Договор социального найма

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Актуальность выбранной темы исследования заключается в следующем: одной из основных потребностей и материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой является жилище. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, то есть носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и так далее. Право на жилище, как одно из базовых прав человека, закреплено в ст.25 Всеобщей декларации прав человека 1948г. Андреев Р.Н. Международное публичное право. М.: БЕК, 1997. С. 242., в ст.10 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах от 16.12.1966 г22 Колосов Ю.М., Э.С. Кривчикова. Действующее международное право.М: Апорт, 1997. С. 15.. Необходимость уважения жилища человека констатирована в ст.8 Европейской Конвенции о защите прав человека и основных свобод33 Ратифицирована Федеральным законом от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ//СЗ РФ. 1998. № 14. С. 1514. и др. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция РФ, которая с учетом требований международного права закрепляет в ст.40 право каждого гражданина на жилище. Оно выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Это право может быть реализовано путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства.

Как известно, очень большая часть россиян, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, не может воспользоваться ни одним из перечисленных способов, что обусловлено отсутствием необходимых финансовых средств. Таким образом, одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Ее решение должно осуществляться не только рыночными, но и внерыночными моделями, такими как социальный наём. Договор социального найма - единственная возможность для огромного количества людей реализовать свое право на жилище, путем получения от Государства жилых помещений. Но в результате процесса приватизации и крайне незначительного целевого строительства государственный и муниципальный жилищные фонды заметно уменьшились. Если раньше подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось по договору социального найма из государственного жилищного фонда за «социально обоснованную плату», то теперь государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным незащищенным категориям граждан. Жилищный кодекс РСФСР перестал отвечать требованиям, складывающихся общественных отношений в новых социально-экономических условиях. Договор найма жилья, в том числе и социального, всегда был одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров. С принятием ЖК РФ в нормах, регулирующих договор социального найма, появились новации и изменения.

Исследование данного института жилищных правоотношений осуществлялось такими авторами как: Г.В. Бойцов, М.Н. Долгова, А.Н. Королев, Л.М. Пчелинцева, П.В. Крашенинников, А.В. Халдеев, В.М. Жуйков, Г.Ф. Шешко, Е.В. Юрченко, И.А. Фаршатов, Т.А. Семина, В.Н. Литовкин, С.М. Корнеев, Н.А. Волкова, Б.Д. Завидов, И.Б. Марткович, И.С. Викторов, А.Ж. Макашева, Б.М. Гонгало и другими исследователями.

Целью работы является исследование правового регулирования договора социального найма жилого помещения. Поставленные цели могут быть достигнуты посредством решения следующих задач: установления правового пространства, в котором реализуются эти отношения, определения понятия жилого помещения, выявление особенностей договора социального найма, его правовой природы и отличий от коммерческого найма, анализа элементов договора, а также оснований возникновения, изменения и прекращения этих отношений.

Объектом дипломного исследования являются правовые категории - жилое помещение и социальный наем. Предмет исследования составляют нормы права, регулирующие отношения по договору социального найма, а также материалы практики применения данных норм. Методологической основой дипломного исследования является использование сравнительно-правового, системно-структурного, формально-логического, исторического анализа.

Глава 1. Общая характеристика договора социального найма жилого помещения

1.1 Жилое помещение как объект отношений по договору социального найма

В современных условиях в нашем государстве и в мире в целом уровень жизни и условия проживания людей весьма разнообразны. Жилищные потребности человека продолжают удовлетворяться за счет проживания в хижинах, юртах, ярангах, кельях монастырей, избах, бараках, казармах, вагончиках и т.п. Наряду с этим люди проживают в комнатах, номерах гостиниц, общежитиях, домах престарелых, квартирах, индивидуальных жилых домах, особняках, дворцах, замках. Данное перечисление можно продолжить, однако важным здесь является то, что все перечисленные помещения в случае проживания в них человека являются его жилищем - объектом его основных и неотчуждаемых прав, средством к существованию, местом, неразрывно связанным с личной жизнью человека. В этой связи не случайно в Конституции РФ как основном законе нашего государства речь идет именно о неприкосновенности жилища, о праве на него. «В то же время категория «жилище» в силу своей правовой природы оказывается непригодной для отношений, связанных с предоставлением, пользованием и оборотом жилья, урегулированных гражданским и жилищным законодательством»11 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты//Жилищное право. 2006г. №7. С.22..

Представляется юридически некорректным в условиях современного общества говорить о предоставлении нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам не жилого помещения, отвечающего установленным требованиям и пригодного для проживания, а какого-либо жилища (например, помещения, не отвечающего установленным государством санитарным и техническим требованиям), либо говорить о праве собственности и других вещных правах на жилище, которое в гражданском законодательстве, отнюдь не случайно, не названо в качестве объектов гражданских прав. Дело в том, что используемая в конституционном законодательстве категория «жилище» применительно к целям гражданского и жилищного правового регулирования оказывается слишком общей и неопределенной. «Конституционное право граждан на жилище по своему охвату отношений шире жилищных правоотношений, являющихся предметом жилищного законодательства»11Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005г. С. 4..

Принадлежность категории «жилище» к конституционной отрасли права, в которой находят свое выражение основные права и свободы человека, способствует соединению сфер имущественных и личных интересов граждан, объясняет многоаспектный, комплексный характер жилища. Исходя из положений Конституции РФ, можно выделить два аспекта, характеризующих категорию жилища в системе норм конституционного законодательства.

Во-первых, в статье 25 Конституции РФ гарантируются личные неимущественные права граждан, связанные с жилищем (неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна). Во-вторых, в статье 40 Конституции РФ установлены гарантии имущественных прав граждан, связанных с жилищем (право на жилище, недопустимость его произвольного лишения, возможность улучшения жилищных условий). Представляется, что в гражданских правоотношениях нужны не абстрактное благо, ценность, а «нормированная вещь» с изначально заданными известными свойствами и характеристиками, «товар», обладающий определенным набором потребительских качеств, определяющих его полезность, возможности использования и стоимость в условиях гражданского оборота. В указанных целях в отраслевом законодательстве в качестве объекта гражданских и жилищных прав и была использована категория «жилое помещение», определен ее особый правовой режим. Существенные различия, обусловленные правовой природой категорий «жилище» и «жилое помещение», отнюдь не отрицают тесной взаимосвязи указанных категорий.

Реализация конституционного права на жилище осуществляется в различных по отраслевой природе правоотношениях, в том числе в нормах гражданского и жилищного законодательства, на уровнях которых категорией объектов соответствующих правоотношений выступает «жилое помещение».

Так, возможность улучшения жилищных условий, как одна из составляющих права на жилище, непосредственно связана с возможностью получения гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, жилых помещений в порядке, установленном жилищным законодательством. Гарантии безопасности жилища также обеспечиваются через установленные в жилищном законодательстве нормы и требования, определяющие пригодность жилых помещений для проживания. «Связь категорий «жилище» и «жилое помещение», основанная на более общей связи конституционного и отраслевых законодательств, проявляется в том, что повышенные (по сравнению с жилищем) требования, предъявляемые к жилым помещениям в отраслевом законодательстве, одновременно выступают критерием, определяющим минимальный уровень жилищной обеспеченности в обществе, признаваемый и гарантируемый государством в качестве одной из составляющих права каждого на жилище»11 Халдеев А.В. Соотношение правовых категорий «жилое помещение» и «жилище»: теоретические и практические аспекты//Жилищное право. 2006г. №7. С.22.. Таким образом, можно говорить о том, что «жилое помещение» и «жилище» выражают определенный публичный интерес в несколько разных плоскостях. Провозглашение в Конституции РФ права каждого на жилище возлагает на государство обязанность создавать условия для его осуществления, что объясняет введение категории «жилое помещение» в жилищное законодательство и использование ее в правовом регулировании гражданского оборота.

Статья10 Жилищного кодекса РФ говорит об основаниях возникновения жилищных прав и обязанностей, одним из которых является договор, в том числе и договор социального найма жилья. Объектом этих самых прав является, как сказано в ст.15 ЖК, жилое помещение. Под жилым помещением как объектом жилищных прав понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из этого следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Они могут находиться в государственной собственности (ст. 214 ГК РФ), муниципальной собственности (ст. 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (ст. 213 ГК РФ), что отражено в ч. 2 ст. 19 ЖК РФ. Но жилое помещение, являющееся объектом отношений по договору социального найма, может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К признакам объекта жилищных прав относятся:

- изолированность, то есть это изолированное помещение. Однако некоторые авторы, например И.А. Фаршатов, анализируя ст. 76 ЖК РФ, говорят о том, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты, так как комната является частью квартиры. Таким образом, объектом жилищных прав является не только изолированное помещение. В то же время предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ). Представляется, что наличие данного противоречия является следствием непоследовательности законодателя при описании системы объектов жилищных прав.

Но «изолированность» жилых помещений, как считает А.В. Халдеев, не является абсолютной. И с этим вполне можно согласиться. В законе речь идет об относительной изолированности. Все жилые помещения имеют вход и выход, обеспечивающие сообщение непосредственной среды обитания человека с внешним миром. Количество путей сообщения может быть различным. При определенных условиях жилой дом, квартира или комната могут иметь более одного выхода во внешнюю среду (места общего пользования, земельный придомовый участок). Значение «изолированности» заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. «Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища»11 Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ//Журнал российского права. 2006г. №8. С.15..

- пригодность, то есть это помещение, пригодно для постоянного проживания. Оно должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания. Эти условия содержатся в ст.23 ФЗ от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»11ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» от 30.03.1999 N 52-ФЗ//СЗ РФ. 2005г. N 19. С. 1752.. Помимо санитарных правил жилое помещение должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, вспомогательных помещений и проч.).

Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ. Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. И ст.288 ГК РФ устанавливает функциональное назначение жилья - жилые помещения предназначены для проживания граждан. «Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, то есть являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает»22 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. С. 51..

Статья 15 ЖК РФ не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью суммы потребительских качеств жилья является его благоустройство. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. Как считает В.М. Жуйков, в этом плане удачна была формулировка ст. 40 ЖК РСФСР («Требования, предъявляемые к жилым помещениям»): жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным «применительно к условиям данного населенного пункта».

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. Им принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. До принятия указанного Положения процедура признания помещения жилым в отечественном законодательстве отсутствовала, что, по-видимому, объяснялось нежеланием государства принимать на себя устойчивые позитивные обязательства в области обеспечения условий реализации права граждан на достойное жилище. «Это создавало значительные трудности в правоприменительной практике. Традиционно, после окончания строительства, подписания соответствующего акта приемки и оформления технического паспорта БТИ (в котором содержалась информация о функциональном назначении объекта) производилась государственная регистрация прав на объект, с внесением в государственный реестр сведений о нем как о жилом помещении. Этим соответствующая процедура исчерпывалась»11 Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ//Журнал российского права. 2006г. №8. С. 17..

По делу, рассмотренному в 2000 г. Судебной коллегией ВС РФ, квартира ответчика, расположенная в сборно-разборном, каркасно-щитовом деревянном строении, не включенная в установленном порядке в жилищный фонд, была признана жилым помещением. Это было сделано на основании соответствующего указания в техническом паспорте дома, наличия в нем центрального отопления и освещения. А также наличия в составе квартиры жилых комнат, кухни, коридора, ванной, туалета, внесения квартплаты и регистрации ответчика по данному адресу22 Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 17.03.2000 г. по делу N 70В99-2.//Бюллетень ВС РФ. 2000г. №2..

А.В. Халдеев33 Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ//Журнал российского права. 2006г. №8. С. 18. считает, что подобные решения в правоприменительной практике судов могут вызвать определенные сомнения. По его мнению признание помещения жилым - сложный вопрос, требующий самостоятельного рассмотрения и решения в специальном порядке. В ходе судебных разбирательств, основной целью которых является разрешение споров о праве, далеко не всегда существует реальная возможность решить вопрос о пригодности помещения для постоянного проживания с учетом многочисленных требований и нормативов, сформированных в законодательстве. В этой связи трудно переоценить значение появления на современном этапе единой и обязательной процедуры признания помещения жилым. Исходя из п. 3 Положения, объектом указанной процедуры является жилое помещение, введенное в установленном порядке в эксплуатацию и поставленное на государственный учет. Очевидно, что такое «жилое помещение» представляет собой объект градостроительной деятельности и только лишь после завершения процедуры признания его жилым оно может рассматриваться в качестве одноименного объекта гражданских и жилищных прав. Необходимо заметить, что вышеупомянутая процедура включает в себя проведение многочисленных экспертиз, таких как: техническая, санитарно-эпидемиологическая, пожарная и т.д. В связи с изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, подготовка проектной документации и ее государственная экспертиза не требуются в отношении отдельно стоящих жилых домов (не более трех этажей), предназначенных для проживания одной семьи. Государственная экспертиза также не проводится в отношении проектной документации на жилые дома (не более трех этажей), состоящие не более чем из десяти блоков, если каждый из них предназначен для проживания одной семьи.

Решение о признании помещения жилым и непригодным для проживания по общему правилу, вытекающему из п. 7 Положения, принимается межведомственными комиссиями. В состав которых, помимо собственника жилищного фонда (РФ, субъекта РФ, муниципального образования), включаются представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека. Исключение сделано для частного жилищного фонда. Решение о признании в нем помещения пригодным для постоянного проживания принимается органом местного самоуправления, который, однако, может делегировать свои полномочия в полном объеме созданной при нем межведомственной комиссии.

Решение о признании помещения жилым, принятое уполномоченным органом, является индивидуальным правовым актом, с которым связано изменение правового режима помещения, а следовательно, возникновение новых прав и обязанностей у его собственника или иного законного владельца. «Включение такого юрисдикционного акта в состав элементов правовой модели жилого помещения означает официальное признание государством своих обязательств и ответственности в области обеспечения безопасности и функциональной пригодности жилых помещений»11 Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ//Журнал российского права. 2006г. №8.С. 18..

Согласно этому же Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения, имеющие определенный физический износ. Также жилые дома и жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность). А именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и др. По состоянию на 1 января 2005 г. в аварийном и ветхом жилье проживало 4,9 млн. человек.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания, предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами. В РФ оптимальные и предельно допустимые уровни влияния на организм человека факторов его среды обитания, максимально или минимально допустимые значения указанных факторов, требования к атмосферному воздуху в поселениях и жилых помещениях, а также требования к жилым помещениям устанавливаются в результате мероприятий государственного санитарно-эпидемиологического нормирования. «Действующие на территории РФ санитарно-эпидемиологические правила (санитарные правила и нормы, гигиенические нормативы) являются обязательными при проектировании, строительстве и реконструкции жилых помещений и в случае противоречия имеют приоритет перед другими государственными стандартами, строительными нормами и правилами»11 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. С. 68..

Приказом Министра ЖКХ РСФСР от 05.11.1985 N 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Этим Положением были определены в полном объеме критерии отнесения жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения было предусмотрено следующее: жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены: каменные и кирпичные дома с физическим износом свыше 70%; деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65% (п. 2.2). Независимо от таких условий согласно п. 2.3 этого Положения к непригодным для проживания отнесены:

- жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

- жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

- жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

- бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);

- жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

- жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания и т.д.

Несмотря на объемный характер, перечень требований к жилым помещениям, установленный Положением, нельзя считать исчерпывающим. По мере развития прогресса в современном обществе существенно изменяются факторы среды обитания человека, воздействующие на его здоровье, личную и семейную жизнь. К примеру, Н.А. Волкова обращает внимание на существование недостаточно изученных геопатогенных зон, крайне отрицательно влияющих на здоровье человека11 Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений// Законодательство и экономика. 2006г. N 1. С.12.. «Постоянный поиск и выявление вредных факторов, обеспечение безопасности среды обитания (жилища) человека, своевременное и адекватное правовое регулирование - обязанность государства, принявшего ответственность за формирование на национальном уровне правовой модели жилого помещения - безопасного и функционального стандарта жилища»22 Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в ЖК РФ//Журнал российского права. 2006г. №8. С.20..

Что касается использования жилого помещения, то об этом можно сказать следующее: ст.17 (как и иные положения ЖК РФ, а также ГК РФ) однозначно определяет, что жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением. Так же, ст. 67 ЖК РФ обязывает нанимателя использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах. Статья 678 ГК РФ устанавливает, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания; согласно ст.288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан, о чем уже говорилось ранее. Наниматель жилого помещения может передать его гражданину по договору поднайма (ст. 76 ЖК РФ, ст. 685 ГК РФ). Но при этом должны быть соблюдены требования ст. 17 ЖК РФ - использование жилья для проживания граждан.

Недопустимо размещать в жилых помещениях промышленные производства. Эта норма статьи 17 ЖК развита в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. «Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ вынесли решение о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, как сделки, не соответствующие требованиям закона»11 Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений// Законодательство и экономика. 2006г. N 1. С.12. .

ЖК допускает возможность использования жилья наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской деятельности. Имеются достаточно большие группы граждан, занимающихся профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. Критериями пределов такой деятельности являются: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по пользованию коммунальными инженерными сетями и оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, по уровню шума, излучения и другое. Необходимо также указать на то, что пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Требования пожарной безопасности определены Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 N 313 «Об утверждении Правил пожарной безопасности в Российской Федерации», принятым в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности». Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям утверждены Главным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.

Что касается видов жилых помещений, то они перечислены в ст.16 ЖК. Она воспроизводит норму ст. 673 ГК РФ, которая определяет жилое помещение как квартиру, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Причем и в гражданском, и в жилищном законодательстве «жилой дом» понимается как одноквартирный. Когда под этим понятием подразумевается многоквартирный дом, на это специально указывается (п. 2 ст. 673 ГК РФ, а также гл. 6 ЖК РФ). В отличие от Жилищного кодекса ГК РФ не обозначает в качестве самостоятельного объекта жилищных прав комнату. И это правильно, комната - часть квартиры. То есть понятие «комната» поглощается понятием «квартира». Совершенно очевидно, что под частью квартиры в качестве объекта жилищных отношений (изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания) понимается только комната. Наряду с комнатой (комнатами) частью квартиры являются помещения вспомогательного пользования (кухня, ванная комната и проч.). Однако эти помещения не выступают самостоятельными объектами жилищных прав. «Употребление обобщающего понятия «жилое помещение» для жилого дома, части дома, квартиры, части квартиры, комнаты имеет определенные недостатки применительно к объекту жилищных отношений. Квартира и комната - составляющие, наряду с помещениями вспомогательного характера, части единого целого - жилого дома»11 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. С.70.. Да и в целом, описание модели жилого помещения с использованием признака «помещение» в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ нельзя признать удачным. Оно приводит к противоречиям указанной нормы с положениями ч. 2 ст. 16 ЖК РФ, в которой одним из видов жилых помещений признается жилой дом - «индивидуально-определенное здание». В результате непоследовательного использования законодателем понятий, «здание», как родовой по отношению к «помещению» объект, в тексте ЖК РФ приравнено к его разновидности.

Наличие данного противоречия не исключает возможности использования категории «жилое помещение» в качестве родовой, возглавляющей иерархию объектов жилищных прав. Значение категории «жилое помещение» заключается в формировании единой универсальной правовой модели объектов прав, характеристики которой являются общими и обязательными для всех видов жилых помещений. С учетом того, что жилой дом, квартира и комната обладают рядом общих признаков (изолированность, недвижимый характер, пригодность для постоянного проживания), потребность и целесообразность введения в законодательство в целях эффективного регулирования единой (описывающей их) родовой категории сомнений не вызывает. Разрешить допущенное в тексте ЖК РФ противоречие, сохранив при этом родовое значение категории «жилое помещение», по мнению А.В. Халдеева, можно, если не определять жилое помещение как изолированное «помещение», а использовать другой признак - родовой по отношению к зданию (жилому дому) и помещению (квартире, комнате). Функции такого признака может выполнить категория «объект недвижимости». В этом случае правовую модель жилого помещения можно описать как изолированный объект недвижимого имущества, признанный пригодным для постоянного проживания. «При таком определении внутренние противоречия в системе объектов жилищных прав исчезают, а жилое помещение сохраняет функции родовой категории»11 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. С. 51. .

1.2 Понятие и элементы договора социального найма жилого помещения

Социальный наем жилого помещения регулируется одноименной главой 8 раздела 1 ЖК РФ. В ней достаточно подробно регламентируется этот институт жилищных правоотношений: дается определение договору, определяются права, обязанности и ответственность сторон договора. Также в ней установлены правила изменения, расторжения договора, переселение и выселение нанимателей. Глава состоит из 32 статей: с 60 по 91 включительно.

Прежде чем дать определение данному договору немного коснемся его правовой природы. В России договор найма жилого помещения получил самостоятельное законодательное закрепление с принятием в 1961 г. Основ гражданского законодательства, содержащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помещениями регулировались нормами об имущественном найме. В частности, Гражданский кодекс 1922 г. содержал лишь отдельные положения, специальным образом регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др.

«Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а 24 июня 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР»11 Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения//Журнал российского права. 2006г. №5. С.19.. Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса России. В частности, глава 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 г. складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики».

С принятием второй части ГК РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помещения» дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название «договор коммерческого найма». Понятие «договор коммерческого найма» используется, как правило, в научной литературе, в Гражданском кодексе оно не содержится.

Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК. Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма - жилищного. Однако можно сказать, что договор социального найма имеет двойное регулирование (нормы гражданского и жилищного кодексов).

Определение договора социального найма содержится в п.1 ст.60 ЖК РФ, которая говорит о том, что по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Наличие специального правового режима для социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности. Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы той социальной значимости, которую заложил законодатель.

Далее, договору социального найма не свойственен принцип свободы договора, раскрытый в ст. 421 ГК. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что «право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер»11 Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма, 2003г. С.85.. В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера - она не предусмотрена.

Другая особенность выражается в специальном субъектном составе. Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может быть только гражданин, состоящий на жилищном учете по правилам, установленным гл. 7 ЖК. Данное положение соотносится с нормой ст. 17 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение предназначено для проживания граждан. Профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима только для проживающих в нем граждан, о чем уже говорилось ранее. Закон предъявляет специальные требования к социально-экономическому статусу нанимателя, об этом будет сказано в следующей главе. Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Такими уполномоченными органами являются МУП, МУ жилищно-коммунального хозяйства, ЖЭУ, ЖЭК и т.п., пользующиеся правами юридического лица. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Существенной особенностью договора социального найма является его бессрочность (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Это правило, несмотря на отсутствие его прямого законодательного закрепления, в отношении жилья социального назначения существовало всегда. Бессрочность действия данного вида договора найма, обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. Следует учитывать, что жилые помещения в социальный наем предоставляются далеко не всем, а, прежде всего малоимущим и иным, указанным в законе, гражданам. Надеяться на быстрый и существенный рост материального положения большинства из них пока бессмысленно. В связи с низким уровнем жизни населения, представляются недостаточно продуманными высказывания о том, что договоры социального найма в перспективе должны стать срочными. Так как введение учета материального положения граждан придет в противоречие с бессрочным характером этого договора. Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем ЖК РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Такими изменениями могут быть, например, улучшение материального положения семьи нанимателя или приобретение им на праве собственности иного жилого помещения и т.п. Е.В. Юрченко вполне обоснованно утверждает, что подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма11 Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения//Журнал российского права. 2006г. №5. С.19.. Договор социального найма жилого помещения сохраняется, и гражданин вправе проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст.64 ЖК введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

В.М. Жуйков11 Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006г. С. 51. также отмечает, что норма ст.64 ЖК способствует стабильности жилищных отношений, возникающих из социального найма. Однако он обращает внимание и на то, что эту норму нельзя признать безупречной. По данному договору жилое помещение предоставляется из государственного либо муниципального жилищного фонда. Таким образом, в случае перехода жилого помещения в частную собственность сохранение неизменными условий договора социального найма сомнительно.

Теперь договору можно дать краткие стандартные характеристики. Договор социального найма жилого помещения - договор консенсуальный, бессрочный, двустороннеобязывающий, возмездный. Консенсуальный характер договора определяется тем, что для признания договора социального найма заключенным достаточно определить его существенные условия. Двустороннеобязывающий характер договора также представляется очевидным. К обязанностям наймодателя относится не только предоставление жилого помещения нанимателю, но и создание условий его использования по назначению: проведение капитального ремонта (пп. 3 п. 2 ст. 65 ЖК РФ), обеспечение предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (пп. 4 п. 2 ст. 65 ЖК РФ). Что же касается обязанностей нанимателя, они не сведены только к внесению платы за наем. А также предполагают обеспечение сохранности жилого помещения, недопустимость не согласованных с наймодателем переустройства и реконструкции (пп. 2 п. 3 ст. 67 ЖК РФ), осуществление текущего ремонта (пп. 4 п. 3 ст. 67 ЖК РФ).

Статья 60 ЖК не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела 7 Кодекса.

При этом, из данного правила Кодексом предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 Кодекса). «Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования»11 Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Комментарии к Жилищному кодексу РФ. М.: ГроссМедиа. 2006г. С.76..

Единственным существенным условием договора социального найма является предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения, как сказано в п.1 ст.62 ЖК, должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). О жилом помещении, как об объекте отношений по договору социального найма много говорилось в предыдущем параграфе, однако по этому вопросу необходимо добавить еще немного информации. В договор должны быть включены конкретизирующие пункты по предоставляемому жилому помещению: какое жилое помещение, каков размер общей площади, количество комнат, местоположение, находящееся в пределах черты населенного пункта, по конкретному адресу и тому подобное.

И.А. Фаршатов дает практические советы нанимателям. По его мнению, особое внимание должно быть обращено на состояние жилого помещения: помещение сдано в эксплуатацию в связи с завершением строительства многоквартирного дома, помещение переведено (переоборудовано) из нежилого в жилое с соблюдением требований законодательства. Если в жилом доме, квартире проживали другие наниматели, следует непосредственно проверить, в каком состоянии они оставили помещения. Сданы ли помещения жилищно-коммунальным организациям согласно установленному порядку; требуется ли проведение текущего или капитального ремонта. Во всех ли случаях целесообразна непосредственная проверка состояния элементов благоустройства (отопления, освещения, холодного и горячего водоснабжения), сантехнического оборудования. Предоставляемое помещение должно быть фактически и юридически свободным, т.е. ко времени вынесения решения о предоставлении жилья и заключения договора жилое помещение должно быть свободным (никто там не проживает и не имеет права проживания). «Недопустимо заключение договора с условием освобождения занятого помещения «через какое-то время», «выселением лиц, незаконно, самовольно занявших жилье» и т.п. Заключение двух и более договоров относительно одного жилого помещения с разными гражданами, имеющими самостоятельные права на жилье, должны рассматриваться как ничтожные сделки с вытекающими отсюда последствиями по ответственности виновных должностных лиц»11 Фаршатов И.А. Комментарии к ЖК РФ. М.: ОАО издательский дом Городец. 2006г. С.80..

Статья 63 ЖК регламентирует положение о форме договора. В ней воспроизводится правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма, не нотариальная (ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными. Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

И.А. Фаршатов критикует норму ст.63 ЖК за то, что в ней отсутствует положение о несоблюдении письменной формы. И говорит о том, что если законодатель считал, что для важности закрепления прав и обязанностей сторон необходим договор в письменной форме, он должен был дополнить ч. 1 ст.63 выражением: «несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность».

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

«При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений, на практике целесообразно иметь в виду типовой договор социального найма жилого помещения, который, согласно ч. 2 ст.63 ЖК, должен быть утвержден Правительством РФ»11 Бойцов Г.В., Долгова М.Н. Комментарии к Жилищному кодексу РФ. М.: ГроссМедиа. 2006г. С.79.. Такой договор утвержден Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005г. №315. Указанный Типовой договор состоит из преамбулы (наименование и место нахождения сторон) и V разделов. Раздел I - «Предмет договора»; раздел II - «Обязанности сторон». Далее идет раздел III - «Права сторон»; Раздел IV называется «Порядок изменения, расторжения и прекращения договора»; Раздел V именуется «Прочие условия». Очередность, с которой элементы договора указаны здесь, практически полностью совпадает с их очередностью в главе 8 ЖК.

Права и обязанности сторон договора содержатся не только в нормах ЖК. Они подробно предусматриваются в «Правилах пользования жилыми помещениями», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г №2511 Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006г №25//Российская газета. 25.01.2006г. N 16.и в вышеуказанном типовом договоре.

Перед тем как проанализировать права и обязанности сторон договора необходимо указать на одну важную особенность в гражданском праве, да и в других отраслях. А именно: правам одного субъекта (участника гражданского оборота) практически всегда противостоят обязанности другого субъекта (участника). И напротив, обязанностям одного участника правоотношения противостоят права другого участника (контрагента). Данное правило довольно четко просматривается в жилищных правоотношениях.