Земельная собственность в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Земельная собственность в России

Введение

Земельный вопрос является одной из самых острых и злободневных проблем в Российской Федерации. Как показывает история: ни частная (или личная) собственность на землю, существовавшая до 1861 г., ни многоукладность земельных отношений после 1861 г., ни попытки Столыпина в начале 20-го века с помощью жестких мер выйти из многоукладности, ни государственная собственность на землю после 1918 г. - ни к чему хорошему в России не привели.

Земельная собственность в России

Дело в том, что земля в России в равной степени является фактором хозяйственной, экономической деятельности и одновременно фактором национальной, общественной безопасности. Оба эти фактора в земельных отношениях России неразрывно связаны друг с другом. В связи с этим попытки однобокого предвзятого подхода к проблеме землепользования всегда приводили в России и приводят с одной стороны к провалам в хозяйственной деятельности, с другой - загоняют государственные и общественные отношения в тупик, что мы и видим во все периоды жизни страны. Национальная безопасность - это государственная, продовольственная, общественная, политическая, геоэтническая, геоклиматическая безопасность, в сумме выражаемые через национальные представления и опыт.

Полноценная и рентабельная хозяйственная деятельность в России возможна, только в том случае, если земельные отношения в стране будут являться фактором поддержания стабильности и согласия внутри страны, как в нормальные, так и в кризисные периоды ее жизни. Что очень важно, так как кризисные периоды - и это особенность России - по геополитическим и геоклиматическим причинам приблизительно равны по длительности нормальным периодам жизни. Вследствие всего этого земельная собственность в России должна носить симбиозный, двойственный характер.

Ответственное решение земельного вопроса в России заключается в том, что небольшие земельные участки, пригодные для слабомеханизированной или ручной обработки силами одной среднестатистической российской семьи, должны находиться в личном или, как называют еще в России, частном владении, - не земля, а именно участки. Вся остальная земля, пригодная для сельскохозяйственного производства, а также земля, находящаяся в ведении муниципалитетов городов и поселков, должна находиться в ответственной двойной собственности. То есть такой собственности, права на которую поделены поровну между двумя независимыми владельцами, которые будут являться равноправными собственниками их общего земельного участка. Если всю собственность такого земельного участка взять за 100%, то каждому из них будет принадлежать 50%, то есть контрольный пакет. Одним из совладельцев такой собственности должно выступать государство в лице региональных отделений федерального земельного банка, правления которых должны быть подотчетны местной представительной власти. В качестве другого собственника - любое физическое или юридическое лицо. В ответственной собственности могут находиться земли, на которых располагаются промышленные предприятия, лесные массивы, разработки полезных ископаемых, водоемы и т.д.

Между совладельцами заключается договор по пользованию совместной земельной собственностью. Смысл договора в том, что совместная земельная собственность передается одному из совладельцев на определенных условиях. Таким образом, один из совладельцев становится собственником-пользователем всей "ответственной земельной собственности". Договор должен заключаться с момента образования "ответственной собственности" и носить бессрочный характер, так как права на собственность за совместными владельцами должны закрепляться на постоянной основе.

Условия договора:

1. Совместно обоими собственниками решаются вопросы купли-продажи земельной собственности, а также вопросы дарения. В вопросах продажи главное, чтобы продажная цена не была ниже нижней границы средних типовых кадастровых цен по регионам. Обесценивание земли. - это обесценивание жизни в стране.

2. Совместно решаются вопросы необратимого перепрофилирования земельной собственности, а также вопросы расчленения на независимые участки.

3. Совместно решаются вопросы ценообразования и ведения хозяйственной деятельности на ответственной земельной собственности при введении в стране или регионах, в которых находится ответственная земельная собственность, чрезвычайного положения.

4. Между совладельцами ответственной земельной собственности заключается соглашение "О взаимных компенсациях". По этому соглашению собственник-пользователь обязуется выплачивать своему совладельцу фиксированную плату за его долю прав в их совместной собственности.

5. Во всех остальных случаях собственник-пользователь совершенно самостоятелен и является юридически и фактически единственным хозяином, находящихся у него в ответственной собственности земельных угодий.

Условия договора и соглашения "О взаимных компенсациях" могут меняться совладельцами ответственной собственности только совместно, гарантией этому будут служить их постоянные равные права на совместную земельную собственность. После заключения соглашения "О взаимных компенсациях" собственник-пользователь получает наименование "ответственного собственника" земельной собственности и становится субъектом хозяйственной деятельности в стране. Расторгнуть соглашение "О взаимных компенсациях" можно будет только по суду. Если в качестве "ответственного собственника" выступает государство, то оно выплачивает своему совладельцу - физическому или юридическому лицу фиксированную плату за распоряжение его долей в их совместной собственности. Фиксированная плата должна назначаться в соответствие с общегосударственным земельным кадастром.

В случае улучшения ответственным собственником качества земли, фиксированная плата не должна увеличиваться. В случае ухудшения качества земли ответственный собственник должен будет компенсировать совладельцу понижение стоимости их совместной собственности.

