Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Введение

Глава I. Возникновение и развитие правового регулирования права общей долевой собственности

Глава II. Нормативно-правовые акты регулирующие преимущественное право покупки долевой собственности

Глава III. Правовая природа преимущественного права покупки долевой собственности

Заключение

Библиографический список

Введение

Несмотря на то, что институт преимущественной покупки доли известен давно и активно применяется на практике участниками гражданского оборота, некоторые положения ст. 250 ГК продолжают оставаться дискуссионными. Судебно-арбитражная практика, связанная с применением норм права преимущественной покупки доли, свидетельствует об отсутствии единого подхода при разрешении аналогичных спорных ситуаций. Значительный интерес вызывает не известная ранее ситуация, когда участники общей долевой собственности отчуждают свою долю в качестве отступного.

Долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома, обслуживающее несколько самостоятельных объектов, принадлежащих разным собственникам, заслуживает анализа с учетом положений нового Жилищного кодекса РФ. Отсутствие прямой законодательной нормы, устанавливающей режим общей долевой собственности на общие части многоквартирного дома для собственников нежилых помещений, приводит на практике к многочисленным спорам. Эти и другие вопросы, связанные с регулированием общей долевой собственности, заслуживают дальнейшего изучения и обобщения на основе российского законодательства и современной судебной практики.

Целью работы является исследование вопросов общей долевой собственности, включающее как систематизацию и оценку научных знаний, накопившихся в гражданском праве за десятилетний период действия ГК РФ, так и выявление проблем, связанных с регулированием данного института,

Структура дипломной включает в себя введение, три главы, заключение и библиографический список. В первой главе освещена история возникновения и развития общей долевой собственности и в частности преимущественного права покупки. Во второй главе рассмотрено нормативно-правовые акты, действующие на территории РФ и регулирующие правоотношения участников долевой собственности. В третьей главе дана оценка правовой природе преимущественному праву покупки долевой собственности.

Глава I. Возникновение и развитие правового регулирования общей долевой собственности

общий долевой собственность покупка

В классическом римском праве институт преимущественной покупки отсутствовал. Последний появился лишь в постклассический период и гарантировал собственникам земельных участков право преимущественной покупки эмфитевзиса. В древний период право общей собственности в России еще не имеет четко выраженных правовых форм, хотя сам процесс формирования данного института уже начался

Право преимущественной покупки впервые было закреплено в Уложении царя Алексея Михайловича (1649 г.). Оно давало гарантию сонаследнику на покупку продаваемой другим наследником наследственной доли. Уложение хотя и представляет собой более объемный и более упорядоченный памятник русского права, чем существовавшие до этого, но в нем содержится немного норм, относящихся непосредственно к праву общей долевой собственности [8].

Например, из статей 13, 14, 15 Уложения можно выделить следующие важные положения:

нераздельное владение родственниками, в частности членами семьи вотчиной: «А будет после, которого вотчинника его дана, будет детям его, сыновьям двум или трем человеком вопче, и им тою вотчиною владеть всем»;

равенство долей: «и тем умершаго детем имения отца их или матери разделити по жеребьям всем поровну, чтобы из них никто изобижен не был»;

распоряжение общей вотчиной возможно только по соглашению всех: «а будет после отца их останутся многия долги, похотят они ту вотчину продать, или заложить, и им та вотчина продать, или заложить всем же вопче»;

право свободного распоряжения вотчинником своей долей: «...и один из них тоя отцовская вотчины свой жеребей, для своих недостатков, похочет продать, или заложить, и ему той свой вотчинной жеребей, продать или заложить вольно»;

5) при недостижении согласия между вотчинниками спор разрешался путем обращения к государю: «а будет братия его тоя отцовской вотчины с ним розделити не похотят, и учнут бити челом государю, чтобы государь пожаловал их и велел у них за тот брата их вотчинной жеребей взяти брату их деньги, и у них за тот вотчинной жеребей велеть брату их взятии деньги, по оценке, чего та вотчина стоит» [16].

