Особенности использования земельных ресурсов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/e

Оглавление

1. Особенности использования земельных ресурсов. Земельный кадастр. Нарушение и загрязнение почвенного слоя. Мероприятия по воспроизводству и охране земельных ресурсов

2. Экономический механизм землепользования

Список литературы

Приложение

1. Особенности использования земельных ресурсов. Земельный кадастр. Нарушение и загрязнение почвенного слоя. Мероприятия по воспроизводству и охране земельных ресурсов

Степень хозяйственного освоения природных ресурсов в условиях рыночной экономики, можно сказать, уже достигла своего апогея в некоторых регионах России и Северного Кавказа в частности, что в настоящее время оказывает значительное влияние на окружающую природную среду, систематически трансформируя ее структуру и содержательную сущность балансовых формирований. Объем хозяйственной освоенности и использования некоторых компонентов природно-ресурсного потенциала настолько возросли в условиях стабильности запасов, что уже сейчас на государственном и региональном уровнях подчеркивается тезис о геологических масштабах воздействия населения на литосферу.

По данным международных экологических организаций за последние сто лет добыча угля в мире возросла в 48 раз, нефти - в 145 раз, природного газа - в 831 раз, выплавка чугуна - в 18 раз, стали - примерно в 23 раза, выборка древесины - более чем в 10 раз. В течение каждых двух десятилетий в рамках земного шара происходит двукратное увеличение добычи имеющихся полезных ископаемых. В период экономического кризиса на территории России и стран СНГ наблюдается довольно интересное явление, связанное с использованием природно-ресурсного потенциала. Вряд ли можно говорить о его рациональном использовании, ибо объем добычи имеющихся природных ресурсов стал возрастать еще быстрее. По данным современной статистики, удвоение объема добычи, особенно в пределах России, стало осуществляться через каждые 9-11 лет. Включаясь в водоворот рыночной экономики, все хозяйственные структуры государства переживают довольно сложный этап своего социально - экономического развития. Несмотря на эти серьезные экономические трудности, Россия продолжает в числе ведущих государственных образований мира являться ведущей страной по добыче природных ресурсов, экспортируя свое сырье более чем в 75 стран мира [15].

Интенсивное движение отдельных компонентов природно-ресурсного потенциала мира в значительной степени накладывает негативный отпечаток на весь природный фон мира, вызывает тревогу относительно исчерпаемости природно-ресурсного потенциала планеты и нежелательных явлений и процессов. Уже сейчас сложились все основные и вспомогательные предпосылки и факторы, которые способны оказать глобальное воздействие на формирование необратимых природных явлений. Именно в настоящее время требуются большие усилия ученых, направленные на разработку эколого-экономических, экономико-математических, эколого-демографических и других моделей, позволяющих оценивать совокупный эффект, сформировавшийся в содержательной сущности природной среды. Хорошо должен быть налажен эколого-экономический механизм прогнозирования не только состояния природной среды, но и отдельных ее конструктивных элементов. Только научно обоснованный подход позволит в какой-то степени выявить определенные закономерности и принципы природоохранных структур и наметить пути дальнейшего совершенствования эколого-экономического механизма.

В период становления рыночных отношений важным инструментом, стимулирующим природоохранную деятельность государства, региона, предприятия, является комплексная система платежей за природопользование и налогообложение. Эта довольно сложная система включает не только платежи за воспроизводство и охрану природных ресурсов, но и платежи за выбытие природных ресурсов в результате физического и морального износа, всевозможные налоги с прибыли предприятий за производство экологически опасной продукции, штрафы и другие экономические меры за нарушение правил и норм рационального природопользования [7].

В общую совокупность перечисленных видов платежей включается также суммарная величина льгот по налогообложению прибыли предприятий. Нельзя говорить о том, что платежная система за пользование природными ресурсами возникла в период развертывания перестроечного механизма. Отдельные виды платежей за природные ресурсы уже имеют давнюю историю своего существования. Проблема заключается в том, что до настоящего времени в природоохранной практике существовал так называемый фрагментный подход к образованию платежей за природные ресурсы. Потребителям платно отпускались отдельные компоненты природных ресурсов (леса, воды, земли), выбывающие из сельскохозяйственного оборота. В геологоразведочных подразделениях в бюджеты отчислялись огромные суммы на проведение геологоразведочных работ. Однако научно обоснованной системы платежей за природопользование не существовало из-за отсутствия единого подхода к их формированию. Существовавшие платежи были представлены мизерными величинами и не могли стимулировать рациональное использование природных ресурсов.

