2

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ТОРГІВЕЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

Кафедра економічної теорії

КУРСОВА РОБОТА

з основ економічної теорії, мікроекономіки та макроекономіки

на тему: Сучасне реформування земельних відносин в Україні та проблеми земельної ренти

Виконала

студентка ІІІ курсу 3 групи

заочної форми навчання, ФЕМП

Малярова Олександра Анатоліївна

Викладач: Квіцинська Н.В.

КИЇВ 2009

План

Вступ

1. Теоретичні засади земельних відносин

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

1.2 Земельна рента та її форми

1.3 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

2. Особливості сучасного реформування ринку землі в Україні

2.1 Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі

2.2 Результати та соціально-економічні проблеми земельної реформи

2.3 Управління раціональними землевикористанням

Висновки

Список використаної літератури

Вступ

Земля є основою людського існування, що визначає її важливу роль у процесі соціально-економічного розвитку суспільства. Як основа екосистеми, знаряддя і предмет виробництва, об'єкт права власності, умовою соціального прогресу та добробуту людини. Політичні й економічні зміни, які почалися в країнах Центральної та Східної Європи на початку 90-х років XX століття, охопили і сферу землекористування. Протягом реформування змінено колишній земельний устрій, закладено нові принципи розвитку земельних відносин. Історія не знає прикладів, коли протягом одного десятиліття земельна власність була повністю змінена в такий спосіб. В Україні близько 6,7 млн. громадян отримали земельні сертифікати, що засвідчують право власності на землю, з них близько 1,3 млн. селян вже отримали державні акти на право приватної власності на землю. Одночасно 11 млн. громадян здійснили приватизацію земельних ділянок: для будівництва і обслуговування житлових будинків, господарських приміщень, садівництва, дачного і гаражного будівництва та інше.

Разом з тим, земельна реформа в Україні, яка триває останні десять років, не вирішила покладених на неї завдань. Здійснення масштабних земельних перетворень на таких величезних територіях обумовило виникнення гострих проблем соціального, економічного і екологічного характеру. Зокрема, належним чином не забезпечується раціональне використання та охорона земельних ресурсів, відтворення продуктивного потенціалу сільськогосподарських земель. Оскільки процеси земельного реформування в цей період відбувалися повільно, земельне питання стало вкрай заполітизованим, а перехід землі ефективним господарям - практично заблокованим. У зв'язку з цим виникла потреба формування нової парадигми землекористування в Україні - концепції сталого землекористування, яка могла б забезпечити підвищення добробуту людей, вирішити проблеми, пов'язані з деградацією навколишнього середовища, поліпшення екологічного стану земель.

У відносинах "людина-земля" сьогодні переплітаються накопичені за багато років економічні, соціальні, екологічні, правові, моральні, технологічні й інші проблеми життєдіяльності суспільства. Для їхнього розв'язання потрібна наукова і практична робота по переходу до багатоукладного використання землі з різними формами власності на основі усталених юридичних норм, економічних критеріїв, взаємопов'язаного вирішення коротко - і довгострокових завдань тощо.

Особливо загострилося питання збереження, раціонального використання і розширеного відтворення земельних ресурсів як базу сталого розвитку України. Актуальною проблемою сьогодення є організація використання, збереження і відтворення земельних ресурсів відповідно до принципів сталого розвитку, задекларованих на конференції ООН в Ріо-де-Жанейро (1992 р.). Підсумки Всесвітньої конференції в Йоханезбурзі (2002 р.) засвідчили, що людство мало просунулося вперед у цьому напрямі. Особливу увагу слід зосередити на здійсненні сталого розвитку землекористування шляхом комплексного розв'язання проблем забезпечення раціонального використання землі. Однією з важливих складових їх вирішення є оптимізація землекористування.

Проблема сталого розвитку в Україні принципово нова. У першу чергу це стосується використання земельних ресурсів. Дискусії щодо наукового обґрунтування сталого розвитку, раціонального використання земельних ресурсів набувають все більшої гостроти.

1. Теоретичні засади земельних відносин

1.1 Економічний зміст ринку землі та сутність земельних відносин

Відповідно до ст. 1. Земельного Кодексу України:

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

2. Право власності на землю гарантується.

3. Використання власності на землю не може завдавати шкоди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі [1].

Земля розглядається економістами як природний фактор, як природне багатство і першооснова господарської діяльності. Тут з матеріального фактора виділяються в особливий фонд природні умови. При цьому термін "земля" вживається в широкому розумінні слова. Він охоплює усі переваги, що дані природою у визначеному обсязі і над пропозицією яких людина не владна, будь то сама земля, водні ресурси чи корисні копалини.

У сільському господарстві земля виступає не тільки просторовим базисом для розміщення виробничих споруд, а й водночас є предметом праці, засобом праці та основним засобом виробництва. Особливості землі як засобу праці пов'язані з її родючістю. На відміну від інших факторів виробництва однією з важливих властивостей “землі” є її обмеженість. Людина не в змозі змінити її розміри по своєму бажанню. По відношенню до цього фактора можна говорити про закон зменшуваної віддачі. При цьому мається на увазі віддача в кількісному вираженні чи у прибутковості, що зменшується. Людина може впливати на родючість землі, але цей вплив не безмежний. За інших рівних умов, невпинне застосування праці і капіталу до землі, до видобутку корисних копалин не буде супроводжуватися пропорційним ростом віддачі [3; 308].

