Земельный сервитут. Общие положения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Земельный сервитут. Общие положения

Сервитут - право ограниченного пользования чужой недвижимостью (земельным участком) в личных целях.

Под сервитутом понимается разрешение на временное и ограниченное дополнительными условиями использование земли, принадлежащей другому собственнику. Это разрешение выдается третьему лицу, и собственник не может препятствовать этому. Понятие частной собственности подразумевает, что владелец может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Однако права обладателей земельных участков могут быть нарушены вынужденными действиями других лиц. Статья 217 Гражданского кодекса РФ определяет сервитут на земельный участок как вещное право граждан, не входящих в число собственников.

Данный правовой институт регламентируется несколькими статьями части первой ГК РФ -- начиная с 274 по 277. Второй базовый документ по рассматриваемому вопросу -- ЗК РФ, прежде всего -- статья 23 и главы с V.1 по V.7.

Справочно:

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020 г.):

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка. (п. 6 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 22.12.2020):

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут) (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним;

3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;

(в ред. Федерального закона от 27.12.2019 N 477-ФЗ)

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Необходимость получения сервитута на землю обычно связана с предоставлением доступа к участку отдельного физического или юридического лица. Он необходим для проведения самых различных работ и мероприятий, в перечень которых входят:

· осуществление инженерных изысканий;

· практическое использование водных и других ресурсов;

· строительство специальных и инфраструктурных сооружений и объектов;

· обеспечение доступа к расположенному по соседству другому наделу земли;

· установка межевых и геодезических знаков;

· устройство систем дренажа и канализации;

· прогон и выпас сельскохозяйственных животных;

· ведение охоты или ловли рыбы и т.д.

Получить право ограниченного пользования частью чужого участка можно 2 способами:

· добровольно, заключив соглашение с собственником всего земельного надела;

При этом варианте развития событий, достаточно устно договорится с собственником участка земли. Ему необходимо растолковать, для чего необходимо временно (или постоянно) пользоваться частью его участка. Но, чтобы перестраховаться, нужно заключить письменное соглашение или получить письменное разрешение. Заверять его у нотариуса не нужно, но это можно сделать. Закон не запрещает. Тогда будет проще отстоять своё право в суде.

· принудительно, добившись решения суда.

Если же собственник не даёт своё согласие, но необходимость в таком пользовании есть, необходимо подавать в суд по месту нахождения участка. Суду необходимо обосновать, почему возникла такая острая необходимость в пользовании именно этим участком, почему нет путей обхода частной собственности.

Когда суд вынесет решение, собственник не может больше препятствовать. Другие люди будут пользоваться его собственностью на законных основаниях. Теперь такая часть его земли будет сервитутом. Запрет будет считаться нарушением прав других лиц.

Но, та часть участка, которая стала сервитутом, теперь находится под обременением. Собственник всего надела имеет право требовать плату за неудобства. О размерах и периодичности внесения платы необходимо договориться с пользователями, либо подать исковое заявление в суд общей юрисдикции.

Отличительные особенности сервитута заключаются в следующем:

1. За владельцем сохраняется право распоряжения (землю можно продать, передать по наследству, подарить, сдать в аренду).

2. Сведения об обременении вносятся в кадастровые документы.

3. Хозяин вправе требовать плату за эксплуатацию надела.

4. Остальные участники сделки не приобретают права собственности.

Если право на землю переходит к другому владельцу, обязательства по обременению не исчезают.

В статье 23 Земельного кодекса РФ раскрываются цели, основания, виды и сроки сервитута. Содержание договора использования чужой территории очень похоже на соглашение об аренде. Основное различие между сделками заключается в вынужденном характере сервитута. Возможность арендовать участок не означает приобретения права на сервитут. сервитут земельный участок право

Для классификации сервитута используется три параметра: характер владения, срок действия, стоимость.

1. По характеру владения различают:

1.1. Частный сервитут - оформляется между физическими лицами - собственником и пользователями. Частный сервитут возникает как следствие переговоров, результат фиксируется в госорганах. Если же согласия нет, то разрешения можно добиться через суд. Но для этого необходимо иметь веские доказательства того, что без частного сервитута не обойтись.

Частный сервитут предусматривает:

- необходимость проезда или прохода через соседнюю территорию;

- проведение и ремонт коммуникаций (например, водопровода, электрического кабеля, телефонных линий);

- возведение и ремонт объектов недвижимости;

- обеспечение иных нужд собственника.

1.2. Публичный сервитут - устанавливается на основании нормативного акта органа власти.

Публичный сервитут делится на три разновидности -- водный, лесной и городской.

Он необходим для того чтобы решить задачи муниципальный или государственных органов власти. Основанием для его введения становится решение этих властей.

