Оценка земельного участка
Понятие земельного участка, его целевое назначение, формы собственности и виды оценки. Расчет годовой арендной платы. Подготовка отчета об оценке земельной собственности. Определение рыночной стоимости земельного участка методом сравнительного подхода.
| Рубрика | Сельское, лесное хозяйство и землепользование |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 27.12.2010 |
| Размер файла | 37,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
РОСЖЕЛДОР
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ПУТЕЙ СООБЩЕНИЯ
Кафедра «Технология, организация и экономика строительства»
Курсовая работа №1
по дисциплине «Кадастр и оценка земельной собственности»
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Пояснительная записка
КР3. КОЗС-ЭН-04-85-2008
Руководитель Колтунова А.А
Разработал Ильиных А. П.
2008
Введение
Недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно связано с ней, включая объекты, присоединенные к ней, независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.
Рынок недвижимости - это совокупность экономических отношений между производителями (продавцами) и покупателями (потребителями). Эта сфера вложения капитала в объекты недвижимости и система экономических отношений возникающих при операциях с недвижимостью.
Возрастающий оборот объектов недвижимости требует значения их рынка обеими сторонами сделки - продавцами и покупателями. Мало кто покупает-продает объекты без участия профессионалов - оценщиков. Те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний работать на рынке недвижимости невозможно.
Оценочная деятельность существует только в рыночной экономике и является ее неотъемлемым атрибутом.
1 Доходный подход к оценке земельной собственности
1.1 Понятие земельного участка
Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок.
Земельный участок -- часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.
Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.
Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами:
* спецификой данного объекта;
* неразработанностью нормативно-правовой базы;
* неразвитостью земельного рынка в стране.
Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, прежде всего размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных предприятий.
Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:
* целевое назначение;
* форму собственности;
* разрешенное использование.
Под целевым назначением земель понимаются установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственного назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.
Категория земель устанавливается на основе их зонирования, которое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Общие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавливаются федеральными законами.
Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.
В муниципальной собственности находятся все земли в пределах черты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.
Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земельные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.
Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблюдением обременении и иных условий, установленных законом и договорами.
Право частной собственности юридических лиц на земельные участки возникает в результате приватизации государственных или муниципальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения участка в уставный (паевой) капитал юридического лица. Гражданский оборот земельных участков под приватизированными предприятиями регулируется: Земельным кодексом РФ, Федеральными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использовать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.
Нахождение земельного участка в гражданском обороте является основанием для определения рыночной, инвестиционной или специальной стоимости земельного участка.
Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, ограничения и сервитуты.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.
Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций.
Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного распоряжения участком -- безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога. Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосрочной аренды может определяться путем капитализации дохода арендатора от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.
Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или приобретенный по другим основаниям, может быть обременен определенными обязательствами:
- запретом на изменение целевого назначения земельного участка;
- запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;
- требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;
- запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка;
- запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;
- запретом на изменение внешнего вида недвижимости;
- условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;
- иными требованиями, установленными федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления при зонировании земель, а также при предоставлении конкретных земельных участков и указывается в следующих документах:
1. в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель;
2. в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;
3. в документах государственного земельного кадастра;
4. в документах государственной регистрации.
Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274--277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.
Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собственниками земельных участков или решением суда. Они подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.
Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определенным ограничением прав самого собственника этой земли.
Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроенных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:
1. безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;
2. возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
3. возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.
Изменение названных и введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему нормативно-правовыми актами.
Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Цель кадастровой оценки -- одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Цель единичной оценки -- определение рыночной специальной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками согласно принятым стандартам и методам оценки.
Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах. При сравнении этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации.
1.2 Применение доходного подхода
Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса охватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или других выгод.
Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.
Метод капитализации доходов основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель -- умножением на срок капитализации. При этом под сроком капитализации понимают период, необходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.
Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализации, а также знания основ финансовой математики.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход.
Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:
Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации
При использовании данного метода необходимо определить величину дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
1. рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовительных предприятий;
2. часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;
3. арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;
4. доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложной проблемой при доходном подходе является определение ставки капитализации. На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Первый способ -- рассмотрение земельного участка как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в развитых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкладам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% -- средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок характеризуется высокой нестабильностью.
Второй способ -- расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части:
- безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка России по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по валютным вкладам банков высшей категории надежности;
- региональный риск, учитывающий уровень экономической активности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы;
- риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.
Третий способ -- анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах сравнимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.
Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в городах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.
Земельная арендная плата -- это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации земельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдаются предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сейчас базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного участка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рассчитана по следующей формуле:
A=A6?Kd?Kp?S,
где Аб -- базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;
Кд -- коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр -- коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного участка;
S -- площадь земельного участка.
Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.
Исходные данные для капитализации можно также получить из анализа рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.
Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.
Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок) может использоваться для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, оставшийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.
При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:
имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.
При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:
стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определенный период времени, как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;
остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода для земли.
2 Отчет об оценке земельной собственности
2.1 Основные факты и выводы
Вся необходимая информация по объекту оценке содержится в таблице 2.1
Таблица 2.1 - Факты и выводы
|
Объект оценки: |
Земельный участок общей площадью 400 м^2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г. Новосибирск, ул. Восход 5 |
|
|
Цель оценки: |
Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»). |
|
|
Задача оценки: |
Залоговая стоимость объекта оценки. |
|
|
Основание проведения оценки: |
Договор заказчика и оценщика |
|
|
Сведения о Заказчике: |
Управляющая организация «Силуэт» |
|
|
Сведения об Оценщике: |
Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик - Ильиный А.П. |
|
|
Сведения о привлекаемых организациях или специалистах: |
ЗАО «Ядро» - измерение и межевание земельных участков. |
|
|
Оцениваемые права: |
право собственности на земельный участок |
|
|
Обладатель оцениваемых прав: |
Директор ООО «Силуэт» Шмелов Семен Семенович |
|
|
Дата оценки: |
08.12.2008 |
|
|
Дата осмотра: |
10.12.2008 |
|
|
Дата составления отчета: |
15.12.2008 |
|
|
Описание земельного участка: |
кадастровый номер 071545, площадь 0.4 га, адрес: г. Новосибирск Романова 1, категория земель - земли поселений с выделением на местности. |
|
|
Описание улучшений: |
помещения жилое 5-ти этажное 168 м2. (Свидетельство о праве собственности № 45-72 от 26.05 1972) |
|
|
Текущее использование: |
Использование по назначению |
|
|
Наиболее эффективное использование: |
помещения жилое |
|
|
Срок экспозиции, месяцев: |
6 месяцев |
|
|
Рыночная стоимость объекта: |
||
|
Результаты оценки, полученные подходами: |
||
|
затратный, р.: |
15 000 000 |
|
|
доходный, р.: |
8 100 000 |
|
|
сравнительный, р.: |
26 480 000 |
|
|
Применяемые стандарты оценочной деятельности: |
МСО |
2.2 Сделанные допущения и ограничивающие условия
Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:
выводы о правах на оцениваемую недвижимость были сделаны на основании правоустанавливающих документов на объект оценки в предположении их достоверности;
специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась, предполагалось, что все инженерные коммуникации оцениваемого объекта находятся в исправном состоянии.
оценка проведена без учета улучшений, произведенных арендаторами;
объект оценки, по нашим предположениям не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами основания, фундамента или несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на их стоимость;
объект оценки соответствуют всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;
в отчете использованы достоверные источники информации.
2.3 Общие сведения
Оцениваемый объект недвижимости расположен в Центральном районе г. Новосибирска по адресу: ул. Романова 1. Местоположение характеризуется как район низкой удаленности. Объект расположен в районе неплотной застройки и окружен жилыми и административными зданиями. В районе объекта оценки расположены ряд конкурирующих по использованию объектов, что снижает доходность оцениваемого объекта.
На незначительном удалении от оцениваемого объекта расположены остановки маршрутов городского транспорта. Социально-бытовая инфраструктура развита нормально. Объект ориентирован на неограниченный рынок. Ближайший центр развитой социально-бытовой инфраструктуры - ПКиО Центральный находится на расстоянии полукилометра от объекта оценки. Перечисленные факторы определяют высокую транспортную доступность объекта для клиентов.
План участка на рисунке 2.1
Кадастровый номер земельного участка - 071545. Категория земель - земли поселений.
Земельный участок не огорожен на местности и имеет горизонтальную поверхность. Паводковыми водами площадка не затопляется. Участок имеет асфальтовые дороги и площадки для стоянки автомобильного транспорта в хорошем состоянии
2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, или предполагаются затраты в "нулевой" период, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов (NPV).
Перед тем, как рассматривать строения с точки зрения принципа наилучшего использования по отдельности, определимся с сегментом недвижимости, который будет обосновано выбран далее для принятия решения.
При этом на принятие решения наибольшее и решающее влияние имело местоположение объекта оценки и уровень развития инфраструктуры. Объект оценки расположен на окраине (среднем удалении) города Новосибирска, с практически не развитой (средне развитой) инфраструктурой и уже сложившимся видом использования земельных участков. Это исключительно земли промышленных предприятий. В связи с этим из всех возможных видов использования оценщиком были исключены из рассмотрения жилое, офисное и производственно-складской использование и принят к рассмотрению торговый сегмент. На дату оценки на рассматриваемом земельном участке как раз и расположен складской комплекс, эксплуатируемый до настоящего времени арендаторами.