На думку окремих фахівців говорячи про землю варто використовувати таке поняття, як “агрокапітал”. При цьому землю слід розуміти як засіб виробництва, який використовується в сільськогосподарських підприємствах для створення певної маси товарів і послуг. Земля виступає на ринку землі як товар для перепродажу і таким чином набуває форму торговельного капіталу, а як засіб виробництва - форму агрокапіталу.

Теоретичне дослідження показало, що в теперішній час немає чіткого розмежування понять “ринок землі”, на якому земля пропонується як матеріальний актив, і “ринок землекористування”, на якому продається право користування землею як засобом виробництва (нематеріальний актив).

Подальше становлення ринку землі може здійснюватися тільки на основі правових гарантій постійності інституту приватної власності на землю. Розвиток відносин власності на землю в Україні, як і в усьому світі, має здійснюватись у напрямку поєднання свободи власника з державним регулюванням земельних відносин [4].

Відповідно до ст.2. Земельного Кодексу України:

1. Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

2. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

3. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Земельні відносини - результат тривалого суспільного розвитку, практики використання і охорони земель, форм власності і господарювання, пріоритетних способів устрою території. Вони визначаються національними, соціальними, економічними і природними особливостями реалізації функції землі як об'єкта природи, основного засобу виробництва в сільському господарстві, природного ресурсу і об'єкта майна.

Українська влада тривалий час взагалі відмовлялася від державного регулювання земельних відносин. Останнім часом вони стали визнавати необхідність державного контролю за використанням землі.

Своєчасне і обґрунтоване втручання держави в характер землеволодіння і землекористування - неодмінна й обов'язкова умова відновлення земель, підвищення ефективності їх використання. Необхідне уточнення порядку розподілу державних сфер управління, розробки потрібних для цього критеріїв, схеми цільового витрачання коштів: земельного податку, орендної платні, зборів за операції по обороту земельних ділянок. Без вирішення питань, без державного регулювання обороту землі вирішувати проблему оздоровлення і збереження головного ресурсу України - землі неможливо.

В умовах багатоукладної ринкової економіки державне регулювання спрямоване на захист інтересів усього суспільства і окремих громадян, охорону природи. Воно ґрунтується на визнанні рівності учасників регульованих відносин, необхідності безперешкодного здійснення судового захисту майнових і особистісних прав громадян. Відповідно зростає роль економічних регуляторів, які спонукають суб'єктів земельних відносин ухвалювати рішення, що відповідають інтересам усього суспільства, захисту природи. Стосовно земельних відносин, в яких природоохоронний чинник відіграє важливу роль, значення економічних регуляторів важко переоцінити.

Завдання регулювання ефективного господарювання на землі є одним з найбільш складних, що вимагає застосування цілого спектра регуляторів. Розглянемо їх у процесі землекористування і на момент обороту земель.

Земельний податок є основним інструментом у державному економічному регулюванні ефективності використання земель. Щоб стимулююча роль цього податку розкрилася повною мірою, необхідно вирішити протиріччя, які виникли зараз у політиці оподаткування сільськогосподарських товаровиробників. Ця суперечність відображає відмінності в підходах до цього питання сільськогосподарських товаровиробників і земельних установ. Перші виступають за пом'якшену податкову політику, мотивуючи її кризовим станом. Інші вважають, що земля повинна раціонально використовуватися, тому податок повинен орієнтувати всіх землекористувачів на отримання максимальної віддачі від кожного гектара сільськогосподарських угідь, що, у свою чергу, дозволить підвищити ефективність аграрного сектора. До того ж земельний податок повертається в сільське господарство у формі інвестицій у поліпшення земель, у розвиток інфраструктури села тощо.

Податок на землю, кошти від оренди землі, податок на операції із земельними ділянками сьогодні мізерні. Низький розмір земельної орендної платні не стимулює ефективного використання не тільки землі, але й її надр, веде до непомірного розширення територій міст і підприємств, промислових зон, зон розробки корисних копалин. Необґрунтованість ставок податку із земель різних категорій спричиняє до їх розбазарювання, знижує податкові надходження, призводить до соціальної нерівності регіонів України.

Рентні платежі за землю можуть існувати незалежно від того, яка система прав власності прийнята. Рента як особливість земельних відносин існує об'єктивно. У ринковій економіці вона одержує певний грошовий вираз, викликаючи потребу в новій системі ціноутворення, що дає можливість визначати внесок земельного чинника у виробництво кінцевого продукту.

У зв'язку з цим можна зробити висновок про побудову принципово нової схеми державних регуляторів земельних відносин в Україні: мати в суспільній (державній) власності не менше половини земельних площ як основи багатства нації, передавати титули на неї тим, хто нею користується, але за обов'язкової умови виплати земельної ренти як земельного податку.

Загальний підхід тут повинен бути однозначним: право на земельну ділянку зберігається за організацією або людиною до тих пір, поки вони платять земельну ренту. Якщо способи використання землі знижують її рентну вартість, винуватець повинен компенсувати це відповідними штрафами, якщо підвищують - необхідна стимулююча компенсація.

Платня за землю - головний елемент управління земельними ресурсами ефективного розвитку економіки. Тому при її встановленні доцільно відмовитися від пільг, які при масовому їх застосуванні призводять до порушення основ економічного механізму регулювання земельних відносин. Набагато ефективніше частину коштів, що надходять у вигляді плати за землю, спрямовувати на дотації для проведення заходів щодо поліпшення й охорони земель, а також на соціальний захист окремих землекористувачів. Система платежів повинна орієнтувати землекористувачів на зниження земле ємності виробництва шляхом інтенсивнішого використання земель, запобігати незаконним оборотом із землею, сприяти посиленню захисту прав власників шляхом стабілізації економічних відносин у сфері землекористування, обмежувати вилучення продуктивних ділянок для несільськогосподарських потреб [5; 39-43].

