Правовые проблемы государственной регистрации недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность темы исследования обусловлена тем, что развитие экономических отношений в Российской Федерации тесно связано с оборотом недвижимости. Правоотношения, связанные с недвижимостью, являются одной из главных тем и интересов общества, которые никогда не утрачивали своего важнейшего значения. Следовательно, одной из важных функций государства является регулирование оборота недвижимости, процесс которой направлен на принятие нормативно-правовых актов, регулирующих институт недвижимости, и на создание специализированных органов, обеспечивающих оборот недвижимости. Посредством правового регулирования государство стремится воздействовать на данные правоотношения, чтобы обеспечить законность его владения, пользования и распоряжения всеми субъектами данных правоотношений, а также совершенствовать данный институт.

В последние годы в российском законодательстве произошли значительные преобразования, касающиеся оборота недвижимости, а также изменения подходов к её регистрации. Наступление 2017 года можно ознаменовать началом реформы в сфере недвижимости ввиду того, что: 1) вступил в законную силу новый федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»; 2) вступил в законную силу федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»; 3) было внесено изменение в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации; 4) был почти полностью изменен федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», который также изменил свое название на федеральный закон «О кадастровой деятельности»; 5) был создан Единый государственный реестр недвижимости, который объединил в себе единый государственный реестр прав и государственный кадастр недвижимости. Реформирование существенным образом повлияло на регулирование учетно- регистрационной процедуры, определение кадастровой стоимости и в целом на гражданский оборот недвижимости.

Не были научно доказаны новые концепция и программы, поэтому при воплощении в реальность основных идей реформы на практике сразу же проявились многие недостатки системы учета сведений об объектах недвижимости. Для адекватного функционирования учетно-регистрационной системы в спешном порядке принимались подзаконные акты, процесс становления данной системы ещё не окончился.

Учитывая частоту преобразований в гражданско-правовом регулировании недвижимости, в том числе в подходах к государственной регистрации недвижимости, выбранная тема исследования остается актуальной.

Цель данной работы заключается в изучении закономерностей развития института недвижимости и выявлении правовых проблем функционирования данного института на современном этапе, а также выработка рекомендаций по его совершенствованию.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие задачи:

1) изучить правовую природу недвижимости;

2) рассмотреть понятия «недвижимая вещь», «недвижимость» и «недвижимое имущество»;

3) проанализировать нормативные правовые акты, регулирующие институт недвижимости;

4) исследовать актуальные изменения в системе кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость;

5) выявить особенности кадастрового учета и государственной регистрации отдельных видов недвижимости, а именно: созданных зданий и сооружений, в том числе объектов незавершенного строительства, и земельных участков.

Предмет исследования включает действующее законодательство Российской Федерации, судебную практику, общую и специальную литературу, содержащую положения об институте недвижимости.

Объектом исследования данной работы являются общественные правоотношения, связанные с государственной регистрацией недвижимости.

Методологическую основу исследования составили следующие методы познания: диалектический, системный, формально-юридический, историко- правовой, сравнительный и статистический.

Научную базу исследования составляют как классические труды цивилистов, так и работы современных ученных. Вопросы рассмотрения недвижимости в историческом и сравнительно-правовом аспектах отражены в работах таких дореволюционных цивилистов, как Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, Г.Ф. Шершеневич, Р. Саватье; в работах современных авторов М.Ф. Владимирского-Буданова, О.М. Козырь, Д.А. Добаткина, И.В. Козловой. Критерии отнесения объектов к недвижимости затронуты в современных работах Гонгало Б.М., Е.С. Болтановой, С.П. Гришаева, М.Г. Масевич, М. Орловой, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова. Классификации недвижимости, понятиям отдельных объектов недвижимости и их правовому статусу посвящены работы В. Витрянского, Р. Гусева, В.И. Луконкиной, Е. Шпак и др.

Нормативную базу исследования составили Конституция РФ, нормативные правовые акты действующего гражданского и земельного законодательства: Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы и подзаконные нормативные правовые акты, регулирующие кадастровый учет и государственную регистрацию недвижимости, Постановления Пленума Верховного суда РФ, Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ и конкретные дела, рассмотренные арбитражными судами.

Результаты исследования сформулированы в следующих положениях, выносимых на защиту:

1. Анализируя недвижимость как объект гражданского оборота, автор приходит к выводу о необходимости единообразия использования понятий «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь». Законодатель не дает конкретного определения недвижимости, а лишь перечисляет виды недвижимых вещей. Поэтому предлагается закрепить в ст.130 Гражданского кодекса РФ1 только понятие «недвижимость», так как сам законодатель в настоящее время отдает этой дефиниции приоритет и использует ее в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», в ст. 549 Гражданского кодекса РФ;

2. Изучая правовые аспекты государственной регистрации недвижимости, автор приходит к выводу о недостаточной степени защищенности выписки из ЕГРН, подтверждающей права на недвижимость. В связи с этим вносится предложение закрепить в п.1 ст.28 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»2 в прежней форме свидетельство о праве собственности в качестве документа, удостоверяющего государственную регистрацию права на недвижимость;

3. Автором предлагается внести в статью 8.1 ГК РФ изменение, изложив абзац первый пункта 3 в следующей редакции: «3. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена». Изменение видится рациональным только при условии снижения нотариальных тарифов и детальной проработки отдельных положений, регулирующих осуществление деятельности нотариуса.

