Особенности правового регулирования оценки недвижимости, в том числе земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава I. Понятие, характеристика и виды стоимости Земли

1.1 Понятие и характеристика кадастровой стоимости земельных участков

1.2 Понятие и характеристика рыночной стоимости земельных участков

1.3 Сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков

Глава II. Особенности правового регулирования оценки недвижимости, в том числе земельных участков

2.1 Нормативные правовые акты и оценочные стандарты в области оценки недвижимости в Российской Федерации

2.2 Нормативные правовые акты оценки недвижимости в Москве

2.3 Современные проблемы оценки недвижимости

Заключение

Библиография

Введение

В настоящее время законодательство об оценочной деятельности претерпевает изменения и находится в стадии реформирования, но все еще далеко от совершенства, а сама система нормативных правовых актов представляется многоуровневой и сложной для восприятия.

Проведение оценки земельных участков и объектов недвижимости тесно связано с налогообложением: по результатам кадастровой оценки рассчитывается налоговая база для владельцев земельных участков и объектов недвижимости.

Целью исследования данной темы является выявление проблем в сфере проведения оценочной деятельности, уточнение и разработка рекомендаций по совершенствованию законодательства об оценочной деятельности.

Задачи данной работы определяются ее целью. А именно:

1) дать определение, исследовать и охарактеризовать понятия кадастровой и рыночной стоимости;

2) на основе изученного материала провести сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимости, методов и целей проведения их оценки;

3) изучить нормативные правовые акты в сфере оценочной деятельности и ее стандарты в Российской Федерации;

4) на примере города Москвы рассмотреть нормативную базу, регулирующую проведение оценки земельных участков и объектов недвижимости;

5) выявить существующие проблемы в области оценочной деятельности объектов недвижимости и предложить пути их решения.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые и административно-правовые отношения, возникающие на всех этапах проведения оценки объектов недвижимости, в том числе земельных участков, а также, возникающие при оспаривании результатов проведения оценки.

Объектом проведенной работы выступают нормы права, регулирующие процесс и процедуры проведения оценочной деятельности.

Методами, используемыми для написания настоящей работы, являются диалектический метод, метод структурно-функционального анализа и метод системного анализа на основе принципов объективности и научности. Также были использованы общенаучные методы анализа, синтеза, индукции, дедукции, сравнения и определения. Основным методом исследования является метод сравнительно-правового анализа.

В ходе написания работы использованы научные источники - учебники, научные статьи, а также рассмотрена нормативно-правовая база и судебная практика применения данных норм при разрешении дел, связанных с оспариванием установленной в результате оценки кадастровой или рыночной стоимости.

Данная работа состоит из введения, пяти параграфов, объединенных в две главы, и заключения.

Глава I. понятие, характеристика и виды стоимости земли

1.1 Понятие и характеристика кадастровой стоимости земельных участков

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ1 (далее - ЗК РФ) рыночная стоимость устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности)2. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель. Средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу, муниципальному району утверждается органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Понятие кадастровой стоимости закреплено в Федеральном законе «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ 3 (далее - Закон о государственной кадастровой оценке). Согласно указанным федеральным законам под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная:

1) в результате проведения государственной кадастровой оценки;

2) в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости;

3) при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.4

Раскрывая понятие кадастровой стоимости необходимо обратить внимание на функции, которые она выполняет:

1) формирование государственного кадастра недвижимости, необходимого при проведении сделок с недвижимостью;

2) расчета налогооблагаемой базы по земельному налогу и налогу на недвижимое имущество;

3) расчет выкупных цен и арендных платежей за земельные участки, здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. правовой регулирование недвижимость земельный

Законодательством Российской Федерации определены цели установления кадастровой стоимости. Так, Закон о государственной кадастровой оценке в п. 2 ст. 3 закрепляет следующие из них:

1) цель налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке;

