Земельное право

Размещено на http://www.allbest.ru/

Земельное право

Задание 1.

Написать ответы по темам:

1) Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

2) Предоставление земельных участков из государственных и муниципальных земель в собственность или в аренду на торгах и без проведения торгов

3) Земельный надзор. Административное обследование земельных участков.

1) Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является предметом регулирования федерального законодательства (земельного и гражданского).

Положениями ЗК РФ (пп. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) устанавливается, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию: земельный муниципальный аренда

- порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- порядок выкупа земельного участка у его собственника;

- порядок определения выкупной цены земельного участка;

- порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком;

- иные вопросы порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В связи с этим субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе регулировать данные вопросы своим законодательством.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов:

1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.

П. 3 ст. 32 ЗК РФ устанавливает, что при выделении земельного участка под строительство для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.

В решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд включаются данные:

- позволяющие установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), при этом прилагается кадастровая карта (плана) земельного участка;

- конкретизирующие цель предстоящего изъятия, срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие;

- указывающие лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит земельный участок;

- поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации;

- указание на права лица в связи с предстоящим изъятием;

- поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок;

При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

- до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В этих случаях допускается информация через СМИ;

- после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило является обязательным - без предоставления данной информации изъятие невозможно;

- собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

Обязательность государственной регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 279).

Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы, органом, осуществляющим изъятие.

Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). Учитывая то, что уведомление об изъятии должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа остается не более одного года для предъявления иска. Законодательство не содержит прямого запрета изымающим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано. На это недвусмысленно указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению" (п. 27).

При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок, бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 65 АПК РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд обязан отказать в удовлетворении иска.

6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Соглашение с собственником или иным обладателем прав на земельный участок об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. К примеру, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

2) Предоставление земельных участков из государственных и муниципальных земель в собственность или в аренду на торгах и без проведения торгов

Земельный кодекс в редакции Закона № 171-ФЗ устанавливает различные способы перехода прав на государственный или муниципальный земельный участок:

1) в собственность за плату (ст. 39.3 ЗК РФ). Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется только на торгах. Без проведения торгов в специальном порядке осуществляется продажа земельных участков для комплексного освоения территории, для индивидуального жилищного строительства, для ведения садоводства, огородничества, дачного, фермерского хозяйства, для собственников зданий, сооружений либо помещений в них;

2) в собственность бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ). Предоставление государственного или муниципального земельного участка гражданину или организации в собственность бесплатно осуществляется на основании решения уполномоченного органа. В том числе в следующих случаях: лицу, с которым заключен договор развития территории; религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения; муниципальным служащим в соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ, многодетным семьям в случаях, предусмотренных законом;

3) в аренду (платное временное пользование). Согласно ст. 39.6. ЗК РФ земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на торгах и без проведения торгов. Без проведения торгов могут быть предоставлены земельные участки: юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента РФ; юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства РФ для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов; юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта РФ для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов; юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения; образованные из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды земельного участка; образованные из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, самой некоммерческой организации; для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства; для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства; для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса; собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в некоторых случаях на праве оперативного управления; образованных в границах застроенной территории - лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории; гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; при изъятии арендуемых гражданином или организацией земельных участков для государственных или муниципальных нужд; в других перечисленных в ст. 39.6 ЗК РФ случаях;

4) в безвозмездное (временное) пользование (ст. 39.10 ЗК РФ). В безвозмездное пользование земельные участки могут быть предоставлены ограниченному кругу лиц. В частности, органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, в виде служебных наделов работникам организаций, религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворительного назначения на срок до десяти лет. Отдельное внимание уделено праву безвозмездного пользования земельным участком гражданином. Гражданину может быть предоставлен земельный участок во временное пользование для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые работают в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет, если на земельном участке находится служебное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное этому гражданину, на срок права пользования таким жилым помещением. Подробный перечень приведен в ст. 39.10 ЗК РФ;

5) в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 39.9 ЗК РФ). Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным), казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Каждый способ приобретения земельного участка имеет свои особенности

Земельный кодекс РФ в новой редакции определил особенности приобретения земельного участка на торгах и без проведения торгов, а также за плату и бесплатно.

