Размещено на http://www.allbest.ru/

ЯКУТСКИЙ ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ ИНСТИТУТ (ФИЛИАЛ)

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ПРОФСОЮЗОВ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

"АКАДЕМИИ ТРУДА И СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ"

Юридический факультет

Кафедра "Гражданского и трудового права"

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

На тему «Договор найма»

выполнила: студентка гр. БЮ-11 ЗС Горшкова К.Н.

проверил: Рабинович А.Д.

Якутск 2016

ОГЛАВЛЕНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 1.1 Понятия жилого помещения, найма жилого помещения
• 1.2 Источники правового регулирования найма жилого помещения
• ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 2.1 Договор социального и коммерческого найма жилого помещения
• 2.2 Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования
• ГЛАВА 3. ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ОСНОВАННОГО НА ДОГОВОРЕ НАЙМА
• 3.1 Основания прекращения права использования жилого помещения, основанного на договоре найма
• 3.2 Порядок прекращения права использования жилого помещения основанного на договоре найма
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

В связи с произошедшими в нашем обществе в конце ХХ в. социально-политическими и экономическими изменениями потребовался новый кодифицированный нормативный акт, который бы упорядочил регулирование жилищных отношений, в том числе возникающих в области пользования жилыми помещениями, в новых социально-экономических условиях.

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового регулирования такого договора актуально как никогда по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие договор найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах», предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Однако необходимо иметь в виду, что в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 февраля 2015 г. N 19-ФЗ). эти вопросы в определённой мере нашли своё закрепление. Во-первых, в ст. 10 установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учёт и обеспечение жилыми помещениями. Во-вторых, ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов с детства, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма. Также этой статьёй предусмотрено, что законодательством субъектов РФ это право может быть предоставлено и другим категориям граждан.

Договор коммерческого найма, основной целью которого со стороны собственника (наймодателя) жилого помещения является извлечение прибыли, заключается на условиях, установленных законодательством и соглашением сторон. Нанимателем жилого помещения может быть только гражданин. При этом он не связан тем строгим регламентом, как нуждаемость в жилье, решение компетентных органов о предоставлении жилого помещения и т.п.

Следует отметить, что с принятием части второй ГК (глава 35), аренда жилых помещений утрачивает своё прежнее значение, поскольку согласно гражданскому законодательству арендовать жилое помещение могут только юридические лица. Кроме того, потребительские свойства аренды и коммерческого найма практически совпадают. В частности, жилое помещение передаётся в этих случаях во владение и пользование, на определённый срок, условия оплаты устанавливаются соглашением сторон и т.п.

Объектом выпускной квалификационной работы являются общественные отношения, возникающие при осуществлении найма жилых помещений.

Предмет исследования составляют нормы гражданского и жилищного законодательства, регламентирующие отношения в сфере найма жилых помещений, и практика их правового применения.

Целью выпускной квалификационной работы является исследование правового регулирования найма жилого помещения и разработка предложений, направленных на совершенствование законодательства в данной сфере.

Достижение цели будет осуществляться путем решения следующих исследовательских задач:

1. проанализировать понятие жилого помещения и найма жилого помещения;

2. охарактеризовать источники правового регулирования найма жилого помещения;

3. провести характеристику договора социального найма жилого помещения и описать правовой режим договора коммерческого найма жилого помещения

4. проанализировать правовое регулирование договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

5. проанализировать основания прекращения права использования жилого помещения, основанного на договоре найма;

6. описать порядок прекращения права использования жилого помещения, основанного на договоре найма.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка источников.

Нормативную основу исследования составили международные правовые акты, Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и подзаконные нормативно-правовые акты, законы и подзаконные акты г. Москвы и других субъектов Российской Федерации, регулирующие отношения, возникающие в связи с организацией и функционированием приемной семьи.

Методологическую основу представленного исследования составили диалектические принципы познания современной социальной действительности, которые нашли отражение в выборе и обосновании специальных приемов и средств исследования обозначенной проблематики.

Исследование сопровождалось использованием общенаучных и частно-научных методов исследования: системного, исторического, логического, сравнительно-правового, формально-юридического и других подходов.