2) цели, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Пункт 5 статьи 66 ЗК РФ определяет такую цель кадастровой стоимости, как применение для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая вышеизложенное, можно вывести следующее определение кадастровой стоимости - это особая расчетная величина, которая устанавливается по результатам проведения государственной кадастровой оценки объекта недвижимости, с целью определения размера платы за объект недвижимости и за его использование, а также, иных целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка является составной частью государственного кадастрового учета недвижимости, представляющей действия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), ее территориальных органов по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке, которые подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого земельного участка.5

В статье 24.11 Закона об оценочной деятельности под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя:

1) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

2) формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

3) отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;

4) определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

5) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

6) внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Весь процесс проведения государственной оценки можно условно разделить на три стадии, каждая из которых включает объединенные этапы:

I. Подготовительная стадия.

II. Основная стадия.

III. Завершающая (итоговая) стадия.

Подготовительная стадия включает в себя такие этапы, как:

а) принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;

б) определение объекта оценки; в) определение субъекта оценки.

Субъектом, принимающим решение о проведении государственной кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости, является исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение двух лет в городах федерального значения и не чаще чем один раз в течение трех лет в других субъектах с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки можно разделить на два этапа: издание соответствующего акта и доведение его до всеобщего сведения. Решение о проведении кадастровой оценки, принятое соответствующим органом, должен отразить следующие сведения:

* год начала проведения государственной кадастровой оценки;

* виды объектов оценки;

* категории земель для земельных участков;

* наименование субъекта Российской Федерации или муниципального образования, на территории которых расположены объекты недвижимости.

Для ознакомления с решением о проведении государственной кадастровой оценки орган, принявший такое решение, в течение 10 (десяти) дней размещает его на своем официальном сайте или на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации и направляет его копию в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр).

После принятия решения о проведении государственной кадастровой оценки определяется объект оценки. Для определения объекта Росреестр по запросу органа, принявшего решение о проведении данной оценки, формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Завершающим этапом подготовительной стадии является определение субъекта, который проведет кадастровую оценку. В соответствии со статьей

Закона об оценочной деятельности для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»6 от 05 апреля 2013 года № 44-ФЗ (далее - Федеральный закон «О контрактной системе»), и соответствующие иным требованиям, закрепленным в законодательстве об оценочной деятельности.

Конкурс проводит орган, принявший решение о проведении кадастровой оценки. По результатам проведенного конкурса, с организацией- победителем заключается договор на проведение работ по определению кадастровой стоимости, включающий задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента заключения договора орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления направляет в Росреестр сведения о своем месте нахождения, об организационно-правовой форме исполнителя работ, о его полном наименовании и месте нахождения, о дате или сроке сдачи результатов работ. Проведение кадастровой оценки и подготовка отчета - основная стадия.

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости базируется на трех принципах, закрепленных в Законе об оценочной деятельности:

1. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Росреестром (или подведомственным ему учреждением) перечня объектов недвижимости;

2. Выбор оценщиком подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости должен быть обоснован;

3. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости.

Стадия определения кадастровой стоимости объекта недвижимости подразделяется на несколько этапов.

Этап 1. Сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости.

Этап 2. Определение ценообразующих факторов объектов оценки, которые определяются оценщиком самостоятельно на основании собственных выводов о влиянии того или иного фактора на кадастровую стоимость. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. В качестве ценообразующего фактора может применяться местоположение объекта недвижимости, наличие инфраструктуры, удаленность от дорог.

Для земельных участков такими факторами будут являться категория и вид разрешенного использования, площадь земельного участка. В случае, когда не определен вид разрешенного использования, для незастроенного земельного участка принимается вид разрешенного использования, обеспечивающий его максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования, а для застроенного - вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных на территории данного земельного участка.

Этап 3. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки осуществляется оценщиком на основании данных, включенных в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Этап 4. Все объекты из перечня группируются на основании информации, полученной на предшествующих этапах. Включение объекта в определенную группу должно быть обоснованно.

Этап 5. Сбор рыночной информации, который осуществляется исходя из принципов достоверности и достаточности. Если специалист выяснит, что имеющейся рыночной информации недостаточно, то проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Этап 6. Построение модели оценки и анализ качества происходит на основании собранных оценщиком данных о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и рыночной информации. При построении модели оценки оценщиком используется ценовая информация, соответствующая сложившемуся уровню рыночных цен. Модель оценки определяется при помощи сравнительного, затратного, доходного подходов к оценке для каждой группы объектов.

Этап 7. Расчет кадастровой стоимости объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки. Применение нескольких подходов к оценке требует согласования полученных результатов.

Этап 8. Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Порядок подготовки отчета регламентируется Законом об оценочной деятельности и Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке»»7.

Первоначально исполнитель - оценщик организации-победителя, с которой заключен договор на проведение кадастровой оценки, составляет проект отчета, который в течение 3 (трех) рабочих дней направляется в Росреестр и саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой он является, о чем извещается орган, принимавший решение о проведении кадастровой оценки. Росреестр путем включения проекта отчета в течение 3 (трех) дней в фонд данных государственной кадастровой оценки на 20-дневный период, обеспечивает ознакомление с проектом отчета. О размещении проекта отчета в фонде данных извещаются исполнитель работ и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления. Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации размещает информацию о включении проекта отчета в фонд данных на своем официальном сайте или на сайте субъекта Российской Федерации с указанием адресов, по которым размещаются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. Заинтересованные лица имеют возможность предъявить любые замечания к проекту отчета в течение 20 рабочих дней.

По истечении всех указанных выше сроков составляется итоговый вариант отчета об определении кадастровой стоимости, который состоит из проекта с внесенными изменениями, если таковые имелись, и представленными к нему замечаниями.

Итоговая (завершающая) стадия проведения государственной кадастровой оценки включает такие этапы, как:

1) утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

2) внесение сведений о кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.

Согласно статье 24.17 Закона об оценочной деятельности результаты оценки утверждаются в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости посредством принятия акта органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости и акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости в течение 3 (трех) рабочих дней направляются в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - в Росреестр.

Сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости органом кадастрового учета в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения соответствующих сведений.

На основании вышерассмотренного материала, характеризуя кадастровую стоимость, можно вывести следующие тезисы:

1) кадастровая стоимость - результат многоэтапной деятельности государственных органов, цели которой закреплены законодательно;

2) с целью определения кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка недвижимости. Данную оценку проводит исполнитель, соответствующий требованиям Закона об оценочной деятельности и Федерального закона «О контрактной системе»;

3) утвержденная органом государственной власти кадастровая стоимость выполняет контрольную, фискальную и регулятивную функции.

Проведение государственной кадастровой оценки - один из составляющих этапов ведения государственного кадастрового учета, необходимых для определения налоговой базы для собственников земельных участков и объектов недвижимости, а также определения стоимости арендной платы за землю.

1.2 Понятие и характеристика рыночной стоимости земельных участков

Рыночная стоимость земельного участка и других объектов недвижимости устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, утвержденными Министерством экономического развития РФ.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства8, а именно когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

д) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Определение понятия «рыночная стоимость» закрепляется и на международном уровне: в рекомендациях Международного комитета по стандартам оценки «Рыночная стоимость - это расчетная денежная сумма,

за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения»9.

Законодательством Российской Федерации определен дополнительный перечень случаев, при которых необходима процедура определения рыночной стоимости объекта:

1) при изъятии имущества для государственных нужд;

2) при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3) при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;

4) при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;

5) при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

6) и других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Рыночная оценка объектов недвижимости и земельных участков проводится на основании заключенного договора с оценщиком, объединением оценщиков, у которых есть право на проведение оценочной деятельности. То есть теми оценщиками, которые соответствуют требованиям федерального закона «Об оценочной деятельности».

