Відмова від договору найму (оренди)

Размещено на http://www.allbest.ru/

УДК 347.453

ВІДМОВА ВІД ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ)

Юлія Труфанова

викладач кафедри правового регулювання економіки і правознавства юридичного факультету Тернопільського національного економічного університету lmt1950@rambler.ru

Відмова від договору найму (оренди) є актуальним теоретичним та практичним питанням, яке потребує всебічного дослідження. Інтерес до проблеми певною мірою зумовлений позаюрисдикційним способом здійснення відмови від договору. Потреба вивчення даної проблеми пов'язана також зі значним поширенням відносин найму в господарській сфері та суперечливими положеннями Цивільного кодексу України (ЦК України) і Господарського кодексу України (ГК України), в яких врегульовано відмову від договору найму (оренди).

Питання відмови від договору розглядали у своїх працях такі вчені, як І. Спасибо-Фатєєва, Т. Боднар, А. Блащук, М. Агарков, А. Певзнер, О. Іоффе та інші. Проте у їхніх роботах досліджувались загальнотеоретичні аспекти відмови від договору, які потребують систематизації та адаптації з урахуванням своєрідності правового регулювання, а саме правовідносин найму. Необхідність написання цієї статті зумовлена і особливостями становлення судової практики з розгляду спорів, пов'язаних з наймом (орендою), протягом останніх років, що не було враховано попередніми науковцями. договір найм судовий оренда

Метою даної статті є дослідження актуальних питань реалізації й оскарження відмови від договору найму (оренди), правових наслідків її здійснення з урахуванням наукових здобутків вітчизняних і зарубіжних вчених, судової практики та чинного законодавства.

Оскільки відмова від договору є багатогранним явищем, яке має свої особливості залежно від підстав застосування, то доцільно розглянути класифікацію видів відмови від договору. Так, О. Стребкова виділяє два види відмови з огляду на підстави її здійснення: до першої групи включено випадки, коли право сторони на односторонню відмову від договору виникає за умови порушення контрагентом договірних зобов'язань; в другу групу об'єднано випадки, коли відмова від договору не пов'язана з порушеннями умов договору контрагентом [1, 113-114].

Проте вітчизняні вчені застосовують таку класифікацію видів односторонньої відмови від договору: 1) санкція за порушення умов договору другою стороною; 2) право на вчинення односторонньої відмови без застосовування заходів цивільно-правової відповідальності; 3) безпідставна відмова від договору за відсутності порушень умов договору другою стороною з покладенням на сторону, що відмовилася, негативних правових наслідків, передбачених договором або законом [2, 12].

Загальні положення про договір найму (оренди) (§ 1 Глави 58 ЦК України) передбачають три випадки відмови від договору - як санкцію за порушення договору (ст. 782 та п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України), а також право на здійснення односторонньої відмови від договору незалежно від порушення договору контрагентом (ч. 2 ст. 763 ЦК України).

Відмову від договору необхідно розглядати як односторонній правоприпиняючий правочин, і оскільки припинення договору найму залежить від волевиявлення однієї зі сторін, то ймовірним видається виникнення спору про правомірність здійснення відмови від договору. При оскарженні неправомірної відмови від договору найму (оренди) слід подавати позов, у якому поєднуються одразу два способи захисту порушеного права, передбачені пунктами 1 та 5 ч. 1 ст. 16 ЦК України, - визнання права та примусового виконання обов'язку в натурі. Як свідчить судова практика, такий підхід при достатньому обґрунтуванні є ефективним засобом захисту порушених прав [3; 4].

Альтернативним варіантом оскарження відмови від договору є визнання її недійсною в судовому порядку [5; 6]. Такий підхід ґрунтується на визначенні природи відмови від договору як правочину, а правочини, як відомо, можуть бути визнані недійсними. Визнання відмови від договору недійсною за умови застосування наслідків недійсних правочинів матиме такий самий ефект, що і пред'явлення позову про визнання права та зобов'язання до примусового виконання договору в натурі.

