Правовое регулирование сделок с недвижимостью
Государственная регистрация прав на жилое помещение. Участники и существенные условия договора купли-продажи помещений. Правовые последствия уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью, влияющие на отношения с третьими лицами.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 13.03.2019 |
| Размер файла | 79,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Оглавление
Введение
Глава 1. Теоретико-правовые аспекты регулирования сделок с недвижимостью
1.1 Правовая характеристика и виды жилых помещений
1.2 Правовое регулирование сделок купли-продажи недвижимости
1.3 Государственная регистрация прав на жилое помещение
Глава 2. Особенности нормативно-правового регулирования сделок с жилыми помещениями
2.1 Форма и участники договора купли-продажи жилых помещений
2.2 Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений
2.3 Права и обязанности сторон договора купли-продажи жилых помещений
Глава 3. Виды правовых последствий, наступающих при уклонении стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью
3.1 Принудительная государственная регистрации сделки с недвижимостью
3.2 Возврат имущества в связи с незаключенностью сделки с недвижимостью
3.3 Правовые последствия уклонения стороны от государственной регистрации сделки с недвижимостью, влияющие на отношения с третьими лицами
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Условиями рыночной экономики определяется множество форм собственности недвижимого имущества, таких как частная, государственная, муниципальная и иные. Рыночный оборот с недвижимостью осуществляется через совершение таких сделок, как купля-продажа объектов недвижимости, аренда, залог, наследование, доверительное управление и других.
На сегодняшний день вопросы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, как объектами гражданских прав, имеют особое значение, что связано со сложностью и многообразием объектов недвижимости, к которым относятся земля, ее недра, жилые и нежилые строения. Особенности правовой сущности объектов недвижимости предопределяют необходимость детального изучения правового вопроса регулирования сделок с данными объектами.
В соответствии с ГК РФ и другими нормативными актами, можно выделить две категории особенностей правового режима недвижимости - по объекту недвижимости и в зависимости от вида гражданско-правовой сделки, предметом которой является данный объект. Таким образом, целесообразно осуществлять изучение проблем нормативно-правового регулирования сделок с недвижимостью в комплексе наиболее значимых вопросов в правовом регулировании отдельных видов сделок с определенными объектами недвижимого имущества. При этом, наиболее распространенными в настоящее время являются сделки по продажи жилой недвижимости.
Широкая практика применения законодательных норм о регистрации прав на жилое недвижимое имущество, а также стабилизация государственной регистрации прав на недвижимость в такой значимой сфере, как купля-продажа недвижимости, особое значение законодательного регулирования имеется в вопросах защиты прав и законных интересов граждан. недвижимость сделка жилой регистрация
Актуальность темы исследования подтверждается и возрастающим количеством судебных дел по вопросам регистрации сделок с недвижимым
имуществомивысокимзначениемгражданско-правовыхотношенийв исследуемой отрасли.
Таким образом, актуальность темы исследования определяет необходимость совершенствования нормативной правовой базы в области правового регулирования сделок с жилой недвижимостью, с учетом сложившейся практики применения соответствующих нормативных правовых актов в современных условиях, возникновения новых факторов правового, социального, экономического характера, которыми вызвано постоянное развитие гражданско- правовых отношений в области сделок с недвижимым имуществом.
Целью работы - является исследование правового режима оформления сделок и государственной регистрации права собственности на жилые помещения и доли в праве собственности на жилое помещение.
Поставленная цель определила задачи исследования:
1. Проанализировать теоретико-правовые аспекты и юридическую классификацию объектов недвижимости.
2. Рассмотреть правовое регулирование сделок с недвижимостью.
3. Охарактеризовать понятие и порядок государственной регистрации прав на жилое недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Рассмотреть процедуры оформления и государственной регистрации права при купле-продаже жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение.
5. Исследовать правовой режим оформления сделок с жилой недвижимостью в современных условиях.
6. Выявить проблемные вопросы законодательного регулирования сделок купли-продажи жилых помещений и доли в праве собственности на жилое помещение и предложить пути совершенствования законодательства в данном направлении.
При написании работы использовались общенаучный метод и метод сравнительно-правового анализа.
Объектом исследования является нормативно-правовая база РФ, регулирующая данный вид правоотношений, а также проблемы данной нормативно-правовой базы.
Предметом исследования являются правоотношения возникающие в результате купли-продажи жилой недвижимости и последствия их нарушения сторонами договора.
Гипотезой исследования является необходимость совершенствования законодательных норм в области оформления и регистрации сделок с жилым недвижимым имуществом.
Теоретическую базу исследования составили нормативно-правовые акты, а также труды таких авторов, как Алексий П.В., Беспалов, Ю. Ф., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Камышанский В.П., Курбанов Р.А., Богданов Е.В., Крашенинников П.В., Симонова Е.В., Тихомиров М.Ю. и других.
Практическая значимость работы заключается в формировании базы анализа имеющихся проблем в области гражданско-правового регулирования сделок с жилым недвижимым имуществом, а также в возможности применения предложенных в работе решений в целях совершенствования нормативно- правовой базы, регулирующей сделки с недвижимостью и повышения правовой защиты участников данных взаимоотношений.
Структура работы состоит из трех глав, введения, заключения и списка использованной литературы.
