Договора купли-продажи

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не случайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают раздел 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обязательств. договор купля продажа жилой

Одним из видов договора купли-продажи является купля-продажа недвижимости. В качестве подвида выступает договор купли-продажи жилого помещения.

Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых проблем. Но просто приобрести жилое помещение еще не достаточно, важно уметь грамотно это сделать и суметь распорядиться своими правами так, чтобы использовать по максимуму все предоставленные законом гарантии и не выйти за его рамки. Именно поэтому в представленной работе подробно рассматриваются все наиболее важные моменты, связанные с институтом купли-продажи жилого помещения.

На основании вышеизложенного, формировалась цель дипломной работы, которая состоит в том, что бы отразить правовые аспекты договора купли-продажи жилых помещений.

Реализация поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

1) раскрыть понятие договора купли-продажи жилых помещений;

2) изучить элементы данного договора;

3) рассказать о сторонах договора купли-продажи жилых помещений;

4) охарактеризовать права и обязанности сторон;

5) обратить особое внимание на существенные условия договора (содержание);

6) охарактеризовать предмет договора купли-продажи жилых помещений;

7) определить цену договора купли-продажи данного вида недвижимости;

8) выявить перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением;

9) описать форму договора купли-продажи жилых помещений;

10) охарактеризовать процедуру государственной регистрации;

11) обратить внимание на процедуру заключения договора;

Объектом исследования является договор купли-продажи жилых помещений.

Предметом исследования являются современные проблемы правового регулирования купли-продажи жилого помещения.

По нашему мнению, тема данной дипломной работы - «Договор купли-продажи жилых помещений» является одной из самых важных и актуальных в курсе Гражданского права Российской Федерации. В основном законе - Конституции Российской Федерации в ст. 40 закреплено право на жилище: «Каждый имеет право на жилище». Само государство, Российская Федерация, выделило данное право в разряд важных и приоритетных.

Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, специальные федеральные законы: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, разъяснения высших судебных органов.

В виду того, что изучаемая тема очень обширна, в данной дипломной работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

1. Общие положения о договоре купли-продажи жилых помещений

1.1 Понятие, юридическая природа и субъективный состав договора купли-продажи жилых помещений

В науке гражданского права договор термин «договор» имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения; 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений 5) наименование разновидности нормативно-правовых актов. Рассмотрим договор продажи жилого помещения в значении правового института сделки и обязательства.

Правовой институт продажи жилых помещений. Как правовой институт купля-продажа - это совокупность правовых норм содержащихся в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных правовых актах, принятых с соблюдением ст.3 ГК РФ и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, содержащиеся в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Правовое регулирование договора продажи жилого помещения как отдельного вида договора продажи строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила (ст.558 ГК РФ), устанавливающие особенности заключения договора продажи жилого помещения, и дополнительное существенное условие, без которого договор считается не заключенным. В силу того, что договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости, к нему применяются правила параграфа 7 главы 30 ГК РФ, регулирующие порядок его заключения, требования к форме, предмету, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 главы 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи жилого помещения к договору купли-продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли-продажи товаров (п.5 ст.454 ГК РФ).

Договор продажи жилого помещения как обязательство. Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом:

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли-продажи. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем, направленное на приобретение права собственности на жилое помещение в обмен на денежный эквивалент. Между основными правами и обязанностями сторон договора продажи жилого помещения существует тесная связь и праву продавца (покупателя) корреспондирует обязанность продавца (покупателя).

Таким образом, купля-продажа жилого помещения как обязательство - это правоотношение, в котором одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить определенную в договоре денежную сумму.

Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей недвижимости является ГК и прежде всего глава 30.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 главы 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами. Связанными с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

В ГК РСФСР 1964 г. действовала иная схема законодательного закрепления договора купли-продажи недвижимости. В ранее действовавшем ГК отдельно упоминался лишь договор купли-продажи жилого дома (ст. 238), а также устанавливалась форма совершения таких сделок.

Новый ГК, как и прежний к существенным условиям относит условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительным необходимым условием является включение в текст договора перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это положение является новым по сравнению с прежним законодательством.

Еще одной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является то, что такой договор считается заключенным лишь с момента государственной регистрации.

