Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1

Содержание

Введение

Глава 1

1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

1.2 Объекты оценки

1.3 Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Глава 2.

2.1 Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

2.2 Метод сравнения продаж

2.3 Методы доходного подхода

2.4 Метод реальных опционов

2.5 Оценка залежей, сенокосов и пастбищ

2.6 Оценка многолетних насаждений

2.7 Оценка многолетних насаждений не приносящих дохода

2.8 Оценка прудового хозяйства

2.9 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Заключение

Список литературы

Введение

Любая деятельность человека неразрывно связана с землей, которая используется как пространственная основа и средство производства. Земля как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определенного сообщества людей. Такими полезностями могут быть: возможность проживания, возможность коллективного использования определенных благ, связанных с данной территорией, например, водных источников, сложившегося природного и архитектурного ландшафта и др.

Земля как объект недвижимости представляет собой земельный участок или территорию с фиксированными границами, которая обладает рядом полезностей для конкретных людей, например, таких как возможность получения дохода от использования земли, возможность проживания и т.д.

Поэтому земельные участки все чаще становятся объектами товарно-хозяйственных отношений. Одним из этих отношений является оценка стоимости земли. В оценку стоимости земли может быть включена оценка земельных участков, оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая оценка земли, оценка стоимости участков недр, обособленных водных объектов, лесов, многолетних насаждений и других природных ресурсов.

Для определения стоимости земли, используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землепользования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений, но я хочу обратить Ваше внимание на оценку стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Оценка сельскохозяйственных земель проводится для целей привлечения инвестиций. Целесообразность инвестирования со стороны инвестора складывается из расчета текущей рыночной стоимости земли и величины рисков. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость земли, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.

Оценка сельскохозяйственных земель необходима для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.

В случае если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества. Так же оценка проводится при совершении сделок купли продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета и избежать конфликтов между продавцом и покупателем. Оценка необходима при переходе предприятия на МСФО, при передаче его в доверительное управление, для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, а так же для решения имущественных споров. В категорию имущественных споров относят споры, связанные с доказательством прав на имущество. Для цивилизованного способа разрешения конфликта, имущественные споры разрешаются в судебном порядке, в процессе которого, проводится обязательная оценка объекта спора. Отчет об оценке земли представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.

Актуальность стоимостной оценки сельскохозяйственных земель в России в настоящее время обусловлена их введением в гражданский оборот. Цена, как денежное выражение стоимости, является существенной составляющей любой сделки, выполняя функции механизма, регулирующего рыночный оборот земельной собственности.

Глава 1

1.1 Земли сельскохозяйственного назначения

По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель поселений выделяют зоны сельскохозяйственного использования, которые также как и земли сельскохозяйственного назначения предназначены для ведения сельского хозяйства. Если генеральными планами развития поселений не предусмотрено изменение вида использования таких земель, то они оцениваются как сельскохозяйственные угодья, а связанное с ними имущество -- как сельскохозяйственное.

Земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на:

- земли, занятые сельскохозяйственными угодьями;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;

- древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

- земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи (не используемые в настоящий момент земли), а также земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками). В составе сельскохозяйственных угодий в целях оценки также могут выделяться поливные и неполивные земли, а также земли, на которых проведены работы по их коренному улучшению: осушению, орошению, очистке полей от камней и валунов, планировке террас и др.

1.2 Объекты оценки

При определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения оцениваться могут:

1) сельскохозяйственные и иные угодья или незастроенные

земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства или обеспечивающие его;

2) застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения и использования;

3) сельскохозяйственный имущественный комплекс (сельскохозяйственная недвижимости) в состав которого входят сельскохозяйственные угодья, здания и сооружения, сельскохозяйственная техника, многолетние насаждения, продуктивный и рабочий скот и другое имущество;

4) земельные доли.

Во многих странах оценка сельскохозяйственных угодий является

составной частью оценки сельскохозяйственного имущества (сельскохозяйственной недвижимости), а стоимость угодий рассматривается в качестве одного из элементов стоимости такого имущества. Поэтому оценка сельскохозяйственных угодий, как правило, проводится в составе оценки сельскохозяйственного имущества. Развитие оборота сельскохозяйственных земель в России, по всей видимости, также потребует решения задач оценки сельскохозяйственного имущества. Соответственно, сельскохозяйственные угодья будут рассматриваться в качестве одного из его элементов.

