Особенности совершения сделок с землей
Понятие земельного участка и сделок в земельном праве. Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей, правила их совершения. Содержание договора по совершению сделки с земельным участком. Виды ограничений, понятие недействительности сделки.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.08.2017 |
| Размер файла | 39,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
28
Размещено на http://www.allbest.ru/
Федеральное агентство по образованию Российской Федерации
ГОУ ВПО "Уральская государственная юридическая академия"
Факультет сокращенных образовательных программ
Заочная форма обучения
КУРСОВАЯ РАБОТА
по земельному праву
на тему: Особенности совершения сделок с землей
Выполнила:
Шамак (Симонова) Евгения Игоревна
студентка ФСОП
г. Екатеринбург 2013 год
Содержание
- Введение
- Глава 1. Понятие земельного участка и сделок в земельном праве
- 1.1 Земельный участок как объект сделок
- 1.2 Понятие сделки в земельном праве
- Глава 2. Особенности совершения сделок с земельными участками
- 2.1 Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей
- 2.2 Правила совершения сделок с земельными участками
- 2.3 Содержание договора с земельным участком
- 2.3 Ограничения по совершению сделок с землей
- 2.4 Недействительность сделок с земельными участками
- Заключение
- Список использованной литературы
Введение
Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки. Нормы, регулирующие отношения при заключении, исполнении и прекращении сделок, в том числе договоров, содержатся преимущественно в гражданском законодательстве. Однако земля - особый, специфический объект правоотношений, и значительная их часть регулируется также нормами земельного законодательства. В этой связи изучение сделок с землей немыслимо без внимательного анализа именно земельного законодательства, без учета тех правил, которые закреплены в Земельном кодексе РФ, других нормативных правовых актах, а также доктринальных теориях и концепциях, выработанных в правовой науке. Безусловно, земля обладает особой ценностью не только потому, что способна обеспечить экономический эффект, но и в силу тех своих качеств и естественных свойств, которые лежат за пределами сугубо меркантильного, стоимостного подхода. В связи с этим имеются значительные особенности оборота земельных участков, предопределяемые спецификой земли как основы жизни и деятельности людей, средства производства, важнейшей составной части природы и т.п.
В данной курсовой работе я рассмотрела такие понятия как "земельный участок" и "сделка", постаралась подробнее рассмотреть особенности и правила совершения сделок с земельными участками, а также ответственность за нарушение этих правил.
Глава 1. Понятие земельного участка и сделок в земельном праве
1.1 Земельный участок как объект сделок
Понятие земельного участка дано в ст.6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержится также в ст.1 ФЗ "О государственном земельном кадастре", где ключевым термином является "часть поверхности". В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 г. N 160, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом, как средство производства и т.д., а также как объект гражданских отношений.
Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.
1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.
2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как "земля" и "земельный участок". Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и т.п. речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст.261 ГК РФ или ст.6 ЗК РФ.
Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, "сопровождающих" гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.
3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя и т.п.) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.
4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: "территориальные границы", "поверхностный (почвенный) слой", "замкнутые водоемы", "лес и растения" (п.2 ст.261 ГК РФ), "воздушное пространство" (п.3 ст.261 ГК РФ). На земле могут быть расположены сооружения (например, дороги), строения, здания, а также иные объекты (например, предприятия).
При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья и т.п.).
Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст.130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.
5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст.261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство (п.3 ст.261 ГК РФ).
Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.
Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.
В соответствии со ст. 19 ФЗ "О недрах" владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.
При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п.3 ст.261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.
6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.
Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно п.3 ст.14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.
Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки (п.1 ст.7), но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона (п.2 ст.7).
Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности (см., например, ст.37 ЗК РФ), наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.
7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч.2 п.2 ст.6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.
Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящий в состав другого участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка.
8. Земельный участок является объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).
Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131, п.2 ст.223 ГК РФ).
Основным нормативным актом в этой сфере является уже указанный ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В приложениях к Постановлению установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающем содержание соответствующей сделки.
Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.