Що ж до фінансових ускладнень, то вони можуть бути подолані лише при дотриманні паритету у відносинах між сільським господарством і іншими галузями народного господарства.

Підвищення активності земельного ринку можна було б досягти шляхом розвитку іпотечного кредитування. Кредит під заставу земель є стимулом підвищення ефективності господарювання.

Інша група регуляторів відноситься до стадії земельного обороту, роль якого (тобто регульованого ринку землі) у вирішенні завдання ефективного господарювання вельми істотна. Через регульований земельний ринок повинна здійснюватися передача ділянок від господарств, що не забезпечують їх ефективне використання, іншим землекористувачам, відповідальнішим і кваліфікованим, без такого обороту навряд чи можливе вирішення проблеми вдосконалення землекористування. Оборот земель, що включає операції купівлі-продажу, необхідний. Інша справа, що цей процес повинен бути регульованим. Це означає необхідність введення переважно економічних регуляторів, що забезпечують передачу нераціонально (або не за цільовим призначенням) використовуваних земель: або на добровільних засадах, або шляхом відчуження через фінансову неспроможність. Мета відчуження - продаж ділянок для погашення боргів банку-заставоутримувачу й іншим кредиторам. Такі дії здійснюються за рішенням суду.

Проблема охорони землі стає особливо актуальною в умовах економічної кризи. Другу групу об'єктів регулювання утворюють відносини з приводу захисту сільськогосподарських земель: збереження і підвищення родючості; захист від екологічного забруднення. Для реалізації цих цільових установок необхідний дієвий економічний механізм раціонального землекористування і охорони земельних ресурсів. Такий механізм повинен включати низку процедур: розробки і ухвалення науково обґрунтованих нормативів землекористування; розробки і ухвалення критеріїв, що характеризують економічну зацікавленість землекористувачів у дотриманні науково обґрунтованих нормативів землеробства; розробки і реалізації заходів щодо попередження негативних процесів, визначення джерел фінансування; моніторингу дотримання науково обґрунтованих нормативів землекористування як на державному і регіональному рівнях, так і всіх землекористувачів; корегування нормативів і економічних критеріїв; корегування діяльності державних органів, що регулюють землекористування.

Одночасно з розробкою і затвердженням цільових нормативів необхідно формувати перелік державних програм, спрямованих на досягнення цих нормативів, обсягів і джерел фінансування. Цільові нормативи охорони землі повинні затверджуватися Верховною Радою безпосередньо в законодавчих актах, що регулюють сільське господарство. Як нормативи можуть слугувати, зокрема, критичні значення показника змісту гумусу в ґрунтах різних типів.

Економічний механізм охорони землі повинен також включати процедури розробки і ухвалення економіко-екологічних критеріїв, що характеризують економічну зацікавленість землекористувачів у дотриманні науково обґрунтованих нормативів землеробства.

Як критерії можуть слугувати граничні (мінімальні) значення економічних показників, які прямо або побічно впливають на розмір прибутку землекористувачів і на їх зацікавленість у виконанні ґрунтоохороних заходів.

Такі критерії мають бути підставою для фінансових органів, що розподіляють кошти між програмами та регіонами і контролюють їх цільове використання.

Обов'язковий елемент нормально функціонуючого економічного механізму - процедура корекції нормативів, економіко-екологічних критеріїв, структури ґрунтоохороних програм. Вона проводиться шляхом зіставлення цільових нормативів і фактичної динаміки екологічних і економічних показників, виявлення причин відхилення і розробки рекомендацій з корекції як загальних нормативів, так і деталізованих нормативів і економіко-екологічних критеріїв.

У межах розробки і реалізації заходів щодо попередження негативних процесів передбачається таке:

· штрафи за зниження родючості і забруднення ґрунтів у розмірах компенсації витрати на їх відновлення до нормального рівня;

· фінансова і кредитна підтримка землекористувачів, що інвестують власні кошти в підвищення родючості землі та (або) в поліпшення її екологічного стану - у формі податкових пільг і прямих субсидій;

· фінансування і пільгове кредитування державних і регіональних програм підвищення родючості сільськогосподарських угідь і поліпшення їх екологічного стану - у формі прямих субсидій (на пайових засадах) і податкових пільг;

· систематична оцінка земельної власності залежно від зміни її родючості і екологічного стану і відповідне коректування вартості капіталу, цінних паперів, паїв.

Третя група об'єктів регулювання земельних відносин пов'язана з раціоналізацією землекористування. На жаль, під час проведення земельної реформи, не обійшлося без помилок, результатом яких стали такі негативні наслідки:

· відбувається розпад великих високотоварних господарств на безліч дрібнотоварних, що створює необхідність значних додаткових капіталовкладень на створення в них власної виробничої і невиробничої інфраструктури;

· невеликі земельні наділи особистих селянських, фермерських господарств не дозволяють вести виробництво за передовою технологією, викликають зростання витрат ручної праці;

· посилюється відчуження основної частини тих, що працюють на землі не лише від права володіння і розпорядження нею, але і від права розпорядження одержаним доходом, а також від участі в управлінні діяльністю підприємства;

· погіршується система ведення галузей сільського господарства: зруйнована система сівозмін агротехніки, меліорації, а також база великих тваринницьких ферм і комплексів;

· погіршується якість земель, знижується їх родючість при одночасному виведенні земель з сільськогосподарського обороту;

· вилучення земельних паїв з існуючих організаційно-правових форм господарювання призводить до ще більшого виснаження підприємств, втрати їх ресурсного потенціалу;

· створюються передумови концентрації землі в осіб, які на ній не працюють, з метою витягання з неї, як власності, земельної ренти, а придбання в них землі вимагає величезних коштів, які, в основному, будуть використані на споживчі цілі замість того, щоб бути спрямованими на розвиток виробництва.