Всю информацию, которая используется оценщиком в процессе оценки объектов недвижимости, можно разделить на две группы10:

I. Внутренняя информация, относящаяся к объекту оценки.

II. Внешняя информация, относящаяся к объекту оценки.

К внутренней информации об объекте оценки относятся следующие данные:

1) местоположение, а именно оценивается удаленность от метро и автомагистралей, наличие рядом промышленных производств;

2) качество инфраструктуры - чем лучше развита инфраструктура района, тем дороже будет оценена недвижимость. Для жилых объектов инфраструктура - это школы и детские сады, больницы и аптеки, магазины и рынки, парки и детские площадки;

3) размеры объекта;

4) состояние недвижимости - технические характеристики, состояние объекта, необходимость проведения ремонта;

5) общая конъюнктура рынка, то есть проводится соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости «диктует» цены на квадратные метры.

Источниками такой информации являются: визуальный осмотр объекта недвижимости, техническая документация, правоустанавливающие документы. Всю необходимую информацию этой группы оценщик получает от заказчика или в результате визуального обследования объекта.

Согласно международным стандартам, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные, поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. С точки зрения использования оценщиком, внешняя информация может быть представлена первичными данными, относящимися к объектам-аналогам, и средними обобщенными характеристиками рынка

Первичная информация является важнейшим фактором достоверности и точности оценки. Проблемы с получением такой информации хорошо известны. Вместо информации о ценах проведенных сделок оценщик имеет в своем распоряжении цены предложений, опубликованные в сети Интернет и в других рекламных изданиях. Полученная из таких источников информация не характеризует фактическое состояние рыночных цен, но данная информация позволяет получить общее представление о ценовом состоянии рынка недвижимости.

Под обобщенной информацией принято понимать среднерыночные характеристики рынка недвижимости, от которой в большей степени зависят точность оценки и возможность воспроизводимости оценок стоимости, полученных различными оценщиками. Обобщенная информация включает поправочные коэффициенты для «приведения» данных об объектах-аналогах недвижимости, в том числе поправки на местоположение, наличие (отсутствие) ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, на долю земли в стоимости единого объекта недвижимости.

Основным источником информации о рынке недвижимости являются данные о сделках или данные о ценовых предложениях по объектам. Рыночные данные служат основой для определения обобщенных характеристик рынка, которые могут использоваться в расчетах рыночной стоимости конкретных объектов оценки. В частности, анализ рыночных данных позволяет установить влияние ценообразующих факторов на рыночную стоимость объектов недвижимости. Этот анализ также позволяет определить средний уровень загрузки арендуемых помещений, существующую доходность, мультипликатор валовых платежей и другие параметры, обычно используемые в рамках доходного подхода11.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указывается в отчете об оценке и может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

1.3 Сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков

В настоящее время можно встретить мнение о том, что кадастровая стоимость и рыночная стоимость - понятия тождественные. Это ошибочное мнение, так как и в теории, и на практике данные понятия имеют ряд характерных отличий, которые будут рассмотрены ниже.

Проводя сравнительный анализ кадастровой и рыночной стоимостей, необходимо определить критерии, по которым они будут сравниваться, а именно:

1. Цель проведения оценки;

2. Случаи, при которых обязательна оценка;

3. Способы проведения оценки;

4. Объект, который подлежит оценке;

Цель проведения оценки объекта недвижимости или земельного участка

- основное отличие кадастровой оценки стоимости и рыночной оценки стоимости. Основной целью кадастровой оценки стоимости недвижимости является налогообложение, от размера кадастровой стоимости зависят поступления в федеральный и региональный бюджеты. Оценка рыночной стоимости недвижимости и земельных участков проводится с целью установления реальной стоимости объекта в определенное время с учетом технических характеристик объекта по сравнению с аналогичными объектами оценки, состояния рынка. Рыночная стоимость определяется перед совершением различных сделок с недвижимостью.

