Характеристика договора найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЕГО ПОНЯТИЕ И ВИДЫ

План

Введение

1. Понятие договора найма жилого помещения

2. Договора найма жилого помещения в гражданском и жилищном законодательстве

3. Соотношение московского и федерального законодательства

4. Судебная практика. Проблемы и коллизии судебной практики

Заключение

Используемая литература

Используемые нормативно-правовые акты

Введение

Договор найма жилых помещений - один из самых распространенных гражданско-правовых отношений. Конечно, указанные отношения не могут иметь той масштабности и финансовой результативности, какие имеют сугубо коммерческие договоры (купли-продажа, поставка, аренда и др.), но в жизни многих граждан договор найма жилого помещения, возможность пользоваться нормальным жильем несет уверенность и покой.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последнее десятилетие существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг, обусловленное принятием Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992г. "Об основах федеральной жилищной политики", предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый более пятнадцати лет назад, перестал отвечать требованиям складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях, ибо был ориентирован в основном на регулирование договоров социального найма жилого помещения, относящегося к государственному и общественному жилищному фонду, в то время как Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса РСФСР и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения.

1. Понятие договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами РФ права на жилище в современных условиях, является форма путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений. Указанному договору в ГК посвящена отдельная глава, называемая «Наем жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ).

В жилищном законодательстве Жилищный кодекс РСФСР, и др. тоже говориться о договоре найма жилого помещения, однако здесь речь идет о «договоре социального найма жилого помещения», который регулируется жилищным законодательством. ГК, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения, указывает, что отношения по социальному найму жилых помещений регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством и лишь некоторыми нормами ГК (они перечислены в п. 3 ст. 672 ГК).

Понятие «договора коммерческого найма жилого помещения» в большинстве своем используется в юридической литературе и законодательстве РФ. Однако, название данного договора, в котором преобладает коммерческая составляющая, т.е. извлечение дохода от использования жилья, и принижается другая составляющая - использование жилья для проживания гражданина на основании гражданско-правового договора, представляется не бесспорным, так как в гл. 35 ГК РФ установлены общие правила, касающиеся сдачи жилья в наем, в том числе в случаях его социального найма жилого помещения. Из этого можно сделать вывод, что и последний должен иметь коммерческую направленность, что не соответствует действительности.

Помимо двух (коммерческого и социального) договорах найма жилого помещения, в юридической литературе выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Полагаю, что наибольший интерес должны представлять именно эти два договора (коммерческий и социальный) жилого помещения, поскольку о них говорит гражданское и жилищное законодательство, остальные можно считать производными от них.

Виды договора найма жилого помещения

Повторюсь, что законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. Считается, что договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. (606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст. 673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем» (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Законодательная характеристика договора как социального найма подчеркивает его отличие от частного, или, как его еще называют, коммерческого найма жилого помещения, правовой регламентации которого посвящена в целом глава 35 Гражданского кодекса, и указывает на публично-правовую природу рассматриваемого института, который не вписывается в классические, частноправовые категории гражданского права.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики; ст. 671 ГК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов независимо от площади жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, а именно: социальный договор, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Это термин уже употреблялся с ГК РСФСР 1964 г. в разделе «Наем жилого помещения»». Но основные его параметры определялись пока еще действующем ЖК РСФСР 1984 г.

Новый Гражданский Кодекс РФ не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства. Ст. 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта - ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Так, в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды ВОВ и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Фелерации, Герои Советсткого Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан, многие из кокторых одновременно имеют право и на жилищные льготы различного характера..

В РФ предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления жилья в муниципальном и государственном жилищном фондах перечисленным категориями граждан Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» п. 28. Одобрены Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Программа социальных реформ в РФ на период 1996-2000 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1997 г. № 222. Раздел Х «Реформы в отраслях социальной сферы», подраздел «Жилищная сфера» // СЗ РФ. 1997. № 10. Ст. 1173., хотя в сложной ситуации преодоления в стране финансового и экономического кризиса государственная программа строительства жилья значительно сокращена, объемы ввода его в эксплуатацию сократились, в связи с чем очередь на получение жилья из фонда социального использования увеличилась. Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья по договору социального найма в силу различных причин, включая необходимость предоставления особых государственных гарантий социального обеспечения отдельным категориям граждан, продолжает оставаться объективно необходимым.

Необходимым условием для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищным законодательством субъектов РФ. Например, Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствующих нормативных актах.