1). Приобретение земельного участка на торгах (ст. 39.11--39.13 ЗК РФ). Образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона осуществляется в следующем порядке. Уполномоченный орган готовит и утверждает схему расположения земельного участка, если участок к этому моменту не образован (это только предстоит) и отсутствует утвержденный проект межевания территории. Если же образование участка предусмотрено проектом межевания территории или схемой расположения участка, уполномоченный орган обеспечивает выполнение кадастровых работ, а также постановку на кадастровый учет и регистрацию прав на участок (за исключением случаев, если участок образован из земель, государственная собственность на которые не разграничена). После этого уполномоченный орган получает технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (исключение - случаи, когда в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства). После этих процедур уполномоченный орган принимает решение о проведении аукциона. При этом по общему правилу объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона запрещено. Немаловажно, что аукцион, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении участка гражданина или компании. В этом случае перечисленные подготовительные действия осуществляет само заинтересованное лицо.

2). Предоставление земельного участка гражданам бесплатно (ст. 39.19 ЗК РФ). Предусмотрен порядок однократного предоставления земельного участка отдельным категориям граждан. Это граждане, имеющие трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также иные граждане и (или) некоммерческие организации, созданные гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, и отдельные категории граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации (Герои Социалистического Труда, Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и т.д.).

3). Предоставление земельного участка под зданиями и сооружениями (ст. 39.20 ЗК РФ). Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, либо если на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок. Все эти нововведения можно расценить как начало крупнейшей земельной реформы, которая устанавливает более понятные правила игры и облегчает условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Ожидается, что в результате реализации нового порядка на практике в оборот будет вовлечено большое количество новых участков, а государство получит дополнительный доход. Станут ли новые правила причиной нового витка судебных споров - покажет практика.

3) Земельный надзор. Административное обследование земельных участков

На основании №234-ФЗ от 21 июля 2014 года с 1 января 2015г. введена процедура административного обследования земельных участков. В соответствии со статьей 71.2 ЗК РФ, положением о государственном земельном надзоре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации, должностные лица Росреестра, осуществляющие государственный земельный надзор, уполномочены проводить административные обследования объектов земельных отношений.

Административное обследование объектов земельных отношений проводится в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного земельного надзора. Проводится в форме плановых и внеплановых обследований. В первоочередном порядке включаются земельные участки, кадастровая стоимость которых выше показателя кадастровой стоимости в соответствующем муниципальном образовании, земель, востребованных в гражданском обороте, а также земельных участков, которые в случае их изъятия в связи с ненадлежащим использованием могут быть предоставлены гражданам и организациям.

Суть ее заключается в том, чтобы должностные лица земельного надзора самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований исследовали состояние и способы использования объекта земельных отношений на основании информации во всех доступных, подчеркну, легальных источниках. При этом должностные лица не взаимодействуют с правообладателями земель.

На практике она будет выглядеть так: земельный инспектор, изучая открытые источники информации, обнаруживает факт нецелевого использования земельного участка - он предназначен для индивидуального жилищного строительства, а там построен магазин, ведется коммерческая деятельность. Инспектор с помощью данных кадастра недвижимости, публичной кадастровой карты, правил землепользования и застройки, единого государственного реестра прав устанавливает юридические обстоятельства, составляет акт административного обследования, представляет его на утверждение. Затем в случае необходимости проводится внеплановая проверка в установленном порядке. В отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проверка проводится после согласования с прокуратурой.

Результаты административного обследования объектов земельных отношений подлежат опубликованию на сайте территориального органа Росреестра в сети Интернет, осуществившего такое административное обследование, в течении 10 рабочих дней со дня утверждения акта административного обследования объекта земельных отношений (заключения об отсутствии нарушений земельного законодательства Российской Федерации). Опубликование осуществляется с учетом установленных законодательством Российской Федерации ограничений, в том числе ограничений, связанных с защитой персональных данных.

Задание 2.

Проанализировать судебную практику в области земельных правоотношений. Для этого нужно взять 2 судебных решения по земельно-правовым спорам за последние 2 года, определить предмет спора и проанализировать вынесенное решение. В работе необходимо привести выходные данные судебных решений и фабулу дела.

1. Постановление ФАС Волго-вятского округа от 25.10.2013 N а 43-11383/2013-29-11

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления предпринимателя о признании незаконным бездействия комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города, не принявшим решения о приватизации земельного участка, поскольку пришел к выводу, что единственным безусловным основанием для приватизации земельного участка является нахождение на земельном участке принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости, а расположенный на спорном участке торговый павильон к недвижимому имуществу не относится.

