Стратегии управления проблемными (недостроенными) проектами на примере "Нагатино i-Land"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«самарский государственный

архитектурно-строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра теоретической экономики и экономики недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление проектами»

по теме:

Стратегии управления проблемными (недостроенными) проектами на примере «Нагатино i-Land»

Выполнил: Андреев Максим Анатольевич

Студент V курса спец. ОсНИ ИЭФ

группа ЭН-64 №

Научный руководитель: Чирова Е. К.

Самара 2010

СОДЕРЖАНИЕ

управление проблемный проект

ВВЕДЕНИЕ

1. Теоретические аспекты управления проектами

1.1 Цели и стратегии проекта

1.2 Управление проектом как система управления

2. Описание и расчет показателей рассматриваемого проекта

2.1 Описание проекта

2.2 Расчет показателей эффективности

2.3 Возможные проблемы, связанные с реализацией проекта

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Введение

Процесс инвестирования играет важную роль в экономике любой страны. Инвестирование в значительной степени определяет экономический рост государства, занятость населения и составляет существенный элемент базы, на которой основывается экономическое развитие общества. Поэтому проблема, связанная с эффективным осуществлением инвестирования заслуживает серьезного внимания, особенно в настоящее время -- время укрупнения субъектов рыночных отношений и передела собственности. Необходимо отметить, что инвестиционная деятельность в современных условиях тесно связана с умением разработать эффективный инвестиционный план или проект, а затем обеспечить определенные ими ограничения по ресурсам и реализовать заданный уровень качества продукции проекта. В свете этого, остро встает вопрос о необходимости обеспечения эффективного управления проектом. Это особенно актуально в настоящий момент, так как беспрецедентные перемены, произошедшие в России и связанные со структурной перестройкой российской экономики, требуют особого подхода к этой проблеме.

Проверенным способом упорядочения процесса любой перестройки является программно-целевой метод управления, решение о переходе к которому принято постановлением Правительства РФ в 1992. В соответствии с этим постановлением создан целый блок программ развития, состоящих из отдельных инвестиционных проектов. Основная задача при этом, обеспечить эффективное управление ими. Это и определяет актуальность выбранной темы курсового проекта.

Необходимо отметить, что степень поставленных выше вопросов имеет низкую степень изученности. Это обусловлено целым рядом причин.

Во-первых, до перехода российской экономики на рыночные отношения, термины "проект" и "управление проектом" имели другую трактовку, нежели в современное время. Раньше, до начала структурных изменений в экономики сущность управления проектом сводилась к руководству и администрированию строительных и монтажных работ. Не проводилось никакого управления на прединвестиционной и эксплуатационной фазе проекта. Практически не осуществлялось эффективного планирования на стадии реализации проекта. Сущность контроля ограничивалось фиксированием замеченных отклонений без целенаправленного их устранения. Да и сам термин "проект" был другим. Под проектом рассматривалась система смет и чертежей, на основании которых и проводилась управление строительными работами.

В настоящее время термин "проект" рассматривается как некая задача с заранее определенными исходными данными и имеющие конкретные цели, подтвержденные имеющими у собственника ресурсами. Отсюда сущность управления проекта -- обеспечить корректное выполнение поставленных целей с минимальными издержками, не превышая уровень имеющихся ресурсов.

Вторая главная причина низкой степени применения методологии Управления проектом то, что на современном этапе развития российской экономики имеется целый ряд ограничений, сдерживающих распространение данной методологии управления. К ним относятся: спад производства и общее неустойчивое экономическое положение России, политическая нестабильность, спад инвестиционной активности, инфляция и другие факторы.

Менее важная причина низкого уровня востребованности методологии Управления проектом то, что руководители привыкли считать, что:

методы управления носят неэкономический характер;

большинство управленческих структур не носят проектно-ориентированный характер;

инвестиционный процесс не поддается раздроблению, в связи с чем затрудненно разделение ответственности;

прединвестиционная стадия проекта не является настолько важной, чтобы применять на ней управленческих решений.

В связи с вышеизложенным, цели Курсового проекта следующие:

- рассмотреть возможные цели и стратегии проекта

- обобщить различные методы Управлением проекта;

- рассмотреть управление проектом как систему управления;

- рассмотреть это на примере, рассчитав показатели эффективности.

Методологической основой работы являются научные труды таких ученых, как Асаул А.Л., Ендовицкий Д.А., Мазур И.И., Шапиро В.Д., Максимов С.Н.

Эмпирической основой работы являются нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Также в процессе создания данной работы были использованы журналы и Интернет-ресурсы.

Курсовая работа имеет традиционную структуру и включает в себя введение, основную часть, состоящую из трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.

1. Теоретические аспекты управления проектами

1.1 Цели и стратегии проекта

Различают генеральную цель (говорят также -- миссию) проекта от целей первого (и, возможно, последующих) уровней, а также подцелей/задач, действий и результатов. (Рис. 1.1)

Миссия -- это генеральная цель проекта, четко выраженная причина его существования. Она детализирует статус проекта, обеспечивает ориентиры для определения целей следующих уровней, а также стратегий на различных организационных уровнях. Говорят также, что миссия -- это главная задача проекта, с точки зрения его будущих основных услуг или изделий, его важнейших рынков и преимущественных технологий.

Стратегия проекта -- центральное звено в выработке направлений действий с целью получения обозначенных миссией и системой целей результатов проекта. Подготовку стратегии проекта можно условно разделить на 3 последовательных процедуры:

» стратегический анализ;

» разработка и выбор стратегии;

» реализация стратегии.

Стратегический анализ начинается с анализа внешней и внутренней среды. Со стороны внешней среды можно ожидать либо угрозы, либо возможности для реализации проекта (т. н. SWOT-анализ [14]).

К числу факторов внешней среды относят:

» технологические (уровень существующих, наличие новых технологий);

» ресурсообеспеченность (наличие, доступ);

» экономические (инфляция, процентные ставки, курсы валют, налоги);

» ограничения государственного сектора (лицензирование, законотворчество);

» социальные (уровень безработицы, традиции, вкусы, пол, возраст);

» политические (внешняя, внутренняя, экономическая);

» экологические (уровень загрязнения, мероприятия);

» конкуренты (количество, размеры, сила).