Изложенные выше положения свидетельствуют о начале формирования более четких правил об общей долевой собственности на Руси. Мы можем указать на такие наиболее характерные его черты: каждый из сособственников имел долевое право собственности на всю вещь в целом; закон исходил из презумпции равенства долей; распоряжение общим имуществом (отчиной) в целом было возможно только по соглашению всех; каждый участник общей собственности мог свободно отчуждать и обременять свою долю; при не достижении согласия по поводу управления общей вещью спор разрешался государем [15].

Большой интерес в плане изучения истории развития права общей собственности представляют, несомненно, нормы Свода Законов гражданских 1900 г. Понятие права общей собственности содержится в ст. 543 т. Х ч. 11, в соответствии с которой право собственности, принадлежащее двум или многим лицам на одно и то же имущество, есть право собственности общей; оно называется также правом общего владения.

Свод законов гражданских следует признать значительным правовым явлением в истории отечественного права, прерванным, к сожалению, социалистической революцией 1917 г.[14].

Следующий этап в развитии института права общей собственности в нашей стране относится к советскому периоду. После Октябрьской социалистической революции гражданское право, как известно, подверглось значительным изменениям.

ГК РСФСР 1922 г. представлял собой закон социалистического права, центральным институтом которого признавалось право собственности, а государственной форме собственности уделялось особое внимание,

Государственная социалистическая собственность носила «всенародный характер», который выражался в том, что «единым и единственным собственником всех государственных имуществ являлся весь советский народ в лице своего социалистического государства».

Право общей собственности регулировалось ГК 1922 г. только пятью статьями. Согласно ст. 61 право собственности может принадлежать двум или нескольким лицам сообща, по долям (общая собственность). Как видим, указанная норма не разграничивает общую долевую и общую совместную собственность. Статья 62 устанавливала, что владение, пользование и распоряжение общей собственностью должно производиться по общему согласию всех участников, а в случае разногласия - по большинству голосов.

В последующие периоды развития советского гражданского права в нем произошли существенные изменения. С принятием нового ГК 1964 г. уже разграничиваются не только общая долевая и совместная собственность (супругов и колхозного двора), но и появляется ряд новых норм по общей собственности [2].

Еще одной характерной чертой ГК 1964 г. по сравнению с предшествующим кодексом является появление четких норм, более детально регулирующих правомочия общих долевых собственников. При этом закон разграничивает осуществление собственником своих правомочий, как в отношении общего имущества, так и в отношении их долей [2].

Современное регулирование общей долевой собственности построено с учетом основных достижений цивилистической мысли предшествующих периодов, поэтому понятие и основные признаки этого института остаются, в основе своей неизменными.

Современный закон определяет два вида общей собственности: долевую и совместную (п.2ст.244ГК) [1]. В ныне действующем законодательстве закреплены нормы регулирующие: возникновение общей собственности, определение долей в праве общей долевой собственности, распоряжении таким имуществом, преимущественное право покупки, прекращение права долевой собственности и т.д.

Глава II.Нормативно-правовые акты, регулирующие преимущественное право покупки долевой собственности

На современном этапе развития российского общества отношения собственности приобретают новые формы, а сама собственность как правовая категория претерпевает ряд значительных изменений, в частности, получают развитие и активно применяются в различных институтах гражданского права забытые при социализме нормы об общей долевой собственности. Так, приватизация жилья, новый порядок управления многоквартирными жилыми домами, частная собственность на землю, совместная предпринимательская деятельность и др. явились основаниями возникновения значительного числа собственников, которые, являясь участниками права общей долевой собственности, активно используют свои правомочия для достижения личных и/или общественно-значимых результатов. Соответственно необходима законодательная база способная решать вопросы возникающие в правовом поле долевой собственности.

Основным нормативно-правовым актом регулирующим правоотношения участников долевой собственности является Гражданский кодекс. Нормы относящиеся непосредственно к институту преимущественного права покупки долевой собственности закреплены в ст.250 ГК [1].

Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки [11].

Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ [1] притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ [1] о продаже доли недвижимости.

Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. 250 и 255 ГК РФ [1] о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [6].

Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов. Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.

В дополнительную защиту законных прав и интересов участников долевой собственников в Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122 ФЗ прописан порядок регистрации права доли в общей собственности на недвижимое имущество. В ст.24 данного закона закреплены следующие нормы:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке [4].

