Развитие арендных отношений в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«Южно-уральский государственный университет»

Факультет Права и Финансов

КУРСОВАЯ РАБОТА

По курсу: Управление государственной и муниципальной собственностью

На тему: Развитие арендных отношений в России

Челябинск 2015

Содержание

Введение

Глава 1. Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью

1.1 Сущность аренды. Субъекты и объекты государственной и муниципальной собственности. Арендные отношения

1.2 История развития и становления арендных отношений

1.3 Правовой механизм реализации арендный отношений

Глава 2. Методологические подходы к управлению государственной и муниципальной собственностью

2.1 Методы управления государственной и муниципальной собственностью

2.2 Методика оценки эффективности управления государственной и муниципальной собственностью

Глава 3. Пути повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности

3.1 Совершенствование системы арендных платежей, состава и структуры объектов аренды

3.2 Совершенствование нормативно-правовой базы арендных отношений

Заключение

Список литературы

Введение

Преобразование форм и отношений собственности в процессе рыночной экономики в России проявились вначале в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане.

Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества. Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью.

После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.

Обширные возможности продолжительного целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, дополненные правом его выкупа у собственника на взаимоприемлемой основе, прокладывают естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.

Практическая реализация потенциальных возможностей аренды объектов государственной и муниципальной собственности, повышение экономической эффективности такой аренды, измеряемой поступлением денежных средств в региональный бюджет, требуют совершенствования управления арендными процессами, в том числе возникающими в ходе аренды отношениями между арендаторами и арендодателями.

Для этого необходимо повсеместно использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный, пока еще небогатый опыт. Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов муниципальной собственности в Челябинске, она уже приносит весомые доходы городу, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако, существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. Одновременно необходимо решать не менее сложную задачу обеспечения социальной направленности аренды как источника удовлетворения общественных потребностей в объектах аренды.

Проблема совершенствования управления арендой объектов муниципальной собственности проявляется и в необходимости его согласования с общим курсом экономических преобразований в стране. Поэтому в нашей работе аренда рассматривается как составная часть системы управления собственностью. Целью нашей работы является анализ аренды как способа управления государственной и муниципальной собственностью и разработке путей повышения эффективности управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности городов, регионов, позволяющих обеспечить высокую доходность аренды при одновременном выполнении ею социальных функций. Для достижения указанной цели в курсовой работе поставлены и решены следующие основные задачи:

1. Раскрытие сущности и установление особенностей аренды и арендных отношений применительно к объектам государственной и муниципальной собственности;

2. Выявление основных проблем управления арендой объектов недвижимости, земельных участков, определение основных направлений решения этих проблем;

3. Выработка предложений о путях повышения эффективности управления арендой объектов городского хозяйства и социальной сферы на основе комплексного развития и улучшения всей системы аренды и арендных отношений.

Предмет исследования: существующие методы и действующие методики арендных отношений в сфере управления государственной и муниципальной недвижимостью.

Объект исследования: объекты государственной и муниципальной недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные положения, результаты анализа практического опыта аренды объектов недвижимости, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных авторов в области экономической теории, теории управления, менеджмента, управления государственной и муниципальной собственностью.

В работе использованы методы системного анализа, статистического анализа.

Практическая значимость работы состоит в непосредственной приложимости ее результатов к управлению арендой недвижимого и движимого имущества федеральной, субфедеральной и муниципальной собственности.

Глава 1 Аренда как способ управления государственной и муниципальной собственностью

1.1 Сущность аренды. Субъекты и объекты государственной и муниципальной собственности. Арендные отношения

История аренды и арендных отношений исчисляется тысячелетиями, однако само понятие «аренда» не получило однозначного толкования в экономической науке и практике. Такое положение связано с несколькими обстоятельствами. Во-первых, аренда есть обобщающее, универсальное понятие, трудно поддающееся четкому определению. Содержание этого термина настолько обширно и многогранно, что его не удается вписать целиком в одну или несколько фраз. Во-вторых, аренда - развивающееся понятие, включающее по мере развития экономики и экономической науки все более широкий круг видов деятельности и процессов, методов и форм их осуществления, характерных признаков. В-третьих, аренда представляет многозначный термин, это и форма экономических отношений, возникающих между собственниками и пользователями имущества в связи с его предоставлением одним владельцем другому, и юридические договорные отношения, имеющие место вследствие передачи определенного круга прав собственности на возмездной основе, и разновидность временного владения и пользования вещами, принадлежащими другому собственнику, и способ совместного управления имущественным комплексом со стороны собственника и нанимателя имущества.