Ответственная собственность на землю должна неограниченно передаваться по наследству, но только без ее расчленения. Ответственный собственник должен иметь возможность закладывать землю в банк, у которого будет лицензия на проведение операций с земельной собственностью. При первичной продаже ответственной земельной собственности доход должен делиться поровну между совладельцами, за вычетом приращенной инфраструктуры земельного участка, которая целиком отходит ответственному собственнику. При последующих продажах совладелец ответственного собственника должен получать сумму равную региональному налогу с продаж земельной собственности.

Основную массу ответственных собственников должны составлять физические или юридические лица. Выплачивая государству фиксированную плату за использование его доли прав в совместной собственности, ответственные собственники должны быть освобождены от уплаты всех налогов, в том числе налога на прибыль, если речь будет идти исключительно о производстве сельскохозяйственной продукции. Единственно, что они должны будут оплачивать в виде налога - это обеспечение контроля за качеством произведенной продукции и состояния земельных угодий.

Законодательным порядком должно быть установлено, что чрезвычайное положение не должно вводиться в стране и регионах на срок более чем два года. Если ответственные земельные собственники потерпят убытки в результате введения чрезвычайного положения в стране или отдельных регионах, они должны получать полную компенсацию не позднее, чем через два года после отмены чрезвычайного положения. Все это должно быть закреплено в виде соответствующих законодательных актов.

В качестве конституционных законов законодательных актов и обязательных общих пунктов в заключаемых совместных договорах должны быть оформлены другие государственные обязательства:

--- Охранять и защищать ответственную собственность. Нанесение ущерба ответственному собственнику должно рассматриваться, как нанесение ущерба государству. Потребности ответственных собственников в юридических услугах должны покрываться за государственный счет.

--- Государство обеспечивает льготное медицинское страхование, пенсии по старости и потери трудоспособности ответственным собственникам и нанимаемым ими работникам.

--- Государство предоставляет ответственным земельным собственникам возможность получения целевых государственных кредитов под минимальный процент, а также материальную первичную помощь при налаживании хозяйств.

--- Государство, получая фиксированную плату за свою долю прав в земельной собственности, обеспечивает для ответственных собственников - производителей сельхозпродукции фиксированные цены на энергоресурсы, удобрения, сельхозтехнику. Государство гарантирует также защиту ответственных земельных собственников от неблагоприятных колебаний цен на внутреннем рынке и от риска на международном.

Ответственная собственность позволит сформировать единое пространство земельной собственности в России - многоукладность ни к чему хорошему в стране не приводила и привести не может. Россия - страна с непрерывными геополитическими и геоклиматическими неустойчивостями, - территория, где нормальные и кризисные периоды развития равны по длительности и силе. Россия - страна, где земля одновременно фактор хозяйственной деятельности и фактор общественно-государственной устойчивости и стабильности, где земельные отношения традиционно определяли не только уровень сельского хозяйства, но и основы построения всей экономики, а также социальный и этический уклад жизни. В условиях России установление равных прав на земельную собственность есть единственно возможное и оправданное решение. Ответственная собственность будет понятна и приемлема для большинства населения и в первую очередь для крестьянства. Подобная собственность позволит уравновесить центробежные силы в обществе, сплотить страну.

Самое главное, ответственная собственность позволит значительно повысить эффективность хозяйственной деятельности на земле, не даст возможности бросать землю, непродуктивно использовать ее потенциал, снижать плодородие. Ответственная собственность позволит в кратчайшие сроки создать на земле передового хозяина-труженника. Ответственная собственность позволит сформировать средние цены на земли сельскохозяйственного и промышленного назначения, что очень важно для эффективной экономической деятельности в стране. Она защитит сельское хозяйство от неблагоприятных климатических условий, непредсказуемых в условиях Евро-Азии, от экономических и политических кризисов. Другого пути создать стабильное, развитое сельскохозяйственное производство в России просто не существует.

Формы реализации земельной собственности: теоретические догмы и практический опыт

Коренные социально-экономические преобразования в обществе немыслимы вне реформирования отношений собственности и развития новых форм и методов ее реализации. Различные аспекты аграрных реформ, так или иначе, отражаются в земельных отношениях, а земельная реформа, ключевым моментом которой является система земельной собственности и ее реализация, в свою очередь, в значительной мере определяет характер и результаты аграрных преобразований в целом. Сегодня становится очевидным, что сложившееся положение вещей в реализации земельной собственности связано с фрагментарностью экономического знания, с отсутствием системного подхода к земельной собственности, а также с существующими догмами в определении содержания собственности и ее реализации.

1. Форма как самодовлеющая конструкция в реализации собственности

Традиционно в классической политической экономии собственность определяется как отношение между людьми по поводу присвоения благ. При этом социально-экономические отношения присвоения конституируют определенным хозяйственным агентам возможность личного или производительного потребления редких благ. Как общественный и социально-экономический феномен, собственность возникла из потребности наиболее эффективного использования ограниченных ресурсов в целях обеспечения расширенного воспроизводства личности, определенных социальных групп и общества в целом.

