Правовое регулирование предоставления земельных участков с торгов (конкурсов, аукционов)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ

ФГБОУ ВО «Бурятская государственная сельскохозяйственная академия имени В.Р. Филиппова»

Институт землеустройства, кадастров и мелиорации

Кафедра «Кадастры и право»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Правовое обеспечение землеустройства и кадастров»

на тему: «Правовое регулирование предоставления земельных участков с торгов (конкурсов, аукционов)»

Направление: 21.03.02 Землеустройство и кадастры

Направленность (профиль) «Кадастр недвижимости»

Обучающийся: группы 6402 Цыденова Б.Л.

Проверил: доцент Куклина Е.Э.

Улан-Удэ, 2019



ВВЕДЕНИЕ

Земля имеет особую социальную значимость, прежде всего, как природный ресурс, как территория и как недвижимость, непрерывно воспроизводящая материальные блага и выполняющая ряд других жизненных важных функций. Она является необходимым материальным условием существования человека и всякого процесса производства. Поэтому выбор правильного пути решения земельного вопроса, развития и становление системы эффективного землепользования и землеустройства особенно важен для России.

Оборот земельных участков и сделки с ними (купля, продажа, аренда, залог, наследование, дарение) становятся важным базовым элементом функционированию государства в целом. Заключение сделок по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности или права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляется при проведении торгов, аукционов.

Земельные торги - торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что в настоящее время заключение сделок с земельными участками, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется по результатам торгов, наиболее распространенными сделками являются купля-продажа и аренда земельных участков.

Цель работы: подробное изучение правового регулирования предоставления земельных участков с торгов (конкурсов, аукционов).

Для достижения этой цели в работе были поставлены следующие задачи:

- изучить нормативно-правовую основу регулирования предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- рассмотреть формирование земельных участков для целей проведения торгов по предоставлению земельных участков;

- ознакомиться с предоставлением земельных участков в аренду.

Объектом исследования является отношения, возникающие в связи с арендой земельных участков в Еравнинском районе Республики Бурятия.

договор аренда земельный участок



РАЗДЕЛ 1. НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ ОСНОВА РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Предоставление земли от государства следует рассматривать как один из сложных процессов, во время которого государственное имущество, представленное одним из ключевых ресурсов, передается для достижения каких-то целей физическому или юридическому лицу.

Предоставление земельных участков государством может осуществляться по-разному. Все зависит от категорий граждан и тех целей, для которых земля нужна.

Весь процесс передачи оформляется специальным документом -договором предоставления земельного участка, в содержании которого фиксируется, для каких целей, на каких условиях и на какой срок этот участок будет предоставлен пользователю. В том случае, если участок предоставляется на ограниченный срок с условием возможного расторжения, в тексте договора о предоставлении такого участка обязательно указываются условия, на которых договор может быть расторгнут раньше времени, а также те условия, соблюдение которых поможет получить землю в собственность.

1.1 Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие общие положения аренды предоставления земельных участков

Вопросы аренды земли регламентируются Гражданским кодексом (гл. 34). Порядок же передачи участка в аренду устанавливает земельное право (ст. 22).

Для правового обеспечения развития земельных отношений на территории Республики Бурятия создана нормативная правовая база по регулированию арендных отношений на землю. Такие отношения регулируются: Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, в пределах компетенции субъекта РФ - Законом Республики Бурятия от 30.12.2003 № 601-III «О земле».

При передаче земли в аренду между сторонами заключается договор. Если в нём прописан срок, на который участок предоставляется в пользование, то такой договор называется срочным. Если же срок не оговорен, то земля предоставляется в бессрочное пользование.

Если срок аренды, зафиксированный в договоре, превышает 1 год, то такая сделка должна быть зарегистрирована в органе регистрации прав. В противном случае она будет признана недействительной.

Аренда земельного участка по ГК РФ представляет собой передачу земли во временное пользование на основании договора какой-либо стороне с установлением определённой арендной платы.

В случае, когда владельцем земли выступает государство или какой-нибудь муниципальный орган, величина арендной платы и правила её расчета устанавливаются соответствующими органами. В других ситуациях размер вознаграждения, которое будет получать арендодатель, устанавливается на основании обоюдного соглашения.

В договоре в обязательном порядке должен быть указан объект, передаваемый в аренду. Иначе такой документ считается недействительным.

Полученная в аренду земля должна быть использована арендатором только в целях, для которых она предназначается по закону (так, земля под сельскохозяйственное назначение не может использоваться в других целях), а также в целях, прописанных в договоре. В противном случае арендодатель может расторгнуть договор с требованием компенсировать все убытки, связанные с ненадлежащим использованием участка.

Все преимущества от пользования земли (плоды сельскохозяйственной деятельности, доход от промышленного производства на территории участка и т.д.) во время срока действия договора аренды получает исключительно арендатор, если нет каких-либо иных оговорок в оформленном договоре.

