Принципы ценообразовани и оценки земель

21. Принципы ценообразования и оценки объектов реальных рыночных земельных

При оценке земельной собственности необходимо помнить о принципах балансирования, федеральных имущественных интересов в системе управления земельными отношениями, формирования межбюджетных отношений для уточнения подходов к оценке и согласования результатов оценки. Применяемые принципы оценки связаны с математическими основами, используемых при оценке моделей и информационных технологий. Группа принципов оценке напрямую связана с основными законами реальной рыночной экономики. Оценщик должен изучить специфику объекта оценки, особенности его основных характеристик, включая, систему правоотношений, выявить все обременения и иные особенности возникновения ограничений. По земельно-кадастровой и градостроительной документации определяется все критически важные параметры земельного участка, характеристики и особенности застройки, разрешение использования земельного участка, состояние всех видов городской инфраструктуры и т.д. Оценщик должен осуществить моделирование своего поведения в качестве субъекта рыночных земельных отношений. Моделирование важно не только для того, что бы оценщик избавился от субъективизма суждений, осознал воздействия чисто рыночного механизма на формирование рыночной стоимости оцениваемого объекта, а так же мог представить влияния на ценообразования всей совокупности объективных и субъективных факторов, объединённых реальным рынком. Совокупность принципов и подходов к решению задач оценки группируются следующим образом: - принципы общеметодологического характера, - принципы экономической науки применительно к принципам обработки экономической и иной информации с учетом рыночной экономике, - принципы поведения рыночных субъектов урбанизированных земельных отношений, - психологические особенности поведения субъектов. При оценки земельных отношений выделяют принципы общеметодологического характера :

1. Принцип последовательных приближений при постановки оценки - применяется при оценке, имеющую высокую степень неопределенности, анализируются все данные по кадастровой оценке, рассчитывается нормативная цена земли, базовые ставки выкупа прав на земельные участки принимаются в расчет ставки земельного налога, арендной платы, рассматривается вся информация рынка иной недвижимости и многие другие сведения. Вся информация, имеющаяся у оценщика создает представление о возможном диапазоне стоим-ти объекта и ценообразующих факторов. Этот принцип означает, что последовательное выявление и корректировка важнейших параметров задачи оценки возможна и необходима.

2. Принцип “детального равновесия”. Эконом-ий анализ особенностей воспроизводственных процессов в урбанизированной среде прежде всего связан с выявлением сис-мы основных источников доходов и затрат, а также с определением состояний их основных балансов с учетом функциональных территориальных особенностей. Такая информация является базовой для применения управленческих решений по приобретению и использованию городских зем-х уч-ков. В неравновесных условиях перехода к рыночной эк-ке необх-мо проводить анализ не только на уровне конкретной экономики отдельных землепользователей, но и на уровне территориальных зон, отдельных городов, районов города с учетом их эк-кого развития. Эконом-кий баланс на макро и микроуровне дает инфор-ию о состоянии тенденции развития рынка, позволяет выявить системные риски операций.

3. Принципы оценки объектов земельных отношений, связанное с особенностями правоотношений на стыке земельного градостроительного законодательства. В сис-му этих принципов входят:

1. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования земельного уч-ка означает что при оценке уч-ка из всех возможных вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, учитываются только те варианты, которые соответствуют юридическим нормам и градостроительным ограничениям, требованиям охраны окр.среды, историко-культурным требованиям, требованиям реализации, кот-е фактически возможны. 2. Принцип замещения предполагает наличие нескольких альтернативных вариантов выбора для покупателя, т.е. стоим-ть объекта недв-ти зависит от того имеются ли на рынке аналогич. объекты по своим хар-кам. 3. Принцип аддетивности (прибавления) связан со спецификой правоотношений по городским зем. уч-кам, входящим в состав земельно-имущественных комплексов. 4. Принцип соответствия - свидетельствует о том, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоим-ть при условии его опр-го сходства с окр.объектами урбанизированной среды по размеру, стилю, условиям, затратам и т.д. 5. Принцип изменения предполагает учет при оценке объектов недв-ти городских земельно-имущественных комплексов возможных изменений природных и соц-но - эконом-х условий в кот-х нах-ся данный объект оценки. 6. Принцип прогрессии или регрессии - показывает насколько оцениваемый объект приближается по стоим-ти к окружающим его объектам, отличающимся от него своими размерами, качеством.