Варто зазначити, що положення ГК України та ЦК України щодо можливості відмови від договору відрізняються концептуально. Відповідно до ч. 1 ст. 291 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Така заборона відмови від договору має категоричний характер та, на відміну від ч. 1 ст. 188 ГК України, не містить жодних винятків, які могли б передбачатися договором чи законом.

У зв'язку з цим в судовій практиці мають місце випадки оскарження відмови від договору через недотримання порядку розірвання договору, передбачене ст. 188 ГК України, або взагалі через заборону відмови від договору оренди, встановлену ч. 1 ст. 291 ЦК України. З цього приводу Вищим господарським судом України (ВГС України) зазначено, що положення ст. 782 ЦК України є «спеціальними стосовно загальних норм ст. 188 ГК України» [3], «правила ст. 782 ЦК України є виключенням із загального правила щодо неприпустимості розірвання договору в односторонньому порядку, яке діє, якщо інше не встановлено договором або законом» [7]. При цьому в обох випадках безпосередньо зіставлялися норми ст. 782 ЦК України з нормами ст. 188 та ч. 3 ст. 291 ГК України. Однак поняття «дострокового розірвання» (ч. 3 ст. 291

ГК України) та «односторонньої відмови від договору» суттєво відрізняються. Розірвання договору здійснюється у судовому порядку, тоді як відмова від договору - у позасудовому. Необхідно наголосити, що заборона на здійснення відмови від договору оренди, встановлена ч. 1 ст. 291 ГК України, є категоричною і на відміну від положень ч. 3 цієї ж статті не передбачає жодних винятків - ні встановлених договором, ні передбачених у законодавстві.

Викликає сумнів твердження, згідно з яким положення ч. 1 ст. 291 ГК України є загальними стосовно норм ст. 782 ЦК України. Таким чином, дві спеціальні норми встановлюють несумісні правила щодо можливості відмови від договору найму (оренди). Мабуть, саме тому судді не здійснюють безпосереднього порівняння ч. 1 ст. 291 ГК України та ст. 782 ЦК України, обмежуючись зіставленням норм, які передбачають право на відмову від договору, з нормами ст. 188 та ч. 3 ст. 291 ГК України, що містять менш категоричні правила, хоча норми ст. 188 ГК України і мають більш загальний характер, ніж ч. 1 ст. 291 ГК України, а норми ч. 3 ст. 291 ГК України присвячені розірванню договору в судовому порядку. В основу тлумачення покладено співставлення і комплексний аналіз ч. 3 ст. 291 ГК України та ст. 782 ЦК України, воно ґрунтується на підміні понять - ототожненні «односторонньої відмови від договору» та «дострокового розірвання договору на вимогу однієї зі сторін».

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України «наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд». У даному випадку право на односторонню відмову від договору може розглядатися як санкція за вчинене порушення договору, адже обов'язковою підставою для виникнення права на односторонню відмову від договору є вчинення грубого порушення умов договору контрагентом, а саме: невиконання орендарем свого основного обов'язку щодо внесення плати за користування майном. Ще один випадок відмови від договору як санкції за порушення контрагента передбачений п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України, відповідно до якого наймач може відмовитися від договору найму (оренди), якщо наймодавець не виконав свого основного обов'язку - не передав річ наймачеві.