Внутренняя среда включает:

» целевые рынки (ниша, в которой работает фирма, круг ее потребителей);

» маркетинговые исследования (наличие специалистов, бюджет маркетинга);

» сбыт (объем продаж, скидки);

» каналы распределения (как, через кого продается);

» производство (оборудование, технология, площади);

» персонал (квалификация, численность, мотивация, корпоративная культура);

» снабжение (поставщики, условия и системы поставки); - исследование и разработка НИОКР (уровень, бюджет);

» финансы (структура капитала, оборачиваемость, ликвидность, финансовое состояние);

» номенклатура продукции (степень диверсификации);

» исходя из миссии, целей организации, на основе результатов SWOT-анализа разрабатывается стратегия.



Рис. 1.1. Взаимосвязь миссий, целей, сценариев и стратегий развития проектного комплекса (ПК)

Разработка и выбор стратегии осуществляются на трех различных организационных уровнях:

» корпоративная стратегия (общее направление развития, т. е. стратегия роста, сохранения или сокращения);

» деловая стратегия (стратегия конкуренции конкретного товара на конкретном рынке). Стратегия проекта разрабатывается в рамках деловой стратегии, т. е. отвечает на вопрос, каким образом продукция проекта будет конкурировать на рынке. Очевидно, что выбор стратегии проекта должен существовать в рамках уже выбранного общего направления развития организации, При разработке деловой стратегии используют 3 основных подхода [14]:

1. стратегию лидерства в издержках;

2. стратегию дифференциации (уникальности по какому-либо направлению);

3. стратегию концентрации на определенных направлениях (группе покупателей, номенклатуре изделий и географии их сбыта);

» функциональная стратегия (разрабатывается для каждого функционального подразделения с целью конкретизации выбранной стратегии проекта).

Таким образом, при определении стратегии проекта необходимо обратить внимание на основные аспекты:

Реализация стратегии подразумевает, в первую очередь, необходимость определенных изменений, необходимых в организационной структуре и организационной культуре. Поэтому часто необходимо создать специальные координационные механизмы в дополнение к организационной структуре управления: проектные, межпроектные (программные), венчурные (для проектов с высокими уровнями рисков) группы.

Существенным элементом стратегии является фактор т. н. организационной культуры, включающий:

» видение (философию) организации;

» господствующие ценности; - нормы и правила поведения;

» ожидания предстоящих изменений;

» процедуры и поведенческие ритуалы.

1.2 Управление проектом как система управления

1.2.1 Характеристики системы управления

Управление проектом имеет целью оптимизировать движение финансовых и денежных потоков, а также эффективно решать проблемы, возникающие между хозяйственными субъектами в процессе реализации инвестиционного проекта. Ответ на вопрос, как искусно руководить этим движением и отношениями, составляет содержание Управления проектом.

Успешность выполнения проекта определяется тем, насколько эффективно осуществляется его замысел, в котором сконцентрированы интересы всех тех, кто работает над его реализацией. Но эффективная реализация замысла проекта возможна только при согласованном целенаправленном развитии всех процессов, обеспечивающих эту реализацию, т.е. при эффективном управлении процессом выполнения проекта.

Проект можно определить как систему связанных между собой элементов. Связи между элементами проекта, возникая и развиваясь во времени, формируют процесс его реализации. Иначе говоря, процесс выполнения проекта есть процесс реализации определенных связей между всеми его элементами. С этих позиций понятие управления проектами можно определить следующим образом:

Система управления проектом представляет собой определение, установление, регулирование и развитие связей между элементами проекта, обеспечивающих достижение поставленных перед проектом целей”.

Реализация большинства проектов зависит от того, насколько велики ресурсы, позволяющие достичь поставленной перед проектом цели, и как они используются. Отсюда возникает проблема оптимального управления ресурсами. Однако управление ресурсами является частью проблемы управления проектами и связано с предметным подходом к управленческой деятельности.

Управление является чрезвычайно сложным видом деятельности в любой области экономики. Управление реализацией проектов в этом смысле - не исключение. Поэтому принцип системности по отношению к управлению процессом реализации проектов, т.е. взгляд на него как на систему, вполне естественен.

Управление проектом, как и любой другой вид управления включает в себя стратегию и тактику управления. Под стратегией понимаются общее направление и способ использования средств для достижения поставленной цели. Этому способу соответствует определенный набор правил и ограничений для принятия решения. Стратегия позволяет сконцентрировать усилия на тех вариантах решения, которые не противоречат принятой стратегии, отбросив все другие варианты. Тактика -- это конкретные методы и приемы для достижения поставленной стратегией цели. Задачей тактики управления является выбор наиболее оптимального решения и наиболее приемлемых в данной хозяйственной ситуации методов и приемов управления.

Управление проектом как система управления состоит из двух подсистем: управляемой подсистемы (объекта управления) и управляющей подсистемы (субъекта управления). Схематично это представлено на рис.2.1.

Объектом управления в данном случае является проект.

1.2.2 Понятие и характеристика инвестиционного проекта

Рассмотрим, что же представляет собой инвестиционный проект.

Понятие "инвестиционный проект употребляется в двух смыслах:

- как некое мероприятие, предполагающее осуществление комплекса каких-либо управленческих воздействий, позволяющих обеспечивать достижение поставленных целей;

- как система определенных организационно-правовых и финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих такие действия.

СИСТЕМА УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТОМ
			Вход
	Обратная Связь				Внешнее воздействие
			Управляющая подсистема ( субъект управления )
			Администрация компании и ее подразделения	Менеджер проекта
		Управляемая подсистема ( объект управления )
		Инвестиционный проект	Денежные и финансовые потоки	Финансовые отношения между участниками проекта
			Выход

Рис. 2.1. Общая схема Управления проектом

В зависимости от типа проекта в его реализации могут принимать участие от одной до нескольких десятков организаций. У каждой из них свои функции, степень участия в проекте и мера ответственности за его судьбу.