1.2 Понятие сделки в земельном праве
Сделка как юридическая категория входит в предмет правового регулирования гражданского права. Однако в связи с тем, что земля является не только объектом имущественных отношений, но и объектом природы, сделки с землей регулируются не только гражданским правом, но и нормами других отраслей российского права, в том числе земельным правом.
Понятие сделки - одно из основных понятий права. Уже в римском праве существовало несколько разных значений понятия "сделка". Во-первых, это означало торговлю, промысел, торговую сделку. Во-вторых, дело (судебный процесс), свое или чужое, которым занято данное лицо. В-третьих, означало возмездный договор и противопоставлялось дарению.
В конце XVIII в. понятие сделки стало входить в русский юридический обиход, хотя сам термин "сделка" еще не фигурировал в литературе. Так, Радищев в своем проекте Гражданского уложения выделяет понятие сделки; Он указывает, что права приобретаются в результате деяний недозволенных и деяний дозволенных. Область же, в которой имеет силу "соизволение" определяется следующим образом: "Все вещи и деяния, на которые можно получить право или на которые можно правом поступиться другому, могут быть предметом соизволения, исключая то, что запрещено законом или что оскорбляет благонравие". Уже Радищев разграничивает одностороннюю сделку и договор. Договор он определяет как "обоюдное или взаимное соизволение приобрести право или оным поступиться".
Сделка - это, прежде всего:
действие (т.е. вид юридического факта). В указанном качестве сделки противостоят событиям, т.е. обстоятельствам, не зависящим от воли лица (например, явлениям стихийного характера - пожару, урагану, наводнениям);
действие правомерное, т.е. не нарушающее нормы объективного гражданского права, а также чьи-либо субъективные гражданские права. Этим сделки отличаются от действий противоправных - деликтов (причинение вреда жизни и здоровью граждан, а также имуществу другого лица);
действие целенаправленное, т.е. волевое. Это позволяет противопоставить сделки поступкам - действиям, лишенным такой целенаправленности. Например, находка, которая порождает у нашедшего определенные права и обязанности, хотя цели найти вещь у него не было;
действие, целью которого должно быть установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, достижение правового результата, изменение правового положения лица, совершающего сделку.
Согласно ст.153 ГК РФ, под сделкой понимается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для признания действия сделкой важно, чтобы действие опиралось на определенную правовую норму, то есть чтобы оно было законным. В практике известны случаи, когда под видом сделки совершаются противоправные действия.
Сделка отличается от юридических актов по сфере отношений, в которых она используется, по субъектному составу и правовому статусу участников сделки.
Сделка отличается от акта и по составу ее участников. Акт издается уполномоченным на то государственным или муниципальным органом. Сделка с земельным участком может совершаться между гражданами и юридическими лицами, не обладающими властно-распределительными полномочиями друг к другу. Сделка является действием волевым с определенной правовой направленностью. Цель любой сделки с землей состоит в возникновении, изменении или прекращении прав и обязанностей.
Сделка совершается в сфере земельно-имущественных отношений, которым присущи стоимостные моменты, что не свойственно юридическим актам.
Особо следует отметить случай, когда государственный или муниципальный орган может выступить в качестве стороны в сделке с землей. Он касается отношений, когда отмеченные органы выступают в роли "не хозяйствующего" субъекта. Такие отношения могут возникнуть между двумя органами управления по поводу спорного земельного участка. Если в этом случае они вступают в отношения друг с другом на началах равенства, то ими совершается земельно-правовая сделка.
Глава 2. Особенности совершения сделок с земельными участками
2.1 Общие требования, предъявляемые к сделкам с землей
Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
В соответствии со ст.1 Земельного кодекса РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Статья 129 (п.1) ГК РФ содержит определение понятия оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица). Оборот земельных участков - это переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок, осуществляемый в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их.
Несмотря на большое количество норм специального характера, необходимо установить ряд общих требований, предъявляемых ко всем сделкам с земельными участками. Но прежде следует определить уровень законодательства, на котором могут быть установлены такие требования.