Данные методы позволили обнаружить общие направления развития правоотношений найма жилья в общежитии, выявить особенности правового регулирования. Комплексный подход способствовал выработке единой концепции правоотношения найма жилого помещения в общежитии как сложного, комплексного правового явления.

Теоретическим основанием исследования послужили труды таких современных российских и советских правоведов, как С.И.Александрова Н.А Баринова Р.А. Батурин О.А. Гончарова Т.В. Илларионовой А.Г. Калпина А.И Маслова А.П. Сергеев Ю.К.Толстой О.Н.Садикова Е.А.Суханова Р.Д Зоркольцев О.В.Кириченко М.Кисляков А.Н.Кичихин И.Б.Мартович Н.А.Щербакова В.Б.Исаков А.В.Кудашкин Н.Л.Ледовских В.Н.Литовскин Маркс К и Энгельс Р.А Ремидовский Е.С.Сениванова Т.А.Семина А.Стрежова С.И.Суслова М.Ю.Тихомиров О.С.Иоффе и др. Анализировались также работы исследователей, занимавшихся вопросами определения объёмов правомочий, входящих в состав права пользования и возникающих непосредственно в процессе использования гражданами жилых помещений, ? А.В Самугулина Г.А.Свердлыха В.Д.Рузанова О.В.Полозова Ю.П.Свит и др.

Теоретическая и практическая значимость исследования. В результате комплексного анализа права пользования жильём в общежитии и возникающих в общежитии жилищных правоотношений, а также обобщения соответствующей судебной практики сформулированы предложения, которые могут стать весьма полезными для исследования иных институтов жилищного права и теоретической разработки отдельных правовых конструкций, связанных с отношениями пользования жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии. Сформулированные в работе теоретические положения и выводы могут быть использованы для развития и совершенствования действующего законодательства Российской Федерации и правоприменительной практики. Результаты настоящей дипломной работе могут быть также применимы в учебном процессе для преподавания дисциплин «Гражданское право», «Жилищное право» и при подготовке учебно-методических материалов для студентов юридических учебных заведений и юридических факультетов иных высших учебных заведений.

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

1.1 Понятия жилого помещения, найма жилого помещения

Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.

Особую значимость удовлетворения именно этой потребности граждан подчеркнула Конституция Российской Федерации. Ее гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина») провозглашает, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Реализация этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо стать собственником жилого помещения, либо приобрести соответствующие права на основе договора с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения Кислякова М. Сравнительный анализ договоров аренды и найма недвижимого имущества // Юрид. мир. - 2005. - № 8. - С. 59-60..

Отмеченное обстоятельство нашло, в частности, отражение и в действующем ГК. Так, в разд. II ГК («Право собственности и другие вещные права») имеется гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». А применительно к договорам та же цель - создание специального правового режима достигнута выделением рассматриваемой главы «Наем жилых помещений» (гл. 35).

До принятия ГК основным актом, внесшим принципиальные изменения в регулирование жилищных отношений с учетом новых социально-экономических условий был Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах». Его ст. 1 разграничивает два вида договоров, на основе которых происходит предоставление во владение и пользование жилых помещений для проживания в них: «договор найма» и «договор аренды».

Первый стал именоваться «договором социального найма», вначале в литературе, а впоследствии и в самом ГК. По этому договору (соглашению), заключаемому на основе ордера, «наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги» Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. - 2007. - № 7. - С. 33-43..

Вторым - «договором аренды» признавался договор, по которому «арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату за коммунальные услуги». Этот договор получил название «договора коммерческого найма», главным образом в литературе, а теперь и в нормативных актах.

Действующий ГК в гл. 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения». Под первым из этих договоров, как постараемся показать ниже, подразумевается договор коммерческого найма.

Вместе с тем гл. 35 ГК упоминает случаи, при которых жилое помещение предоставляется во владение и (или) пользование юридическим лицам «на основе договора аренды или иного договора». Единственная на этот счет норма (п. 2 ст. 671) предусматривает, что в таких ситуациях юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В этой связи, следует, прежде всего, отметить, что договор аренды жилого помещения по ГК принципиально отличается от одноименного договора по Закону РФ от 24 декабря 1992 г. ГК, в отличие от указанного Закона, подразумевает под арендатором не того, кто будет пользоваться жилым помещением для удовлетворения своих личных потребностей в жилье, а совсем иных лиц. Имеются в виду те, для кого право пользования жилым помещением означает, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, предоставление соответствующего помещения различным лицам для проживания в нем (пример - аренда фирмой здания для использования в качестве общежития).