Таким образом, на заключительном этапе сделки по отчуждению доли в общей долевой собственности обеспечены дополнительные меры от возможной недобросовестности продавца доли перед остальными сособственниками.

В случае если граждане имеющее преимущественное право покупки в долевой собственности уклоняются в добровольном порядке выразить свое желание купить или отказаться от покупки доли, нотариус совершает нотариальные действия по передаче уведомления адресату для подтверждения факта передачи в этом, предусмотренном законом случае. Эти правила закреплены в «Методических рекомендациях по совершению нотариальных действий по передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам» утв. Решением Правления ФНП от 23-25.06.2008г [7].

В современной экономике России появился такой важный для развития страны элемент, как рынок ценных бумаг. Рынок ценных бумаг структура чрезвычайно изменчивая и динамичная, вследствие чего необходимо правовое регулирование способное отвечать реальным потребностям рынка. Один из таких законов это Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ « Об ипотечных ценных бумагах». Положения содержащиеся в этом законе определяют, что обязательства составляющие ипотечное покрытие сертификатов, находятся у владельцев сертификатов в праве общей долевой собственности. Раздел обязательств, входящих в ипотечное покрытие сертификатов, между владельцами сертификатов невозможен, т.е. правила ст. 245 ГК РФ в данном случае не применяются.

Определение доли происходит виртуально, за каждым владельцем ипотечных сертификатов участия закрепляется определенная часть обязательств, но не происходит конкретного указания на то, какие обязательства за кем из владельцев закреплены. Все сертификаты имеют одинаковую стоимость, поэтому определенное количество сертификатов дает право на долю в ипотечном покрытии в том размере, который пропорционален количеству купленных каждым владельцем сертификатов по отношению к общему количеству сертификатов данного ипотечного покрытия.

Согласно ст.250 ГК РФ собственник общей долевой собственности имеет преимущественное право на покупку доли. Но в соответствии, с прямым указанием содержащемся в п.2 ст.18 ФЗ от 11.11.2003 №152-ФЗ « Об ипотечных ценных бумагах» [5] данное правило не действует в правоотношениях с долевой собственностью на ипотечное покрытие сертификатов. В момент покупки ипотечного сертификата участия владелец сертификата одновременно с покупкой соглашается и на условия договора доверительного управления ипотечным покрытием. Сам факт покупки ипотечного сертификата участия удостоверяет волю владельца сертификата на то, что он отказывается от реализации своего права, предусмотренного 250 ГК РФ на покупку доли в праве общей долевой собственности имущества и обязательств, составляющих ипотечное покрытие сертификатов. Таким образом, отдельного нотариального удостоверения такого отказа не требуется [11]

Глава III. Правовая природа преимущественного права покупки долевой собственности

Каждая условная часть (доля в праве) общего имущества принадлежит только участнику долевой собственности, которой он может свободно распоряжаться. На основании п. 2 ст. 243, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК. Из смысла приведенной нормы следует, что закон признает незыблемым то положение, что каждый из участников вправе распоряжаться самостоятельно своей долей, но вместе с тем, другим соучастникам предоставляется преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Определение преимущественным правам впервые в отечественном гражданском праве было дано В.П. Грибановым, под которыми он понимал такие случаи, когда «при всех прочих равных условиях преимущество предоставлено законом определенной группе лиц, обладающих какими-то особыми признаками» [9] Некоторые авторы выделяют преимущественные права в отдельный институт, широко применяемый в гражданском праве. Преимущественному праву покупки доли в праве общей собственности присущи все родовые признаки института, в связи с чем, он обладает следующими чертами:

-возникает только в случаях и на условиях, которые предусмотрены законом и, соответственно, носит императивный характер;

обеспечивает участникам общей собственности преимущество (привилегию) перед посторонним лицом при реализации правомочия покупки отчуждаемой доли;

срок осуществления этого права строго определен;

только сам управомоченный субъект может отказаться от этого права. Кроме того, преимущественное право покупки доли является непередаваемым правом. Согласно п. 4 ст. 250 ГК уступка данного права не допускается. Такой запрет законодателя можно объяснить следующим образом. В случае разрешения уступки данного права постороннему лицу и даже кому-либо из сособственников не имело бы никакого смысла. Ведь сущность преимущественного права заключается именно в возможности ее непосредственного осуществления обладателями. Это неотъемлемое, законодательно установленное право для определенного круга лиц - долевых сособственников. Последние могут воспользоваться данным субъективным правом и осуществить его своей волей и в своем интересе, а могут и отказаться от него.