Выделение перечисленных объектов оценки отвечает наиболее типичным потребностям определения стоимости сельскохозяйственного имущества в условиях рынка. Данные объекты соответствуют объектам оценки сельскохозяйственного имущества, рассматриваемыми Европейскими стандартами оценки. Стандарты в качестве объектов оценки сельскохозяйственного имущества выделяют: «голую» землю, оборудованные фермы (с жилыми домами и сельскохозяйственными постройками), сельскохозяйственные имения, и сельскохозяйственное инвестиционное имущество, многолетние культуры, квоты на производство продукции, скотину, машины и материальные запасы, зерно в хранилищах и другие факторы, влияющие на стоимость земель сельскохозяйственного назначения и объекты оценки.

В основе оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения лежит теория земельной ренты или избыточного дохода, который образуется при использовании земли для получения сельскохозяйственной продукции. В свою очередь, данный доход определяется не только природными условиями и качеством земли, но и ценами на производимую продукцию, ее количеством, спросом и предложением на сельхозпродукцию, складывающимся на рынках сбыта, уровнем оплаты труда и других издержек в сельскохозяйственном производстве, а также преобладающей ставкой процента на капитал и сложившейся нормой прибыли в сельском хозяйстве.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий являются:

- природно-климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения сельскохозяйственного производства и выбор наилучших или наиболее доходных для данной местности культур;

- тип землепользования, направление ведения сельскохозяйственного производства (мясомолочное, молочное, зерновое, овощеводческое и т.д.) и основные формы организации сельского хозяйства (крупное товарное хозяйство или его часть, фермерское хозяйство, личное подсобное хозяйство, садово-огородный участок и т.д.);

- структура посевных площадей и преобладающие системы севооборотов;

- виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);

- плодородие, технологические свойства и другие характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур и продуктивность сельскохозяйственных земель;

- урожайность основных товарных культур, сложившаяся при наиболее распространенном уровне интенсивности ведения сельского хозяйства в регионе расположения объекта оценки;

- местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, первичной переработки продукции и центров технического обслуживания;

- улучшения, произведенные с сельскохозяйственными угодьями (мелиорация и т.д.);

- плотность занятость населения, различные социально-демографические особенности;

- цены на горюче-смазочные материалы и сельскохозяйственную технику;

- инфраструктура хозяйства (наличие дорог, мелиоративных систем и т.д.).

1.3 Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

К особенностям, которые необходимо учитывать при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий относятся:

- необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и т.д.), оставление земли под паром, создание защитных лесополос и т.д.;

- прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от физико-географических характеристик местности (геоморфологические, почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности);

- высокие риски ведения сельскохозяйственного производства, обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельствами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и иные стихийные бедствия);

- большое влияние на величину получаемого дохода от сельхоз. производства колебаний цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-смазочные материалы, сельскохозяйственную технику;

- сезонных характера сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственной продукции;

- сложившаяся в стране нестабильность цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;

- отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий;

- отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное производство;

- невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдалении от крупных промышленных центров;

- слабо развитой инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием и слабое развитие перерабатывающей промышленности.

Глава 2

2.1 Основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

Датой официального начала рыночного оборота сельскохозяйственных земель в РФ можно считать 27 января 2003 г., когда вступил в действие Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", определивший новый подход к решению земельного вопроса в России.

Первые опыты оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Ленинградской области, выполненные после введения в действие указанного Закона специалистами ООО "РМС-Оценка", позволяют выделить следующие основные особенности и имеющиеся проблемы подобных оценок:

1. Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую должна быть проведена в условиях, когда отсутствует выделение оцениваемых участков в натуре. Это обстоятельство вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков вообще, которые на момент оценки должны быть обособлены, выделены и соответствующим образом оформлены.

2. При оценке сельскохозяйственных земель приходится учитывать жесткое законодательное ограничение на их разрешенное использование. При этом главным условием рыночной оценки был и остается принцип анализа наилучшего и наиболее эффективного использования, на применение которого, кроме ограничения на разрешенное использование, должны быть наложены и учтены особенности сельскохозяйственного районирования территории.

3. Для проведения оценки рыночной стоимости в границах единых земельных участков сельскохозяйственного назначения, должны быть выделены их соответствующие составные части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли. С учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

Отличия эти заключаются:

- в определении структуры и состава издержек;

- в определении статей дохода и способов его оценки;

- в применении принципа наиболее эффективного использования через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;

- в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) или имущественный комплекс в целом (фермерское хозяйство, агрофирма), применяются методы всех трех подходов -- затратного, сравнительного и доходного.