З аналізу ст. 782 ЦК України вбачається, що відмова від договору здійснюється у вигляді повідомлення. Для дослідження форми відмови від договору необхідно положення ст. 654 ЦК України застосовувати також до форми здійснення повідомлення про відмову від договору. Оскільки наслідком відмови від договору є його розірвання, то доцільно поширення вимоги про тотожність форм розірвання та укладення договору, передбачених у ст. 654 ЦК України. Інша позиція відображена у постанові Вищого господарського суду України від 29 липня 2014 року у справі № 909/1093/13 [8], в якій ішлося про відмову від нотаріально посвідченого договору найму, що була здійснена у письмовій формі. Враховуючи захисний характер відмови від договору, закріпленої ст. 782 ЦК України, справедливим є підхід, згідно з яким не потрібно ускладнювати реалізацію свого права на захист потерпілою стороною необхідністю нотаріального посвідчення відмови від договору. Таке посвідчення жодним чином не захистить права контрагента, бо нотаріус не зможе дослідити обставини правомірності відмови від договору так, як це зробить суд. Відмінностей же у процесуальному оскарженні нотаріально посвідченої відмови від договору чи відмови від договору, вчиненої у письмовій формі, немає. Доцільно у договорі найму вказати вимоги до повідомлення про розірвання договору, адже не всі цивілісти дотримуються позиції щодо непоширення вимог ст. 654 ЦК України стосовно тотожності форм укладення та розірвання договорів до форми здійснення відмови від договору [6, 192; 9, 445: 10].

У зв'язку з тим, що наслідки відмови від договору настають лише з моменту отримання наймачем повідомлення про відмову від договору, то у разі подальшого судового процесу обов'язковою обставиною для доказування є факт отримання вказаного вище повідомлення. Сам факт відправлення повідомлення про відмову від договору не має жодного правового значення. Тому відправляти поштою повідомлення про відмову від договору варто лише цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.

Для підтвердження отримання наймачем повідомлення важливе значення має не лише факт доставки повідомлення, а й адреса, на яку воно надсилається. На перший погляд, ця обставина не потребує уточнення, але часто фактична адреса суб'єкта господарювання відрізняється від адреси його реєстрації, зазначеної в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Якщо повідомлення здійснюється не за адресою реєстрації, то наймодавцеві слід зібрати докази, які підтверджують факт перебування наймача за відповідною адресою. В іншому випадку суд може не визнати відмови від договору, оскільки вона здійснена з порушенням норм ст. 782 ЦК України (без належного повідомлення наймача). Саме така ситуація описана у постанові Вищого господарського суду України від 16 липня 2014 року у справі № 916/3344/13 [11].

Аналіз ч. 1 ст. 782 ЦК України дає змогу стверджувати, що фактичним складом, необхідним для виникнення права на відмову від договору, є наявність заборгованості з внесення плати за користування річчю, яка виникла внаслідок її несплати протягом трьох місяців поспіль. При цьому зауважимо, що заборгованість має складатися саме з плати за користування річчю (орендних платежів), а не з інших супутніх платежів - сум відшкодування спожитої електроенергії чи комунальних послуг, земельного податку тощо. Несплата супутніх платежів не має значення для виникнення права на відмову від договору найму, передбаченого ст. 782 ЦК України. Розірвання договору у зв'язку з несплатою можливе у разі визнання такої несплати істотним порушенням договору на підставі ст. 651 ЦК України.

При дослідженні можливості відмови від договору найму (оренди) на підставі ст. 782 ЦК України необхідно враховувати позицію Верховного Суду України, обґрунтовану в постанові від 12 червня 2007 року, згідно з якою наймодавець може відмовитися від договору лише тоді, коли «відповідна плата наймачем взагалі не вносилася протягом трьох місяців підряд» [12]. Погашення заборгованості наймачем після здійснення відмови від договору не має правового значення та не відновлює дію договору найму (оренди).

Оскільки відмова від договору має наслідком його припинення, то на відносини, які виникають у результаті її здійснення, поширюється дія ст. 785 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору наймач повинен негайно повернути річ наймодавцеві, а у випадку невиконання даного обов'язку настає відповідальність у виді неустойки, передбаченої в ч. 2 ст. 785 ЦК України, яка має свої особливості: до неї не застосовується спеціальна позовна давність (п. 1 ч. 2 ст. 258 ЦК України) та період її нарахування не обмежується шістьма місяцями (ст. 232 ГК України) [13; 14].