Теория оценки оперирует особыми случаями применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования. В их перечне существует случай единственного использования. Он предполагает использование земельного участка подобно окружающей застройки. Это хорошо согласуется с вышеприведенными выводами относительно объекта оценки - использование как торговое , который не требует адаптации к окружающей инфраструктуре.
Ставки аренды и цены предложений приведены в таблице 2.2
|
Центральный р-н |
||||
|
Ст-ть аренды р./`В.м. |
Цена предложения, р./`В.м. |
Коэфф. Капитализац., % |
||
|
Офисные |
798 |
49 010 |
14,8 |
|
|
Торговые |
1 134 |
44 805 |
23,0 |
|
|
Производственно-складские |
167 |
8500 |
15,6 |
|
|
Жилое |
500 |
25000 |
18.6 |
Тогда расчет текущей стоимости будущих доходов даст следующие результаты:
Таблица 2.3 К анализу наилучшего и наиболее эффективного использования
|
Вид использования |
А, м2 |
ЗНП, р. |
КК, доля |
АС, р/м2 |
К1 |
К2 |
С, р. |
|
|
Использование №1 - торговое |
168 |
50000 |
0.216 |
870 |
0.85 |
0.7 |
8 070 000 |
|
|
Использование №2 - офисное |
150 |
450000 |
0.16 |
720 |
0.9 |
0.7 |
7 650 000 |
|
|
Использование № 3 - произв-складское |
170 |
100000 |
0.10 |
350 |
0.95 |
0.7 |
7 040 000 |
|
|
Жилое |
400 |
1000000 |
0.186 |
500 |
0.9 |
0.7 |
8100000 |
Как видно из расчета Жилое помещение имеет выше стоимость и следовательно приносит больше доходов владельцу, подтверждает выбранный вариант повышенный спрос - ЛНЭИ.
3. Рыночная стоимость земельного участка сравнительным подходом
земельный участок оценка стоимость
В сравнительном подходе используются принципы спроса и предложения, баланса, замещения, изменения.
Этот подход наиболее действенен для объектов оценки, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную информацию.
Рассчитаем стоимость 1 м2, оцениваемого объекта на основе подобранных аналогов. Расчет сведем в таблицу 3.1.
Таблица 3.1 - Расчет скорректированных цен земельных участков
АналогиКоррект. |
Объект оценки |
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
|
|
Цена продажи тыс.р. |
60 |
38 |
55 |
61 |
52 |
40 |
||
|
Права собственности |
Частная |
Госуд. |
Сервит. |
Госуд. |
Частн. |
Частн. |
Сервит. |
|
|
корректировка |
1.12 |
1.15 |
1.12 |
1 |
1 |
1.15 |
||
|
Скоррек. цена |
67 |
44 |
61 |
61 |
52 |
46 |
||
|
Условия финансирования |
3 транжа |
Полн. |
Кредит |
Полн. |
Полн. |
3 транжа |
Кредит |
|
|
корректировка |
0.92 |
1.1 |
0.92 |
0.92 |
1 |
1.1 |
||
|
Скоррек. цена |
62 |
48 |
56 |
56 |
52 |
51 |
||
|
Условия продажи |
Уступка партнеру |
Чистая |
Срочн. |
Чистая |
Срочн. |
Срочн. |
Уступка партнеру |
|
|
корректировка |
0.94 |
1.05 |
0.94 |
1.05 |
1.05 |
1 |
||
|
Скоррек. цена |
58 |
50 |
52 |
59 |
55 |
51 |
||
|
Рыночные условия |
3 мес. назад |
Наст. время |
Наст. время |
6 мес. |
9 мес |
9 мес. |
6 мес. |
|
|
корректировка |
0.96 |
0.96 |
1.04 |
1.07 |
1.07 |
1.04 |
||
|
Скоррек. цена |
56 |
48 |
54 |
63 |
59 |
53 |
||
|
Местоположение |
Цен. |
С/о |
С/о |
Отд. |
Отд. |
Цен. |
С/о |
|
|
корректировка |
+12 |
+10 |
+19 |
+22 |
0 |
+12 |
||
|
Несущая способн. грунта |
Средн. |
Выс. |
Средн. |
Низк |
Выс. |
Низк |
Средн |
|
|
корректировка |
-4 |
0 |
+3 |
-4 |
+3 |
0 |
||
|
Качество управл. |
Низк. |
Удовл. |
Низк. |
Удовл. |
Высок |
Удовл. |
Удовл. |
|
|
корректировка |
-2 |
0 |
-2 |
-5 |
-2 |
-2 |
||
|
Скоррек. цена |
62 |
58 |
74 |
76 |
60 |
63 |
||
|
Весовой коэф. |
0.11 |
0.04 |
0.25 |
0.15 |
0.4 |
0.05 |
||
|
Итоговая стоим. |
66.2 |
Стоимость одного квадратного метра общей площади оцениваемого объекта равна 66.2 тыс. рублей.