З метою усунення таких негативних наслідків непродуманої земельної реформи, на нашу думку, слід вжити невідкладних заходів із забезпечення придбання землі працюючими в сільському господарстві особами:

· через викуп підприємствами земельних паїв для своїх працівників або поповнення резервного фонду;

· через придбання земельних паїв особами, що здійснюють сільськогосподарське виробництво, а також підприємствами будь-якої організаційно-правової форми господарювання з метою розвитку виробництва;

· через придбання земельних паїв районними комітетами із земельної реформи з метою поповнення фонду перерозподілу і надання земель в оренду особам, що здійснюють сільськогосподарське виробництво.

Безумовно, для виконання цих завдань будуть потрібні значні кошти і підтримка держави. Таким чином, завдання формування раціонального землекористування в сучасних умовах набуває загальнодержавного значення. Лише за допомогою держави можливо усунути суперечність між зрівняльним принципом розподілу земельних паїв і необхідністю створення ефективного землекористування. Тому для товаровиробників, що потребують розширення земельної площі, потрібна державна підтримка. Наприклад, це може бути підтримка при покупці землі. Форми підтримки такі:

· пільговий іпотечний кредит довгострокового характеру під заставу ділянки, що купується з гарантією держави;

· звільнення від земельного податку в розмірі витрат, пов'язаних з покупкою землі;

· бюджетні субсидії на придбання додаткової земельної площі в розмірі до 50 % її вартості. Такі ж субсидії можуть передбачатися для погашення (у тій же частці) іпотечного кредиту.

Завдання із запобігання неправомірним операціям із землею - найгостріша за соціальними і криміногенними наслідками. Для запобігання спекулятивним операціям із землею необхідно розробити процедуру операцій із земельними ділянками, визначити обмеження, що випливають з вимог земельного законодавства. Слід встановити граничні розміри земельних ділянок, що передаються у власність, і тим самим запобігти латифундизму. Потрібно заборонити продаж землі іноземцям, використання сільськогосподарських земель не за призначенням. Повинна бути жорстка відповідальність за неефективне використання землі. Потрібно вживати таких заходів, які б не створювали умов для соціальної напруги в суспільстві.

Проблема спекуляції землею широко обговорюється в засобах масової інформації. Існують думки про заборону продажу землі і взагалі приватної власності на землю. На нашу думку, оборот землі - неодмінна умова нормального функціонування аграрного сектора і боротися потрібно не з оборотом землі взагалі, а з негативними проявами, пов'язаними з його неврегульованістю; тобто, з відсутністю регуляторів земельного ринку. Сьогодні діє тіньовий земельний ринок, і усунути його забороненими засобами навряд чи можливо.

П'ята група завдань пов'язана з регулюванням форм землекористування. У сфері землекористування і земельного обороту важлива роль повинна бути відведена оренді землі. Як одне з першорядних завдань слід розглядати створення системи регулювання оренди сільськогосподарських угідь і її експериментальної перевірку. При умілому регулюванні оренди, при оснащенні системи оренди в противагу хижацькому використанню землі вона може виявитися вельми ефективним інструментом землеупорядкування.

Наступна група об'єктів регулювання включає два завдання. Перша

пов'язана зі створенням ринку земельних паїв. Можливі два принципово різних підходи до формування такого ринку. Один підхід нейтральний. Він передбачає невтручання в процес до тих пір, поки не порушиться встановлене обмеження (цільове використання, граничний розмір землекористування в покупця тощо). При цьому форма землекористування - орендна, приватна індивідуальна, приватна загальна вибирається самим власником паю. Такий підхід має свої позитивні сторони, наприклад, дотримується принцип свободи вибору власника паю, пріоритет його інтересів. Другий підхід - активна дія на власників земельних паїв за допомогою економічних і правових заходів.

З метою переходу до ефективної системи регулювання земельних відносин можна запропонувати формування чотирьох взаємозв'язаних підсистем: підсистема нормативно-правового забезпечення, яка повинна включати закони і нормативно-правові акти; підсистема економічного регулювання земельних відносин, що включає пов'язані із законодавчою базою економічні методи; підсистема інституційного забезпечення регулювання земельних відносин і розвитку земельного ринку, яка включає державні і регіональні органи, наділені відповідно до законодавства певними функціями щодо здійснення земельного обороту; підсистема організаційного забезпечення і адміністративних процедур, пов'язана із законодавчою й інституційною структурами.

Для поглиблення земельної реформи і підвищення її результативності має бути прийнята низка законодавчих актів, завершено повне юридичне оформлення прав власності на землю й інші форми землеволодіння і землекористування. Надзвичайно важливо провести також усі необхідні землевпоряджувальні і кадастрові роботи, ввести стимулювання і санкції за показниками рівня використання землі і екологічним показникам. Для ефективного перерозподілу земель доцільно поступово вводити контрольований земельний ринок, що враховує регіональні особливості можливого земельного обороту. За умов підвищення ліквідності земельних ділянок як предметів застави відкриються можливості для іпотечного кредитування товаровиробників. Це збільшить притоку коштів для інвестиційних вкладень. У застосуванні земельного податку має відбутися ретельніше відпрацювати диференціації ставок залежно від якості і місцеположення ділянок [2; 24-28].