В многочисленных публикациях, посвященных действующему земельному законодательству, отмечается, что земельный кодекс РФ (равно как и иные законы, регулирующие земельные отношения) непоследователен в части установления оснований, по которым земельные участки, принадлежащие государству или муниципальным образованиям, могут быть предоставлены в собственность частных лиц. причем в ряде случаев нормы земельного кодекса сформулированы так, что из соответствующих положений кодекса можно сделать вывод о безусловной обязанности соответствующих государственных и муниципальных органов передать земельный участок в собственность заинтересованного частного лица по его первому требованию. Именно так можно понять, например, статью 28 ЗК РФ. если исходить из буквального смысла пункта 4 данной статьи, можно прийти к выводу, что государство или муниципальное образование обязаны предоставить заинтересованному лицу любой приглянувшийся ему участок для строительства в случае, если участок не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, не изъят из оборота и федеральным законом не установлен прямой запрет на его приватизацию. однако такое (буквальное) понимание данной нормы прямо противоречит принципу приоритета общественных (публичных) интересов над частными - одному из основополагающих принципов регулирования земельных отношений.

Иные положения статьи 28 ЗК РФ также допускают различные варианты толкования.

Комментируемый спор собственно и возник потому, что индивидуальный предприниматель, не вполне правильно поняв положения Земельного кодекса РФ, пришел к выводу о том, что он имеет право получить в собственность земельный участок, на котором расположен его торговый павильон.

Индивидуальный предприниматель к. обратился в арбитражный суд нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации Нижнего Новгорода в решении вопроса по предоставлению в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 52:18:03:058:026 и об обязании администрации Нижнего Новгорода заключить договор купли-продажи этого участка.

Решением арбитражного суда нижегородской области от 21 июня 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось. кассационная инстанция решение суда первой инстанции оставила в силе.

При рассмотрении дела установлено следующее.

2 апреля 2013 года предприниматель к. направил мэру Нижнего Новгорода заявление с просьбой предоставить в собственность за плату арендуемый земельный участок с кадастровым номером 52:18:03:058:026, на котором расположен принадлежащий К. торговый павильон. Однако в приватизации земельного участка К. было отказано в связи с тем, что администрация города, по мнению начальника главного управления архитектуры и градостроительства Администрации Нижнего Новгорода, не имеет оснований для продажи земельного участка. В качестве главной причины для отказа в приватизации земельного участка в письме начальника главного управления архитектуры от 20.04.2013 N 27/01-22/1557ис указано на то, что на спорном участке отсутствуют принадлежащие заявителю объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке, а расположенный на участке сборно-разборный торговый павильон к объектам недвижимого имущества не относится.

Оспаривая отказ в приватизации земельного участка, предприниматель сослался на пункт 3 статьи 28 и пункт 5 статьи 34 ЗК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, суды исходили из того, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют лишь собственники расположенных на этих земельных участках объектов недвижимого имущества, право на которые зарегистрировано в установленном законом порядке. В комментируемом же случае документов, подтверждающих регистрацию права собственности на сборно-разборный торговый павильон как на объект недвижимости, предприниматель к. не представил. поэтому ссылка предпринимателя на статьи 28 и 34 ЗК РФ была признана несостоятельной.

И действительно, из положений Земельного кодекса РФ, на которые сослался К., не следует его право на получение земельного участка в собственность. Так, пункт 3 статьи 28 ЗК РФ содержит ссылку на пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса РФ, из которого следует, что претендовать на приватизацию земельного участка (безотносительно к тому, расположены на участке объекты недвижимости или нет) могут лишь те граждане, которые имеют участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Из комментируемого же постановления можно сделать вывод, что спорный земельный участок находился у К. в аренде. Одновременная ссылка к. на пункт 3 статьи 28 и статью 34 ЗК РФ также выглядит несостоятельной, поскольку в этом же третьем пункте говорится о том, что применительно к случаям, предусмотренным пунктом 5 статьи 20 ЗК РФ, порядок предоставления земельных участков, предусмотренный статьями 30 - 34 ЗК РФ, не применяется.

Несмотря на то, что в комментируемом случае юридическое обоснование К. своей позиции выглядит достаточно слабым, его попытка приватизировать участок, на котором располагается принадлежащий ему торговый павильон, весьма характерна, поскольку земельное законодательство не содержит ясного исчерпывающего перечня оснований для передачи земельных участков в частную собственность.

