Особенность сервитутов, аренды и ипотеки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция

1. Сервитут, виды сервитутов

Сервитут -- право лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, правообладателей, либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Гражданский кодекс РФ рассматривает сервитут в качестве вещного права, в то время как Земельный кодекс трактует его как обременение права собственности.

Отношения по установлению сервитутов делятся на публичные и частные.

Публичный сервитут -- сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения без изъятия земельного участка.

Согласно действующего законодательства, может быть установлена обязанность органа, установившего сервитут, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Согласно ЗК РФ публичные сервитуты могут устанавливаться для следующих целей:

· общественного прохода или проезда через земельный участок;

· ремонта коммуникаций, инженерных и др. линий и сетей;

· размещение межевых и геодезических знаков;

· проведения дренажных работ;

· забора воды и водопоя;

· прогона скота через участок;

· сенокоса или пастьбы скота;

· использование земельного участка в целях охоты, ловли рыбы, сбора дикорастущих растений;

· проведение изыскательских, исследовательских работ;

· свободного доступа к прибрежной полосе.

Частный сервитут -- сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и собственником земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В зависимости от целей использования и содержания п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ выделяет следующие виды частного сервитута:

· право прохода и проезда через соседний земельный участок;

· право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов через чужой участок;

· право использования чужого участка для водоснабжения и мелиорации.

Соглашение о сервитуте -- договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута и собственником соседнего земельного участка или иного объекта недвижимости. Соглашением о сервитуте может быть предусмотрена обязанность лица, в интересах которого сервитут установлен, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы за сервитут, а также может быть установлен размер данной платы.

Соразмерная плата за сервитут -- это плата за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости, выплачиваемая собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен, величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

В настоящее время на основании п. 2 ст. 13 Федерального закона от 27 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -- Закон о регистрации) все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав как обременение (ограничение) права собственности и вступают в силу после регистрации в ЕГРП. При переходе прав на объект недвижимости, обремененный сервитутом, к другому лицу сервитут сохраняется.

Основные характеристики сервитутов

2. Аренда земельных участков, функции и принципы аренды

Аренда - основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Временное право на земельные участки осуществляется в форме краткосрочной (до 5 лет) или долгосрочной аренды (до 49 лет).

Современные представления об аренде земельных участков раскрыты в ст. 22 ЗК РФ: сервитут муниципальный аренда ипотека

· Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

· Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ (изъятых из оборота или ограниченных в обороте), могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

· По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

· Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ.

· Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

· Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

· При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

· При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

· Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

· В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Органы местного самоуправления используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным лицам, за исключением лиц, проживающих в домах данного жилого фонда и их объединений.

Предоставление участков из муниципальных земель в аренду для коммерческих целей может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока.

Функции аренды:

· расширение зоны предпринимательства;

· разгосударствление и приватизация земель;

· развитие конкурентных отношений;

· возмещение и увеличение стоимости недвижимости;

· преодоление двойственности общей собственности;

· дифференциация присвоения благ;

· формирование среднего слоя общества на селе;

· стимулирование предпринимательства и увеличение объемов производства с/х продукции.

Принципы аренды:

· смена хозяйствующего субъекта;

· возвратность земель собственнику в натуральной форме;

· равноправие сторон;

· нерасторжимость договора при смене собственника;

· договорные отношения;

· материальная ответственность сторон;

· целевое использование земель;

· платность.

Арендная плата - это форма экономических отношений собственника и арендатора имущества.

В основе арендной платы лежит:

· стоимость и состояние земель;

· ссудный процент;

· местоположение участка;

· вид деятельности.

Арендный платеж состоит из:

· земельная рента по местоположению и плодородию;

· земельный налог (налог на недвижимость);

· часть прибыли, созданной при пользовании землей (арендный процент).

Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. ст. 131, 164 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Ипотека (залог) земельных участков

Институт ипотеки начинает свое существование с 1998 года с принятием Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Также к основным нормативными актами, регулирующими правоотношения возникающие в сфере ипотеки, являются: Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О залоге» 1992 года, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Земельный кодекс РФ.

Залог - это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного объекта (земельного участка).

С юридической точки зрения, залог - обременение прав собственности на объект недвижимости или вещное право на предмет чужой собственности, заключающееся в удовлетворении основного требования из стоимости заложенного предмета.

Залог следует использовать прежде всего для получения кредитов на долгосрочные мероприятия - улучшение земель, строительство производственных объектов, а также на приобретение новых земельных участков.

Ипотека - разновидность залога недвижимого имущества (земли, строений) с целью получения ссуды. Она предоставляет кредитору-залогодателю право преимущественного удовлетворения его требований в пределах суммы зарегистрированного залога.

В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются путем:

· реализации заложенного имущества;

· реализации залогового права;

· вступлением кредитора во владение имуществом.

Документом о залоге недвижимого имущества, дающим кредитору право продажи заложенного имущества, является закладная. Закладную составляют в нотариальной конторе, а о залоге недвижимости делают отметку в кадастровой информации.

На рынках кредитных ресурсов ипотека выступает в двух основных формах:

· ипотечный кредит;

· ипотечные облигации.

Ипотечный кредит - это долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости.

Ипотечные облигации - долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые ипотечными банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие процент.

По договору ипотеки могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности и предоставленные для:

· садоводства и животноводства;

· индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства;

· личного подсобного хозяйства;

· земельные участки, занятые зданиями и сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.

Размещено на Allbest.ru