1.2 Земельна рента та її форми

Земельні відносини значною мірою є рентними відносинами. Пояснюється це тим, що земельна рента виступає регулюючим фактором у земельних відносинах. Вона є економічною формою реалізації права власності на землю через орендні відносини, відіграє важливу роль при ціноутворенні, нарешті - формує ціну землі, що є надзвичайно важливим чинником на сучасному етапі розвитку сільського господарства - етапі входження в ринок.

Рента - це економічна форма реалізації власності, тому із зміною відносин власності з'являються нові форми земельної ренти.

В умовах феодалізму рента як економічна форма реалізації власності феодала на землю виступала спочатку як панщина, пізніше - оброк, на зміну якому у період розпаду цього ладу прийшла грошова форма. Земельна рента в умовах капіталізму виступає у формі орендної плати землевласнику за тимчасове користування землею орендарем. Якщо на цій землі є споруди (склади, іригаційна система та ін.), то орендар додатково платить за користування ними. У цьому разі орендна плата більша за ренту.

Диференціальна земельне рента існує у формі диференціальної ренти І та диференціальної ренти ІІ. Причиною виникнення диференціальної ренти І є обмеженість земель кращої та середньої якості, що змушує залучити в сільськогосподарський оборот гірші за якістю ділянки землі. Аналогічно складається ситуація з ділянками, розташованими на різних відстанях від ринку. Внаслідок цього суспільна вартість, а отже, й ціни на сільськогосподарську продукцію встановлюються умовами виробництва на гірших або найвіддаленіших від ринку землях (у промисловості -- середніми умовами). Інакше втрачається інтерес землевласника і орендаря до ведення сільського господарства на гірших землях, на них не будуть забезпечені нормальні умови для розширеного відтворення. За цих умов на середніх і кращих землях утворюється додатковий чистий дохід, який набирає форми диференціальної ренти І. Отже, умовою виникнення цієї форми ренти є різниця в родючості та місцерозташуванні земель. Джерело диференціальної ренти І -- праця сільськогосподарських найманих працівників або фермерів [8; 210-214].

Господарства, розташовані на кращих та середніх за якістю землях, витрачають на одиницю продукції менше праці, отримуючи при цьому кращі врожаї сільськогосподарської продукції. Внаслідок цього диференціальна рента І в умовах суспільної власності на землю повинна вилучатися державою. В умовах капіталізму її привласнює землевласник у формі орендної плати.

Диференціальна рента II утворюється внаслідок інтенсивного ведення господарства, тобто використання кращих сільськогосподарських машин, насіння, поліпшення культури землеробства і тваринництва, за рахунок додаткових капіталовкладень. Це дає змогу підвищувати продуктивність праці й отримувати більше продукції з кожного гектара землі. Отже, природна родючість землі доповнюється і все більше замінюється економічною родючістю. За умов раціонального сільськогосподарського виробництва додаткові капіталовкладення забезпечують не тільки окупність цих витрат, а й отримання над. І. Цю ренту привласнює фермер або орендар землі протягом дії орендного договору. При укладанні нового договору землевласник, як правило, враховує зроблені в попередні роки орендарем додаткові капіталовкладення, вищу родючість землі і збільшує плату за землю. Тому орендар зацікавлений, щоб договір про оренду землі, укладався на тривалий термін, а землевласник -- навпаки.

У колишньому СРСР диференціальна рента І вилучалася державою через механізм найнижчих закупівельних цін у найсприятливіших для ведення сільського господарства умовах і систему обов'язкових поставок сільськогосподарської продукції за цими цінами. Диференціальна рента II переважно залишалася в господарствах і використовувалася для розвитку виробництва й частково для додаткового стимулювання працівників колгоспів і радгоспів.

Нині диференціальна рента в Україні повинна вилучатися через механізм рентних платежів, плати за землю, розмір яких залежатиме від якості землі. Оцінка якості землі (її родючість, забезпеченість вологою, теплом, а також місце розташування ділянок, їх конфігурація тощо) дана в державному земельному кадастрі [9; 24-29].

Частина землі в багатьох країнах знаходиться у надзвичайно сприятливих ґрунтово-кліматичних зонах. Розміщені тут господарства вирощують рідкісні фрукти -- цитрусові, цінні сорти винограду та ін. Оскільки попит на цю продукцію, як привило, перевищує їх пропозицію, то на них встановлюють ціни, вищі від вартості, або монопольні ціни. У результаті цього утворюється надприбуток, який набирає форми монопольної ренти і привласнюється землевласником. Джерелом її існування є частка доходів покупців, які купують па ринку ці продукти. Внаслідок цього рентні платежі, плата за землю повинні бути вищими на цих ділянках.

Абсолютна рента -- в умовах капіталізму форма земельної ренти, яку необхідно сплачувати власникові за будь-яку ділянку землі незалежно від її родючості й місця розташування. Отже, абсолютна рента є економічною формою реалізації монополії приватної власності на землю, її джерело -- надлишок додаткової вартості над середнім прибутком (різниця між ринковою вартістю сільськогосподарської продукції і суспільною ціною виробництва), а умова виникнення значно нижча органічна будова капіталу в сільському господарстві. Коли фермер або капіталіст-фермер сам є власником землі, зникає причина існування абсолютної ренти.