Обов'язковою умовою застосування неустойки, закріпленої у ст. 785 ЦК України, є наявність умислу щодо невиконання обов'язку з повернення речі та фактичної можливості здійснити таку передачу [15]. Це пояснюється тим, що неустойка є мірою майнової відповідальності за порушення зобов'язання.

Підставою для відмови від договору наймачем є непередання речі наймодавцем (п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України). Строк передачі речі може встановлюватися договором. Якщо ж такий термін не передбачено у договорі, необхідно керуватися ч. 2 ст. 530 ЦК України. Порушення обов'язку щодо передачі майна наймачу може виражатися як у перевищенні терміну, так і в передачі речі неналежної якості. Якщо річ не відповідає умовам договору і це можна встановити до її передачі наймачу, то він повинен відмовитися від приймання такої речі. Якщо ж наймодавець протягом строку, встановленого договором або ч. 2 ст. 530 ЦК України, не передасть наймачеві річ, яка відповідає умовам договору, останній має право відмовитися від нього на підставі п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України. Порядок відмови від договору аналогічний розглянутому вище - повідомлення наймодавця про відмову від договору. Проте на відміну від розглянутої вище відмови (ст. 782 ЦК України), при відмові від договору через непередання речі наслідки, визначені у ст. 785 ЦК України, не застосовуються, оскільки фактичної передачі речі не відбулося. Наслідки такої відмови закріплені у п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України - припинення договору та виникнення права на відшкодування завданих збитків. Допустивши наймодавцем таке порушення договору, наймач на власний розсуд може або відмовитися від договору, або вимагати передачі речі. В обох випадках наймач висуває вимогу відшкодування завданих збитків. Відсутність збитків, завданих порушенням наймодавцем, не позбавляє наймача права на відмову від договору, яка може бути самостійною вимогою.

Наступним видом відмови від договору найму є відмова від договору, укладеного на невизначений строк (ч. 2 ст. 763 ЦК України). На відміну від відмов від договору, передбачених п. 2 ч. 1 ст. 766 та ст. 782 ЦК України, здійснення відмови від договору найму, укладеного на невизначений строк, не може розглядатися як санкція за вчинене порушення договору, оскільки її реалізація не пов'язана з будь-якими порушеннями договору. Кожна зі сторін може без жодних передумов стосовно поведінки іншої сторони заявити про відмову від договору, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці, якщо інший строк повідомлення не зазначено у договорі. У зв'язку з безумовністю права на відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк, оспорювання такої відмови у судовому порядку майже неможливе. Спори можуть виникати лише щодо наслідків такої відмови, які хоча і передбачені ч. 2 ст. 763 ЦК України та ст. 782 ЦК України, є однаковими та визначені у ст. 785 ЦК України.

Отже, загальними положеннями про найм визначені три випадки відмови від договору (§ 1 Глави 58 ЦК України), два з яких можна розглядати як санкцію за порушення договору контрагентом (п. 2 ч. 1 ст. 766 та ст. 782 ЦК України), а один як безумовне право сторони на відмову від договору незалежно від його виконання контрагентом (ч. 2 ст. 763 ЦК України). Форму повідомлення про відмову від договору доцільно визначати у тексті договору найму (оренди), оскільки серед юристів немає єдиної думки стосовно вимог до її тотожності формі укладення договору. Оскарження відмови від договору можливе лише у судовому порядку та може бути здійснено за допомогою пред'явлення позову: про визнання права та примусового виконання обов'язку в натурі або про визнання відмови від договору недійсною. Наслідки відмов від договору, передбачені ч. 2 ст. 763 та ст. 782 ЦК України, регулюються ст. 785 ЦК України. При відмові від договору на підставі п. 2 ч. 1 ст. 766 ЦК України норми ст. 785 ЦК України не застосовуються, проте виникає право вимагати відшкодування збитків, завданих непереданням майна. У ГК України, на відміну від ЦК України, закріплена заборона на відмову від договору оренди (ч. 1 ст. 291 ГК України). Така ситуація спричиняє суперечність у правовому регулюванні відносин найму та може бути вирішена шляхом виключення з ГК України положень, які суперечать положенням ЦК України, що є більш послідовними та виваженими.