Рыночная стоимость представляется как объективный показатель, являющийся очень гибким и подвижным, в то время как кадастровая стоимость - менее гибкий показатель, устанавливающийся путем материального анализа.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости и земельного участка обязательно рассчитывается для следующих случаев:

1) проведение приватизации государственных объектов недвижимости;

2) если объекты недвижимости и земельные участки используются в качестве залогового имущества;

3) для определения налога при совершении сделок купли-продажи;

4) если существует необходимость заключения договора ипотечного кредитования;

5) при решении имущественных споров в судебном порядке;

6) при разрешении вопросов наследования;

7) в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Оценка рыночной стоимости будет производиться в следующих случаях:

1) при изъятии имущества для государственных нужд;

2) при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

3) при определении стоимости объектов залога, в том числе ипотека;

4) при определении стоимости не денежных вкладов в уставный капитал;

5) при определении стоимости имущества должника в ходе процедуры банкротства;

6) и других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Из сравнения кадастровой и рыночной стоимости по данному критерию, можно отметить, что кадастровая стоимость - стоимость, которая будет определяться при волеизъявлении со стороны органов власти, в то время как рыночная стоимость - показатель, более ориентированный на коммерческую составляющую правоотношений, на рыночные отношения лиц, каждое из которых заинтересовано в определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Различие, также, прослеживается в способах ведения оценивания. Кадастровая стоимости строится на основании формулы массовой оценки, то есть на анализе факторов, которые могут повлиять на стоимость объекта недвижимости. Рыночная - основывается на анализе определенного объекта недвижимости в сравнении с похожими объектами. Кроме параметров, которые характерны для расчета и рыночной, и кадастровой стоимости, рыночная берет во внимание и состояние объекта на время совершения сделки.

Кадастровая и рыночная стоимость могут заметно отличаться друг от друга в зависимости от объекта проведения оценки стоимости, а именно: земельные участки или жилые и нежилые помещения. Так, кадастровая и рыночная стоимости земельных участком могут быть равны друг другу или кадастровая стоимость будет выше, чем рыночная, что определяется характеристиками отдельно взятого земельного участка. А при сравнении рыночной и кадастровой стоимостей жилых домов, квартир будет большая разница между показателями, и рыночная стоимость будет однозначно выше, так как этот показатель будет продиктован спросом и предложением на рынке недвижимости.

Ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости более широкое. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Важное отличие кадастровой стоимости в том, что ее устанавливает государственный орган и она влияет на налоговую ставку на недвижимость.

Если в результате оценки было установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно подать повторную заявку в Росреестр или обжаловать этот момент в судебном порядке. Также вы можете обратиться в суд, если сведения, внесенные в реестр, отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или в том случае, когда вы не согласны с расчетом суммы налога.

Обращая внимание на взаимодействие двух видов стоимости, важно отметить, что кадастровая имеет значение при оценке рыночной стоимости, однако влияет на нее опосредованно. Доказательством служит то, что при расчете кадастровой оценки специалисты берут во внимание цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в отдельно взятом регионе.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости или земельного участка

- результат проведения государственной кадастровой оценки, которая проводится для государственного кадастрового учета, а также для определения и установления налоговой базы для владельцев объектов недвижимости или земельного участка. В то время, как рыночная стоимость - результат проведения оценки с учетом индивидуальных особенностей объекта недвижимости, необходимая для установления актуальной и наиболее конкурентоспособной стоимости, согласно состоянию рынка недвижимости в определенный период времени.

Отличия в методах и подходах к проведению рыночной и кадастровой оценке закреплены законодательно в федеральных стандартах оценки и Законе о государственной кадастровой оценке, что позволяет увидеть отличия в целях проведения и субъектном составе - заказчиках проведения оценки.

Глава II. Особенности правового регулирования оценки недвижимости, в том числе земельных участков

2.1 Нормативные правовые акты и оценочные стандарты в области оценки недвижимости в Российской Федерации

Деятельность по проведению оценки недвижимости регулируется на законодательном уровне в Российской Федерации.

Нормативные правовые акты по оценке недвижимости можно классифицировать по юридической силе на:

1. Законы;

2. Подзаконные акты;

3. Стандарты и правила саморегулируемых организаций.

К первой группе нормативных правовых актов относится Закон об оценочной деятельности, который является главным документом в системе правового регулирования оценки. Он определяет терминологию, основания, условия и основы регулирования для осуществления проведения оценки объекта недвижимости. Также, закрепляет базу государственного регулирования оценочной деятельности, критерии случаев обязательного проведения оценок, функции и статус саморегулируемых организаций оценщиков, требования к договору на оказание оценочных услуг, права и обязанности оценщиков.

Закон об оценочной деятельности при активном участии сообщества оценщиков неоднократно подвергался поправкам, что свидетельствует о его недостаточном совершенстве.

К указанной группе нормативных правовых актов можно также отнести: Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» от 01 декабря 2007 г. № 315-ФЗ12, Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190- ФЗ13, Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ 14.

В связи с тем, что оценочная деятельность государственными органами была отдана в сферу саморегулирования, Закон о саморегулируемых организациях является одним из основных законодательных актов в оценке, закрепляющим понятие саморегулирования и его предмета, понятие саморегулируемых организаций и их функции, определяющим порядок организации, функционирования и взаимодействия органов саморегулируемой организации, предусматривающий государственный контроль за деятельностью данных организаций.

В пункте 7 статьи 46.7 ГрдК РФ упоминается о рыночной стоимости и содержится отсылочная норма на Закон об оценочной деятельности для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора об освоении территории в целях строительства стандартного жилья, договора о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

Правовое регулирование договорной основы взаимоотношений сторон оценки и правила делового оборота регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации: нормами, положениями и принципами о договорных отношениях, закрепленными во Второй части ГК РФ.

К подзаконным актам, регулирующим порядок проведения оценки стоимости недвижимости, относятся приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России), которыми утверждаются федеральные стандарты оценки. Федеральные стандарты оценки (далее - ФСО) являются документами, обязательными к применению всеми субъектами, проводящими оценочную деятельность.

ФСО № 1 в действующей редакции утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297 15 и закрепляет общие понятия оценки, подходы и требования оценки. Согласно данному стандарту при проведении оценки используется совокупность методов оценки, объединенных общей методологией, то есть - подход. Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются: сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Согласно ФСО проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

В рамках оценочного делопроизводства возникает обязанность оценщика иметь задание на оценку, которое оформляться как приложение к договору на оценку, и должно соответствовать требованиям, закрепленным в IV разделе ФСО № 1.

Утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298 ФСО № 2 определяет цель оценки и виды стоимости.

Требования к отчету об оценке содержаться в ФСО №3 отчет должен соответствовать следующим принципам:

1. В отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности). У каждого объекта оценки есть основные ценообразующие факторы - доход, местоположение, степень завершенности, уровень риска, степень износа и т.д. Все они должны быть выявлены, учтены и приведены в отчете.

2. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). Оценщик должен основывать свои допущения и расчеты на объективной и подтвержденной информации. Необоснованные предположения, допущения и оценки не допускаются.

3. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности). В отчете не должны встречаться факты и положения, противоречивые по своей сути. Например, недопустимо, если в обзоре рынка объекта оценки указан диапазон цен, в который не «попадает» итоговая стоимость объекта оценки, или в описании объекта оценки указано наличие автопарковки, а стоимость рассчитана без ее учета и т.п.

4. Состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости). Пользователь отчета об оценке должен иметь возможность самостоятельно пересчитать стоимость объекта с помощью цифр, приведенных в отчете.

5. Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности). Если оценщик приводит в отчете информацию, которая никаким образом не используется при оценке, то тем самым он вводит в заблуждение пользователя отчета о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки.

Обязательные сведения, которые указываются в отчете об оценке, также, предусмотрены и закреплены ФСО № 3:

1) порядковый номер и дата составления отчета;

2) цель и задача проведения оценки объекта;

3) основание для проведения оценщиком оценки объекта;

4) сведения об оценщике и о его членстве в саморегулируемой организации;

5) точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

6) стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки;

7) перечень данных, используемых при проведении оценки объекта с указанием источников их получения;

8) дата определения стоимости и итоговая величина стоимости объекта, ограничения и пределы применения полученного результата;

9) перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или саморегулируемой организацией оценщиков.

Оценщик прописывает в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, в связи с тем, что разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости.

Основаниями для проведения оценки объекта могут являться: определение суда или решение уполномоченного органа власти, договор об оценке.

В отчете всегда обязательно должно быть отображено право на осуществление оценочной деятельности, которое подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков.

В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: при оценке недвижимости - площадь зданий местоположение, физические и технические характеристики. Данная информация содержит, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устаревании. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы, и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

Реквизиты юридического лица - собственника заполняются согласно заключенному договору на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций.

Оценщиком указываются в отчете основополагающие законодательные акты, федеральные стандарты, стандарты и правила саморегулируемой организации, где состоит оценщик, а также, при необходимости и обоснованности, международные стандарты.

Согласно требованиям ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком, должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка16.

Оценщиком в отчете указывается момент - день, месяц, год, по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки. В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов указываются ограничения использования отчета для иных задач, что оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет, и ее свойства вычислений.

Ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению - количественные характеристики. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, техническое состояние и другие.

Пунктом 6 ФСО № 3 регламентировано, что отчет может быть предоставлен как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа, подписанного уполномоченным на то лицом, электронной цифровой подписью, отвечающей требованиям Федерального закона «Об электронной подписи» от 06 апреля 2011 г. № 63-ФЗ17.

Утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года № 508 ФСО «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4)» разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит требования к определению кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Именно ФСО № 4 определяет не только понятие кадастровой стоимости, но и последовательность всех мероприятий, которые проводятся при определении кадастровой стоимости с использованием метода массовой оценки. Разделов III предусмотрен порядок сбора сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации при определении кадастровой стоимости. Оценщик вправе использовать данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Согласно нормам ФСО № 4 по результатам проведения кадастровой оценки стоимости недвижимости не позднее 7 (Семи) месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 04 июля2011 года № 328, разработан на основе статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Согласно этому стандарту под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы.

Из содержания ФСО № 5 можно сделать вывод, что экспертиза оценки проводится на основании договора или исходя из требований законодательства или иных нормативных правовых актов.

Экспертиза оценки - независимое исследование на соответствие отчета об оценке законодательным нормам, которое проводится при соблюдении следующих правил:

1) экспертиза проводится независимым экспертом, то есть экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки;

2) эксперт, проводящий экспертизу, не должен иметь имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза.

Для проведения экспертизы отчета, оценщику необходимо предоставить в саморегулируемую организацию оценщиков сам проверяемый отчет об оценке либо его заверенную в установленном порядке копию, а также иные имеющиеся у него документы, касающиеся проведенной оценки. Необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу экспертов. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

В экспертном заключении указывается такие сведения, как:

* номер экспертного заключения и дата составления;

* основание для проведения экспертизы отчета об оценке;

* сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, который выступил инициатором проведения экспертизы отчета об оценке;

* сведения о самом отчете оценки - порядковый номер и дата составления, идентификаторы объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки;

* сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение;

* результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков;

* результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

* вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

Вывод эксперта по результатам экспертизы отчета об оценке должен быть однозначным - положительным или отрицательным. Так, при проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При проведении же экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Соответственно, отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вышеприведенных. При этом отрицательное экспертное заключение должно содержать полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.18

Говоря о стандартах оценки, следует обратить внимание на ФСО № 6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков», который разработан на основе Закона об оценочной деятельности и дополняет ФСО № 5.