При этом в юридической литературе в качестве основных предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма выделяются помимо нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий, также постоянное проживание в данном населенном пункте, размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой. Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливаются субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Несмотря на очевидный упомянутый бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государственным или муниципальным предприятием, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Правило ст. 674 ГК РФ распространяется и на договор социального найма жилого помещения (ст. 672 п. 3 ГК РФ), оно императивно, однако несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на показания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда была приведена, в частности в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФРС 1984 г. письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину и право пользования жилым помещением.

Следует подчеркнуть, что в самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намеренны проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК, п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя по обязательства, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Нельзя не признать, что содержание договора социального найма определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Это касается и нормы предоставления жилой площади, и нормативов квартплаты и платы за коммунальные услуги, и социальной нормы общей площади жилья для предоставления гражданами компенсаций (субсидий) в жилищно-коммунальной сфере. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено.

Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере. Участие в договоре собственника жилья проявляется опосредованно - через участие соответствующей жилищно-эксплуатационной организации.

Наймодатель (орган местного самоуправления (МСУ) и муниципальные организации - в отношении муниципального жилищного фонда, государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя, своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК, ст. 67, 85 ЖК). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ЖК, Закон о приватизации жилищного фонда в РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК), подобное положение относят к важнейшей гарантии права граждан на жилище. Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального пользования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, выдача ордера на это помещение, заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Бессрочный характер договора социального найма (который уже упоминался выше) не следует путать с заключением договора на неопределенный срок. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ).

В публично-правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Повторюсь, по закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера это лицо должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами РФ. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения. До введения в действие части второй ГК в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. Более всего договор коммерческого найма жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет широко применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Порядок, условия заключения, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируются гл. 35 ГК РФ. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими явлются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование.

Договор коммерческого найма жилого помщеения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоверешеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложные юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основании ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договру коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики) в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность. Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальные наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем - на срок до одного года; б) долгосрочный наем - на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК). Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687 ГК). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помщения (ст. 688 ГК).

В современных условиях конституционное право граждан РФ на жилище может обеспечиваться не только путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади или путем предоставления жилья из частного, государственного, муниципального жилищных фондов в пользование на условиях коммерческого найма, но и в иных формах, например: получение жилого помещения в домах жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов, приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. Большинство из перечисленных правовых возможностей удовлетворения потребности граждан в жилье в той или иной степени существовало и ранее. Однако Конституциями СССР и РСФСР закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов в решении жилищных проблем граждан. Развитию же индивидуального жилищного фонда и жилищной кооперации отводилось незначительное место, чему государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила ограниченный и потребительский характер, а развитие и закрепление института частной собственности на жилые помещения длительное время отсутствовало вообще.

Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые от несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Соотношение договора коммерческого найма жилого помещения и договора сдачи жилья в аренду. В жилищном законодательстве предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) - арендодателем и арендатором (юридическим или физическим лицом) оформляются договором аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора предусмотрен ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 10, 54.1, 131 и др. Жилищного Кодекса РСФСР. Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991-1992 гг.) в период перехода страны к рыночным отношениям. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений - сдача жилья в аренду, и, следовательно, новый вид договора - договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящиеся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда - части этого жилищного фонда) где не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещений в аренду, то есть в коммерческих интересах.

Новый Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия «договор аренды жилого помещения» - ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК подчеркивается, что по договору аренды, жилое помещение предоставляется только юридическим лицами. Если анализировать нормы, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК и ГК, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. Поэтому мы должны исходить из того, что ГК «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.д.). Т.е. в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК, которые используются приоритетом по отношению к нормам других законов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК эти нормы должны соответствовать ГК.

Договор аренды является традиционным в гражданском законодательстве: ГК РСФСР 1964 г. он назывался «договором имущественного найма» (гл. 27); позднее, в конце 80-х и начале 90-х гг., правовой базой для договоров аренды имущества служили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (1989 г.) и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 г.), которые утратили силу в связи с введением в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 г.

В настоящее время отношения, касающиеся аренды (имущественного найма), урегулированы гл. 34 ГК РФ. Объектом аренды могут быть лишь индивидуально определенные или непотребляемые вещи, в том числе нежилые строения (помещения).

