Обов’язки орендодавця у відносинах оренди

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДВНЗ «Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана»

ОБОВ'ЯЗКИ ОРЕНДОДАВЦЯ У ВІДНОСИНАХ ОРЕНДИ

O.B. Опанасенко

Анотація

Обґрунтовується, що, згідно чинного господарського законодавства, активна функція орендодавця є мінімальною та може полягати лише у наданні майна в оренду. Пропонується збільшити активну роль вказаного суб'єкта у правовідносинах оренди шляхом законодавчого встановлення обов'язку орендодавця гарантувати якість та можливість використання за призначенням орендованого майна протягом строку дії договору оренди.

Ключові слова: оренда у сфері господарювання, обов'язки орендодавця, обов'язок передати майно в оренду, гарантування якості майна в оренді, гарантування можливості використання об'єкта оренди за призначенням.

Якщо брати за основу дефініції «господарська діяльність», «господарські відносини» та «суб'єкти господарювання», визначені в Господарському кодексі України від 16.01.2003 р. № 43 6-ІV (далі - ГК України), то можна зробити цілком обґрунтований висновок щодо існування абсолютної більшості правових відносин оренди саме у сфері суспільного виробництва. Натомість цивільно-правовим, тобто побутовим наймом фактично є лише найм житла та прокат, і то із суттєвими зауваженнями.

Відносини оренди у сфері господарювання відрізняються від найму у побутовій сфері за суб'єктним складом і об'єктом, сферою існування, суспільною значимістю та вартісним показником. Зазначені ознаки вбачаються істотними, крім того високі цінові характеристики оренди створюють можливості для завданім значної матеріальної шкоди внаслідок недобросовісності контрагентів, що обумовлює необхідність у більш детальному, порівняно з наймом, правовому регулюванні та більш чіткому розподілі можливих ризиків.

Із зазначених підстав вбачається доцільним вміщення в ГК України правового масиву, присвяченого регулюванню відносин оренди (ст.ст.283-291 § 5 глави ЗО ГК України). Відповідні норми відрізняються від положень глави 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р. №435-IV (далі - ЦК України) не лише своїм конкретним змістом, але й загальним режимом господарсько-правового регулювання, відмінним від цивільно-правового завдяки обмежувальному характеру юридичної регламентації господарських зобов'язань.

Разом із тим, розробку правового регулювання оренди в сфері господарювання, як на законодавчому, так і на науково-теоретичному рівнях, не можна назвати задовільною.

Зокрема, приписи статей ГК України про оренду майна, як вбачається, не враховують всіх особливостей відносин оренди у сфері господарювання, внаслідок чого потребують змістовного розширення та доопрацювання.

Але зрозуміло, що розвиток в ГК України нормативного регулювання оренди не може відбуватися шляхом механічного доповнення існуючих норм статей § 5 глави ЗО зазначеного Кодексу додатковими положеннями. Удосконаленню законодавчої регламентації відносин оренди обов'язково має передувати розроблення нового концептуального підходу, орієнтованого на ринок, з метою створення правового інституту оренди як чіткого та ефективного механізму регулювання відповідних економічних відносин та засобу їх подальшого розвитку.

Проте, дослідження правових відносин оренди на доктринальному рівні здійснюється, в основному, в межах договірних інститутів цивільно-правового спрямування (зокрема, правовідносини найму (оренди) ґрунтовно проаналізовані в працях М.І. Брагінського і В.В. Вітрянського [1], О.П. Сергеева і Ю.К. Толстого [2], В.І. Крата, Л.M. Баранової, О.М. Соловйова [3], О.О. Отраднової [4, 5] та ін.), в той час, як цивілістичні підходи не дозволяють висвітлити особливості інституту оренди у сфері господарювання.

У теоретичних працях представників господарсько-правової доктрини (О.М. Вінник [6], І.Р. Калаур [7], В.Г. Олюха [8], колектив авторів на чолі з Д.М. Притикою та І.В. Булгаковою [9], В.С. Щербина [10; 11] та ін.) аспекти юридичної регламентації відносин оренди оглядаються досить поверхово.

Внаслідок цього подальша науково-теоретична розробка оренди як інституту господарського права вбачається доцільною та актуальною. Звідси, метою статті є дослідженім змісту правових відносин оренди у сфері господарювання в аспекті визначення основних обов'язків орендодавця.