4. Принципы оценки, оперяющиеся на систему реальных рыночных отношений, а так же учитывающие интересы субъектов земельно-имущественных отношений. Этот принцип объединяет след. подходы: а) спроса и предложений - заключ. в том, что при оценке любого объекта необх-мо учитывать действие рыночных законов спроса и предложения. Спрос хар-ет кол-во объектов, кот-е покупатели готовы или могут купить в течении опред-го промежутка времени по сложившейся рыночной стоим-ти. Предложение хар-ся кол-вом объектов городских зем.уч-ков с опр-м функциональным назначением. Выдел. 3 соотношения спроса и предложения на рынке недв-ти: 1. спрос ипредложение равны т.е. в тот момент устанавл-ся справедливая цена, 2. спрос превышает предложение - цены растут, 3. спрос падает - падают цены.

б) подход конкуренции - отражает основы регулир-го действия рыночных механизмов. в) подход уменьшающейся или возрастающей отдачи - отражает специфику рыночной экономики, а также ограниченность городских зем. ресурсов. г) подход предельной полезности - относится к числу общеэконом-х принципов отражающих суть и специфику рыночной экономики. д) подход вклада или предельной отдачи - показывает насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта увеличивает его рыноч. стоим-ть. е) подход ожидания - показывает стоим-ть объекта недв-ти - текущая стоим-ть всех будущих доходов, полученных от его использования постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

22. Основные подходы к оценки земельно-имущественных отношений

Выделяют основные подходы: - доходный, - затратный, - рыночный (сравнительный). Доходный подход. При оценке необходимо учесть будущие доходы и иные преимущества от владения, пользования и распоряжения конкретным земельно-имущественным комплексом. Для оценки стоимости применяют технику капитализации доходов или ренты. Чтобы определить текущую стоимость всего потока доходов за период владения объектом недвижимости проводят их дисконтирование. Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о характеристике потоков доходов и ставки их капитализации с учетом их рисков, сделать вывод о стоимости объекта. Технико-дисконтирование применяется для проведения потоков будущих доходов и затрат, распространенных во времени. В результате использования этого метода можно получить оценку текущей стоимости чистого денежного потока. Доходный подход обычно реализуется в следующей последов-ти: - прогнозирование потоков будущих доходов, - капитализация потока будущих доходов с учетом затрат. Доходы от операционной дея-ти прогнозируются путем модельного отчета о доходах. Капитализация будущих доходов в текущую стоим-ть объекта оценки может выполнятся: 1. методом прямой капитализации - предпосылками этого метода явл. постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. 2. методом капитализации по норме отдачи - предпосылками этого метода явл. ограниченность периода поступления дохода. Затратный подход. На основании этого подхода стоим-ть зем. уч-ка суммируется со стоим-тью конкретных улучшений и соответствующей долей улучшений макроуровня урбанизированной среды. Итоговое значение стоим-ти зем. уч-ка оценивается отдельно. Затратный подход к оценке земельно-имущественных комплексов реализуется в виде след. действий: 1. производ-ся укрупненный анализ характеристик урбанизированной среды применительно к конкретному уч-ку. 2. производится опр-е стоим-ти зем. уч-ка, 3. опр-е восстановительной стои-ти или стоим-ти замещения, расположенных зд-й и соор-й на этом уч-ке, 3. проводится орп-е величины накопительного износа зд-й и соор-й. 5. опр-е рыноч. стоим-ти всего земельно - имущественного комплекса. Применение этого подхода необх-мо и полностью оправдано при оценке объектов нового стр-ва или реконструкции зд-й, располож-х на конкрет. зем. уч-ке. Затратный подход эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использ-ии коммерч. недв-ти, для целей страхования и .т .д. Сравнительный подход. Этот подход применим когда существует развитый рынок недв-ти, включая землю, когда существующие сделки совершаются надлежащим образом, а цены формир-ся в равновесных рыночных условиях. Главной задачей оценщика явл. полный анализ информации, полное сравнение аналогичных сделок. Критерием для выборов объекта сравнения явл. наилучшее и объективное использ-е аналогов объектов. Последствия действий оценщика при рыночном подходе:

1. формир-ся банк данных о хар-ках сделок с сопоставимыми объектами в соответствующем секторе рынка. Информация использ-ся любая. 2. проводится проверка собранной инфор-ии о сделках, выявляются специфические условия. 3. вносятся необх-е корректировки стоим-ти объекта оценки по отношению к объектам-аналогам. Корректировка проводится в след. формах: - в денежном выражении; - в %; - общая группировка. При проведении сравнительного анализа для город-х зем.уч-ков в качестве сравнительных единиц применяют: цену за единицу площади, цену за единицу длины вдоль магистрали и цену за уч-к. Для застроенных уч-ков в кач-ве единиц сравнения прим.: цену за единицу площади, цену за единицу площади помещений, цену за единицу общей площади помещений, цену за единицу объема соор-й, цену за комнату, цену за квартиру, цену за единицу недв-ти, приносящую доход. К элементам подлежащим обязат. Учету относят: 1. состав передаваемых прав собственности, 2. условия финансирования сделки купли-продаже, 3. условия продажи, 4. время продажи, 5. месторасположение, 6. соседство, 7.физич. хар-ки, 8. эконом-е хар-ки, 9. экологич. хар-ки, 10. транспорт. обеспечение, 11. хар-р использования, 12. компоненты стоим-ти, несвязанные с недв-тью. Корректировка проводится в след. порядке: * на 1-ом этапе она применима к условиям сделки, состоянию рынка, * на 2-м этапе относ. непосредственно к объекту недв-ти.

23. Цели и функции кадастровой оценки урбанизированных земель

Сложившаяся ситуация, во многом, объясняется тем, что зем.уч-ки предприятий (собственников) до сих пор фактически является не их имуществом, а неким пространственным базисом. Можно констатировать, что в течении длительного времени в российских городах будет существовать ситуация когда половина тер-рии города в его границах представ. собой совокупность зем.уч-ков, сформированных надлежащим образом, а другая - является набором внесистемных объектов, по кот-м не имеется ни зем.уч-ков, ни зем. отношений, следоват-но отсутствуют поступления в бюджеты. Земельные отношения в городах регулируются не только земельным градостроительным законодательством, но и смежными законодательствами, а также нормативными актами.

Для реализации осн. целей и задач кадастровой оценки, а также для упрощения применения основных принципов и подходов к оценке, создания прозрачных методик оценки, необх-мо провести классификацию зем.уч-ков. К основным признакам относят: 1. вид права на зем.уч-ки, 2. разрешенное использ-е зем. уч-ка, 3. наличие или отсутствие правовых обременений или ограничений, 4. хар-р застройки зем. уч-ка, 5. наличие или отсутствие обременений технич. характера, 6. наличие льгот и налоговых освобождений субъектов зем-х отношений, 7. наличие или отсутствие рыночных аналогов.

Цена оценки на основании правительства от 1999 года. 1. внедрение эконом-ких методов управления земельными ресурсами, 2. повыш-е эффективности использ-я земель, 3. налогооблажение, 4. иные цели.

На практике цели кадастровой оценки понимают в более узком смысле - это исключительно для создания фискальной сис-мы зем-х платежей, обуславливающие интересы местной администрации. Все это позволяет сформировать сис-му территориально-эк-кого зонирования города и обосновать сис-му эк-ких нормативов в каждой зоне.