Между тем продолжают действовать соответствующие положения жилищного законодательства. Понятие договора аренды в жилищной сфере дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», где говориться о предоставлении в аренду недвижимости, включая жилые помещения. Однако, упоминание об аренде жилых помещений, как о самостоятельном договоре в жилищной сфере, впервые появилось в ЖК РСФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), в частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говориться об аренде жилых помещений физическими лицами (гражданами) и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), предоставление юридическим лицами жилых помещений в аренду предусматривалось только в для этих целей. В ст. 17 этого Закона установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше гражданское законодательство установило принципиальный подход к заключению договоров аренды на жилые помещения (говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). Т.о., в отношении граждан договор аренды заменен договором найма жилых помещений. Между тем, в жилищном законодательстве сохраняются устаревшие нормы, касающиеся данного вопроса. В этой связи по вопросу аренды жилых помещений необходимо внести соответствующие изменения в действующие акты жилищного законодательства (ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.).

2. Договора найма жилого помещения в гражданском и жилищном законодательстве

С принятием ГК РФ, упоминание о договоре социального найма появилось и ст. 672 нового ГК, которая гласит, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Термин «жилищный фонд социального использования» обозначился в ст. 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»и представляет собой в соответствии с ней: «совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями». Замечу, что Закон «Об основах федеральной жилищной политики» (1992 г.) появился значительно раньше как Конституции РФ (1993 г.), так и нового ГК РФ 1996 г., по которым сейчас, в зависимости от форм собственности, можно вести речь лишь о государственном, муниципальном и частном жилищных фондах.

ГК не определил порядок формирования жилищного фонда социального использования Это противоречие необходимо устранить при проработке нового ЖК с одновременным внесении соответствующего дополнения в ГК., а статья 672 ГК РФ только засвидетельствовала, что данный фонд может быть государственным и муниципальным. Это положение ст. 672 ГК вошло в противоречие со ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим, иным указанным в законе гражданами, нуждающимся в жилище (ведь именно для них создается фонд социального использования), оно должно предоставляться бесплатно или за доступную плату не только из государственного и муниципального, но и других жилищных фондов, а значит, и из частного тоже. Е.В. Трушин. «Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства». Жилищное право № 3, 2000 г.

Как уже упоминалось, договор найма в юридической литературе и в законодательстве некоторых субъектов РФ стал называться «коммерческим», принимая во внимание тот факт, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилых помещений прибыли от сдачи внаем. Проводя различия договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения по такому критерию не следует забывать положения Гражданского кодекса. Сейчас из главы ГК «Наем жилого помещения» не вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. Закон не считает это коммерческой деятельностью, если же статью 671 ГК назвать «Договор коммерческого найма жилого помещения», то это будет означать, что ГК обязывает собственника получать прибыль от имеющегося у него жилья (в соответствие со ст. 50 ГК РФ коммерческой является организация, преследующая в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли). Так что здесь требуется определенная степень осторожности, не случайно Закон г. Москвы «Основы жилищной политики города Москвы», придав договору найма статус коммерческого, одновременно предусмотрел положение, по которому «плата за пользование жилым помещение, предоставленным лицу по договору коммерческого найма, должна обеспечивать наймодателя установленный уровень рентабельности».

В юридической литературе имеются соответствующие споры по вопросу ст. 52 ЖК, где указывается, что «предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат» и которое согласно другим нормам ЖК (ст.ст. 8,40) должно быть пригодно для постоянного проживания, и ст. 673 ГК РФ, в которой, говоря об объекте договора найма жилого помещения, также определяется изолированное жилое помещение, «пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)». У авторов возникает вопрос, если речь идет об одних и тех же вещах, зачем использовать различную терминологию, разве что, если только «по замыслу разработчиков ГК, предмет и объект договора социального найма жилого помещения и договора коммерческого найма жилого помещения должны быть различными», но этот спор остается открытым. Там же.

Со ст. 673 ГК связывают также и другой парадокс, относительно ее абз. 2 п. 1, согласно которому пригодность жилого помещения для проживания по договору найма определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Но исходя из ст. 672 ГК это правило, как и вся ст. 673, не применимо к договору социального найма, делается не менее интересный вывод, что порядок определения пригодности жилого помещения для проживания по договору социального найма должен определяться не жилищным, а другим законодательством. Там же.

Хочу заметить, что в отношении т.н. остальных норм в соответствие со ст. 672 п. 3 применяются к договору социального найма жилого помещения лишь в той мере, в какой другие правила не предусмотрены нормами жилищного законодательства, об этом так и говорится «Другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством». Таким образом, в этом отношении автору не стоит заблуждаться, положения ст. 673 ГК могут применяться, если иное не предусмотрено жилищным законодательством, в частности и пригодность жилого помещения для проживания по договору социального найма, определяется также жилищным законодательством.