Характерно, что Гражданский Кодекс Российской Федерации, в котором аренде посвящена специальная глава [68], не содержит развернутого определения понятия «аренда». В экономических словарях и учебниках по экономике аренду принято характеризовать как юридически оформленное предоставление имущества, объектов недвижимости, земли их собственником (арендодателем) во временное пользование другим лицам (арендаторам) на договорных условиях, за плату. Будем опираться на предположение, что в исходном состоянии собственник имущества является одновременно его владельцем, распорядителем и пользователем. Принципиально важно, чтобы он был распорядителем или обладал делегированными ему со стороны собственника правами распорядительства.

Далее возможны две ситуации:

1) собственник-распорядитель имущества готов на возмездных началах при соблюдении определенных условий передать в пользование другому лицу, которое становится арендатором, имущественный комплекс, находящийся в распоряжении собственника. Права владения при этом не передаются, что ограничивает возможности арендатора трансформировать используемый им имущественный комплекс. Ближе всего к такой форме аренды стоит прокат имущества, но прокат имеет в виду использование арендатором движимых вещей для потребительских целей, тогда как аренда распространяется на недвижимость и осуществляется чаще всего в целях предпринимательства;

2) собственник-распорядитель имущества передает на условиях возмездности и при соблюдении определенных ограничений находящийся в его распоряжении имущественный комплекс арендатору во владение и в пользование.

Таким образом, арендатор получает не только право пользоваться имуществом, но и трансформировать, видоизменять, наращивать, улучшать имущественный комплекс в пределах и на условиях, это оговорено в договоре аренды. Это гораздо более глубокая и прогрессивная форма аренды имущества, значительно повышающая заинтересованность арендатора, способная обеспечить ему дополнительные выгоды и в то же время расширяющая диапазон источников дохода арендодателя от аренды, так как он вправе дать согласие только на такие изменения объекта аренды, которые представляются ему целесообразными, исходя из собственных интересов. Отметим, что именно второй тип отношений аренды становится все более распространенным. Это предопределяется не только его более обширными возможностями, но и тем обстоятельством, что при передаче арендодателем имущества в пользование арендатору довольно сложно вычленить право владения как непередаваемое.

Пользователь поневоле становится владельцем в том смысле, что во время постоянного использования имущества он реально обладает им. Справедливо лишь утверждать, что право владения имуществом со стороны арендатора, не будучи передано ему, реально ограничено определенными пределами. Наряду с такой неявной формой передачи полномочий владения арендатору, имеющей место в любом случае аренды, существуют и явные, отраженные в арендном договоре формы.

К ним относятся: право сдачи арендатором арендованного имущества в субаренду, право выкупа имущества арендатором по истечении срока аренды или в любое другое время, право осуществления реконструкции, реставрации объекта, профилактических ремонтов, использование прав аренды в качестве залога, вклада, взноса. Во всех этих случаях арендатор осуществляет не только пользование, но реализует и функции владения объектом аренды в соответствии с переданными ему полномочиями владения.

Приходится отмечать, что ни в экономической, ни в юридической науке пока не проведены четкие грани между категориями «владения» и «пользования», а в более широком аспекте - между тремя фундаментальными понятиями теории собственности: «владение», «распоряжение», «пользование». По своей сути пользование означает извлечение полезных свойств из объекта, имущества, применение объекта в соответствии с его назначением в интересах удовлетворения потребностей пользователя. Но в этом определении не обозначена граница, выход за пределы которой возможен только при совмещении пользования с владением или распоряжением.

Таким образом, разделение аренды на две разновидности: «возмездное пользование» и «возмездное владение и пользование» представляется необходимой, но недостаточной характеристикой функций обладания собственностью, которыми наделяется арендатор. Договор аренды и сущность арендных отношений заведомо предопределяют передачу арендодателем арендатору основного круга прав пользования, но и в этом случае арендодатель вправе устанавливать ограничения в виде, например, использования объекта только по определенному назначению. При одновременной передаче арендатору как прав пользования, так и прав владения, которые не вытекают автоматически из прав пользования, необходимо указывать какие именно права владения передаются и в какой форме.

Например, арендуемый имущественный объект может быть передан на баланс арендатора со всеми вытекающими отсюда правами владения. В то же время надо иметь в виду, что если арендное использование объекта чаще всего ограничивается условием применения его по исходному назначению, то передача прав владения ограничена более жестким образом. Она может быть осуществлена лишь в пределах сохранения за арендатором прав распоряжения, характеризующих его как собственника.

Иначе говоря, передача вещных прав собственности арендой не предусматривается, такая передача требует либо продажи объекта, выходящей за пределы его аренды, либо дополнения договора аренды специальным соглашением, предусматривающим право арендатора выкупить объект у собственника и приобрести тем самым права собственности.

Дополнительного истолкования требует также фиксируемый в приведенном выше определении аренды признак объекта аренды, состоящий в сохранении его натуральных свойств в процессе использования. В широком смысле слова, когда говорится о сохранении натуральных свойств, речь идет о таких объектах и способах их использования, при которых натурально-вещественное начало объекта, то есть его вещественная сущность не изменяет своей природы.