Положения выносимые на защиту:
1) Юридическая природа и правовая характеристика жилых помещений и сделки с недвижимостью.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п.2 ст. 15 ЖК РФ). К типам жилых помещений относятся - квартира/часть квартиры, дом/часть дома, комната, данное положение
закреплено в 16 ст. жилищного кодекса. Жилое помещение разрешено использовать только по целевому назначению, а именно-проживание граждан.
2) Договоркупли-продажиидругиевидысделокснедвижимостью. Стороны договора, их права и обязанности.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Так же разновидностью сделок с недвижимостью является договор-аренды жилого помещения.
3) Регистрацияправнажилоепомещение.Уклонениесторонот государственной регистрации и их правовые последствия. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения,ограничения,переходаилипрекращенияправна недвижимоеимуществовсоответствиисГражданскимКодексом Российской Федерации.
4) Незаключеннаясделкаивозвратимущества.Государственная регистрация по принуждению.
Если одна из сторон сделки уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки и сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Глава 1. Теоретико-правовые аспекты регулирования сделок с недвижимостью
1.1 Правовая характеристика и виды жилых помещений
На законодательном уровне выделены специальные правила продажи жилых помещений, которые определяются спецификой объекта недвижимости, являющегося в каждом конкретном случае предметом договора.
Жилое помещение имеет легальную дефиницию, отраженную статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)1, согласно кодексу жилое помещение выступает в качестве «изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан» (соответствует комплексу принятых технических и санитарных норм и правил и других условий законодательства).
Как гласит приведенное определение, понятие жилого помещения включает в себя термин «помещение» с указанием на 3 признака, которых, с законодательной точки зрения, достаточно в целях рассмотрения его как жилого: недвижимый характер, изолированность, пригодность для постоянного круглогодичного проживания людей.
Стоит обратить внимание, что такие признаки понятия жилого помещения, как изолированность и недвижимый характер, характеризуют любое помещение наряду с жилым. В этом смысле необходимо остановиться на специфических чертах жилого помещения, принципиально отличающих его от прочих объектов недвижимости, включая нежилые помещения, которые также могут составлять предмет договора купли-продажи.
Именно благодаря третьему признаку, то есть пригодности для постоянного проживания людей, жилые помещения можно отличить от нежилых. Правда,
возможна и точка зрения, что в качестве критерия разделения жилых и нежилых помещений стоит использовать другой признак - предназначенность для постоянного проживания людей, о нем отдельно идет речь в ст. 17 ЖК РФ, а также в п. 2 ст. 288 ГК РФ. Оптимальным видится применение обоих этих признаков - предназначенность и пригодность. В юридической литературе отсутствует единство мнений в вопросе касаемо определяющего признака жилого помещения в процессе отличия его от нежилого помещения.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилое помещение «признается» таковым, если оно «пригодно для постоянного проживания граждан», что было справедливо отмечено А.В. Халдеевым.2 К тому же, в ст. 15 ЖК РФ есть неоднократные упоминания о признании помещения нежилым или жилым: «порядок признания помещения жилым и условия, которым должно соответствовать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ3 в соответствии с Жилищным кодексом РФ, и иными федеральными законами» (п. 3 ст. 15 ЖК РФ), «жилое помещение может быть признано непригодным для проживания» (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).
Пригодность для постоянного проживания можно растолковать следующим образом: размер площади, освещенность, планировка, воздухообмен, микроклимат, инсоляция, вибрации и уровень шума, ионизирующих и иных излучений жилого помещения должны отвечать санитарным нормам с целью гарантии безопасности, безвредности условий проживания (ст. 23 ФЗ от 30 марта 1999г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»4). Помещение будет подходящим для проживания в случае, если оно (наряду с санитарными правилами) соответствует перечню технических правил и норм, иных требований законодателя: стационарности сооружения, наличию определенных видов удобств, наличию вспомогательных помещений и пр.
Важно, чтобы жилое помещение не только отвечало санитарным и техническим требованиям, но и некоторой степени благоустройства (это зависит от уровня благоустройства в том или ином населенном пункте), что позволит ему находиться в соответствии с предъявляемыми к жилому помещению требованиями, а также представлять собой объект жилищных прав. Для отдельных городов и иных поселений степень благоустройства является различной. В этом контексте удачной стоит назвать формулировку из ст. 40 ЖК РСФСР5 («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»), согласно которой жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».
Исходя из ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, Правительство Российской Федерации устанавливает порядок признания помещения жилым и требования, которым должно соответствовать такое помещение, что отражено в ЖК и других федеральных законах. Что касается положения о признании помещения жилым помещением, о непригодности для проживания жилого помещения и об аварийности многоквартирного дома и необходимости его сноса, это утверждается в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006г. №47.6 Как видно из текста Положения, к непригодным для проживания относятся жилые дома, жилые помещения, у которых ухудшился уровень надежности здания, а также выявлено вредное влияние внешних факторов среды обитания.
Непригодность определяют по степени износа жилья (крайней степенью считается аварийность), по наличию неустранимых неполадок с инженерными сетями. Если не соблюдаются строительные нормы в ходе застройки близлежащей к дому территории, этот факт можно использовать в качестве основания признать жилье непригодным для проживания.
Критерии, согласно с которыми жилые дома и жилые помещения попадают в группу непригодных для проживания по причине вредного воздействия
факторов среды обитания, отражены в санитарно-эпидемиологических нормах и правил государства.