2. По делу № 2-26/2014 Л., действующий в интересах З. обратился с иском к колхозу "В." о признании недействительным решения собрания участников долевой собственности об определении местоположения земельных участков, выделяемых участниками в счет принадлежащих им земельных долей по тем основаниям, что З. является участником общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Истцу стало известно, что на 15 сентября 2013 года было назначено собрание участников долевой собственности колхоза "В.", о проведении которого было объявлено в "Ивановской газете". Истец считает, что решение, принятое собранием участников долевой собственности, незаконно и является недействительным, поскольку обращено к участникам долевой собственности колхоза "Волга", и не содержит информации о проведении собрания участников долевой собственности на земельный участок. Поэтому истец, являющийся участником долевой собственности на земельный участок, не был заинтересован в присутствии на данном собрании. Перечень вопросов, решение которых собранием порождает последствия, определены в пункте 1.2. статьи 14 федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", соответственно, собрание не может принять решение о выделе земельных долей в натуре, какая повестка дня указана в извещении.

Суд установил, что в извещении, опубликованном в "Ивановской газете" и в извещении, размещенном на информационных щитах указано о проведении собрания участников долевой собственности колхоза "В.". По смыслу извещения, текст извещения также составлен от имени участников долевой собственности колхоза "В.". В извещении не идет речи о том, что состоится общее собрание участников долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Таким образом, текст извещения имеет не однозначное значение, не конкретизировано, и можно сделать вывод, что извещение обращено к участникам долевой собственности колхоза "В.". Истец, являющийся участником долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, не был заинтересован в присутствии на собрании участников долевой собственности колхоза.

Кроме того, по мнению суда, в извещении должна быть четко определена повестка дня, а именно, должны быть указаны вопросы, поставленные на разрешение общего собрания участников долевой собственности, в соответствии с пунктом 1.2 статьи 14 федерального закона. Однако в извещении повестка дня определена как выдел земельных долей в натуре. А предложение об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей, поступило от участника собрания в конце общего собрания. Указанная в извещении повестка дня также трактуется не однозначно.

В связи с этим, суд согласился с доводами представителя истца о том, что З. не был надлежащим образом извещен о проведении собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Доводы ответчика о том, что колхоз "В." указывался для уточнения местоположения земельного массива, несостоятельны, поскольку об этом в извещении прямо не указано.

По смыслу положений закона, общее собрание участников долевой собственности должно в своем решении определить конкретно местоположение земельного участка и утвердить границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей. Данное решение должно быть отражено в протоколе общего собрания, поскольку именно этот вопрос разрешался на собрании. Однако в протоколе собрания изложены выступления участников собрания и результаты голосования и не отражено, какое решение приняло общее собрание. Приложением к протоколу общего собрания участников долевой собственности является список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю. Заявления дольщиков о выделении земельного участка в счет земельной доли и планово-картографический материал не является приложением к протоколу собрания. Поэтому участникам долевой собственности на земельный участок не ясно, какое решение приняло общее собрание.

Общее собрание участников долевой собственности, проведенное в нарушение требований действующего законодательства, нарушает права истца, а именно, З. был лишен возможности участвовать в общем собрании и высказывать свое мнение по поводу местоположения земельного участка и его границ.

Учитывая то, что общее собрание участников долевой собственности на земельный участок является первым вариантом для определения местоположения земельного участка и утверждения границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, однако по состоявшемуся 15 сентября 2013 года общему собранию участников долевой собственности невозможно решить определено ли местоположение земельного участка и утверждены ли названные границы или нет, то данное общее собрание участников долевой собственности неправомочно, а решение должно быть признано недействительным.

В соответствии с вышеизложенным суд удовлетворил исковые требования З., и признал недействительным решение собрания участников долевой собственности в части, касающейся определения местоположения земельных участков, выделяемых участниками в счет принадлежащих им земельных долей.

Решение было обжаловано ответчиком в кассационной инстанции, которая оставила решение без изменения, а жалобу без удовлетворения

Задание 3.

Посмотреть через информационную систему Росреестра по Челябинской области (www.to74.rosreestr.ru) через публичные кадастровые карты сведения о каком-либо земельном участке и распечатать интернет-страницу.

Скачать с информационной системы Росреестра по Челябинской области форму запроса о предоставлении сведений из ЕГРП и заполнить ее.

Задание 4.

Описать земельный участок как объект гражданско-правовой сделки. Необходимо указать все сведения о земельном участке, которые прописываются в договоре (любом), если объектом является земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одним из существенных условий, имеющих значение для любого договора, является условие о его предмете. В соответствии с законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме.

