Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава I. Историко-правой анализ и состояние современной правовой базы договора купли - продажи

1.1 Историко-правовой анализ договора купли-продажи

1.2 Состояние современной законодательной базы по недвижимости

Глава II. Понятие, содержание и заключение договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Форма и содержание договора купли-продажи жилого помещения

2.2 Регистрация и исполнение договора купли-продажи жилого помещения

Глава III Основные проблемы, связанные с реализацией договора купли- продажи жилого помещения

3.1 Основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной

3.2 Споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения

3.3 Реализация жилищных прав детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность исследования - в настоящее время идет реформа российского гражданского законодательства, происходят принципиальные изменения, что выражается в принятии новых законов, в частности, федеральных законов от 03.07.2016 N 237 «О государственной кадастровой оценке» и федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Происходят изменения в гражданском кодексе, теперь законодатель в перечне объектов недвижимости выделяет жилое помещение. Все это поднимает вопрос об анализе и оценке последних изменений.

Цель исследования - указать основные признаки и содержание договора купли-продажи жилого помещения, исследовать изменения, вносимые в гражданское законодательство РФ о договоре купли-продаже жилого помещения.

Задачи исследования:

— дать историко-правовой анализ договора купли-продажи жилого помещения;

— определить понятие и содержание договора купли-продажи жилого помещения;

--проанализировать состояние современной законодательной базы по недвижимости;

— выявить возможные проблемы, которые могут возникнуть в связи с регистрацией договора купли-продажи жилого помещения;

— указать на основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной;

— рассмотреть судебные споры, связанные с куплей - продажей жилого помещения;

— рассмотреть правовые проблемы реализация жилищных прав детьми- сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения;

Объектом общественные отношения по купле-продаже жилых помещений, а также между участниками долевого строительства

Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие куплю-продажу жилого помещения, судебная практика по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, эмпирическая база.

Методами исследования исторический анализ договора купли-продажи жилого помещения, анализ нормативно-правовых актов и научной литературы, обобщение судебной практики споров по договорам купли-продажи жилого помещения.

Степень разработанности темы - теоретическая основа исследования представлена трудами следующих авторов: Шершеневич Г.Ф., Синайский В.И, Мейер Д.И., Венедиктов А.В., Флейшиц Е.А., Сергеев А.П., Суханов Е.А., Витрянский В.В., Комардина М. Н., Брагинского М.И., Чикобава Е.М.

Нормативную базу исследования составляют:

— Гражданский кодекс Российской Федерации

— Жилищный кодекс Российской Федерации

— Налоговый кодекс Российской Федерации

— Федеральный закон от 03.07.2016 N 237 «О государственной кадастровой оценке»;

— Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;

— Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»;

Работа со стоит из трех глав, введения и заключения.

В первой главе дается историко-правовой анализ договора купли-продажи, а также дается обзор состояния современной законодательной базы купли-продажи жилого помещения.

Во второй главе дается понятие, форма и раскрывается содержание договора купли-продажи жилого помещения: рассматривается такой этап купли-продажи жилого помещения как регистрация перехода права собственности с учетом последних изменений, а также перечисляются возможные проблемы, которые могут возникнуть на данном этапе.

В третьей главе рассматриваются основные проблемы, связанные с реализацией договора купли-продажи жилого помещения: перечисляются основания признания сделки недействительной, анализируются споры, возникающие при покупке и продаже обременённого помещения; рассматривается вопрос реализации жилищных прав детьми-сиротами и детьми, оставшимися без попечения родителей в контексте особенностей купли-продажи жилого помещения: в первую очередь недостаточные объемы финансирования покупки жилья для детей сирот и детей оставшихся без попечения родителей.

Положения, выносимые на защиту:

1. Анализ понятия «жилого помещения», законодательная база позволили выявить целесообразность и своевременность внесения понятия «жилого помещения» в 130 статью ГК РФ, что позволило по-новому посмотреть на его статус и кадастровую оценку.

2. В настоящий момент произошла увязка понятия жилого помещения в Жилищном Кодексе РФ и ГК РФ, вместе с тем ЖК РФ более детально дает это понятие. Одновременно с этим анализ федерального законодательства требует при продаже доли жилого помещения нотариального удостоверения сделки, что способствует уменьшению срока регистрации имущественных прав и махинаций с долями.

3. В статью 429 ГК РФ (предварительный договор) внести пункт 7: «Предварительный договор долевого участия в строительства подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом». Данная новелла нужна для того, чтобы лишить застройщика возможности прибегнуть к серой схеме, когда подобный договор заключается, а необходимая строительная документация не готова, как это требуется для договора долевого строительства.

4. Внести в 7 статью федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» пункт о наличии особой графы для сведений, содержащиеся в реестре недвижимости, приобретенного с использованием средств материнского капитала.