Безусловно имеется свой минус ГК: наличие ряда отсылочных норм, так что получается как в одноименной песне «я посмотрел, чтоб посмотреть не оглянулась ли она, чтоб посмотреть не оглянулся ли я».

Но это небольшое лирическое отступление. А между тем ГК не затрагивает также и другие положения, которые нашли отражения в ЖК РСФСР, так например, по жилищному законодательству единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение по договору социального найма является ордер и ничто не может его заменить. А какой же документ является для заселения жилого помещения по договору найма в соответствии с ГК РФ. Ответ на этот вопрос ГК не дает. Можно, конечно, предположить, что раз в главе «Наем жилого помещения» нет упоминания об ордере, то таким основанием должен стать заключаемый в письменной форме договор найма. Но для закона необходима ясность, предположения лишь осложняют практику его применения.

Применительно к договору найма ГК отказался от общепризнанного и ясного всем понятия «член семьи нанимателя». Оставив его только для договора социального найма (ст. 672 ГК) и для собственника жилого помещения (ст.ст. 282,292). Вместо этого ГК (ст. 677) ввел новое понятие - «граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем». Однако, основные принципы отношений остались неизменными (положения ст.ст. 677, 679 ГК РФ, ст.ст. 53,54 ЖК РСФСР). Замена термина «члена семьи нанимателя» на «граждане, постоянно проживающих с нанимателем» может внести сумятицу при реализации законов, предусматривающих отдельным категориям граждан льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, которые предоставляются с учетом совместно проживающих членов семьи. Например, согласно ФЗ «О статусе военнослужащих», военнослужащие и совместно проживающие с ними члены их семей оплачивают в размере 50 % занимаемые жилые помещения и коммунальные услуги; аналогичная льготы по оплате жилых помещений предусмотрена для ветеранов и членов их семей (ФЗ «О ветеранах»).

Кроме того, по жилищному законодательству признание граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и предоставление им жилых помещений тоже решается с учетом именно членов из семей, а не граждан, совместно проживающих с нанимателем. Так, в соответствии со ст. 29 ЖК нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже установленного уровня. И это положение в равной степени относится ко всем, независимо в каком жилищном фонде и по какому договору они проживают. Но на практике может возникнуть проблема: а как быть с теми, кто занимает жилье по договору найма, и исходя из ГК с нанимателем в жилом помещении находятся не члены семьи, а «граждане, постоянно с ним проживающие».

Например, положения ст.ст. 672 ГК РФ и ст. 53 ЖК РСФСР дают основание для вывода о том, что члены семьи нанимателя занимают положение сонанимателей по договору социального найма. Однако сам законодатель этого термина не употребляет. Права и обязанности данной категории граждан основаны не на формальном участии в договоре социального найма, а на родстве с нанимателем. Построение Законодательной конструкции договора частного (коммерческого) найма, где фигурируют наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане, указанные в договоре. Эти граждане становятся сонанимателями лишь в том случае, если они заключат с нанимателем самостоятельный договор о солидарной ответственности перед наймодателем (в соответствии с положением ст. 677 ГК РФ). Сонин С. «Договор социального найма жилья». Актуальные вопросы юридической практики. «ЮРИСТ», № 11, 2001. С. 32

Ст. 677 ГК установлено, что отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, должны определяться законом. Но какой еще нужен закон, если эти отношения уже урегулированы всей 35 главой ГК РФ.

С таким положением дел, практике приходится сталкиваться с большими трудностями, по всей вероятности было бы лучше, если бы законодатель в гражданском и жилищном законодательстве как-нибудь оговорил эти два термина, допустим использовал бы связку «если…,то… ».

По жилищному законодательству соверешеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения. Согласно же п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане. Постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о то, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями. Т.о., налицо принципиальный разный подход законодателя к пониманию статуса сонанимателя. О какой же группе сонанимателей говориться в ст. 677 ГК РФ? По всей видимости, несовершеннолетние лица постоянно проживающие вместе с нанимателем, не всегда могут входить в их число. Это связано с их частичной дееспособностью, определяемой общими положениями гражданского законодательства.

Такими же противоречивыми видятся ст.ст. 679, 680, 685 ГК РФ. Если согласно ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе с согласия всех совершеннолетних членов своей семьи вселять своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, то редакция ст. 679 ГК РФ вновь не поводит четкой дифференциации и индивидуализации граждан, постоянно проживающих с нанимателем, обладающих таким правомочием. Считаю целесообразным этот пробел устранить.