Объективная основа многообразия форм и видов социально-экономических отношений присвоения заключается в том, что различные по своим конструктивным и качественным свойствам экономические блага требуют соответствующего уровня обобществления труда и самого производства. Поэтому определенные наборы благ должны создаваться в рамках адекватных видов собственности. Иначе говоря, многообразие форм обобществления производства и труда при создании конкретных благ объективно обусловливает многообразие общественных форм присвоения ценностей, подтверждая тем самым концепцию «ниш», не допуская приоритетов той или иной формы собственности, что особенно важно при рассмотрении собственности на землю.

Различными оказываются и условия возникновения отношений монополии, возникающих при использовании земли и выражаемых категорией земельной ренты. Так, на одних территориях возникают особо благоприятные условия для развития дифференциальной ренты II, в других такие условия недостаточны либо из-за ограниченности ресурсов последовательных вложений, либо ввиду массового импорта сельскохозяйственной продукции. В одних случаях можно наблюдать сокращение дифференциальной ренты I благодаря развитию средств транспорта, а в других - ее увеличение по мере углубления территориальной специализации производства.

Разнообразие форм земельной собственности свидетельствует, во-первых, об ошибочности поиска единственно эффективной модели собственности на землю, поскольку речь должна идти о системе земельной собственности и ее реализации; во-вторых, о необходимости исторического подхода к анализу и оценке формирования земельной собственности и ее реализации, имея в виду динамичность системы во времени, в различных экономических условиях и институциональной среде.

Отсюда следует вывод о том, что отношения собственности, определяющие условия воспроизводства и распределения ограниченных ресурсов, существуют и тогда, когда собственность на основное средство производства - землю - носит публичный характер. В равной мере это справедливо и для случаев, когда собственниками становятся хозяйствующие звенья, абстрактные юридические лица (корпорации и учреждения) и физические лица. Исторический анализ форм реализации отношений собственности опровергает идеализированное представление о частной собственности как вершине общественного развития, ставшее догмой в экономической теории.

В случае доминирования подобной догмы форма становится не просто определяющей развитие отношений оболочкой, она превращается в самодовлеющую конструкцию. Соответственно, все наблюдаемые и гипотетически возможные институциональные изменения интерпретируются исключительно как коррекция формы, в то время как возможность появления новых институтов, определяющих иные формы развития тех же отношений и не являющихся видоизменениями уже существующих канонов, отрицается в принципе.

Это относится к истории развития земельной собственности в России как идеи, теории, так и практики, которая ныне оказалась полна парадоксов, напоминающих давний и до сих пор не разрешенный спор между Аристотелем и Платоном. В конце ХХ в. в России частная собственность начала рассматриваться почти как панацея от всех бед, в научной литературе декларировались неоправданные надежды на «автоматизм» действия мифических сил частной собственности. Если в советский период проводимые исследования в подавляющем большинстве ограничивались политико-экономическим доказательством догмы о «неоспоримых преимуществах» государственной (общенародной) собственности1, то в период проведения либеральных «реформ» в отечественной науке проявилась другая крайность, которая заключалась в превознесении частных форм и способов присвоения при абсолютизации возможностей механизма свободного рынка.

Идея частной собственности в России была взята на вооружение без учета существенных изменений отношений собственности в развитых странах. Новейшая история капитализма, подтверждая справедливую оценку роли частной собственности на землю, как фактора сдерживания капитала, сделанную К.Марксом более 150 лет тому назад, демонстрирует тенденцию к передаче земли в государственную или муниципальную собственность. Причины продовольственного изобилия в наиболее развитых странах совсем не определяются только наличием у них частной собственности либо частного землевладения. Подтверждением этого является то, что в ХХ веке доля государственной собственности в разных странах выросла примерно в пять раз и составляет от 42 до 65%. В России же, в результате стремления во что бы то ни стало разрушить государственную собственность в максимально короткие сроки и в наибольшем масштабе в процессе приватизации, критерий экономической эффективности был принесен в жертву политическим, идеологическим и иным неэкономическим соображениям. Сегодня в России доля государственной собственности составляет 15-17%, что соответствует уровню слабейших колоний.

Отсюда возникает отнюдь не риторический вопрос: не идет ли современная Россия в направлении, обратном современному мировому развитию? Очевидно, что Россия не только не создает предпосылок капитализма, более того, разрушает их остатки. Об этом свидетельствует и то, что приватизация, масштабное и «скоростное» разгосударствление собственности заведомо носили отнюдь не созидательный характер и привели к возникновению неэффективных экономических собственников, резкому падению уровня жизни российских домохозяйств при продолжающемся физическом вымирании нации.

2. Формообразующие факторы земельной собственности

Возвращаясь к дискуссии между сторонниками доктрин частной и общественной собственности на землю, следует отметить, что, несмотря на закрепление Конституцией РФ принципа частного землевладения, принятие Земельного кодекса и законодательства о земле, дискуссия о частной собственности на землю не утихает. Не только в теории, но и на практике встают вопросы о том, какой должна быть социально-экономическая структура сельского хозяйства, на какие типы хозяйств следует ориентировать аграрную политику. Вполне естественно, что при очередном выборе дальнейшего пути развития вопросы о формах земельной собственности, о ее реализации приобретают особую актуальность. При их постановке переплетаются экономические, социальные, психологические и культурно-исторические аспекты хозяйствования в России. В указанном ключе обратим внимание на два принципиально важных момента.