В ГК заложены основные положения и принципы реализации договорных правоотношений и прав в данной сфере гражданского оборота, но наибольшую сложность и интерес, в данном случае, вызывают нормы регулирующие правила государственной регистрации права собственности и иных прав на недвижимое имущество.

Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х гг. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов, либо на земельные органы.

На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Под действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят на основании и во исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.

Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т. д.

Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст.164 "Государственная регистрация сделок", ст.223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст.433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и во второй.

Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК, что следует из приоритета законодательных актов, характерного для отечественного законодательства (международные акты, Конституция, кодексы, федеральные законы, постановления Правительства, указы Президента и т.д.).

Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

К таким актам относятся, например, постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление Правительства Российской Федерации от 6 марта 1998г. N 228 "Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Стороны по договору купли-продажи жилого помещения - продавец и покупатель, ими могут быть как юридические, так и физические лица. В качестве продавца обычно выступает собственник недвижимого имущества, однако им также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора.

Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение, правомочия собственника подтверждаются «титулом», то есть свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в выписке из Единого государственного реестра прав, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» реализовал принцип открытости реестра, провозглашенный ст. 131 ГК РФ, установив в ст. 7 данного ФЗ объем информации, который могут получить третьи лица.

На сторону договора купли-продажи жилого помещения - юридическое лицо, уставом или законодательством Российской Федерации может быть наложено ограничение на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Обычно продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам. Так, крупной сделкой считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более % балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Согласно п. 2 ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества. Согласно же п. 3 данной статьи, решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в 3/4 голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (применительно к казенному предприятию - правом оперативного управления), оно не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, согласно ст. 294 ГК РФ, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ. Право хозяйственного ведения имуществом является вещным правом, производным от права государственной или права муниципальной собственности на данное имущество. Входящие в его содержание права владения, пользования и распоряжения, по своему названию идентичные соответствующим правам, принадлежащим собственнику, имеют иное, более ограниченное по заложенным в них возможностям, юридическое значение по сравнению с правами собственника. Так, согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие и учреждение, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (п. 1 ст. 296 ГК РФ).

Право оперативного управления имуществом является производным от права собственности на данное имущество. Оно включает в себя права владения, пользования и распоряжения имуществом. Заключенные в указанных правах возможности, которыми располагает обладатель права оперативного управления, более ограничены по сравнению с возможностями, имеющимися у обладателя права хозяйственного ведения. Данные ограничения устанавливаются не только законом, но также находятся в зависимости от целей деятельности обладателя права оперативного управления, заданий собственника и назначения имущества. В качестве обладателей права оперативного управления могут выступать две категории организацией, являющихся юридическими лицами: казенное предприятие как коммерческая организация (ст. 115 ГК РФ) и учреждение как некоммерческая организация (ст. 120 ГК РФ). В связи с существующим различием в правовом статусе названных организаций ГК РФ вводит определенные различия и в содержание права распоряжения имуществом, закрепленным за казенным предприятием (ст. 297 ГК РФ) и учреждением (ст. 298 ГК РФ).

Так, согласно п. 1 ст. 297 ГК РФ, казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Учреждения же могут отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно из оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают в качестве покупателя, то есть одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления). Соответственно государственной регистрации подлежит одновременно и переход права собственности, и возникновение иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления).

Сделки по отчуждению закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества другим лицам, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, судебная практика признает недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно.

Гражданское законодательство Российской Федерации не содержит каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости. Специальным законодательством возможно установление специальных правил, касающихся покупателей жилых помещений.

Также существуют особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости. Например, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации; п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Так, истица и ответчик состояли в зарегистрированном браке 15 лет. Ответчик - член ЖСК и собственник однокомнатной квартиры, продал её. Истица подала иск о признании договора недействительным и признании за ней права собственности на квартиру, так как спорная квартира приобретена ответчиком в период брака за счет общих средств и является их совместной собственностью. Согласия на продажу она не давала. Судебно-почерковедческая экспертиза установила, что текст заявления нотариусу о согласии истицы на продажу квартиры и подпись под ним выполнены не ею, а другим лицом. Суд требования удовлетворил, указав: истец и ответчик состояли в браке с 1991 по 2006 года. По справке ЖСК пай был выплачен в 1996 году, то есть в период брака. В основу решения положены результаты судебно-почерковедческой экспертизы.

1.2 Особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Регистрация договора осуществляется в учреждениях юстиции.