Данное нововведение связано с тем, что банки не оформляют собственность, приобретённую путем ипотечного кредитования за счет средств материнского капитала, на малолетних детей. В результате дети, вырастая, не могут получить свои доли, и требуется дальнейшее обращение в суд для их выделения.

5. Часть 8 статьи 8 Федеральный закона от 21.12.1996 N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»: «дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам субъекта Российской Федерации».

Изложить в следующей редакции: «дополнительные гарантии прав детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на имущество и жилое помещение относятся к расходным обязательствам Российской Федерации»

Глава I. Историко-правой анализ и состояние современной правовой базы договора купли - продажи жилой недвижимости в России

1.1 Историко-правовой анализ договора купли-продажи жилой недвижимости в России

История развития договора купли-продажи жилой недвижимости в России насчитывает не одну сотню лет. Первыми прообразами жилой недвижимости на Руси были имения: вотчина и поместье. Имения представляли собой земельный надел с постройками или без таковых, предназначенный для проживания, ведения хозяйства, получения дохода и т. п. В 14-15 вв. вотчина давалась служилым людям на основании жалованных грамот князя, передавалась по наследству и не была связана со службой одному князю. Поместье зародилось в эпоху царя Ивана III. Поместье являлось условным земельным владением в России конца XV - начала XVIII вв.; предоставлялось государством за несение военной и государственной службы и не подлежало продаже, обмену и наследованию Большой юридический словарь. -- М.: Инфра-М. А.Я. Сухарев, В.Е. Крутских, А.Я. Сухарева. 2003.. В дальнейшем вотчинное право также стало зависеть от службы государю. По мнению К.П. Победоносцева, отличие поместного права от вотчинного заключается в праве распоряжения, наследования и т. п., но их объединяет одно и то же начало служебной зависимости. «...За неисполнение обязанности служить государеву службу вотчина отбирается на том же основании, что и поместье» Победоносцев К.П. Курс гражданского права. - Ч. 1: Вотчинные права. - М.: Статут, 2002. -С. 206.

Изначально приобретение имения между частными лицами не отличалось чем-либо по сравнению с другими вещами. «По совершении купчей грамоты продавец передавал владение покупщику один на один или при свидетелях, притом нередко с обрядами, оставлявших в памяти присутствующих воспоминание о совершенном переходе» Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. С. 190..

С ХVI в. государство стало вмешиваться в процесс купли-продажи земельной собственности и купчие необходимо было представлять в приказы. Специальные лица - площадные подьячие - после совершения купли-продажи допрашивали стороны, делали запись в Книге приказов, после чего имение считалось проданным.

В приказах собиралась все сведения о переходе земель, составе имений. Процесс купли назывался «справление», который был нужен для того, чтобы третьи лица знали о принадлежности имения. Но при этом продажа без соблюдения этих условий не влекла незаконность сделки. Тем не менее существовали негативные последствия для сторон. Согласно Уложению 1649 года, в случае продажи одной и той же вотчины разным лицам право собственности признавалось за тем, кто раньше справит имение т.е. получит необходимые документы, потому что, как полагал Г.Ф. Шершеневич, «со справкой соединялся переход вещного права» Шершеневич Г.Ф. Указ Соч. С. 190-191.

Купля-продажа родовых имений была ограничена. Родовыми считались имения, которые приобретались в порядке завещания или наследования по закону, но только такому родственнику, который имел право на наследование по закону или завещанию, или, если он приобрел имение путём купли-продажи от родственников, которые были того же рода, что первоначальный владелец имения. В Судебнике 1550 г. в ст. 85 было зафиксировано право родичей на выкуп проданных, заложенных или обмененных вотчин. В 1627 г. данное правило было распространено и на выслуженные вотчины. Институт родовых имений сохранился и в Уложении 1649 г. Задача данного института заключалась в сохранении имущества за одним родом.

Распоряжение родового имущества его собственником было ограничено: он не мог дарить или завещать родовое имущество никому, кроме лиц, которые должны были наследовать это имущество по закону. В случае, если все-таки такое имущество продавалось, то родственники прежнего собственника имели трехгодичный срок на выкуп данного имущества.

Петр I указом «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 уравнял все виды недвижимой собственности: купленные вотчины и поместья, дворы и лавки всё это стало теперь называться «вещи недвижимые»

Петр I установил новый порядок перехода права на недвижимое имущество - крепостной. По замыслу Петра Алексеевича, новый порядок преследовал не только информационную цель, но фискальную. Подьячие стали перестали быть частными лицами, сделались официальными, объединенными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии. В Палате крепостных дел совершались все сделки с недвижимым имуществом с привлечением свидетелей. В случае возникновения конкуренции прав, право собственности возникало у лица с более старой купчей крепостью.