2.2 Метод сравнения продаж

В условиях неразвитого земельного рынка и отсутствия информации о сделках с земельными участками методы доходного подхода становятся, практически, единственными способами оценки сельскохозяйственных угодий. Однако технология применения данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. В настоящее время каких-либо устоявшихся правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения, учитывающих их специфику, в отечественных нормативных документах не сформулировано.

2.3 Методы доходного подхода

Оценка сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты.

1. Метод капитализации арендной платы:

Стоимость земли данным методом определяется как отношение арендной платы за минусом издержек, связанных с владением земельным участком, к коэффициенту капитализации.

Пример:

Рыночная ставка арендной платы за пашню	= 1000 руб./га
Ставка земельного налога	= 200 руб./га
Коэффициент капитализации	= 0,1
Рыночная стоимость пашни	= (1000-200):0,1= 8000 руб./га

Если расчеты по арендной плате происходят в натуральной продукции, то величина арендной платы может быть определена как стоимость этой продукции, пересчитанная в рыночных ценах.

При расчете рыночной стоимости необходимо использовать только данные о рыночных ставках арендной платы за землю. В качестве последних, целесообразно использовать ставки, формируемые на вторичном рынке.

2. Метод капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю:

При капитализации чистого операционного дохода, приходящегося на землю, доход может определяться в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию, а также в прогнозируемых ценах.

Чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом, приходящимся на наиболее распространенные (товарные культуры) и издержками на их производство в расчете на единицу площади.

Валовой доход определяется на основе показателя средней урожайности, сложившейся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники. То есть, на основании данных об урожайности за ряд последних лет при среднем уровне интенсивности земледелия.

В качестве цен используются средние цены реализации единицы продукции ведущей культуры или усредненная цена по группам однородных культур на наиболее доступных рынках сбыта, то есть, в ближайших местах реализации сельскохозяйственной продукции.

Если в оцениваемом хозяйстве товарными культурами для одного и того же вида использования земель являются несколько культур, то земельную ренту целесообразно определять как величину средневзвешенную из чистых операционных доходов, полученных от разных культур. В качестве весовых коэффициентов можно использовать долю площади, занятой каждой культурой в общей площади пашни при оптимальной структуре посевных площадей и сложившейся системе севооборота. Доход может быть определен в среднем за несколько лет в соответствии со сменой выращиваемых культур. Например, в течение трех лет поле было занято зерновыми, а один год - паром, тогда среднегодовой доход будет определяться суммой доходов за три года, отнесенной к четырехлетнему периоду. Культуру можно считать основной, если в структуре товарной продукции растениеводства она занимает не менее 70 процентов. При определении затрат можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными о себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни.

Рассмотрим пример расчета стоимости пашни при наличии 2-х товарных культур (пшеницы и ячменя) и пятипольном севообороте.

Средняя урожайность пшеницы	30 ц/га
Средняя урожайность ячменя	20 ц/га
Средняя цена реализации пшеницы	220 руб./ц
Средняя цена реализации ячменя	160 руб./ц
Себестоимость производства пшеницы	150 руб./ ц
Себестоимость производства ячменя	130 руб./ ц
Чистый операционный доход от пшеницы =	30Ч(220-150)=2100 руб./ га
Чистый операционный доход от ячменя =	20Ч(160-130)=600 руб./ га
Пятипольный севооборот: 3 года - пшеница, 1 год - ячмень, 1 год - пар
Средневзвешенный доход от пашни =	(2100Ч3+600Ч1+0Ч1):5=1380 руб./га
Коэффициент капитализации	0,1
Стоимость пашни =	1380 : 0,1 = 13800 руб./га

В состав издержек, необходимых для исчисления чистого операционного дохода, приходящегося на землю, входят все расходы землевладельца, необходимые для оплаты факторов производства (труд, капитал, предпринимательские способности), привлеченных к земельному участку.

Основными статьями издержек, учитываемых при расчете, как правило, являются:

1. Прямые производственные расходы:

- покупка семян;

- покупка удобрений;

- покупка кормов;

- покупка горючего;

- покупка ядохимикатов, гербицидов, ветеринарных медикаментов;

- амортизация или затраты на возмещение основных фондов в

соответствии с их рыночной стоимостью (рыночная стоимость, отнесенная к сроку их экономической жизни);

- текущий ремонт средств производства.