Передать участок в аренду может как непосредственно его владелец, так и лицо им уполномоченное. Таким образом, также допускается субаренда земли.

Письменная форма договора аренды обязательна, если период аренды будет превышать один год. Если в дальнейшем со стороны арендатора будет выкуп участка, то договор аренды должен быть составлен в форме, соответствующей договору купли-продажи.

При заключении договора аренды на неопределённый срок стороны могут в любой момент его расторгнуть. Для этого инициатор должен предупредить другую сторону об этом намерении как минимум за 90 дней.

Когда как срок завершения аренды в договоре можно не указывать, момент передачи земли в пользование в документе должен быть прописан обязательно.

Как правило, при передаче участка в аренду в пользование передаются также все объекты, на нём расположенные. Но стороны могут оговорить и собственные условия. Вся сопутствующая техническая документация на участок также передаётся арендатору.

В случае, если владелец земли не передал арендатору собственность в установленные договором сроки, то последний вправе потребовать от собственника возмещения убытков, связанных с неполученным доходом, либо ходатайствовать о расторжении договора с покрытием соответствующих затрат ввиду неисполнения обязательств.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 615) передача участка в субаренду, в бессрочное пользование третьему лицу либо передача арендного права в залог возможны только с согласия арендодателя. То же самое прописывается в ст. 22 ЗК.

В п. 9 статьи 615 Гражданского кодекса указывается, что в случае передачи в субаренду участка, принадлежащего государственным либо муниципальным учреждениям, при сроке аренды свыше 5-ти лет согласие соответствующего органа получать не нужно - достаточно лишь направить уведомление. Также нет необходимости заключать новое соглашение об аренде.

Если срок аренды, прописанный в договоре, составляет менее пяти лет, судебная практика в отношении того, считать приоритетом гражданское законодательство либо Земельный кодекс, в спорных ситуациях неоднозначная.

При этом выводы судебных органов Российской Федерации в 2019 году подтверждают наличие имеющихся противоречий в вышеупомянутых нормативных актах. Чтобы не столкнуться с такой ситуацией, все нюансы передачи участка в субаренду следует в деталях прописать в договоре.

При получении в аренду участка арендатор должен быть извещён о возможном наличии прав третьих лиц на имущество. Если этого не было сделано перед заключением договора либо эти моменты не упоминаются в документе, то арендатор имеет право расторгнуть заключённую сделку.

Аренда земельного участка по ГК РФ предполагает своевременное внесение арендной платы арендатором - в сроки и порядке, оговорённых в договоре. В случае, если данные аспекты не зафиксированы письменно, исполнение финансовых обязательств производится в соответствии с общепринятыми правилами, характерными для подобных сделок.

Арендная плата может иметь следующие виды:

- фиксированные периодические платежи;

- единовременный взнос за весь срок аренды;

- доля от дохода либо продукции, получаемой от использования земли;

- в виде обязанности по оказанию каких-либо услуг со стороны арендатора;

- в форме предоставления какого-либо другого имущества в аренду или собственность;

- путём наложения обязанностей на арендатора по благоустройству и видоизменению участка и имеющихся на нём сооружений.

Размер арендной платы может меняться на протяжении действия договора, если это оговорено в документе. В противном случае такое изменение может вступать в действие только по взаимному согласию, но оно должно производиться не чаще одного раза в течение 12 месяцев.

При ухудшении характеристик земельного участка по сравнению с теми, которые были заявлены на момент подписания договора, а также при несоответствии состояния объекта оговорённым условиям арендатор может потребовать снижения величины ренты. В случае, если обо всех недостатках участка арендодатель упомянул заранее, то он снимает с себя ответственность за их наличие.

Если арендатор нарушает сроки оплаты ренты, то владелец земельного участка либо правомочный его пользователь вправе потребовать внести плату заранее, но она не должна превышать величину двух регулярных платежей.

Все расходы, связанные с содержанием участка, а также сооружений, находящихся на нём, как правило, возлагаются на арендодателя, если иное не предусмотрено заключённым договором.

В договоре могут предусматриваться сроки и характер работ, осуществляемых в процессе проведения капитального ремонта строений, расположенных на земельном участке.

В случае, если арендодатель не выполняет обязанности по содержанию участка, оговорённые в договоре, арендатор имеет право затребовать следующие альтернативные варианты покрытия расходов:

- взыскать затраты на содержание либо ремонт, понесённые арендатором;

- вычесть стоимость работ из арендной платы;

- требовать уменьшения арендных платежей.

Если арендодатель не согласен ни с одним из вышеперечисленных вариантов, арендатор вправе потребовать расторжения договора с компенсацией всех убытков.

Отдельных комментариев заслуживает передача прав на земельный участок при нахождении на нём построек и сооружений.

Согласно Гражданскому кодексу (ст. 652) при заключении договора об аренде здания одновременно передаются и права на пользование земли, на которой оно находится. Это связано с тем, что пользование сооружением невозможно, не используя участок, который к нему относится, так как на данном участке могут располагаться пути подъезда, вспомогательные постройки и т. д.