Первый из них состоит в том, что в проектах реформирования собственности (бывшей социалистической, государственной и т.д.) путем изменения ее субъектов. Этот путь имеет сходство с общественной революцией и при его реализации речь, как правило, идет о переходе объекта собственности в другие руки, но в тех же существенных чертах собственности, с тем же содержанием, с теми же, а может быть, и более отрицательными, особенностями. Иначе говоря, внутренняя природа института остается старой и не изменяется. Однако, для достижения реального и плодотворного преобразования института собственности нужно стремиться не к изменению субъектов, а к изменению самой природы института. Это значит, что, начиная с преобразования собственности как правоотношения, нужно перейти к преобразованию содержания собственности и, учитывая ярко выраженную особенность земли как объекта собственности, перейти и к пересмотру вопроса об отношении субъекта собственности к объектам. Вопрос о субъектах земельной собственности может быть поставлен только в последнюю очередь. При этом в качестве формообразующего фактора следует рассматривать не сам субъект собственности, а совокупность таких характеристик, как способы присвоения условий и результатов труда, особенности распоряжения ими; господствующий способ обмена деятельностью; основания и способы перераспределения продуктов и доходов; способы воспроизводства условий труда и собственности.

Данный подход, на наш взгляд, будет полезным и при рассмотрении формирования и развития института земельной собственности 3. Есть основания полагать, что в течение длительного времени в сельском хозяйстве России будут сосуществовать и конкурировать фермерские хозяйства, объединенные в кооперативы по западному образцу, и коллективные хозяйства (в том или ином виде), опирающиеся как на российские традиции общинного землепользования, так и на определенные традиции социалистического этапа истории страны. Опыт развития двухсекторной (кооперативно-индивидуальной) модели сельского хозяйства Израиля, входящего в группу малых стран с высокоразвитой экономикой, обладающего явными признаками экономики постиндустриального типа, глубоко вовлеченной в мирохозяйственный обмен, свидетельствует не только о возможности такого сосуществования, но и об определенных его преимуществах.

Второй важный момент состоит в том, что дискуссии вокруг частной собственности на землю заслоняют от нас главную проблему, а именно необходимость восстановления (формирования) института земельной собственности в целом, который нельзя свести исключительно к частной собственности. Указанный вопрос мы подробно рассматривали в одной из предыдущих публикаций. В этой связи, поскольку «важнейшим экономическим признаком собственности являются доходы», постольку критерием определения субъекта собственности на землю становится способность предполагаемого собственника самостоятельно, своими силами и за свой счет осуществлять процесс их применения и воспроизводства.

Собственность выступает не просто как абстрактное экономическое отношение по поводу присвоения средств производства, а имеет конкретно-исторические формы. В развитых странах многообразие форм собственности и форм хозяйствования по сравнению с началом века не только не уменьшилось, а существенно возросло на основе естественной трансформации классических форм частной собственности в акционерные, коллективные, кооперативные и т.п. Постепенно пришло понимание того, что всеобщее обобществление лишь на том основании, что оно устраняет частную собственность, являлось ошибочным. Как отмечает В.О. Куликов, столь же ошибочным стало бы и тотальное восстановление последней, исходя из представлений о необходимости ликвидации государственной собственности и обобществленных форм хозяйствования. Любая форма собственности и форма хозяйствования не является самоцелью, сама по себе та или иная форма собственности не имеет абсолютной ценности. Каждая из них в процессе социального отбора находит свою, особую «нишу» в системе форм собственности, которую и занимает, доказывая свои преимущества перед другими применительно именно к данной сфере экономики, выступая средством повышения эффективности производства.

В этой связи неубедительно звучит аргумент о том, будто право частной собственности на землю дает гарантию, что по воле органов государственной власти земля у собственников не будет отнята или права его не будут ущемлены, а право частного владения такой гарантии не дает. Хотя передача земли в постоянную собственность, может быть, и создает более надежные стимулы к долгосрочному инвестированию, однако роль рынков купли-продажи земли в более эффективном распределении земель и реализации земельной собственности все же является ограниченной. Данную проблему мы также поднимали ранее. Отметим лишь, что низкий уровень доходов, недостаток материальных средств и несовершенство кредитного рынка в России служат серьезным препятствием для получения крестьянами доступа к земле, поэтому излишний акцент на рынках купли-продажи по сравнению с арендными рынками является неоправданным. В этой связи арендные отношения можно рассматривать как имеющие преимущественное значение для формирования эффективной системы земельной собственности в России.

3. О вовлечении земли в общественный оборот в контексте реализации земельной собственности (экскурс в историю и современность)

Земля является особым объектом экономического оборота и правовых отношений в силу своих природных качеств, свойств, функций и роли в жизни общества. В процессе исторического развития претерпевали изменения системы, виды и формы землепользования, соответственно изменялось и правовое регулирование сделок с земельными участками. Однако экономические поземельные отношения, представленные отношениями земельной собственности, были и остаются базисом всех других аграрных отношений.