Действующее земельное законодательство РФ предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Так, согласно п.1 ст.25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами. Следовательно, сделки с земельными участками, выступая одним из оснований возникновения права на землю, могут быть предметом регламентации исключительно федерального законодательства. Та же позиция отражена в Федеральном законе от 24 июля 2002. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с п.5 ст.1 названного акта "принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается".
Устанавливая общие требования к сделкам с земельными участками, следует иметь в виду, что все ограничения свободы договоров могут быть подразделены на две группы: негативные и позитивные. Негативные ограничения выражаются путем закрепления в законе случаев, при которых заранее предусмотрено, между кем и какие договоры заключаться не могут. Например, ст.575 ГК РФ не допускает дарение между коммерческими организациями; ст.690 Кодекса запрещает заключение договора безвозмездного пользования между коммерческой организацией и лицом, являющимся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
Названные и иные "негативные" ограничения, установленные ГК РФ, безусловно, должны соблюдаться и при совершении сделок с земельными участками. Что касается иных, не предусмотренных Кодексом ограничений, то порядок их установления неясен. Ранее уже упоминался п.2 ст.1 ГК РФ, в котором установлены пределы ограничений гражданских прав. Ограничения гражданских прав допускаются на основе федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что касается земельного законодательства, то в нем отсутствуют правила о допустимых пределах ограничения частного интереса в пользу публичного, или, иначе говоря, о пределах вмешательства государства в земельные отношения. Необходимость установления таких пределов продиктована не только правовыми проблемами, но, прежде всего, экономическими. Целью государственного регулирования земельного оборота должно быть в разной мере как предотвращение негативных социально-экономических последствий совершения сделок с землей, так и обеспечение многообразия форм собственности на землю, их равенства; установление гарантий защиты права частной собственности на землю от необоснованного государственного вмешательства.
Позитивные ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров с земельными участками такими условиями могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: например, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или специальной подготовки. К сожалению, действующий Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" не предъявляет каких-либо "профессиональных" требований ни к главе хозяйства, ни к его рядовым членам. Между тем наличие специальной подготовки у лиц, занимающихся ведением сельского хозяйства, является обязательным требованием по законодательству многих стран.
Моделируя ограничения оборота земли, необходимо помнить, что негативные и позитивные ограничения свободы договоров проводятся как по субъектам, так и по объектам.
В настоящее время в земельном законодательстве установлены ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Указанные субъекты не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами (п.3 ст.15 ЗК РФ).
Кроме того, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст.3 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Несмотря на разное правовое регулирование одного и того же вида сделок применительно к участкам различных категорий и видов целевого использования, необходимо установить общие требования ко всем сделкам с земельными участками. Общий элемент всех рассматриваемых сделок - земельный участок, который вне зависимости от целевого назначения, от наличия на нем строения должен отвечать определенным требованиям. К таким требованиям можно отнести: сохранение целевого назначения участка; сохранение целевого использования для участков сельскохозяйственного назначения и, соответственно, разрешенного использования для земельных участков городов, иных поселений; наличие кадастрового плана земельного участка в качестве обязательного приложения к сделке; соблюдение минимальных размеров, установленных для участков соответствующего целевого использования.
Необходимо установить в качестве общего правила обязанность сохранения целевого использования участка. Действующее законодательство устанавливает это правило только для участков, подпадающих под действие ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно п.3 ст.1 этого Федерального закона одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Установление данного принципа вполне разумно, ибо в противном случае нет смысла в особой регламентации оборота земельных участков отдельных видов целевого использования, в частности их купли-продажи. Право преимущественной покупки субъекта РФ, установленное в отношении земельных участков, участвующих в товарном сельскохозяйственном производстве, можно было бы легко обойти, продав такой участок для цели, которая ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не регламентируется: например, для личного подсобного хозяйства или садоводства. Что касается земельных участков сельскохозяйственного назначения иных видов целевого использования, то такого требования законодатель не предъявляет ни в общих положениях о землях сельскохозяйственного назначения - глава XIV ЗК РФ, ни в специальных законах, посвященных отдельным видам целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения.