Список використаних джерел

1. Стребкова О.С. Изменение и расторжение договора в отношениях между коммерческими организациями: дисс. на соискание уч. степени канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / О.С. Стребкова. - Белгород, 2006. - 183 с.

2. Блащук А.М. Припинення договірних зобов'язань у цивільному праві України: автореф. дис. на здобуття наук. ступеня канд. юрид. наук: спец. 12.00.03 / А.М. Блащук; Київський національний ун-т імені Тараса Шевченка. - К., 2006. - 22 с.

3. Постанова Вищого господарського суду України від 22 жовтня 2009 року у справі № 39/51пд [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/ Review/6530496

4. Постанова Вищого господарського суду України від 6 лютого 2013 року у справі № 2/5007/685/12 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/ Review/29253012

5. Постанова Вищого господарського суду України від 16 липня 2013 року у справі № 5/093-12 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/32502198

6. Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: у 2 т. / В.Г. Ротань та ін. - [2-е вид., перероб. і доповн.]. - Х.: Фактор, 2010. - Т. 2. - 785 с.

7. Постанова Вищого господарського суду України від 3 квітня 2012 року у справі № 7/251 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/22472479

8. Постанова Вищого господарського суду України від 29 липня 2014 року у справі № 909/1093/13 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/ Review/40001142

9. Цивільний кодекс України. Науково-практичний коментар: пояснення, тлумачення, рекомендації з використанням позицій вищих судових інстанцій Міністерства юстиції, науковців, фахівців: правникам, нотарям, адвокатам, суддям, викладачам, студентам. - Х.: Страйд, 2009. - Т. 8. - (Серія «Коментарі та аналітика»).

10. Договори про передачу майна у власність та користування / Л.М. Баранова та ін.; за ред. проф. І.В. Спасибо-Фатєєвої. - 2013. - 670 с.

11. Постанова Вищого господарського суду України від 16 липня 2014 року у справі № 916/3344/13 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court. gov.ua/Review/39796059

12. Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 12 червня 2007 року // Юридичний вісник України. - 2008. - № 28(680).

13. Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 20 березня 2012 року у справі № 40/117 [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/ Review/22547673

14. Постанова Верховного Суду України від 26 грудня 2011 року [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/21193515

15. Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 19 серпня 2014 року [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.reyestr. court. gov. ua/Review/40289311

Юлія ТРУФАНОВА

ВІДМОВА ВІД ДОГОВОРУ НАЙМУ (ОРЕНДИ)

Розглянуто проблемні аспекти правового регулювання відмови від договору найму (оренди), умов та наслідків її здійснення, а також наукові погляди та судова практика із зазначених вище питань.

Ключові слова: відмова від договору; форма здійснення відмови від договору; оскарження відмови від договору; класифікація відмов від договору.

Юлия ТРУФАНОВА

ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА НАЙМА (АРЕНДЫ)

Рассмотрены проблемные аспекты правового регулирования отказа от договора найма (аренды), условий и последствий его осуществления, а также научные взгляды и судебная практика по вышеупомянутым вопросам.

Ключевые слова: отказ от договора; форма осуществления отказа от договора; оспаривание отказа от договора; классификация отказов от договора.

Julia TRUFANOVA

DISCLAIMER OF CONTRACT OF EMPLOYMENT (LEASE)

The article deals with the problematic aspects of the legal regulation of abandonment of the contract of employment (lease), the conditions and consequences of its implementation, scientific views and jurisprudence about aforementioned issues.

Keywords: rejection of the contract; a form of rejection of the contract; appeal against the rejection of the contract; classification abandonment of the contract.

Размещено на Allbest.ru