Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Ученые подсчитали, что 85% информации, с которой сталкивается человек в своей жизни, имеет территориальную привязку. Поэтому перечислить все области применения ГИС просто невозможно. Этим системам можно найти применение практически в любой сфере трудовой деятельности человека.

ГИС эффективны во всех областях, где осуществляется учет и управление территорией и объектами на ней. Это практически все направления деятельности органов управления и администраций: земельные ресурсы и объекты недвижимости, транспорт, инженерные коммуникации, развитие бизнеса, обеспечение правопорядка и безопасности, управление ЧС, демография, экология, здравоохранение и т.д.

ГИС позволяют точнейшим образом учитывать координаты объектов и площади участков. Благодаря возможности комплексного (с учетом множества географических, социальных и других факторов) анализа информации о качестве и ценности территории и объектов на ней, эти системы позволяют наиболее объективно оценивать участки и объекты, а также могут давать точную информацию о налогооблагаемой базе.

1. Географические информационные системы

географический информационный недвижимость рынок

1.1 Понятие географических информационных систем

Однозначное краткое определение этому явлению дать достаточно сложно. Географическая информационная система (ГИС) - это возможность нового взгляда на окружающий нас мир. Если обойтись без обобщений и образов, то ГИС - это современная компьютерная технология для картирования и анализа объектов реального мира, также событий, происходящих на нашей планете. Эта технология объединяет традиционные операции работы с базами данных, такими как запрос и статистический анализ, с преимуществами полноценной визуализации и географического (пространственного) анализа, которые предоставляет карта. Эти возможности отличают ГИС от других информационных систем и обеспечивают уникальные возможности для ее применения в широком спектре задач, связанных с анализом и прогнозом явлений и событий окружающего мира, с осмыслением и выделением главных факторов и причин, а также их возможных последствий, с планированием стратегических решений и текущих последствий предпринимаемых действий.

Создание карт и географический анализ не являются чем-то абсолютно новым. Однако технология ГИС предоставляет новый, более соответствующий современности, более эффективный, удобный и быстрый подход к анализу проблем и решению задач, стоящих перед человечеством в целом, и конкретной организацией или группой людей, в частности. Она автоматизирует процедуру анализа и прогноза. До начала применения ГИС лишь немногие обладали искусством обобщения и полноценного анализа географической информации с целью обоснованного принятия оптимальных решений, основанных на современных подходах и средствах.

В настоящее время ГИС - это многомиллионная индустрия, в которую вовлечены сотни тысяч людей во всем мире. ГИС изучают в школах, колледжах и университетах. Эту технологию применяют практически во всех сферах человеческой деятельности - будь то анализ таких глобальных проблем как перенаселение, загрязнение территории, сокращение лесных угодий, природные катастрофы, так и решение частных задач, таких как поиск наилучшего маршрута между пунктами, подбор оптимального расположения нового офиса, поиск дома по его адресу, прокладка трубопровода на местности, различные муниципальные задачи.

1.2 Составные части ГИС

Работающая ГИС включает в себя пять ключевых составляющих: аппаратные средства, программное обеспечение, данные, исполнители и методы.

Аппаратные средства - это компьютер, на котором запущена ГИС. В настоящее время ГИС работают на различных типах компьютерных платформ, от централизованных серверов до отдельных или связанных сетью настольных компьютеров.

Программное обеспечение ГИС содержит функции и инструменты, необходимые для хранения, анализа и визуализации географической (пространственной) информации. Ключевыми компонентами программных продуктов являются: инструменты для ввода и оперирования географической информацией; система управления базой данных (DBMS или СУБД); инструменты поддержки пространственных запросов, анализа и визуализации (отображения); графический пользовательский интерфейс (GUI или ГИП) для легкого доступа к инструментам.

Данные - это вероятно наиболее важный компонент ГИС. Данные о пространственном положении (географические данные) и связанные с ними табличные данные могут собираться и подготавливаться самим пользователем, либо приобретаться у поставщиков на коммерческой или другой основе. В процессе управления пространственными данными ГИС интегрирует пространственные данные с другими типами и источниками данных, а также может использовать СУБД, применяемые многими организациями для упорядочивания и поддержки имеющихся в их распоряжении данных.

Исполнители. Широкое применение технологии ГИС невозможно без людей, которые работают с программными продуктами и разрабатывают планы их использования при решении реальных задач. Пользователями ГИС могут быть как технические специалисты, разрабатывающие и поддерживающие систему, так и обычные сотрудники (конечные пользователи), которым ГИС помогает решать текущие каждодневные дела и проблемы.