Вопросы о признании жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания решают члены межведомственной комиссии, которую создают: федеральный орган исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления (п. 7 Положения).
В составе комиссии работают также представители следующих органов: орган архитектуры и градостроительства, государственная санитарно- эпидемиологическая служба, государственная противопожарная служба, органы, осуществляющие федеральный надзор в сфере промышленной безопасности, организация технической инвентаризации и другие органы и организации. В деятельности комиссии принимает участие собственник жилищного фонда либо представитель собственника, который осуществляет функции управления жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого ведется рассмотрение вопроса о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости привлекают представителей из проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения).
Комиссия занимается вопросом о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания, основой к чему служит заявление собственника или нанимателя жилого помещения либо представления органов государственной противопожарной службы, государственной санитарно- эпидемиологической службы (п. 42, 45 Положения).
С учетом вышесказанного можно заключить, что под юридической процедурой признания (имеется в виду оценка соответствия помещения санитарным, техническим правилам и нормам, иным законодательным требованиям и, соответственно, подтверждение его пригодности для постоянного проживания людей) понимается неотъемлемый этап получения помещением статуса жилого помещения. Иначе говоря, помещение получает статус жилого, а затем его включают в жилищный фонд лишь по итогам признания его согласно установленному порядку пригодным для постоянного проживания граждан.
Нередкими бывают ситуации, когда расположенное в пределах садового земельного участка капитальное строение по всем свойствам принадлежит к пригодному для постоянного проживания людей жилью (соблюдены санитарные, технические правила и нормы, иные законодательные требования). Однако до момента прохождения данным строением юридической процедуры признания оно не имеет статуса жилого помещения.
По сути, с позиций юридической мысли, именно процедура признания помогает отнести помещение к категории жилого. Любопытно, что с формальной точки зрения помещение может обладать формальным статусом жилого помещения, но на деле оказаться непригодным для проживания. В этом плане точным следует признать мнение о том, что жилым остается помещение, неподходящее для проживания, но не исключенное из состава жилищного фонда в установленном порядке. Это означает, что до момента, пока по факту непригодное для проживания жилое помещение не пройдет обратную процедуру (не будет признано непригодным для проживания и исключено из жилищного фонда), формально оно является жилым. В который раз подтверждается крайне важная роль процедуры признания в процессе разграничения помещений в статусе жилых и нежилых.
Сказанное выше позволяет заключить, что признаки недвижимого характера, изолированности и пригодности для постоянного проживания людей представляют собой, главным образом, признаки, которые необходимы (служащие основанием), чтобы признать помещение жилым. Неправомерным выглядит тезис, согласно которому все помещения с данными признаками автоматически относятся к жилым. Иначе говоря, этот перечень признаков недостаточен для четкого разграничения жилых и нежилых помещений, но при этом факт успешного прохождения им процедуры признания как жилого позволяет это сделать.
Далее следует совершить анализ категории «предназначенность». По ст. 17 ЖК РФ, предназначение жилого помещения - проживание людей. Схожее положение еще до принятия Жилищного кодекса было закреплено статьей 288 ГК
РФ.7 По нашему мнению, «предназначенность» можно рассматривать в нескольких аспектах.
Предназначенность жилого помещения - первостепенная, заданная проектировщиками и строителями функция, цель создания помещения. Назначение строящегося здания задано в самом начале проектной документацией, которую утверждает заказчик строительства, а затем происходит ее согласование
«с компетентными государственными органами, а также органами местного самоуправления, на стадии предоставления участка земли и выдачи разрешения на строительство.8
Целесообразной видится точка зрения, что предназначенность в указанном выше определении - как некой изначальной цели создания объекта - нельзя воспринимать в качестве признака, который принципиально разграничивает категории жилых помещений и нежилых.
Более наглядным будет пример, удачно сформулированный в трудах П.В. Макеева: жилое помещение переводится установленным образом в нежилое, и при этом не проводится переустройство и перепланировка9. С самого начала его создавали предназначенным для проживания людей. А так как перепланировка и(или) переустройство не проводились, то по всем своим параметрам помещение остается пригодным для постоянного проживания людей. В юридическом плане оно уже не относится к жилым, несмотря на сохранение первоначальной цели создания и пригодность.
Необходимо подчеркнуть, что анализ текста п. 1 ст. 17 ЖК РФ и абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ приводит к следующему выводу: признак предназначенности - неотъемлемая характеристика помещения, которое уже признано как жилое. Так, приведенные нормы прямо указывают на то, что жилое помещение (уже имеющее статус жилого помещения) предназначается для проживания граждан.
Как видно из пп. 2-3 ст. 17 ЖК РФ, на законодательном уровне закреплены пределы использования жилых помещений: к примеру, запрещено размещать в них промышленное производство. Не менее любопытно проанализировать статью
288 ГК РФ: в п. 1 обозначена обязанность собственника использовать принадлежащее ему жилое помещение по назначению, в п. 2 - возможность и использовать его для личного проживания и проживания членов семьи, и для сдачи его по договору другим лицам, но также с целью проживания. Между тем, требует внимания и п. 2 статьи 671 ГК РФ, посвященной договору найма, закрепляющей, что юридическое лицо вправе пользоваться жилым помещением только в целях проживания людей.