С его помощью удается добиться решения следующих задач:

- предоставление площадей для сенокоса, выгула и прогона скота, рыбалки;

- использование водоемов и, прежде всего, прибрежной части;

- проведение исследований на земле, например, археологических;

- прокладка транспортных магистралей, пешеходных дорожек или других элементов благоустройства территории;

- прокладка систем дренажа и канализации.

2. По сроку действия различают:

2.1. Срочный сервитут - действует в течение определенного временного периода, согласованного участниками сделки (к примеру, на время ремонта). В некоторых случаях отдельного оговариваются условия пролонгации соглашения.

2.2. Бессрочный сервитут - не ограничен временными рамками и является постоянным, действует все время обладания землей. Типичным примером подобного обременения становится строительство и последующая эксплуатации дороги.

3. По стоимости (платности) различают:

3.1. Бесплатный сервитут - пользование происходит на безвозмездной основе.

3.2. Платный - собственник получает плату за пользование своими владениями.

Собственник участка земли, которым будут пользоваться другие граждане, имеет право потребовать плату. То есть, предоставляя в частное пользование соседям часть своего надела в добровольном порядке, собственник может требовать соразмерную плату за полученные неудобства в связи с сервитутом.

Если же сервитут публичный, то плата должна быть истребована с государственного или муниципального органа, ради нужд которого произошло временное изъятие. Но, если собственник решит продать свой надел, он должен предупредить покупателя и представить ему документы об обременении. Отчуждение права не является основанием для прекращения действия сервитута.

В нововведениях к Земельному кодексу РФ содержится исчерпывающая информация об оценке и расчете стоимости такого права как личные сервитуты. Согласно данному нормативно-правовому акту сервитут предоставляется на бесплатной основе.

Однако в некоторых случаях, когда проведение оценки и расчета все-таки необходимо, устанавливается стоимость за данный вид права в размере земельного налога, который, в свою очередь, рассчитывается исходя из общей пропорциональной площади зданий и сооружений, а также различных помещений.

Предоставление платного сервитута, а, следовательно, оценка и расчет, допускается только в случаях возникновения права на оперативное управление.

Любой сервитут подлежит соблюдению порядка обязательной государственной регистрации.

Последовательность назначения публичного сервитута состоит из следующих этапов:

1. Подача заявления в органы местного самоуправления.

2. Объявление и проведение подробного публичного слушания.

3. Принятие решения администрацией муниципального образования.

4. Подписание нормативного акта.

5. Регистрация документа в Росреестре.

Действие сервитута начинается после его официального оформления.

Заключение соглашения частного обременения проводится по схеме:

1. Заинтересованные лица договариваются о совместном использовании земли.

2. Если согласие не достигнуто, инициатор сервитута обращается с иском в суд.

3. Определяются порядок, сроки и цена эксплуатации участка.

Обременение регистрируется в органах Росреестра.

В договоре отражаются все существенные условия. К составлению документа по желанию участников привлекается нотариус. Если форма соглашения не соблюдена, оно может быть признано недействительным.

Пункты договора включают:

- личные данные сторон;

- характеристики объекта (площадь, кадастровый номер, назначение);

- цели использования;

- размер земельного участка (если обременение устанавливается на часть территории);

- срок действия;

- цена и способ оплаты;

- порядок эксплуатации надела;

- обязанности сторон.

Если земля находится в собственности нескольких лиц, в соглашении разграничено участие всех правообладателей.

Российское законодательство предусмотрело возможность прекращения сервитута.

Обременение отменяется по следующим причинам:

- исчезли основания для ограниченного использования земли;

- участок уничтожен в результате природной или техногенной катастрофы;

- закончился срок действия договора;

- изменились условия (заключено новое соглашение);

- землепользователь отказался от требований.

Для снятия обременения собственнику необходимо обратиться в органы Росреестра с заявлением о погашении договора.

Земельный кодекс РФ (ст. 48) закрепляет дополнительные основания для прекращения публичного сервитута:

- нарушение целей использования;

- нанесение ущерба земельным ресурсам;

- задолженность по внесению установленной платы.

Действие договора можно прекратить в одностороннем порядке или по обоюдному согласию сторон.

Установление обременения - сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка, соответственно и сервитут, может оспариваться в судебном порядке.



Литература

1. «Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // СПС КонсультантПлюс.

2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // СПС КонсультантПлюс.

3. Что такое сервитут? Определение, характеристики, виды. [Электронный ресурс] https://urist-bogatyr.ru/article-item/chto-takoe-servitut/.

4. Что такое сервитут на земельный участок [Электронный ресурс] https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/servitut/.

5. Земельный сервитут [Электронный ресурс] https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/zemelnyj-servitut.html.

Размещено на Allbest.ru