2. Оплата труда, включая отчисления от фонда оплаты.

3. Возврат кредитов и проценты по обслуживанию долга.

4. Косвенные издержки (общепроизводственные и общехозяйственные затраты).

5. Прибыль предпринимателя (процент на капитал).

6. Налог на землю, другие налоги.

7. Затраты на создание резервов оборотного капитала.

8. Другие виды издержек.

Если земля находится в аренде или передана в управление, то в

состав издержек также включается вознаграждение за управление, которое также определяется из рыночных условий.

Прибыль предпринимателя может оцениваться по сложившемуся уровню прибыли в сельскохозяйственном производстве в данном регионе. Прибыль предпринимателя также может оцениваться как процент или норма отдачи на собственный капитал (включая основные и оборотные фонды) и определяться на основе анализа норм отдачи на капитал сопоставимых по уровню риска альтернативных инвестиций.

Проценты по обслуживанию долга определяются исходя из типичных условий кредитования.

Затраты на создание резервов оборотного капитала должны распределяться по годам и учитываться в составе операционных расходов.

Материальные издержки и расходы на заработную плату могут рассчитываться по нормам расхода соответствующих оборотных фондов (семян, удобрений, горюче-смазочных материалов и т.д.) и норм выработки, применяемых в сельскохозяйственном производстве при калькулировании затрат при проведении сельскохозяйственных работ.

При определении издержек также можно пользоваться имеющимися в хозяйствах данными по калькулированию себестоимости продукции растениеводства (животноводства) с последующей их корректировкой на прибыль предпринимателя и возмещение основных фондов, рассчитанное на основе оценки их рыночной стоимости и экономического срока жизни, а не утвержденных норм амортизации.

Амортизация, учитываемая при калькулировании себестоимости сельскохозяйственной продукции, определяется по нормам амортизационных отчислений. Поэтому и требуется ее корректировка, если эти нормы не соответствуют реальным потребностям в возмещении основного капитала. К текущему ремонту относят замену или восстановление отдельных деталей сельскохозяйственных машин -- комбайнов, тракторов и т.д. Обычно затраты на текущий ремонт определяют по нормативам текущего ремонта, рассчитанных в процентах от балансовой стоимости основных средств. Затраты на горюче-смазочные материалы рассчитываются пропорционально отношению объема работ в соответствующей отрасли ко всему объему работ. Как правило, на растениеводство приходится 80-90% общего объема работ, в том числе на зерно -- 45-60%.

К прочим затратам относятся затраты на электроэнергию, страховые платежи, мелкий и быстроизнашивающийся инвентарь и другие затраты. Их рекомендуется определять в размере 20-25% от суммы прямых затрат. Общепроизводственные и общехозяйственные расходы составляют оплату труда работников административно-управленческого аппарата. Их рекомендуется определять в размере 10-12% от всех прямых затрат в растениеводстве.

2.4 Метод реальных опционов

Для оценки сельскохозяйственных угодий также можно применить метод реальных опционов. Данный метод подходит для оценки сельскохозяйственных угодий, так как позволяет учитывать значительные колебания цен и высокую неопределенность других параметров, используемых в расчетах, исходя из вероятностных характеристик их динамики. Оценка стоимости природных ресурсов, а также прав, дающих возможность их использовать, проводится по модели Блэка-Шоулза для опционов.

Модель Блэка-Шоулза, адаптированная для оценки стоимости сельскохозяйственных угодий:

,

где V - стоимость сельскохозяйственных угодий;

;

;

S - стоимость базового актива, под которым понимается капитализированный валовой доход от производства сельскохозяйственной продукции, например, зерна, рассчитанный в рыночных ценах;

X - стоимость развития, под которой понимаются капитализированные затраты на производство этой продукции, рассчитанные по той же ставке дисконтирования, что и стоимость базового актива;

у² - дисперсия стоимости валового дохода в разные годы, подсчитанного в рыночных ценах;

у - среднеквадратичное отклонение стоимости валового дохода в разные годы;

Т - срок исполнения для сельскохозяйственных угодий; принимается равным сроку, после которого происходит вырождение настоящей стоимости будущего потока дохода или ее приращение становится равным погрешности счета;

y -ставка дивидендной доходности; принимается равной величине, обратно пропорциональной сроку, при котором происходит вырождение значения настоящей стоимости будущего дохода;

r - безрисковая ставка доходности.