Учитывая все сказанное выше, напрашивается обоснованный вывод о том, что законодатель применяет термин «предназначенность» в таком значении: жилое помещение «должно использоваться» для проживания граждан; жилое помещение «разрешено использовать только» для проживания граждан. Впрочем, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ законодательно несколько расширяются пределы эксплуатации жилого помещения путем использования его при осуществлении профессиональной деятельности либо индивидуальной предпринимательской деятельности, но сопутствующих проживанию, а также на условиях соблюдения прав и законных интересов прочих граждан и требований, которым должно соответствовать любое жилое помещение. Поэтому разобраться в ситуации можно посредством использования вместо понятия «предназначенность» термина
«целевое назначение». Другими словами, целевое назначение состоит в разрешенном на законодательном уровне направлении использования помещения, которое получило статус жилого. Также в таких обстоятельствах следует руководствоваться правилом: «что не разрешено законом, то запрещено». Жилое помещение можно вовсе не использовать. Однако использование жилого помещения не по целевому назначению может повлечь за собой ответственность, как гласит ст. 293 ГК РФ.
Таким образом, именно целевое назначение (выступающее должным, разрешенным направлением использования) - это главный критерий для
разграничения жилых и нежилых помещений. Целевое назначение представляется как «конечный» признак жилого помещения. Как было уяснено, им характеризуется только помещение уже в статусе жилого. Чтобы получить данный статус, помещению нужно непременно пройти процедуру признания его пригодным для проживания.
Так, А.А. Титов10 рассматривает жилое помещение как:
- жилой дом для частного пользования (для одной семьи), то есть дом в целом, обязательно включающий жилые комнаты и другие помещения;
- отдельная квартира многоквартирного жилого дома, то есть вся квартира, к которой относятся жилые комнаты и подсобные помещения (места вспомогательного использования);
- часть жилого дома, то есть не целиком дом, а часть дома, которая состоит из одной или более комнат и обычно подсобных помещений (помещения вспомогательного пользования). Части жилого дома могут принадлежать одному лицу или использоваться несколькими лицами (семьей, родственниками) на основании договора;
- часть квартиры, то есть только комната или комнаты в пределах коммунальной квартиры.
По мнению П.В. Крашенинникова11, жилые помещения стоит изучать как сложные объекты, образующиеся из вещей, которые созданы искусственно в виде нескольких частей, соединенных между собой. В составе данных объектов всегда в роли главной вещи - само помещение, прямое предназначение которого - удовлетворять жилищные потребности граждан. Помимо помещения, объект состоит из других вещей либо имущественных прав.
Употребляемое законодателем понятие «жилое помещение» имеет несколько значений: родовое понятие, куда входит жилой дом, квартира, комната; часть дома; учетная категория, как и жилой дом. Согласно жилищному кодексу
РФ, жилыми являются такие помещения:жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).
1.2 Правовое регулирование сделок купли-продажи недвижимости
Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ выделяется приобретение в собственность жилых помещений, главным образом, по договору купли-продажи, что составляет одну из наиболее сложных сделок гражданско-правового типа в отечественном праве, приводит к множеству споров и конфликтов.
Исходя из п.1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»12, правовой основой сделок с недвижимым имуществом является Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, настоящий Федеральный закон, а также иные федеральные законы, издаваемые согласно им другие нормативно-правовые акты РФ.
Правовую базу института сделок с недвижимым имуществом представляет собой основной закон - Конституция России13, которая провозгласила в равной мере признание и защиту в РФ частной, государственной, муниципальной и других форм собственности (ч.2 ст. 8); право частной собственности охраняется по закону (ч.1 ст.35); каждый имеет право на имущество в своей собственности, а также на владение, пользование и распоряжение этим имуществом как единолично, так и совместно с прочими лицами (ч.2 ст.35).
Правила, относящиеся к сделкам купли-продажи жилых помещений, перечислены в тридцатой главе Гражданского кодекса РФ, что связано с его значением общественного и общенационального характера.14
Во-первых, жилые помещения неразрывно рассматриваются в контексте с земельными участками, на которых они находятся.
Во-вторых, ввиду того что жилые помещения имеют повышенную ценность, необходим ряд специальных мер охраны интересов продавцов и покупателей. Участники гражданского оборота должны точно быть осведомлены о субъекте права собственности на жилое помещение, об ограничениях данного права, а также об иных обременениях имущества, чего можно достигнуть, если ввести обязательную государственную регистрацию прав на жилые объекты и сделки с ними.
В-третьих, ввиду особой социальной значимости жилых помещений и целевого назначения, российское законодательство установило некоторые ограничения по участию их в гражданском обороте.
А в-четвертых, жилые помещения зачастую представляют собой индивидуально-определенную и незаменимую вещь, что накладывает свой след на правовое регулирование касающихся их отношений.
Договор купли-продажи жилых помещений составляет особую группу договоров купли-продажи в связи со спецификой его объекта - речь идет о недвижимом имуществе.15
Понятие договора купли-продажи жилых помещений непосредственно в Гражданском кодексе не закреплено. Оно может быть сформулировано через легальное определение договора купли-продажи недвижимости. Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества (договор продажи недвижимости), продавец несет на себе обязанность передачи в собственность покупателя здания, участка земли, квартиры, сооружения и прочего недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ)16.