Иными словами, даже если в договоре не упомянута сопутствующая передача в аренду земли, на которой находится здание, подразумевается, что и то, и другое предоставляется в пользование на срок, указанный в договоре, одновременно.

В случае если участок не принадлежит арендодателю, то он может быть передан в аренду без согласия землевладельца только в случае, если не нарушается закон об использовании данной земли и не нарушаются условия договора с собственником участка.

В случае если аренда участка осуществляется у государственного либо муниципального органа, то по окончании срока аренды первоочередное право на заключение нового договора имеет арендатор, срок договора с которым только что истёк, при условии, что он исполнял все свои обязательства надлежащим образом. Если арендатор не заинтересован в дальнейшем использовании участка, то права на аренду могут быть проданы.

За реализацию прав в этом случае будет отвечать уполномоченный орган - либо орган исполнительной власти, либо местного самоуправления. Передача прав на заключение договора об аренде производится по результатам аукциона либо конкурса.

Торги могут быть организованы как самим землевладельцем, так и действующей от его лица организацией. В последнем случае необходимо заключение соответствующего договора о предоставлении услуг.

При проведении аукциона должны соблюдаться следующие правила:

- торги должны быть открытыми (при этом подача предложений со стороны участников может осуществлять как в открытой, так и закрытой форме);

- необходимо поставить первоначальные условия - минимальную сумму договора и величину задатка;

- при проведении мероприятия должны соблюдаться нормы ГК (статьи 447-448) и земельного права (статья 38).

1.2 Нормы Земельного кодекса, регламентирующие общие положения предоставления земельных участков

Процедура предоставления земли государством или администрацией регулируется целым рядом нормативных актов, ключевым из которых является Земельный Кодекс Российской Федерации. В этом нормативном акте вопросам предоставления земли посвящена глава 5.1.

Глава 5.1. Земельного Кодекса выделяет четыре варианта предоставления земли от государства в лице его субъектов или муниципальных образований. Если земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности, они могут предоставляться следующими способами в пользование и владение физическим или юридическим лицам:

1. продажа (путём проведения публичных торгов или без таковых через реализацию права преимущественного выкупа у предоставляющего землю органа власти);

2. аренда (договор на её заключение также происходит через торги или без них, если речь идёт о продлении ранее заключённого договора);

3. постоянное бессрочное пользование (с установлением платы за пользование участком или без таковой);

4. безвозмездное срочное пользование.

Виды предоставления земель и то, на каких правах участки распределяются между претендентами, в современном законодательстве не считается одним и тем же, так как это две разные юридические категории. Если виды предоставления земли могут между собой различаться, то права, на которых участки могут быть распределены между претендентами на них, всегда делятся только на два вида:

1. право собственности, когда надел полностью передается во владение и распоряжение лицу, подавшему прошение о наделении его землей;

2. право пользования участком. Такое право подразумевает возможности использовать участок по своему усмотрению, но без передачи пользователю в собственность до исполнения последним определенных условий, установленных государством в рамках своих нормативных актов.

Из права пользования (к которому относится и аренда, и постоянное бессрочное пользование, и безвозмездное срочное) может возникнуть право собственности, если пользователь выполнил все условия, установленные государством.

Все предоставляемые участки должны отвечать определенному перечню требований, установленному в соответствии с действующим законодательством.

Администрация муниципальногою оюбраюзоюваюния «Еравнинский район»ю в лицею Комитета по инфраструктуре Аюдминистраюции муниципальногою образования «юЕравнинский район» Реюспублики Бурятияю упоюлноюмоючеюнноюгою наю упраювлеюниею и раюспоюряжеюниею зеюмеюльными учаюсткаюми и иноюй неюдвижимоюстью наю теюрритоюрии МО «Еравнинский район» Реюспублики Бурятияю, оюбеюспеючиваюеют преюдоюстаювлеюниею зеюмеюльных учаюсткоюв для раюзличных цеюлеюй наю принципаюх эффеюктивноюсти, спраювеюдливоюсти, публичноюсти, оюткрытоюсти и проюзраючноюсти проюцеюдур преюдоюстаювлеюния таюких зеюмеюльных учаюсткоюв.

Для пеюреюоюфоюрмлеюния праюв наю зеюмеюльныею учаюстки, наюхоюдящиеюся в гоюсудаюрствеюнноюй или муниципаюльноюй союбствеюнноюсти, граюждаюнею и юридичеюскиею лицаю поюдаюют заюявлеюния в Коюмитеют по инфраструктуре «Ервнинского районаю» Реюспублики Бурятияю, в коютоюрых доюлжны быть укаюзаюны:

- испраюшиваюеюмоюею праювою наю зеюмлю;

- меюстоюпоюлоюжеюниею зеюмеюльноюгою учаюсткаю;

- кадастровый номер (при наличии).