Вместе с тем все эти организации, в зависимости от выполняемых ими функций, можно объединить в конкретные группы участников проекта:

1. Заказчик -- будущий владелец и пользователь результатов проекта. В качестве заказчика может выступать как физическое, так и юридическое лицо. При этом заказчиком может быть как одна единственная организация, так и несколько организаций, объединивших свои усилия, интересы и капиталы для реализации проекта и использования его результатов.

2. Инвестор -- тот, кто вкладывает средства в проект. Часто Инвестор одновременно является и Заказчиком. Если же Инвестор и Заказчик -- не одно и то же лицо, инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта.

Инвесторами в Российской Федерации могут быть:

органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом;

организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

международные организации, иностранные юридические лица;

физические лица -- граждане Российской Федерации и иностранные граждане.

3. Проектировщик -- тот, кто разрабатывает проектно-сметную документацию.

4. Поставщик -- осуществляет материально-техническое обеспечение проекта (закупки и поставки).

5. Подрядчик -- юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.

6. Консультант -- это фирмы и специалисты, привлекаемые на контрактных условиях для оказания консультационных услуг другим участникам проекта по всем вопросам и на всех этапах его реализации.

7. Менеджер проекта -- это юридическое лицо, которому заказчик (или инвестор или другой участник проекта) делегирует полномочия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и координации работ участников проекта.

8. Команда Проекта -- специфическая организационная структура, возглавляемая руководителем проекта и создаваемая на период осуществления проекта с целью эффективного достижения его целей.

9. Лицензиар -- юридическое или физическое лицо -- обладатель лицензий и "ноу-хау", используемых в проекте. Лицензиар предоставляет (обычно на коммерческих условиях) право использования в проекте необходимых научно-технических достижений.

10. Банк -- один из основных инвесторов, обеспечивающих финансирование проекта. В обязанности банка входит непрерывное обеспечение проекта денежными средствами, а также кредитование генподрядчика для расчетов с субподрядчиками, если у заказчика нет необходимых средств.

Этим и исчерпывается круг участников проекта.

1.2.3 Объекты инвестиций и виды инвестиционных проектов

Объекты инвестиций могут быть разными по характеру. Типичным объектом капиталовложений могут быть затраты на земельные участки, здания, оборудование. Помимо затрат на разного рода приобретения предприятию приходится также производить другие многочисленные затраты, которые дают прибыль лишь через длительный период времени. Такими затратами являются, например, инвестиции в исследования, совершенствование продукции, долгосрочную рекламу, сбытовую сеть, реорганизацию предприятия и обучение персонала.

Помимо размещения в сфере средств производства, т.е. в виде реальных инвестиций, инвестиции также могут носить финансовый характер и означать приобретение ценных бумаг. В Дипломной работе рассматриваются реальные инвестиции.

Основной задачей при выборе направления инвестирования является определение экономической эффективности вложения средств в объект. По каждому объекту целесообразно составлять отдельный проект.

Итак, объектами инвестиций являются:

1. строящиеся, реконструируемые или расширяемые предприятия, здания, сооружения (основные фонды);

2. программы федерального, регионального или иного уровня;

3. ценные бумаги.

Инвестиции могут охватывать как полный научно-технический и производственный цикл создания продукции (ресурса, услуги), так и его элементы (стадии): научные исследования, проектно-конструкторские работы, расширение или реконструкция действующего производства, организация нового производства или выпуск новой продукции, утилизация и т.д.

Объекты инвестиций классифицируются по:

- масштабам проекта;

- направленности проекта;

- характеру и содержанию инвестиционного цикла;

- характеру и степени участия государства;

- эффективности использования вложенных средств.

Выделяют следующие формы инвестиций:

1. денежные средства и их эквиваленты;

2. земля;

3. здания, сооружения, машины и оборудование, измерительные и испытательные средства, оснастка и инструмент, любое другое имущество, используемое в производстве и обладающее ликвидностью.

Как и любое универсальное средство, методы управления проектами ориентированы на некий усредненный, "нормальный" проект. Задача менеджера проекта -- это определить, что же такое этот "нормальный" проект. Для этой цели выделяют четыре основных фактора (классификационных признака), которые и определяют каждый конкретный проект:

1. масштаб (размер) проекта;

2. сроки реализации;

3. качество;

4. ограниченность ресурсов.

В "нормальном" проекте все эти факторы учитываются как более или менее равноправные. Однако существуют проекты, в которых один из факторов играет доминирующую роль и требует к себе особого внимания, а влияние остальных факторов нейтрализуется с помощью процедур контроля.

С точки зрения масштабности, проекты делятся на малые проекты и мегапроекты.

Малые проекты допускают ряд упрощений в процедуре проектирования и реализации, формировании команды проекта. Вместе с тем затруднительность исправления допущенных ошибок требует очень тщательного определения объемных характеристик проекта, участников проекта и методов их работы, графика проекта и форм отчета, а также условий контракта.

Мегапроекты -- это целевые программы, содержащие несколько взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью, выделенными ресурсами и отпущенным на их выполнение временем.

Такие программы могут быть международными, государственными, национальными, региональными.

Мегапроекты обладают рядом отличительных черт:

- высокой стоимостью (порядка $1 млрд. и более);

- капиталоемкостью -- потребность в финансовых средствах в таких проектах требует нетрадиционных (акционерных, смешанных) форм финансирования;

- трудоемкостью;

- длительностью реализации: 5-7 и более лет;

- отдаленностью районов реализации, а следовательно, дополнительными затратами на инфраструктуру.

Особенности мегапроектов требуют учета ряда факторов, а именно:

распределение элементов проекта по разным исполнителям и необходимость координации их деятельности;

необходимость анализа социально-экономической среды региона, страны в целом, а возможно и ряда стран-участниц проекта;

разработка и постоянное обновление плана проекта.

С точки зрения срока реализации, проекты делятся на краткосрочные, среднесрочными и долгосрочными.