Условия сохранения натуральных свойств объекта аренды в процессе его использования по нашему мнению следует воспринимать двояко, не только как критерий, определяющий какие именно виды имущества, вещей могут быть объектами аренды, но и как ограничение способа использования арендуемого объекта. С точки зрения характеристики объектов аренды этот признак определяет их как любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Сложившаяся в Российской Федерации система арендных отношений включает совокупность операций по найму имущества, различающихся по шести основным признакам - экономическим условиям, срокам, объектам, субъектам аренды, в зависимости от области рынка, форме арендной платы:

Таблица 1 - Классификация видов аренды

№ п/п	Классификационный признак	Виды аренды
1	В зависимости от экономических условий	Текущая (операционная)
		Лизинг (финансовая), в том числе
		Финансовый
		Возвратный
		Оперативный
2	По продолжительности арендных отношений	Долгосрочная (свыше одного года)
		Краткосрочная (не более одного года)
3	По объектам	Недвижимое имущество
		Движимое имущество
4	По субъектам (арендодатель, арендополучатель)	Государственные органы
		Юридические лица
		Физические лица
5	В зависимости от области рынка	Внутренняя аренда
		Внешняя аренда
6	По форме арендной платы	Денежная
		Натуральная (товарами, работами, услугами)

Давайте дадим краткое толкование названным видам аренды.

В зависимости от экономических условий аренда бывает текущей и финансовой (лизинг). Текущая аренда состоит в сдаче внаем не используемого арендодателем имущества для удовлетворения временных потребностей арендатора. При заключении договора аренды помещение передается по акту приема-передачи, а бухгалтер арендодателя передает бухгалтеру арендатора копию инвентарной карточки объекта недвижимости. Условия сделки определяются сторонами в договоре аренды.

Но описывать все условия, кроме существенных (например, размер и порядок оплаты), вовсе не обязательно. Гражданский Кодекс подробно описывает права и обязанности и арендатора, и арендодателя. Если стороны хотят изменить или уточнить общие нормы, то они вправе это описать в договоре (кроме жестких норм). Большинство норм гражданского законодательства носит именно «мягкий» характер, с оговоркой «если иное не предусмотрено договором».

Текущая аренда применяется только для определенных видов оборудования, таких как транспортные средства, для которых существует устоявшаяся система сдачи в аренду и рынок бывших в употреблении транспортных средств. Она также широко распространена в областях с быстрой сменой технологий, когда лицом, сдающим в аренду (арендодателем) часто является сам производитель, например, в производстве компьютерной техники. Текущая аренда, следовательно, имеет больше общего с прокатом.

Финансовая аренда (лизинг) представляет собой вид инвестиционной деятельности, направленной на приобретение арендодателем (лизингодателем) в собственность имущества у определенного продавца и передаче его арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование за плату с правом выкупа. Земельные участки и другие природные объекты не могут служить предметом лизинга. При выкупе в договоре лизинга может быть предусмотрен переход арендованного помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или досрочно при условии внесения арендатором всей выкупной цены. При финансовом лизинге срок договора лизинга соизмерим по продолжительности с нормативным сроком службы лизингового имущества. При возвратном лизинге поставщик имущества одновременно выступает и как лизингополучатель. Оперативный лизинг предполагает неоднократную передачу имущества во временное владение и пользование в течение нормативного срока его службы.

Данные виды аренды различаются по ряду характеристик:

- текущая аренда предусматривает сдачу внаем имущества, которым ранее пользовался арендодатель, в то время как лизинг в основном подразумевает передачу в аренду нового, специально приобретенного по указанию лизингополучателя имущества;

- при лизинге в отличие от текущей аренды период аренды совпадает или близок к нормативному сроку службы имущества;

- арендованное имущество может использоваться арендатором для извлечения дохода и удовлетворения социальных нужд, а лизинговое - только в предпринимательских целях;

- субъектами текущих арендных отношений выступают два лица - арендодатель и арендатор, в то время как при лизинге их трое - лизингодатель, лизингополучатель и поставщик;

- перечень объектов лизинга уже перечня объектов текущей аренды, так как в него не включаются земельные участки и другие природные объекты;

- лизинговая деятельность в отличие от текущей аренды подлежит обязательному лицензированию;

- арендодатель несет полную ответственность за качество сданного в аренду имущества, а лизингодатель нередко переуступает лизингополучателю свое право предъявления претензий по качеству поставщику;

- при лизинге в отличие от текущей аренды лизингодатель не имеет права досрочного прекращения действия договора по собственной инициативе;

- лизинговая деятельность регламентируется не только общими, но и специальными законодательствами и нормативными правовыми актами.

По продолжительности арендных отношений различают долгосрочную (сроком свыше одного года) и краткосрочную (сроком не более одного года) аренду.