Самой ранней исторической формой обладания землей для производственных целей без обособления права на нее кого-то из пользователей, является землепользование. Землевладение как форма частной собственности стало складываться в результате развития производительных сил, изменения экономических отношений и с расслоением общества на тех, кто монопольно владел землей, и тех, у кого ее не было. Первые известные акты наделения земельными участками связаны с перераспределением общинных земель, выделением земель из общих фондов государства, захватом новых территорий. Поскольку это были решения властного характера, то сделками их назвать было нельзя. И лишь со временем, в силу развития цивилизации и правовой системы в целом, переход прав землепользования от одного владельца к другому стал опираться на акты, обусловленные волеизъявлением самих субъектов экономических отношений (так, различные формы землепользования, основанные на соглашении сторон, широко применялись в хозяйственной практике Индии, Месопотамии, Египта и Китая)

В римском частном праве существовали различные институты, опосредующие оборот земли, в основном совпадающие с обычным делением договоров (купля-продажа, мена, аренда и пр.). при этом особое значение имели земельно-правовые сервитуты - ограниченные права пользования чужим имуществом. Существенно, что обладание правом собственности на землю в его полном, завершенном виде являлось в Древнем Риме редкостью. Даже в тех случаях, когда в литературе указывается, что некое лицо обладало землей на праве собственности, следует усомниться в истинности и точности такого высказывания. Например, известно, что как в период формирования государства, так и в период республики и империи подавляющее большинство земель в Древнем Риме номинально находилось под властью (но не в собственности) определенных лиц. А права по владению и пользованию принадлежали другим. Л.Л. Кофанов отмечает условность продажи земельных участков в самой Италии, поскольку «община сохраняла верховную власть над собственностью». С расширением экспансии римлян вновь захваченные земли считались перешедшими в собственность или римского народа, или императора. 6. Предоставление же их отдельным лицам приводило к различного рода владению, характеризующемуся вещными правами обладателей, но не правом собственности (отсюда, видимо, и появился такой институт римского частного права, как эмфитевзис (постоянное пользование)). Чаще всего такие участки считались как бы арендованными у государства, но не по договору, а в качестве полученных на основе особого вещного права: одни лица (воины-ветераны, выслужившие чиновники и пр.) наделялись участками навсегда с правом наследования, другие - на период жизни. Достаточно было платить определенную плату, часто символическую, при этом далеко не всего проводилось различие между собственно наймом и узуфруктом (право пользования плодами и доходами), а также другими вещными правами.

В литературе отмечается, что и позднее - в Средние века - отношения феодального сюзеренитета-вассалитета не строились по типу «собственник- арендатор»: «Если собственность - это полное господство над вещью (plena in re potestas), то в отношении земли такого господства не было ни у одной из сторон. Вассал его не имел, так как сам получал землю у сюзерена и нес в связи с этим определенные повинности, а сюзерен тоже не был в своем господстве неограничен, так как земля находилась в юридически защищенном пользовании вассала».

В связи с отсутствием абсолютного права собственника на землю долгое время не было ясных критериев для разграничения отдельных сделок, и передача земли почти во всех случаях именовалось продажей: «одни на годы, другие на сто лет продаются манцепсам, т.е. арендаторам». Отличие покупки от форм найма заключалось не в характере владения, а исключительно в его сроках. В первом случае земля продавалась на 100 лет, а во втором на пять, т.е. на срок до очередных публичных торгов, устраиваемых цензором. Плата за пользование землей выступала в форме поземельного налога, часто дополнялась жертвоприношениями.

В отношении земель, находившихся в частной собственности, систему латифундий, основанных на труде рабов, достаточно быстро сменила система колоната как более эффективная, поскольку основывалась на труде свободных крестьян, добровольно вступавших в отношения найма и заинтересованных в повышении урожайности.

В России до начала ХХ в. не было единых правил о сделках с землей. В начальный период развития государства (т.е. до ХIII в.) преобладал метод закрепления всех земель за князьями по наследству, другие лица обладали землями исключительно в силу служения князю либо иной административной зависимости (система «кормления»). В дальнейшем этот порядок лишь усилился. Земля, входившая в состав родовых или выслуженных вотчин, могла продаваться и покупаться. Но полноценной собственностью она не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению. Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая - «исполу» и пр.)7. Но кроме того, что такое происходило нечасто, временное пользование к тому же было ограничено административным характером предшествующего землепользования8. Вряд ли можно признать основанными на сделках оброк и барщину, так как они опирались на личное волеизъявление землевладельца, а не на гражданско-правовые (диспозитивные) начала.

Купля-продажа земли сопровождалась в знак перехода власти на ней вручением дерна, т.е. куска почвенного слоя, в присутствии девяти (позднее - пяти) свидетелей. В дальнейшем (ориентировочно с половины ХVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками. Тем не менее, до 1917 г. земельное право в России как особая отрасль отсутствовало, и все правовые отношения, связанные с землей, регулировались в рамках общего гражданского законодательства. В советский период оборот участков в его истинном (рыночном) смысле был практически прекращен, поскольку вся земля стала объектом государственной собственности, и уже первый Земельный кодекс9 запретил ее продажу, допуская лишь так называемую «трудовую аренду» (ст. 28-38). Договоры аренды земельных участков были ограничены изначально рядом актов, а постановлением ЦИК и СНК СССР от 4 июля 1937 г. запрещены. Общая концепция появления каких-либо земельных прав в тот период была четко прописана: если гражданин или организация нуждались в получении участка, то для выделения земли принималось соответствующее административное решение.