Краткосрочные проекты обычно реализуются на предприятиях по производству новинок различного рода, опытных установках, восстановительных работах.

На таких объектах заказчик обычно идет на увеличение окончательной (фактической) стоимости проекта против первоначальной, поскольку более всего он заинтересован в скорейшем его завершении.

Средне- и долгосрочные проекты отличаются только сроками исполнения и для них характерно затягивание фазы первоначального планирования.

С точки зрения качества, проекты делятся на дефектные и бездефектные.

Бездефектные проекты в качестве доминирующего фактора используют повышенное качество. Обычно стоимость бездефектных проектов весьма высока и измеряется сотнями миллионов и даже миллиардами долларов.

Учитывая фактор ограниченности ресурсов, можно выделить мультипроекты, монопроекты и международные проекты.

Мультипроекты используют в тех случаях, когда замысел заказчика проекта относится к нескольким взаимосвязанным проектам, каждый из которых не имеет своего ограничения по ресурсам.

В качестве альтернативных мультипроектам выступают монопроекты, имеющие четко очерченные ресурсные, временные и др. рамки, реализуемые единой проектной командой и представляющие собой отдельные инвестиционные, социальные и др. проекты.

Международные проекты обычно отличаются значительной сложностью и стоимостью. Их отличает также важная роль в экономике и политике тех стран, для которых они разрабатываются.

1.2.4 Жизненный цикл проекта

Разработка и реализация промышленного инвестиционного проекта -- от первоначальной идеи до эксплуатации предприятия -- может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех отдельных фаз: предынвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. Каждая из этих фаз, в свою очередь, подразделяется на стадии, и некоторые из них содержат такие важные виды деятельности, как консультирование, проектирование и производство. Подробно взаимовлияние этих фаз показано на рис.2.2.

Итак, жизненным циклом проекта называется промежуток времени между разработкой проекта и моментом его ликвидации. Все состояния, через которые проходит проект, называют фазами (этапами, стадиями).

Невозможно дать универсальный подход к разделению процесса реализации проекта на конкретные фазы. Решая для себя такую задачу, участники проекта могут руководствоваться своей ролью в проекте, своим опытом и конкретными условиями выполнения проекта. Поэтому деление проекта на фазы может быть самым разнообразным -- лишь бы такое деление выявляло некоторые важные контрольные точки, при наступлении которых поступает дополнительная информация и анализируются возможные направления развития проекта.

Рис.2.2. Фазы инвестиционного проекта

В свою очередь каждая выделенная фаза (этап) может делиться на фазы (этапы) следующего уровня (подфазы, подэтапы) и т.д.

Основное же содержание любого более или менее полноценного проекта во всех случаях является общим и логически вытекает из действующего механизма регулирования экономики той страны, где проект реализуется.

Реализация проекта требует выполнения определенной совокупности мероприятий, связанных с проработкой возможности реализации проекта, разработкой технико-экономического обоснования и рабочего проекта, контрактной деятельностью, организацией и финансированием работ по проекту, созданием новых технологий, планированием ресурсов и хода работ над проектом, закупкой материалов и оборудования, а также строительством и сдачей готовых объектов в эксплуатацию.

Уже это перечисление видов деятельности по проекту показывает, насколько они разнородны.

Тем не менее работы по реализации проекта можно сгруппировать. Из их совокупности можно выделить два крупных блока работ:

1. основная деятельность по проекту;

2. обеспечение проекта.

К основной деятельности по проекту относятся:

- прединвестиционные исследования;

- планирование проекта;

- разработка проектно-сметной документации;

- проведение торгов и заключение контрактов;

- строительно-монтажные работы;

- выполнение пусконаладочных работ;

- сдача проекта;

- эксплуатация проекта, выпуск продукции;

- ремонт оборудования и развитие производства;

- демонтаж оборудования (закрытие проекта).

- К деятельности по обеспечению проекта относятся:

- организация работ по проекту;

- обеспечение правовой корректности;

- отбор кадров;

- составление финансовых планов;

- материально-техническое обеспечение;

- проведение маркетинга;

- информационное обеспечение.

Однако, такое разделение работ не совпадает с разбивкой проектов на фазы и этапы, поскольку и основная, и обеспечивающая деятельность могут совмещаться во времени.

Деятельность по управлению реализацией проектов, которая осуществляется на разных организационных уровнях и различных частях проектов, сама нуждается в управлении. В этом также проявляются свойства управления реализацией проектов как системы.

2. Описание и расчет показателей рассматриваемого проекта

2.1 Описание проекта

Местоположение

Nagatino i-Land удобно расположен недалеко от самого центра столицы, вблизи крупных транспортных магистралей и станций метро. Комплекс находится всего в 8 км к югу от Кремля, в 1,8 км от Третьего транспортного кольца и в 100 м от проспекта Андропова -- основной магистрали района, ведущей к Каширскому шоссе и международному аэропорту «Домодедово». В пределах непосредственной доступности находятся две станции метро -- «Автозаводская» и «Коломенская». Кроме того, от метро «Коломенская» до технопарка курсируют корпоративные автобусы.

Пешеходная доступность - от ст. м. «Коломенская», 15 минут.

Шаттл-бас - от ст. метро «Коломенская».

На автомобиле - пр. Андропова, набережная Москвы-реки.

Наземным общественным транспортом - автобус, маршрутные такси (остановка расположена в 100 метрах от входа в технопарк).

Перспективы развития

В реализации проекта принимает активное участие Правительство Москвы. В рамках подписанного инвестконтракта столичные власти построят станцию метро «Технопарк» в 100 метрах от Nagatino i-Land. Кроме того, в рамках проекта будет организован удобный подъезд к технопарку от Третьего транспортного кольца через территорию АМО «ЗИЛ» до проспекта Андропова.



Технопарк Nagatino i-Land состоит из 5 очередей, общей площадью около 1 млн. кв.м. На данный момент завершено строительство первой очереди, площадью 216 000 кв.м. и продолжается проектирование последующих очередей. В целом, строительство технопарка планируется завершить до 2013 года.

