Определение стоимости объекта коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Содержание

Введение

1. Постановка задачи оценки

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

3. Определение стоимости недвижимости различными подходами к оценке

3.1 Использование затратного подхода

3.2 Использование сравнительного подхода

3.3 Использование доходного подхода

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Курсовая работа посвящена рассмотрению затратного, сравнительного и доходного подхода оценки стоимости недвижимости, что в современных условиях является важным элементом для определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Специалист не может и не должен определять стоимость того или иного объекта недвижимости, основываясь только на один из вышеперечисленных подходов, так как наиболее достоверный результат возможен исключительно только при использовании нескольких подходов.

Целью курсовой работы является рассмотрение и описание затратного, сравнительного и доходного подхода оценки стоимости недвижимости, а также согласование результатов полученных различными подходами.

Задачи курсовой работы заключаются в следующем:

1. Ознакомление и изучение различных подходов оценки стоимости недвижимости.

2. Применение теоретических навыков при определении стоимости недвижимости в практической деятельности.

3. Выполнение расчета стоимости имущества на основании представленных в задании данных.

Объектом курсовой работы является рассмотрение и изучение определение стоимости объекта недвижимости различными подходами. Предметом исследования работы является современный рынок недвижимости России, а так же способы определения рыночной стоимости недвижимости.

В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта оценки, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых доходов, которые могут принести использование или будущая продажа объекта.

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Методологической основой исследования в курсовой работе явились:

- законодательные и нормативно-методические документы и материалы;

- специальная научная, отечественная и зарубежная литература (монографии, брошюры, научные статьи и т.д.)

- статистические, инструктивные и отчетные материалы предприятий.

1. Постановка задачи оценки

Объектом оценки является одноэтажное необорудованное помещение площадью 450 кв.м расположенном в центре города по адресу г.Волгоград ул. Штеменко д.4.

Состояние улучшений оценивается как хорошее. Площадь земельного участка составляет 1125 кв.м. Асфальтобетонное покрытие составило 30% от его площади. Несущая способность грунта высокая. Оценивается объект, расположенный на центральной улице города.

Оцениваемый объект находится в частной собственности. Собственник оцениваемого имущества Сивко Надежда Дмитриевна паспорт серии 1807 номер 080851 - выдан Краснооктябрьским РОВД г. Волгограда.

Правоустанавливающие документы на основании которого собственник имеет право на объект оценки: свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и план приватизации.

Дата оценки 4 апреля 2011 г. Оценка проводится с 1 апреля по 4 апреля 2011 г. Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта коммерческой недвижимости для его покупки.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

недвижимость оценка стоимость

При выполнении данного анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсовой работы, будем исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1. Законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2. Физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3. Экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным таблицы 1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4. Максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость.

Таблица 1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, руб./кв.м

Тип здания	Назначение	Площадь кв. м.	Местоположение
			Отд.	с/о	Цен.
Административное	Офис, банк	200 - 490	440	730	1200
		500 - 1000	400	550	1050
		Более 1000	325	480	900
Складное	Склад	200 - 490	420	500	600
		500 - 1000	375	450	550
		Более 1000	300	370	420
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	200 - 490	450	750	1600
		500 - 1000	420	600	1500
		Более 1000	330	50	1200
Торговое	Магазин, супермаркет, аптека	200 - 490	850	1000	1500
		500 - 1000	800	900	1350
		Более 1000	375	600	1050

Итак, наиболее эффективным вариантом использования здания является его функционирование в качестве помещения для общественного питания, так как данный вариант использования, обеспечит наиболее высокий уровень дохода и приводит к наибольшей стоимости недвижимости.

3.Определение стоимости недвижимости различными подходами к оценке

Традиционными подходами определения стоимости недвижимости являются: затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определенные методы расчета. В результате применения этих подходов, получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя из стоимости земельного участка, и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом, имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 кв.м.

2. Внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов . Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Расчет скорректированных цен земельных участков произведен по форме табл. 3.