Как свидетельствует текст данного определения, перечень недвижимого имущества, которое подлежит передаче в соответствии с договором продажи
недвижимости, специально содержит квартиру - самый популярный вид жилого помещения. Итак, основываясь на определении договора купли-продажи общего характера из ст.454 ГК РФ, а также на специальном определении договора купли- продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ (регламентирует продажу жилых помещений), можем сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения: по договору продажи жилого помещения одна из сторон (продавец) берет на себя обязательства передачи квартиры, жилого дома, комнаты, части жилого дома или квартиры, в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять данный объект по акту приемки-передачи и внести за него установленную сторонами плату.
Согласно общему правилу, сделки с жилой недвижимостью, подобно остальным сделкам, должны отвечать комплексу условий действительности, которые состоят в понимании признания за сделкой качеств юридического факта, порождающего такой правовой результат, который ожидали субъекты сделки. Данные условия можно поделить на две группы: общие и специальные.
Общие условия (применяются в отношении всех сделок):
а) законное содержание (так, нельзя ограничивать правоспособность одной из сторон в двусторонней сделке);
б) физические и юридические лица, совершающие ее, способны участвовать в сделке (к примеру, в отношении юридических лиц - при заключении сделки, либо исполнительный орган не должен выходить за рамки своих полномочий, или специальной правоспособности юридического лица);
в) воля и волеизъявление соответствуют (например, во избежание порока воли в силу тяжелых жизненных обстоятельств).
Специальные условия (применяются к заключению сделок, где объект регулируется специальным гражданско-правовым режимом, что в нашем случае означает режим для объектов недвижимого имущества):
а) соблюдена форма сделки (в данном случае, согласно общему правилу, письменная форма сделки);
б) соответствующее содержание сделки (стороны согласовали все существенные условия договора);
в) наличие государственной регистрации (в нашем случае речь идет или о регистрации принадлежности прав на недвижимость по сделке; или о регистрации самой сделки; или о том и другом).
Договор продажи жилого помещения принадлежит к виду договора продажи недвижимости и соответственно к подвидам общего договора купли- продажи. главный признак, дающий возможность выделения этого вида договора, состоит в его предмете - жилом помещении.
Договор купли-продажи жилых помещений бывает двусторонним и взаимным. Под двусторонним понимается договор, по которому стороны идут на взаимное приобретение прав и обязанностей. Взаимный или синаллагматический договор - документ, отличающийся наличием субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи жилых помещений. Договор выступает как консенсуальный, ведь является заключенным с минуты достижения сторонами соглашений по всем значимым условиям. Купля-продажа жилого помещения считается возмездной: основание исполнения обязательства по передаче товара - получение встречного удовлетворения в виде покупной стоимости, и наоборот.
Помимо ГК РФ, правила об оформлении сделок на недвижимое имущество - неотъемлемая часть многих других законодательных НПА:
Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ17, Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»18 и прочих.
Кроме законодательных актов, регулирование изучаемых правоотношений - компетенция актов Президента и Правительства России. Также правовой базой
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти в сфере юстиции.
На основании и во исполнение таких документов, как ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»19, акты Президента РФ и акты Правительства РФ, федеральный орган исполнительной власти, который уполномочен в области государственной регистрации, в пределах своей компетенции имеет право издания методических рекомендаций, отражающих вопросы практики ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
1.3 Государственная регистрация прав на жилое помещение
Понятие государственной регистрации возникновения, прекращения и перехода права собственности на недвижимость впервые было введено в новом Гражданском кодексе РФ. Как результат, произошло законодательное закрепление положений, определяющих момент, когда возникают вещные права, а также их ограничение и вступление в силу сделок с недвижимостью.
Государственная регистрация - это составляющая правового режима недвижимости, который приобрел более строгие черты по сравнению с правовым режимом движимого имущества. Данное положение касается отличительных особенностей недвижимости от остальных вещей, среди которых следует выделить: неразрывную связь с землей и неспособность переместить ее без несоразмерного урона назначению недвижимости; многократное использование при производстве и в других целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) на протяжении длительного времени; наличие индивидуальных признаков отличия; незаменяемость недвижимости.
Для обязательной государственной регистрации прав на недвижимость необходимо представить в государственные регистрационные органы определенное количество документов, которые перечислены в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в других федеральных законах (среди них ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»20.
Общее правило таково, что данные документы должны соответствовать законодательству, действие которого определяется местом и моментом, когда они были оформлены, получены, изданы.
Государственную регистрацию прав осуществляют, основываясь на заявлении правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него доверенности, оформленной надлежащим образом (ст.14 Закона № 128-ФЗ). Благодаря этому законодательно был установлен заявительный характер регистрации прав на недвижимое имущество. Вышеперечисленные лица подают заявление в органы юстиции по регистрации прав. Если заявитель представлен доверенным лицом, есть потребность в оформлении доверенности.
Если правообладателем или стороной в договоре выступает несовершеннолетний, возраст которого - до 14 лет (малолетнее лицо), или недееспособный гражданин, вместо него действуют законные представители, и в этом случае предъявлять доверенность не нужно. Законными представителями малолетних лиц обычно являются родители, усыновители либо опекуны, а недееспособных представляют опекуны.
Несовершеннолетним в возрасте 14-18 лет разрешено самостоятельное обращение с заявлением о регистрации, но для этого необходимо согласие их законных представителей, что непременно выражается в письменной форме.
С 15 июля 2016 года вступила в силу норма о внесении изменения в Федеральном законе от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(утратил силу).
Согласно этой норме, государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В связи с этим была прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.