Арендные операции оказывают прямое влияние на имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации и косвенное - на сумму уплачиваемых ею в бюджет и внебюджетные фонды налоговых платежей. В связи с этим возникает необходимость в получении достоверных сведений о величине и структуре арендных операций, что предполагает решение следующих учетных задач:

- формирование достоверной информации о собственном и арендованном имуществе;

- проверка правильности документального оформления арендных операций;

- полное и своевременное отражение арендных обязательств;

- своевременное осуществление расчетов по арендным обязательствам;

- правильный расчет, возмещение и налогообложение арендной платы;

- правильное возмещение расходов, связанных с содержанием арендованного имущества;

- выявление финансового результата об арендных операций;

- точное определение себестоимости ремонта арендованного имущества;

- формирование достоверной информации о капитальных вложениях в арендованное имущество;

- обеспечение контроля за сохранностью и соблюдением правового режима использования арендованного имущества;

- полное и достоверное раскрытие информации об арендованном имуществе и арендных обязательствах в бухгалтерской отчетности

Необходимым условием правильной организации бухгалтерского учета арендных операций является соблюдение общеметодологических учетных принципов. К ним относятся: имущественная обособленность организации, существенность информации, временная определенность фактов хозяйственной деятельности, приоритет содержание перед формой, непрерывность деятельности организации, полнота отражения фактов хозяйственной деятельности, последовательность применения учетной политики, разграничение в учете текущих затрат и капитальных вложений, рациональность учета, непротиворечивость учетной и отчетной информации. Допущение имущественной обособленности предполагает обособленное существование активов и обязательств организации от активов и обязательств ее собственников и активов и обязательств других организаций. В соответствии с ним арендованное имущество должно числится на балансе собственника (арендодателя) и за балансом у реального владельца и пользователя (арендатора).

Исключением из этого правила является: имущество, выступающее предметом договора аренды предприятия, которое в соответствии с требованиями п. 84 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств подлежит учету на балансе арендатора; имущество, выступающее предметом договора финансового лизинга, которое согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ «О лизинге» по соглашению сторон может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя.

Принцип существенности помогает организации, в учредительных документах которой не предусмотрена аренда как вид деятельности, самостоятельно определять тактику поведения при решении вопроса признания в бухгалтерском учете доходов от аренды. Так, если величина названного показателя составляет не менее 5% в общей сумме доходов, то его надлежит рассматривать в качестве дохода от обычных видов деятельности. При несоблюдении указанного условия арендная плата включается арендодателем в состав операционных доходов.

Принцип временной определенности фактов хозяйственной деятельности подразумевает отражение арендной платы в составе доходов и расходов того отчетного периода, к которому она относится, независимо от фактического времени поступления или выплаты денежных средств. Особенность его применения заключается в том, что арендная плата, полученная арендодателем в текущем отчетном периоде, но относящаяся к следующим отчетным периодам, может приниматься к бухгалтерскому учету по-разному: либо как полученный аванс, либо как доход будущих периодов.

Принцип приоритета содержания перед формой требует при отражении в бухгалтерском учете арендных операций исходить не столько из их правовой формы, сколько из экономического содержания. Однако применение данного правила на практике нередко сопряжено с юридическими трудностями, например расходы по проведению арендатором капитального ремонта могут включаться в себестоимость продукции, (работ, услуг) только в том случае, если такая обязанность возложена на него в договоре аренды.

Принцип непрерывности деятельности организации предполагает, что организация будет продолжать свою деятельность в будущем, что у нее нет намерений ликвидироваться.

Принцип полноты отражения фактов хозяйственной деятельности означает необходимость отражения в бухгалтерском учете всех арендных операций.

Принцип рациональности учета предполагает рациональный, экономичный учет арендных операций исходя из условий хозяйственной деятельности и величины организации.

Принцип непротиворечивости заключается в том, что данные синтетического и аналитического учета арендных операций должны совпадать.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе их использования, а именно: земельные участки; обособленные природные объекты (участки недр, водные объекты, леса и другие); предприятия и другие имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства; инвентарь; другие непотребляемые вещи.

Действующее законодательство об аренде определяет также перечень имущества, сдача которого в аренду ограничивается или вовсе не допускается. В частности, ограничения на сдачу в аренду распространяются на атомные электростанции, ракетно-космические комплексы, вооружение, железные дороги общего пользования, а также иные объекты общегосударственного и специального назначения. Субъектами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут выступать:

- юридические и физические лица, обладающие правом собственности;

- лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (балансодержатели). К ним относятся организации, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ они вправе заключать арендные сделки следующим образом: по объектам недвижимости - только с согласия собственника в лице государственного (местного) органа по управлению имуществом; по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, кроме случаев, установленных законодательством.

Исключения из общего правила предусмотрены для следующих субъектов:

- образовательных учреждений, которые вправе самостоятельно предоставлять в аренду любое имущество, включая земельные участки, при условии использования полученных средств на развитие образовательного процесса;

- организаций железнодорожного транспорта, которые могут сдавать в аренду недвижимое имущество с согласия Министерства путей сообщения РФ при условии направлении вырученных средств на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производственных мощностей и строительство объектов социальной сферы;

- органов местного самоуправления, которым дано право предоставлять в аренду объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью.