Методы - успешность и эффективность (в том числе экономическая) применения ГИС во многом зависит от правильно составленного плана и правил работы, которые составляются в соответствии со спецификой задач и работы каждой организации.

1.3 Работа с географическими информационными системами

ГИС хранит информацию о реальном мире в виде набора тематических слоев, которые объединены на основе географического положения. Этот простой, но очень гибкий подход доказал свою ценность при решении разнообразных реальных задач: для отслеживания передвижения транспортных средств и материалов, детального отображения реальной обстановки и планируемых мероприятий, моделирования глобальной циркуляции атмосферы.

Любая географическая информация содержит сведения о пространственном положении, будь то привязка к географическим или другим координатам, или ссылки на адрес, почтовый индекс, избирательный округ или округ переписи населения, идентификатор земельного или лесного участка, название дороги и т.п. При использовании подобных ссылок для автоматического определения местоположения или местоположений объекта (объектов) применяется процедура, называемая геокодированием. С ее помощью можно быстро определить и посмотреть на карте где находится интересующий вас объект или явление, такие как дом, в котором проживает ваш знакомый или находится нужная вам организация, где произошло землетрясение или наводнение, по какому маршруту проще и быстрее добраться до нужного вам пункта или дома.

Векторная и растровая модели. ГИС может работать с двумя существенно отличающимися типами данных - векторными и растровыми.

В векторной модели информация о точках, линиях и полигонах кодируется и хранится в виде набора координат X, Y. Местоположение точки (точечного объекта), например буровой скважины, описывается парой координат (X, Y). Линейные объекты, такие как дороги, реки или трубопроводы, сохраняются как наборы координат X, Y. Полигональные объекты, типа речных водосборов, земельных участков или областей обслуживания, хранятся в виде замкнутого набора координат.

Векторная модель особенно удобна для описания дискретных объектов и меньше подходит для описания непрерывно меняющихся свойств, таких как типы почв или доступность объектов. Растровая модель оптимальна для работы с непрерывными свойствами. Растровое изображение представляет собой набор значений для отдельных элементарных составляющих (ячеек), оно подобно отсканированной карте или картинке. Обе модели имеют свои преимущества и недостатки. Современные ГИС могут работать как с векторными, так и с растровыми моделями.

Задачи, которые решает ГИС. ГИС общего назначения, в числе прочего, обычно выполняет пять процедур (задач) с данными: ввод, манипулирование, управление, запрос и анализ, визуализацию.

Ввод. Для использования в ГИС данные должны быть преобразованы в подходящий цифровой формат. Процесс преобразования данных с бумажных карт в компьютерные файлы называется оцифровкой. В современных ГИС этот процесс может быть автоматизирован с применением сканерной технологии, что особенно важно при выполнении крупных проектов, либо, при небольшом объеме работ, данные можно вводить с помощью дигитайзера. Многие данные уже переведены в форматы, напрямую воспринимаемые ГИС-пакетами.

Манипулирование. Часто для выполнения конкретного проекта имеющиеся данные нужно дополнительно видоизменить в соответствии с требованиями вашей системы. Например, географическая информация может быть в разных масштабах (осевые линии улиц имеются в масштабе 1:100000, границы округов переписи населения - в масштабе 1:50000, а жилые объекты - в масштабе 1:10000). Для совместной обработки и визуализации все данные удобнее представить в едином масштабе. ГИС-технология предоставляет разные способы манипулирования пространственными данными и выделения данных, нужных для конкретной задачи.

Управление. В небольших проектах географическая информация может храниться в виде обычных файлов. Но при увеличении объема информации и росте числа пользователей для хранения, структурирования и управления данными эффективнее применять системы управления базами данных (СУБД), то специальными компьютерными средствами для работы с интегрированными наборами данных (базами данных). В ГИС наиболее удобно использовать реляционную структуру, при которой данные хранятся в табличной форме. При этом для связывания таблиц применяются общие поля. Этот простой подход достаточно гибок и широко используется во многих, как ГИС, так и не ГИС приложениях.