Метод реальных опционов применим только в том случае, когда стоимость базового актива (S) превышает стоимость развития (Х), то есть выполняется неравенство S > X.

Пример определения ставки дивидендной доходности при разных значениях ставки дисконтирования:

Ставка дисконтирования, i	Срок исполнения, T	Фактор дисконтирования, 1/(1+i)T	Дивидендная доходность, y; =1/T
15%	50 лет	0,000923	0,02
10%	70 лет	0,001266	0,014286
9 %	80 лет	0,001014	0,0125
8%	85 лет	0,001442	0,011765

Процедура расчета рыночной стоимости методом реальных опционов состоит из следующих этапов:

1) определяется дисперсия и среднеквадратичное отклонение валовых доходов от продажи сельскохозяйственной продукции, например, пшеницы за ряд лет;

2) определяется безрисковая ставка и ставка дисконтирования (коэффициент капитализации для земли);

3) определяется стоимость базового актива (капитализированный валовой доход от сельскохозяйственной продукции) и стоимость развития (капитализированные затраты на производство пшеницы);

4) определяется срок исполнения и ставка дивидендной доходности для выбранной ранее безрисковой ставки;

5) определяются другие параметры, необходимые для расчетов;

6) рассчитывается стоимость по формуле Блека-Шоулза.

2.5 Оценка залежей, сенокосов и пастбищ

Залежи могут оцениваться методом капитализации чистого операционного дохода, который можно получить от их предполагаемого использования в будущем, но с учетом затрат на их восстановление и мелиорацию. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из средней урожайности кормовых культур, сложившейся при применяемых наиболее типичных технологиях ведения сельского хозяйства в оцениваемом районе.

При оценке сенокосов следует учитывать степень доступности сенокосов и возможности получения реального дохода от них при имеющемся уровне инфраструктурного обустройства хозяйства (наличия подъездных путей, техники и т.д.) и других особенностей. Данную процедуру можно считать аналогом учета недозагрузки арендуемых площадей при оценке зданий коммерческого назначения.

Пример:

Выход сена	40 ц/га
Закупочная цена сена	300 руб./ц
Коэффициент операционных расходов (затраты на заготовку сена и улучшение сенокосов)	0,6
Доход от сенокосов =	(300 Ч 40)Ч(1- 0,6)= 4800 руб./га
Коэффициент капитализации	0,18
Стоимость сенокосов =	4800 : 0,18= 26666 руб./га

При оценке пастбищ валовой доход может определяться исходя из выхода основной животноводческой продукции в расчете на гектар. При таком подходе учитывается средняя продуктивность скота, сложившаяся в животноводстве, допустимые нагрузки на пастбища (нормы выпаса) или сложившаяся средняя «земле емкость» животноводства (количество гектар в расчете на 1 голову скота).

Пример оценки пастбищ по доходу от молока:

Пастбищный период	5 месяцев в году
Средняя годовая продуктивность коров	4400 л
Продуктивность коров в пастбищный период	4400 л : 12 Ч 5 мес. = 1833 л
Допустимая нагрузка на пастбище	2 коровы на 1 га
Цена приемки молока	6,40 руб./л
Себестоимость получения молока	4,48 руб./л
Коэффициент капитализации	20 %
Доход от пастбищ по молоку =	(6,4Ч1833Ч2)-(4,48Ч1833Ч2)=7038 руб./га
Стоимость земли под пастбищем =	7038: 0,20 = 35190 руб./га

При расчете стоимости следует учитывать влияние внешнего износа, проявляющегося в невозможности получения дохода от пастбищ по их потенциальной продуктивности. Один из вариантов такого учета приведен ниже.

Пример:

Требуется оценить 10 га пастбищ.

Стоимость земли под пастбищем, рассчитанная по потенциальному доходу - 35190 руб./га.

Стоимость 10 га пастбищ =35190 Ч 10 =351900 руб.

Допустимая нагрузка на пастбище - 2 коровы на 1 га.

Фактическое поголовье обеспечивает использование при допустимой нагрузке 5 га. Для использования остальной площади требуется приобретение еще 10 коров (2 кор./га Ч 5 га).

Рыночная стоимость 1-ой коровы - 30 000 руб.

Стоимость приобретения 10 коров - 300 000. руб.

Отсюда стоимость 10 га пастбищ = 351 900 руб. - 300 000 руб. = 51 900 руб.