Таблица 3

Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, руб.	-	4950	1750	18060	12600	13125	7140
Размер, кв.м.	200	1000	5000	4300	2800	3500	2500
Цена единицы сравнения, руб./кв.м.	-	4,95	3,5	4,2	4,5	3,75	4,76
Права собственности	частная	частная	сервитут	гос.	сервитут	гос.	частная
-корректировка, руб./кв.м.	-	0	+0,48	+0,47	+0,61	+0,41	0
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	4,95	3,98	4,67	5,11	4,17	4,76
Условия финансирования	типич.	типич.	кредит	типич.	типич.	типич.	кредит
-корректировка, руб./кв.м.	-	0	-0,52	0	0	0	-0,62
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	4,95	3,46	4,67	5,11	4,17	4,14
Условия продажи	типич.	срочн.	срочн.	типич.	особые	типич.	особые
-корректировка, руб./кв.м.	-	+0,55	+0,38	0	+0,44	0	-0,27
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	5,5	3,84	4,67	5,55	4,17	3,87
Дата продажи	наст.вр.	3 мес.	9 мес.	наст. вр.	6 мес.	3 мес.	6 мес.
-корректировка, руб./кв.м.	-	+0,11	+0,31	0	+0,22	+0,08	+0,16
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	5,61	4,15	4,67	5,77	4,25	4,03
Местоположение	цен.	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	со
-корректировка, руб./кв.м.	-	0	+1,25	+0,93	0	+1,27	+0,81
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	5,6	5,39	5,6	5,77	5,52	4,84
Асфальтобетонное покрытие	до 30%	до 30%	до 10%	до 30%	до 50%	до 30%	до 10%
-корректировка, руб./кв.м.	-	0	+0,11	0	+0,17	0	+0,01
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	5,61	5,5	5,6	5,94	5,52	4,94
Несущая способность грунта	выс.	сред.	низк.	сред.	выс.	сред.	низк.
-корректировка, руб./кв.м.	-	+0,22	+0,38	+0,22	0	+0,22	+0,35
-скорректированная цена, руб./кв.м.	-	5,83	5,88	5,82	5,94	5,74	5,29

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

- наличие сервитута снижает стоимость на 12 %;

- по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

- приобретение недвижимости за счет кредитов увеличивают цену на 15 %;

- условия срочной продажи изменяют цену на 10 %;

- при сделки между партнерами по бизнесу, цена была занижена на 8 %;

- особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

- за 3 мес. Цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. - на 4 %, за 9 мес. - на 8 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20 %, с/о и отд. -10 %, цен. и отд. - 30 %;

- разница в ценах по районам: цен. и с/о - 20%, с/о и отд. -10%, цен. и отд.-30%;

-разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% участка по сравнению с площадью до 30% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % - 5 %;

-разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов - 3 %, сред. и выс. - 4 %, низк. и выс. - 7 %.

Для определения стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате расчета среднего арифметического значения скорректированных цен.

Средняя цена одного кв.м земельного участка равна 5,75 тыс.руб.

Следовательно, стоимость земельного участка равна 1125 м.кв*5,75 тыс.руб.=6469 тыс.руб.

1. Расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 кв.м. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя стоимости на 1 кв.м выполнен по форме табл. 4

Таблица 4

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс.руб./кв.м.

№	Наименование	Затраты, тыс. руб. на 1 кв.м.
1	Прямые затраты	-
	СМР	-
	- материалы	10,20
	- заработная плата	3,57
	- эксплуатационные расходы	1,2
	- прочие	0,6
	Итого	15,57
	Накладные расходы	3,89
	Прибыль подрядчика	2,34
	Итого цена подрядчика	21,8
2	Косвенные затраты
	- оплата услуг проектно-сметных организаций	0,78
	- маркетинговые, страховые расходы	1,31
	- затраты на покупку энергетических мощностей	2,18
	Итого затраты инвестора	26,07
3	Прибыль инвестора	7,82
4	НДС	6,1
	Итого укрупненный обобщенный показательстоимости	39,99

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть следующую информацию:

- заработная плата составляет 35 % от стоимости материалов;

- накладные расходы - 25 % от прямых затрат;

- прибыль подрядчика - 12 % от суммы прямых и накладных затрат;

- оплата услуг проектно-сметных организаций - 5 %от прямых затрат;

- маркетинговые, страховые расходы - 6 % от цены подрядчика;

- затраты на покупку энергетических мощностей - 10 % от цены подрядчика;

- прибыль инвестора - 30 % от понесенных расходов.