Перелік основних обов'язків орендодавця у правовідносинах оренди ані в ГК України, ані в Законі України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. № 2269-ХІІ (далі - Закон України про оренду) не визначено. Очевидно, що в Законі України про оренду втілений запроваджений в радянський період правовий підхід щодо мінімалізації активної ролі орендодавця в орендних відносинах, який, можливо мав певні підстави в умовах націоналізованої економічної системи. Але наслідування зазначеної позиції в ГК України не уявляється виправданим з огляду на те, що загальне правове регулювання відносин оренди має орієнтуватися на приватний, а не на державний сектор економіки. І, зокрема, в умовах ринкової економіки вбачається доцільним збільшення активної функції орендодавця; це підвищить взаємодію учасників відносин оренди і, як наслідок, сприятиме зменшенню випадків зловживання правом.

Варто згадати, що у класичній моделі договору оренди орендодавець був зобов'язаний забезпечувати користування орендаря об'єктом оренди (окрім обов'язку щодо охорони від посягань третіх осіб та відшкодування шкоди, завданої орендарю третіми особами, на орендодавця також покладалися обов'язки здійснювати утримання, ремонтування та обслуговування найнятої речі, роблячи її пристосованою для користування орендаря протягом строку дії договору [12, с.364-366.]). Але в некласичній (посткласичній) правовій конструкції орендного договору (що була легально оформлена в радянському законодавстві за рахунок наділення орендаря елементами речових прав на орендоване майно) орендодавець перетворився на максимально пасивного учасника правовідношення, який лише дозволяє орендарю користуватися своїм майном. Починаючи з радянського періоду, в якості основного (а часто може бути, що і єдиного) активного обов'язку орендаря розглядається його обов'язок передати майно в оренду [13, с.246].

Сучасні цивілісти називають орендне користування «досить нетиповим зобов'язальним правом, оскільки воно стосується не права вимоги дій до боржника (наймодавця) як зобов'язаної особи, а права на власні дії кредитора (наймача) щодо користування предметом найму. Водночас боржник (наймодавець) зобов'язаний утримуватися від дій, які перешкоджатимуть кредиторові (наймачу) користуватися річчю» [3, с. З 3 6-3 3 7]. І саме через нетиповість права користування, на переконання науковців, цьому праву притаманні певні абсолютні прояви, які дозволяють наймачу ефективно здійснювати вказане право [З, с.336-337]. З таким аргументом варто подискутувати, припустивши, що абсолютні прояви не стільки є об'єктивно притаманними праву орендного користування, скільки забезпечують мінімалізацію активної участі та майнової відповідальності орендодавця у правовідносинах оренди, що, напевне, і мало бути забезпечене у радянській правовій конструкції цього договору.

Проте, в умовах ринкової економіки видається доцільним звернутися до досвіду правового регулювання відносин найму (оренди) європейських держав, які не розглядають орендодавця як пасивного учасника відносин оренди, та дослідити можливість і доцільність наслідування у вітчизняному господарському законодавстві їх правових традицій.

Отже, на даний час при визначенні кола обов'язків орендодавця у відносинах оренди (якщо сторони домовилися про непоширення на вказані відносини положень Закону України про оренду) підлягають до застосування загальні положення ст.ст.765, 767-769, 771, 776, 802 ЦК України.

Зокрема, відповідно до ст.767 ЦК України, наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент переданім речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

За ст.768 ЦК України наймодавець може гарантувати якість речі протягом всього строку найму. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: 1) заміни речі, якщо це можливо; 2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; 3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; 4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Застосування вказаних положень для регулювання відносин оренди у сфері господарювання потребує більш детального правового аналізу.

Так, виходить, що обов'язок орендодавця підтримувати майно в стані, придатному для передбаченого в договорі використання (закріплений у законодавстві Франції, Німеччини, Швейцарії [14, с.83]), що має на увазі усунення недоліків, не викликаних експлуатацією об'єкта оренда, в українському законодавстві обмежується виключно встановленням обов'язку щодо здійснення капітального ремонту (ч.2 ст.776 ЦК України, ч.2 ст.18-1 Закону України про оренду).

Погіршення умов або унеможливлення здійснення орендного користування також не визначені в ст.784 ЦК України в якості підстави для розірвання договору оренди на вимогу орендаря (в цьому випадку орендар може посилатися лише на загальні положення ст.652 ЦК України). В ст.286 ГК України вказано, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.