Вопрос об объекте правоотношения один из дискуссионных в науке гражданского права. Р.А.Батурин отмечал, что познать объект правоотношения - это установить важнейшее звено в обратной цепочке воздействия на общественные отношения непосредственно права Батурин Р.А., Актуальные вопросы предоставления жилых помещений по договорам социального найма при выселении из аварийных домов //Жилищное право - М.: 2009.

Чтобы понять, что именно является объектом исследуемых правоотношений, необходимо обратиться к теории объекта О.С. Иоффе2. Он считал, что правоотношение может быть направлено одновременно на юридический , волевой и материальный объекты, соотнося это с наличием у правоотношения юридического, волевого и в определённом смысле материального содержания.

Жилое помещение и его особый режим привлекают внимание исследователей регулярно. Причем характеристика вопроса о любом субъективном праве на жилое помещение вызывает необходимость обращения к анализу объекта, по поводу которого это право возникает, немало исследований специально посвящено рассмотрению данного понятия. Но следует заметить, что такое изучение происходит исключительно с позиции его оценки как объекта права или объекта правоотношения (в зависимости от взглядов исследователя ), т.е. с точки зрения правового режима такого объекта или, другими словами , той правовой формы, которую приобретает жилое помещение.

Традиционно объект жилищных правоотношений определяют как жилое помещение, объект материального мира, предназначенный удовлетворять объективно существующую потребность человека в жилище и может находиться в его обладании. А.В.Самигулина отмечала , что объектом жилищных отношений выступает локализованная часть «второй природы» (т. е. природы, созданной руками человека), которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее, его определённого строительно-архитектурного компонента в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания Самигулина А. В. Правовое регулирование договора коммерческого найма // Право и экономика. - 2009. - № 12. - С. 17-22..

В юридической литературе уже длительное время идёт дискуссия о том, что может, в принципе, выступать объектом жилищных прав в общежитии: часть комнаты или право в пользовании комнатой, ли бо только комната или квартира . По нашему мнению, считать, что объектом жилищных правоотношений в общежитии выступает «право в пользовании комнатой» вряд ли верно, так как право пользования является обобщающим, собирательным понятием. Оно охватывает ряд правомочий пользователя, а значит, определяя таким образом объект жилищных правоотношений в общежитии, необходимо обозначить, какое именно правомочие «в пользовании» может являться данным объектом. Кроме того, гражданину предоставляется право пользования жилой площадью в общежитии конкретной организации, в ведении которой оно находится, а не право пользования жилой площадью в определённой комнате, что обусловливает объём правомочий нанимателя как субъекта возникающих жилищных правоотношений. Отсюда имущественное право пользования частью комнаты («койко-местом») или жилым помещением является составляющим юридического содержания соответствующего правоотношения, определяемого как обязательственное, а не является объектом жилищных прав проживающих в общежитии.

Гражданин, имеющий по закону право на предоставление ему жилого помещения (жилой площади) в общежитии и подавший соответствующее заявление, при вынесении владельцем общежития (уполномоченным собственником лицом) решения о предоставлении ему жилья в общежитии ожидает от данного владельца действий по предоставлению ему в пользование определённой жилой площади в общежитии.

Воля участников жилищного правоотношения в общежитии направлена соответственно: у владельца общежития ? на обеспечение жильём управомоченного лица, что порождает у него обязанности по осуществлению действий, на это направленных, а у гражданина ? на реализацию правомочий по получению в пользование жилого помещения (жилой площади) в общежитии. Однако определяемый таким образом волевой объект, как видим, конкретизирует юридический объект правоотношения, в котором главным как раз являются действия обязанного лица по предоставлению в пользование определённого жилого помещения (жилой площади) в общежитии, и, по сути, дублирует содержание возникающего жилищного правоотношения. Отсюда наличие отдельного волевого объекта в жилищных правоотношениях в общежитии вызывает сомнение.