После выхода Федерального закона РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сложилось мнение, что именно он ввел оборот земель сельскохозяйственного назначения в России. В действительности это не совсем верно. Во-первых, он регулирует лишь часть оборота земель - участков сельскохозяйственных угодий, а также долей в праве на такие участки, тогда как это далеко не вся площадь земель сельскохозяйственного назначения, которая может стать объектом различных форм собственности. Во-вторых, определенная часть участков сельскохозяйственных угодий, закрепленных за приусадебными хозяйствами и садово-огородными кооперативами, не подпадает под действие этого закона. В-третьих, отдельные аспекты оборота (движения) земель регулируются другими законами, в частности, Земельным кодексом РФ, ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Действующее законодательство в целом создало условия для организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, представляя логическое развитие проведенной приватизации в связи с принятым курсом перехода на рыночные рельсы хозяйствования с соответствующей системой собственности на землю.

По состоянию на 1 июля 2006 г. общая площадь земельного фонда РФ равнялась 1709,9 млн. га. Распределение земель РФ представлено в таблице 1. В структуре земельного фонда страны по категориям земли сельскохозяйственного назначения составляют 401,6 млн. га (23,5 процента). Доля сельскохозяйственных угодий в структуре земель сельскохозяйственного назначения на 1 июля 2006 г. составила 194,4 млн. га, или 48,4 процента общей площади земель данной категории.

Распределение всех земель РФ по категориям земель (на 01.07.2006 г.) При этом на 1 июля 2006 г. из 1709824,2 тыс. га всех земель РФ в государственной и муниципальной собственности находилось 1580362,7 тыс. га (92,4% всех земель), в собственности граждан 124224,6 тыс. га (7,3%), и в собственности юридических лиц 5236,9 тыс. га (0,3%). Из всех земель, находящихся в частной собственности граждан (без земельных) площадью в 12300,8 тыс. га, на долю личных подсобных хозяйств приходилось 4650,8 тыс. га (37,8%), крестьянских (фермерских) хозяйств - 4409,8 тыс. га (35,8%), остальная часть земель использовалась: для садоводства - 753,5 тыс. га (6,1%), огородничества - 18,6 тыс.га (0,2%), дачного строительства - 11,8 тыс. га (0,1%), животноводства - 12,1 тыс. га (0,1%) и для других целей - 2126,2 тыс. (17, 3%).

Оборот земли не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав [21. С. 105]. В отличие от других актов, именно сделки как волевые действия, осознанно направленные на изменение правового положения заинтересованных лиц, выражают существо товарообменных экономических процессов.

Понятие движение (оборот) земель за определенный период характеризует движение земельных участков в процессе их перераспределения между участниками земельных отношений: собственниками, землепользователями, землевладельцами, арендаторами и другими категориями участников таких отношений, возникающих в результате заключения сделок между ними. При этом общественное движение земли, рассматриваемое не со стороны субъекта движения, а со стороны формы движения, может быть как рыночным, так и внерыночным, а также может сочетать в себе обе формы или быть переходным.

4. Формы оборота земли и его современное состояние в России

земельный собственность общественный оборот

Рыночная форма движения земли выступает в виде сделок купли-продажи между гражданами и юридическими лицами, выкупа земли у граждан и юридических лиц государством и полугосударственными самоуправляемыми (муниципальными) образованиями, залога земли гражданами и юридическими лицами в банках под кредиты и т.п.

Внерыночные формы представлены общественным движением земли внутри и между землевладельцами и землепользователями в формах, альтернативных купле-продаже земельных участков. К ним относятся предоставление земли государством или гражданами в срочное или бессрочное, платное или бесплатное пользование, все формы административного наделения или изъятия, сдача государством или муниципалитетами земли в аренду без конкурсов и аукционов, судебно-правовое и прямое административно-правовое изъятие государством или муниципалитетами земельных участков, особые случаи обмена земельными участками между гражданами, а также их дарение, передача по наследству.

В конкретно-исторической практике всех стран мира внерыночные формы движения (оборота) земельных участков существуют реально и выполняют важную экономическую функцию. В России на сегодня ни один из федеральных законов и законов субъектов федерации не содержит даже упоминания о внерыночном движении или обороте земли. Однако практика российской земельной реформы 90-х годов, вместо перечисленных выше общественно нормальных внерыночных форм движения (оборота) земли, привела к возникновению и широкому распространению такой внерыночной формы оборота земли, как вывод земель из производственного использования.

К переходным формам движения (оборота) земли относятся аренда земель и внесение земельных долей в уставный капитал или паевой фонд общества или товарищества. Хотя аренда земли между гражданами относится больше к рыночной форме, сдача земли государством в аренду как гражданам так и юридическим лицам несет в себе больше черт внерыночной формы.