Очередь строительства	Общая площадь, тыс. кв.м.	Начало реализации очереди	Срок сдачи объектов
1-я очередь	102,4 .	3 кв 2006 г.	Введено в эксплуатацию
	115,2	3 кв.2006 г.	Введено в эксплуатацию
2-я очередь	151,1	2011 г.	2012 г.
3-я очередь	197,3	2011 г.	2013 г.
4-я очередь	211,3	2011 г.	2013 г.
5-я очередь	105,3	2011 г.	2013 г.
ИТОГО	882,6

Nagatino i-Land -- новый стандарт деловой недвижимости, реализуемый в рамках крупнейшего проекта города Москвы. На территории в 32 гектара разместится около 1 млн кв.м. современных площадей офисно-делового назначения, технопарк, выставочный центр и конференц-пространство, гостиницы и апартаменты, спортивно-оздоровительный центр, рестораны, кафе, магазины, предприятия бытового обслуживания и т.д.

Коммерческие условия

Продажа

1. Продажа помещений без отделки - 4000 долларов США за 1 мІ, в т. ч. НДС.

Предлагаются лоты площадью от 300 мІ в БЦ «Лобачевский».

Здание введено в эксплуатацию, собственность в феврале 2011г.

2. Продажа помещений без отделки - 4200 долларов США за 1 мІ, в т. ч. НДС.

Предлагаются лоты площадью от 100 мІ в БЦ «Ньютон».

Здание введено в эксплуатацию, собственность в июне 2011 г.

3. Продажа здания целиком площадью 23 500 мІ - условия обсуждаются индивидуально.

4. Продажа машиномест - 40000 долларов США за 1 машиноместо, в т. ч. НДС.

Парковочный коэффициент -- 1 м/место на 100 мІ.

5. Продажа Дата-центра

Общая площадь - 1000м2;

Срок окончания строительства 2013 год.

Аренда

Аренда помещений без отделки - базовая ставка 450 долларов США за 1І м в год, в т. ч. НДС.

Предлагаются лоты площадью от 1800 м І (от этажа).

Эксплуатационные и коммунальные услуги оплачиваются дополнительно.

Срок договора -- от 3 лет (с правом пролонгации / правом выкупа).

Преимущества, благодаря которым Nagatino i-Land выбирают арендаторы и владельцы площадей технопарка:

Офис в технопарке - это офис, с функцией сокращения издержек: оперативный контроль над бизнес-процессами.

Благодаря системе «Умный офис», за помещениями в технопарке следит единая интеллектуальная система управления. Например, потребление электроэнергии, тепла, текущие арендные платежи и потребление услуг на территории технопарка арендатор и собственник смогут контролировать онлайн, не выходя из собственного офиса.

Офис с опцией: «вкусная начинка». Функциональная инфраструктура.

Кроме того, на территории парка запроектированы гостиница, конференц-центры и зоны для отдыха. Нагатино i-Land - это супермаркет возможностей и услуг для бизнеса (начиная с возможности аутсорсинга непрофильных направлений деятельности до «полезного» пула соседей)!

Удобное расположение.

Комплекс площадью 30 га находится всего в 8 км к югу от Кремля, на берегу Москва-реки. Пешеходная доступность м. Коломенская и перспектива строительства собственной станции м. Технопарк, наряду с наличием современных транспортных развязок и нахождением на трассе, ведущей к международному аэропорту Домодедово, являются неоспоримыми преимуществами при выборе дома для бизнеса. А близость исторического центра столицы и, работа в экологически чистом районе и просто красивый вид из окна амортизируют высокий ритм жизни нового делового района столицы.

Социальная ценность проекта

Только проекты, обладающие значительной социальной ценностью, могут быть по-настоящему коммерчески успешными. В своей деятельности ОАО «МБИ» руководствуется принципом социальной ответственности бизнеса и считает такой путь развития единственно верным. Ответственность перед заказчиками и арендаторами начинается с самого начала проекта.

Nagatino i-Land - крупный девелоперский проект, который, помимо бизнес-задач, решает вопросы развития городских территорий и вопросы социального характера:

- создание условий для развития инновационных технологий;

- создание комфортных условий для работы в офисных помещениях класса «В+»;

- участие в городской программе поддержки малого бизнеса путем обеспечения малых предприятий, работающих преимущественно в инновационной сфере, качественными помещениями;

- улучшение условий проживания населения прилегающих районов за счет улучшения экологических характеристик территории;

- улучшение транспортной инфраструктуры города;

- реконструкция ряда инженерных сооружений АМО «ЗИЛ» с дальнейшим использованием их как для технопарка, так и для прилегающих территорий,

- создание 40 000 рабочих мест;

- повышение статуса территории в зоне реализации проекта, что позволяет повысить инвестиционную привлекательность всех проектов, реализуемых в указанной зоне.

Услуги в технопарке

С самого начала планировалось строить не обычный бизнес-центр, каких много, а технопарк. В первую очередь, технопарк - это место, где у арендаторов есть возможности, которых нет у арендаторов классических деловых центров.

Ключевая приставка «техно» говорит сама за себя: компании-арендаторы смогут использовать целые пакеты инфраструктурных услуг, освобождающие от будничных забот.

Например, в технической части будет доступен IT-аутсорсинг - от традиционной техподдержки любых программных комплексов до консалтинга.

Резиденты технопарка смогут воспользоваться услугами Единого портала, который объединит информацию о деятельности технопарка, продуктах и услугах, предоставляемых на территории Nagatino i-Land. Кроме того, портал упростит решение таких текущих вопросов, как, например, получение счетов за операционные расходы, коммунальные платежи, подключение дополнительных сервисов, доступных резидентам Nagatino i-Land, оформление заявок на новых посетителей или вызов технических специалистов и т.д.

Еще одним востребованным продуктом станут услуги DATA-центра, расположенного в одном из зданий технопарка, что по достоинству оценят высокотехнологичные компании.