Т.о. речь идет не о кадастровой оценки неких абстрактных кадастровых объектах, а о массовой эк-кой оценке зем-х уч-ков для их объединения в сис-ме террториально-эконом-кого зонирования города, способствующего сбалансированному развитию городского хоз-ва и всех землепользователей. Кадастровая оценка проведенная с этих позиций позволит получить научно-обоснованные ставки обязательных зем-х платежей о каждой территориально-эконом-кой зоне.

24. Кадастровая оценка и территориально - эк-кое зонирование города

Практика применения существующей сис-мы начисления налогов и сборов показывает, что сис-мы территориально - эконом-кого зонирования крупных городов России основаны на внутреннем противоречивом подходе. С одной стороны - максимальная детализация нормативов всех видов зем-х платежей, с другой стороны - однородность условий разрешенного землепольз-я далеко не всегда сходных объектов для сравнительно крупных кадастровых массивов на основе сис-мы правового зонирования города. При таком географическом подходе дифференцируются не только нормативы землепользования сколько территориально основы города по принципу территориальной неразрывности земель. Противоречивость такого подхода приводит к необх-ти выделения внутри зон специальных подзон, индексированных подзон, введение дополнительных коэф-тов по различным критериям, используются также неоправданно громоздкие информационные сис-мы, разработана принципиально новая сис-ма дискретного территориально - эконом-кого зонирования города. Она опирается на правом статусе кадастрового деления и нумерацией земель на тер-рии России (вплоть до кадастровых кварталов).

Важнейшей особенностью этой сис-мы является стыковка с сис-мой кадастровой оценки земель поселений. Объектом оценки является не зем.уч-к, а кадастровый квартал, но это создает ряд сложностей и противоречий как с правовой точки, так и с технической точки зрения. Основная причина нестыковки явл. в том, что кадастровый квартал - это лишь часть сис-мы кадастровой нумерации, а не объект зем-х отношений и кадастрового учета. Поэтому он не имеет четко установленных границ, площади и иных атрибутов зем-го уч-ка.

В реальной практике оценщики сталкиваются с рядом парадоксов. С одной стороны - квартал включен в улично-дорожные сети и площадь его искусственно увеличивается, а показатель удельной стоим-ти и ставки зем-х площадей занижены, с др. стороны - состав зем-х платежей всех категорий землепользователей включает улично-дорожная сеть, т.е земли общего пользования не подлежащие налогообложению. Также необх-мо обратить внимание на порядок формирования границ при выделении кварталов и определении их площади. Для ликвидации этой нестыковки в градостроительном кадастре имеется вся инф-ия и для ее устранения не потребуется затрат. При проведении эконом-кого зонирования используют сис-му эконом-ких критериев, включая сходные объекты землепользования, расположенные в различных частях города и другие факторы сопоставления.

25. Методическое обеспечение индивид-й оценки городских земельно-имущественных комплексов

Основное методическое обеспечение оценки недв-ти, основано на 3-х подходах к оценке, но чаще рекомендовано использ-ть след. методы:

1. по сопоставимым продажам (метод сравнения аналогов),

2. по сопоставлению с аналогичными инвестиционными контрактами,

3. метод соотнесения или переноса,

4. затратный (выделения, распределения),

5. экстракции,

6. капитализации зем. ренты (метод развития),

7. метод остатка для земли,

8 производные методы, включая анализ денежных потоков при бизнес планировании освоения зем. уч-ка с учетом затрат на его приобретение.

Право выбора метода оценки остается за оценщиком. Ответственность за адекватность итогового результата оценки также лежит на оценщике. Специфика методического обеспечения оценки городской недв-ти обусловлена нормативной базой, а также ее особенностями т.е неполнотой и противоречиями.

Важнейшей особенностью сис-мы зем-х отношений для крупных городов является то, что освоение зем. уч-ка явл. неизолированным процессом, а сис-мой сложных процедур встраивания нового объекта в городскую среду. Воспроизводственные процессы в городской инфраструктуре финансируются в основном за счет средств городского бюджета. В таком случае новый правообладатель городского зем. уч-ка вместе с правом на застройку фактически становится и потребителем существующей части бюджетного финансир-я. Т.о. на сегодняшний момент чисто рыночные отношения реализуются неадекватно в российских городах.

26. Методы оценки основанные на сравнительном подходе

1. Метод оценки по сопоставимыи сделкам чаще всего использ-ся в странах с развитым зем-м рынком. Преимуществом этого метода явл. наличие обширной и систематизированной инфор-ии по всему спектру сделок с аналогичными объектами недв-ти. Этот метод применим как для оценки свободных так для застроенных зем-х уч-ков. Суть метода заключ. в том, что покупатель желает быть уверенным, что цена приобретаемого объекта справедлива, приемлема и для других участков рынка, а продавещ уверен в том, что получает за этот объект не меньше чем другие продавцы за аналогичные объекты. Оценщику необх-мо обосновать уровень компромисса и аргументировано доказать, что каждая из сторон в данной сделке не окажется в проигрыше. Этот метод основан на сопоставлении и анализе. При отборе объектов для сопоставления и анализа необх-мо учитывать любые необычайные факторы влияющие на цены объектов-аналогов. Для опр-я сопоставимости аналогов использ-ся след. элементы сравнения: 1. вид и объем прав на зем. уч-к, 2. финансовые условия совершенных сделок, 3. условия продажи, 4. процедуры оформления и регистрации прав покупателей, 5. рыночные условия, 6.местоположения, 7.физич-е хар-ки, 8. разрешенное использ-е, 9. ограничение и обременение, 10. показатели доходности, 11. экологич-е хар-ки, 12. особенности транспортного обеспечения, 13. градостроит-е особенности застройки, 14.другая доступная инф-ия. В качестве корректировки различных элементов сравнения используют % повышения или понижения рыноч. стоим-ти объекта оценки по сравнению с аналогом. Сложность применения этого метода заключ. в сложной динамике сложившихся цен в соотв-ии с территор-ми аномалиями.

2. а) Особенности формализации процедур сопоставления объекта с аналогами. Процедура сопоставления состоит из след. процедур: 1. сбор и обработка инфор-ии об особенностях урбанизир-х зем-х отношений в конкретном регионе. 2. сбор и систематизация данных о земельном рынке. 3. формирование критериев сопоставления. 4. этап отбора объектов для сопоставления, 5. этап отбора данных для сопоставления. 6. этап параметризации характерных объектов сопоставления, 7. этап сопоставительного анализа объектов, 8. этап определения наиболее вероятной рыноч. стоим-ти объекта. На основе этой процедуры оценки разработаны алгоритмы, программные средства и информац. Обеспечение для практич. Реализации этого метода оценки. Основные элементы сравнения: (осущ-ся попарно) 1. финансовые условия при продаже аналогов; 2. условия продажи; 3. рыночные условия, 4. местоположение элемента, 5. физич-е хар-ки (качество земли - бонитет (от 100 баллов))6 . эконом-е хар-ки дохода. Эти харак-ки применяют для сопоставления продаж на существенно различающихся рынках при отсутствии необх-ой бызы сравнения. б) метод оценки по сопоставлению с аналогичными инвестиционными контрактами. Этот метод является разновидностью сравнительного подхода к оценке городских земельных участков. Основой этого метода является сложившаяся сис-ма предоставления зем. уч-ков на условиях последующего раздела, построенного или реконструируемого объекта между городом т.е. собственником зем. уч-ка и инвестором. Процедура оговаривается в инвестицион. договоре. Метод оценки зем-го уч-ка проводится в след. последоват-ти: 1. оперд-ся хар-ки здания планируемого или уже построенного, его полезная площадь. 2. рассчитывается общая величина площади различного функцион-го назначения, кот-я должна перейти городу, анализир-ся статистич. данные по хар-кам заключенных и выполненных инвестицион-х контрактов для различных районов, городов России. 3. опр-ся рыноч. стоим-ть 1 м ² площади различ. функцион-го назначения в зд-ии или на аналогич. зем. уч-ке. 4. опр-ся общая рыноч. стоим-ть площади зд-я, кот-е должны перейти городу после завершения строит-ва по условиям типичного инвестиц. контракта. (для Москвы 30-70%, для центра города 50 и 50%, для других городов 15-85%). 5. на основании градостоит-х норм опр-ся ориентировочный срок реализации проекта (2 года), 6. опр-ся возможный период продажи доли зд-я, кот-е должны перейти городу после завершения строит-ва по условиям типичного инвестиц. контракта, 7. опр-ся величина коэф-та капитализации, 8. опр-ся текущая стоим-ть будущего платежа, она принимается = рыноч. стоим-ти оценимаемого зем. уч-ка при отсутствии каких либо обременений 9. опр-ся конечная рыноч. стоим-ть зем. уч-ка, кот-ая равна текущей стоим-ти зем. уч-ка минус материальные обременения. Этот метод позволяет найти более справедливые формы учета интересов города при существенном повышении градостр-х норм по объектам проектируемым и строящихся на оцениваемых зем. уч-ках. в) метод соотнесения и экстракции для оценки урбанизир-х зем-х уч-ков. Осн. частями этого метода явл. 1) зем. уч-к и улучшение, 2) пропорции между улучшением и распределением. Главное - опр-ть соотношение частей. На 1-ом этапе для правильного соотношения частей опр-ся рыноч. стоим-ть всех улучшений нах-ся на уч-ке. На 2-м опр-ся общая стоим-ть объекта недв-ти и выделяются составляющие, характеризующие стоим-ть зем. уч-ка. Метод экстракции фактически явл. разновидностью метода соотнесения и прим. для таких уч-ков, где вклад улучшений невелик.

27. Методы оценки основанные на доходном подходе

В основе этого метода оценки лежат принципы рыночной экономики. Применительно к оценке урбанизированных зем. уч-ков чаще всего использ-ся метод капитализации зем-ой ренты или метод развития. Этот метод основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использ-я, а также имеющихся ограничений.

При использовании методов, основанных на доходном подходе, оценивается текущая стоим-ть будущих доходов от владения имуществом, включая сдачу в аренду или возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его последующей перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируется в текущую общую стоим-ть. Общая стоим-ть по этому методу можно записать в виде след. формулы:

С_i - размер стоим-ти от i - говида дохода

Д_j (t) - доход на j-том интервале времени

t - интервал

К - коэф-т капитализации на j-том интервале времени.

Техника расчета данным методом применяется редко.

Коэф-т капитализации обычно определяют на основе исследования приемлимых ставок дохода от эксплуатации аналогичного объекта недв-ти с учетом анализа финансовых рисков т.е. ставки рефинансирования.

Состояние зем. рынка на сегодняшний момент неоднородно как по объектам функционального назначения, так и по различным административным образованиям.

После исследования всех данных по доходам и расходам, включая изменение во времени, величину стоим-ти зем. уч-ка можно опр-ть по ф-ле:

C_зу = ЧОД / К

ЧОД - чистый операционный доход

К - коэф-т капитализациb

28. Методы оценки основанные на затратном подходе

Методы оценки городских земель реализующих затратный подход в наст. время вызывают неоднозначное иногда негативное отношение специалистов. Полученные результаты при использовании этого метода подвергаются критике. Все виды городской инфраструктуры, улучшения на уровне городских земель, хар-ки сис-м обществ-х структур, при применении этого метода в расчет не принимаются. В реальных условиях российских городов существенная часть расходов, а именно сис-ма общес-х услуг возложена на городской бюджет, а зем. платежи и иные поступления связанные с зем. ресурсами недостаточны для покрытия обязательных расходов, поэтому в реальных российских условиях реализация затратного подхода развив-ся по 2-м направлениям:

1. он должен учитывать, что правообладатель зем.уч-ка не согласится уступать свои права на него по цене ниже текущей стоим-ти суммы своих затрат, вложенных в создание улучшений

2. если продается право заключения договора аренды, а обязанности по воспроизводству улучшений городских земель остаются за владельцами земли, приходится учитывать и общественно необх-е затраты на воспроизводство этих улучшений.

Достоинством этого метода является простота применения и бесспорность заложенных принципов.

Недостатки: в условиях инфляции сложно рассчитать стоим-ть затрат на создание на воспроизводство даже небольшого объекта недв-ти, а так же выделение доли конкретных зем. уч-ков в зависим-ти от их функционального назначения и использования.

Метод «остатка для земли»

Техника этого метода определяется по разности первой и второй оценок зем. уч-ка т.е. 1 и 2 - это разности между стоим-тью зем.уч-ка и недвиж-тью, расположенной на зем.уч-ке. В технике этого метода использ-т дисконтирующие множители. Этот метод применяется редко, т.к. обладает большой погрешностью.

29. Анализ денежных потоков доходов и затрат при оценке городских земельных участков

Для анализа денежных потоков доходов и затрат при оценке городских зем.. уч-ков на практике (для оценщиков) существуют Методические рекомендации, которые являются достаточно эффективными к оценке эффективности инвестиционных проектов как в сложившихся земельно-рыночных отношениях, так и для переходного периода к рыноч. экономике.

Расчеты проводятся в след. последовательности: 1. проводится моделирование потоков денежных средств, расходуемых на освоение зем. уч-ка и доходов за счет различных источников; 2. опр-е ожидаемого суммарного эффекта на каждом временном интервале по средствам сопоставления интегральных доходов и затрат, включающих приобретение прав на зем. уч-к с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на вложенный капитал. 3. приведение ожидаемых разновременных доходов и расходов к условиям их соизмеримости по финансово-эконом-м харак-м на начальный период. 4. анализ зависимости итогового эффекта от стоим-ти зем-го уч-ка. При оценке эффективности инвестицион. проекта сопоставление показателей осущ. после их дисконтирования. Для приведения разновременных затрат и доходов использ-ся коэф-т капитализации . Вычисление денежных потоков проводится для 3-х видов деятел-ти реализации проекта: 1. инвестиционный период. 2. операционный период. 3. финансовый период. Потоком реальных доходов счит-ся F_i (t) = D_i (t) - O_i (t), где D_i - доходы на интервале времени; O_i - отток денег на i-том интервале; t - интервал. i = 1,2,3. Инвестиционный этап включает: 1) зем.уч-к: поток доходов - доходы D_1А(t) кредиты под залог зем. уч-ка, внесение средств в уставной капитал, конечная продажа; поток расходов (отток) - O_1А (t) - затраты на приобретение, арендная плата, затраты по обременениям. 2) зд-я, соор-я: поток доходов и поток расходов, 3) оборуд-е, материалы, комплектующие изделия: поток доходов и поток расходов, 4) нематериальные активы: поток доходов и поток расходов, 5) прочие издержки: поток доходов и поток расходов. _{N N}

F _i1 (t) = ? D₁ (t) - ? O₁ (t). Операционный этап: В кач-ве составляющих будут являться след. расчеты: 1) рассчитывается объем продаж, цена, выручка, 2) рассчитываются внереализационные доходы; 3) переменные затраты; 4) постоянные затраты; 5) амортизационные расходы; 6) % по кредитам; 7) прибыль до налогооблажения; 8) налоги и сборы; проектируемый чистый доход; 9) чистый приток от всех операций. Финансовый этап: 1) собственный капитал (акции) - доход: краткосрочные кредиты, долгосрочные кредиты. 2) поступления от фьючерсов - расход, доход. 3) погашение задолженности по кредитам, 4) выплаты дивидендов, 5) излишек средств, 6) суммарная потребность в средствах, 7)сальдо финансовой дея-ти. Все расчеты по каждому этапу сводятся для наглядного представления в таблицу или показыв-ся в графич. виде. После завершения расчетов денежных потоков провод-ся анализ чистого дисконтированного дохода. Если чистый дисконтированный доход инвестицион. проекта положителен и соответствует уровню рентабельности, то проект явл. эффективным и текущая и будущая стоим-ть зем. уч-ка приемлимая. Если чистый дисконтированный доход будет отриц-м, то инвестор вкладывать средства не будет, чтобы не нанести убытки или проект может быть скорректирован до получения положительного рез-та. Как правило, отриц. рез-т может получиться из-за большой стоим-ти заемных средств и завышения нормы капитализации. Для расчета стоим-ти зем. уч-ка по этому методу необх-мо осуществить след расчеты: 1. поток затрат с учетом себестоим-ти. 2. затраты, связанные с управлением проектом, непредвиденные расходы. 3. итоговый поток затрат на обеспечение стр-ва объекта и реализацию проекта с учетом налогообложения. 4. поток заемных средств с учетом источников, сроков и стоим-ти обслуживания средств. 5. рыноч. стоим-ть зд-й, соор-й на основе среднерыночных продаж, с учетом дисконта по фьючерсам, 6. рентабельность проекта. Стоим-ть прав на зем. уч-к опр-ся после завершения расчета потока доходов, потока затрат на стр-во, вознаграждение за упр-е проектом и % за обслуживание привлеченных средств. При несовпадении рентабельности с пороговой величиной, необх-ой для принятия инвестором осущ. корректировка расчетов.

30. Функции финансово-экономического анализа при оценке объектов урбанизированных земельных отношений

Одна из основных концепций подготовки и принятии управленческих решений, применительно к объектам недвижимости, состоит в сопоставлении результата от вложения денег в недв-ть по сравнению с альтернативным размещением их в банки. Речь пойдет о равных сроках размещения средств и сис-ме рисков, а также их покрытия в виде банковского %. Такой подход применяют только для коммерческой недв-ти, исключительно для получения дохода от ее использования.

Для других объектов недв-ти провести анализ альтернативных вложений иногда бывает очень сложно или невозможно. Оценщику городской недв-ти необх-мо учитывать, что ряд объектов городской инфраструктуры, сис-мы общест-х услуг финансирования из средств городского бюджета, т.е. на безальтернативной основе.

Городские средства нельзя израсходовать на другие нужды, а объекты нельзя не построить. Необх-мо учитывать специфику воспроизвод-х процессов в урбанизированной среде и способности их функционирования. В этом случае оценщик ограничивается простыми моделями эконом-их расчетов. При простом подходе к анализу альтернативного размещения средств необх-мо понимать, что стоим-ть опр-й суммы денег изменяется во времени.

Смысл проведения финансово-экономического анализа упрощенно можно представить как выявление характера и количественных параметров этой функции для различных моделей.

Различают следующие целевые установки:

1. расчеты будущей стоим-ти некоторой данной суммы, т.е. поступлений, стоящих за пределами сегодняшнего дня.

2. опр-е текущей стоим-ти будущих поступлений, приведенной к сегодняшнему моменту величины денежных сумм, кот-е будут получены или оплачены в некоторый момент или в неск-ко этапов в будущем.

Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций применяют специальные расчетные инструменты:

1. сложный %, т.е. способ расчета накопления доходов в будущем.

2. дисконтирование - обратная процедура пересчета сложного %, позволяющая опр-ть сегодняшнюю стоим-ть будущего дохода.

При проведении конкретных расчетов для эконом-ой оценки зем. уч-ков используют процедуру дисконтирования. Эти процедуры связаны с определением текущей стоим-ти будущих доходов и убытков при проведении расчетов различных вариантов затрат на освоение зем. уч-ка и получение доходов в сопоставлении с возможным приращением капитала при его альтернативном использовании.

Существуют процедуры, алгоритмы, таблицы, кот-е позволяют осуществить и упрощать эти расчеты.

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

· сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения); - земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных имений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности. Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты. Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (саран и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.