В качестве общего обязательного требования к сделкам с земельными участками нужно установить наличие кадастрового плана земельного, участка. Формально указанное правило действует применительно к отдельным видам сделок с земельными участками, причем выражено оно путем предъявления несколько отличающихся друг от друга предписаний, что, соответственно, влечет разные правовые последствия при неисполнении таковых. Так, ст.37 ЗК РФ определяет, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Аналогичное правило закреплено в ст.9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" применительно к аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В случае заключения сделки купли-продажи земельного участка независимо от целевого назначения или аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, не прошедшего кадастровый учет, такие сделки, по-видимому, должны квалифицироваться как ничтожные по ст.168 ГК РФ.
В силу п.5 ст.28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Согласно п.3 ст.67 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обязательное приложение к договору об ипотеке - копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Исходя из текста приведенных актов, планы земельных участков при приватизации и ипотеке служат средством идентификации предметов соответствующих договоров или, иначе говоря, позволяют определенно установить земельный участок, подлежащий передаче. По общему правилу в случае отсутствия подобных данных предмет договора считается несогласованным. Поэтому последствием заключения сделок приватизации и ипотеки земельного участка без соответствующих планов должно быть признание их незаключенными.
Одним из обязательных требований при совершении сделок с земельными участками должно быть соблюдение минимального размера, установленного для участков соответствующего целевого использования. Особую актуальность эта проблема имеет для регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
Действующее законодательство РФ должным образом не решает проблему неэкономичного дробления земли. Нет ни разрешительной системы сделок, ни универсального правила об ограничении минимального размера участка, по поводу которого совершается сделка. Исключения составляют положения, касающиеся отдельных видов сделок. Согласно п.2 ст.63 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается ипотека части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" не допускает раздел садового, огородного или дачного земельного участка на участки площадью меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ (п.5 ст.30). Данное положение носит общий характер, следовательно, должно применяться и при совершении сделок.
Помимо ограничения минимального размера земельного участка действующее законодательство устанавливает в некоторых случаях его максимальную площадь, превышение которой при совершении сделок не допускается. Данное правило не является общим. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что "размер продаваемого участка не может превышать предельную норму предоставления, установленную в данном районе".
Ограничение максимальной площади земельного участка предусмотрено в ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в качестве одного из принципов регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Ограничение распространяется только на земельные участки, находящиеся одновременно в собственности гражданина, его супруга и лиц, которые перечислены в п.3 ст.1 указанного Федерального закона, в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ. Данный принцип реализован применительно к регламентации сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения в п.1 ст.4 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения": "не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей". Из данного положения можно сделать, как минимум, два вывода. Первый вывод - ограничение максимального размера участка касается любой сделки, влекущей возникновение права собственности, а не только его купли-продажи. Второй вывод - сделка, в результате которой нарушено требование о максимальном размере земельного участка, должна квалифицироваться как ничтожная в силу ст.168 ГК РФ. Причем сделка должна быть признана ничтожной полностью, а не в части превышения установленного максимального размера по той причине, что превышающая часть не является "самостоятельным" объектом права, к тому же она может быть меньше установленного минимального размера земельного участка.
Особого внимания заслуживает вопрос о возможности совершения сделок с земельным участком при наличии спора по нему. По мнению некоторых авторов, купля-продажа участка возможна при отсутствии земельных споров по участку.
Наличие спора относительно земельного участка не может рассматриваться в качестве препятствия для заключения сделок с ним по следующим соображениям. Наличие спора по земельному участку было основанием для отказа в выдаче свидетельства о праве собственности на земельный участок согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 года № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". В соответствии же с п.2 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" наличие судебного спора о границах земельного участка не основание для отказа в регистрации.
Оспаривание в суде прав на земельный участок также не может рассматриваться в качестве безусловного основания для невозможности заключения сделки с таким участком. Согласно п.2 ст.28 указанного Федерального закона "в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, регистратор прав в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества".
При решении этого вопроса следует учитывать и положения Гражданского кодекса РФ, согласно которым наличие спора на имущество не служит основанием, препятствующим заключению сделки. Указанный вопрос регламентирован, в частности, применительно к договору купли-продажи в ст.460 ГК РФ, согласно которой продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц. В случае неисполнения продавцом этой обязанности покупатель приобретает право либо требовать уменьшения цены товара, либо расторгнуть в одностороннем порядке договор купли-продажи.