Соответственно стоимость 1 га пастбища = 51 900 руб. : 10 = 5 190 руб.

В стоимости приобретения коров не учтены затраты на транспортировку и иные непредвиденные расходы. С учетом этих статей стоимость земли под пастбищем будет еще меньше.

При проведении расчетов, учитывающих факторы внешнего износа - снижения стоимости из-за ухудшения экономической ситуации - возможно применение и других способов расчета.

Оценка пастбищ также может быть произведена в зависимости от величины дохода от мяса на основе среднего веса животных.

Пример:

Требуется оценить 10 га пастбищ.

Специализация сельского хозяйства в данном районе - мясное животноводство.

Средний живой вес крупного рогатого скота - 400 кг.

Возраст -1,5 года или 18 месяцев.

Средняя закупочная цена мяса в убойном весе - 30 руб./ кг.

Коэффициент капитализации - 20 %.

Допустимая нагрузка на пастбище - 2 животных на 1 га.

Пастбищный период - 6 месяцев.

Коэффициент операционных расходов в пастбищный период - 0,5.

Продуктивность 1 га пастбища в летний период равна: 400 кгЧ30 руб./кгЧ2 кор. : 18 мес.Ч6 мес. = 7000 руб./га.

Чистый операционный доход от пастбища равен: 7000 руб./гаЧ(1-0,5)= 3500 руб./га.

Стоимость 1 га пастбища равна: 3500 руб./га : 0,2 = 17 500 руб./га. Соответственно стоимость 10 га равна 175 000 руб.

Доход от пастбища можно рассчитать, используя показатель среднесуточного привеса животных в пастбищный период.

Допустим, среднесуточный привес на откорме и выращивании крупного рогатого скота составляет 495 г или 0,495 кг.

Продуктивность пастбища = 0,495 кгЧ30 дн.Ч6 мес.Ч2 кор.Ч30 руб./кг=5346 руб./га.

Чистый операционный доход от пастбища = 5346 руб./гаЧ(1- 0,5) = 2673 руб./га.

Стоимость 1 га пастбища = 2673 руб./га : 0,2 = 13365 руб./га

2.6 Оценка многолетних насаждений

К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год - сады, ягодники, виноградники. К многолетним насаждениям также относятся древесно-кустарниковая растительность полезащитных лесополос, городские зеленые насаждения. Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов - сравнительным методом.

Для оценки многолетних насаждений наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков. Это связано с тем, что доходы от многолетних насаждений формируются неравномерно (доход от урожая возникает только через определенный срок после создания плантации и поступает в течение продуктивного жизненного цикла, уменьшаясь в конце срока существования насаждений;

существует неравномерность получения дохода по годам из-за периодичности плодоношения;

в конце периода плодоношения требуется обновление плантации и т.д.).

Затраты на получение продукции определяются всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

Показатель чистой приведенной стоимости денежного потока от начала создания плантации (сада, ягодника, виноградника и др.) до момента завершения промышленного плодоношения будет характеризовать стоимость земли под многолетними насаждениями.

В зависимости от вида насаждения, его возраста, технологии ухода возможно применение различных моделей построения денежного потока. Например, если возраст насаждения уже приближается к окончанию плодоношения и известно, что данная территория и дальше будет использоваться для получения плодовой продукции, то в модель денежного потока следует включать затраты на раскорчевку территории и закладку нового сада.

Текущую стоимость доходов за период, начиная с года, когда поток доходов становится постоянной величиной, и до окончания плодоношения, можно посчитать в виде чистой реверсии.

Реверсию можно определить по таблицам сложного процента или по формуле текущей стоимости обычного аннуитета:

,

где Vr- реверсия;

R- чистый постоянный доход;

e - ставка дисконтирования;

T - период плодоношения, после окончания которого происходит снижение урожайности и требуются затраты на обновление плантации;

t - период до получения устойчивых постоянных доходов.

При оценке многолетних насаждений затратным методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием и уходом за ними. Такими затратами являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Пример:

Приобретение саженца - 150 руб.

Подготовка территории и посадка - 300 руб.

Уход за саженцем в первые 7 лет -200 руб.Ч5лет = 1400 руб.

Итого: 1800 руб.

При применении затратного подхода оцениваются только насаждения или древостои, которые выполняют роль улучшений на земельном участке. Поэтому для оценки стоимости единого объекта недвижимости (земли с древесно-кустарниковой растительностью) к капитализированным затратам на выращивание многолетних насаждений надо добавлять стоимость земли.