В 1832 г. был издан подготовленный II отделением собственной Его Императорского Величества Канцелярией под руководством выдающегося государственного деятеля графа М.М. Сперанского 15-томный Свод законов Российской империи. Часть 1 т. X Свода именовалась «Законы гражданские».

Свод гражданских законов разделялся на четыре книги, первая из которых была посвящена регулированию брачно-семейных отношений. Во второй книге «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества вообще» содержались положения о делении имуществ на движимые и недвижимые, которые, в свою очередь, подразделялись на главные и принадлежностей, раздельные и нераздельные, родовые и благоприобретённые. Большая часть книги была посвящена порядку передачи прав на вещи. В третьей книге Свода «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества в особенности речь шла о способах приобретения прав, среди которых была названа купля. В четвёртой книге, посвященной обязательствам по договорам, среди обязательств называлась запродажа.

В своде отсутствовало как законодательное определение недвижимости Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002. - С. 129, так движимого имущества. Имелся лишь примерный перечень тех и других. Всё, что не определялось как недвижимость, признавалось движимой вещью. В статье 384 части 1 тома X Свода содержался примерный перечень имуществ, признаваемых недвижимыми: земли и всякие угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Критерия, по которому имущество так делилось, Свод не давал. Дореволюционные юристы называли таким критерием «прочную связь с землей». Сомнения возникали по поводу имущества, имеющего непосредственную связь с землей, но являющегося мобильным по определенным причинам. Например, Г.Ф Шершеневич писал: «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землей не может быть решён принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности. Сомнение может представить, например, крестьянская изба, которая нередко ставится за деревней, а потом переносится по частям в назначенное место, без укрепления фундамента (известно, что крестьяне, не имеющие достаточно средств, чтобы построить новую избу, покупают старую и перевозят её на новое место)» Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. - С. 130.

В перечень недвижимости не входил одна вещь - земельный участок. При этом, земельный участок считался главной вещью. Г.Ф. Шершеневич, когда рассуждает о критериях деления вещей на движимые и недвижимые пишет о земле, но в случае, если она прочно связана с земельным участком: «Земля, вследствие её ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам..., следовательно, сюда (к недвижимым вещам. - В.К.) относятся строения, если только их фундамент укреплен в землю». Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 129. Недвижимое имущество могло продаваться и покупаться как движимое. К примеру, если продавался сруб избы, то так как он продавался без земельного участка, то рассматривался как материал, т.е. движимое имущество.

Поскольку наличие земельного участка рассматривалось в качестве определяющего критерия, становится интересным вопрос: каким имуществом считать сооружения, имеющие прочную связь с землей, но построенные на чужом участке? До отмены крепостного права, дома, которые построили государственные крепостные на государственной земле, считались недвижимостью, когда они продавались не под снос. Но если эти же участки застраивались лицами из других сословий без необходимого разрешения властей, то такие сооружения следовали судьбе земельного участка Кассо Л.А. Здания на чужой земле. - М.: Издание книжного магазина И. К. Голубева под фирмою «Правоведение», 1905. - С. 32.. Дореволюционный законодатель желал избежать двойственности прав: собственника земельного участка с одной стороны, а с другой - собственника строения, которое не может существовать в отрыве от земли. Поэтому после 1861 года крестьяне должны были либо выкупать землю, либо помещик мог снести постройку.

Соотношения понятий главной вещи и принадлежности во много совпадала с современным. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе, независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая только выполняет экономическое значение главной. Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. . - С. 142.

Соответственно, купля-продажа главной вещи, включала и её принадлежности. Но с другой стороны судьба принадлежности не влияла на дальнейшую судьбу главной вещи. Принадлежности могли бы самостоятельным предметом сделки, если закон дозволял это.

В соответствии со статьей 387 части 1 тома X Свода к принадлежностям земель, были отнесены состоящие в них: реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, им подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые. Кроме того, ст. 386 ч. 1 т. X Свода принадлежностями земель, населенных называла также состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати.

Помимо принадлежностей земель, о которых говорилось выше, в ст. 388-392 ч. 1 т. X Свода законов были перечислены принадлежности иных объектов недвижимости по российскому праву. Так, принадлежностями домов признавались части, составляющие их внутреннюю и наружную отделку; украшения, которые невозможно отделить от здания без повреждения последнего, как-то: мраморные, красного дерева или другого рода полы, мраморные, медные или чугунные камины, дорогие обои, зеркала в стенах и т. п. По этому пути шла в основном и судебная практика.

Из текста Свода видно, что принадлежностями именовались, не только вещи, выступающие самостоятельными объектами гражданских прав, но и предметы, представляющие собой неотделимые части недвижимого имущества. Последние, следовательно, не могли быть предметом купли-продажи в отрыве от главной вещи.

Современная теория гражданского права выделяет такие понятия как «составная часть» и «принадлежность». Статья 133 ч.2 ГК РФ "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.12.2017) говорит о таком понятии как «составная часть», а статья 135 ГК РФ о «принадлежности». Отличие от понятия «принадлежность» заключается в том, что составная часть никогда не образует самостоятельной вещи, в отличие от принадлежности, которая может отчуждаться отдельно. Такое различие дореволюционному законодателю было не знакомо.

В дореволюционной России не существовало разделения недвижимости на жилую и нежилую, в этом и не было смысла, так как правовой режим не различался по назначению. Домом считался земельный участок со строением, предназначенным для жилья, а также участки, предназначенные для постройки дома.

В российском дореволюционном гражданском законодательстве договором купли-продажи признавались только сделки по продаже движимого имущества. Покупка и продажа недвижимого же имущества была отнесена законом не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество; купчая крепость рассматривалась в качестве акта перенесения права собственности на недвижимость. Российские цивилисты, критикуя законодательство той поры, полагали, что имеется единый двусторонний договор купли-продажи как движимого, так и недвижимого имущества, поскольку основанием приобретения покупателем права собственности на продаваемую вещь во всех случаях является соглашение сторон Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 4. Хотя были и другие мнения на этот счет: «Практика наша, отвергнув сомнение в договорном характере, признавала куплю-продажу односторонним договором, по которому одно лицо обязуется уплатить другому известную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность» Шершеневич Г.Ф. Избранное: В 6 т. Т. 2 включая Курс гражданского права / Вступ. слово, сост.: П.В. Крашенинников. - М.: Статут, 2017. . - С. 416., - писал Г.Ф. Шершеневич.

Законодатель хотел убрать это противоречие и внес в 1913 года проект гражданского уложения следующие определения продажи: договор, по которому продавец передает или обязуется передать движимое или недвижимое имущество в собственность покупателя («покупщика») за условленную денежную сумму Гражданское Уложение: Проект Высочайше учрежденной Редакционной Комиссии по составлению гражданского Уложения / Под ред. И.М. Тютрюмова. - Т. 2. - СПб., 1910.. Начавшаяся 1 Мировая Война разрушила эти планы.

В дореволюционной России устанавливался нотариальный порядок укрепления прав на недвижимое имущество. Вначале соглашение регистрировалось у младшего нотариуса. После регистрации стороне, которая по соглашению оплачивала пошлину, выдавалась выписка из актовой книги, которую сторона должна была быть представлена старшему нотариусу по месту нахождения имущества. Старший нотариус проводил экспертизу документов, делал на выписке надпись об утверждении, взыскивал пошлину, совершал запись в крепостной книге и реестре крепостных дел, после чего выдавал купчую крепость. О совершенной сделки старший нотариус был обязан сообщить земской и городской управам, а также подавал сведения в сенатскую типографию для опубликования сообщения о совершенной сделке. Покупатель считался исполнившим свои обязанности после передачи денег перед выдачей выписки. Если этого не происходило, но соглашение всё равно было утверждено старшим нотариусом, то такая сделка могла быть признана несостоявшейся (статья 1424 части 1 Х тома Свода). Само право собственности устанавливалось с момента совершения ввода во владение.

Ввод во владение представлял собой специальною процедур, по которой покупатель подавал в окружной местный суд специальный документ - акт укрепления, по которому просил о вводе во владение. Суд проверял данный документ на соответствие закону, после чего выносил решение о вводе приобретателя во владение, после чего выдавался исполнительный лист, на основании которого местные власти уже по месту нахождения недвижимости, совершали в присутствии нового владельца ввод во владение. О совершенном вводе во владение делалась отметка на Акте укрепления и в реестре крепостных дел Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. - По испр. и доп. 8-му изд. 1902. - Ч. 2.- М., 1997 (Классика российской цивилистики). - С. 64-65..

Четвертая книга Свода, посвященная обязательствам по договорам, среди обязательств называла запродажу. Запродажа представляла собой предварительный договор о заключении в будущем другого договора. Существенными условиями запродажи являлись продаваемое недвижимое имущество, цена недвижимости и срок, в который стороны обязывались заключить основной договор (ст. 1679, 1682 ч. 1 т. Х). Договор запродажи был единственным договором, который мог быть обеспечен задатком, условия которого содержались или в договоре, или в специальном акте - задаточной расписке.

Резкое изменение регулирования договора купли-продажи недвижимости связано с установлением советской власти. Одними из первых декретов, пришедших к власти большевиков, одним из пунктов программы которых была отмена частной собственности, стали декреты «О земле», который отменял помещичью собственность на землю. С этого документа, по мнению М.А. Шлотгауэр, начался советский период истории купли-продажи жилой недвижимости Шлотгауэр М.А. -- История правового регулирования купли-продажи жилой недвижимости в России // Вестник Омского университета. Серия «Право». 2009. № 1 (18). С. 39.

Следующие Декреты «О запрещении сделок с недвижимостью» и «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» осуществляли практическое применение программы большевиков в жизнь. Данными актами приостанавливались все сделки по продаже, покупке, залогу и т. п. всех недвижимостей и земель в городах.

Окончательно разделение вещей на движимые и недвижимые было зафиксировано в ГК РСФСР 1922 г. Примечание к ст.21 Кодекса прямо говорило: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено».

Несмотря на то, что понятие «недвижимое имущество» исчезло, оборот таких объектов не прекратился. Возник новый правовой режим, похожий на режим недвижимости. Использовались такие термины как «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного коллектива индивидуальных застройщиков».

В период советской власти основные споры, касающиеся договора купли- продажи, шли про соотношение договора подряда и купли-продажи. Одни ученые считали, что в договор купли - продажи входит договор подряда Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М.; Л., 1948. С.348. Другие, наоборот различали два этих договора Флейшиц Е.А. Отдельные виды обязательств / Под ред. К.А. Граве, И.Б. Новицкого. М., 1954. С. 16-29. Советский законодатель поддержал точку зрения вторых, поэтому договоры купли-продажи и подряда дифференцировались. Впервые эти договоры объединились в «Основах Гражданского законодательства Союза ССР» 1991 года. Помимо договора поставки, в договор купли продажи входили договор контрактации и договор о снабжении энергетическими и другими ресурсами. Что касается купли-продажи недвижимого имущества, то данный договор отсутствовал практически весь период советской власти, ввиду отсутствия права частной собственности. Лишь 24 декабря 1990 года, был принят Закон РСФСР N 443-1 «О собственности в РСФСР», и на территории России была узаконена частная собственность и закрепила понятие приватизации.

C 1 марта 1996 года вступили 1 и 2 части Гражданского Кодекса, во второй части которого расположился договор купли - продажи, который является родовым понятием, суть данного договора заключается в передаче какого-либо имущества одним лицом в пользу другого лица, которое обязуется принять это имущество и уплатить за него денежную сумму (цену), к следующим видам договоров:

- розничной купли-продажи;

- поставки товаров;

- поставки товаров для государственных нужд;

- контрактации;

- энергоснабжения;

- продажи недвижимости;

- продажи предприятия.

Наконец, был кодифицирован такой договор, как договор купли-продажи недвижимости и входящий в него договор купли - продажи жилого помещения.

В России есть две основные школы гражданского права - это «Московская» и «Питерская» школы. Ярким представителем первой является Е.А. Суханов, второй - А.П. Сергеев. Разумеется, различаются и их подходы в отношении договора купли продажи.

Так подходя к вопросу о предмете договора купли-продажи, «Московская Школа» указывает на то, что предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены Российское гражданское право: Учебник: В 2-х томах. Том II. Обязательственное право / Отв. ред. Е.А. Суханов.-- М.: Статут, 2016. С. 243. «Питерская», напротив, говорит о том, что непосредственно предметом являются лишь характеристика товара (его наименование и количество), подлежащего передаче покупателю Гражданское право. Учебник. Том 3. 2-е издание / Под ред. А.П.Сергеева М.: Проспект, 2016. С. 347. Она утверждает том, что эти два условия являются основными существенными условиями договора купли- продажи, тогда как остальные - дополнительно существенные.

Также школы рознятся в оценке такого существенного условия как тара: «Московская» школа уверенно заявляет, что тара является существенным условием договора купли - продажи Е.А.Суханов Указ. Соч. С. 253, а «Питерская» с той же уверенностью говорит о том, что это вопрос дискуссионный, и состояние тары может быть существенным условием, только в случае её повреждения не совместимого с надлежащим способом хранения товара.

Таким образом, дореволюционные юристы заложили основной фундамент системы недвижимых вещей. Рассматривая процедуру укрепления прав на недвижимость, мы видим прообразы современной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Несмотря на то, что в дореволюционной России не существовало разделения на жилую и нежилую недвижимость, тем не менее, можно сказать, что в то время существовал прообраз договора купли-продажи жилой недвижимости: это был договор продажи имения, поскольку иные сооружения (крестьянские избы и т.д.) рассматривались как движимое имущество, поскольку они были возведены на чужом участке.

За время советской власти развитие договора купли-продажи недвижимости было по сути остановлено из-за отмены частной собственности. Единственное существенное, что появилось в это время в доктрине это понятие жилого помещения.

Современная российская правовая база является наследницей дореволюционной правовой традиции. За небольшой срок (менее 30 лет) уже сформировались две правовые школы. А также из договора купли-продажи недвижимости был выделен договор купли продажи жилого помещения.

1.2 Состояние современной законодательной базы по недвижимости

Недвижимость представляет собой не физическую, а юридическую категорию: с одной стороны - благодаря техническому прогрессу мы можем

«двигать» практически любые объекты, включая дома, с другой - самовольно построенный объект, тесно связанный с землей не будет считаться недвижимостью. Следовательно, недвижимые вещи отличает от движимых требование об обязательной государственной регистрации.

До января 2017 года в статье 130 ГК РФ закреплен перечень объектов недвижимости к ним относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Нужно, сказать, что этот перечень не является закрытым, поэтому законом недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

С 1 января 2017 года вступили в силу ряд законов, изменивших правовой статуса недвижимости.

Во - первых, вступили в силу изменения в гражданский кодекс, а конкретно в статью 130 Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», теперь к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Во - вторых, вступили в силу два важнейших федеральных закона. Это Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Они заменили Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон от 21.07.1997 N 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соответственно.

Согласно Закону «О государственной кадастровой оценке» изменения распространяются лишь на новую кадастровую оценку, которая проводится после 1 января 2017 года. На данный момент во многих субъектах работы по актуализации кадастровой оценки объектов недвижимости и земельных участков завершены, и с учетом периодичности проведения оценки (не ранее 3-х, но не позднее 5 лет) в ближайшей перспективе проведение новой оценки не ожидается. Исключением станут случаи, когда процент оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости превысит 30%, и субъект РФ вынужден будет принять решение о проведении внеочередной кадастровой оценки.

Во-вторых, законом предусмотрен переходный период, в течение которого субъекты РФ создадут государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которые будут заниматься проведением оценки. До момента их появления государственная кадастровая оценка (ГКО) будет проходить по старым правилам, то есть ничего не поменяется.

Также изменения коснулись и оснований для оспаривания: на список недостоверных сведений ввели ограничения. Второй вариант - установление кадастровой стоимости в размере рыночной - остался без изменений.

С января 2017 года ГКО могут проводить только ГБУ. Именно к этому нововведению возникает наибольшее количество вопросов: если сейчас суды сомневаются в достоверности отчетов частных оценщиков, то в дальнейшем может возникнуть проблема с недоверием участников рынка к оценке государственной. Проведение оценки ГБУ подразумевает достоверность сведений для целей оценки, но при этом безошибочность исходных данных гарантировать невозможно.

Но, пожалуй, самое главное изменение - это отказ от моратория на проведение государственной кадастровой оценки большинством регионов нашей страны. Мораторий приняло только три региона: Чеченская республика, Магаданская и Липецкая области. В связи с этим можно предположить, что в ближайшие несколько лет в большинстве регионов страны будет произведена переоценка кадастровой стоимости, что, безусловно, повлечет за собой увеличение налога и арендной платы.

Второй закон № 218 - ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который изменил Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги" М:. Статут, 2016 С. 480 процедуру прохождения государственной регистрации.

До недавнего времени основные информационные ресурсы в сфере учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - «ЕГРП») и Государственный кадастр недвижимости (далее - «ГКН»), существовали как взаимосвязанные, но самостоятельные системы. На практике такая ситуация нередко приводила к дублированию и противоречивости содержащихся в них сведений.

Закон предусматривает объединение ЕГРП и ГКН и создание на их базе нового информационного ресурса - Единого государственного реестра недвижимости (далее - «ЕГРН»), который будет вестись исключительно в электронной форме существующим органом государственной регистрации (а именно, Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).

ЕГРН включает в себя: (1) реестр объектов недвижимости, (2) реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества, (3) реестр границ, в том числе содержащий сведения о границах между субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон и особых экономических зон, иных специальных территорий, а также (4) реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов. Таким образом, ЕГРН должен объединить как собственно информацию об объектах недвижимости, так и сведения о правах на них. ЕГРН теперь будет отражать информацию о существенных условиях сделок с недвижимостью (например, условие о цене - в случае договора купли-продажи), которая ранее в публичных реестрах не указывалась.

Ряд положений Закона направлен на упрощение системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности:

- Был введен принцип экстерриториальности, в соответствии с которым документы на государственную регистрацию теперь можно будет подать в любом субъекте Российской Федерации, независимо от места нахождения объекта недвижимости. При этом появится возможность предоставления документов на государственную регистрацию при выездном приеме регистрирующего органа.

- Сократились сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, например, срок государственной регистрации на основании заявления, поданного непосредственно в регистрирующий орган, теперь составит семь рабочих дней (вместо десяти рабочих дней, предусмотренных ранее действовавшим законодательством).