В жилищных правоотношениях пользования важной составляющей является материальный объект, по поводу использования которого они формируются, хотя само жильё как объект появляется чаще всего значительное время спустя после их возникновения и начала развития. При этом он не всегда находится в единственном обладании того лица, которому данное жильё в общежитии предоставлено.

В настоящее время встречаются различные точки зрения по поводу содержания понятия «жилище» и в юридической литературе. Так, некоторые авторы под термином «жилище» понимают особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование).

В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным легальным объектом жилищных прав и возникающих правоотношений выступает жилое помещение. П. 2 ст. 15 ЖК РФ определяет жилое помещение как изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, на основе изложенных норм ЖК РФ можно выделить три признака жилого помещения:

- во-первых, жилое помещение является недвижимым имуществом;

- во-вторых, жилое помещение должно быть изолированным;

- в-третьих, жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан.

Сложившаяся правоприменительная практика, официальные разъяснения, изложенные Конституционным Судом РФ, не позволяют считать понятия «жилище», «жилое строение» и «жилое помещение» идентичными, так как жилище может быть пригодным и для временного проживания в отличие от жилого помещения, которое рассчитано на постоянное проживание.

Следует остановиться на некоторых существенных отличиях данных категорий, высказанных в литературе.

Во-первых, при отнесении помещения к жилому следует учитывать не только три формальных критерия жилого помещения, сформулированных в ЖК РФ (объект недвижимости, изолированность, пригодность для проживания), но и отнесение данного помещения к жилищному фонду, т.е. прохождение процедуры государственного учета, технической инвентаризации и паспортизации.

Во-вторых, возможность регистрации граждан в строениях, расположенных на дачных участках, не означает, что данное строение является жилым по вышеизложенным основаниям.

В-третьих, объекты недвижимости (больницы, кемпинги, пансионаты, гостиницы, отели, дачи и т.д.), несмотря на то что по формальным критериям подпадают под определение жилого помещения, не могут являться таковыми, так как не включены в состав жилищного фонда и предназначены для временного проживания граждан в связи с их отдыхом и лечением, а не для постоянного проживания с целью удовлетворения потребности в жилье.

В-четвертых, анализ действующего законодательства и правоприменительной практики позволяет разграничить трактовки правовых понятий «жилое помещение», «жилое строение», «жилище». Два последних не имеют четкой юридической формулировки, однако в контексте сопоставления с определением «жилое помещение» и сложившейся правоприменительной практики могут иметь следующие толкования. Жилое строение - это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. Жилище - это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма.сравнит. анализ // Семейное и жилищное право. - 2006. - № 4. - С. 17-18.

Следует согласиться с мнением С.И Сусловой, что жилое помещение как один из элементов общественных отношений выполняет четыре функции, которые позволяют рассматривать их и как функции, характерные для всей системы в целом. Приоритетная цель функционирования жилищных отношений - это реализация защитной и индивидуалистической функций объекта. Экономическая и социальная функции должны носить вспомогательный характер и не могут превалировать над другими функциями, что должно найти отражение в законодательстве.

1.2 Источники правового регулирования найма жилого помещения

Согласно ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из данного Кодекса, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Из указанного положения следует, что жилищное законодательство понимается в широком смысле, т.е. в него включаются как законодательные, так и подзаконные акты.

Между актами жилищного законодательства существует следующая иерархия с точки зрения их юридической силы:

- общепризнанные принципы и нормы международного права;

- международные договоры;

- Конституция Российской Федерации;

- Жилищный кодекс Российской Федерации;

- иные федеральные законы в жилищной сфере;

- федеральные подзаконные правовые акты;

- нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации;

- нормативные правовые акты муниципальных образований Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 [Текст] / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2008..

Основы правового регулирования отношений найма жилого помещения заложены в Конституции РФ, ст. 40 которой закрепляет право граждан на жилище и запрет произвольного лишения жилища. Данный запрет направлен на защиту собственника, прав собственника и лиц, совместно с ним проживающих, а также иных лиц (в том числе нанимателя или члена семьи нанимателя), пользующихся жилым помещением на законных основаниях.