Для его регистрации, и, следовательно, для его заключения, необходимо собрать и представить ряд документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ.

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

Обязательным документом для регистрации перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

- договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (приватизации);

- регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;

- договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля куплены собственником;

- договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на другое;

- договор дарения на объект недвижимости или земельный участок;

- свидетельство о праве собственности в порядке наследования;

- решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установлено в процессе судебного разбирательства;

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

В настоящее время ситуация на рынке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация. (ст.21,27 ГК РФ).

Более того, закон предъявляет такие требования и к тем случаям, если несовершеннолетние дети, либо не полностью дееспособные граждане не являются собственниками жилого помещения, но являются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в социальной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет -- с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами -- их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения.

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона Российском Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние лица, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность.

Согласно ч.2 ст.3 названного Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии со ст.168 ГК РФ нарушение вышеуказанных норм Закона является основанием для признания названных сделок недействительными.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указало:

Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Учитывая, что в соответствии со ст.ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.

Справка из управления архитектуры требуется в случае, когда здание, в котором находится жилое помещение, представляет собой архитектурный памятник, для которого установлен особый порядок пользования.

Одним из особенных документов, который необходимо получить до оформления купли-продажи жилого помещения, является согласие супруга продавца жилого помещения на его отчуждение в случаях, когда отчуждаемое жилое помещение приобретено на совместно нажитые в период брака средства. Подобное согласие требуется и в том случае, если к моменту оформления сделки брак между супругами уже расторгнут. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в период брака на совместные средства. Законодательством четко определена форма такого согласия: оно должно быть нотариально удостоверенным. В тексте договора продажи жилья должна содержаться информация, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.

Аналогичное согласие должен дать также и супруг покупателя -- но уже на покупку жилого помещения. Это понятно -- ведь деньги, на которые приобретается жилое помещение, также являются общей совместной собственностью супругов.

При отсутствии у кого-либо из участников договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество, об этом также должна содержаться в тексте договора соответствующая информация, исходящая от лица, отчуждающего жилое помещение либо приобретающего его.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима покупателям жилой площади, если они хотят быть уверены в том, что им не придется платить в ЖЭУ или энергосбыт за бывших собственников.

Личность сторон по общему правилу устанавливается на основании паспорта гражданина РФ. В случае отсутствия паспорта принимается временное удостоверение личности граждан Российской Федерации, которое выдается взамен утерянного или испорченного паспорта паспортно-визовыми службами по месту нахождения жилого помещения. Справки формы № 9, выдававшиеся ранее, утратили свое значение, хотя и встречаются у граждан до сих пор.

Личность представителя продавца (и покупателя) дополнительно должна быть подтверждена доверенностью на совершение сделки купли-продажи.

Личность ребенка и (или) его законного представителя устанавливается на основании паспорта, свидетельства о рождении ребенка и других документов, бесспорно подтверждающих личность.

Если законным представителем являются усыновители, которые не записаны в качестве родителей в свидетельстве о рождении, органу государственной регистрации сделки продажи недвижимости, должно быть представлено свидетельство или решение суда об усыновлении (ст.ст.136, 137 СК РФ).

От опекунов, приемных родителей требуется соответствующее удостоверение или постановление органов опеки и попечительства о назначении опеки (попечительства) либо договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью (ст.ст.146, 153 СК РФ, ст.ст.1, 3 Положения о приемной семье, утвержденного постановлением Правительства РФ 17 июля 1996 г. № 829).

Если в качестве представителя выступает руководитель учреждения, являющегося опекуном (попечителем) ребенка, необходимо представить удостоверение руководителя учреждения, справку о нахождении ребенка на полном государственном попечении (ст.147 СК РФ).

Когда стороной в договоре купли-продажи жилого помещения выступает юридическое лицо, необходимо представить его учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ о назначении (избрании) исполнительного органа, доверенность на представителя.

В случае сомнения относительно подлинности документа органу юстиции следует отложить совершение регистрационного действия и истребовать дополнительные подтверждения от компетентных органов либо иным образом проверить личность.