Таким образом, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками.
Данная цель может быть достигнута путем включения в Земельный кодекс РФ специальной статьи - "общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками". В рамках этой же статьи имеет смысл установить перечень допускаемых сделок с земельными участками, а также пределы возможного государственного вмешательства в рассматриваемую область общественных отношений.
2.2 Правила совершения сделок с земельными участками
Оборот земельных участков - это переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок, осуществляемый в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Земельное законодательство выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и, соответственно, быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п.2 ст.27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды и др.
Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В случаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сделки с такими участками могут совершаться при соблюдении определенных условий. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется получение согласия на это залогодержателя.
Субъектами (участниками) сделок с земельными участками выступают субъекты гражданского права, обладающие право - и дееспособностью.
Гражданин для совершения сделок с земельными участками должен быть полностью дееспособным. В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных гражданами сделок (ст. ст.17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина. ГК РФ определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п.1 ст.21 ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующего возраста не все способны к юридически значимому поведению. По общему правилу, установленному ст.21 ГК РФ, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Юридические лица вправе совершать сделки с земельными участками в соответствии со своей правоспособностью. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его единоличный исполнительный орган кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, принимаются общим собранием участников хозяйственного общества или советом директоров.
В соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.
Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. В соответствии с нормами гражданского законодательства все сделки с недвижимостью (в том числе и с земельными участками) совершаются в письменной форме путем составления одного документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, на основе доверенности).
2.3 Содержание договора с земельным участком
Договор, предметом которого является земельный участок, должен содержать:
ы наименование сторон (если это граждане - фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные; если это юридическое лицо - его наименование, банковские реквизиты, юридический адрес и т.п.);
ы предмет сделки (описание земельного участка, его правовой режим, в т. ч кадастровый номер, место нахождения (адресные ориентиры), площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке;
ы указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости);
ы указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц (таких, как залог, аренда, сервитут и др.);
ы основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок и расположенное на нем иное недвижимое имущество (покупка, наследование, мена и др.);
ы дату передачи права на земельный участок (если это договор, результатом совершения которого является передача земельного участка в собственность, - купля - продажа, мена, дарение);
ы цену сделки (если договор возмездный);
ы срок действия договора (если по этому договору предоставляется право пользования земельным участком, - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование);
ы права и обяззаности сторон;
ы ответственность сторон. В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ.
Сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Аналогичная норма содержится в ст.26 (п.1) Земельного кодекса РФ. В то же время, согласно п.2 ст.26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Государственная регистрация представляет собой особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав (сервитут, ипотека), их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (более подробно данный вопрос рассматривается в главе 6. настоящего пособия).
В соответствии с п.2 ст.163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Общие требования к форме гражданско-правовых сделок предусмотрены нормами части второй ГК РФ применительно к определенному виду сделок. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.
2.3 Ограничения по совершению сделок с землей
В связи с тем, что земля, как объект недвижимого имущества имеет свои исключительные особенности, сделки с землей тоже имеют свои особенности и ограничения. Эти специфические особенности сделок с землей могут иметь как общий для всех их вдов, так и частный характер, применительно к конкретным видам сделок.
В соответствии со ст.27 Земельного кодекса РФ к общим ограничениям по совершению сделок с землей можно отнести:
1. Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
ь государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);
ь зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, пограничные войска, другие войска, воинские формирования и органы;
(в ред. Федерального закона от 30.06.2003 N 86-ФЗ);
ь зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
ь объектами организаций федеральной службы безопасности;
ь объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
ь объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
ь объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
ь объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; (пп.8 в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ)
ь воинскими и гражданскими захоронениями;
ь инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.
2. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
Ш в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
Ш в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
Ш занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
Ш занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
Ш предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные в пункте 4 настоящей статьи;
Ш не указанные в пункте 4 настоящей статьи в границах закрытых административно-территориальных образований;
Ш предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
Ш предоставленные для нужд связи;
Ш занятые объектами космической инфраструктуры;
Ш расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
Ш предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
Ш загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
4. Пункт 6 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Также к ограничениям относятся:
неизменность целевого назначения земельного в процессе совершения сделки;
учет природоохранных требований, предъявляемых к использованию земель сельскохозяйственного назначения.
2.4 Недействительность сделок с земельными участками
Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными.
Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1 ст.166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.
Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению экологических, санитарных, противопожарных, агротехнических, градостроительных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.
Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст.179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например, несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст.171 ГК РФ); сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.176 ГК РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст.172 ГК РФ) и др. Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совершенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.
сделка земельный участок договор
Заключение
Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.
Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.
В данной работе я рассмотрела понятие земельного участка и сделки в земельном праве. Также мною были расссмотрены особенности совершения сделок с земельными участками.
Список использованной литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Земельный кодекс РФ.
3. Конституция Российской Федерации.
4. Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
5. Федеральный закон от 21 декабря 2001. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
6. Федеральный закон от 2 января 2000. № 28-ФЗ (ред. от 22.08.2004.)"О государственном земельном кадастре"
7. Бурцев Л.П. К вопросу о содержании сделок с землей // Нотариус. 2003. № 1.
8. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник.8-е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2004.
9. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. - М., 2003.
10. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учебное пособие., - М., 2003.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие, виды сделки и ее значение. Виды недействительных сделок и последствия признания сделки недействительной. Сроки исковой давности по недействительным сделкам. Условия действительности сделок. Формы сделок и понятие недействительности сделки.
курсовая работа [41,6 K], добавлен 14.07.2010Понятие и признаки сделки. Виды сделок и условия их действительности. Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности. Основания признания сделки недействительной. Последствия недействительности сделок.
реферат [30,1 K], добавлен 20.06.2010Общие требования, предъявляемые к сделкам с земельными участками. Содержание сделок, совершаемых с земельными участками. Особенности правового регулирования сделок с землей. Земельное законодательство российской федерации и особенности его ведения.
реферат [38,0 K], добавлен 03.06.2008Понятие и признаки сделки в гражданском праве. Виды гражданско-правовых сделок. Характеристика условий, обуславливающих действительность сделки. Понятие и основания недействительности сделок. Отграничение сделки от подобных административных актов.
курсовая работа [1,1 M], добавлен 25.11.2016Земельный вопрос – это достаточно актуальный вопрос практически для каждого гражданина. Основные нормативные правовые акты, регулирующие механизмы сделок с землёй. Понятие сделки в земельном праве. Отличие от юридического акта. Оборот земельных участков.
курсовая работа [28,0 K], добавлен 15.12.2008Анализ основных понятий и видов недействительных сделок. Исследование правовых последствий признания недействительности сделок. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено. Обзор сроков признания сделки ничтожной.
курсовая работа [53,2 K], добавлен 27.01.2014Понятие, признаки и виды сделок, мотивы их совершения. Волеизъявление как объективный фактор, определяющий характер сделок. Лица, уполномоченные на их оспаривание. Законность содержания сделки и последствия нарушения условий ее действительности.
курсовая работа [36,3 K], добавлен 01.11.2014Понятие сделки, ее значение на современном этапе развития государства. Условия заключения, изменения и прекращения сделок в гражданском праве. Общие условия и признаки недействительности сделок, ее последствия. Соотношение воли и волеизъявления.
курсовая работа [86,7 K], добавлен 06.12.2012Виды сделок и правовое регулирование по законодательству РФ. Понятие и правовые последствия недействительности сделок. Проблемы законодательного регулирования института сделок в гражданском праве РФ и пути их решения. Выбор письменной формы сделки.
дипломная работа [70,0 K], добавлен 17.11.2014Понятие сделки, ее признаки. Условия действительности сделок. Отдельные виды недействительных сделок. Недействительные сделки. Сделки с пороками в субъекте. Кабальные сделки. Процессуальные особенности и правовые последствия сделок.
дипломная работа [76,8 K], добавлен 01.06.2003