4. Для устранения противоречий в определении правовой природы объекта незавершенного строительства автор считает необходимым внести изменение в его правовое определение, а именно: изменить ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ3, добавив п.10.2: «Объект незавершенного строительства - это объект недвижимости (создаваемое здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается, или приостановлено, или законсервировано, который, несмотря на постоянные изменения в процессе строительства, обладает индивидуально-определенными характеристиками, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно».

5. При рассмотрении проблем отнесения объекта незавершенного строительства к недвижимости и проблем, вытекающих из регистрации права собственности, установлено, что независимо от её осуществления следует устанавливать наличие признаков, способных отнести объект в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Предлагается включить в п.1 ст.

40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дополнение следующего содержания: «Минимально достаточной стадией строительства для признания объекта недвижимой вещью является сооружение фундамента».

6. Исследовав особенности кадастрового учета и государственной регистрации земельных участков, автор отмечает, что одной из важнейших проблемой на современном этапе развития земельно-имущественных отношений является определение точных границ земельных участков, так как было выявлено их пересечение или отсутствие информации о них. Согласно федеральной целевой программе4 до 1 января 2020 года границы земельных участков должны быть приведены в соответствие требованиям законодательства Российской Федерации. В связи с этим вводится эффективный и усовершенствованный институт кадастровых инженеров.

Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения и списка литературы.

Глава I. Правовая природа недвижимости. Источники правового регулирования регистрации недвижимости

1.1 Историко-правовой анализ понятия недвижимости и значение её государственной регистрации

законодательный сделка недвижимость кадастровый

Недвижимость на сегодняшний день признана во всех правовых системах и является особенной категорией в гражданском праве. Это объясняется тем, что объекты недвижимости являются большой ценностью страны и играют важнейшую роль в жизни общества. Представленный такими объектами, как земельные участки, предприятия, здания, сооружения и т. д, институт недвижимости -- это главный элемент воспроизводственного процесса, оказывающий влияние на стабильность экономики и ее рост. Недвижимость выступает одним из первостепенных показателей жизненного уровня населения, финансовой защищенности и стабильности государства, то есть это та база, на которой зиждется вся жизнедеятельность общества. Таким образом, в силу целевого назначения, особой социальной значимости, высокой стоимости недвижимость является объектом гражданского права со специфическим правовым режимом.5

Понятие недвижимого имущества восходит к римскому праву, в соответствии которым недвижимыми считались те объекты, которые без вреда для них не представляется возможным переместить в пространстве. Так, в классический период следом за тем, как сформировалось понятие вещей, римские юристы выработали и их деление на движимые и недвижимые. Вначале движимые и недвижимые вещи подпадали под действие почти одинаковых юридических норм, поэтому это деление не являлось четким с правовой точки зрения. Недвижимостью называлась как естественная, так и искусственная часть земли, то есть все, что создавалось на земле собственника чужим трудом - постройки, насаждения, посевы, а также сами земельные участки и недра земли. По правовому статусу объекты, которые явились результатом труда человека , приравнивались к «основной» вещи по правилу «superficies solo credit» (то, что сделано над поверхностью следует за поверхностью). Отдельная собственность на дом и на землю не представлялась возможной. Составной частью поверхности земли считалось также и воздушное пространство непосредственно над участком.6 Позднее разделение вещей на движимые и недвижимые стало приобретать большее значение. Так, в эпоху домината появились особые правила для регламентации передачи прав на недвижимость, а для приобретения движимых и недвижимых вещей по давности владения устанавливались разные сроки - 1 и 2 года. В это время уже достигали вершины своего развития особые права на недвижимость: эмфитевзис, суперфиций.

В разных странах существуют различные толкования недвижимости. К примеру, во французском правопонимании к недвижимой вещи по природе может относиться земля, урожай на корню, находящиеся строения на земле, а по назначению -- автомобили, инструменты и сырье, которые используются на предприятиях, сельскохозяйственные орудия и скот в имении. Что касается последних объектов, то при выделении из состава имения они рассматриваются как движимые вещи. Привлекает внимание регулирование взаимоотношений во Франции в связке «земля -- строение», так как сельскохозяйственные земли имеют особенный статус, строения рассматриваются как принадлежность земли. Операции с такими земельными участками выделяются ввиду некоторых сложностей. В частности, так как специальная государственная служба имеет право преимущественной покупки, от нее требуется получить соответствующее разрешение для совершения сделки по отчуждению данного объекта недвижимости.7 М.Э. Казиханов, А.В. Рачков считают: «законодательство устанавливает единый правовой режим для всех ситуаций, в том числе и для передачи прав на недвижимое имущество, поэтому под понятие недвижимости подпадают вещные права -- сервитут, узуфрукт, ипотека».8