Запрос и анализ. При наличии ГИС и географической информации Вы сможете получать ответы простые вопросы (Кто владелец данного земельного участка? На каком расстоянии друг от друга расположены эти объекты? Где расположена данная промзона?) и более сложные, требующие дополнительного анализа, запросы (Где есть места для строительства нового дома? Каков основный тип почв под еловыми лесами? Как повлияет на движение транспорта строительство новой дороги?). Запросы можно задавать как простым щелчком мышью на определенном объекте, так и с посредством развитых аналитических средств. С помощью ГИС можно выявлять и задавать шаблоны для поиска, проигрывать сценарии по типу «что будет, если…». Современные ГИС имеют множество мощных инструментов для анализа, среди них наиболее значимы два: анализ близости и анализ наложения. Для проведения анализа близости объектов относительно друг друга в ГИС применяется процесс, называемый буферизацией. Он помогает ответить на вопросы типа: Сколько домов находится в пределах 100 м от этого водоема? Сколько покупателей живет не далее 1 км от данного магазина? Какова доля добытой нефти из скважин, находящихся в пределах 10 км от здания руководства данного НГДУ? Процесс наложения включает интеграцию данных, расположенных в разных тематических слоях. В простейшем случае это операция отображения, но при ряде аналитических операций данные из разных слоев объединяются физически. Наложение, или пространственное объединение, позволяет, например, интегрировать данные о почвах, уклоне, растительности и землевладении со ставками земельного налога.

Визуализация. Для многих типов пространственных операций конечным результатом является представление данных в виде карты или графика. Карта - это очень эффективный и информативный способ хранения, представления и передачи географической (имеющей пространственную привязку) информации. Раньше карты создавались на столетия. ГИС предоставляет новые удивительные инструменты, расширяющие и развивающие искусство и научные основы картографии. С ее помощью визуализация самих карт может быть легко дополнена отчетными документами, трехмерными изображениями, графиками и таблицами, фотографиями и другими средствами, например, мультимедийными.

Связанные технологии. ГИС тесно связана рядом других типов информационных систем. Ее основное отличие заключается в способности манипулировать и проводить анализ пространственных данных. Хотя и не существует единой общепринятой классификации информационных систем, приведенное ниже описание должно помочь дистанцировать ГИС от настольных картографических систем (desktop mapping), систем САПР (CAD), дистанционного зондирования (remote sensing), систем управления базами данных (СУБД или DBMS) и технологии глобального позиционирования (GPS).

Системы настольного картографирования используют картографическое представление для организации взаимодействия пользователя с данными. В таких системах все основано на картах, карта является базой данных. Большинство систем настольного картографирования имеет ограниченные возможности управления данными, пространственного анализа и настройки. Соответствующие пакеты работают на настольных компьютерах - PC, Macintosh и младших моделях UNIX рабочих станций.

Системы САПР способны чертежи проектов и планы зданий и инфраструктуры. Для объединения в единую структуру они используют набор компонентов с фиксированными параметрами. Они основываются на небольшом числе правил объединения компонентов и имеют весьма ограниченные аналитические функции. Некоторые системы САПР расширены до поддержки картографического представления данных, но, как правило, имеющиеся в них утилиты не позволяют эффективно управлять и анализировать большие базы пространственных данных.

Дистанционное зондирование и GPS. Методы дистанционного зондирования - это искусство и научное направление для проведения измерений земной поверхности с использованием сенсоров, таких как различные камеры на борту летательных аппаратов, приемники системы глобального позиционирования или других устройств. Эти датчики собирают данные в виде изображений и обеспечивают специализированные возможности обработки, анализа и визуализации полученных изображений. Ввиду отсутствия достаточно мощных средств управления данными и их анализа, соответствующие системы вряд ли можно отнести к настоящим ГИС.

Системы управления базами данных предназначены для хранения и управления всеми типами данных, включая географические (пространственные) данные. СУБД оптимизированы для подобных задач, поэтому во многие ГИС встроена поддержка СУБД. Эти системы не имеют сходных с ГИС инструментов для анализа и визуализации.

2. Применение ГИС для анализа рынка недвижимости

Геоинформационная система «Недвижимость» - базовый компонент для построения муниципальной геоинформационной системы. Она предназначена для оперативного сбора, накопления, анализа кадастровых данных о земле и объектах недвижимости в целях оперативного управления территориями.

Система обеспечивает решение следующих основных задач:

· инвентаризация земельных ресурсов и объектов недвижимости;

· информационная поддержка принятия управленческих решений;

· оптимизация работы муниципальных и государственных служб;

· улучшение взаимодействия государственных и коммерческих структур;

· повышение собираемости налогов на имущество.

