Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского гражданского и земельного права

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке по общим правилам ст. 452, 619 ГК РФ, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Во вторую группу специальных оснований для досрочного прекращения арендного обязательства входят обстоятельства, не связанные с неправомерными действиями арендатора, а именно:

1) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 ЗК (ср. ст. 279 и 282 ГК). Убытки, причиненные арендатору в результате изъятия земельного участка для публичных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, включая его упущенную выгоду, за счет соответствующего бюджета или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки (п. 3 ст. 57 ЗК);

2) реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 ЗК (ст. 242 ГК).

Нормами п. 3 и 4 ст. 37 ЗК предусмотрено особое основание расторжения договора аренды земельного участка. Согласно им арендатор в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающих существенное воздействие на использование арендуемого земельного участка; о качественных свойствах земли, могущих повлиять на планируемое арендатором использование земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.

Проведенный в работе историко-правовой анализ позволяет утверждать, что аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.

Анализируя соотношение права аренды земельного участка и вещных прав, сделан вывод, что первое не противостоит вторым, так как требуется различать ситуацию в момент заключения договора, когда возникают исключительно обязательственные права, и ситуацию после предоставления земельного участка, когда у арендатора возникают и вещные права. В названных ситуациях возникают разные правоотношения и разные права.

Для правильного применения норм земельного и гражданского права к отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов, контроля за ними и т.п. - это сфера действия норм земельного права. Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно. Однако в силу того, что ряд норм, регулирующих имущественные отношения по поводу земли, размещен в Земельном кодексе Российской Федерации, эти правила не становятся нормами земельного права и должны быть логически инкорпорированы в гражданское право.

Земельное законодательство фактически допускает, что ряд вопросов, связанных с оборотом земельных участков, регулируется нормами законодательства субъектов РФ. В этой связи предлагается либо допустить такое регулирование и соответствующим образом изменить п. 1 ст. 3 ГК РФ, либо исключить такие нормы из ЗК РФ. В целях обеспечения логики правового регулирования отношений с помощью норм различных институтов, в данной дипломной работе предлагается выделить в рамках главы 34 ГК РФ параграф, посвященный аренде земельных участков.

В ходе исследования вопросов аренды земельных участков сделан вывод, что земля (земельный участок) не является принадлежностью расположенных на ней объектов недвижимости, равно как и наоборот, т.е. применять ст. 135 ГК РФ в данном случае нельзя. Наличие же естественных элементов земельного участка (камни, дикорастущая растительность, плодородный слой, полезные ископаемые и пр.) и т.п. позволяет говорить о сложной вещи (ст. 134 ГК РФ). Острота проблемы единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости требуют выработки такого правового режима, когда бы названные объекты были законодательно признаны единым объектом гражданских прав.

К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия договора, порядок установления размера арендной платы.

Аренда земельных участков - широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи, с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - 8 декабря.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 28 ноября.

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 30 октября.

6. Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Российская газета. - 2006 - 8 декабря.

7. Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ. Ст. 388 // Российская газета. - 1998. - 6 августа.

8. Гражданский кодекс РСФСР от 31 октября 1922г. // Собрание узаконений Рабоче-крестьянского Правительства РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст. 904.

9. Гражданский кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1964. - № 24.

10. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета. - 1997. - 30 июля.

11. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан: федер. закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 23 апреля.

12. Об иностранных инвестициях в Российской Федерации: федер. закон от 09 июля 1999 г. № 160-ФЗ // Российская газета. - 1999. - 14 июля.

13. Об ипотеке (залоге недвижимости): федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета. - 1998. - 22 июля.

14. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: федер. закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ // Российская газета. - 2002. - 27 июля.

15. О приватизации государственного и муниципального имущества: федер. закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ // Российская газета. - 2002. - 26 января.

16. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ // Российская газета. - 2007. - 1 августа.

17. О землеустройстве: федер. закон от 18 июня 2001 г. № 78-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 23 июня.

18. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 44. - Ст. 4148

19. О государственных и муниципальных унитарных предприятиях: федер. законом от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ // Российская газета. - 2002. - 3 декабря.

20. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: федер. закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ. Ч. 4 ст. 12 // Российская газета. - 2003. - 17 июня.

21. О государственном кадастре недвижимости: федер. закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ // Российская газета. - 2007. - 1 августа.

22. Основы законодательства союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. // Ведомости Съезда народных депутатов ССР и Верховного Совета ССР. - 1989. - № 25. - Ст. 481.

23. Об аренде и арендных отношениях в СССР: указ Президиума Верховного Совета СССР от 07 апреля 1989 г. № 10277-Х 1 // Ведомости Совета народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. - 1989. - №15. - Ст. 105.

24. Об утверждении перечня документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю: постановление Правительства РФ от 30 июня 2006 г. № 404 // Российская газета. - 2006. - 14 июля.

25. Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков: постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 // Российская газета. - 2002. - 21 ноября.

26. О некоторых вопросах, связанных с регулированием земельных отношений: постановление Правительства Республики Бурятия от 21 июля 2010 г. № 296 // Бурятия. - 2010. 24 июля.

27. Об утверждении правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц: постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003. - № 19. - Ст. 1843.

28. О государственном лесном реестре: постановление Правительства РФ от 24 мая 2007 г. № 318 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007. - № 22. - Ст. 2650.

29. О Федеральном агентстве лесного хозяйства: постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 736 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2010. - № 40. - Ст. 5068.

30. Баранов, В.М. Гражданско-правовое регулирование оборота природных ресурсов : дисс. …канд. юрид. наук / В.М. Баранов. - М.: 2006. 24 с.

31. Богдановская, И.Ю. Судебный прецедент - источник права / И.Ю. Богдановская // Государство и право. - 2002. - №12. С. 43-48.

32. Боголюбов, С. А. Экологическое право : учебник / С. А. Боголюбов, О. С. Колбасов. - М.: Юстицинформ, 2007. 637 с.

33. Боголюбов, С.А. Закон об охране природы в СССР. Каким ему быть? Мнения и предположения ученых / С.А. Боголюбов, О.С. Колбасов. - М.: Юридическая литература, 1991. С. 26-29.

34. Брагинский, М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» / М.И. Брагинский // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. - М.: Городец, 2000. С. 52-58.

35. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. 315 с.

36. Герасин, С.И. Правовая база реформирования земельных отношений в сельском хозяйстве (обзор региональных законодательных актов) / С.И. Герасин // Государство и право. - 1998. - №12. С. 14-19.

37. Голиченков, А.К. Экологическое право России: словарь юридических терминов А.К. Голиченков. - М.: Городец, 2008. 849 с.

38. Грось, Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки / Л.А. Грось // Журнал российского права. - 2002. - № 9. С. 42-47.

39. Дозорцев, В.А. Проблемы совершенствования гражданского права РФ при переходе к рыночной экономике / В.А. Дозорцев // Государство и право. - 1994. - № 7. С. 38-42.

40. Дроздов, И.А О вещных правах на земельные участки и иные природные объекты / И.А Дроздов, О.М. Козырь // Закон. - 2009. - № 5. С. 15-18.

41. Ершов, В.А. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / В.А. Ершов, А.В. Сутягин, А.Н. Кайль // СПС КонсультантПлюс. 2009.

42. Жариков, Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений / Ю.Г. Жариков // Государство и право. - 1996 - №. 2. С. 61-65.

43. Иконицкая А.И. Разграничение полномочий Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений / И.А. Иконицкая // Юридический мир. - 1998. - №4.

44. Иконицкая, И.А. Земельное право Российской Федерации. Теория и тенденции развития / И.А. Иконицкая. - М.: 1999. 268 с.

45. Исаев, И.А. История государства и права России / И.А. Исаев. - М.: БЕК, 2003. 589 с.

46. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая : учебно-практический комментарий (постатейный) / под ред. А.П. Сергеева. - М.: Проспект, 2010. 738 с.

47. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. - М.: 1997. Инфра-М, 2007. 847 с.

48. Кофанов, Л.Л. Обязательственное право в архаичном Риме / Л.Л. Кофанов. - М.: Юрист, 1994. 176 с.

49. Краснов, Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике / Н.И. Краснов // Государство и право. - 1994. - №7. С. 35-39.

50. Лапач, В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика / В.А. Лапач. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. 427 с.

51. Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства: письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 27 февраля 2001 г. № 61 // Экономика и жизнь. - 2001. - № 18. С. 15-37.

52. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11 января 2002 г. № 66 // Законодательство для бухгалтера. - 2002. - № 5. С. 30-57.

53. Петров, В.В. Форма земельной собственности и предмет земельного права / В.В. Петров // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». - 1992. - №5. С. 12-16.

54. Петров, В.В. Экологическое право России: учебник для ВУЗов / В.В.Петров. - М.: 1995. 568 с.

55. Плохова, В. Особенности природных объектов и их отражение в правовом регулировании / В. Плохова // Российская юстиция. - 2002. - № 6. С. 12-16.

56. Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Т. 1 / К.П. Победоносцев. - М.: Зерцало, 2002. 672 с.

57. Синайский, В.И. Русское гражданское право / В.И. Синайский. - М.: Статут, 2002. 744 с.

58. Смирнов, В.В. Аренда недвижимости / В.В. Смирнов, З.П. Лукина. - М.: 2005. 300 с.

59. Сокольников, С.В. Совершенствование отношений собственности на природные ресурсы. дисс …канд. экон. наук / С.В. Сокольников. - Йошкар-Ола: 2007. 22 с.

60. Суркова, С.А. Роль экономической оценки природных ресурсов в преобразовании экономического механизма природопользования региона / С.А. Суркова. - Екатеринбург: ИЭ, 2003. 216 с.

61. Суханов, Е.А. Земля как объект гражданского права / Е.А. Суханов // Вестник МГУ. Сер. 11. «Право». - 1992. - №. 5. С. 32-36.

62. Сыродоев, Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства / Н.А. Сыродоев // Государство и право. - 2001. - № 4. С. 12-15.

63. Тихомиров, М.Ю. Аренда и купля-продажа недвижимости / М.Ю. Тихомиров. - М.: 2008. 325 с.

64. Хрестоматия по истории государства и права России / под ред. Ю.П. Титова. - М.: Проспект, 2001. 637 с.

65. Шорников, Д.В. Природные ресурсы как объекты гражданских прав : дисс… канд. юрид. наук / Д.В. Шорников. - Иркутск: 2005. 196. с.

66. Экологическое право : учебник для вузов / под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Высшее образование, 2006. 745 с.

67. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2010 по делу

68. № А27-6313/2009. - Система ГАРАНТ, 2011.

69. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 декабря 2009 г. по делу № А29-1308/2009. - Система ГАРАНТ, 2011.

70. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90. П. 5 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2005. - № 4. Система ГАРАНТ, 2011.

71. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2005. - № 5. Система ГАРАНТ, 2011.

72. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2006. - № 8. Система ГАРАНТ, 2011.

Размещено на Allbest.ru