Проблеми в житлово-комунальній сфері, які відчуває кожен громадянин, - це надання послуг неналежної якості, а нерідко і повне відмежування від надання таких послуг, неможливість у переважній більшості випадків вплинути правовим шляхом на вирішення цього питання.

Ці питання були частково предметом аналізу в наукових статтях науковців: Аузана Л., Печорського В., Кабалкина А., О.О. Сунцової та інших. Однак на сьогоднішній час існує досить мало теоретичних праць, присвячених дослідженню способів подолання цієї проблеми, що призводить до необхідності детально розкрити досліджуване питання.

Житлово-комунальні послуги, відповідно до ст.1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та перебування осіб у жилих і нежилих приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил [1].

Залежно від видів житлово-комунальних послуг, існують наступні види учасників правовідносин у сфері надання житлово-комунальних послуг, у тому числі види сторін за договором про надання житлово-комунальних послуг, а саме:

балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом;

договір житлова комунальна послуга

виконавець - суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору;

виробник - суб'єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги;

власник приміщення, будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд - фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстрована у встановленому законом порядку;

споживач - фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу;

управитель - особа, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору.

Така різноманітність визначення сторін за договором про надання житлово-комунальних послуг впливає на специфіку їх прав та обов'язків за певним договором. Кожна із сторін набуває за договором як прав, так і обов'язків, що дозволяє нам визначати договір про надання житлово-комунальних послуг як двосторонній.

Істотними умовами договору про надання житлово-комунальних послуг є: найменування сторін; предмет договору; вичерпний перелік житлово-комунальних послуг, тарифи та їх складові на кожну з цих послуг; загальна вартість послуг; порядок оплати за спожиті житлово-комунальні послуги (вказана умова дозволяє визначати договір про надання житлово-комунальних послуг як оплатний); порядок перерахунків розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості; права та обов'язки сторін; порядок контролю та звіту сторін; порядок вимірювання обсягів та визначення якості наданих послуг; визначення точок розподілу, в яких відбувається передача послуг від виконавця/ виробника споживачу; порядок обслуговування мереж та розподіл повноважень щодо їх експлуатації та відновлення (ремонту); умови доступу в квартиру, будинок, приміщення, на земельну ділянку для усунення аварій, неполадок, огляду мереж, зняття контрольних показників засобів обліку; порядок здійснення ремонту; відповідальність сторін та штрафні санкції за невиконання умов договору; порядок вирішення спорів; перелік форс-мажорних обставин; строк дії договору; умови зміни, пролонгації, припинення дії договору; дата і місце укладення договору.

Відсутність хоча б однієї із вказаних умов дозволить стороні вважати договір неукладеним.

Відповідно до ст.627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості [2].

Згідно договору на надання послуг, наприклад, з теплопостачання, одна сторона договору бере на себе зобов'язання надавати послуги з теплопостачання, а споживач зобов'язується проводити 100-відсоткову передоплату за послуги за діючими тарифами на підставі розрахунків, які найчастіше зазначені у самому договорі або у Додатках до нього, в термін до першого чи іншого визначеного числа розрахункового місяця [3].

Договір вступає в силу з моменту підписання або в інших випадках, які передбачені та обумовленні договором, і діє до закінчення строку договору чи календарного року. По закінченні строку дії договір вважається щорічно продовженим на наступний рік, якщо за місяць до закінчення строку дії від однієї із сторін не надійшла заява про перегляд або відмову від договору.

Згідно ст. 193 ГК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а одностороння відмова від виконання зобов'язань не допускається. Таким чином, права та обов'язки, які прописані в договорі, повинні виконуватися обома сторонами, а у разі недотримання умов договору наступає відповідальність за невиконання. Практика показує, що в результаті невиконання споживачем своїх обов'язків постачальник послуг відключає споживача-боржника від постачання, вимагає оплати боргу, стовідсоткову передплату, сплату пені та оплату послуги нового підключення до теплопостачання [4].

Якщо однією стороною договору про надання комунальних послуг є споживач, то з визначенням іншої сторони часто виникають труднощі. Вся справа в тому, що в Україні фактично існує два способи надання житлово-комунальних послуг споживачеві: через балансоутримувача і виконавцем безпосередньо.

