Оценка отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием для государственных нужд

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК: 332.21/332.62:349.414 (574)

Оценка отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием для государственных нужд

Репников И.В., ст. преподаватель Казахский агротехнический университет им. С.Сейфуллина, г. Астана, Казахстан

Земля - национальное богатство нашего государства, она является основой социального и экономического развития страны. Земля рассматривается не только в качестве природного образования и ресурса, средства производства и пространственного базиса для размещения различных объектов, но и как объект имущественных правоотношений - базовый компонент недвижимости.

Вопрос выкупа (изъятия) земельных участков для государственных надобностей приобрел в Казахстане особую социальную значимость и затрагивает имущественные, финансовые и административные интересы различных сторон - владельцев имущества, инвесторов (девелоперов) и Акиматов.

Именно земля является главным предметом спора между владельцем, застройщиком и Акиматом.

В последние несколько лет возросла потребность в квалифицированной, корректной рыночной оценке, в связи с процессом выкупа (изъятия) имущества для государственных нужд (ВИГН), развитием рынка недвижимости и оценки банковских залогов.

При изъятии земельного участка для государственных нужд, на наш взгляд, возникает два главных вопроса:

1) что понимается под определением «государственная нужда»?

2) размер компенсации, который должен быть выплачен собственнику изымаемого земельного участка.

Изъятие, включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя без их согласия не допускается, кроме случаев, указанных в статье 81 Земельного кодекса Республики Казахстан:

1) обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;

2) принудительного отчуждения, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд;

3) принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан;

4) принудительного отчуждения у собственника или землепользователя земельного участка, подвергшегося радиоактивному загрязнению, с предоставлением равноценного земельного участка;

5) конфискации.

Земельный участок в исключительных случаях может быть принудительно отчужден для государственных нужд по решению суда при невозможности иного способа удовлетворения этих нужд и при условии равноценного возмещения имущества.

Исключительными случаями для принудительного отчуждения земельных участков для государственных нужд являются (статья 84 Земельного кодекса Республики Казахстан):

1) международное обязательство;

2) предоставление земель для нужд обороны, особо охраняемых природных территорий, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, создание и функционирование специальных экономических зон;

3) обнаружение и разработка месторождения полезных ископаемых (кроме общераспространенных);

4) строительство дорог, линий электропередачи, линий связи, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей общего пользования населенных пунктов, а также других объектов, имеющих государственное значение;

5) снос аварийного и ветхого жилья, грозящего обвалом (обрушением);

6) исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов, подпадающих под перечень исключительных случаев, а также строительства объектов, предусмотренных государственными и региональными программами, и инвестиционных проектов, обеспечивающих государственные интересы и достижение общественно значимых целей.

В настоящее время исключительными случаями, как правило, являются снос аварийного и ветхого жилья и исполнение генеральных планов населенных пунктов.

На 2012 год на территории города Астана зарегистрировано 228 аварийных и ветхих домов, физический износ которых составляет более 60%. Эти дома не подлежат восстановлению и также требуют сноса. С 1998 года в г. Астане было снесено 859 тыс. кв. метров ветхого аварийного жилья. В пересчете это 8,5 тыс. квартир (из доклада акима г.Астана И.Н. Тасмагамбетова на отчетной встрече с населением 9 февраля 2012 года).

Сам факт включения какого-либо объекта, предполагаемого к строительству, в генеральный план населённого пункта, не может автоматически признаваться исключительным случаем с вытекающими из этого правовыми последствиями. Закон не должен допускать возможность принудительного изъятия имущества при наличии альтернативного способа удовлетворения государственных нужд, в том числе, других вариантов размещения объектов строительства.

Согласно статье 87 Земельного кодекса Республики Казахстан цена за земельный участок, выкупаемый при принудительном отчуждении для государственных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем.

По соглашению с собственником земельного участка или негосударственным землепользователем ему может быть предоставлен взамен земельного участка, выкупаемого при принудительном отчуждении для государственных нужд, другой земельный участок с зачетом стоимости предоставляемого земельного участка или права на него в стоимость выкупаемого земельного участка или права на него в рыночной стоимости на момент прекращения права собственности или землепользования.

Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость является расчетной величиной и в ее основе лежит добровольность, обоюдное желание участия в сделке купли-продажи (2). Очевидно, что в условиях ВИГН данные требования нарушаются и, обычно, выкуп носит принудительный характер.

Особенностью оценки выкупаемой недвижимости при массовом изъятии земельных участков является невозможность или ограниченность использования двух основных традиционных подходов - сравнительного и доходного, имеющих, в обычных условиях, приоритет при расчетах рыночной стоимости. Равноценный объект-аналог отсутствует, так как соседа тоже сносят. К тому же аналогов должно быть не менее трех. Доход от сдачи в аренду также не получишь - сносят. Сумма, рассчитанная затратным подходом, кратно отличается от рыночной в сторону уменьшения.

Рекомендуется, по возможности, использовать все три подхода, но при отсутствии достоверной рыночной информации - опираться на результаты расчетов, основанных на принципе «наиболее эффективного использования земельного участка».

Международные стандарты оценки (МСО-2007), методические источники и сложившаяся международная практика предписывают при расчетах рыночной стоимости земельных участков и другого имущества в условиях ВИГН, использовать методы аллокации, остатка земли и наиболее эффективного использования земельного участка.

Предложения по совершенствованию оценки рыночной стоимости земельных участков и другого имущества в условиях ВИГН:

- придать процессу оценки открытый характер. Для чего создать при Акимате общественный экспертный Совет с участием авторитетных оценщиков, риэлторов, юристов, представителей владельцев имущества;

- еженедельно публиковать бюллетени в СМИ по результатам рыночной оценки ВИГН. Создать специальную рубрику в Акиматовских СМИ. При необходимости проводить экспертизу отчетов об оценке специалистами КАО;

- периодически проводить консультации по оценке и другим вопросам ВИГН, разъяснительную работу с населением через СМИ, круглые столы;

- привлекаемым оценщикам пройти 2-3-х дневную переподготовку на базе КАО по специализации «Оценка земельных участков и другого имущества в условиях его выкупа для государственных надобностей» с получением соответствующего сертификата;

- вести постоянный мониторинг цен по жилой и коммерческой недвижимости в крупных населенных пунктах и представлять предложения по свободному жилью для переселения владельцев сносимого имущества;

- предпринять необходимые меры по исключению участия в процессе ВИГН различного характера посредников, помощников, «сочувствующих». Препятствовать криминализации процесса изъятия (3).

Развитие рынка финансовых услуг предполагает гармоничное, единовременное совершенствование всей системы финансовых инструментов - бухгалтерия, аудит, страхование, банковское дело и др. Оценочная деятельность в ней играет первозначную, авангардную роль, так как обеспечивает информацией другие финансовые инструменты. От грамотной, квалифицированной оценки активов зависит правильность принятия административных, экономических и других решений.

государственный отчуждение земельный участок

Использованные источники

1. Земельный кодекс Республики Казахстан. Астана, 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 20.07.2011 г.)

2. Стандарт оценки Республики Казахстан «Оценка отчуждаемого для государственных нужд земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд». Утвержден приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 28 июня 2012 года № 240

3. Калинин А.Н. Вопросы теории и практики оценки имущества. Саморегулируемая палата Казахстанской ассоциации оценщиков. Республиканская палата оценщиков. Алмата, 2010.

Размещено на Allbest.ru