Итак, полная восстановительная стоимость здания составила 39 тыс.руб.*450 кв.м = 179961 тыс.руб.

Оценка износа. Для оценки накопленного износа применятся метод выборки, суть которого в определении величины трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов)

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым, по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Фундамент объекта оценки является ленточно-круплоблочным с трещинами в швах 1,5 мм, стены кирпичные с облицовкой керамическими блоками, ширина трещин на откосах проемов, отслоение облицовки и выпадение отдельных блоков или плиток на фасаде более 1 мм. Износ фундамента составил - 20 %, износ стен - 15 %. Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных конструкций. Оценки физического износа и степень повреждения конструктивных элементов здания выполнено по табл. 5.Приложение Б.

Таблица 5

Расчет физического износа здания

№	Конструктивные Элементы здания	Удельный вес по типам зданий	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
		Адм.*
1	Фундамент	4	10	0,4
2	Стены	23	15	3,45
3	Перекрытия	18	20	3,6
4	Кровля	12	27	3,24
5	Полы	7	18	1,26
6	Проемы	10	25	2,5
7	Отделочные работы	8	15	1,2
8	Инженерное оборудование	16	10	1,6
9	Прочие работы	2	22	0,44
	Итого	100	-	17,69

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий, в которых также приведен ряд конкретных примеров. Для остальных элементов износ определён мною самостоятельно, исходя из уровня износа, оцененного по первым двум элементам.

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода составила 20 506 тыс. руб.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости, на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогом, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в табл. 6.

Таблица 6

Данные о продажах коммерческой недвижимости

Аналоги	Площадь, в % площади объекта оценки	Местоположение	Транспортная доступность	Состояние
А1	115	с/о	гл.	Хорошее
А2	75	с/о	гл.	Удовлетворительное
А3	180	с/о	втр.	Хорошее
А4	65	отд.	втр.	Хорошее
А5	140	отд.	гл.	Удовлетворительное
А6	130	отд.	гл.	Хорошее
А7	200	цен.	гл.	Хорошее
А8	50	цен.	гл.	Удовлетворительное
А9	90	цен.	втр.	Хорошее

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости выполнен по табл. 7.

На основании сравнительного анализа продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

- 15 % между объектами, расположенными в отдаленном районе, и объектами, расположенными в районе средней отдаленности;

- 10 % между центром и районом средней отдаленности;

- 27 % между центром и отдаленном районом.

Различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет транспортной доступности составляет 5 % между объектами, расположенными на главной и второстепенной улицах, за счет состояния - 15 % между зданиями в хорошем и удовлетворительном состоянии.

Таблица 7 - Расчет скорректированных цен аналогичных объектов

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9
Цена продажи объекта, руб.	-	23562	13183	34911	11000	21466	22750	44500	9528	18861
Оборудование	-	+	-	+	+	-	-	+	+	-
-корректировка, тыс.руб.	-	300	0	400	500	0	0	200	1000	0
-скорректированная цена, тыс.руб.	-	23262	13183	34511	10500	21466	22750	44300	8528	18861
Местоположение	цен.	с/о	с/о	с/о	отд.	отд.	отд.	цен.	цен.	цен.
-корректировка,тыс.руб.	-	+2326	+1316	+3451	+2835	+5796	+6143	0	0	0
-скорректированная,тыс.руб.	-	22588	14501	37962	13335	27261	288892	44300	8528	18861
Транспортная доступность	-	гл.	гл.	втр.	втр.	гл.	гл.	гл.	гл.	втр.
-корректировка,тыс.руб.	-	-1279	-725	0	0	-1363	-1445	-2215	-426	0
-скорректированная цена,тыс.руб.	-	24309	13776	37962	13335	25898	27447	42085	8102	18861
Состояние	хор.	хор.	удв.	хор.	хор.	удв.	хор.	хор.	удв.	хор.
- корректировка,тыс.руб.	-	0	+2066	0	0	+3885	0	0	+15	0
-скорректированная цена,тыс.руб.	-	24309	15842	37962	13335	29783	27447	42085	9317	18861
Площадь	-	115	75	180	65	140	130	200	50	90
-скорректированная цена,тыс.руб.	-	21138	21123	21090	20515	21274	21113	21043	18634	20957

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода составила 7 814 тыс. руб.