Балансоутримувачем, як правило, виступає ЖЕК, ЖБК або ОСББ. Ці організації безпосередньо надають послуги з управління та утримання будинку та прибудинкової території. В деяких випадках мешканці також укладають з ними договори на послуги з централізованого опалення, холодного і гарячого водопостачання, водовідведення, а іноді навіть газо - та електропостачання. У свою чергу, ЖЕК, ЖБК або ОСББ укладає договір про надання комунальної послуги з безпосереднім постачальником (водоканалом, тепломережею, газо- або енергопостачальною організацією).

Якщо виробник послуги є одночасно і безпосереднім її виконавцем, то мешканець має справу з декількома договорами, другою стороною в яких виступають обслуговуючі організації - ЖЕК (ЖБК, ОСББ), водоканал, тепломережа, газо - і енергопостачальна організація і т.д.

Центральною фігурою, яка може стати природною противагою у захисті прав споживачів організаціям та підприємствам, які надають або створюють ЖКП згідно "Порядку визначення виконавця житлово-комунальних послуг у житловому фонді", є виконавець послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків, якого визначив власник або балансоутримувач. Власник житлових будинків або балансоутримувач може уповноважити виконавця послуг з управління на визначення інших виконавців укладати договори з усіма учасниками договірних відносин:

зі споживачами, які є власниками квартир, орендарями чи квартиронаймачами у багатоквартирному будинку;

з виконавцем щодо утримання будинків, споруд та прибудинкових територій;

з виконавцем щодо ремонту приміщень, будинків, споруд;

з виконавцем щодо централізованого опалення, централізованого постачання холодної та гарячої води, централізованого водовідведення;

з виробниками послуг - теплопостачальним та водопостачальним підприємством [5].

Згідно укладених договорів виконавець послуг з управління будинком нараховує оплату споживачам, розраховується з іншими виконавцями і виробниками послуг, робить перерахунки оплати споживачам, виконавцям, виробникам у разі ненадання або неякісного надання послуг, відповідає перед власником (власниками) житлових будинків та споживачами послуг за якість ЖКП.

Виконавець послуг з управління будинком укладає єдиний договір на надання послуг з:

1) утримання будинків, споруд та прибудинкових територій;

2) ремонту приміщень, будинків, споруд;

3) централізованого опалення, централізованого постачання холодної та гарячої води, централізованого водовідведення зі споживачем, який є власником квартири, орендарем чи квартиронаймачем у багатоквартирному будинку.

Відповідно до норм Закону України "Про житлово-комунальні послуги" в переважній більшості міст України органи місцевого самоврядування самостійно визначають всіх виконавців, крім основного - виконавця послуг з управління будинком. При цьому кожен виконавець укладає зі споживачем свій договір. На нашу думку, втрачається суть та зміст договірних відносин, визначених Законом, втрачається незалежний контроль за діяльністю як виробника, так і виконавця, на користь виконавця і шкоду споживача, особливо, якщо виробник послуги стає її виконавцем.

Невідкладною частиною договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій є додатки:

1) копія рішення органу місцевого самоврядування про затвердження тарифів на послуги, розмір тарифів, пов'язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій визначається по кожному будинку окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг.

2) копія рішення органу місцевого самоврядування про структуру тарифів (перелік робіт), періодичність та строки виконання робіт.

На жаль, на практичному досвіді у більшості випадків обов'язковість вищезазначених додатків не вказується у договорі щодо надання житлово-комунальних послуг, а навпаки, постачальники житлово-комунальних послуг нав'язують споживачам, що відповідні додатки не мають обов'язкового значення, при цьому не знаючи, що такі договори не є чинними.

Незважаючи на те, що законодавство вимагає від постачальників і споживачів комунальних послуг укладати відповідні договори, постачання житлово-комунальних послуг здійснюється без їх укладання в порушення вимог законодавства. Між тим укладання такого договору захищає права споживача та надає йому право звертатися до суду з вимогою компенсації збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг.

Література