- Государственный кадастровый учет вновь построенного здания или сооружения теперь будет производиться по заявлению органа, выдавшего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, который должен в течение пяти рабочих дней самостоятельно направить такое заявление в регистрирующий орган.

- Если права на объекты недвижимости возникают на основании актов государственных органов или органов местного самоуправления или сделок с ними, то соответствующий орган будет обязан самостоятельно направить в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в течение пяти рабочих дней с момента принятия акта или совершения сделки.

- Было уточнено, что для целей государственной регистрации права собственности на вновь построенное здание или сооружение достаточно, чтобы договор аренды земельного участка, на котором расположен построенный объект, действовал на момент его ввода в эксплуатацию.

- Введена обязанность регистрирующего органа самостоятельно запрашивать у уполномоченных органов, в порядке информационного взаимодействия, учредительные документы юридического лица.

- Установлен запрет на отказ в приеме заявления о государственной регистрации и прилагаемых к нему документов, кроме единственного случая, когда не установлена личность лица, предоставившего такое заявление.

- Регистрирующий орган теперь будет обязан незамедлительно уведомить правообладателя объекта недвижимости о том, что в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости поступило заявление о государственной регистрации прав.

- Отменяются выписки из ГКН. Теперь и государственный кадастровый учет, и государственная регистрация возникновения и перехода права будут подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Несмотря на большое количество положительных нововведений, некоторые положения Закона могут неблагоприятным образом отразиться на деятельности участников рынка недвижимости и на практике привести к затруднениям и затягиванию сроков при государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него.

Одним из таких моментов является увеличение количества оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Формально, Закон предусматривает единственное основание для отказа - не устранение причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, в течение срока приостановления регистрации. Однако, в то же время Закон закрепляет 55 оснований для приостановления государственной регистрации, среди которых есть немало спорных, не зависящих от заявителя напрямую (например, не поступление документов и сведений, запрошенных государственным органом в порядке информационного взаимодействия, ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации, издание актов государственных органов вне пределов компетенции такого органа или подписавшего документ лица). Таким образом, в итоге количество оснований для отказа в государственной регистрации увеличилось с 30 до 55.

Некоторые положения Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (а именно, о выплате государством компенсации за утрату права собственности на жилые помещения) будут действовать до 1 января 2020 года. Несмотря на то, что прежнее законодательство должно применяться в части, не противоречащей новому закону, такая ситуация может привести к практическим проблемам при прохождении процедуры государственной регистрации, связанным с формированием регистрирующими органами новой практики учета и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Наконец, закон предполагает принятие около 25 подзаконных актов, необходимых для реализации его положений (например, о порядке ведения ЕГРН, о порядке предоставления заявления об осуществлении регистрации прав и прилагаемых к нему документов, о формах документов и требованиях к ним, о видах и содержании выписок из ЕГРН). На настоящий момент многие из них уже разработаны и вступили в силу с 1 января 2017 года.

К сожалению, внедрение ЕГРН не обошлось без трудностей. ЕГРН заявлялся как самая масштабная, сложная и технически уникальная из всех IT-систем, которыми пользуются органы власти, она не имеет аналогов в России. До формирования базы по всей стране было около 1,8 тысячи разрозненных баз. Сначала их пришлось собирать в 170 региональных баз, а теперь -- в единую федеральную базу.

На внедрение ЕГРН был отведен сравнительно небольшой срок, учитывая огромную территорию и емкий российский рынок недвижимости. Например, в Швеции внедрение единой учетно-регистрационной системы заняло больше 20 лет, а в Китае единый реестр недвижимости создается с 90-х, но пока так и не запущен Виноградов М. В модернизации системы госрегистрации качество важнее сроков / М. Виноградов // Российская газета. - 2017. - 21 января..

Возможно, законодателей вдохновили предыдущие успехи Росреестра, которому всего за несколько лет удалось полностью адаптировать кадастр недвижимости и реестр прав для удобства граждан, в первую очередь, для получения госуслуг в электронном виде. Сейчас электронные услуги федеральной службы стали привычным и популярным делом для тех же застройщиков, успешно использующих их для оформления прав на готовые квартиры. В результате реформы учетно-регистрационной системы Россия даже попала в топ-10 по критерию «регистрация прав собственности» в рейтинге Doing Business-2017 Всемирного банка Рейтинг регистрации собственности. Всемирный Банк.

Таким образом, главными тенденциями развития правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения является его «цифровизация» и централизация данных, а также увеличение стоимости несения бремени собственника недвижимого имущества в соответствии с Законом «О государственной кадастровой оценке».