Конституция (ч. 3 ст. 40) гарантирует предоставление жилых помещений малоимущим, а также иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, бесплатно или за доступную плату в домах государственных, муниципальных и иных жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.

Кратко охарактеризуем источники нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений на федеральном уровне. Конституция РФ обладает верховенством над всеми законами и иными нормативными актами Российской Федерации. Нормы Конституции Российской Федерации составляют правовую основу жилищного права и определяют его дальнейшее развитие и совершенствование. Конституция Российской Федерации закрепляет такие основополагающие для жилищного права положения, как неприкосновенность жилища (ст. 25), запрет на произвольное лишение жилища (ст. 40), доступность и гарантированность объектов жилого фонда, свобода передвижения и выбора места жительства (ст. 27) и др.

Регулирование договора найма жилых помещений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов гражданского и жилищного законодательства.

Так, глава 35 Гражданского кодекса РФ «Наем жилого помещения» закрепляет понятие, объект, форму договора, обязанности наймодателя и нанимателя, условия расторжения договора и проч.

Однако основным источником нормативно-правового регулирования договора найма жилых помещений является Жилищный кодекс РФ. Глава 8 ЖК РФ «Социальный наём жилого помещения» более полно регулирует данный договор.

Следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются административным, семейным, земельным законодательством.

Ряд важных жилищно-правовых норм, относящихся к договору найма жилого помещения, содержатся и в других законах. Так, Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в статье 4 закрепляет, что не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма.

Указы Президента Российской Федерации играют важную роль в жилищном законодательстве. Одним из важных актов жилищного права является Указ Президента « Об обеспечении жильём ветеранов Великой отечественной войны 1941-1945 годов».

Что же касается Постановлений Правительства , то они издаются на основании и во исполнение Конституции РФ, федеральных законов, указов Президента РФ.

Так, наиболее значительными в данной области является Постановление Правительства РФ «О порядке выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим - гражданам Российской Федерации, проходящим военную службу по контракту, гражданам Российской Федерации, уволенным с военной службы, членам их семей».

Нормативные акты федеральных органов власти могут издаваться в виде постановлений, инструкций, распоряжений, приказов и т. д.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Договор социального и коммерческого найма жилого помещения

В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Также жилые помещения по договорам социального найма могут предоставляться и вне очереди.

Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 был утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения Постановление Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 22, ст. 2126.. В данном документе зафиксированы основные положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, порядка изменения, расторжения и прекращения договора и прочие условия. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Согласно договору социального найма жилого помещения наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. При этом, как следует из ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

Данный положения выведены, из обобщения основных черт и существенных условий договора социального найма жилого помещения, которые установлены в гражданском и жилищном законодательстве.

В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Но не смотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. По мнению Ю.К. Толстого прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. - М., 2006, с. 54.. То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, образует основание прекращения этого договора См.: Комаров Б.К. Прекращение договора жилищного найма. - М., 2007, с. 7..

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом.

Договор заключается без установления срока его действия.

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.

Особенности договора социального найма жилого помещения:

а) предметом данного вида договора могут быть жилые помещения, входящие только в государственный и муниципальный жилищный фонд;

б) указанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабозащищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права на заключение такого вида договора происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в данном населенном пункте;

г) предоставлению такой жилой площади в наем предшествует постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным законодательством;

д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор нанимателем заключается с жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ордера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое помещение, а также от установленной на момент выдачи ордера нормы жилой площади, выдаваемой на одного человека;

з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помещения может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот либо подпадания его в категорию лиц, на которых распространяется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспеченности денежными средствами;

к) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;

л) сданный нанимателем ордер на жилое помещение является правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.

Правомочия сторон по договору социального найма жилого помещения делятся на две группы:

а) правомочия, одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;

б) правомочия, присущие только сторонам договора социального найма жилого помещения.

Найм жилого помещения регулируется гл. 35 ГК РФ, другими нормативными актами, относящимися к гражданскому и жилищному законодательству. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому дает общее определение договора найма, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. В то же время он отделил коммерческий найм, с одной стороны, от социального, а с другой - от договора аренды, изменил не только норму, но и содержание отношений.

Как справедливо отметил П.В. Крашенинников, ГК развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещени. В соответствии с ГК обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

В то же время ст. 19 ЖК РФ обозначает договор найма жилого помещения фонда коммерческого использования (в том числе государственного и муниципального жилья), однако он не нашел необходимой регламентации. Вместе с тем, вопросы содержания и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов - предмет регулирования жилищным законодательством. В этой связи, по мнению Г.Ф. Шешко, целесообразно, чтобы Жилищный кодекс установил (в определенной части) иные условия пользования жилыми помещениями публичных форм собственности по договору «коммерческого» найма, нежели установленные положениями гл. 35 ГК РФ, но, естественно, это потребует внесения изменений в ГК РФ.

По мнению М.И. Брагинского, «соответствующая глава рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма или, что то же самое, - коммерческого найма и параллельно с ним - договор социального найма».

Как указывает П.П. Васильев, «позиция Брагинского адекватно отражает существо рассматриваемых договоров, поскольку они обладают значительными отличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие прибыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований к размеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключении договора и т.п.»

С учетом изложенного можно сделать вывод, что договор коммерческого найма и договор социального найма не соотносятся как две разновидности одного типа договоров, это самостоятельные договоры, нуждающиеся в отдельном правовом регулировании.

Договор коммерческого найма - это соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное пользование и владение, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязанности по договору.

Заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют многочисленные предпосылки (нуждаемость, малоимущность), которые, как правило, необходимы для достижения соглашения по всем существенным условиям договора, платежам. ГК РФ различает два договора коммерческого найма жилого помещения:

1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет;

2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года.

Объектом (предметом) договора коммерческого найма могут быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

1) квартиры;

2) жилого дома;

3) части квартиры или жилого дома.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир (общее помещение дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст. 290 ГК РФ, ч. ст. 673 ГК РФ).

Наниматель обязан использовать жилье строго по назначению, обеспечивая его сохранность. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений определяется исходя из нормы, устанавливаемой органом местного самоуправления, размер площади не лимитируется и определяется соглашением сторон. Размер платы устанавливается соглашением сторон. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, благоустроенность не является обязательным требованием к предмету договора коммерческого найма.

Следует иметь в виду, что наемная плата сначала не лимитировалась, но потом Федеральный закон от 6.05.2003 г., а сейчас и ЖК РФ регламентировал наемную плату и коммунальные услуги в жилищном фонде публичных форм собственности.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем может выступать любой собственник жилого помещения (юридическое лицо, гражданин, Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, действующее непосредственно или через уполномоченных лиц). Нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть передано только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Как правило, в качестве нанимателя в договоре найма выступает один человек. Но как справедливо заметил С.М. Корнеев, закон указывает и множественность лиц на стороне нанимателя

В ст. 675 ГК РФ содержится важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей. При смене собственника жилого помещения, в том числе при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан, договор найма жилого помещения не может быть изменен. Происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

В жилом помещении могут постоянно проживать, помимо нанимателя, и другие граждане. При этом все они непременно должны быть перечислены в договоре найма.

Правовое положение указанных лиц существенно отличается от положения членов семьи нанимателя в договоре социального найма, где они являются сонанимателями. В договоре коммерческого найма применена и последовательно развита правовая конструкция ответственного титулосодержателя.

Суть правового положения постоянно проживающих граждан состоит в том, что они не являются субъектами договора найма, в силу факта вселения наравне с нанимателем приобретают права по пользованию жилым помещением и ряд других прав, указанных в ГК РФ. В соответствии со ст. 677 ГК РФ обязанности по договору найма, а также ответственность за действия постоянно проживающих в жилом помещении граждан, нарушающих условия договора, несет сам наниматель.

Замена нанимателя в договоре коммерческого найма всегда является изменением правоотношений, так как изменяется субъективный состав, права и обязанности нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.

Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права, но не приравнены в вопросах ответственности. Поэтому замена нанимателя повлечет изменение прав и обязанностей у прежнего и нового нанимателя. В научной литературе случаи замены нанимателя относят к изменению правоотношения найма жилого помещения.

Вместе с тем п. 4 ст. 677 ГК предусмотрено, что наниматель и постоянно проживающие с ним лица могут заключить между собой соглашение о солидарной ответственности по договору жилищного найма, о чем должен быть уведомлен наймодатель. В этом случае они все становятся сонанимателями, и права наймодателя в таком договоре регулируются ст. 323 ГК о правах кредитора при солидарной обязанности должников.

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Условия о необходимости получить разрешение наймодателя и согласие постоянно проживающих лиц, а также соблюдать требование о норме жилой площади не распространяются на случаи вселения несовершеннолетних детей (ст. 54-55 СК РФ).

Право следования коренным образом отличает право нанимателя жилого помещения при переходе права собственности на него от наймодателя к третьему лицу от права совместно проживающих с собственником членов его семьи. С 01.01.2005 г., согласно новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Наниматель в договоре найма может быть заменен одним из совершеннолетних, постоянно проживающих в жилом помещении лиц, если этого требует наниматель и согласны другие постоянно проживающие граждане, а также наймодатель (п. 1 ст. 686 ГК).

И.В. Чечулина более 20 лет назад предлагала в п. 1 ст. 686 ГК РФ слова «совершеннолетних граждан» заменить на «одним из дееспособных граждан». Законодатель не принял это предложение. В результате существует различие в правовом регулировании замены нанимателя в коммерческом и социальном найме жилого помещения.

Замена в п. 1 ст. 686 ГК РФ слов «одним из совершеннолетних граждан» создает возможность быть нанимателем по договору коммерческого найма для эмансипированных несовершеннолетних и лиц, вступивших в брак до 18-летнего возраста.

Для примера приведем пример местной практики

№ 2-387/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск 25 января 2016 года

Якутский городской суд республики Саха (Якутия) в составе судьи Николаевой Л.А., при секретаре Архиповой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Тимофеевой М.А. к Окружной администрации города Якутска о признании права на заключение социального найма жилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

Тимофеева М.А. обратилась в суд с иском к ответчику о признании права на заключение социального найма жилого помещения, расположенного по адресу: ____ так как данное жилое помещение было предоставлено П. на основании договора социального найма, взамен сгоревшего в результате пожара ____2011 г. жилого помещения по адресу: ____ ____2015 г. ее муж П. умер, с ним она состояла в зарегистрированном браке с ____2001 г., имеют ___ П.,____2002 г. Единственным нанимателем был П., который в последствии умер. Они с сыном вселены нанимателем в спорную квартиру как члены семьи, за время совместного проживания с супругом, она вела с ним общее хозяйство, несла бремя содержания спорной квартиры.____2015 г. она обратилась в МКУ «ДЖО» по вопросу заключения с ней договора социального найма, в чем ей было отказано____2012 г. жили 14 лет регистрационного учета, в связи с расторжением брака.

В судебном заседании Тимофеева М.А. и ее представитель по доверенности Мекумянов В.П. иск поддержали, пояснив, что спорное жилое помещение находится в муниципальной собственности, истец является членом семьи умершего. Указывая, что проживала вместе с мужем в спорном жилом помещении, он не успел вписать ее в договор соцнайма.

Представитель ответчика Алексеева А.И. по доверенности иск не признала, просит в иске отказать, указывая, что истец не состоит на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

Свидетель Б. суду показала, что истец приходится ей невесткой, вдовой сына П., они проживали вместе в жилом помещении по адресу ____ имеют совместного ребенка. Ее сын П вселялся один в спорное жилое помещение по адресу ____ по причине того, что истица с сыном проживали в деревне из-за болезни их общего сына, затем стали проживать вместе в спорном жилом помещении.

Свидетель Т. суду показал, что истец приходится ему сестрой, он ее прописал в своей квартире по адресу ____ для трудоустройства, она с ними не проживала, живет в спорном жилом помещении.

Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей Б., Т., изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: ____ находится в муниципальной собственности, что подтверждается договором социального найма № от ____2013 г. и не оспаривается сторонами.