Особливої уваги заслуговують наступні законодавчі положення. Зокрема, норма ч.З ст.767 ЦК України (на орендаря покладається обов'язок перевірити справність майна в момент передачі його в оренду; в протилежному випадку об'єкт оренди вважається таким, що переданий у справному стані) у правовій доктрині вважаються «встановленням презумпції належного стану речі». А положення ч.І ст.768 ЦК України (орендодавець може гарантувати якість майна протягом строку дії договору оренди), відповідно є виключенням із «презумпції належного стану речі», встановленої і ч.3 ст.767 ЦК України; у разі надання гарантії якості речі, на переконання науковців, у орендаря відсутній обов'язок перевіряти справність майна [3, с.388].

Вбачається, що фактично мова йде про неправомірне перекладення відповідальності за справність майна в момент передачі його в оренду з орендодавця на орендаря, тобто, саме орендар є відповідальним за отримання майна в належному стані, а отже, якщо останній прийняв об'єкт в оренду, в подальшому йому вже буде складно довести, що «орендодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі» (ч.І ст.784 ЦК України). Так, наприклад, у постанові від 22.09.2009 р. у справі № 24/13 пд, винесеній за наслідками розгляду позовних вимог про передачу в оренду майна неналежної якості, Вищий господарський суд України зазначив про те, що «визначаючи додержання орендодавцем договірних зобов'язань щодо якості переданої речі, слід враховувати, що при дотриманні орендарем правил ч.З ст.767 ЦК України, у нього не може опинитися річ неналежної якості, а право наймача вимагати розірвання договору найму за підстав, вказаних у п. 1 ст.784 ЦК України, визначається з врахуванням ч.2 ст.768 ЦК України [15].

Уявляється, що, виходячи з принципу добросовісності виконання договірних зобов'язань, саме орендодавець у правовідносинах оренди має відповідати за належний стан майна як в момент передачі його в оренду, так і протягом всього часу оренди незалежно від перевірки якості майна орендарем в момент прийняття в оренду. Саме в цьому вбачається активна роль орендодавця в оренді. Адже з одного боку, орендар, який отримує у користування чуже майно, може не бути повністю обізнаним, які саме характеристики забезпечують нормальне функціонування цього майна, а отже, потребують обов'язкової перевірки. З іншого боку, оскільки орендар приймає в користування майно для здійсненім господарської діяльності, логічно, що він розраховує здійснювати таку діяльність на базі справного (або відповідного умовам договору) майна, а отже, неналежна якість орендованих засобів виробництва стане причиною збитків в господарській діяльності орендаря.

З урахуванням зазначених обставин вбачається доцільним законодавчо закріпити за орендодавцем обов'язок щодо гарантування якості та можливості використання за призначенням об'єкта оренди протягом строку дії відповідного господарського договору. Доречно зауважити, що саме такий підхід існує в законодавстві європейських країн. Наприклад, у § 540 Німецького цивільного уложения вказано: «орендодавець гарантує якість орендованого майна протягом строку оренди, якщо в договорі оренди не встановлено скасування або обмеження такого обов'язку. Угода про скасування або обмеження обов'язку орендодавця гарантувати якість орендованого майна протягом строку оренди є нікчемною, якщо орендодавець навмисно приховав недолік» [16]. У ст.612 Цивільного кодексу Російської Федерації [17] зазначено: «Орендодавець відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які повністю або частково перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час укладення договору оренди він не знав про ці недоліки. Орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди або були заздалегідь відомі орендарю або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна чи перевірки його справності при укладенні договору або передачі майна в оренду».

Як уже зазначалося, перевірка справності (можливості використання за призначенням) майна орендарем в момент прийняття його в оренду не вбачається необхідною дією, натомість варто визнати обґрунтованим здійснення орендарем зовнішнього огляду майна.

Отже, видається обґрунтованим включення до параграфу 5 глави ЗО ГК України правової норми наступного змісту: «Орендодавець гарантує якість (можливість використання за призначенням орендованого майна) протягом строку його оренди, якщо в договорі оренди не встановлено інше. Угода про скасування або обмеження обов'язку орендодавця гарантувати якість орендованого майна протягом строку оренди є нікчемною, якщо орендодавець навмисно приховав недолік. Гарантія поширюється на всі недоліки, в тому числі і ті, що не були відомі орендодавцю, за виключенням недоліків, які не перешкоджають використанню об'єкта оренди відповідно до його призначення чи умов договору, які були обумовлені в договорі оренди, які були заздалегідь відомі орендарю, або повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна при укладенні договору або прийнятті майна в оренду. В разі отримання в оренду майна неналежної якості орендар має право використовувати, за власним вибором, способи захисту, визначені в ч.2 ст.768 ЦК України». Уявляється, що вказане удосконалення правового регулювання відносин оренди у сфері господарювання сприятиме підвищенню їх економічної ефективності.

Водночас очевидно, що зміст правових відносин оренди у сфері господарювання не вичерпується дослідженням описаних вище аспектів, а потребує подальшого науково-теоретичного аналізу з метою розвитку господарсько-правового інституту оренди.

договір оренда майно правовідносини

Література

1. Брагинский М.И. Договорное право / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - 2-е изд., стереотипи. - М.: Статут, 2000 - Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - 2000. - 800 с.

2. Гражданское право: учебник. - Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - 4-е изд. перераб. и доп. - М.: ООО «ТК Велби», 2003.-848 с.

3. Цивільний кодекс України: Науково-практичний коментар: поясненім, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій, Міністерства юстиції, науковців, фахівців [працівникам, нота- рям, адвокатам, суддям, викладачам, студентам]. - X.: Страйд, 2009 - Т. 8

4. Договори про передачу майна у власність та користування / [Л.М. Баранова та ін.]; за ред. проф. І.В. Спасибо-Фатєєвої. - 2013. - 672 с. - (Серія «Коментарі та аналітика»)

5. Цивільне право України. Особлива частина: підручник / за ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, Р.А. Майданика. - 3-тє вид., перероб. і допов. - К.: Юрінком Інтер, 2010. - 1176 с.

6. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: у 2 т. - Т. 2 / за ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, В.В. Луця. - 5-те вид., перероб. і допов. - К.: Юрінком Інтер, 2013 / [О.О. Котта ін.]. - 1120 с.

7. Вінник О.М. Господарське право: навч. посіб. / О.М. Вінник. - 2-ге вид., змінене та доп. - К.: Правова єдність, 2009. - 766 с.

8. Калаур І.Р. Правове регулювання договору найму (оренди) у підприємницькій діяльності / І.Р. Калаур // Розробка механізму правового регулювання договірних відносин у підприємницькій діяльності / за ред. акад. АПрН України В.В. Луця. - К.: НДІ приватного права і підприємництва АПрН України, 2009. -С. 197-210.

9. Олюха В.Г. Господарські договори: навчальний посібник для студентів вищих навчальних закладів / В.Г. Олюха; Міністерство освіти і науки України. - Кривий Ріг: Видавничий дім, 2011,- 203 с.

10. Господарський кодекс України: наук,- практ. комент.: станом на 1 листоп. 2009 р. / [В.Г. Гончаренко та ін.]; за заг. ред. Д.М. Притики, І.В. Булгаковой - К.: Юрисконсульт; К.: Юстініан, 2010. - 1088 с.

11. Науково-практичний коментар Господарського кодексу України / [Г.Л. Знаменський, В.В. Хахулін, В.С. Щербина та ін.]; за заг ред. В.К. Мамутова. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - 688 с.

12. Щербина В.С. Господарське право: підручник / В.С. Щербина. - 6-те вид., перероб. і допов. - К.: Юрінком Інтер, 2013. - 640 с.

13. Римское частное право: учебник / под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Петерского. - М.: ИД «Юриспруденция», 2005. - 448 с.

14. Цивільний кодекс Української РСР: наук.-практ. коментарій / під ред. Голови Верховного суду УРСР О.Н. Якименка (голов, ред.) та докторів юрид. наук, професорів М.Й. Бару і М.В. Гордона. - К.: Політвидав України, 1971.-542 с.

15. Гражданское и торговое право зарубежных государств. - Т. 2 / [Г.Н. Буднева и др.]. - М.: Международные отношения, 2005. - 659 с.

16. Постанова Вищого господарського суду України: від 22.09.2009 р. у справі № 24/13пд

17. Гражданский кодекс Российской Федерации / Ч. 2: от 26.01.1996 г., № 14-ФЗ

Размещено на Allbest.ru