У результаті розгортання науково-технічної революції в сільському господарстві (впровадження біотехнології, електроніки/комп'ютерної техніки тощо), а також монополізації агробізнесу, інтеграції сільського господарства з переробними галузями промисловості, формування АПК відбувається поступове зближення органічної будови капіталу сільського господарства з промисловістю, що зумовлює дію тенденції до зменшення абсолютної ренти [11; 181-186].

Повному вирівнюванню органічної будови капіталу сільського господарства з промисловістю перешкоджає сезонний характер виробництва, а отже, сезонний характер використання сільськогосподарської техніки, значна віддаленість багатьох ферм від ринків збуту, що спричиняє зростання питомої ваги транспортних засобів серед знарядь праці. Крім того, науково-технічна революція ще не охопила більшості країн світу або охопила їх далеко не повною мірою. Тому органічна будова капіталу в сільському господарстві таких країн нижча, ніж у промисловості, що зумовлює існування у них абсолютної ренти. Оскільки органічна будова капіталу у сільському господарстві розвинутих країн піднялася до рівня промисловості і навіть перевищила його, то деякі економісти ще близько трьох десятиліть тому почали стверджувати про зникнення цієї форми земельної ренти. Другою умовою її зникнення дехто з науковців вважає значні дотації держави сільськогосподарським товаровиробникам та істотну модифікацію внаслідок цього процесу ціноутворення. Такий підхід до проблеми існування абсолютної земельної ренти є однобічним, некомплексним, оскільки враховує лише умови її виникнення, а не причину, яка є вагомішим чинником, ніж умова. Крім того, цей підхід ігнорує наявність орендної плати за землю. Так, у США вона становить до 10% її ринкової вартості, або в середньому 350-400 дол. за гектар; у Канаді на оплату оренди витрачається 40-45% вирощеного врожаю, у Франції -- до 1/3 врожаю. Тому аграрна політика в розвинутих країнах світу передбачає поступове перетворення фермерів-орендаторів на власників землі через механізм викупу, що, в свою чергу, приведе до зменшення державних дотацій в сільське господарство, до зниження цін на продукцію.

У разі приватизації землі в Україні, перетворення землі на товар, істотний вплив на процес ціноутворення матиме орендна плата. Це призведе до значного зростання цін на сільськогосподарську продукцію.

Що стосується дотацій сільськогосподарському виробництву, то вони надаються з державного бюджету, податкової системи, у той час як земельна рента є результатом реалізації власності на землю. І лише коли власником землі є держава, одержана нею земельна рента може використовуватись для надання дотацій землекористувачам. В усіх інших випадках вона привласнюється землевласниками. При цьому дотації, як правило, повинні одержувати землекористувачі, а не землевласники, що ще раз свідчить про принципову відмінність цих вадів доходів.

З рентними відносинами тісно пов'язана ціна землі. Земля в багатьох країнах світу є об'єктом купівлі-продажу внаслідок узаконеної приватної власності на землю. Земля -- особливий товар. Ця особливість полягає в тому, що вона є продуктом природи і на неї початкове не затрачена праця. Згодом витрати праці на поліпшення якості землі постійно зростають. Якщо абстрагуватися від таких витрат, то ціна землі ґрунтується не на вартості, а на величині доходу, який вона приносить своєму власникові, -- ренті. Власник може продати землю за умови, що отримана сума буде меншою, ніж дохід у формі процента, одержаний від вкладання цієї суми в банк. Внаслідок цього ціна землі є капіталізованою земельною рентою і визначається за формулою:

Поряд з викладеним серед вчених-економiстiв ведуться тривалi дискусії з приводу рентних відносин. З'ясовується головне питання - вплив ренти на ціну сільськогосподарського продукту: рента формує ціну виробленого продукту, чи сама ціна виступає рентоутворюючим фактором. Вiд А. Смiта до Д. Рiкардо чіткої відповіді не знаходимо. Тiльки у Д. Рiкардо є однозначним висновок про те, що не тому хліб дорогий, що виплачується рента, а рента виплачується тому, що хліб дорогий. Звiдси цілком зрозуміло, що рента залежить від ціни, а не навпаки. Цей висновок дуже важливий для розвитку економіки на сучасному етапі, коли відбувається перехід до приватної власності на землю i починають розвиватись орендні земельні відносини. Спростовується аргумент проти приватної власності, який полягає у твердженні, що визнання ренти, а значить i запровадження орендної плати, може призвести до різкого підвищення цін на сільськогосподарську продукцію. Щоправда, виходячи з теорії абсолютної ренти, розробленої К. Марксом, слід зазначити, що абсолютна рента здорожчує сільськогосподарський продукт [4].

1.3 Особливості формування ціни на землю та її грошова оцінка

Земля як фактор виробництва -- це не тільки та частина земної поверхні, яка не зайнята водою, але й природні ресурси -- ліси, корисні копалини, ресурси морів, родючість ґрунтів, які можуть бути використані у процесі виробництва, тобто це всі рідкісні природні ресурси.

Природні ресурси розподіляються на такі, що не відтворюються (вони можуть бути використані лише один раз -- вугілля, нафта, природний газ), і що відтворюються (тобто можуть використовуватись у виробничих процесах неодноразово - моря, земельні угіддя).

