Перевод жилых помещений в нежилые

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Перевод жилых помещений в нежилые

Перевод жилых помещений в нежилые допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства РФ о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод в нежилое помещение комнаты возможен лишь в случае, если она признана непригодной для проживания (например, не отвечает санитарным требованиям: темная, сырая в результате неустранимых дефектов и проч.). После перевода в нежилое помещение комната используется проживающими в квартире лицами для удовлетворения бытовых и иных нужд.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, когда она расположена:

1) на первом этаже указанного дома;

2) выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

Такому переводу (как и переводу в нежилое помещение комнаты в квартире) должно предшествовать признание квартиры непригодной для проживания о чем даже не упоминается в комментируемой статье.

Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на него обременено правами каких-либо лиц.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые един для всех форм собственности, включая частную ст. 288 ГК РФ. Так, в г. Москве были установлены единые требования к переводу в нежилые жилых домов, жилых помещений государственной, муниципальной собственности, а также находящихся в собственности граждан и юридических лиц (Порядок перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд в г. Москве, утвержден распоряжением Мэра Москвы Распоряжение Мэра Москвы. от 11.11.94 N 560-РМ...

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (например, в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным), переоборудуются для использования в других целях (для торговых, бытовых и проч.) либо подлежат сносу, если использование их в каком-либо другом качестве невозможно (значительная степень износа дома).

Переоборудование жилого дома, жилого помещения в нежилое влечет исключение их из жилищного фонда.

Ранее действовавший ЖК РСФСР не предусматривал перевода нежилого помещения в жилое; однако на практике такие вопросы решались.

Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые, как правило, недопустим. Жилые помещения подлежат использованию по назначению - для проживания граждан. Исключение возможно при проведении градостроительных мероприятий, в иных достаточно обоснованных случаях. Так, целесообразность функционального изменения площади, расположенной на первом этаже (в целях использования ее для бытовых, жилищно-коммунальных нужд), может явиться основанием для ее перевода в нежилое помещение.

Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилого помещения в нежилое является обязательным условием возможного размещения в нем предприятий, учреждений, организаций.

В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен статьей 23 ЖК РФ.

Независимо от формы собственности жилья его перевод в нежилое помещение (и наоборот) осуществляет орган местного самоуправления.

Заявитель - собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо подает в орган местного самоуправления:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Этот перечень является исчерпывающим, что означает: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления каких-либо других документов.

Перевод жилого помещения в нежилое (и наоборот) не допускается, если право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц. Сведения о том, что подобных обременений нет, должны содержаться в заявлении.

Орган местного самоуправления обязан сообщить о своем решении заявителю в установленный срок. Кроме того, он информирует о решении собственников помещений, примыкающих к переводимому.

Форма и содержание документа, подтверждающего решение о переводе или об отказе, утверждены постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Этот документ называется "форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение".

Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление (ф.и.о. гражданина, наименование юридического лица); адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода (из жилого в нежилое или из нежилого в жилое) и цель использования. Указывается принятое решение:

а) перевести:

без предварительных условий;

при условии проведения работ по переустройству и (или) перепланировке, иных необходимых работ (ремонт, реконструкция, реставрация);

б) отказать в переводе с указанием оснований, установленных ч. 1 ст. 24 ЖК РФ.

Ни в ЖК РФ, ни в указанном постановлении не обозначено, в какой "форме" может быть выражена позиция собственников иных помещений, примыкающих к переводимому (согласие их или непринятие решения о переводе), и могут ли эти собственники повлиять на принятие решения о переводе.

2. Рекомендации собственникам и нанимателям жилого помещения по защите своих прав

перевод жилое помещение нежилое

Представляется, что мнение собственников (да и нанимателей помещений публичных форм собственности) не может остаться без внимания, особенно учитывая ст. 209 ГК РФ. Данной статьей установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Очевидно, в рассматриваемом случае собственники соседних помещений могут обращаться в судебные органы. Решения и действия органов местного самоуправления и должностных лиц могут быть обжалованы в суд, как это следует из положений ст. 46 Конституции РФ.