Гражданин может получить отказ в государственной регистрации прав в следующих случаях:
- если право на объект недвижимого имущества, зарегистрировать которое просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
- если состоялось обращение ненадлежащего лица с заявлением о государственной регистрации прав;
- если содержание и(или) форма документов, которые предоставлены для государственной регистрации прав, не удовлетворяют требованиям действующего законодательства;
- если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество был признан недействительным с момента его издания по законодательству, действовавшему в месте его издания и на момент издания;
- если лицо, которое выдавало правоустанавливающий документ, не имело полномочий на распоряжение правом на данный объект недвижимого имущества;
- если лицо, обладающее правами, ограниченными по определенным условиям, составило документ без указания таких условий;
- если, исходя из правоустанавливающего документа об объекте недвижимого имущества, у заявителя отсутствуют права на данный объект недвижимого имущества;
- если правообладателем не предоставлено заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность представлять такие документы лежит на заявителе;
- если не были предоставлены документы, необходимые по указанному Федеральному закону для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность представлять такие документы лежит на заявителе;
- если существуют противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными ранее правами;
- если после ответа органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос установлено отсутствие документа и (или) информации, которые необходимы для государственной регистрации прав, если соответствующий документ заявитель не представил по собственной воле.
Государственная регистрация права на объект недвижимого имущества не допускается, если данный объект не учтен по Федеральному закону «О государственном кадастре недвижимости»21, за исключением случаев, предусмотренных в федеральном законодательстве.
Таким образом, Конституция Российской Федерации (статьи 35-36) закрепляет право граждан на владение имуществом, в том числе недвижимым, а также землей, которыми они могут пользоваться и распоряжаться единолично, а
также совместно с иными лицами. Конституция, кроме этого, гарантирует право наследования имущества для граждан.
Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений определяется как спецификой объекта сделки, так и правовым статусом ее субъектов (имеются в виду участники, а также иные лица, чьи права и интересы затрагиваются в ходе совершения сделки), особенно если они являются несовершеннолетними.
Глава 2. Особенности нормативно-правового регулирования сделок с жилыми помещениями
2.1 Форма и участники договора купли-продажи жилых помещений
Договор купли-продажи жилого помещения должен заключаться в письменном виде посредством составления одного документа, который подписывают стороны. Несоблюдение принятой формы в соответствии со ст.550 ГК РФ влечет недействительность документа.
Стороны согласно договору купли-продажи жилого помещения - покупатель и продавец, ими могут являться и юридические, и физические лица. Продавцом, как правило, является владелец недвижимого имущества, однако также им может являться лицо, которое уполномочено собственником в силу договора или закона.
Ввиду обязательности государственной регистрации на право собственности жилых помещений, правомочия собственника подтверждает выписка из ЕГРП, выданная в государственном регистрирующем органе. Перед заключением договора, покупатель обладает правом и возможностью проверить принадлежность продаваемого недвижимого имущества при помощи информации, которая содержится в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующими органами, которая является подтверждением прав собственника. Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»22 реализован принцип открытости реестра, который провозглашен в ст. 131 ГК РФ, а в данном ФЗ установлен перечень информации, которая открыта для третьих лиц.
На сторону сделки купли-продажи жилого помещения - юридическое лицо, устав или законодательство РФ может наложить ограничение на покупку и отчуждение недвижимого имущества. Как правило, продажа дорогостоящей
недвижимости представляет собой крупную сделку, чтобы совершить которую продавец - акционерное общество - должен следовать требованиям акционерного законодательства к подобным сделкам. Так, под крупной сделкой понимают сделку или ряд взаимосвязанных сделок, которые связанны с покупкой, отчуждением или возможностью отчуждения обществом косвенно либо прямо имущества, чья стоимость равна 25% и выше балансовой стоимости активов общества, которая определена по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю дату отчета, исключая сделки, совершаемые в ходе стандартной хозяйственной деятельности общества, сделки, которые связаны с размещением через подписку (реализацию) обыкновенных акций общества, и сделок, которые связаны с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.
Как следует из п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах»23, решение по одобрению крупной сделки, предметом которой выступает имущество, чья стоимость равняется от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, принимают все члены совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не берутся во внимание голоса бывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Но как гласит п. 3 этой статьи, решение по одобрению крупной сделки, предметом которой выступает имущество, чья стоимость выше 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается на общем собрании акционеров большинством голосов(от 75%) акционеров - владельцев голосующих акций, которые принимают участие в общем собрании акционеров.
Если продавцом является муниципальное или государственное унитарное предприятие, которое обладает правом хозяйственного ведения (в случае с казенным предприятием - правом оперативного управления), оно не обладает правом продажи недвижимого имущества в отсутствие соглашения собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ).
Муниципальное или государственное унитарное предприятие, владеющее имуществом на правах хозяйственного ведения, в соответствии со ст. 294 ГК РФ, пользуется, владеет и распоряжается данным имуществом в границах, которые определяются согласно ГК РФ. Право хозяйственного ведения имуществом представляет собой вещное право, производное от права муниципальной или права государственной собственности на это имущество. Входящие в его состав права пользования, владения и распоряжения, по своему названию идентичны соответствующим правам, которые принадлежат собственнику, но обладают другими, более узкими по заложенным в них возможностям, юридическим значением по сравнению с правомочиями собственника. Допустим, исходя из п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не имеет право на продажу принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, сдачу его в залог или аренду, внесение в виде вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ или на другие пути распоряжения данным имуществом в отсутствие согласия собственника.