Также резиденты технопарка смогут отдать на аутсорсинг бухгалтерский учет и кадровые вопросы, воспользоваться услугами сервисных арендаторов - от фотосалона до химчистки и многими другими предложениями, которые сделают работу более комфортной.

Уже в первый день пребывания в Nagatino i-Land можно будет убедиться в том, что этот новый офис - современный, качественный, и технологичный офис «с полной начинкой».

Компании, предоставляющие услуги на территории Nagatino i-Land.

ООО "БигФут-телеком" - IT и телеком-услуги

ООО "Нагатино-сервис" - эксплуатация

Инфраструктура

1 очередь:

- 6 офисных зданий класса B+ общей площадью 169 039 кв.м

- 2 многоуровневых паркинга на 1478 машиномест

- 2 ресторана быстрого питания

- классический ресторан для деловых встреч

- отделения банков

- услуги DATA-центра для арендаторов

- конференц-пространство (возможность почасовой аренды переговорных и конференц-залов)

- полный спектр телекоммуникационных услуг

- широкий спектр сервисных услуг (бытовые услуги, юридические и нотариальные услуги)

- ритейл-зона (сувениры, канцелярские товары, мини-маркет, периодическая печать).

2 очередь; 3 очередь

- общая площадь офисного пространства 227 050 кв.м.

- многоуровневые паркинги на 2503 машиноместа

- механизированный паркинг

- бизнес-отель уровня три звезды на 150 номеров и 80 апартаментов

- большая торгово-сервисная зона (14 800 м2 - рестораны корпоративного питания рестораны «а-ля карт», супермаркет бытовой техники, продуктов питания и товаров повседневного спроса)

- центр обработки и хранения данных (DATA-центр)

4 очередь

- офисные площади - 169 570 кв.м.

- многоуровневые паркинги на 1523 машиноместа

- торгово-сервисная зона (рестораны корпоративного питания, рестораны «а-ля карт», торговые площади)

5 очередь

- офисные здания общей площадью 27 940 кв.м.

- многоуровневые паркинги на 1002 машиноместа

- бизнес-отель уровня четыре звезды на 200 номеров

- рестораны общественного питания

- многофункциональный офисно-деловой комплекс

- торгово-сервисная зона

- Инженерные решения

- центральная система отопления, двухтрубная система вентиляции и кондиционирования;

- современные системы охраны, видеонаблюдение, контроль доступа;

- автоматическая пожарная сигнализация, система дымоудаления, спринклерная система пожаротушения;

- система автоматического управления всеми инженерно-техническими системами здания с центрального диспетчерского пункта;

- передовые телекоммуникационные системы.

Технические параметры

Инженерные решения:

- Центральная система отопления, двухтрубная система вентиляции и кондиционирования;

- Современные системы охраны, видеонаблюдение, контроль доступа;

- Автоматическая пожарная сигнализация, система дымоудаления, спринклерная система пожаротушения;

- Система автоматического управления всеми инженерно-техническими системами здания с центрального диспетчерского пункта;

- Передовые телекоммуникационные системы.

- Элементы отделки и инженерное оборудование

- Лифты - OTIS, скорость 1 м/сек.

- Фасады - NBK Keramika Terrart

- Полированный гранит - MahagoniSweden

- Остекление - Glaverbor

- Холодильные машины - YORK, диапазон внешних температур -26,0ъС до +28,0ъС

- Электротехническое оборудование - SchneiderElectric

- Пожарная сигнализация ARITECHFP-2000

- Здания

- Шаг колонн - 8,4х8,4 м

- Высота этажей - 3,3 м

- Высота первого этажа - 4,3 м

- Паркинги

- Обеспеченность парковочными местами - 1/100 (на 1 кв. м. офисной площади) с увеличением в перспективе до 1/65

- Высота въезда/выезда - 2,3 м

- Высота в зоне стоянки автомобиля - 2,3 м

- Высота на рампах в Паркинге - 2,1 м

Умный офис. I-service.

Основной стратегией Nagatino i-Land по предоставлению услуг для арендаторов является подход к обслуживанию через так называемое «единое окно», в котором объединено множество услуг. Функцию предоставления, управления и контроля услуг, предлагаемых арендаторам, выполняет Информационный Портал Nagatino i-Land.

При таком сервисе арендаторы могут получить весь спектр информационных услуг и оперативно управлять собственными ресурсами (тепло, свет, связь и другие сервисы) самостоятельно. Это дает арендаторам Nagatino i-Land существенную экономию своих средств, что для среднего и малого бизнеса является ключевым приоритетом для успешного развития собственного бизнеса.

Использование на территории Nagatino i-Land комплексной информационной системы, обеспечивающей учет всех потребляемых арендатором услуг, выставление единого счета и автоматический учет задолженности, позволит арендатору снизить свои операционные издержки.

За счет возможности получения полного пакета IT-услуг, предлагаемых на территории Nagatino i-Land, арендатор сможет значительно сократить собственные непроизводственные расходы в области информационных технологий.

Методы организации безопасности IT-инфраструктуры в Nagatino i-Land позволят арендаторам получить высокий уровень информационной безопасности, который сложно получить отдельно взятой компании малого и среднего бизнеса из-за его высокой стоимости.

Услуги

Локальным оператором связитехнопарка Nagatino i-Land и системным интегратором проекта является ООО «Бигфут Телеком».

Основными направлениями деятельности компании являются предоставление услуг в области телекоммуникаций и информационных технологий.

В качестве локального оператора связи и поставщика IT-услуг на территории технопарка компания предоставляет следующие услуги:

- услуги связи;

- услуги DATA-центра;

- услуги контакт-центра;

- услуги Портала Технопарка;

- сервисное обслуживание и эксплуатацию оборудования и сетей;

- техническую поддержку и сопровождение программного обеспечения.

В качестве системного интегратора компания предоставляет следующие услуги:

- управленческий и IT-консалтинг;

- разработку проектных решений в области IT и телекоммуникаций;

- реализацию проектных решений;

- управление проектами;

- поставку оборудования, системного и прикладного программного обеспечения.