Важной стороной этой проблемы является то, что платежи за природные ресурсы должны носить рентный характер, определяющий богатство собственников природных ресурсов. Опыт зарубежных стран в этом плане свидетельствует о систематическом совершенствовании механизма дифференциальной ренты, правовых инструментов его регулирования. Важным моментом современной рыночной экономики является вхождение в современную практику отработанного механизма платы за природные ресурсы, основные положения которого законодательно закреплены в России [15].

Важное значение в использовании земельных участков имеет государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки [6].

Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов.

Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля за использованием и охраной земель;

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности [8].

Создание государственного земельного кадастра является важной сферой деятельности Росземкадастра. Одной из первоочередных задач Росземкадастра в данной области является подготовка нормативных и методических документов, направленных на развитие системы государственного земельного кадастра России. В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра разработаны документы, обеспечивающие проведение единой государственной политики в данной сфере. Унификации земельного кадастра способствует разработка единого состава и структуры документов и кадастровых данных, иерархическая структура которых определяется системой классификаторов, специально разрабатываемых для целей ведения государственного земельного кадастра.

Одним из важнейших источников формирования базы данных земельного кадастра является государственная статистическая отчетность, сбор которой осуществляется земельными комитетами всех административно-территориальных уровней. На основе представляемых земельными комитетами субъектов РФ материалов осуществляется ежегодный анализ и внесение в базу данных сведений о наличии, распределении, использовании и состоянии земель в регионах. В их числе проводится сбор и обработка таких сведений:

- о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности;

- о наличии и распределении земель по категориям и угодьям;

- о распределении земель предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности;

- о наличии земель у предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции;

- о распределении общих площадей земель городов по формам собственности;

- о распределении общих площадей земель сельских населенных пунктов по формам собственности;

- об использовании земель лесного фонда;

- о состоянии мелиорируемых земель [8; 11].

Важным компонентом государственного земельного кадастра федерального уровня является блок данных об административно-территориальных границах субъектов Российской Федерации, а также территориальных зонах, пересекающих границы двух или более субъектов РФ. Подведомственными организациями Росземкадастра разработан перечень таких территориальных зон, на основе которого осуществляется сбор сведений о них (приложение 1).

В целях унификации используемого в государственном земельном кадастре картографического материала разрабатываются методические документы, обеспечивающие унификацию содержания кадастровых планов и карт, осуществляется подготовка отраслевых стандартов по оформлению планов земельного участка.

Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра» предусматривает внедрение передовых технологий сбора и обработки данных, включая геоинформационные технологии.

Важным источников формирования баз данных государственного земельного кадастра являются материалы работ по инвентаризации и межеванию земель.

На Росземкадастр возложена ответственность за организацию межевания земель с установлением на местности государственной границы, административных границ субъектов Российской Федерации, границ муниципальных образований, а также границ земельных участков, находящихся в собственности, владении или пользовании граждан или юридических лиц.

Земельные органы выполняют также техническое оформление материалов межевания земель [8].

Для обеспечения эффективного функционирования системы государственного земельного кадастра при земельных комитетах субъектов Российской Федерации создаются специализированные организационные структуры - земельные кадастровые палаты, на которые возлагаются функции создания и ведения автоматизированного кадастра, а также обеспечения межведомственного взаимодействия в данной области.

2. Экономический механизм землепользования

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) неразработанностью нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью земельного рынка в стране [15].

Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением [9].

Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий земель и условий их использования.

Земельные отношения включают установленные земельным законодательством:

а) порядок предоставления или изъятия земельного участка;

б) права и обязанности землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купле-продаже, залогу;

в) плата за землю, налогообложение;

г) санкции за нарушение земельного законодательства [7].

В Конституции РФ [3] подчеркивается, что земля и другие приходные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36).

Земли, находящиеся в собственности Российской Федерации и субъектов РФ, являются государственной собственностью. В ее составе выделяют земли федерального значения, которые имеют общероссийское значение, а их правовой режим установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, наследования, купли-продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица.

В Гражданском кодексе РФ [1] закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129).

Основным земельным законодательным актом является Земельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Земельный кодекс [2] определил цели и задачи земельного законодательства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей - лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответственности и другие вопросы.

В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения. В Земельном кодексе закреплены:

- компетенция Российской Федерации и ее субъектов, государственных органов всех уровней по регулированию земельных отношений;

- все формы права собственности и других прав на землю;

- права и обязанности всех собственников земли;

- порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, землеустройства;

- меры правовой охраны земель;

- порядок разрешения земельных споров;

- ответственность за нарушение земельного законодательства [2].

В настоящее время принят новый Земельный кодекс РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года рыночные преобразования, а также потребности современного экономического развития страны.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Зонирование земель - разделение земель на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования [12; 13]. Зонирование земель осуществляется в соответствии с кланами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответствующих органов государственной власти или решениями органов местного самоуправления.

Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель [13].

Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным законодательством и законом о недрах, и распространяется на земли определенной категории.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Разрешенное использование земельного участка -- использование земельного участка с учетом целевого назначения, установленных ограничений и обременении [5; 10].

Разрешенное использование определяется на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка может содержать требования к:

- способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодородия почв или ухудшению окружающей природной среды;

- плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

- размещению социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;

- видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

- предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду;

- сохранению зеленых насаждений;

- иным требованиям, установленным федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления [7].

Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:

- в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;

- в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

- в документах государственного земельного кадастра;

- в документах государственной регистрации [13].

Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и другие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона [14].

Участниками земельных отношений являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические типа и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами: недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других рядов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

- как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, также продуктов питания;

- как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объектов;

г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости хмельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях [15].

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их одновременного использования как приходного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение, плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственное собственности на землю, обеспечить значительное количество граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строительства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса [4; 6].

К землям поселений (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты поселений, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта поселений - это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель [8]. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие к легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями - системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры, являются наиболее сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения относятся земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К землям лесного фонда относятся лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию [6].

Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средстве производства подлежит стоимостной оценке. Объектом оценки является земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночное стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами к методами оценки [6; 7].

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли) [10].

Методы оценки земли можно изобразить с помощью следующей схемы (рис. 1).

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

- Метод прямой капитализации - Капитализация дохода по периодам - Техника остатка дохода для земли	- Метод сравнения продаж (способы типичного участка и единицы сравнения) - Метод переноса	- Метод изъятия - Метод определения затрат на освоение - Оценка по затрат на инфраструктуру

Рис. 1 Методы оценки земли

Исходя из рис. 1, рассмотрим каждый из этих методов.

Доходный подход к оценке земельных участков - это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа:

- принцип ожидания;

- принцип спроса и предложения;

- принцип замещения [10].

Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.

Метод прямой капитализации дохода основан на определении доход от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости.

При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни. Данный метод может быть также использован для определения варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Рассматривая сравнительный подход к оценке земельных участков надо заметить, что метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Метод переноса основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка [10; 12].

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведения на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов [12].

Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитается стоимость неосвоенной земли.

Для земель поселений оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, т.е. всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок [10].

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли, по возможности, применяют все три подхода. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

земельный кадастр почва землепользование

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изм. и доп. на 2008). - М.: Юрайт, 2008.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001. №136-ФЗ (с изм. и доп. на 2008 г.). - М.: Юрайт, 2008.

3. Конституция Российской Федерации. - М.: «Проспект», 1999. - 48с.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ.

5. Артеменков И.Л., Воронкин А.В. Роль и место в стандартов оценки в оценочной практики «сравнительный анализ в стандартах оценки» // Вопросы оценки. - 1996. - №1.

6. Воронцов А.П. Рациональное природопользование. Учебное пособие. - М. Изд-во ЭКМОС, 2005.

7. Земельное право России. Учебник по специальности «Правоведение» / Под ред. В.В.Петрова. - М., 2005.

8. Кадастр земель населенных пунктов: Учебное пособие. - М., 2007.

9. Лексин В., Швецов А. Региональная политика и формирование земельного рынка // РЭЖ. - 1993. - № 9.

10. Нейман Е.И. Оценка рыночной стоимости недвижимости. - М.: Дело, 2001.

11. Охрана природы и воспроизводство природных ресурсов. - М.: ВИНИТИ, 2006.

12. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практическое пособие / Под ред. А. Зарубина. - М., 2006.

13. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. - М.: Дело, 2005.

14. Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости.- М.: Дело, 2006.

15. Чапек В.Н. Экономика природопользования: Учеб. пособие. - М.: ПРИОР, 2005.

Приложение 1

Организационное построение государственного земельного кадастра

Размещено на Allbest.ru