Арендаторами могут выступать юридические и физические лица. Законодательство об аренде предъявляет к ним гораздо меньше требований, чем к арендодателям. Главным из них является обладание правоспособностью.

1.2 История развития и становления арендных отношений

Раскрытие сущности арендных отношений восходит ко временам Аристотеля. Арендные отношения изучались различными направлениями и школами политической экономии. Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Рикардо, К. Родбертус, А. Смит и многие другие экономисты. В настоящее время авторов, занимающихся рассмотрением арендных отношений, можно разделить на несколько групп.

К первой группе следует отнести авторов, которые рассматривают экономическую природу арендных отношений в сфере недвижимости. Это Агафонова М. Н., Амелина Л. Л., Антюганов С. В., Арбаева Н. Е., Горемыкин В. А., Курноскина О. Г., Лукина 3. П., Паламарчук А. С., Смирнов В. В. и другие. В работах этих авторов анализируются теоретические основы и нормативно-правовое обеспечение арендной деятельности, но проблемы научно-методического обеспечения использования аренды практически не затрагиваются.

Осуществление приватизационной политики в середине 90-х годов прошлого века привело к появлению экономических теорий, согласно которым аренда рассматривалась в качестве одного из направлений преодоления монополий государственной собственности, а основная цель в изучении перспектив ее развития связывалась с процессами децентрализации экономики России. Так, ряд таких авторов, как Авеков В. В., Беляк В. В., Горфинкель В. Я. и Швандар В. А., Пелих А. С, Чуев И. Н., Шупыро В. М. и другие, рассматривали аренду как форму функционирования и как одно из направлений преобразования государственной собственности на средства производства.

Следующая группа авторов - Вавилин Е. В., Заргано М. Г., Савельева С, Симонова М. Н. и другие - занимается рассмотрением арендных отношений в рамках движимого имущества. В работах анализируются основные отличия аренды движимого имущества от аренды недвижимого имущества, нормативно-правовая база обеспечения этого типа отношений и особенности проката как специфической формы аренды.

Такие авторы, как Белоконов А. В., Бороздин С. В., Залесский В. В., Землякова Г. Л., Крупина Н.э Рубцова Л. Н., Рыманов А. и другие, рассматривают аренду земли. Авторы выявляют особенности аренды земельных участков в России по сравнению с западными странами, предлагают оптимизацию законодательной базы в области аренды земли. Арсентьева Е. В., Вейнберг А. Ю., Витрянский В. В., Гусев И., Завидов Б. Д., Захарьина А. В., Калачева С. А., Ковалев В. В., Харитонова Ю. С. занимаются анализом только нормативно-правовой базы арендных отношений. Авторы предлагают свои варианты типовых договоров, регулирующих арендные операции, а также критически рассматривают законодательную базу в области аренды.

Раскрытие сущности арендных отношений восходит к далеким временам Аристотеля. Именно ему принадлежит часто цитируемое в отечественной и зарубежной литературе выражение: «Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности». Иными словами, чтобы получить доход, хозяйственнику совсем не обязательно иметь в собственности какое-то имущество, достаточно лишь иметь право пользоваться им и в результате получать доход.

Многие древние цивилизации, включая греческую и римскую, считали аренду привлекательным, доступным и порой единственно возможным средством приобретения оборудования, земли и домашнего скота. Римскому праву был отлично известен комплекс имущественных отношений, вязанных с владением вещью без права собственности. Эти отношения отражались как в договорном, так и в вещном праве. В частности практиковалась аренда судов, которая по своей экономико-правовой сути очень схожа с классической формой современного лизинга оборудования. Множество краткосрочных договоров аренды обеспечивали получение судна и экипажа. Долговременные «чартерные» соглашения подписывались на срок, покрывавший весь расчетный период экономической жизни судов, и требовали от арендатора принятия на себя большей части обязательств, вытекавших из монопольного использования арендуемых средств. В этих соглашениях об аренде кораблей отражен практически тот же круг проблем, который служит предметом обсуждения и в сегодняшних переговорах между арендодателем и арендатором.

Таким образом, сама по себе оригинальная идея разделения владения и собственности и возможности извлекать выгоду из владения, известна праву с давних времен. В начале 19 века в Великобритании в связи с развитием промышленности, увеличением производства различных видов оборудования возросло количество товаров, сдаваемых в аренду.

Особую роль в этом сыграло развитие железнодорожного транспорта и каменноугольной промышленности. Собственники каменноугольных копей вначале покупали вагоны для перевозка угля, однако вскоре стала очевидной невыгодность и невозможность такого финансирования. В этих условиях небольшие компании покупали вагоны для угля и сдавали их в аренду (лизинг) железнодорожным компаниям. Появились компании, единственной целью которых был лизинг локомотивов и железнодорожных вагонов. При составлении договора они стали включать в него право на покупку (опцион) предоставлявшееся пользователю по окончании срока аренды. Одной из причин появления такого условия было то, что пользователи гораздо аккуратнее и бережнее обращались с вагонами, если существовала перспектива их последующего приобретения в собственность. Такие сделки получили название договоров аренды-продажи (hire-purchase).

Развитие экономических отношений предопределило заинтересованность производителей техники и оборудования в том, чтобы получить необходимое финансирование изготовления своей продукции. Изготовители и продавцы посчитали, что они смогут продать больше, если наряду с необходимым оборудованием предложат более привлекательный для клиента план-график выплат. Отсюда берет начало практика лизингового финансирования, обеспечиваемого продавцами.

Во время Второй мировой войны правительстве США активно использовало так называемые контракты с фиксированной рентабельностью. Это обеспечивало еще один важный стимул для развития арендного бизнеса: правительственным подрядчикам позволялось устанавливать определенный уровень доходности по отношению к издержкам. Это было связано с тем, что промышленники сталкивались с риском не успеть восстановить свои издержки на оборудование, приобретенное для выполнения конкретного правительственного проекта. Кроме того, специализированные станки и машины вообще могли иметь ограниченную рыночную стоимость в мирное время. В этих условиях аренда промышленного оборудования на срок, ограниченный договором о подряде, минимизировала риск.

Государственная собственность представляет собой сложнейшую, комплексную, иерархическую систему отношений, структурируемую по множеству признаков. Одна из главных особенностей управления государственной собственностью - абсолютный масштаб обобществления, затрудняющий реализацию оперативных управляющих воздействий собственника. Поэтому при управлении государственной собственностью наиболее типичным является передача отдельных ее объектов конкретным лицам, что позволяет локализовать управляющие воздействия на них.

Генеральная цель управления, применительно к государственной собственности, представляется в виде обеспечения сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всей совокупности объектов в общенациональных интересах. Понятие «система управления государственной собственностью» в России возникло в ходе реформирования форм и отношений собственности в конце девяностых годов прошлого века, включая в себя механизм управления (цели, принципы, методы), структуру (функции и органы управления), процессы управления объектами недвижимости и подсистемы обеспечения (учет, оценка, контроль общей эффективности и другие).

В общей классификации объектов управления государственной и муниципальной собственностью важное место занимает недвижимость. В состав недвижимого государственного и муниципального имущества входят административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящиеся к государственной и муниципальной собственности. Логично, что любая недвижимость в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в некоторых случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от ситуаций, целей и стадий анализа. Под управлением недвижимостью государственного собственника нами понимается спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, направленный на решение поставленных целей по эффективному использованию, развитию государственной недвижимости, реализуемый во взаимодействии с внешней средой, рынком недвижимости, другими собственниками.

В системе управления государственной и муниципальной недвижимостью значимое место занимают аренда и субаренда. Применение различных форм аренды объектов недвижимости государственного собственника, как на федеральном, так и на региональном уровнях, обеспечивает значительную и потенциально стабильную часть доходных потоков бюджета. Следует отметить, что аренда может являться как способом реализации отношений собственности, так и передачи имущества в срочное владение и пользование, а также формой предпринимательской деятельности.

Преимущества аренды как формы управления заключаются в стабильности получения дохода, полном контроле при необходимости специального использования отдельных государственных объектов, а также в возможности применения недвижимости в дальнейшем для развития собственной хозяйственной деятельности, когда изменятся внешние условия, и при этом денежные поступления от использования объектов распределяются в долгосрочном периоде.

Особая историческая роль аренды состоит в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, а с другой - ведет к демократизации экономических отношений. Кроме того, в процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности. В современных условиях региональная система сдачи в аренду государственных площадей включает в себя следующих основных субъектов: государство, балансодержатели и арендаторы.

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных инструментов, важное место среди которых занимает обоснованное установление финансово-экономических и организационных условий распоряжения недвижимостью, проведение аукционных торгов и инвестиционных конкурсов, регулирование по средствам изменения договора аренды и порядка определения арендной платы.

1.3 Правовые аспекты арендных отношений

Реформирование национальной экономики в России происходит в сложных экономических условиях, связанных с развитием рыночных процессов во всех отраслях экономики. Особую актуальность эта задача приобретает в сфере арендных отношений. Формирование рыночных отношений в области аренды недвижимости выделяет рынок аренды недвижимости как самостоятельное явление. Несмотря на исключительную важность правового регулирования рынка аренды недвижимости, процесс его развития протекает достаточно бессистемно и не вполне адекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования политики арендных отношений на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция арендных отношений недвижимости, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования арендных отношений.

В современной правовой науке отсутствуют комплексные исследования целостной системы правового регулирования отношений на рынке аренды недвижимости. Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования арендных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на недвижимость, выработка условий и механизмов аренды недвижимости различных категорий.

Необходимо также отметить то обстоятельство, что построение арендных отношений имело длительную историю, как в отношении развитых правопорядков зарубежных стран, так и в отношении эволюции правовых отношений в рамках российского государства

. На основе анализа наиболее важных черт договора имущественного найма по законодательству различных стран, мы можем сделать вывод о том, что в результате рецепции римского права гражданское право европейских государств, входящих в семью континентального права, а также государств, которые по происхождению примыкают к указанному правовому объединению, восприняло основные признаки договора имущественного найма, вследствие чего договор имущественного найма, несмотря на существование некоторых особенностей, привнесение которых было обусловлено наличием определенной спецификации права любой страны, сохранил свою первоначальную суть.

При этом российское право, традиционно тяготея к системам континентального права, сохраняет сходные с ними положения в регулировании аренды, отличаясь от стран общего права. Тем не менее, как бы ни строилось правовое регулирование договора имущественного найма в законодательстве стран, принадлежащих к разным правовым системам, понятия, основные положения договора, круг прав и обязанностей наймодателя и нанимателя остались в значительной степени неизменными, разработанными еще во времена римского права.

Изучив исследования наших юристов, можно сказать, что договора имущественного найма в гражданском законодательстве нашей страны, заканчивая советским периодом, показывает, что в основных своих чертах он соответствует традиционному пониманию, заложенному еще во времена глубокой древности. Специфика отношений, складывавшихся в обществе в советское время, наложила определенный отпечаток на этот договорный институт. И хотя не всегда изменения, произошедшие в правовой регламентации договора имущественного найма были положительными, многие из них отвечали запросам того времени и были безусловным продвижением по пути совершенствования правового регулирования соответствующих отношений.

Следует особо отметить, что положения действующего Гражданского кодекса Российской Федерации, являющиеся основным источником регулирования арендных отношений, закрепляют, на наш взгляд, более выгодное положение арендодателя, нежели арендатора. Далека от совершенства и инфраструктура рынка аренды недвижимости, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом практики принципов и методов регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере аренды недвижимости, оценки, риэлтерской, страховой и иной деятельности. До сих пор открытым остается вопрос о нежилых помещениях, которые хотя и являются частью здания в физическом, конструктивном смысле, все же выступают отдельным от здания самостоятельным объектом арендных отношений.

В качестве особенностей правового регулирования арендных отношений можно отметить преимущественное значение второй части ГК РФ, содержащей детальное регулирование отношений в сфере заключения и исполнения договора аренды, а также особое значение судебно-арбитражной практики, позволяющей наиболее полно прокомментировать те или иные положения ГК РФ. В связи с разносторонностью арендных отношений можно предложить включить в основные нормативно-правовые акты (например, Жилищный кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ и др.) конкретизации ключевых положений, касающихся аренды объектов, на регулирование которых направлены нормы данных актов. Трактовка договора аренды в российском праве является традиционной и предполагает под арендой имущества его эксплуатацию с использованием потребительских качеств данного имущества. ГК РФ предельно чётко устанавливает существенные условия договора аренды, содержит характеристику основных его признаков и элементов, определяет субъектный состав, а также необходимым условием заключения называет идентификацию имущества, передаваемого в аренду. По нашему мнению, выделение в ГК РФ отдельных видов договоров аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) значительно увеличивает риск не учесть все объекты аренды, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование положениями о договоре аренды. Например, отсутствуют положения о договоре аренды нежилых помещений. Права арендатора носят обязательственно-правовой характер, арендатор приобретает по договору право требования, а не непосредственное право на имущество. В результате осуществлении права пользования имуществом в собственность арендатора переходят плоды, продукция и доходы (п.2 ст. 606 ГК РФ).

Представляется необходимым включение в статью слов «при наличии решения суда, вступившего в законную силу», дабы обеспечить большие гарантии для арендатора и тем самым снизить возможные экономические риски для данных лиц. Условия о предмете и арендной плате являются существенными в договоре аренды недвижимости. При этом предметом договора выступают соответствующие действия обязанных лиц, в результате которых объект недвижимости предоставляется во владение и пользование арендатору, а по окончании срока договора возвращается арендодателю.

Говоря о сроке договора как одном из значимых условий, следует обратить внимание на тот факт, что договор аренды не может быть бессрочным, но может быть заключен без указания срока, т.е. на неопределенный срок. Неограниченность срока аренды означала бы фактически предоставление арендатору вещного права. Договор аренды, заключенный на срок 1 год и более подлежит государственной регистрации. Представляется неверным указание в Законе о регистрации права о регистрации права аренды, а не договора. Договор является двусторонней сделкой, которая порождает права и обязанности сторон (п.1 ст. 154 ГК РФ).

Таким образом, государственной регистрации подлежит именно договор аренды. Проблема понимания ответственности в арендных отношениях в отечественном правоведении, как и в действующем законодательстве, однозначно не решается. Эволюция научного осмысления этого феномена прошла долгий путь: от упрощенного понимания правовой ответственности - как наказания, до более сложного ее объяснения - как регулятивного и охранительного правоотношения. Определенным достижением юридической науки следует признать и идею позитивной правовой ответственности. Думается, что адекватное понимание ответственности в праве должно строиться на основе ее концепции, включающей в себя позитивные и негативные аспекты.

Необходимо отметить, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование имуществом должны быть определены в договоре аренды. Следует признать, что существующая система установления базовых ставок арендной платы не стимулирует рациональное использование земель и не способствует их переходу к эффективным владельцам и пользователям.

Основным недостатком этой системы является отсутствие общего подхода к определению базовых ставок арендной платы и учета рыночной стоимости земли. В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне и уровне муниципальных образований, тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы.

Все это снижает эффективность использования земельных ресурсов в Российской Федерации, предопределяет отсутствие единого подхода в судебно-арбитражной практике при применении законодательства. При рассмотрении конкретных дел распоряжения Мингосимущества, определяющих обязательные условия в договоре аренды не должны применяться, так как в противном случае частичное изменение установленного порядка расчета, действующего на момент заключения договора, или отмена распоряжения ставили бы волю стороны в зависимость от распорядительно-организационных предписаний государственного органа.

2. Методологические подходы к управлению государственной и муниципальной собственностью

2.1 Методы управления государственной и муниципальной собственностью

По свидетельству авторов учебника «Управление государственной собственностью» в конце 80-х - начале 90-х годов схемы сдачи в аренду нежилых помещений были спонтанными, определялись конкретной ситуацией, a не соображениями максимизации дохода при одновременно активном регулировании рыночных отношений. Не существовало точного учета объектов, которые могут быть сданы в аренду, и в результате не дополучались значительные суммы. Ставки арендной платы не были дифференцированы, не учитывалась инфляция. Заниженная арендная плата вела к малой выкупной стоимости при приватизации арендуемых площадей, нечетко оформлялось льготирование социально-значимой деятельности на арендуемом нежилом фонде.

По поручению Верховного Совета Российской Федерации в 1992 году Приказом Минстроя РФ была утверждена «Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)». Методика носила рекомендательный характер. В каждом конкретном случае размер арендной платы за нежилые здания (помещения) определялся в договоре аренды по соглашению сторон. Размер арендной платы должен учитывать восстановительную стоимость зданий (помещений), их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги. С целью учета уровня инфляции методика предусматривала корректировку размеров арендной платы путем введения в расчеты коэффициента (индекса) инфляции. Конкретные величины параметров, определяемых Методикой, должны устанавливаться администрациями территорий, республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом данных рекомендаций. Методика, помимо базовой ставки, за которую принималась восстановительная стоимость, имела 10 корректирующих коэффициентов, что давало возможность довольно подробно охарактеризовать сдаваемый в аренду объект недвижимости, учесть уровень инфляции. Однако предложенный порядок расчета арендной платы имел и очевидные недостатки. Использование в качестве базовой ставки восстановительной стоимости объекта и отсутствие соответствующего корректировочного коэффициента не позволяло учесть удобство коммерческого использования здания или помещения, а, следовательно, и потенциальные доходы арендатора.

Корректирующие коэффициенты устанавливались произвольно и уравнивали без каких-либо оснований совершенно различные по своей потенциальной доходности объекты. Например, трудно объяснить, почему для любых подвальных помещений был установлен корректирующий коэффициент 0,25, и для всех объектов единые нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в соответствующие отрасли хозяйства.

Проведенный в рамках настоящей работы анализ доступных источников показал, что целый ряд муниципальных образований России используют основанные на «рыночном» подходе к определению величины арендной платы за использование муниципальной недвижимости, который базируется на проведении независимой оценки объектов. Следует отметить, что авторы, пропагандирующие указанные методики, в качестве главного их преимущества отмечают значительное увеличение взимаемой арендной платы. Так в Твери по новой методике арендная плата повышается в среднем в 10 раз. Эффективное использование муниципального имущества в Новосибирске было особо отмечено на прошедшем семинаре-совещании секции Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, по показателю сбора средств от аренды нежилых помещений (126,6 млн. рублей) Новосибирск значительно опережает многие другие (Красноярск - 60,9 млн руб., Уфа - 56,4 млн руб., Омск - 54, 9 млн руб.), с 4-го квартала 1999 года в г. Новосибирске стала применяться новая методика расчета арендной платы на основе рыночной стоимости объекта (33, с. 18). Уже в первом полугодии прирост арендной платы за счет внедрения этой методики составил 6,5 млн. рублей, а в целом в тот период за 2000 год новшество увеличило поступления от аренды на 10-15 процентов.