Эксплуатация

Все здания имеют единую систему управления жизнеобеспечением, которая предназначена для централизованного мониторинга, диспетчеризации и управления оборудованием инженерных систем здания.

При проектировании системы предусмотрены мероприятия по энергосбережению и обязательной установке приборов регулирования, контроля и учета расхода ресурсов.

Комплекс средств автоматизации и диспетчеризации обеспечивает:

- получение оперативной информации о состоянии инженерных систем;

- повышение надежности, безопасности и качества функционирования инженерных систем;

- автоматизацию диагностики и обслуживания оборудования инженерных систем;

- сокращение затрат на обслуживание оборудования;

- дистанционный контроль/управление работой оборудования инженерных систем;

- организацию автоматизированного учета энергоресурсов.

Арендаторы Nagatino i-Land получают возможность снижения своих издержек за счет возможности самостоятельного контроля и управления потреблением энергоресурсов и перечнем услуг предоставления единой централизованной системы поддержки.

Телекоммуникации

Система телекоммуникаций является составной частью общей системы информационно-технологического обслуживания Nagatino i-Land.

Телекоммуникационные услуги являются неотъемлемой частью общего пакета услуг предлагаемого арендаторам Nagatino i-Land.

Для малого и среднего бизнеса Nagatino i-Land может обеспечить стартовые условия для создания и ведения бизнеса на базе самых современных телекоммуникационных технологий без инвестирования в собственную IT-инфраструктуру.

Наряду с такими стандартными и востребованными услугами, как телефонная связь и видеосвязь, предлагаются перспективные услуги, которые существенно упрощают и дополняют ведение бизнеса:

- управление присутствием;

- унифицированный обмен сообщениями;

- интеграция сервисов в ходе одного сеанса связи;

- доступ к приложениям и услугам сторонних поставщиков;

- предоставление в аренду каналов связи;

- мультимедийные приложения;

- виртуальная АТС;

- единый номер для вызова абонента в любой сети и для любого устройства;

- роуминг абонента между мобильными и фиксированными сетями;

- интеграция различных видов устройств в единую схему предоставления услуги;

- доступ к услуге в любом месте: на работе, дома, в дороге, на отдыхе или в командировке.

Участники проекта

Девелопер проекта, генподрядчик - ОАО «Московский бизнес инкубатор»

Архитектура и проектирование

- «Моспроект 2» - 1 очередь;

- «Архитектура и Общество» (архитектурная мастерская А.А. Чернихова) - 2-5 очереди.

Финансовые институты

Государственная корпорация «Банк развития и внешнеэкономической деятельности (ВНЕШЭКОНОМБАНК)»

ОАО «РосБР»

ОАО АКБ «Инвестторгбанк»

ОСАО «Ингосстрах»

Собственники и арендаторы

Landesbank Baden-Wurttemberg & German Centre(Немецкий центр промышленности и торговли)

SGS

Tarkett Group

«Инвестторгбанк»

«ЛаньЧ»

«Мега Фудз»

«Ростинвест»

ПК «Термосервис»

"ТС Сервис"

Nano Professional

Брокеры проекта

Knight Frank генеральный партнер проекта

CB Richard Ellis

Jones Lang LaSalle

ILM Adviser

S.A. Ricci

Подрядные организации

Фасады - «Алфреймс»

Внутренняя отделка - «Деловой партнер», «ТехноСтройГранд», «Гема-констракшн», Tarkett Group, компания Faram

Инженерия -«Спецстрой»

Внутренняя инженерия - «АРМО-ГРУПП», «Вента»

Лифтовое оборудование - «МосОтис»

Кровля -«СтройРемКров», «Спецстрой»

Внутренние квартальные сети - «Дормост»

Внешние инженерные сети - ПСК «ТеплоЦентрСтрой»

Благоустройство территории - «СДС-Д»

Поставщик электроэнергии - «ТЭЦ ЗИЛ»

В проекте Нагатино i-Land было задействовано порядка 60% собственных средств, 30% средств непосредственных собственников, и 10% вложенного капитала было проинвестированно частными инвесторами.

2.2 Расчет показателей эффективности

График расходов и доходов по проекту

Исходя из коммерческих условий рассчитаем возможные денежные потоки по проекту от продажи аренды предоставляемых площадей.

Таблица 2.2.1 - График поступления денежных средств

Вид дохода	Период, года	Всего
	0	1	2	3	4	5	6
Продажа	кол-во	750	250	213	45	0	0	0	1258
	стоимость	3126000	1036000	878600	189000	0	0	0	5040600
Аренда	кол-во	20	29	37	49	56	64	64	64
	стоимость	9000	13050	16650	22050	25200	28800	28800	143550

Далее сведем все расходы и доходы по проекту в одну таблицу.

Таблица 2.2.2 - График расходов и доходов по проекту

	Период, года
	0	1	2	3	4	5	6
Расходы	-4800000	0	0	0	0	0	0
Доходы	3135000	1049050	895250	211050	25200	28800	28800

Расчет экономических показателей эффективности проекта

После того как сформирован проект посчитаны доходы и расходы необходимо проверить его на технико-экономические показатели: срок окупаемости, простая норма рентабельности, чистая текущая стоимость, индекс рентабельности и внутренняя норма доходности.

Для расчета этих показателей нам необходимо рассчитать ставку дисконта. Расчет будет производится методом кумулятивного построения.

По методу кумулятивного построения величина ставки дисконтирования определяется как сумма безрисковой ставки и надбавок на риск.

Безрисковую ставку дохода принимаем на уровне ставки рефинансирования ЦБ РФ, а именно 7,75%.

Эта величина должна быть увеличена на поправку за риски.

Надбавку за риск владения объектом примем на уровне страховой премии за помещения сходного функционального назначения, то есть в размере 0,5 %.

Надбавка за низкую ликвидность для вложений в имущество обусловлена тем, что денежные средства, вложенные в имущество нельзя вернуть незамедлительно. От момента принятия решения о продаже имущества до получения денег за неё проходит некоторое время - среднее время рыночной экспозиции. За это время продавец несет потери в размере недополученного дохода от задержки денежных средств, а покупатель может получить доход от роста цен на имущество.