1.3 Государственная регистрация договора купли-продажи жилых помещений

С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобрели особую значимость, а сама регистрация - правообразующее значение. В соответствии с положениями Кодекса в зависимость от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации, а в ряде случаев - действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

При этом мнения исследователей данной проблемы о субъекте регистрации различны. Например, Сергеев и Толстой полагают, что «регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции», а Сазонова утверждается, что «все функции регистрации сделок с недвижимостью, следует закрепить за нотариатом».

Автор исходя из имеющегося опыта придерживается первой позиции по данному вопросу, тем более что этого мнения придерживаются большинство исследователей в данной области.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом.

Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты, кроме того - ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

Сопоставление указанных норм права при буквальном их толковании дает основание заключить, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК как на случаи, при которых необходима регистрация сделки.

Так, п. 1 ст. 165 ГК содержит положение, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Кроме того, как верно отметила Сазонова, вызывают озабоченность сроки проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество - до 1 месяца со дня подачи заявления и документов на государственную регистрацию. Не вызывает сомнений то, что месячный срок будет выдержан до конца, а это негативно скажется на самих гражданах, увеличивая их моральные и материальные потери. Так, для того чтобы зарегистрировать нотариально удостоверенный договор на отчуждение недвижимости в Московской областной регистрационной палате администрации Московской области необходимо затратить три недели (например, регистрация сделки с недвижимостью в Комитете муниципального жилья правительства г. Москвы происходит в день подачи документов).

Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера. Значительно возрастет объем работы судов, и так работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3 - 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах, экономя тем самым столь необходимые средства для проведения судебной реформы.

Сторонники совершения сделок с недвижимостью в простой письменной форме придерживаются мнения, что этим они «оградят граждан от лишних расходов на нотариальное оформление сделок». Это представление является ошибочным, поскольку не так все просто, как кажется на первый взгляд.

Так, на предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. Стоимость его услуг составляет до 5% от суммы договора с каждой стороны. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку, составляющую 10% от суммы договора. Таким образом получается примерно 15% от суммы сделки. Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Так, после повышения с 1 января 1997 г. Федеральным законом "О тарифах страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Государственный фонд занятости населения Российской Федерации и в фонды обязательного медицинского страхования на 1997 год" (отдельные положения ряда статей этого Закона были признаны неконституционными) размера взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации до 28% от дохода для адвокатов, предпринимателей и нотариусов предприниматели и адвокаты подняли цены на свои услуги. Нотариусы этого сделать не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.

Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. По справедливому мнению Сергеева и Толстого, русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это в конечном счете оборачивается против самих граждан.

ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.

Проанализировав статьи Гражданского кодекса РФ можно прийти к выводу, что недействительность сделки при несоблюдении требования о ее регистрации имеет место не всегда, а лишь в тех случаях, когда закон либо содержит прямое на этот счет указание (ст. 558 ГК, к примеру, предусматривает, что договоры продажи жилого дома или квартиры подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации), либо непосредственно требует государственной регистрации сделки, не определяя последствий несоблюдения этого требования (в частности, в ст. 574 ГК в отношении договора дарения недвижимого имущества).

В обоих случаях не зарегистрированную в установленном порядке сделку следует в силу ст. 165, 168 ГК считать ничтожной как не соответствующую требованиям закона. В то же время ст. 550 Кодекса устанавливает необходимость придания договору продажи недвижимости (за исключением предприятия или жилого помещения) только простой письменной формы без государственной его регистрации, хотя право собственности у приобретателя отчуждаемого имущества может возникнуть лишь после регистрации этого права.

С учетом изложенного представляется, что зарегистрирован должен быть и этот договор продажи недвижимости, но регистрация его должна будет произойти только при регистрации права собственности покупателя на приобретаемую недвижимость - договор потребует регистрации как правоустанавливающий документ, на котором основано возникающее право собственности. До регистрации же прав нового собственника договор имеет полную юридическую силу, а права (требования), происходящие из него как из консенсуальной сделки, будут обеспечены возможностью судебной защиты.

Итак, ст. 131 и 164 ГК говорят о случаях и порядке государственной регистрации в отношении недвижимого имущества и соответствующих сделок. Однако ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действующий порядок регистрации.

В связи с тем, что законодательный акт, на который указывает упомянутая статья, вступил в силу с 31 января 1998 года, можно утверждать, что до означенного момента Гражданский кодекс лишь определял случаи, в которых требовалась регистрация недвижимости, но не регламентировал порядок такой регистрации (ввиду отсутствия в Кодексе соответствующих правовых норм), оставляя его до известного времени в том виде, как он был установлен действовавшими правовыми актами, в том числе и законодательством субъектов Российской Федерации.