Поэтому соглашение сторон о предмете договора также должно быть оформлено письменно путем включения в его текст соответствующих сведений о земельном участке. Императивное требование о необходимости указания в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, являющееся объектом соответствующей сделки, установлено законом для договоров купли-продажи (ч. 1 ст. 554 ГК РФ) и аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 567 ГК РФ названное требование применяется также к договору мены. В соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Следовательно, в указанных случаях законодательство устанавливает императивное требование идентификации земельного участка как объекта конкретной сделки, т.е. описания в договоре индивидуализирующих земельный участок сведений, позволяющих отличить его от других земельных участков.

Договор ренты земельного участка характеризуется теми же родовыми признаками, какими обладает купля-продажа, - направленностью на возмездную передачу имущества в собственность. Анализ законодательства показывает, что институт купли-продажи избран законодателем в качестве базового для регулирования обязательств, направленных на возмездную передачу имущества в собственность.

Но при этом необходимо заметить, что договор ренты обладает специальными признаками, позволяющими отличить его от смежных договоров, и в частности от купли-продажи. Так, например, при отсутствии в договоре купли-продажи земельного участка условия о цене договор считается незаключенным. В то же время при отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты земельного участка, по которому земельный участок передан под выплату ренты бесплатно, в рентных отношениях не имеет такого значения, как при продаже земельного участка, поскольку для договора ренты главное - выплата рентных платежей, а вопрос о цене возникает при выкупе земельного участка.

Рассматривая договор ренты, необходимо обратить внимание на субъектный состав данного договора. В Российской Федерации в соответствии с действующим законодательством земельный участок может находиться в собственности физического лица, юридического лица, государства, которые в полной мере обладают полномочиями по владению, распоряжению, пользованию земельным участком.

Статья 583 ГК РФ в качестве субъектов указанного договора называет получателя ренты - сторону, которая передает по договору имущество, и плательщика ренты, в собственность которого данный земельный участок передается. В данном случае субъектом договора в соответствии с законодательством будет являться собственник, который в полной мере обладает правомочиями по владению, пользованию и распоряжению земельным участком. Полагаю, что указание на собственника как субъекта договора ренты земельного участка является достаточно условным из-за отсутствия в законодательстве правовых положений относительно договора ренты земельного участка.

Из общих положений гражданского законодательства, касающихся договора ренты, следует то, что субъектами договора ренты могут быть физические, юридические лица, но при этом следует отметить, что в законодательстве не упоминается, каков же на самом деле субъектный состав данного договора, можно ли рассматривать в качестве субъектов иностранных граждан и лиц без гражданства. Если применять к данному договору положения о купле-продаже земельных участков, то согласно действующему законодательству иностранный гражданин исключается из субъектного состава договора, в случае же применения правил договора аренды необходимо отметить, что действующим законодательством иностранный гражданин включается в состав субъектов данного договора.

Думается, что, поскольку при заключении договора ренты земельный участок переходит в собственность плательщика ренты, рассматривать иностранного гражданина, лиц без гражданства в качестве субъектов данного договора нельзя, поскольку это входило бы в противоречие с существующими нормами земельного законодательства.

Говоря о таких субъектах договора, как юридические лица, необходимо отметить, что по поводу отнесения их к субъектам данного договора в научной литературе высказываются различные точки зрения. Так, К.Г. Токарева полагает, что из субъектного состава договора ренты необходимо исключить коммерческие организации, поскольку их предпринимательская деятельность неразрывно связана с оборотом имущества и несовместима с положением о ренте земельного участка.

А.Л. Корнеев полагает, что к получателям ренты земельного участка могут быть отнесены только граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В частности, он указывает, что правовой природе данного договора больше всего соответствует деятельность некоммерческих фондов, преследующих общественно полезные цели. Думается, что в качестве субъектов договора ренты земельного участка нельзя рассматривать некоммерческие организации, поскольку они создаются для реализации определенных целей.

В соответствии с законодательством юридическое лицо - это организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права.

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что в случае применения к договору ренты земельного участка норм, касающихся договора купли-продажи или аренды, в качестве субъекта договора ренты земельного участка мы можем рассматривать коммерческую организацию, поскольку согласно действующему законодательству в качестве собственников земельных участков могут выступать юридические лица - коммерческие организации, которые в полной мере обладают всеми правомочиями по владению, пользованию и распоряжению землей, коммерческие организации необходимо рассматривать в качестве субъектов договора ренты.