Казенное учреждение и предприятия, за которыми закреплено имущество на правах оперативного управления, пользуются, владеют и распоряжаются данным имуществом в рамках, установленных в законе, согласно целей своей деятельности, заданий собственника данного имущества и назначения данного имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).
Право оперативного управления имуществом представляет собой производное от права собственности на это имущество. Оно включает права пользования, владения. Заключенные в обозначенных правах возможности, которые есть у обладателя прав оперативного управления, более ограничены в сравнении с возможностями, которые имеющиеся у обладателя прав хозяйственного ведения. Эти ограничения устанавливает не только закон, но они также находятся в зависимости от целей деятельности обладателя права оперативного управления, назначения имущества и заданий собственника. ГК РФ вводятся некоторые отличия и в перечне прав распоряжения имуществом, которое
закреплено за казенным предприятием (ст. 297 ГК РФ) и учреждением (ст. 298 ГК РФ).
Так, в соответствии с п. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие имеет право отчуждать или другим способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом только по согласию собственника данного имущества.
Учреждения же имеют право отчуждать лишь недвижимое имущество, купленное за счет прибыли от разрешенной уставом деятельности и учитываемую на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Проданное муниципальными или государственными предприятиями и учреждениями недвижимое имущество одновременно и покидает сферу хозяйственного ведения (соответственно, оперативное управление), и перестает быть государственной (муниципальной) собственностью или частной собственностью, если учредителем учреждения выступает частный собственник.
То же имеет место, если данные субъекты являются покупателями, то есть одновременно сменяется собственник и возникает право хозяйственного ведения (право оперативного управления). Таким образом, под государственную регистрацию одновременно подпадает и переход права собственности, и появление других вещных прав (оперативного управления, хозяйственного ведения).
Сделки, связанные с отчуждением закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества иным лицам, напрямую участвующего в процессе производства предприятия, вызывающее невозможность использования имущества собственника в соответствии с целевым назначением, судебной практикой признаются недействительными по основаниям, которые предусмотрены в ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, которая не соответствует закону или другим правовым актам), вне зависимости от того, совершены они по согласию собственника (или уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием.
В гражданском законодательстве РФ не содержится каких-либо общих ограничений касательно потенциальных покупателей недвижимости.
Специальное законодательство предусматривает установление специальных норм, которые касаются покупателей жилых помещений.
Также есть особые нормы, которые одновременно касаются и покупателей, и продавцов недвижимости. К примеру, для заключения сделки одним из супругов, связанной с распоряжением недвижимостью, и сделки, для которых необходимо нотариальное удостоверение и(или) регистрации в порядке, предусмотренном законом, требуется согласие другого супруга, обязательно нотариально заверенное. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение обозначенной сделки получено не было, наделен правом требовать признания сделки в судебном порядке недействительной, течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении этой сделки (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса РФ; п. 2 ст. 181 ГК РФ)24.
2.2 Существенные условия договора купли-продажи жилых помещений
Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются предмет договора, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.
1) Предмет
Согласно части 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенным условием любого гражданско-правового договора представляет собой его предмет. Предметом договора в нашем случае выступает жилое помещение. Именно предмет договора представляет собой тот отличительный признак, который дал возможность выделить этот вид договора купли-продажи.
Как было сказано ранее, статья 15 ЖК РФ дает определение жилого помещения, под ним понимается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодно для перманентного проживания граждан
(находится в соответствии с принятыми техническими и санитарными нормами и правилами, иными другими условиями законодательства).
Статьей 558 ГК РФ жилыми помещениями называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, а в ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям также относят квартира, часть квартиры, жилой дом, часть жилого дома и комната.
Жилой дом - это индивидуально-определенное здание, включающее комнаты, и помещения вспомогательного типа, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и прочих потребностей, которые связаны с их проживанием в подобном здании.
Квартирой признают обособленное структурно помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает возможность непосредственного доступа к помещениям общего пользования в подобном доме и состоит из одной или ряда комнат, а также помещений вспомогательного типа, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и прочих потребностей, которые связаны с их проживанием в подобном обособленном помещении.
Комнатой признают часть квартиры или жилого дома, предназначенную для использования в виде места непосредственного проживания граждан в квартире или жилом доме.
Собственник жилого помещения наделен правом в порядке, который установлен в законодательстве, пользоваться, владеть и распоряжаться им, в том числе заниматься продажей недвижимости, если при этом нет нарушения действующих норм, жилищных, иных прав и свобод прочих граждан, а также общественных интересов.
В случае отчуждения жилого дома с хозяйственными постройками появляется вопрос: представляют ли они собой часть жилого дома или это отдельно стоящие объекты недвижимости, чью продажу необходимо осуществлять в соответствии с отдельным договором купли-продажи.
Согласно статье 134 ГК РФ, если разнородными вещами образуется единое целое, подразумевающее пользование ими по общему назначению, они
рассматриваются в качестве одной вещи (сложной вещи). Действие сделки, которая заключена касательно сложной вещи, распространяется на все составные части, в том случае, если договор не предусматривает иное.