В Германии из вещей выделяют такие категории как «земельный участок» и «движимость», поэтому можно отметить, что здесь недвижимость является более узким понятием. Так, к недвижимым вещам относят земельные участки, включая их составные неотделимые части (строения, растения на корню, засаженные в почву семена), и права собственности на участок. Также по целевому назначению в категорию недвижимости включают принадлежности земельного участка. Это такие объекты, которые предназначены служить его хозяйственной цели: производственные сооружения (мельницы, кузницы и т. п.), средства производства для сельского хозяйства. 9 Если связь объектов с почвой является временной, то они не входят в состав земельного участка. Хочется отметить нюанс о регламентации правового статуса жилых и нежилых помещений в немецком законодательстве. Земельный участок и оборудование здания считаются его принадлежностями, а статус квартиры или помещения трактуется как объект особого права, который зависит от права общей собственности на здание. В данном случае единство объекта недвижимости опирается на понятие главенства, как и в законодательстве Российской Федерации.10

В испанском законодательстве приводится более детальный перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу. Так, в Гражданском кодексе Испании наравне с общепринятыми видами недвижимости закреплены несколько необычные вещи: «статуи, живопись и иные объекты пользования или украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью». Но все же в Испании также выявляется традиционный подход к определению недвижимости и определяется «неразрывная связь с землей» как ее центральная характеристика.

В англосаксонской системе права наблюдается отличительное от стран континентальной Европы деление вещей. В США и Великобритании преобладает понимание того, что одно право может быть объектом другого («право на право»). Центральным понятием является «property» (собственность), означающее право на любое имущественное право, несвязанное с личностью. В Великобритании к терминам «движимое имущество» и «недвижимое имущество» прибегают лишь при возникновении отношений, попадающих под регулирование международного частного права. В отношениях внутри государства действует разделение на «реальное имущество» (real property) и «персональное имущество» (personal property), которое сложилось в XIV веке. К примеру, объектом недвижимости («real property») выступает не сам участок земли, а специальная юридическая категория -- «estate» (право собственности). В состав реального имущества включается право на находящиеся в свободном владении земельные участки и движимые вещи, переходящие из рода в род вместе с недвижимостью по наследству. В настоящее время к рассматриваемому понятию относятся растения, постоянные принадлежности земельного участка или вещи, связанные с землей или строением и неотделимые от них без существенных повреждений.

Именно земельный участок является определяющим моментом для определения круга объектов собственности. При этом собственник земли обладает таким объемом полномочий, при котором недра и воздушное пространство также подпадают под его право. В таком случае любой собственник мог бы потребовать запрета на перемещение самолетов над собственным участком, но проведение по специальному акту парламента воздушных линий разрешено.11 В британском законодательстве не говорится о праве собственности на воды. Но если исходить из того, что собственник конкретного участка обладает правомочиями в отношении всего, что с ним связано, то становится возможной собственность и на «землю, по которой течет вода», на так называемое русло реки. По этой причине в правовой практике Великобритании используются такие словосочетания так «столько-то акров земли, покрытых водой». Сажина М.А. считает: «такой подход к вопросу о собственности на природные ресурсы верно отражает суть явления, признавая объектом собственности земли, покрытые водой, а не водные или иные природные объекты как таковые»12.

Что же касается нашей страны, то попытка закрепления недвижимости как правового понятия была сделана отечественным законодателем в дореволюционный период. Оно впервые появилось в связи с изданием Петром I Указа о единонаследии от 1714 года. Император тем самым ограничил оборот недвижимости, а также объединил ряд категорий имущества, устранив различия между вотчинами и поместьями. Само слово «недвижимость» присутствовало в нормативных актах, но определённого легального термина не существовало. Известный цивилист Г.Ф. Шершеневич, проводя анализ гражданского законодательства, полагал, что под недвижимостью нужно понимать: «часть земной поверхности и все, что связано с ней так прочно, что связь эта не могла быть разорвана без нарушения вида и цели вещи». 13 Но было не всегда просто разрешить вопрос о прочности связи объекта с землей. Например, строения причислялись к категории движимых вещей, если они продавались c целью сноса. Поэтому решение зависело от конкретных обстоятельств в каждом конкретном случае, что могло повлечь существенное изменение правового режима объекта.

В праве дореволюционных лет проводилось отграничение недвижимости «по природе» и «по назначению» или принадлежности. К недвижимости по природе были отнесены земельные участки, строения, заводы и т.д. По критерию «назначения» российский законодатель в недвижимость включал все вещи, связанные с недвижимостью «навсегда», то есть которые невозможно было отделить без повреждения, ухудшения и потери принципиальных свойств самих этих вещей или недвижимости, а также предметы, предназначенные для обслуживания и эксплуатации недвижимости.

В 20-е гг. практически во всех правовых системах признавалось выделение из вещей недвижимых, однако советская доктрина отказалась от этого разграничения как не имеющего практической ценности при обстоятельствах в нашей стране, когда земля, недра, воды и леса относились к исключительно государственной собственности. В результате отмены частной собственности на землю большинство дореволюционных работ в области статуса недвижимых вещей было несправедливо забыто. Законодатель в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. в примечании к статье 21 указал: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется». В этой связи в советское время разделения имущества на движимое и недвижимое не было, а сделки по поводу земельных участков были под запретом.

В гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержались немногочисленные нормы, в которых выделялось право собственности на недвижимость и совершения сделок с ней: «личная собственность на жилой дом», договор купли-продажи жилого дома или дачи. В ситуации, при которой отсутствовало право собственности на землю, был разработан своеобразный режим для строений, который близок к правовому режиму недвижимости. Чтобы восполнить пробелы, законодатель был вынужден использовать длинные описательные формулировки в тексте закона. Слова «жилой дом, часть дома, квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков» неоднократно дублируются в Законе РСФСР от 1 ноября 1974 г «О государственном нотариате». При этом пояснения о том, что такое недвижимость или отдельные её виды не существовало ни в законе, ни в юридической литературе. И только в 1991 г. в гражданском законодательстве России после перерыва в 70 лет появилось упоминание термина «недвижимость»14. Профессор Д.И. Розенберг определяет недвижимое имущество следующим образом:

«Недвижимость-- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».15 Позже был сформирован перечень объектов недвижимости и сделана попытка определить признаки выделения таких объектов. В основе отнесения имущества к недвижимому лежал традиционный критерий прочности связи с землей. Новшеством для нашего законодательства в этом вопросе стал критерий выделения недвижимого имущества в силу закона, то есть отнесенное к таковому законодательными актами. Однако в период действия «Основ гражданского законодательства СССР и республик» подобные законодательные акты так и не были приняты, и критерий физических, природных свойств вещи, определяющих «способность или неспособность вещи к перемещению» остался главным. Недвижимыми считались здания, сооружения, многолетние насаждения предприятия, имущественные комплексы. Впоследствии эти объекты рассматривались более детально в конкретных сферах деятельности. В отдельных нормативных актах недвижимые вещи выражались посредством перечисления, например, в жилищной, градостроительной сфере.

Таким образом, рассмотрев историю развития недвижимого имущества, выявлено, что официальное определение данного понятия отсутствовало. Раскрытие его смысла в разные периоды времени происходило через определенные признаки. Первыми стали признаки недвижимости по природе и по назначению, а признак отождествления того или иного объекта с недвижимостью в силу закона возник в России только в начале 90-х гг.

Статья 130 ГК РФ определяет, что «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства», а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, жилые и нежилые помещения, машино-места».17 Данный перечень не является исчерпывающим, т.к. законом может быть отнесено и иное имущество, например, предприятие как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс. Исходя из этой статьи, можно сделать два вывода. Первый - законодатель отождествляет понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость». Он определяет их как равнозначные друг другу определения, но многие ученые-юристы не согласны с данной позицией. Например, Г.В. Чубуков считает, что недвижимое имущество и недвижимость - это разновидность недвижимых вещей.18 В свою очередь В.П. Мозолин, Н.Ю Шеметова, считают, что понятие "имущество" - это более широкое понятие по сравнению с понятием "вещи", поскольку включает в себя, помимо вещей, также и имущественные права.

Данное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что под понятием «недвижимость», употребляемым в ст. 130 ГК РФ, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объяснить это можно следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование. Думаю, что стоит согласиться с данными авторами, так как понятие «имущество» действительно шире понятия «вещь», потому что к первому относятся материальные и нематериальные объекты гражданских правоотношений (но имущественные права по российскому законодательству не относятся к недвижимому имуществу), а ко второму относятся только объекты материального мира. Данные понятия различают только в теории, а на практике законодатель их определил как равнозначные. И поэтому в данной работе рассматриваются как синонимы.

Во-вторых, законодатель не дает конкретного определения недвижимости, а лишь предлагает перечень того, что относится к недвижимым вещам. Думается, что если бы было закреплено конкретное определение «недвижимости» как объекта гражданских прав, это бы решило многие теоретические и практические вопросы. Так, Н.Ю. Шеметова предлагает следующее определение в рамках цивилистики.

«Это земля (включенный в гражданский оборот поверхностно-почвенный слой, а также в ограниченном объеме недра и континентальный шельф) и обладающие физическими характеристиками (телесные) индивидуально-определенные имущественные объекты, прочно связанные с землей». Можно сказать, что данное определение хоть и не является достаточно полным, всё же из него можно выделить признаки недвижимого имущества.

На данный момент можно выделить признаки недвижимости, которые позволяют отличить ее от других объектов гражданских правоотношений и сделать вывод о том что, данный объект является особенным. К ним можно отнести нижеперечисленные:

– Материальность. Прежде всего, в соответствии со статьей 128 ГК РФ недвижимость является вещью, выступающей в качестве продукта природы, продукта труда человека или же в их единстве;

- Особые сфера применения и назначение, предполагающие повышенное публичное внимание;

– Индивидуальная определенность. Несмотря на то, что в статье 130 ГК РФ этот признак не называется, можно отметить его как свойство, присущее любому объекту недвижимости, исходя из содержания других норм законодательства. Так, например, при продаже недвижимости «должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество»,- так гласит статья 554 ГК РФ. Это такие данные, которые позволяют индивидуализировать недвижимость: кадастровый номер, адрес места нахождения, размер (метраж), этажность;

– Стационарность - невозможность изменения среды без нанесения ущерба либо без сохранения определенного статуса. Прочная связь с землей это традиционный признак, закрепленный законодательно. Еще К.П. Победоносцев отмечал, что «недвижимые по природе суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей»20;

– Уникальность и неповторимость объектов недвижимости. В случае гибели или порчи недвижимого имущества, возможно потребовать лишь возмещения убытков, но не аналогичного товара, т.к. он индивидуален по своей природе;

– Многие авторы указывают на такие признаки объекта недвижимого имущества, как долговечность и непотребляемость. Здания и сооружения все-таки имеют особый «срок годности», а земельные участки считаются относительно вечными. В зависимости от материала основных конструкций жилых зданий действующие в России строительные нормы и правила разделяют их на 6 классов со сроками службы от 15 до 150 лет;

– Подверженность износу, что проявляется в уменьшении функциональных свойств недвижимости и снижении стоимости по мере использования.

– Возможность стать объектом законного гражданского оборота только после государственной регистрации.

Хочется отметить, что критериев для отграничения недвижимых вещей от движимых, предложенных в действующем законодательстве в данный период развития технологий недостаточно. В наше время современные технологии позволяют без ущерба переносить одного места на другое здания, отнесение которых к недвижимости не вызывает сомнений. Также достаточно широко распространились сборно-разборные объекты, которые могут быть разобраны и собраны за достаточно короткое время. В виде таких сооружений существуют как павильоны, гаражи, навесы, так и торговые и производственные комплексы. Как показывает практика регистрации прав на недвижимость, одни учреждения технической инвентаризации могут признать конкретный объект недвижимостью, а другие принимают противоположное решение в отношении одинакового объекта. При учете этих обстоятельств видно, что для определения недвижимости критерий невозможности её перемещения без утраты первоначального назначения постепенно становится недостаточно точным.

Итак, можно сделать вывод, что на современном этапе критерии отграничения недвижимости недостаточны и нуждаются в серьезной доработке, также необходимо закрепление только понятия «недвижимость» в ГК РФ, которое как раз и отражало бы сущностные характеристики данного объекта гражданского оборота.

Что же касается государственной регистрации недвижимости, можно сказать, что этот институт, претерпевающий изменения на сегодняшний день, установлен Гражданским Кодексом РФ, принятым в 1994 году. Официально были введены нормы, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью.

Среди российских цивилистов ведутся дискуссии о том, является ли понятие недвижимого имущества легитимным, или же оно отображает практически существующий объект. К.И. Скловский подчеркивает: «Если исходить из того, что недвижимость -- это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость -- понятие юридическое, то до регистрации его быть не может». Учёные Е.А. Суханов, М.В. Кротов, И.Д. Кузьмина, О.М. Козырь считают, что недвижимость появляется лишь в результате государственной регистрации прав на нее. Б. Л. Хаскельберг, Е. С. Болтанова, В.В. Ровный предполагают, что недвижимое имущество - это объективно существующее явление, которое не зависит от процедуры государственной регистрации. Законодатель использовал как экономический, так и юридический аспект, поэтому недвижимость определяется как особенный объект гражданского права. С.А. Степанов точно подметил: «не право рождает недвижимое имущество, а недвижимое имущество, требуя регистрации права на него». Гражданским Кодексом Российской Федерации определены признаки недвижимости как объекта гражданских прав, вследствие этого недвижимость не может считаться таковой только в силу государственной регистрации. Рассматриваемая процедура призвана не менять положение вещи, а фиксировать права в отношении нее.21 Еще одну точку зрения по поводу сущностного значения государственной регистрации в своей статье высказывает Е.В. Тресцова: «регистрация представляет собой особый государственный процесс, направленный на признание и подтверждение прав конкретного лица на недвижимое имущество в соответствии с положениями гражданского законодательства»22.

Таким образом, многие ученые-цивилисты спорят о том, к чему отнести государственную регистрацию недвижимости: к признаку недвижимого имущества, к юридическим последствиям отнесения объектов к недвижимости или же к правовому режиму. Например, С.А. Попов выделяет государственную регистрацию как признак публичности.23 Е.А. Суханов относит государственную регистрацию недвижимости к правовому режиму.24 Под правовым режимом недвижимого имущества понимается совокупность императивных правовых норм, содержащих специальные правила, раскрывающие особенности участия недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях.

Думается, что данные точки зрения имеют право на свое существование, но я соглашусь с Е.А. Сухановым, так как, действительно, государственная регистрация выступает особенностью правового режима недвижимости, которая позволяет определить - может ли данное недвижимое имущество находиться в гражданском обороте. Но следует сказать, что объекты недвижимости разнородны и поэтому они имеют не общий правовой режим недвижимости, а свой самостоятельный. Правовой режим недвижимости как раз определяет, может ли данная вещь находится в обороте. Согласно ст.129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Ограниченными в обороте могут быть, например, некоторые земельные участки, собственником которых являются публично- правовые образования.25 Но также есть объекты недвижимости, изъятые из гражданского оборота, например, земельные участки, на которых расположены находящиеся в федеральной собственности объекты, например, природные заповедники и национальные парки, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.

Так, правовой режим недвижимости включает в себя государственную регистрацию. Это заключение предопределяется особенностями недвижимости, рассмотренными ранее (прочная связь с землей, долгосрочное сохранение главных первоначальных свойств; индивидуальность; незаменяемость и т.п.).

Следует отметить значение государственной регистрации, которое представляет собой признание и подтверждение прав конкретного лица на недвижимость. В то же время государственная регистрация выполняет и следующую функцию. Принципы и требования, на которых она базируется, позволяют говорить о том, что государственная регистрация является одним из средств охраны прав на данные объекты. В соответствии с положениями действующего законодательства оспаривание государственной регистрации выступает способом защиты прав на недвижимость. М.Г. Масевич выделял в качестве главных задач регистрационных действий охрану прав собственников и гарантию подлинной информации о недвижимости. Понимание государственной регистрации в качестве меры охраны гражданского права предложено В.В. Долинской. Она подчеркивает такую функцию как «контроль над законностью действий, придание факту законности, учет, объединение информации, охрану прав заинтересованных лиц»26, то есть государственная регистрация рассматривается в первую очередь как охранительное отношение.

Можно выделить основные цели государственной регистрации, которыми выступают: защита законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости; развитие гражданского оборота как надежного и открытого; формирование действенных механизмов государственного управления рынком недвижимости; осуществление фискальной функции государства в части пополнения бюджета от совершения сделок, предметом которых является недвижимость; предотвращение и пресечение преступлений и правонарушений в рассматриваемой сфере.

Таким образом, право собственности и другие права на недвижимость, переход и прекращение этих прав должны быть зарегистрированы в установленном порядке. Что касается вновь создаваемого недвижимого имущества, оно становится объектом гражданского оборота после осуществления данной процедуры. А для признания заключенными нескольких сделок, предметом которых выступает недвижимость, требуется их обязательная государственная регистрация. Здесь речь идёт именно о регистрации договора, в отличие от регистрации прав. Также важно помнить, что выписка о государственной регистрации является единственным доказательством существования прав конкретного лица на недвижимость.

1.3 Современное состояние законодательного обеспечения сделок с недвижимостью

Правовой основой регулирования оборота недвижимости в первую очередь является Конституция Российской Федерации, так как именно она является основным законом нашей страны, имеет высшую юридическую силу и закрепляет право частной собственности на недвижимость. Статья 35 Конституции РФ провозглашает право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.27

Действующее законодательство о недвижимости представлено, прежде всего, частью первой Гражданского Кодекса РФ, который более детально регулирует данный институт.28 Являясь опорной конструкцией в сфере обеспечения сделок с недвижимостью и имея приоритет перед другими федеральными законами и нормативными правовыми актами в области гражданского права, ГК РФ закрепляет объекты недвижимости, устанавливает общие положения об их государственной регистрации, праве собственности и иных вещных правах, требования к форме сделок и т.д.

В настоящее время система кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость претерпевает существенную реформу путем принятия новых законодательных актов. Так, статья 131 ГК РФ является бланкетной нормой, отсылающей к новому федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»29, который пришел на смену закону 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утрачивает законную силу с 1 января 2020 года).30 Данный нормативный правовой акт имеет большое значение на практике, потому что именно в нем указаны порядок и сроки предоставления документов на государственную регистрацию, сроки её проведения, перечень объектов, подлежащих государственной регистрации. С 1 января 2017 года вступили в законную силу основные положения вышеназванного федерального закона. В связи с этим кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на объекты недвижимости соединены в единую систему учета и регистрации путем создания Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В основу реформирования сферы регистрации недвижимости была положена идея упрощения регистрационных процедур для граждан и юридических лиц.

Федеральный закон «О кадастровой деятельности»31, созданный в результате сокращения и переработки федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». Данный закон регулирует отношения, которые возникают в связи с осуществлением кадастровой деятельности, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров и национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров по подготовке документов, содержащих необходимые сведения для осуществления кадастрового учета недвижимости. Вопросы, касающиеся ведения государственного кадастра недвижимости и порядка кадастрового учета с 1 января 2017 года теперь регулируются Законом о недвижимости, а к ведению ФЗ «О кадастровой деятельности» отнесены в основном вопросы, регулирующие непосредственно саму кадастровую деятельность.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (осуществление процедур, направленных на определение кадастровой стоимости) на территории Российской Федерации регулируются федеральным законом "О государственной кадастровой оценке".32

Федеральный закон «О геодезии, картографии и пространственных данных и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»33 затрагивает отношения, возникающие при осуществлении геодезической и картографической деятельности, включая поиск, сбор, хранение, обработку, предоставление и распространение пространственных данных.

В отнесении отдельных объектов к недвижимости, закреплении их правового режима особое значение имеет специальное законодательство. Следует выделить природно-ресурсное законодательство: Водный Кодекс РФ, Лесной Кодекс РФ, особое значение имеет Земельный Кодекс РФ34, который регулирует режим земельных участков, частей земельных участков как объектов недвижимости.

Законодательство об объектах недвижимости, являющихся таковыми по прочности связи с землей, представлено Жилищным Кодексом РФ35, посвященным, прежде всего, такому объекту недвижимости как жилые помещения. Также в эту группу нормативных правовых актов входит Градостроительный Кодекс РФ36, который регулирует такие объекты недвижимости как здания, сооружения, федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"37 и иные законы.

Также насчитывается более десяти федеральных законов «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», выпущенных для лучшего функционирования вышеуказанных законов. То же самое касается Постановлений Правительства РФ, причем часть из них также посвящена внесению изменений в уже действующие постановления.

Данный институт регулируется законами субъектов РФ, которые принимаются во исполнение федеральных законов и более конкретно детализируют положения федеральных законов. Например, Закон г. Москвы "О контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве"38 регламентирует организацию и осуществление контроля за использованием объектов нежилого фонда города Москвы.

Правовое регулирование недвижимости осуществляется и подзаконными нормативно-правовыми актами. Для реализации положений вышеупомянутых законов создано более 50 Приказов Министерства экономического развития РФ и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. В качестве примера можно привести вступившие в законную силу с 1 января 2017 года: 1) Приказ Минэкономразвития России «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости»39, Приказ Росреестра «О кадастровом делении территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы».40

Анализ вопросов второй главы настоящего исследования позволил сделать следующие выводы:

Исследуя правовую природу недвижимости, автор приходит к выводу, что недвижимость является особым объектом гражданских правоотношений, имеет особый правовой режим

Автор отмечает, что законодатель не дает конкретного определения недвижимости, а лишь перечисляет виды недвижимых вещей. Более того, он признает равнозначными понятия «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость», которые в теории все-таки отличаются между собой. Также критерии отграничения недвижимости недостаточны и нуждаются в серьезной доработке. Поэтому стоит прийти к единообразному использованию вышеуказанных понятий и закрепить только понятие «недвижимость», потому что сейчас оно стало более применяемым, так как сам законодатель употребляет данную дефиницию в названии нового Закона о недвижимости, в ст. 549 ГК РФ.

В ходе исследования выявлено, что среди цивилистов ведутся дискуссии о том, к чему отнести государственную регистрацию недвижимости: к признаку недвижимого имущества, к юридическим последствиям отнесения объектов к недвижимости или же к правовому режиму. Автор отмечает важнейшее значение государственной регистрации, и считает, что она включается в правовой режим недвижимости. Следует отметить значение государственной регистрации, которое проявляется в признании и подтверждении прав конкретного лица на недвижимость, то есть данный институт является одним из средств охраны и защиты прав на данный объект гражданского оборота.

Что касается правовой основы института недвижимости, то можно сказать, что она претерпела существенную реформу. И в настоящее время институт недвижимости развивается, совершенствуется посредством принятия новых нормативных правовых актов.

Глава II. Правовые проблемы государственной регистрации недвижимости на современном этапе

2.1 Актуальные изменения в системе кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость

Принятие федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» реформирует систему учета и регистрации недвижимости в Российской Федерации и тем самым представляет собой важный этап в развитии российского законодательства.

Прежде всего, основное изменение состоит в объединении сведений из «Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» со сведениями, находящимися в кадастре недвижимости. Кадастровый учет недвижимости и государственная регистрация прав на нее объединены в единый институт - «Единый государственный реестр недвижимости» (ЕГРН), который в соответствии со ст. 1 нового закона является «сводом достоверных систематизированных сведений» об учтенном недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на него, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных сведений. Причинами изменений явились:

- двойное правовое регулирование учетно-регистрационной сферы недвижимости;

- сложность и длительность процедуры регистрации;

- необходимость для совершения данных действий в обращении к органу, расположенному исключительно по месту нахождения недвижимости;

- хранение сведений в реестрах в бумажном виде, в результате чего нередко сведения утрачивались или могли быть искажены, отсутствовала четко определенная ответственность регистрирующего органа.

Данный этап реформ связан с подписанием Президентом Указа № 184741, в соответствии с которым упразднены Федеральное агентство геодезии и картографии и Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Если же кадастровый учет осуществляла Кадастровая Палата по субъектам РФ, то в настоящее время эту функцию наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость выполняет исключительно Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Как видим, идея объединить две федеральные информационные системы - кадастр и реестр прав на недвижимое имущество была сформулирована еще в 2009 году. На работу над текстом нормативного акта потребовалось много времени: законопроект № 597863-6 был внесен Правительством РФ в Госдуму в сентябре 2014 года. Как было сказано в пояснительной записке к законопроекту, его принятие будет способствовать эффективности функционирования регистрационной системы, повышению гарантий прав при осуществлении регистрации, что будет иметь своим следствием уменьшение рисков инвестирования в объекты недвижимости и ускорение экономического оборота недвижимости.