купля продажа недвижимость дети

Глава II Понятие, содержание и заключение договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Форма и содержание договора купли-продажи жилого помещения

C 1990 года в России был восстановлен институт частной собственности. И, согласно, Гражданскому кодексу собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением п. 1 ст. 288 ГК РФ т.е. для проживания граждан. Как известно, право собственности представляет собой триаду Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е.А. Суханов. - 2-е изд., стереотип. - М.: Статут, 2011. - 958 c. С. 511 правомочий, закрепленных в п.1 ст. 209 ГК РФ, а именно: 1) владения; 2) пользования; 3) распоряжения ГК РФ п.1 ст. 209

Договор купли - продажи жилого помещения это, прежде всего договор, а договор - это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. ГК РФ п.1 ст. 420 В гражданском кодексе нет легального определения договора купли - продажи жилого помещения, но поскольку он неразрывно связан с договором купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. ГК РФ п.1 ст. 549 То можно вывести определение этого договора, как договора по которому, продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилое помещение, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму.

Поскольку данный договор является одним из видов договора купли - продажи, то он является консенсуальным т.е. считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Купля- продажа возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче товара является получение встречного удовлетворения в виде цены, и наоборот. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать его как синаллагматический или взаимный.

Правовое регулирование купли - продажи жилого помещения стоит на стыке гражданского и жилищного права.

С 1 января 2017 года в статью 130 ГК РФ были внесены изменения: согласно п. 1 данной статьи теперь к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения. Понятие «жилого помещения» Гражданский кодекс не раскрывает. Но в Жилищном Кодексе есть дефиниция данного понятия.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)».

К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Далее эти понятия раскрываются в жилищном кодексе (ст.16 ЖК РФ).

Во-первых, жилое помещение законодатель прямо относит к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. А также прямо относит жилое помещение к недвижимым вещам. (130 ГК РФ)

Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. ЖК РФ не рассматривает часть комнаты как самостоятельный объект жилищных отношений. Это положение следует из Постановления Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183 Конституционного Суда РФ.

В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям.

Перейдем к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Таковыми являются:

1) Предмет. При отсутствии этих данных в договоре купли-продажи, считается, что стороны не согласовали условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю, и соответственно, договор купли-продажи не считается заключенным.

При описании отчуждаемого жилого помещения (квартиры, жилого дома) необходимо указать: полный адрес места нахождения объекта, включая наименование региона (область, край), наименование города, улицы (переулка), номера дома (корпуса, литера) и номера квартиры (если есть), а также указать кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

Кроме того, необходимо указать общую и жилую (если имеется) площадь объекта, количество и наименование имеющихся жилых и вспомогательных помещений, общее количество этажей объекта и основной материал стен объекта, а также площадь земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости и его целевое назначение.

Если предметом сделки является квартира в многоквартирном доме, то помимо указания общей этажности дома, необходимо также указать этаж, на котором расположена отчуждаемая квартира.

Описание отчуждаемого объекта недвижимости, приведенное в договоре купли-продажи недвижимости, должно полностью соответствовать данным кадастрового паспорта этого объекта недвижимости. Любое несоответствие в описании объекта недвижимости фактическим данным кадастрового учета, может повлечь приостановку, либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности на этот объект к покупателю.

2) Цена. Заключение договора купли-продажи недвижимости невозможно без условия о цене. Участники сделки должны определить ее стоимость и указать сумму в письменной форме. Без выполнения этого условия договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом установить цену, которую назначают при сходных обстоятельствах, нельзя, п. 3 ст. 424 ГК РФ к таким договорам не применяют (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Это необходимые условия, которые называет законодатель, для продажи любой недвижимости.

Что касается непосредственно существенных условий договора купли продажи жилого помещения то к нему дополнительно относятся:

— Перечень лиц, которые сохраняют право постоянного пользования данным помещением (п. 1 ст. 558 ГК).

— Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

— Передаточный акт. Такой акт и продавец, и покупатель должны подписать, как и сам договор.

В отдельных случаях законодатель определяет дополнительные условия для совершения сделок купли-продажи жилых помещений. Например, согласно п. 4 ст. 292 ГК при некоторых обстоятельствах продажа жилого помещения допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Во-первых, это касается ситуаций, когда в продаваемом жилье проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

Во-вторых, речь идет о случаях, когда такой продажей затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц. При продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире (ч. 6 ст. 42 ЖК).

Определенными особенностями обладает покупка квартиры или комнаты в многоквартирном жилом доме. Согласно ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (состав которого определен в ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК). Условия договора, согласно которым переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

При покупке комнаты в коммунальной квартире у покупателя возникает также право общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире (ч. 3 ст. 42 ЖК). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна доле в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. В силу этого доля покупателя в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире равна доле продавца такой комнаты (ст. 42 ЖК).