Если для использования помещения в целях, которые преследует соответствующий перевод, необходим ремонт или переустройство, в решении о переводе должны содержаться требования провести такие работы и их перечень. Завершение этих работ подтверждается актом приемочной комиссии, на основании которого помещения будут использоваться в качестве жилых (нежилых).

Жилищный кодекс предоставляет право решать вопрос перевода жилых помещений в нежилые (и наоборот) органу местного самоуправления независимо от формы собственности помещений.

Предоставление муниципальному органу, по существу, распорядительных прав в отношении государственного недвижимого имущества, видимо, вошло в противоречие с принципами, установленными ст. 1 ГК РФ, в частности - беспрепятственного осуществления гражданских прав, а также со ст. 209 ГК РФ, согласно которой собственник по своему усмотрению осуществляет владение, пользование и распоряжение своим имуществом. Согласно ст. 2 ГК РФ ("Отношения, регулируемые гражданским законодательством") порядок осуществления права собственности определяется гражданским законодательством.

Примечательно, что ЖК РФ вообще не содержит положений, касающихся роли органа государственной власти в этом вопросе.

Тогда как наниматель жилого помещения для реализации намерения использовать жилье в ином качестве (в том числе и вынужденно, допустим, одна из комнат в занимаемой квартире сырая, темная и годится только для использования в качестве подсобного помещения) должен обратиться к собственнику жилищного фонда.

Следовательно, в этом случае собственник (или уполномоченное им лицо) должен рассмотреть данный вопрос (при наличии документов, подтверждающих необходимость перевода) и при согласии - обратиться в орган, осуществляющий перевод помещений. Но как при этом "строятся отношения", если собственником является муниципалитет? В подобном случае заявителем должен быть наниматель жилого помещения, который, как уже упоминалось, в этом качестве не обозначен.

Обращаясь к институту признания жилых помещений непригодными для проживания. Согласно ст. 12 ЖК РФ в компетенции Российской Федерации находится определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания п. 11. ст. 23. Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. От 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.). Что касается самого признания такой непригодности, то каждый собственник жилищного фонда решает этот вопрос в отношении только принадлежащих ему жилых помещений См: п. 12 ст. 12; п. 6 ст. 13; п. 8 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Из законодательства известно, что признание жилого помещения непригодным для проживания является основанием перевода его в нежилое. Таким образом, получается, что решение первоначального вопроса в этой "схеме" осуществляет собственник жилья, а последующие действия (необходимые в связи с непригодностью жилья) зависят от воли органа местного самоуправления.

В соответствии с ч. 10 статьи 23. ЖК РФ порядок перевода жилого помещения в нежилое при эксплуатации помещения (после его перевода) необходимо соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.

Прежде всего следует упомянуть норму законодательства об использовании жилья по назначению.

В отношении правил пожарной безопасности и санитарно-гигиенических требований следует обратиться к Федеральным законам: от 21.12.94 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" и проч.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (часть первая, (с изм. и доп. от 4 ноября 2007 г.). Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав (ст.ст. 301 - 306) /Раздел II. Право собственности и другие вещные права (ст.ст. 209 - 306). Часть первая/

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г., 3 июня, 27 июля, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 10 мая, 24 июля 2007 г.)

4. Филиппов Е. С. Жилищное право. Учебник для вузов Серия: Образование Из-во: «ЮСТИЦИНФОРМ», 2007 г. 259 с.

5. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - "Юрайт-Издат", 2006 г.

6. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (под ред Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова). - "Юрайт-Издат", 2005 г.

7. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральными законами от 20 февраля 1996 г. N 18-ФЗ, от 12 августа 1996 г. N 111-ФЗ, от 8 июля 1999 г. N 138-ФЗ) (под общ. ред. А.М. Эрделевского) (с изменениями и дополнениями на 1 апреля 2001 г.) - "Библиотечка РГ", 2001 г.

Размещено на Allbest.ru