3.3 Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых доходов, которые могут принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод капитализации дохода, который определяет стоимость недвижимости по формуле:

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы.

Так как прогнозируемый доходы от эксплуатации объекта оценки ожидаются стабильными, то будем использовать для расчета стоимости метод капитализации дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды, представленных в табл. 1, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 15 %.

Действительный валовой доход (ДВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществлен в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 8 в тыс. руб. Приложение Г.

Таблица 8

Отчет о доходах и расходах

Показатели	Порядок расчета	Сумма, руб.
ПВД	S*АП*12	8640
Потери от недогрузки и недосборов арендной платы	1-25 %	0,75
ДВД	ДВД=ПВД - потери от недозагрузки и недосборов	6480
ОР	Сумма всех расходов	2350
- налог на землю	Приложение Г	100
- налог на имущество	Приложение Г	300
- коммунальные расходы	Приложение Г	500
- расходы на управление	Приложение Г	500
- страхование	Приложение Г	300
- обеспечение безопасности	Приложение Г	450
- резерв затрат капитального характера	Приложение Г	200
ЧОД	ЧОД=ДВД-ОР	4130

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Коэффициент капитализации рассчитан по форме табл. 9.

Таблица 9

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие	Значение, %
Безрисковая ставка	8
Премия за риск ликвидности	2
Премия за риск вложения в недвижимость	4
Премия за инвестиционный менеджмент	3
Норма возврата капитала	3
Итого	20

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода составила 20 650 тыс.руб.

4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Итак, стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом затратного подхода составила 19 426 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом сравнительного подхода составила 20 765 тыс. руб.

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости методом доходного подхода составила 20 650 тыс. руб.

Для согласования результатов оценки, полученных с помощью трех подходов, может быть выбран метод ранжирования оценки критериев стоимости.

Метод ранжирования оценки критериев стоимости предполагает определение удельного веса результатов оценки полученных каждым подходом на основе их ранжирования по следующим критериям:

· Качество информации

· Способность учитывать цель оценки

· Способность учитывать параметры объекта

· Способность учитывать конъюнктуру рынка.

Подход	Критерии оценки
	Способность учитывать цель оценки	Способность учитывать конъюнктуру рынка	Способность учитывать параметры объекта	Качество Информации	Сумма балов
Затратный	Низк. 0	Сред. 1	Сред. 1	Сред. 1	4
Сравнительный	Сред. 1	Низк. 0	Сред. 1	Высок. 2	4
Доходный	Высок. 2	Высок. 2	Сред. 1	Высок. 2	7

Определение присвоения рангов к различным подходам, руководствуется имеющимися документами, так например способность учитывать цель оценки у затратного подхода оценена как низкая, так как при применении данного подхода, не дает возможности правильно оценить земельный участок. При расчете стоимости недвижимости сравнительным и доходным подходом, нет необходимости рассчитывать стоимость на земельный участок, поэтому они оценены выше.

При оценки способности учитывать конъюнктуру рынка, наивысшую оценку получил доходный подход, так как доходный подход - это преобразование ожидаемых выгод в текущую стоимость недвижимости.

При оценке способности учитывать параметры объекта все подходы были оценены по равной шкале, так как ни один из трех подходов не располагает точными данными.

При оценке качества информации, наивысшую оценку получили доходный и сравнительный подход, так как по сравнению с затратным подходом, они имели преимущество в достоверности информации.

Удельный вес ЗП=4/15=0,27 или 27 %

Удельный вес СП=4/15=0,27 или 27 %

Удельный вес ДП=7/15=0,46 или 46 %

Сн = 20 506 тыс.руб.*27 % + 20 765 тыс.руб.* 27 % + 20 650 тыс.руб.*46% =20 643 тыс. руб.

Итак, стоимость объекта недвижимости составила 20 643 тыс. руб.

Заключение

Для определения стоимости объекта недвижимости необходимо воспользоваться тремя различными подходами.

При использовании затратного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости составила 20 506 тыс.руб.

При использовании сравнительного подхода 20 765 тыс.руб.

При использовании доходного подхода 20 650 тыс.руб.

Итак, при согласовании результатов методом ранжирования оценки критериев, стоимостная итоговая стоимость объекта недвижимости составила 20 643 тыс.руб.

Размещено на Allbest.ru