Состояние движения (оборота) земли в России сегодня в большей степени характеризуется такими показателями, как количество совершенных сделок (рыночных и внерыночных) с земельными участками (купли-продажи, аренды и др.), их площади и расценки. В 2004 г. по землям всех категорий в России было совершено 1218,5 тыс. рыночных сделок. Всего с учетом действующих договоров аренды, купли-продажи и продажи прав аренды государственной и муниципальной земли в движении находилось 4385,4 тыс. земельных участков общей площадью в 70 513,3 тыс. га. Из них 3 665,6 тыс. земельных участков приходилось на их аренду гражданами и юридическими лицами у органов местного самоуправления, в том числе 92,8 тыс. участков составляли земли сельскохозяйственного назначения общей площадью 54 289,8 тыс. га.

В 2004 г. арендная плата 23,1 тыс. арендаторов земельных участков была принята в виде продукции, услуг, взаимозачетов и т.п. Как правило, базовые размеры арендной платы за землю устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога и затем корректируются с применением специальных коэффициентов. Их величина зависит от предпринимательской привлекательности территории, целевого использования земель, а также статуса арендаторов.

В 2004 г. было зарегистрировано 150,8 тыс. сделок продажи органами государственной власти РФ и местного самоуправления гражданам и юридическим лицам земельных участков общей площадью 45,5 тыс. га. При этом 135,5 тыс. сделок пришлось на земли поселений общей площадью 27,3 тыс. га. На земли сельскохозяйственного назначения пришлось всего 200 сделок на площади 8,1 тыс. га, что по отношению к площади аренды таких земель составило 0,01%. Крестьянские (фермерские) хозяйства, сельскохозяйственные предприятия и организации выкупили 335 участков земли, находящейся в собственности государства и муниципальных образований, общей площадью 8,5 тыс. га, из них в поселениях - 95 участков (0,4 тыс. га), вне населенных пунктов - 240 (8,1 тыс. га).

Средняя цена продажи государственной и муниципальной земли сельскохозяйственного назначения в 2004 г. в целом по стране составила 4200 руб./га. Для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества такие участки были проданы по цене 30 тыс. руб./га в поселениях и 55 тыс. руб./га вне населенных пунктов.

В целом доля площади участков земель, приходящихся на куплю-продажу и находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 0,06% всей площади рыночного оборота земель в стране. Рыночный оборот земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, охватывал 0,21% всей площади земель частного сектора.

Ипотека (залог) земель сельскохозяйственного назначения не получила в стране распространения. Мировой опыт свидетельствует, что ипотека земли и ипотечное кредитование могут развиваться только при условии высокого экономического роста в сельском хозяйстве, при значительном развитии социально-экономического базиса сельского хозяйства. В сложившихся в стране отрицательных социально-экономических условиях земельное ипотечное кредитование оказалось полностью зависимым от государственных бюджетных вливаний финансов в ипотечные банки.

Приведенные данные о структуре оборота земли в РФ за 2004 г. говорят о том, что масштабы сделок с земельными участками, в том числе по землям сельскохозяйственного назначения, определяются функционированием государственного сектора земельных отношений. Господствующей формой отношений здесь выступает аренда земли гражданами и юридическими лицами.

Общественное движение (оборот) земли в России, охватывающее 4% всей площади земельного фонда страны, является важной составляющей экономики в целом. Однако доля сделок купли-продажи земельных участков, сектора частных сделок земельных собственников в объеме общего движения (оборота) земли занимает незначительное место и не оказывает практически никакого положительного влияния на развитие экономики. При этом внутрихозяйственный оборот мелких долей земли не ведет к положительным подвижкам в землепользовании и не может серьезно повлиять на развитие сельского хозяйства10.

В развитых странах мира оборот земли сельскохозяйственного назначения происходит только в форме оборота земельных полей, крупных участков. Разделение пашни на мелкие участки (земельные доли) не только обезображивает поля, но и исключает использование высокопроизводительной техники, современных агротехнологий. В России и речи быть не может о переходе ее сельского хозяйства к другому технико-экономическому базису. Современные технологии предполагают использование крупных земельных угодий. Вот почему в условиях доминирования в сельском хозяйстве России крупной техники и достаточно современных агротехнологий требуется сохранение земли в форме крупных полей. Для снятия же препятствий к развитию оборота земли необходимо, чтобы не земельные доли, а целостные земельные поля или участки нашли своих собственников, в качестве которых могут выступать государство, муниципальные образования или частные граждане. Попытки форсирования различными методами рыночного оборота индивидуальных земельных долей не достигнут желаемой цели - на селе люди хорошо осознают, что кроме земли у них ничего не осталось.

Передав земли в частную собственность в форме индивидуальных земельных долей, радикальными реформаторами изначально была допущена грубейшая и ныне трудно поправимая ошибка, поскольку земля, реально существуя в форме целостных отдельных полей или участков, не может войти в виде выделенных долей в общественный оборот. В результате произошло снижение оперативности и эффективности принятия управленческих решений по распоряжению объектами земельных отношений и, как следствие, понижение эффективности землепользования, расширение «теневых» поземельных отношений.