При этом надо иметь в виду, что регистрация прав на недвижимое имущество на федеральном уровне регламентировалась далекими от совершенства и отчасти устаревшими нормативными актами, а соответствующие акты субъектов Российской Федерации принимались не везде.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Объект строительства, неразрывно связанный с землей, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет, неправомерно рассматривать как движимое имущество, поскольку он подпадает под определение недвижимой вещи, данное в ст. 130 ГК, а в ст. 25 принятого, но не вступившего в силу на момент рассмотрения дела Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объект незавершенного строительства непосредственно назван как объект недвижимого имущества.

Незавершенный объект строительства может быть самостоятельным предметом купли-продажи недвижимости - такой позиции придерживается ВАС РФ в своем письме от 14 ноября 97 г. № 21.

Однако объект этот до момента государственной регистрации не имеет собственника, подрядчику принадлежит лишь право владения им и именно это право подрядчик передает по окончании строительства заказчику, имеющему до завершения строительных работ обязательственное право (требование) по отношению к своему контрагенту.

Получив завершенный строительством дом в свое владение, заказчик может стать собственником, но только обратившись за регистрацией права собственности в уполномоченный на проведение регистрации орган. Из ст. 289, 290 ГК следует, что объектом права собственности в многоквартирном доме являются отдельные квартиры; остальные части дома - несущие конструкции, общие помещения дома и т. п. - составляют общую долевую собственность владельцев квартир, то есть право собственности на них производно от права собственности на квартиры.

Таким образом, весь дом может находиться в собственности одного лица лишь в том случае, если за ним зарегистрированы в собственность все квартиры этого дома либо если весь дом зарегистрирован за одним собственником и при этом ни на одну из квартир дома право собственности не зарегистрировано за третьим лицом. Если же квартиры дома принадлежат разным собственникам, регистрация права собственности на весь дом за одним лицом, иногда производимая регистрирующими органами, представляется неправомерной.

Статьей 16 Закона определен круг лиц, управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа (правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона не установлены особые правила регистрации).

Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2 Закона, согласно которому термин "государственная регистрация прав" подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16 Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов от прохождения регистрационной процедуры.

Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 233 от 6 августа 2001 г. (зарегистрирован 16 августа 2001 г., № 2881). Положения Инструкции распространяются на жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир. Приложением к документам, необходимым для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, являются:

-- план земельного участка (в случае продажи дома, расположенного но земельном участке), удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых робот (комитетом по земельным ресурсом и землеустройству);

-- удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости но территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

-- подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустанавливающих документов);

-- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительство (п. 1 ст. 558 ГК);

-- при государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные;

-- разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника.

К документам, являющимся обязательными и необходимыми для государственной регистрации договора продажи жилого помещения Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения относит нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, о жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (Далее -- СК РФ)). Полагаю необходимым особо обратить внимание на то, что названная Инструкция говорит о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга-покупателя, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов. Это и понятно, поскольку недвижимость на только «благо», но и временами «бремя», которое придется нести за счет совместных средств (расходы по содержанию, налоги на имущество и т. д.).

Кроме того, ни закон, ни Инструкция не предусматривают необходимости представления так называемого -- брачного контракта. При этом Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещает истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 17). Однако возможны случаи, когда супруг покупателя представит нотариально удостоверенное согласие на то, что другой супруг приобретает жилое помещение в личную (индивидуальную) собственность, что не запрещено законодательством. Договор купли-продажи недвижимости, а затем и переход право собственности на одного из супругов (покупателя) будут зарегистрированы учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получается, что супруги, таким образом, распорядились совместно нажитым имуществом (деньгами, уплаченными по договору купли-продажи), а государство (в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) признало и подтвердило возникновение и переход права на недвижимое имущество одного из супругов (но не право их совместной собственности). Договор купли-продажи недвижимости не может быть в данном случае признан недействительным, поскольку сделка совершено с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Если право продавца ограничено (обременено) это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С момента государственной регистрации договора возникают обязательство сторон. В частности, продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму (ст. 456 ГК РФ). Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК). После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав собственником жилого помещения становится покупатель. При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору: