Земельные арендные отношения и их правовое обеспечение в структуре российского гражданского и земельного права

Передача нежилых помещений в аренду осуществляется, как правило, на основании аукциона или конкурса. Размер арендной платы в этом случае устанавливается не по соглашению сторон, а на основании соответствующих постановлений местных органов власти. При заключении подобных договоров потенциальному арендатору следует обязательно настаивать на получении согласия самого собственника нежилых помещений (т.е. муниципальных органов) и не заключать договор с тем, кому не были делегированы соответствующие полномочия.

Если речь идет об аренде помещений, находящихся в зданиях - памятниках культуры, истории и т.д., то в договор включаются особые условия, гарантирующие сохранность, культурной, исторической или государственной ценности объекта.

В субаренду нежилые помещения могут предоставляться любым зарегистрированным в установленном порядке юридическим лицам, однако при этом необходимо получить согласие арендодателя - соответствующего комитета по имуществу.

Как уже было отмечено, с физическими лицами договор аренды жилых помещений заключаться не может (только договор найма жилого помещения). Что касается юридических лиц, то с ними договор аренды жилых помещений заключаться может, однако условием таких договоров является последующая передача жилых помещений физическим лицам по договору найма жилого помещения.

Особенности аренды отдельных видов недвижимости установлены в различных правовых актах. Так, особенности аренды транспортных средств установлены в транспортных уставах и кодексах. Например, ст. 76 Воздушного кодекса РФ регулирует аренду каналов связи при воздушной перевозке.

Вопросы аренды земельного участка регулируются Земельным кодексом и другими правовыми актами земельного законодательства. В то же время могут быть приняты специальные законы, которые ограничат сдачу в аренду определенного вида имущества либо вообще исключат возможность его сдачи в аренду. Это относится к тем видам имущества, которые ограничены в гражданском обороте либо вообще изъяты из оборота (ст. 129 ГК РФ). В качестве примера можно привести атомные электростанции, железные дороги и т.д.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Это значит, что в договоре должно быть четко указано, какая именно вещь передается в аренду (ее наименование, характеристики, место нахождения). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Особым образом регулируется сдача в аренду природных объектов. Так, участки недр в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о недрах предоставляются в пользование на основании лицензии, выдаваемой уполномоченным государственным органом. На основании этой лицензии может заключаться договор аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока и состава участников, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее положение конкретизировано в ст. 26 Закона о регистрации. В соответствии с указанной статьей одна, из сторон договора аренды недвижимого имущества может обратиться с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

В том случае, если в аренду сдается здание, сооружение, помещение в них или часть помещения, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Договор аренды может заключаться либо на определенный, либо на неопределенный срок. Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Зафиксированы случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом, например спортивным залом, бассейном и т.п.

При заключении договора аренды недвижимости на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Сам ГК РФ не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора, тем самым давая возможность сторонам решить этот вопрос в договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, равный предельному.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным (ст.657 ГК).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться предельные ставки арендной платы (минимальные ставки).

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Другими словами, это имущество должно быть исправным и пригодным для достижения определенной договором цели аренды. В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество.

В свою очередь, арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Требования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются прежде всего целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Для некоторых договоров аренды характерна необходимость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожарных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды обязанность страхования. По условиям договора эта обязанность может быть возложена на любую сторону. Однако если речь идет об аренде государственного имущества, то страхование является обязательным.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться имуществом. Арендатор может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. При сдаче имущества в субаренду арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше договора аренды. Когда срок договора аренды истекает, то должны быть расторгнуты и договоры субаренды.

Арендатор также вправе передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса по договору перед арендодателем несет арендатор.

По общему правилу при недостижении сторонами соглашения договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению суда. Иски об изменении договора аренды заявляются в суд по месту нахождения арендодателя. В исковом заявлении должна быть изложена новая редакция пунктов, на изменении которых настаивает сторона, приведены фактические обстоятельства и правовые основания заявленного требования. К исковому заявлению прилагаются доказательства направления его копии другой стороне, а также уплаты государственной пошлины.

В ГК РФ предусмотрены основания для досрочного прекращения договора аренды по инициативе как арендодателя, так и арендатора.

Так, в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут досрочно судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре в разумные

сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленный срок;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В ряде случаев арендатор не отказывается от оплаты арендной платы, однако вносит ее не полностью. В связи с этим в судебной практике возник вопрос, можно ли это рассматривать как нарушение обязанности арендатора по оплате пользования арендованным имуществом. Например, Москомимущество предъявило иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного с ТОО «Магазин «Кусковский»». Договором было предусмотрено перечисление арендной платы до пятого числа текущего месяца. Со II по IV квартал 2006 г. арендная плата вносилась лишь частично, в результате чего образовалась задолженность, размер которой составлял 47% арендной платы, предусмотренной договором на этот период. По мнению Москомимущества, сумма задолженности представляет собой ущерб, который в значительной степени лишает г. Москву того, на что она как собственник сданного в аренду нежилого помещения вправе была рассчитывать по договору, заключенному им как уполномоченным органом (арендная плата поступает в городской бюджет и является существенным источником его доходной части). Поэтому Москомимущество просило расторгнуть договор на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором договора.

Арбитражный суд г. Москвы признал доводы истца обоснованными и удовлетворил это требование, однако в решении в качестве основания их удовлетворения помимо ст. 450 ГК РФ сослался также на п. 3 ст. 619 ГК РФ, где говорится, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (дело № 32-655).

ТОО «Магазин «Кусковский»» обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой на это решение. По его мнению, оно подлежит отмене в связи с неправильным применением судом ст. 619 ГК, предусматривающей возможность досрочного расторжения договора лишь в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока не вносит арендную плату полностью.

Решение арбитражного суда первой инстанции было отменено. В постановлении об отмене указывалось, что судом нарушены требования ст. 619 ГК РФ, так как она применяется при не внесении арендной платы в полном объеме.

Москомимущество направило в Генеральную прокуратуру просьбу принести протест в порядке надзора на постановление Кассационной инстанции. Однако в обоснование его отмены ссылалось уже на соглашение об изменении договора аренды, которым предусмотрено, что задержка поступлений по арендной плате в полном объеме на срок более трех месяцев является основанием досрочного расторжения Москомимуществом договора аренды в одностороннем порядке. В протесте заместитель Генерального прокурора помимо этого основание отмены постановления кассационной инстанции указал также на существенное нарушение договора.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ отмечалось, что суд первой инстанции не конкретизировал в решении основания расторжения договора; суд кассационной инстанции не принял во внимание предусмотренное договором право Москомимущества расторгнуть договор в одностороннем порядке и не проверил наличие оснований для досрочного расторжения договора в связи с существенным его нарушением другой стороной, хотя ссылка на данное обстоятельство имеется в исковом заявлении.

Решение Арбитражного суда г. Москвы и постановление федерального арбитражного суда Московского округа были отменено, а дело направлено на новое рассмотрение. Вновь рассмотрев дело, Арбитражный суд г. Москвы расторг договор аренды на основании предусмотренного договором права Москомимущества на его расторжение при задержке арендной платы в полном объеме на срок более трех месяцев и существенного нарушения договора аренды арендатором. Однако в решении по-прежнему не была дана оценка признаков, по которым задолженность в размере 47% арендной платы отнесена к такому нарушению.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако арендатор может воспользоваться своим правом только при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора. Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор с иным лицом. В этом случае арендатор получает право потребовать в суде перевода прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключение договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.

2.2 ПОНЯТИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Оборот земельных участков регулируется как гражданским, так и земельным законодательством.

В качестве недвижимого имущества земельный участок наделен таким правовым качеством, как оборотоспособность. Под оборотоспособностью согласно ст. 129 ГК РФ, установившей общее понятие оборотоспособности гражданских прав, следует понимать возможность земельного участка свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Из общего положения об оборотоспособности земельных участков исходит и ст. 260 ГК РФ, которая устанавливает, что лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Таким образом, предметом договора аренды земельного участка могут быть земельные участки, за исключением изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК).

Сдача земельного участка в аренду на срок более года возможна только после его кадастрового учета в соответствии с действующим законодательством. Данные кадастрового учета являются юридической основой для определения территориальных границ земельного участка. Поэтому государственная регистрация договора аренды земельного участка может быть осуществлена только при условии предоставления регистрирующему органу кадастрового плана земельного участка. Земельный участок, сдаваемый в аренду на срок менее года, формируется и учитывается в соответствии с нормам права, действующими на момент его приобретения арендодателем в собственность. Часть земельного участка, сдаваемая в аренду, должна быть обозначена на кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору аренды.

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. ГК допускал сдачу в аренду земельных участков лицами, владевшими ими на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК). Нормы ЗК РФ лишили субъектов, владеющих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, этого права.

В настоящее время вопросы разграничения государственной собственности на землю регулируются п. 10 ст. 3 и ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В соответствии с названным Законом распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Следует обратить внимание на то, что порядок государственной регистрации права собственности на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю также несколько изменился. Так, в соответствии со ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

В заявлении указывается основание возникновения права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю, утверждается Правительством РФ.

Изданные Правительством РФ до 1 июля 2006 г. (даты прекращения действия Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю») акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований на такие земельные участки.

Регулируя отношения, связанные с предоставлением находящихся в государственной собственности земель в аренду, государство выступает не только как носитель верховной власти, но и как собственник таких земель, устанавливающий размер арендной платы, порядок предоставления земельных участков в аренду и определяя государственные органы, уполномоченные от лица государства выступать в качестве арендодателя.

Существенные ограничения прав по распоряжению арендованными земельными участками установлены федеральными законами для тех арендаторов - юридических лиц, имущество которых находится в государственной или муниципальной собственности. Например, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен запрет для государственных, муниципальных, а также созданных государственными академиями наук учреждений, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, сдавать такие земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вкладов в уставные капиталы или в качестве паевых взносов.

Аналогичный запрет установлен Федеральным законом от 14 ноября

2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» для названных предприятий, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

В отношении порядка заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, действует постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», а также Примерная форма договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, утвержденная распоряжением Росимущества от 6 июля 2004 г. № 104-р.

Кроме того, по отношению к отдельным категориям арендаторов федеральными законами установлены нормы, определяющие сроки принятия решений о предоставлении им земельных участков.

Субъекты Российской Федерации своими нормативными правовыми актами могут определять порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в их собственности. Среди таких региональных нормативных актов можно назвать, например, постановлением Правительства Республики Бурятия от 21 июля 2010 г. № 296 утвержден Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Бурятия, для целей, не связанных со строительством.

Арендатором земельного участка может любое лицо, поскольку иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 22 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица могут быть арендаторами земельных участков, расположенных в пределах территории РФ. Исключения из этого общего правила устанавливаются земельным законодательством. Специальные предписания, касающиеся предоставления земельных участков в аренду иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, немногочисленны. Согласно норме п. 12 ст. 30 ЗК разрешается предоставление земельных участков указанным лицам на праве аренды для строительства. В силу правила п. 5 ст. 35 ЗК иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, установленном этой статьей. Статья 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» говорит о возможности аренды земельных участков или долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения иностранными гражданами, лицами без гражданства, иностранными юридическими лицами, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале которых доля вышеуказанных иностранных субъектов составляет более чем 50%.

Форма договора аренды земельного участка подчинена общим нормам ст. 609 ГК. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок более года, подлежат государственной регистрации (ст. 25 ЗК).

По общему правилу собственник земельного участка свободен в решении вопроса о том, сдавать или не сдавать его в аренду. Вместе с тем законодательством установлены исключения из этого общего правила. Они касаются случаев обязательного заключения договоров аренды земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям. Согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица - собственники построек, возведенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают «исключительным правом на приобретение права аренды» соответствующих земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом и другими федеральными законами.

Понятие «исключительное право» в данном случае использовано законодателем некорректно, в противоречии с общепринятым словоупотреблением. В действительности речь идет о том, что только перечисленные в данной норме закона лица могут стать арендаторами соответствующих земельных участков.

Причем в силу п. 3 ст. 36 ЗК РФ, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Это право может быть реализовано только при условии, что воля на заключение договора аренды земельного участка будет выражена одновременно всеми сособственниками здания или собственниками всех находящихся в нем помещений. В случае, если земельный участок принадлежит юридическому лицу - собственнику расположенной на нем постройки на праве постоянного (бессрочного) пользования, то приобретение этого участка в аренду (или в собственность) является для такого лица его обязанностью, которую он должен реализовать до 1 января 2006 г.

Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возможно только с лицом, которое приобрело право на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах). Порядок проведения таких торгов определяется ст. 38, 38.1, 38.2 ЗК РФ.

В земельном законодательстве регламентируется процедура передачи в аренду земельных участков, принадлежащих на праве собственности публично-правовым образованиям (ст. 28-30 ЗК РФ).

Существенным условием договора аренды является объект аренды, то есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). К таким данным относятся: месторасположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений. Об этом свидетельствует и арбитражная практика. Так, например, между КУМИ города Кемерово (арендодатель) и предпринимателем П.А.И. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2004 № 04-0383, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 2 945, 19 квадратных метра (кадастровый номер 42:24:050115:21) из земель поселений, находящийся по адресу: город Кемерово, Центральный район, улица 50 лет Октября, 13 (экономическая зона № 1; кадастровый квартал 05:01:002), в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, для размещения пятиэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями.

Срок действия договора установлен с момента его заключения и по 30.06.2005 (пункт 2.1 договора).

В пункте 6.2 договора стороны установили, что в случае если по окончании действия договора, установленного в пункте 2.1, арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора, размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора и рассчитывается для офиса и взимается за 93, 66 квадратных метра, что составляет 318/10 000 долей от земельного участка площадью 2 945, 19 квадратных метра.

Посчитав, что в договоре не согласовано условие о его предмете, предприниматель П.А.И. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение в силе, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, поскольку указанные в нем характеристики земельного участка позволяют точно идентифицировать его предмет.

Суд кассационной инстанции считает выводы судебных инстанций правомерными исходя из следующего.

Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, принимая во внимание сведения, содержащиеся в договоре о его предмете, в том числе площадь земельного участка, его местоположение, кадастровый квартал, кадастровый номер, с учетом схемы места расположения земельного участка, являющейся неотъемлемой частью договора, то, что арендатор продолжительное время пользовался земельным участком, вносил арендную плату, у сторон не возникали сомнения, какой земельный участок передан в аренду, арбитражный и апелляционный суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным по указанным истцом основаниям.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что при принятии обжалуемых судебных актов арбитражным и апелляционным судами не допущено нарушений норм материального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных судебными инстанциями.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение от 21.08.2009 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 16.11.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-6313/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу предпринимателя П.А.И. - без удовлетворения.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Указанная норма подтверждается следующим примером. На основании постановления главы Администрации от 14.04.2006 «О предоставлении Мамедовой М.П. земельного участка под ранее установленный торговый киоск в районе дома № 28а по проспекту Ленина в городе Ухте» Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 29.06.2006 № 06.00А.362 аренды земельного участка площадью девять квадратных метров из категории земель - земли поселений, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, в районе дома № 28а по проспекту Ленина, для эксплуатации ранее установленного временного торгового киоска по реализации продовольственных товаров.

Срок аренды договора установлен с 14.04.2006 по 15.12.2006 (п. 1.3 договора).

Земельный участок передан Мамедовой М.П. по акту приема-передачи от 29.06.2006.

Извещением от 11.09.2006 № 02-34-1738 Администрация сообщила Мамедовой М.П., что по окончании срока действия договора аренды земельного участка от 29.06.2006 № 06.00А.362 Администрация не имеет в дальнейшем намерения обременять данный земельный участок арендными отношениями и просит возвратить земельный участок в состоянии, предшествовавшем его передаче в аренду.

В рассматриваемом случае в договоре от 29.06.2006 № 06.00А.362 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью девять квадратных метров, то есть, нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, в связи с чем указанный договор правомерно признан судом незаключенным в силу ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим указанный договор признан судом незаключенным в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ. При выявленных обстоятельствах суд правомерно обязал арендатора освободить занимаемый земельный участок.

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), который зависит от того, в какой собственности находится земельный участок - в частной или государственной.

Если земельный участок находится в частной собственности, то порядок, условия и сроки внесения арендной платы за такой участок устанавливаются договором аренды земельного участка (п. 4 ст. 65 ЗК РФ).

В случае когда земельный участок находится в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за этот участок устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Необходимо отметить, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Арендатор земельного участка в силу п. 7 ст. 22 ЗК РФ в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя:

-привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования;

-возместить убытки, причиненные при проведении работ;

-выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка;

-исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ.

Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, на что указывает п. 1 ст. 266 ГК РФ.

Не признаются плательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация пользуется земельным участком на основании договора аренды, то она не является плательщиком земельного налога.

Следует иметь в виду, что возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования на сегодняшний день предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

До введения в действие ЗК РФ, то есть до 30 октября 2001 г., право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками предоставлялось и коммерческим организациям.

В связи с этим такие организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 г. согласно ст. 36 ЗК РФ.

Если на земельных участках расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), то организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования этими участками на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2015 г. по ценам, предусмотренным соответственно п. п. 1 и 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Следовательно, после переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в отношении организации по данному земельному участку прекращает действовать норма, в соответствии с которой указанное юридическое лицо признавалось плательщиком земельного налога.

Арендатору земельного участка принадлежат следующие права:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

5) возможность осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.

Обязанности арендатора определяются общими положениями ГК РФ об аренде. Земельное законодательство либо конкретизирует содержание этих обязанностей, либо устанавливает специальные обязанности арендатора земельного участка. Большинство обязанностей арендатора земельного участка являются обязанностями пассивного типа и заключаются в соблюдении законодательных запретов. К ним относятся обязанности по:

- использованию земельных участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранению межевых, геодезических и других специальных знаков, установленных на земельных участках в соответствии с законодательством;

- соблюдению порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- соблюдению при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- недопущению загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий.

На арендаторе лежат и обязанности активного типа, требующие от него совершения активных действий. К ним относятся обязанности:

- своевременно приступать к использованию земельных участков (например, к их застройке) в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- вносить арендную плату;

- осуществлять мероприятия по охране земель.

В целях охраны земель должны проводиться мероприятия, определенные ст. 13 ЗК РФ. Они включают в себя, в частности, мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий различных загрязнений и захламления земель, по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, захламления отходами производства и потребления и других негативных (вредных) воздействий, приводящих к деградация земель; по защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения биологическими и карантинными вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель.

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников земельных участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий.

Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию земельного участка в состоянии, определенном договором. Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим земельных участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию земельного участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП РФ).

Арендатор обладает определенными правомочиями по распоряжению арендованным земельным участком. Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, арендатор в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления вправе:

а) сдать участок в субаренду;

б) передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК).

Как видно, общее правило п. 2 ст. 615 ГК, предусматривающее обязательное согласие арендатора на вышеуказанные действия, заменено противоположным правилом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем на пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, включая передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Это императивное правило значительно повышает оборотоспособность права аренды земельных участков, принадлежащих публично-правовым образованиям.

Истец указал, что в соответствии с условиями договора аренды и п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор был не вправе без согласия арендодателя сдавать арендованный участок в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять его в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Истец также отметил, что в соответствии с п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке в случае, когда земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Арендатор, возражая против иска, указал, что права по договору аренды земельного участка заложены им одновременно с ипотекой принадлежащего ему на праве собственности здания, находящегося на этом участке во исполнение требований, установленных п. 3 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке. Право собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему зданием посредством его ипотеки не может быть обусловлено получением или неполучением согласия арендодателя на залог права аренды земельного участка под этим зданием. В частности, п. 3 ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

Преимущественные права арендатора земельного участка весьма различны. Во-первых, если продается земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки во всех ситуациях, за исключением случая продажи земельного участка собственнику расположенных на нем построек (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Во-вторых, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет по общему правилу преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 22 ЗК РФ). Это право не возникает у арендатора земельного участка, если данный участок приобретается в аренду собственником расположенной на участке постройки (п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ), а также когда право аренды прекращается досрочно по установленным законом и договором основаниям. Порядок осуществления преимущественного права и последствия его нарушения установлены общей нормой ст. 621 ГК РФ.

Помимо оснований, установленных нормами гражданского законодательства, имеются и специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя. Они установлены п. 2 ст. 46 ЗК и могут быть разделены на две группы.

К первой группе относятся разнообразные нарушения договора аренды и земельного законодательства со стороны арендатора, а именно:

1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение умышленно совершенного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшего за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.