Тем не менее, на практике сразу же возникли недостатки системы учета сведений об объектах недвижимости. Во-первых, в орган кадастрового учета поступили сведения не обо всех объектах учета, в результате чего произошла выдача большого количества уведомлений об отсутствии сведений в ГКН.

Второй недочет связан с тем, что, например, сведения об инвентарном номере объекта технического учета указаны не в той позиции электронного документа, которая обеспечивает в последующем надежный поиск информации в автоматизированной системе. В результате при внесении в ГКН сведений об объекте недвижимости формально эта информация в кадастре есть, но расположена она не в том месте, которое обеспечивает поиск записи об определенном объекте недвижимости. То есть сведения об объекте содержатся в ГКН, но найти их и выдать документ, отражающий эти сведения, в установленные законом сроки не всегда удавалось. Кроме того, заключение Общественной палаты РФ также свидетельствует о существенных недочетах.42

Так, одно из главных направлений реформирования - объединение системы кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимость. Хочется сказать, что эта прогрессивная задача была реализована в очень немногих государствах, конечно же, имеющих меньшую, чем Россия, территорию и иной уровень охвата публичными реестрами с разного рода информацией всех сфер, окружающих недвижимость, а также иную подготовку и профессионализм лиц, которые задействованы в этих сферах. Таким государством, например, являются Нидерланды, но к ним не относятся ни Германия, ни Франция, ни большинство других стран Европы, которые выстраивают, безусловно, реестр прав на кадастре объектов, но пока не готовы отказаться от самостоятельного существования кадастра.

Сложность объединения кадастра и реестра проявляется в том, что кадастру и реестру свойственны две принципиально различные функции, которые требуют и разных подходов к их формированию. Как информационный ресурс реестр прав должен обслуживать главным образом интересы гражданского оборота, то есть должен быть основан на принципе внесения, в соответствии с которым право возникает с момента государственной регистрации. Основной задачей кадастра является фискальная функция, т.к. он исторически функционирует в первую очередь для налогового учета объектов недвижимости, а также для фиксации их характеристик с целью провести массовую оценку недвижимости для определения налоговой базы. Таким образом, кадастр не может и не должен игнорировать фактические обстоятельства дел, и в его основу нельзя закладывать заявительный принцип внесения сведений об объекте недвижимости. Необходимая основа формирования адекватного этой цели кадастра недвижимости - построение его на основе принципа инвентаризации сведений - сплошного учета всего того, что фактически существует и характеризует объект налогообложения. Все-таки, на мой взгляд, в реформировании системы учета и регистрации недвижимости есть как спорные и проблемные, так и положительные моменты, об этом и пойдет речь далее.

ЕГРН состоит из реестра объектов недвижимости (кадастра недвижимости), реестра прав, их ограничений и обременений (реестра прав на недвижимость), кадастровых карт, реестровых дел, книг учета документов, а также реестра границ, данные которого прежде находились в кадастре недвижимости. Выделение специального реестра границ позволяет получать подробные сведения о зонах и территориях с особым правовым режимом, об административных и государственных границах, береговых линиях, а также об объектах недвижимости, на которые установлены ограничения и обременения в связи с их расположением внутри данных территорий. Сразу стоит отметить, что положения нового закона не имеют отношения к воздушным и морским судам, судам внутреннего плавания и участкам недр. Государственный учет и государственная регистрация прав на такие объекты осуществляется в соответствии с правилами иных федеральных законов.

Ведение ЕГРН будет осуществляться только в электронной форме, исключение сделано только для реестровых дел. Развитие технологий и появление мощностей для хранения и обработки огромных массивов информации позволяет вывести учет основных объектов гражданских прав на качественно новый уровень. Ко второй четверти ХХI века реестр недвижимости должен пройти проверку практикой, что откроет новые пути для его использования. Данное существенное нововведение - это не только «веяние времени, но и острая необходимость» для нормального функционирования органов Росреестра.43 Это обусловлено тем, что существует потребность в бессрочном хранении документов, объем которых регулярно возрастает, вследствие чего увеличиваются затраты на осуществление такого хранения.

Задача Росреестра сейчас состоит в том, чтобы снизить административные барьеры, т.е. исключить прямое взаимодействие чиновника и заявителя. Это как раз и проявляется во внедрении электронных услуг. Также руководитель Росреестра Виктория Абрамченко говорит: «Росреестр обеспечил одно из основных нововведений закона «О государственной регистрации недвижимости» - начал оказание услуг по экстерриториальному принципу на всей территории страны. Такой формат оказания услуг предоставляет заявителям возможность обращаться за услугой в любом регионе России, независимо от места нахождения объекта недвижимости, на который регистрируется право. Это многократно повышает удобство получения услуги, сокращает временные и финансовые затраты граждан и представителей бизнеса на ее получение в случае если они совершают операцию с недвижимостью, расположенной в регионе, отличном от их места нахождения».