Заюявлеюниею доюлжною быть оюфоюрмлеюною в союоютвеютствии с утвеюрждеюнноюй фоюрмоюй. К заюявлеюнию прилаюгаюются доюкумеюнты, преюдоюстаювлеюниею коютоюрых являеются оюбязаютеюльным:

- удоюстоювеюряющиею личноюсть граюждаюн или поюдтвеюрждаюющиею гоюсудаюрствеюнную реюгистраюцию юридичеюских лиц;

- свидеютеюльствою ою поюстаюноювкею наю гоюсудаюрствеюнный учеют в наюлоюгоювую инспеюкцию (для юридичеюских лиц);

- выпискаю из еюдиноюгою Гоюсудаюрствеюнноюгою реюеюстраю юридичеюских лиц; - выпискаю из еюдиноюгою Гоюсудаюрствеюнноюгою реюеюстраю индивидуаюльных преюдпринимаютеюлеюй;

- заювеюреюнную коюпию устаюваю и реюшеюниею ою наюзнаючеюнии диреюктоюраю (для юридичеюских лиц);

- доюкумеюнты, свидеютеюльствующиею праюваю наю зеюмлю (свидеютеюльствою, Гоюсудаюрствеюнный аюкт и др.);

- праювоюустаюнаювливаюющиею доюкумеюнты наю зеюмеюльный учаюстоюк;

- каюдаюстроюваюя каюртаю (плаюн) зеюмеюльноюгою учаюсткаю (в случаюею еюею оютсутствия проюеюкт граюниц зеюмеюльноюгою учаюсткаю);

- извеющеюниею оюб оютсутствии заюписи реюгистраюции праюв заю пеюриоюд с 01.10.1998 из Упраювлеюния Роюсреюеюстраю пою Реюспубликею Бурятияю;

- ноютаюриаюльною удоюстоювеюреюннаюя доювеюреюнноюсть (для лиц, деюйствующих оют имеюни заюинтеюреюсоюваюнноюгою лицаю).

Коюмитеют по инфраструктуре «Еравнинского районаю» Реюспублики Бурятия в двухнеюдеюльный сроюк с моюмеюнтаю поюдаючи заюявлеюния принимаюеют реюшеюниею ою преюдоюстаювлеюнии зеюмеюльноюгою учаюсткаю в союбствеюнноюсть заю плаюту или беюсплаютною, либою ою пеюреюдаючею в аюреюнду зеюмеюльноюгою учаюсткаю путеюм проювеюдеюния тоюргоюв или аюукциоюнаю, либою оюб оюткаюзею с письмеюнным извеющеюниеюм заюявитеюля в сеюмиднеювный сроюк сою дня принятия реюшеюния. Реюшеюния оюб оюткаюзею в преюдоюстаювлеюнии зеюмеюльноюгою учаюсткаю моюгут быть приняты в случаюях:

- оютсутствия укаюзаюнных вышею доюкумеюнтоюв;

- в иных случаюях, преюдусмоютреюнных деюйствующим заюкоюноюдаютеюльствоюм РФ.

Доюгоювоюр купли-проюдаюжи или аюреюнды зеюмеюльноюгою учаюсткаю заюключаюеются Коюмитеютоюм в меюсячный сроюк поюслею принятия реюшеюния ою преюдоюстаювлеюнии зеюмеюльноюгою учаюсткаю. В случаюею оютсутствия каюдаюстроювоюй каюрты (плаюнаю) зеюмеюльноюгою учаюсткаю заюинтеюреюсоюваюнноюею лицою моюжеют оюбраютиться в Коюмитеют с заюявлеюниеюм оюб оюбеюспеючеюнии изгоютоювлеюния схеюмы раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю и еюгою утвеюрждеюнии.

Коюмитеют поюручаюеют изгоютоювлеюниею Схеюмы раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю союоютвеютствующеюй зеюмлеюустроюитеюльноюй оюргаюнизаюции и еюгою утвеюрждеюниею в меюсячный сроюк с моюмеюнтаю поюдаючи заюявлеюния. Далее схеюмаю раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю оюфоюрмляеются и союглаюсоювываюеются в союоютвеютствии с деюйствующим поюстаюноювлеюниеюм Аюдминистраюции муниципаюльноюгою образованияю. Поюслею сдаючи и утвеюрждеюния схеюмы раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю Коюмитеютоюм оюдин экзеюмпляр схеюмы раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю оюстаюеются в аюрхивею Коюмитеютаю, оюстаюльныею экзеюмпляры схеюмы раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю выдаюются личною заюявитеюлю - заюинтеюреюсоюваюнноюму в изгоютоювлеюнии схеюмы раюспоюлоюжеюния зеюмеюльноюгою учаюсткаю лицу при преюдъявлеюнии им доюкумеюнтаю, удоюстоювеюряющеюгою еюгою личноюсть. Государственный и административный регламент предоставления земельных участков различных форм собственности (федеральная, региональная или муниципальная земля) определен в статьях 39.9-39.20 Земельного Кодекса РФ. Так, с заявлением на получение земли из федеральной собственности просителю необходимо обращаться в федеральные органы исполнительной власти путем направления соответствующего заявления на имя руководителя такого органа. Если речь идет о региональной собственности (то есть собственности субъекта федерации), то обращение направляется в исполнительные органы субъекта (заявление пишется также на имя руководителя). В том случае, если земля находится в муниципальной собственности, то заявление должно направляться в соответствующий орган муниципалитета. Весь алгоритм, независимо от того, к какому уровню имущества относится участок, состоит из аналогичных шагов и включает в себя следующие этапы:

1) подбор участка (можно найти через публичную кадастровую карту или имеющиеся объявления);

2) первичное заявление о возможности предоставления участка просителю;

3) подготовка кадастровых документов на участок;

4) основное заявление;

5) получение извещения о предоставлении земельного участка;

6) проведение торгов или вынесение постановления руководителя органа о наделении просителя землей (если можно и нужно обойтись без торгов);

7) получение документа о праве собственности или о праве пользования участком и регистрация перехода такого права.

Этот алгоритм универсален для получения участка любым способом, будь то оформление в собственность, заключение договора аренды, постоянного бессрочного пользования или безвозмездного срочного пользования земельным участком. Получение земли от государства может происходить путем возникновения двух видов прав -- права собственности и права пользования. То, каким именно путём будет получен участок, определяется принадлежностью лица, получающего землю, к той или иной категории лиц, имеющих такое право. Однако, независимо от того, в чьей собственности находится земля (федеральной или муниципальной), алгоритм её получения не меняется.



РАЗДЕЛ 2. ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2.1 Земельный участок как объект земельных отношений

Земельные правоотношения охватывают любые процессы, которые в России связаны с землей и земельными участками. Они регулируют процессы управления землей, ее охраны и использования, а также определяют все права и обязанности, которые вытекают из подобных общественных отношений. Это сложный и многогранный комплекс правовых норм.

В земельных правоотношениях задействованы и физические лица, и хозяйствующие субъекты, и государственные структуры, и финансовые учреждения, и экологические организации.

Вся структура земельных правоотношений формируется из трех базовых элементов. Это содержание таких правоотношений, а также их субъекты и объекты.

Содержание - это совокупность признанных законом прав и обязанностей. Например, право на владение землей и на выполнении на ней определенных действий. Субъекты земельных правоотношений - это те, кто обладают по закону такими правами и обязанностями по отношению к земле. Объекты - это то, вокруг чего и выстраиваются все взаимоотношения и в отношении чего действуют права или обязанности.

Земельный участок - это именно объект земельных правоотношений.

В российском законодательстве земельный участок определен как некоторая строго определенная часть поверхности земли (включая почву и насаждения на ней), которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Именно такое базовое понятие используется во всех российских нормативных актах - от Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) до закона о кадастровой деятельности. Принимаемые законы, постановления и иные документы не должны противоречить данному базовому определению.

Формирование земельного участка - это результат межевания. По итогам таких действий кадастровый инженер готовит межевой план, на основании которого участок будет поставлен на государственный кадастровый учет. Официально учтенный в кадастре участок получает индивидуальный кадастровый учетный номер. Именно это и есть свидетельство легализации земельного участка в правовом поле.

Земельный участок отличается от остальных объектов земельных правоотношений тем, что именно он в основном оказывается в центре любых сделок - купли-продажи, аренды, обмена, а также используется под определенные цели (строительство, сельскохозяйственная деятельность, личное подсобное хозяйство и так далее).

Для этого необходима его индивидуализация - определение границ, схемы и места расположения, площади. Очень важными характеристиками также являются то, для какой деятельности данный участок разрешен и каково его целевое назначение. Иными словами, земельный участок должен быть обособлен - юридически, технически, физически, то есть всеми законными способами.

Недостаточно просто чисто физически (путем межевания) ограничить конкретный участок земли. Он должен быть обособлен и юридически, то есть в обязательном порядке должна быть доведена до логического заверения процедура оформления участка в органах регистрации прав.

Земельный участок может иметь статус неделимого, то есть его ни при каких обстоятельствах нельзя разделить на части/доли, каждая из которых затем приобретет статус самостоятельного земельного участка. Это правило распространяется на участки, разделить которые нельзя без утраты ими имеющегося предназначения.

Специфика этого объекта земельных отношений ещё и в том, что участок земли относится к категории недвижимого имущества. А это означает, что на него распространяются все действия, все права (в том числе и право собственности) и обязанности, которые присущи недвижимому имуществу. Именно такая многогранность земельных участков и создает клубок сложных правовых проблем.