Нормы установления предмета договора купли-продажи жилищного помещения в отношении общих норм по продаже недвижимости подробно разобраны в ст. 554 ГК РФ. Договором купли-продажи жилой недвижимости должно быть четко определенно, какое конкретно жилищное помещение (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры, комната) подлежит передаче покупателю в соответствии с договором, в том числе данные, которые определяют месторасположение жилого помещения. В случае отсутствия таких данных в договоре условие о жилом помещении, которое подлежит передаче, считают не согласованным сторонами, а обозначенный договор не считают заключенным. Сведения, которые определяют местонахождение устанавливаются исходя из данных, которые указывают расположение жилого помещения на определенном участке земли или в составе другого недвижимого имущества.
Устанавливая предмет договора купли-продажи жилого помещения, также следует отдельно заострить внимание на самовольные постройки жилого помещения, выступающие в качестве предмета этого договора.
Ст. 222 ГК РФ дает определение самовольным постройкам, которая представляет собой жилой дом, иное сооружение, строение или прочее недвижимое имущество, которое возведено на земельном участке, не отведенном для таких целей в порядке, установленном в законом и других правовых актах, или создано без получения на это требуемых разрешений или со значительными нарушениями строительных и градостроительных правил и норм.
Лицо, которое возвело самовольную постройку, не получает на нее право собственности и не имеет права распоряжаться постройкой - дарить, продавать, сдавать в аренду, совершать иные сделки.
Иначе говоря, самовольная постройка согласно императивному указанию закона исключена из оборота гражданских правоотношений и не может быть подвергнута государственной регистрации, в том числе и в качестве объекта
незаконченного строительства. Следовательно, сделки с обозначенными объектами являются ничтожными (ст. 168, ст. 169 ГК РФ). Самовольное сооружение должно быть снесено осуществившим ее лицом либо за его счет, помимо случаев, которые предусмотрены в п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Наибольшей дискуссионностью обладает вопрос, касающийся возможности заключения договора купли-продажи не завершенного жилого объекта. Может ли подобный объект рассматриваться в статусе объекта недвижимости и, данным образом, может ли он являться предметом договора купли-продажи, и требует ли регистрации переход прав собственности?
Арбитражная практика дает позитивный ответ на данные вопросы. Данную позицию арбитражного Суда РФ обосновывалась такими доводами: во-первых, этому объекту присущи свойства, наличествующие у объектов недвижимости по причине неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного урона его назначению, во- вторых, гражданским законодательством не устанавливаются какие-либо ограничения касательно покупки и перехода прав на объекты, которые не завершены строительством. Выводы арбитражного Суда РФ дают возможность вовлечения в гражданский оборот не завершенных строительством объектов, но в то же время они на первый взгляд находятся в противоречии со ст. 219 ГК, которой возникновение прав собственности на вновь создаваемые объекты недвижимости связывается с моментом государственной регистрации. Хотя ст. 219 ГК и сформулирована императивно, ее толкование в сочетании с п. 2 ст. 8 ГК дает возможность говорить о потенциальных исключениях из общей нормы, что и сделано в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».25 Согласно п. 1 ст. 40 данного ФЗ государственная регистрация прав, на объект незавершенного строительства производится в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с
Подобные документы
Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение жилых помещений. Государственная регистрация сделок жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 08.10.2003Понятие сделки. Условия действительности сделок. Купля-продажа жилых помещений. Субъекты, объекты купли-продажи. Правовое регулирование. Обмен жилых помещений. Дарение. Государственная регистрация сделок и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [66,8 K], добавлен 28.03.2003Характеристика сделки в гражданском праве: условия ее действительности и государственная регистрация. Содержание, основные участники и правовое регулирование соглашения купли-продажи недвижимости. Особенности и стороны договора дарения недвижимости.
дипломная работа [72,3 K], добавлен 07.07.2011Сделки с недвижимостью по современному российскому гражданскому праву. Форма договора по сделкам с недвижимостью, государственная регистрация перехода права собственности на него. Современные махинации и преступления при заключении сделок с недвижимостью.
курсовая работа [51,9 K], добавлен 23.01.2012Понятие, определение сделки, условия действительности и недействительности. Купля-продажа жилых помещений, субъекты, объекты и правовое регулирование. Обмен и дарение. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения.
дипломная работа [133,2 K], добавлен 16.01.2015Жилые помещения как объекты гражданско-правовых сделок. Понятие, признаки и нормативная база договора купли-продажи жилых помещений. Основные участники договора купли-продажи жилья, их права и обязанности. Условия действительности данного договора.
курсовая работа [62,6 K], добавлен 27.08.2012Понятие договора купли-продажи жилого помещения, его существенные условия, предмет и цена, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. Виды договоров купли-продажи, процедура его заключения, форма и порядок государственной регистрации.
дипломная работа [90,0 K], добавлен 18.11.2010Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом в гражданском праве, государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Условия возникновения права собственности на имущество, приобретенное от неуправомоченного лица.
дипломная работа [111,5 K], добавлен 24.07.2010Рассмотрение понятия, назначения, целей, функций, принципов и правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью. Ознакомление с особенностями совершения сделок с недвижимым имуществом; порядок их государственной регистрации.
дипломная работа [73,5 K], добавлен 28.12.2011Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. Особенности. Правовое регулирование. Стороны. Права покупателя недвижимости на земельный участок. Порядок исполнения. Государственная регистрация. Договор купли-продажи жилых помещений.
дипломная работа [63,3 K], добавлен 02.11.2003