Подобный недостаток характерен и для ст. 680 ГК РФ. По сравнению с жилищным законодательством, ГК в отношении вопросов правового статуса временных жильцов, регулирует их более жестко. Если по жилищному праву согласия наймодателя на вселение в жилое помещение временных жильцов не требуется (ст. 81 ЖК РСФСР), то в соответствии со ст. 680 ГК РФ для этого необходимо предварительно уведомить наймодателя, который может запретить проживание временных жильцов, если в результате будет нарушена норма жилой площади на одного человека. Причем следует обратить внимание на относительную мягкость формулировки «может» (а не «вправе»). Этимологически слова «может» и «вправе» не означают одно и то же. Представляется, что термин «может» в этой трактовке является неудачным и его следует заменить словом «вправе». Это в большей степени отвечает требованиям специальной юридической терминологии. Так или иначе по действующему гражданскому законодательству вселение временных жильцов при несоблюдении нормы жилой площади на одного человека всецело зависит от наймодателя. В этой связи возникает вопрос: можно ли нанимателю и проживающим с ним гражданам рассчитывать на судебную защиту в случает отказа наймодателя на вселение временных жильцов? Думается. Что таких оснований нет, ибо требование ГК в этой части ориентированы на рыночные отношения с атрибутами частноправовой психологии. С другой стороны. Требования жилищного законодательства оказываются более строгими при решении вопросов. Связанных с выселением временных жильцов. Согласно ст. 81 ЖК РСФСР временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, - не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим. Безусловно, что это в большей степени согласуется с общими современным положениями договорного права.

ГК также ничего не говорит о порядке предоставления жилых помещений по договору найма, что на практике вызывает справедливые вопросы: нужно ли в это случае, как и при предоставлении жилья по договору социального найма, обязательно быть нуждающимся в улучшении жилищных условий, должна ли быть и здесь очередь из числа желающих получить квартиру по такому договору и требуется ли совместное решение администрации и профкома, если распределение жилых помещений происходит в организации. Умалчивает ГК о праве на обмен жилых помещений, занимаемых по договору найма, хотя ясность здесь, без сомнения необходима.

Также стоит упомянуть об институте бронирования, который имеется в ЖК РСФСР (ст. 62-65 ЖК РСФРС), в ГК об этом также ничего не говориться. Как можно полагать, цель бронирование - защита жилища от незаконного заселения в случае временного отсутствия проживающих в нем, т.е. у нанимателя и (или) членов его семьи, совместно с ним проживающих, появляется еще один документ, подтверждающий, наряду с ордером, право на проживание в данной квартире (комнате).

Гражданский кодекс Российской Федерации в определенной части непоследовательно и нечетко регламентирует вопросы найма жилых помещений. Глава 35 не содержит норм, позволяющих в полном объеме регламентировать вопросы предоставления и пользования жильем. Не определен ряд правомочия собственника жилого помещения в качестве пользователя этим помещением. Согласно ст. 672 ГК договор социального найма жилого помещения практически полностью регламентируется жилищным законодательством. Необходимость системного подхода к регулированию вопросов реализации гражданами жилищных прав как по договору социального найма, так и найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Пунктом 2 ст. 685 ГК РФ предусматривается возможность заключения договора поднайма жилого помещения при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. В связи с переходом на расчеты при обеспечении и пользовании жильем по общей площади, необходимость которого была определена еще в 1991 году (постановлением Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»), из данного пункта ст. 683 ГК следует исключить слово «жилой» В редакции ст. 685 ГК РФ: «Поднаем жилого помещения» п. 2. Указанное статьи гласит: «Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека»..

Статья 684 ГК РФ содержит положения о заключении на новый срок договор найма жилого помещения по истечении срока такого договора. Однако редакция данной статьи позволяет наймодателю произвольно лишать гражданина жилья, отказавшись от заключения договора найма на новый срок. Так, статья не определяет, что следует понимать под «иными условиями» продления договора, а также в каких случаях наймодатель может принять решение не сдавать помещение в наем. Учитывая изложенное, необходимо дополнение указанной статьи положением об установлении жилищным законодательством дополнительных условий заключения на новый срок договора найма жилого помещения. Г.Ф. Шешко. «Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ». Жилищное право № 4, 2000. С. 19.

Имеет смысл уточнить редакцию ст. 675 ГК, предусматривающей сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.