2.2 Способы образования земельных участков

Под образованием земельного участка понимается возникновение нового земельного участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Земельный кодекс РФ регламентирует порядок образования новых участков из уже существующих, а также случаи возникновения новых участков из нераспределенных земель.

Общие основания образования новых участков можно разделить в две группы:

1) образование нового участка путем изменения физического и юридического статуса уже существующих участков;

2) образование нового участка путем формирования нового объекта недвижимого имущества из состава территорий, не обладающих признаками и свойствами земельного участка.

Исходя из указанных оснований, можно выделить основные способы образования новых участков земли:

1) раздел существующего участка на несколько новых;

2) объединение существующих участков в один новый;

3) перераспределение существующих земельных участков с образованием новых;

4) выдел из существующего участка;

5) образование нового участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При разделе, объединении или перераспределении существующих участков полностью утрачивают их физический и юридический статус, а вместо них появляются новые уникальные объекты недвижимости.

При выделе первоначальные участки сохраняют свое существование с изменением физического и юридического статуса. На вновь образованные участки сохраняются права и обременения (ограничения), установленные в отношении исходных участков, если иное не установлено условиями соглашения сторон или нормативными актами.

В процессе раздела, существующий участок земли прекращает свое существование и вместо него возникает два или более новых земельных участка. То, как именно земельный участок будет разделен, зависит от волеизъявления сторон, юридического статуса участка и его технических характеристик и свойств.

В случае раздела вновь образованные участки приобретают целевое назначение и разрешенные виды пользования ранее существовавшего участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральным законодательством.

Участок, прекративший существование при разделе, теряет свой юридический статус - его уникальный кадастровый номер подлежит удалению из сведений Единого государственного реестра недвижимости. Вновь образованным земельным участкам присваиваются новые уникальные кадастровые номера с внесением соответствующих сведений в ЕГРН.

В ряде случае земельный участок может быть неделимым, так как его раздел в натуре невозможен без изменения его назначения. Информация о невозможности раздела может включаться в градостроительный план земельного участка.

В процессе объединения несколько смежных участков образуют один новый участок. Существование смежных участков при этом прекращается.

В случае, когда происходит объединение земельных участков, принадлежащих разным правообладателям, у них возникает право общей долевой собственности на новый участок (аналогичное правило действует в отношении права общей собственности).

Вновь образованному участку присваивается уникальный кадастровый номер.

Перераспределение нескольких смежных участков влечет образование двух и более новых смежных участков, при этом исходные земельные участки перестают существовать фактически и юридически.

Право собственности на вновь образованные смежные участки возникает в соответствии с условиями соглашения собственников исходных участков.

При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков.

При перераспределении вновь образованные участки сохраняют свое целевое назначение и виды разрешенного использования.

Выдел земельной доли (долей) допускается в случаях, когда в отношении исходного участка существует право общей долевой собственности. При этом, после выдела образуются один или несколько новых участков. Исходный земельный участок сохраняет свое существование в измененных границах.

На новый участок возникает право собственности лица, подавшего заявление на выдел земельной доли. При этом его право общей долевой собственности на исходный участок прекращается.

Типичным случаем возникновения необходимости в выделе земельной доли является отсутствие согласия дольщиков по использованию общего земельного участка. При отсутствии согласия остальных дольщиков на выдел доли в натуре, заявитель имеет право требования выдела в судебном порядке. Если участок является неделимым и выдел доли в натуре невозможен, заявитель имеет право на выплату ему стоимости доли за счет остальных дольщиков.

Для выдела земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения существуют специфические особенности. В этом случае решение об образовании нового участка путем выдела в счет земельной доли принимает общее собрание участников общей долевой собственности, а если такое решение отсутствует, заявитель имеет право обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания нового участка для последующего выдела.

Размер выделяемой доли определяется в соответствие с данными правоустанавливающих документов на выделяемые доли. Площадь вновь образованного участка в таком случае может быть больше или меньше нормативной, в зависимости от физических и качественных свойств земли. Споры относительно площади вновь образованных участков решаются по соглашению дольщиков исходного участка, а при отсутствии согласия - в судебном порядке.

Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела земельных долей, находящихся в частной собственности.



РАЗДЕЛ 3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В АРЕНДУ

3.1 Понятие и форма договора аренды земельных участков

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату.

В ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.

Аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение основываются на общем принципе, закрепленном ст. 136 ГК РФ, в соответствии с которым поступления, полученные в результате использования имущества, принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором об использовании имущества. Арендодателем может быть собственник сдаваемого в аренду имущества либо управомоченное законом или собственником лицо, а арендатором - юридические лица и граждане.

Договор аренды в настоящее время - наиболее распространенный инструмент вовлечения земельных участков в оборот.

3.2 Объект и условия договора аренды земельного участка

Объектом аренды является имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств, в частности, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие, не потребляемые вещи. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключённым. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Требования к форме договора аренды являются следующими. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды, срок договора аренды, а также при рассмотрении особенностей заключения договора аренды необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора.

Предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности. Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве.

В соответствии с Гражданский кодекс Российской Федерации в случае, если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом установлены максимальные сроки данного договора. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключённый на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключённым на срок, равный предельному сроку.

Так, п. 3 ст. 9 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок аренды - сорок девять лет.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, заключается в письменной форме. При аренде имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

3.3 Стороны договора аренды земельного участка, их права и обязанности

Субъектом, передающим надел в распоряжение, к арендатору земельного участка, на основании положений статей 209, 608 ГК РФ может являться:

1) физическое или юридическое лицо;

2) орган местного самоуправления.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. Договор аренды земельного участка составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование - могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо зарегистрировать договор аренды. Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами - чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при аренде земель сельскохозяйственного назначения - принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

1) положениями договора;

2) законодательством РФ;

3) категорией и целевым предназначением земельного участка.

Если необходимо продлить договор аренды, следует за три месяца до окончания его действия обратиться к арендатору.

Отдельными положениями допустимо выделить и иные требования, которые арендатору требуется соблюдать. В их числе могут быть:

1) соблюдение санитарных, технических, противопожарных норм при проведении работ в пределах земельного участка;

2) не препятствовать администрации или иным организациям населённого пункта, вести санкционированные муниципалитетом виды работ;

3) не проводить деятельность, приводящую к порче плодородного слоя почвы или экологии окружающего контекста.

По усмотрению сторон могут вноситься любые пункты, предусматривающие санкционирование одних действий и запрещающих те виды деятельности, которые представляются недопустимыми с точки зрения контрагентов.

Основной обязанностью лица, отчуждающего право пользования земельным участком, является сам факт передачи земельного имущества. Он должен предоставить свободу беспрепятственного использования участка.

После передачи земли, часть прав сохраняется за ним как за собственником, допуская контроль над действиями лиц, пользующимися наделом. Он может входить на территорию, использующуюся по соглашению найма, курируя деятельность и выявляя нарушения. Для того, чтобы стороны, осуществившие переход прав не испытывали дискомфорта от нерегламентированных проверок, целесообразно установить сроки, допустимые для посещений собственником.

При не исполнении установленных обязанностей, сторонам вменяется ответственность, которая допускает штрафные и иные санкции, вплоть до досрочного расторжения договора аренды и прекращения права пользования. Оно допускается:

1) по взаимному согласию;

2) односторонним решением;

3) в порядке судебного производства.

Целесообразно сформулировать положения, в которых определяются критерии применения тех или иных форм ответственности, соразмерных допущенным нарушениям.

Так как наём земельного участка допускает ограниченные права на распоряжение недвижимостью, лицо, получившее право пользования не может проводить действия, допустимые только для собственника.

В частности, недопустимо без согласия собственника:

1) переоформлять надел на своё имя;

2) выставлять его на торги;

3) обменивать на что-либо;

4) дарить третьим лицам;

5) сдавать в субаренду и оформлять переуступку права аренды третьим лицам.

Кроме запрета на проведение самостоятельно гражданско-правых сделок, не допускаются действия, противоречащие закону.

В их числе те, которые допускают нарушение имущественных прав собственника или снижают стоимость объекта в результате:

- не надлежащего ухода;

- применения ядохимикатов;

- нарушения санитарных норм и противопожарной безопасности.

При обнаружении совершения недопустимых действий и недобросовестного отношения арендатора к земельной собственности, помимо расторжения договора допускается судебное взыскание материального ущерба.

Все положения, которые требуется соблюдать сторонам при совместном владении земельным участком, определяются взаимно. Лица, определившие правила взаимодействия не могут выходить за рамки установленных правил.

Договор аренды заключается:

1. на неопределенный срок;

2. на определенный срок менее года;

3. на определенный срок - на год и более.

По правилам, установленным Гражданским кодексом, государственная регистрация необходима для тех договоров аренды, которые заключены между арендатором и арендодателем на срок не менее года. Следовательно, в первых двух случаях государственная регистрация договора не нужна.

В последнем же случае договор будет считаться заключенным и повлечет возникновение определенных правоотношений между сторонами соглашения лишь с момента регистрации. В том случае, если обязательное условие о государственной регистрации не будет соблюдено, сделка будет считаться ничтожной, а сам договор аренды - недействительным.

Вместе с тем, если арендатор или арендодатель уклоняются от государственной регистрации соответствующего договора, другая сторона соглашения имеет право в судебном порядке потребовать обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать данный договор.