Стоимость объекта общей площадью 400 м2, полученная сравнительным подходом, равна:
26 480 000 (двадцать шесть миллионов четыреста восемьдесят тысяч) рублей.
Заключение
За последние 10 лет рынок недвижимости сделал огромный рывок вперед. Совсем недавно ощущался острый дефицит жилья, коммерческой недвижимости. Параллельно с ростом ВВП в нашей стране растут доходы граждан нашей страны. Финансовые инструменты (ипотека, кредит, рассрочка) помогают приобретать недвижимость разных категорий.
В это время собственники, которых становится все больше, распоряжаются своей недвижимостью. Купля-продажа, залог, обмен, дарение все эти операции гораздо проще проводить, зная реальную рыночную стоимость недвижимости. Спрос на оценку растет с каждым днем, и нуждается в профессиональной и компетентной оценке.
Задача, поставленная в данной работе, выполнена. Определена рыночная стоимость недвижимости, определена стоимость для той цели, которая была определена в нашей работе. Стоимость определена тремя подходами, которые дали различные результаты. Это объясняется тем, что каждый подход имеет свой вес или в конкретном случае один из трех подходов может иметь малую достоверность и лишь показывать грубую, весьма примерную стоимость.
Доходный подход рассмотренный выше чаше всего применяется и дает более достоверную рыночную стоимость для доходных домов и коммерческой недвижимости.
Список используемых источников
1. Экономика и управление недвижимостью / Учебное пособие под общей редакцией проф. П.Г. Грабового// М, 2000 -357с.
2. Оценка недвижимости: Учеб. / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- М.: Финансы и статистика, 2002. - 496 с.
3. Мжельская И.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие / И.В. Мжельская - Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2002 - 133 c.
4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий / Гос. ком. по гражд. стр-ву и архитектуре при Госстрое СССР.-М., 1988.-70 с.
5. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н.А. Щербакова. - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с.
6. Справочник «Коммерческая недвижимость» Новосибирск 2008 №15
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка. Определение основных вопросов оценки. Сбор, проверка и анализ информации. Физические характеристики земельного участка. Описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры.
реферат [21,5 K], добавлен 22.07.2009Рассмотрение правовой, технической и экономической основы межевания земельного участка, выделяемого в счет земельной доли. Определение площади земельного участка, координат поворотных точек. Проведение расчета экономического обоснования межевых работ.
дипломная работа [382,9 K], добавлен 09.07.2019Принципы оценки стоимости участка. Общие рекомендации по проведению оценки. Основные факторы стоимости. Применение метода распределения для оценки застроенных земельных участков. Метод капитализации земельной ренты. Оценка незастроенных участков.
лекция [508,6 K], добавлен 04.05.2012Основания для проведения межевания. Геодезическое обеспечение межевания земель. Определение границ участка на местности. Съемка земельного участка, камеральная обработка, оценка недвижимости. Анализ рынка земельных участков. Определение стоимости объекта.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 01.06.2015Характеристика земельного участка как объекта недвижимости, категории земель и критерии их классификации. Анализ рынка недвижимости в городе Братске, описание исследуемого участка, оценивание и выбор сферы наиболее эффективного его использования.
курсовая работа [266,3 K], добавлен 07.03.2010Необходимость государственной кадастровой оценки земель для установления обоснованной платы за землю. Маркетинговые исследования рынка торговых нежилых помещений. Оценка износа, операционных расходов и ставки арендной платы для объекта оценки.
курсовая работа [645,0 K], добавлен 23.09.2011Случаи оценки земли, предусмотренные законодательством. Процедура и методы (сравнения продаж, распределения, выделения, разбивки, капитализации чистой ренты) ее проведения. Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости земельного участка.
реферат [25,9 K], добавлен 30.11.2014Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке земельного участка. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.
учебное пособие [205,4 K], добавлен 01.08.2009Нормативно-правовые акты и нормативно-технические документы, регламентирующие процедуру образования земельного участка для строительства автовокзала в городе Саратове. Основные требования, предъявляемые к объекту. Кадастровый учёт земельного участка.
курсовая работа [37,3 K], добавлен 10.10.2013Назначение, цель и задачи межевания земель. Определение границ объекта землеустройства. Проведение межевых работ при выделении земельного участка в счет земельной доли. Приборы для проведения межевания. Расчет кадастровой стоимости земельного налога.
дипломная работа [291,7 K], добавлен 31.05.2013