Исследуя субъектный состав договора ренты земельного участка, нельзя обойти вниманием государство, которое согласно действующему законодательству активно выступает субъектом различного рода сделок. Но при этом следует отметить, что перед нами субъект, обладающий специальными признаками, одним из которых является осуществление государственно-властных полномочий.

При рассмотрении правовых особенностей договора ренты земельного участка следует уделить внимание предмету данного договора. Предметом данного договора является земельный участок.

Согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком следует понимать часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. В связи с тем что к договору мены земельными участками применяются правовые положения, касающиеся договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ), при определении предмета договора мены земельными участками необходимо указывать: местоположение; категорию земли; целевое назначение; цели дальнейшего использования; общую площадь, кадастровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем; в чьем ведении находится участок, права третьих лиц, обязательства сторон. Основные характеристики земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане земельного участка.

При рассмотрении особенностей предмета данного договора следует рассмотреть вопрос о том, следует ли считать часть земельного участка предметом данного договора и можно ли рассматривать в качестве предмета договора земельную долю.

Рассматривая законодательные положения относительно купли-продажи, которые в соответствии с законом могут быть применимы к договору ренты земельного участка, необходимо отметить, что Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает право купли-продажи земельных долей, выделенных из общей долевой собственности, лицами, не являющимися участниками общей долевой собственности, и запрещает данным лицам куплю-продажу земельных долей, находящихся в долевой собственности.

Согласно ст. 12 указанного Закона без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление, либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Анализ положений законодательства позволяет сделать вывод о том, что сделка с земельным участком, находящимся в долевой собственности, совершается или всеми ее участниками, или лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей. Если же согласие всех участников долевой собственности на совершение какой-либо сделки не достигнуто, та часть участников, которые с ней не согласны, могут выделить свои участки в счет долей и распоряжаться ими самостоятельно.

Статья 250 ГК РФ предусматривает право продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, при котором остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Существование данной нормы закона вносит неясность и создает затруднения на практике, которые приводят к возникновению оснований для подачи исковых заявлений в суд.

Задание 5

Привести перечень документов, необходимых для перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности и иного специального назначения. Участок находится в частной собственности.

Также необходимо указать перечень правовых актов (федеральных и региональных), на основе которых составлен перечень.

Перечень необходимых документов и порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую определен Постановлением Челябинской области:

§ Выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

§ Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

§ Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую;

§ Письменное поручение главы Администрации (Губернатора) области о подготовке соответствующего правового акта по переводу земель из состава земель одной категории в другую;

§ Ситуационный план размещения объекта;

§ Схема генерального плана земель;

§ Пояснительная записка с технико-экономическими показателями;

§ Заключение министерства сельского хозяйства и продовольствия области;

§ Сведения о кадастровой стоимости земель по отношению к средне районному уровню кадастровой стоимости земель, выданные территориальными отделами Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области;

§ Акт на списание мелиоративных систем их собственником, балансодержателем (для мелиоративных сельскохозяйственных угодий);

§ Заключение министерства территориального развития, архитектуры и градостроительства области (в случае предоставления земель для строительства);

§ Выкопировка из генерального плана соответствующего муниципального образования, а в случае его отсутствия - градостроительное обоснование планировочного развития территории, в составе которой находятся земли, предполагаемые к изменению категории;

§ Заключение межведомственной комиссии по размещению производительных сил на территории Челябинской области;

§ Заключение министерства транспорта области;

§ Заключение министерства промышленности и энергетики области (в части расположения на землях охранных зон объектов газоснабжения и электрических сетей);

§ Заключение министерства жилищно-коммунального хозяйства (в части расположения на землях охранных зон объектов инженерной инфраструктуры, за исключением объектов газоснабжения и электрических сетей);

§ Проект рекультивации переводимых земель (в случае предоставления земель для добычи полезных ископаемых, строительства линейных объектов);

§ Заключение комитета по охране окружающей среды и природных ресурсов Администрации области с графиком освоения по годам переводимых земель сельскохозяйственного назначения для разработки карьера по добыче полезных ископаемых и лицензия на пользование недрами для добычи полезных ископаемых (в случае предоставления земель для добычи полезных ископаемых);

§ Справка уполномоченного органа местного самоуправления муниципального района о том, что на землях, перевод которых намечается, отсутствуют здания, строения, сооружения, не ведутся строительство и иная деятельность, приводящая к использованию земель не в соответствии с их категорией;