2.7 Оценка многолетних насаждений, не приносящих дохода

К многолетним насаждениям, не приносящим дохода, относятся городские зеленые насаждения, защитные лесополосы, декоративная растительность на садовых участках, лесные насаждения, выполняющие преимущественно рекреационные и экологические функции.

Стоимость многолетних насаждений, не приносящих доход, может быть определена затратным методом по следующей формуле:

,

где С - восстановительная стоимость многолетних насаждений (деревьев, кустарников, газонов);

Зе - единовременные затраты по посадке деревьев и кустарников, созданию газонов, цветников в обычных условиях;

R - коэффициент капитализации,

М - возраст деревьев, кустарников на момент оценки;

Тi - величина текущих затрат по уходу за зелеными насаждениями в году i. Упрощенный вариант расчета стоимости можно провести по формуле: С=Зе+ТЧМ, где постоянные текущие затраты по уходу за зелеными насаждениями.

Пример расчета восстановительной стоимости городских зеленых насаждений:

Деревья
Текущие затраты затрат по уходу за деревьями	30 руб. на 1дерево.
Приобретение посадочного материала хвойных пород	600 руб. за 1 дерево
Затраты на посадку дерева	100 руб. за 1 дерево
Срок жизни хвойных деревьев в городских условиях	65 лет
Итого стоимость 1-го хвойного дерева	________________________ 30Ч65+ 100+600 = 2650 руб.
Газоны
Приобретение растительного грунта	140 тыс. руб./га
Приобретение посадочного материала	25 тыс. руб. /га
Стоимость работ по планировке территории и посадке семян	165 тыс. руб. /га ________________
Итого стоимость газона	330 тыс. руб./га

Единовременные затраты определяются суммированием затрат на приобретение посадочного материала, растительного грунта, затрат по очистке и планировке территории, созданию дренажа, посадке деревьев и кустарников, накладных расходов и плановой прибыли. Возможен учет и других расходов.

При оценке парков и других объектов озеленения в состав единовременных затрат также могут включаться затраты по подготовке проектной документации.

При оценке лесных массивов их оценка затратным методом может проводиться по стоимости закладки и выращивания лесных насаждений определенного породного состава и возраста. Например, стоимость посадки 1 га леса составляет $100 на гектар. Стоимость ухода за посадками до получения спелого леса, включая все рубки ухода в молодняках, составляет $200 на гектар. Отсюда стоимость участка спелого леса, определенная затратным методом, равна $300 на гектар.

Величину затрат по уходу за лесопосадками и молодняками можно определять на основе технологических карт работ по уходу за молодняками, которые, надо проводить через определенные интервалы времени с учетом процедуры дисконтирования разновременных затрат.

2.8 Оценка прудового хозяйства

При оценке прудовых хозяйств (водоемов, используемых для разведения рыбы) оценивается единый объект недвижимости: земля + вода. Однако выделение доли стоимости, приходящейся на воду, и доли стоимости, приходящейся на землю, на практике не представляется возможным. Поэтому весь доход от разведения рыбы можно приписать собственно к земельному участку и рассматривать рыбоводство в качестве одного из способов землепользования, направленных на извлечение дохода, через применение технологий, связанных с использованием воды.

Оценка прудовых хозяйств может проводиться методами доходного и сравнительного подходов.

Оценка прудовых хозяйств методами доходного подхода может проводиться традиционными технологиями посредством капитализации чистого операционного дохода от выращивания рыбы. Например, чистый операционный доход от реализации рыбы составляет 30 тыс. руб./га, коэффициент капитализации -10%. Отсюда стоимость 1 га прудового хозяйства = 30 тыс. руб. : 0,1=300 тыс. руб.

Оценка прудовых хозяйств методами сравнительного подхода также может проводиться традиционными технологиями. Основными поправками могут стать поправки на площадь и продуктивность водоема.