Запас природних ресурсів визначається самою природою. Обсяг потоку -- послуг природних ресурсів -- визначається людським вибором. Ціною послуг природних ресурсів (землі) є земельна рента R -- орендна плата за користування землею протягом певного періоду (року). Ціна землі як запасу визначається поточною цінністю майбутньої ренти. Якщо відомі процентна ставка r і щорічна рента R, то поточна цінність РV ренти за N років складатиме:



Через те що земля може давати ренту необмежене довго, ціна її PL визначатиметься поточною цінністю ренти за вказаною формулою, коли N прямує до нескінченності; ця величина може бути підрахована як сума членів спадної геометричної прогресії і дорівнюватиме:

В цілому обсяг землі є обмежений -- і в національному масштабі, і на рівні окремих домогосподарств та сільськогосподарських підприємств. Щодо якості землі, то вона може бути з часом покращена або погіршена, залежно від того, як ведеться господарювання.

Через обмеженість земельних ресурсів пропозиція землі вважається абсолютно нееластичною, тобто крива пропозиції S землі є вертикальною лінією (рис. 1). Сукупна пропозиція землі не може бути змінена внаслідок індивідуальних рішень. Окремі домогосподарства, зрозуміло, можуть змінювати обсяг землі, що перебуває у їхній власності, але це не впливає на ЇЇ сукупний обсяг.



Рис.1 Ринок земельних ресурсів.

Земля може використовуватись більш або менш інтенсивно. Наприклад, одну й ту саму площу може займати одноповерховий будинок і хмарочос; сільськогосподарська ділянка може оброблятися з використанням і без використання добрив, зрошування, сільськогосподарської техніки. Але інтенсивність не впливає на пропозицію землі. Вона залежить від того, як сполучається земля з іншим фактором виробництва -- капіталом.

Попит на землю є вирішальним чинником земельної ренти, він визначається цінністю землі для фірм-користувачів. Можна вирізнити сільськогосподарський попит і несільсь-когосподарський (попит на землю для житлового будівництва, для промислового використання тощо). На цінність землі сільськогосподарського призначення впливає якість ґрунтів, клімат, віддаленість від центрів споживання (хоча вага останнього чинника послаблюється внаслідок удосконалення засобів зберігання продукції та її транспортування). Сільськогосподарський попит є вторинним по відношенню до попиту на продовольство, котрий вважається низько-еластичним; отже, чинники, які визначають попит на продовольство і стан рівноваги на ринку продовольства, прямо впливають на сільськогосподарський попит.

На цінність земель несільськогосподарського призначення головним чином впливає її розміщення -- цінність землі порівняно вища у містах, ніж у сільській місцевості, і надзвичайно висока в центрі великих міст; меншою мірою на цінність землі впливає її якість, придатність для житлового будівництва чи промислового використання.

Криві попиту на землю є спадними, тому що при збільшенні обсягів використання земельних ресурсів доводиться залучати все менш прибуткові ділянки землі; знову ми зустрічаємось із дією закону спадної граничної продуктивності факторів виробництва.

Крива сукупного ринкового попиту на землю утворюється як горизонтальна сума кривих сільськогосподарського та несільськогосподарського попиту.

Розглянемо, як функціонує ринок земельних ресурсів, тобто як встановлюється орендна плата за землю.

На рис.1 зображені криві попиту на земельні ділянки у приміській зоні: D -- сільськогосподарський попит, D' -- несільськогосподарський попит (будівництво). Якщо б кожен із цих двох напрямків попиту існував окремо, то для сільськогосподарського використання на ділянку площею QE була б встановлена орендна плата PE. Для будівництва встановилась би орендна плата у розмірі PA. Коли на одну й ту саму ділянку існує попит на землю для її використання у різних напрямках, то власники землі, які максимізують свої вигоди, будуть здавати землю в оренду тому орендареві, попит якого вищий і, відповідно, готовність платити більша, а отже, і орендна плата як рівноважна ціна буде вищою. Для прикладу, на рис. 1 земля буде використана для будівництва з орендною платою РА.

У попередньому розділі було введено поняття економічної ренти для випадку еластичної пропозиції фактора. Коли пропозиція фактора є абсолютно нееластичною (як у випадку землі), то економічна рента власника фактора збігається з його рентним доходом, тобто дорівнює добуткові площі земельної ділянки, яка здається в оренду, на орендну ставку.

Геометричне економічна рента в цьому випадку визначається площею прямокутника, що обмежений вертикальною лінією пропозиції та горизонтальною лінією -- рівнем орендної плати. Якщо орендна плата встановлюється на рівні РА, як у попередньому прикладі, то економічна рента на рис. 1 чисельно дорівнюватиме площі прямокутника OРААQE.

Розглянувши механізм дії попиту та пропозиції на ринку землі варто з'ясувати і такий аспект, як визначення ринкової грошової оцінки земель. Основне призначення останньої полягає у безпосередній підтримці ринку землі, що проявляється у визначенні вартості земельної ділянки для здійснення різних трансакцій таких як: купівля-продаж, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо [12].

На вартість земельної ділянки впливають багато факторів, які обумовлені специфікою землі як товару, основними з них є: просторові - місцезнаходження, фізичне перебування земельної ділянки в певній частині земної поверхні; ринкові - попит та пропозиція на земельному ринку, сподівання та платоспроможність наявних покупців тощо; правові - законодавча та правова база, де земельна ділянка виступає як об'єкт приватної власності; кількісні - фактори, які характеризують певну земельну ділянку з кількісної сторони: площа, ширина, глибина; якісні - корисні властивості земельної ділянки, які пов'язані з її майбутнім використання та економіко-технологічні - доцільність використання та очікувана окупність капіталу.