В силу ст. 67 ЖК РФ, предусматривающей права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель жилого помещения имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых определен частью 1 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из приведенных норм права в толковании, данном в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации", круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся: супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним; другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Обращаясь в суд, истица Тимофеева М.А. обосновывает возникновение права пользования жилым помещением на условиях социального найма на том основании, что является членом семьи нанимателя П., поскольку он приходился ей мужем, она проживала с ним в спорной квартире одной семьей, вела с нанимателем общее хозяйство, оплачивала коммунальные услуги, вместе с П растили и воспитывали ___ П., ____ г.р.

Как следует из материалов дела, нанимателем муниципального жилого помещения - квартиры по адресу: ____ являлся П.

С ____2013 г. Тимофеева М.А. и их сын П., ____ г. постоянно проживают в вышеуказанном жилом помещении в качестве членов семьи, что подтверждается свидетельскими показаниями.

П умер ____2015 г.

Разрешая заявленные требования, суд установил, что Тимофеева М.А. и их сын П., ____ г.р. вселены в 2013 году в спорное жилое помещение с согласия нанимателя, с момента вселения в спорную квартиру и до настоящего времени постоянно проживают в данной квартире, вели общее хозяйство, которое предполагает наличие у нанимателя и вселенного в качестве члена семьи лица совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного использования, а также поддержание надлежащего состояния этой квартиры.

Установленные по делу обстоятельства подтверждаются объяснениями лиц, участвующих в деле, письменными доказательствами по делу, показаниями свидетелей: Б., Б., которые пояснили, что истица проживала в спорной квартире совместно с нанимателем одной семьей, вела с ним совместное хозяйство, вселилась истица в спорное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя.

Как следует из справки ООО УК «Якутпромстрой» от ____2016 г. № истец Тимофеева М.А., проживающая в спорном жилом помещении, не имеет задолженности по жилищно-коммунальным услугам.

После смерти П., истец Тимофеева М.А. с детьми продолжает проживать в жилом помещении, расположенном по адресу: ____ оплачивает коммунальные услуги.

Со стороны уполномоченных органов требований к истцу Тимофеевой М.А. об освобождении занимаемого жилого помещения не предъявлялось и не предъявляется.

Исследовав обстоятельства дела, дав им оценку по правилам, изложенным в ст. 67 ГПК РФ, а также, руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, суд приходит к выводу, что истица вселена в спорное жилое помещение с согласия нанимателя на постоянное место жительство, вели с последним совместное хозяйство, проживая длительное время, в спорном жилом помещении (с 2013 г.), оплачивая коммунальные услуги, поддерживая жилое помещение в надлежащем состоянии. Кроме того, суд учитывает факт того, что истец Тимофеева М.А. после смерти Протодьяконова И.И., фактически приняла на себя обязанности нанимателя жилого помещения, задолженности по оплате за жилое помещение по коммунальным услугам не имеется, не имеет в собственности другого жилья и зарегистрирована у своего брата, не имея прав на его жилое помещение. Доказательств обратного, опровергающих выводы суда, ответчиком не представлено.

Доводы представителя ответчика Окружной администрации г. Якутска о том, что истица не зарегистрирована в спорной квартире, поэтому не приобрела в ней права на жилую площадь, суд признает несостоятельными, поскольку в ходе судебного заседания установлено, что воля нанимателя П., была направлена именно на вселение и проживание Тимофеевой М.А. на спорной жилой площади как члена семьи нанимателя. Кроме того, следует учесть, что сам факт регистрации гражданина на жилой площади не порождает автоматически права пользования жилой площадью, а также факт отсутствия регистрации не свидетельствует автоматически о том, что истец не приобрел права пользования жилой площадью.

Учитывая, что в силу ч. 2 ст. 82 ЖК РФ в связи со смертью нанимателя П истица вправе требовать заключения с ней в письменной форме договора социального найма, ввиду того, что являлась членом семьи нанимателя спорной квартиры.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Как видно из материалов дела и согласованных показаний свидетелей, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, истец с сыном П., ____ г.р. действительно проживают по указанному адресу: ____

Таким образом, судом установлено, что спорное жилое помещение было предоставлено супругу истца П на основании договора социального найма от ____2013 г., семья истца фактически проживает в данном помещении, оплачивает коммунальные услуги и несет бремя содержания жилого помещения.