Расчет надбавки за низкую ликвидность проводился по формуле:

Сл (%) = Т * (Ск - Тр* abs(Тр/Ск)),

Где Т - рыночный срок экспозиции (в среднем по офисным помещениям он равен 6 месяцев);

Ск - ставка по доступному кредиту (взята на уровне Сбербанка и равняется 17%);

Тр - прогнозируемый темп роста цен (после мирового экономического кризиса цены на недвижимость не до конца восстановились и поэтому темп роста равняется примерно 0,6%).

Таблица 2.2.3 - Расчет поправки за низкую ликвидность 

Показатель	Ставка	Источник
Ставка по доступному кредиту	17,00%	http://sberbank.ru/moscow/ru/s_m_business/credits/new/
Прогнозируемый Темп роста цен	0,60%	http://www.samarastat.ru/bgd_free/DOCL1136/isswww.exe/i160220r.htm
Рыночный срок экспозиции, месяцы	6	http://www.nrn.ru/article.shtml?id=5061&sstr
Надбавка за низкую ликвидность	8,49%	Сл (%) = Т * (Ск - Тр* abs(Тр/Ск)).

Надбавку за менеджмент рассчитаем по формуле:

Су = Сду * d /(1-d); где:

Сду = Сдб +Св +Сл - безрисковая ставка дисконтирования с учетом поправок на риск владения и риск низкой ликвидности;

d - рыночная скидка к цене объекта из-за потери дохода при наступлении рисков (т.е. плохом качестве менеджмента).

Рыночная скидка по выборке составляет от 10% до 25% в зависимости от конъюнктуры рынка. В работе ставка была принята 10%. Расчет приведен в таблице 10.2:

Таблица 2.2.4 - Расчет поправки на управление

Безрисковая ставка	7,75%
Надбавка за риск владения	0,50%
Надбавка за низкую ликвидность	8,49%
Ставка дисконта без управления	16,74%
Рыночная скидка от потери дохода	10,00%
Надбавка за управление	1,86%

Таким образом, расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 10.3. Она равняется 18,6%.

Таблица 2.2.5 - Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения

Показатель	Значение
Безрисковая ставка	7,75%
Поправка за низкую ликвидность	8,49%
Страховая премия	0,50%
Поправка на управление	1,86%
Ставка дисконтирования	18,60%

Далее произведем дисконтирование доходов от продажи склада.

Таблица 2.2.6 - Дисконтированные расходы и доходы

	Период, года
	0	1	2	3	4	5	6
Расходы	-4800000
Доходы	3135000	884527,82	636465,62	126511,9	12736,84	12273,52	10348,67
Сальдо		-780472	-144007	-17495	-4757,8	7515,68	17864,3

Срок окупаемости будем рассчитывать методом сальдо.

,

где Т'_ - последний год, когда сальдо было отрицательным, С - сальдо, 12 - месяцев.

Чистая текущая стоимость:

,

где I0 - инвестиционные вложения, Фk - результат инвестиционной деятельности, i - ставка дисконта

NPV > 0 проект принимается

Индекс рентабельности:

> 1 проект принимается

Внутренняя норма доходности:

Так как внутренняя норма доходности очень велика, рассчитаем NPV при i = 42 %

Стоимость источника финансирования 11 % - ставка по кредиту. Следовательно, так как IRR > стоимости источника финансирования, поэтому схема финансирования принимается.

2.3 Возможные проблемы, связанные с реализацией проекта

Существует несколько проблем, с которыми связанна эксплуатация любых объектов недвижимости.

Физический износ - в экономическом смысле - это потеря стоимости объекта в результате физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки. Страхование имущества частично компенсирует владельцу потерю стоимости от непредвиденных, чрезвычайных повреждений (авария, буря, пожар). С физическим износом строений, возникающим при нормальной эксплуатации, приходится бороться самому владельцу. Необходимые расходы на текущее обслуживание эксплуатируемых зданий и их плановый ремонт входят в состав операционных и капитальных затрат владельца. Для каждого типа зданий рынок вырабатывает стандартный уровень таких расходов. Если уровень эксплуатационных расходов выше среднего, это снижает доходность объекта и, соответственно, его рыночную стоимость. То же относится и к затратам на текущий и капитальный ремонт. Различные элементы зданий в процессе эксплуатации изнашиваются с разной интенсивностью. В зависимости от типа зданий износ их основных конструктивных элементов относят обычно к неустранимому износу. Накапливаясь, неустранимый износ постепенно снижает рыночную стоимость строений. Этот процесс идет вначале медленно, затем во второй половине нормативного срока эксплуатации значительно ускоряется. Исправимый физический износ - это накопленный износ конструкций, отделки и оборудования здания, возникающий из-за плохого содержания и отложенного ремонта.

Потеря рыночной стоимости, относимая на нормативный физический износ, достаточно надежно определяется и прогнозируется российскими (например, ВСН 53-86р, сборники УПВС) и международными (Marshall Valuation Service, 2007) руководствами.

Потеря стоимости от физического износа в обязательном порядке оценивается при применении затратного подхода к оценке. При сравнительном подходе оценщику также необходимо учитывать разный физический износ объектов сравнения и оцениваемого объекта. В доходном методе физический износ учитывается при расчете эксплуатационных расходов и капитального резерва.

Функциональный износ (моральный износ конструкций и оборудования) - это потеря стоимости от снижения полезности объекта по сравнению с рыночными аналогами. Функциональный износ вызывается обычно недостатками планировки, неэффективным или, наоборот, неоправданно дорогим техническим оснащением зданий, которые снижают доходность объекта по сравнению со стандартными для данного рынка аналогами. Например, к типичным недостаткам этого рода для большинства многоэтажных офисных зданий относятся неудачные планировки, снижающие долю арендопригодных площадей в здании, плохая тепло- и звукоизоляция помещений, оконных и дверных проемов, морально устаревшее лифтовое оборудование, неэффективная инженерия.