Проведений аналіз світового досвіду засвідчив, що становлення земельнооціночної діяльності відбувалося протягом трьох сторіч, що дало змогу наприкінці двадцятого сторіччя сформувати відповідні Стандарти, які на сьогоднішній день використовують понад 40 країн.

Особливістю земельнооціночної діяльності є одночасне існування нормативної та експертної оцінки земель. Насамперед, експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення застосовується для визначення її ринкової, позикової та інвестиційної вартості. А нормативна - виконує виключно фіскальні функції і спрямована на визначення розмірів податку на землю. Взаємозв'язок між видами грошової оцінки, базою оцінки та сферою застосування приведено у таблиці 2.

Таблиця 2. Види грошових оцінок земель та сфери їх застосування.

Види оцінки	База оцінки	Сфера застосування
Грошова оцінка (загальна)	Капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
		Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок
Грошова (нормативна) оцінка	Вартість, що оподатковується - капіталізований рентний доход із земельної ділянки	Основа для визначення земельного податку та орендної плати за землю
Грошова (ринкова) Оцінка	Оціночна вартість - сума грошей, за яку здійснюється зміна власника, умов власності, умов використання власності	Забезпечення економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок

Другою важливою особливістю оцінки земель за кордоном є те, що земельна ділянка розглядається невід'ємною складовою частиною майнового комплексу і оцінюється разом із будівлями і спорудами, розташованими на ній. Такі особливості спостерігалися до 1918 року і у вітчизняній земельнооціночної діяльності.

Третя особливість оцінки земель полягає у диференційному підході до нормативної оцінки не тільки забудованих земель, земель лісового фонду, але й і земель сільськогосподарського призначення [15].

2. Особливості сучасного формування ринку землі в Україні

2.1 Основні засади економіко-правового механізму реформування ринку землі

Стосовно поняття земельна реформа, то в різних країнах в воно має свій зміст, цілі і завдання. Так, у країнах з перехідною економікою земельна реформа розглядається через призму приватизації земель з одночасною їх передачею із державної власності в приватну. В країнах з ринковою економікою вона передбачає консолідацію та оптимізацію земель, поліпшення структури землекористування для забезпечення найбільш ефективного і продуктивного використання земельних угідь. Подібна мета земельної реформи, що визначена в ринкових країнах знаходиться на порядку денному і в Україні, хоча її реалізація значно відрізняється від характеру земельної реформи в інших країнах.

В Україні земельна реформа являє собою систему правових, економічних, організаційних, екологічних, технічних та соціальних заходів, реалізація якої забезпечує перехід до нового земельного устрою, що відповідає характеру ринкової економіки. Остаточною метою земельної реформи передбачено безоплатну передачу землі у власність тим, хто на ній працює, формування платних орендних відносин і ринку землі.

Земельні перетворення в сільській місцевості, містах та інших поселеннях здійснюються за різними напрямами. У сільській місцевості вони спрямовуються на зміну сформованої в радянський час системи земельних відносин шляхом перерозподілу земель з метою створення нових форм господарювання на основі приватної форми власності на землю, їхньої розмаїтості і рівності. В містах земельна реформа спрямовується на створення бази для функціонування земельного ринку через забезпечення відповідних умов для продажу, купівлі та оренди землі.

В цілому земельна реформа передбачає здійснення наступних заходів: запровадження та реалізацію приватної власності на землю; створення земельно-реєстраційних систем; формування системи автоматизованого земельного кадастру; грошову оцінку земель, запровадження її результатів для реалізації платності землекористування і формування на цій основі багатоукладної економіки; перехід від адміністративних до економічних методів управління земельними ресурсами тощо.

Аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі. Для подальшого розвитку земельних відносин і, зокрема, ринку сільськогосподарських земель, необхідно розробити та першочергово прийняти закони “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, “Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення”, “Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них”, “Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель”.

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод.

Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим [8; 210-214].

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

Встановлено, що для розвитку іпотеки необхідно: по-перше, наявність розвинутого ринку сільськогосподарських земель, де землю можна вільно купувати та продавати; по-друге, розвинуту мережу приватних і державних спеціалізованих кредитних установ, які будуть здійснювати довгострокові (терміном на 5-20 років) кредитні операції; по-третє, встановлення реальної ринкової ціни землі; по-четверте, земля повинна утворювати в балансі селянських (фермерських) господарств та інших приватних сільськогосподарських підприємств більшу частину активів; по-п'яте, розвиток продажу земель сільськогосподарського призначення на аукціонах та конкурсах. Крім перерахованого вище, нині розвитку інституту іпотеки перешкоджають такі правові чинники, як відсутність законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно; заборона до 1 січня 2005р. згідно з новим Земельним кодексом фізичним і юридичним особам, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадянам - власникам земельних часток (паїв) укладати іпотечні договори, предметом яких є належні їм земельні ділянки і паї; відсутність закону, який регулює правовідносини, пов'язані з обігом сільгоспугідь, у т. ч. Заставних [9; 24].

Виявлено, що потреба оцінки земель сільськогосподарського призначення як складової економічного механізму полягає в такому: для визначення ринкової вартості земельних ділянок під час укладання угод купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування; встановлення соціально справедливих рентних платежів за оренду сільгоспугідь; визначення експертної оцінки земельної ділянки при реалізації на земельному конкурсі, аукціоні, тощо; обумовлювання вартості під час передачі земельних площ в іпотеку; для коригування розміру земельного податку; визначення розміру відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників; відображення вартості сільськогосподарських угідь у балансі сільгосппідприємств; встановлення вартості землі як важливої складової національного багатства України.