Пример внесения поправки на площадь водоема:

Расчет поправки

Площадь		Поправка
Цена сделки	$60 000
Площадь водоема-аналога	44 га
Цена сделки	$60 000 : 44 га =$1363/га
Площадь оцениваемого водоема	15 га
Поправка на площадь водоема	(44 га-15 га)Ч$1363/га =	+$39 527

Внесение поправки

Цена сделки	$60 000
Поправка на площадь	-$39 527
Скорректированная цена	$20 473

Пример расчета поправки на продуктивность водоема:

Расчет поправки

	Объект оценки	Водоем 1	Водоем 2
Продуктивность	30 ц/га	30 ц/га	100 ц/га
Цена продукции	1500 руб./ц	1500 руб./ц	1500 руб./ц
Валовой доход	45000 руб./га	45000 руб./га	150000 руб./га
Доля затрат в цене реализации	0,5	0,5	0,5
Чистый операционный доход	22500 руб./га	22500 руб./га	75000 руб./га
Доля нереализованной продукции	0,5	0,5	0,5
Капитализируемый доход	18,75	18,75	37,5
Ставка капитализации,	20 %	20 %	20 %
Стоимость	93750 руб./га	93750 руб./га	187500 руб./га
Стоимость	$3024/га	$3024/га	$6048/га
Поправка	-	$0/га	$3024/га

Внесение поправки на продуктивность водоема

	Водоем 1	Водоем 2
Цена сделки, $/га	1363	4458
Поправка на финансы, $/га	0	0
Скорректированная цена, $/га	1363	4458
Поправка на условия продажи, $/га	0	0
Скорректированная цена, $/га	1363	4458
Поправка на продуктивность, $/га	0	-3024
Скорректированная цена, $/га	1363	1434

Стоимость 1 га водной площади принимается равной средней величине из скорректированных цен сделок: ($1363/га+$1434/га):2=$1398,5/га. Соответственно стоимость водоема равна: $1398,5/гаЧ15га=$20977,5.

Поправка на продуктивность также может быть определена из сделок при наличии зависимости между рыночной стоимостью хозяйства и его продуктивностью.

2.9 Оценка застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

Иными словами - это сельскохозяйственный имущественный комплекс. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства. Для оценки стоимости собственно земли в составе застроенных участков можно предложить 2 варианта расчета:

1) если строения не приносят доход, который можно подсчитать, и не являются самостоятельными объектами сделок, то земля оценивается по стоимости, расположенных рядом с ними сельскохозяйственных угодий;

2) если можно посчитать доход от построек, например, они сдаются в аренду или могут быть проданы, то земля оценивается любым методом выделения земельной составляющей из стоимости единого объекта недвижимости.

При наличии информации о сделках со свободными земельными участками, продаваемыми под аналогичное использование, земля может быть оценена по рыночной стоимости продаваемых незастроенных участков. Этот способ наиболее подходит для оценки земельных участков с дачами, если они отнесены к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Заключение

Сегодня земля не имеет объективной рыночной стоимости в сфере сельскохозяйственного производства, она многократно ниже фактической. Основными причинами этого являются:

-низкоэффективное сельскохозяйственное производство;

-несовершенная государственная аграрная политика, слабо учитывающая интересы собственного сельского хозяйства и отечественного товаропроизводителя;

-отсталый технический и технологический уровень производства и инфраструктуры;

-недостаточная социальная обустроенность села.

Длительное время продолжавшиеся дискуссии вокруг нового земельного кодекса закончились, расхождения во мнениях, касающиеся такого наиважнейшего аспекта, как купля-продажа (оборот) сельскохозяйственных земель разрешены с принятием и вступлением в действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» №101 от 24 июля 2002 года.

В процессе проведения земельно-кадастровых работ, инвентаризации и межевания земель закреплены права на землю более 40 млн. граждан и юридических лиц, активизировался оборот земель, медленно, но начат процесс формирования регулируемого государством земельного рынка.

Следует отметить, что основная задача проводимой в аграрном секторе России земельной реформы заключается в повышении эффективности сельскохозяйственного производства путём реформирования отношений собственности на земли сельскохозяйственного назначения и создания условий для их эффективного оборота. Большую роль в решении данной задачи играет оценка кадастровой и рыночной стоимости сельскохозяйственных земель.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельно-оценочных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли, что на много упростит процесс оценки.

Список литературы

1.Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.И., Львов Д.С., Медведева О.Е. - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

2. Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земельных угодий. Бондаренко Т.Г., Полунин Г.А., Петров В.И., И.Г. Ушачев., - Москва-2009

3. Оценка недвижимости и бизнеса. Федотова М.А., Уткин Э.А.-Экмос-2000г.

4. Оценка недвижимости. Грязнова А., Федотова М. 2005 г.

5. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Утверждено мин.имуществом России от 7.03.2002 № 568-р

6. Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25 октября 2001г.