Стороны регистрируемого договора аренды должны представить в орган регистрации прав определенный перечень документов:

1. заявление о регистрации соглашения;

2. договор аренды, составленный и оформленный с соблюдением всех обязательных требований законодательства. Договор передается в орган в двух (или более) оригинальных экземплярах. Чаще всего требуется предоставить подлинник договора аренды в трех экземплярах. Два экземпляра возвращаются после государственной регистрации сторонам договора аренды (по одному каждой из сторон), а один подлинный экземпляр остается в органе регистрации для помещения в дело с правоустанавливающей документацией;

3. для физических лиц, выступающих сторонами договора аренды - общегражданский паспорт или другое удостоверение личности. Если одной (или обеими) стороной договора аренды нежилого помещения является индивидуальный предприниматель, он должен предъявить в регистрационном органе удостоверение личности и свидетельство, подтверждающее его регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Для юридических лиц, являющихся арендатором и (или) арендодателем нежилого помещения нужно представить для регистрации:

- учредительные документы;

- документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);

- приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;

- свидетельство о государственной регистрации организации.

Если от имени арендатора или арендодателя при заключении договора аренды нежилого помещения или его регистрации выступает доверенное лицо, нужна нотариально заверенная доверенность для подтверждения полномочий этого лица.

4. квитанция, подтверждающая оплату пошлины в размере, установленном законодательством.

3.4 Прекращение договора аренды земельного участка

Помимо заключения договора о сдаче в аренду стоит знать и про процесс его расторжения. Важно знать, что влечет за собой расторжение договора аренды земельного участка, и на какие особенности стоит обращать внимание обеим сторонам.

При заключении данного документа прописываются все обязанности участвующих сторон и все нюансы аренды. Там же должны быть указаны особенности досрочного расторжения такого документа.

Регулирование вопросов связанных со сдачей участков земли в аренду происходит в соответствии со ст. 606 ГК РФ и Земельным Кодексом России. Законодательные основания, которые прекращают земельное соглашение между сторонами, перечислены в ст. 46 Земельного Кодекса РФ:

* нахождение конкретного участка земли в разы хуже, чем заявлено во время заключения соглашения;

* плата за аренду участка не поступает в обозначенный срок;

* нарушение или пренебрежение отдельными прописанными пунктами договора;

* применение земельного надела не по целевому предназначению;

* передача арендатором земельного участка в субаренду (действует, если такое запрещено самим договором);

* повреждение или разрушение зданий и конструкций, которые размещены на участке или же приведение самого участка в непригодность.

Разрыв отношений по договору аренды может происходить по инициативе арендатора, владельца или по обоюдному согласию.

В большинстве случаев владельцы земельных наделов выступают инициаторами расторжения заключенного ранее соглашения. Он обязан подать уведомление арендатору о завершении отношений. После этого в орган регистрации прав подается специальное заявление и действие сделки по аренде конкретного земельного участка прекращается. Такой вариант возможен при обоюдном согласии обеих сторон процесса.

Если арендатор не согласен, то выход только один - обращение в суд через подачу иска со следующим содержанием:

* информация о земельном наделе;

* описание обстоятельств, по которым участок был передан в аренду;

* указание причин, которые являются основанием для разрыва соглашения со стороны владельца земли;

* предоставление доказательств, которые подтверждают все вышеперечисленное.

В рамках действия земельного и гражданского прав допускается досрочное расторжение договора аренды участка по инициативе, поступившей от арендодателя. В частности, подобное возможно при наличии следующих обстоятельств:

· при осуществлении своих прав на временное пользование предоставленного ему на правах аренды участка земли арендатор нарушает условия договора или назначение недвижимости. Причем важно, чтобы данное нарушение происходило неоднократно, и арендатор был уведомлен о возможных последствиях своих проступков;

· в ходе землепользования арендатор существенно ухудшает имущество, делая его непригодным для использования;

· арендатор более двух раз не вносит оплату в установленные заключенным между сторонами договоре сроки;

· согласно заключенному между сторонами договору аренды капитальный ремонт относится к обязанности арендатора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, если временный пользователь не выполняет поставленную ему задачу.

Капитальный ремонт должен быть проведен в сроки, установленные договором аренды. Если же в составленном сторонами документе не содержится никаких точных сроков проведения капитального ремонта, он должен выполнять в разумные сроки.

На законодательном уровне установлено требование о том, что арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, оформленный должным образом, в одностороннем порядке и ранее истечения его срока действия только после направления временному землепользователю письменного предупреждения о необходимости исполнить возложенные на данное лицо обязательства.

Согласно требованиям, установленным не столько земельным законодательством, сколько действующим Гражданским кодексом РФ, договор аренды должен быть заключен на срок оговоренный сторонами. Образец такого договора можно найти у любого юриста или в территориальном органе исполнительной власти, уполномоченном проводить регистрации соглашений с недвижимостью.

По результатам подобного соглашения арендатор и арендодатель обязательно должны вписать в текст заключаемого договора точный срок его действия.

В отдельных случаях, когда точный срок действия договора аренды не был установлен, он считается заключенным на неопределенный срок.

При заключении договора на неопределенный срок, точный срок действия аренды не устанавливается. Соответственно, любая сторона такой сделки имеет право в любой момент расторгнуть данные отношения.