Основные функции ГИС «Недвижимость»:

· Количественный и качественный учет земель с разделением их по категориям, целям использования;

· Учет объектов недвижимости по различным критериям;

· Создание и ведение электронной карты города (района) с возможностью настройки системы условных знаков средствами ГИС «Карта 2008» или «Панорама-редактор»;

· Ведение арендных договоров;

· Ведение договоров купли-продажи;

· Ведение адресного плана и адресного реестра;

· Учет субъектов прав (юридических и физических лиц, индивидуальных предпринимателей);

· Прием и регистрация заявок посетителей;

· Ведение кадастрового деления территории;

· Формирование отчетных документов;

· Поддержка документооборота;

· Учет правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю и объекты недвижимости;

· Отслеживание поступления земельных платежей;

· Выполнение сложных запросов и быстрый поиск информации;

· Ведение архивной информации о земельных участках и правообладателях.

Атрибутивная база данных построена по архитектуре «клиент-сервер» на основе СУБД Microsoft SQL Server. Электронные карты территории имеют формат ГИС Панорама.

Совместно с профессиональный векторизатором - «Панорама-редактор» или ГИС «Карта 2008», система позволяет создавать новые и изменять существующие объекты кадастровой карты. По желанию заказчика ГИС может комплектоваться блоком «Геодезия», обеспечивающим обработку данных электронных тахеометров и GPS аппаратуры.

В системе предусмотрен удобный поиск информации по различным критериям:

· кадастровому номеру;

· местоположению на карте;

· субъекту права;

· типу права на участок;

· цели использования;

· почтовому адресу;

· дате регистрации;

· признаку архивности;

· дате начала или окончания действия права;

· и другим.

Административно-территориальное деление представлено в виде иерархического списка. Ведется жесткий контроль корректности каждого адресного элемента. Для получения полного адреса достаточно указать улицу. Благодаря иерархическому делению расширяются возможности поиска и группировки информации при создании отчетных и статистических документов. Для идентификации объектов используется общепринятые классификаторы и справочники адресных объектов (ОКАТО, КЛАДР).

Муниципальная геоинформационная система «Недвижимость» предназначена для выполнения следующих операций:

· ведение базы данных в Microsoft SQL Server, содержащей сведения об объектах недвижимости, сведения о земельном участке, на котором расположены объекты, и сведения об организациях (индивидуальных предпринимателях), осуществляющих деятельность на данных объектах и / или имеющих имущественные права на них;

· установление связи между учитываемыми объектами и объектами электронной карты;

· поиск и оперативное отображение информации о земельном участке, объекте недвижимости с одновременным показом его на электронной карте;

· ведение арендных договоров;

· мониторинг объектов недвижимости и организаций, осуществляющих деятельность на данных объектах и / или имеющих имущественные права на них;

· анализ результатов мониторинга, позволяющего оценить положение дел на каждом объекте недвижимости и принять управленческие решения по оценке эффективности деятельности организаций (индивидуальных предпринимателей), осуществляющих деятельность на них;

· сокращение объема трудоемких рутинных операций по ведению кадастрового учета земельных участков и объектов недвижимости, организаций, осуществляющих деятельность на данных объектах и / или имеющих имущественные права на них;

· повышение достоверности получаемой, обрабатываемой и хранимой информации;

· сокращение сроков и повышение качества проведения технологических процессов по ведению учета земельных участков, объектов недвижимости, а также подготовки и оформления документов;

· возможность формирования различных форм отчетности в области земельных отношений, представляемых руководству;

· поддержка деятельности по анализу ситуаций и выработке оптимальных управленческих решений;

· ведение библиотеки слайдов, позволяющей накапливать графическую информацию в виде изображений (фотографий) объекта учета;

· обеспечение наглядности обрабатываемой информации.

Программа поддерживает работу в сети в архитектуре «клиент-сервер» с разграничением доступа и защитой от несанкционированного доступа к базе данных.

Модуль ведения арендных договоров

Модуль ведения арендных договоров объектов недвижимости позволяет производить расчеты по определению размера арендной платы за использование объектов учета. Арендная плата за использование земельных участков устанавливается от их кадастровой стоимости. Учитывается порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

Основными задачами модуля ведения арендных договоров являются:

· ведение базы арендных договоров;

· учет информации, влияющей на сумму арендной платы;

· учет изменений арендной платы;

· контроль реальных платежей за аренду земельных участков.

Учет информации, влияющей на сумму арендной платы, представляет собой параметры расчета к конкретному договору, по условиям которого рассчитываются суммы необходимые к оплате до даты истечения договора. На основе данных созданного расчета в дальнейшем будут сформированы платежи по договору.

Параметры расчетов включают:

· порядковый номер;

· основание расчета;

· период (с какой даты по какую);

· количество месяцев, входящих в период;

· общая площадь (кв. м.);

· удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;

· коэффициент, устанавливаемый в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка;

· коэффициент инфляции;

· стоимость за 1 кв. м в год;

· общая сумма (руб.);

· сумма за год (руб.);

· сумма за квартал (руб.);

· сумма за месяц (руб.).

Формирование списка платежей по договору аренды представляет собой расчет сумм арендной платы по периодам оплаты в зависимости от выбранного в договоре аренды варианта оплаты и на основе рассчитанных заранее размеров годовых платежей. Список может формироваться как автоматически по запросу пользователя системы, так и вручную.

В модуле ведения арендных договоров доступна печать отчетных документов, в частности:

· печать договора аренды;

· печать договора с выбором шаблона из списка заранее подготовленных шаблонов файл, в который будут вставляться данные из системы;

· печать для квитанций.

Модуль ведения договоров купли-продажи объектов недвижимости позволяет формировать договоры купли-продажи.

Модуль передачи сведений в налоговые органы позволяет формировать данные о земельных участках и правообладателях в электронном виде (в форматах XML и Microsoft Word) и на бумажном носителе в соответствии с приказом Федеральной налоговой службы. Ведется архив передачи данных в налоговые органы.

Модуль загрузки сведений из налоговых органов позволяет добавлять новые или обновлять существующие данные о земельных участках и правообладателях. Модуль выполняет импорт данных из формата XML и заполняет протокол выполненных операций.

Модуль ведения адресного реестра формирует единую систему адресации объектов недвижимости в базе данных и на карте, которая позволяет вести централизованный учет адресной привязки.

Модуль приема и регистрации заявок позволяет вести постоянный учет заявок физических или юридических лиц на уровне муниципального органа с возможностью контроля текущего состояния заявки (выполнена, не выполнена, на каком этапе рассмотрения находится, ответственный исполнитель).

Процедура импорта данных из СУРЗ «Земля и Право» позволяет перенести информацию из справочников, адресного и территориального классификатора, данные о земельных участках и правообладателях.

Условия выполнения: ГИС состоит из серверной и клиентской части. В качестве сервера используется СУБД MS SQL Server 2005 (в поставку не входит). Для функционирования клиентской части МГИС «Недвижимость» рабочая станция должна отвечать следующим минимальным требованиям:

- Система: Microsoft Windows 2000 (SP4), XP (SP2), Vista;

- Процессор: Intel Pentium III 800 MHz;

- Память 512 Mb;

- Жесткий диск: 1 Гб свободного места;

- Монитор с рекомендуемым минимальным разрешением 1024х768;

- Для доступа к БД на каждой рабочей станции должен быть установлен драйвер OLE DB Provider for SQL Server (входит в состав Microsoft Data Access Components 2.8, а также в стандартную установку Microsoft Windows XP SP2).

Заключение

В процессе перехода к рыночной экономике Россия столкнулась с рядом новых для нее задач. В ряду этих задач одной из основных является изучение рынков, их анализ и прогнозирование. Рынок недвижимости является одним из наиболее стремительно развивающихся и перспективных. Процессы, протекающие на нем, играют большую роль в развитии социально-экономической сферы не только конкретного города, но и страны в целом.

Среди сегментов рынка недвижимости выделяется рынок жилья. Это один из крупных сегментов, он наиболее подвижен и эластичен. Изменения, происходящие на рынке жилья, имеют большой резонанс в жизни региона. Особенностью рынка жилья является его локализация, то есть дифференциация по территории. Исходя из этого, целесообразнее рассматривать отдельные территории, которые имеют свои особенности.

Анализируя и изучая рынок недвижимости необходимо использовать пространственно-распределенную информацию. Наиболее удобным форматом представления такой информации являются географические информационные системы (ГИС). ГИС с большей эффективностью и определенностью, чем любые другие информационные технологии интегрирует широкий набор данных, хранящихся в электронных таблицах и других видах документов, в одном удобном и легком для понимания формате - электронной карте.

Размещено на Allbest.ru