Земельные доли ныне можно реализовать только через их скупку в собственность внутри самих хозяйств в больших количествах и выставление требования к хозяйству выделить целостные земельные поля, компактно расположенные в одном месте. Этот путь сложен, социально противоречив и опасен. Купля-продажа земли требует соответствующей рыночной инфраструктуры, ведет к разрастанию излишнего, скорее всего ненужного, аппарата обслуживания, в том числе государственного административного, огромных расходов бюджетных средств. К тому же, сложившаяся в отдельных областях страны рыночная форма движения земли на практике показала серьезные недостатки.

Экономический подход к развитию и сельского хозяйства, и землепользования требует серьезной коррекции земельной реформы. Главная задача государственной земельной политики на текущий момент состоит в собирании земельных долей по каждому отдельному полю и определении его собственника. Наиболее реальный путь - приобретение областными, государственными и муниципальными органами власти у работников и хозяйств индивидуальных земельных долей, земельных участков и земельных полей, формирование на их основе новых территориальных земельных фондов в целях последующей сдачи земли в аренду и продажи прав аренды.

5. Проблемы реализации земельной собственности: западноевропейский опыт

В современных условиях система собственности в целом, в том числе и земельной собственности, во всех странах едина и представлена индивидуальной (частной) формой, ассоциированной и общественной. Каждая из них, в свою очередь, распадается на ряд конкретных форм. Структура системы собственности может меняться от страны к стране, определяясь национальными и историческими условиями ее формирования. В странах Европейского союза также ставятся вопросы о характере земельной собственности, землевладении и землепользовании, ведении сельскохозяйственного производства на государственных землях, детально квалифицируют круг лиц, которые могут владеть сельскохозяйственной землей или брать в аренду. Ограничивающими факторами в этом случае выступают такие, как наличие опыта работы в сельском хозяйстве, профессиональная подготовка, проживание в сельской местности и т.д.

При этом принципиальное значение имеют следующие факторы, направленные на реализацию земельной собственности как системы. Во-первых, земля, вследствие ее специфики как товара, выводится из круга тех товарно-денежных отношений, которые присущи другим формам собственности. Во-вторых, применяется основной принцип земельных отношений: земля должна находиться либо в собственности, либо во владении, либо в аренде у непосредственных сельскохозяйственных производителей, в распоряжении землевладельцев, при этом на рынке земли, также регламентируемом, она не может становиться объектом спекуляций. Кроме того, опыт западноевропейского сельского хозяйства свидетельствует об ошибочности абсолютизации той или иной формы землевладения и землепользования, поскольку каждая из них, имея свои преимущества и недостатки, при создании необходимых экономических основ для реализации и соответствующем закреплении права землепользования, позволяет добиться аналогичных производственных и социально-экономических результатов. Западноевропейским опытом вовсе не подтверждается широко распространенное мнение о том, что только частное землевладение, только своя земля дает возможность интенсивно и уверенно вести сельскохозяйственное производство. В большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды, поскольку при том и другом виде землепользования (в отношении которых нет никаких идеологических, юридических или экономических ограничений или предпочтений) возможно ведение эффективного сельского хозяйства. Не подтверждается также наличие какого-либо стандартного решения вопросов землевладения и землепользования: в одних странах идет тенденция к увеличению доли собственников, в других - наоборот, арендаторов.

В то же время земельное законодательство, как показывает анализ практики большинства европейских стран, имеет комплексный и целенаправленный характер, в нем учитываются вполне определенные, экономические и производственные цели использования земельных ресурсов. Так, существование частной собственности на землю, не противоречащее общественным интересам, является объектом активного и разностороннего государственного регулирования, при этом кардинальным образом ограничивается возможность различных злоупотреблений и негативных процессов, связанных, например, со спекуляцией землей, возникновением латифундий, монопольной властью землевладельцев, дроблением земельных участков при передаче по наследству и т.д. Регулирование покупки и аренды земли в рамках основных видов политики по государственному влиянию на земельный рынок, преследует такие цели, как:

- обеспечение приобретения земли только квалифицированными фермерами, учитывая такие характеристики, как уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т.д. (Дания, Германия);

- недопущение чрезмерной концентрации земли (Дания, Германия, Швейцария, Испания, Франция);

- недопущение чрезмерного дробления земли (Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия);

- удержание на местах проживания квалифицированных фермеров (Норвегия).

Разумеется, по мере количественных и качественных изменений содержания собственности усиливается противоречие между материально-производственным и социальным содержанием собственности, которое является источником ее развития. Однако нельзя свести разрешение данного противоречия к смене одной формы собственности другой, в противном случае форма превращается в самодовлеющую конструкцию развития земельной собственности. Об этом свидетельствуют и результаты проведенной либеральной реформы земельной собственности в России под лозунгом о гипертрофированных преимуществах частной формы собственности, которая, если сравнивать с тенденцией развития земельной собственности в новейшей истории капитализма, не только не создала предпосылки капитализма, более того, продолжает разрушать их остатки.

Размещено на Allbest.ru