Из смысла п. 1 ст. 250 ГК следует, что преимущественное право покупки может быть реализовано участником общей долевой собственности в случаях возмездного отчуждения доли постороннему лицу. Такое правило установлено, как представляется, исходя из следующих соображений: а) в интересах ограничения изменения состава участников долевой собственности, и появления в нем посторонних лиц; б) удержания отчуждаемой доли участниками долевой собственности за собой.

Изучение современной юридической литературы позволяет отметить, что преимущественное право покупки доли не может быть отнесено к числу тщательно разработанных вопросов гражданского права. Это, скорее всего, является причиной неоднозначного подхода к правовой природе рассматриваемого права. Вызывают определенный интерес появившиеся в недавних публикациях размышления российских правоведов о том, является ли преимущественное право покупки вещным или обязательственным. Поскольку в советский период развития гражданского права подобный вопрос вообще не был предметом обсуждения, думается, что необходимо остановиться на нем. На сегодняшний день можно обозначить три концепции о природе преимущественного права покупки доли в праве общей собственности.

Некоторые ученые отстаивают точку зрения о вещной природе права преимущественной покупки долевой собственности. Они аргументирует свою позицию следующими доводами: преимущественное право устанавливается не в пользу известного лица, но в пользу определенного имущества; существует до тех пор, пока сохраняется право общей собственности на вещь, оно следует за вещью, а не за обязанным лицом

Теория «преимущественное право покупки - обязательственное право» представлена именами К. Скловского и М. Смирновой. В поддержку своей позиции авторы указывают, что «можно опереться на действительность или ничтожность продажи имущества, совершенной с нарушением права преимущественной покупки в качестве решающего критерия различения вещной или обязательственной природы». Ученые приходят к следующему заключению: «если продажа действительна, несмотря на такое нарушение, то мы имеем дело с правом обязательственным» [17].

3. Наконец, имеется третья точка зрения, согласно которой право преимущественной покупки доли не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам. Авторы данной концепции С.А. Зинченко и П.Н. Тютюник утверждают, что это вполне самостоятельное явление, имеющее свое содержание и границы проявления [10].

ГК РФ сегодня прямо не предусматривает норму о вещном преимущественном праве покупки в отличие от иностранных законодательств. Л.В. Кузнецова утверждает, что "преимущественность" вовсе не качество самого права, а одна из особенностей его осуществления, дающая о себе знать только на этапе реализации субъектом своего права, для осуществления преимущественного права необходимо исполнение лицом, намеренным выступить продавцом, его обязанности по извещению о таком намерении (если извещения не произведено, то осуществление преимущественного права невозможно, а возможна только защита нарушенного права - иск о переводе прав и обязанностей покупателя), преимущественное право, в связи с этим, может быть как абсолютным, так и относительным, вещным и обязательственным, а также корпоративным [13].

Участник долевой собственности, желающий купить эту долю, не может реализовать свое право самостоятельно. Необходимо извещение о намерении заключить договор с третьим лицом с указанием цены и иных условий от продавца доли. Момент, когда сособственники могут осуществить свое право преимущественной покупки, наступает с получением письменного извещения от продавца о намерении продать его долю постороннему лицу. Именно извещение обеспечивает динамику уже существующего правоотношения общей долевой собственности. Поэтому для изучения природы преимущественного права покупки доли представляется целесообразным обратить внимание на предусмотренное ст. 250 ГК письменное извещение о намерении продать долю постороннему лицу. продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Из этого правила следует: а) продавец обязан лишь известить, но не получить согласия на продажу доли у сособственников; б) извещение должно быть сделано в письменной форме; в) необходимо указать цену и другие условия продажи доли постороннему лицу; г) если участник-продавец продает долю кому-либо из числа сособственников, то он не обязан направлять письменное извещение.

Извещение о намерении продать долю постороннему лицу следует рассматривать как такое волеизъявление, которое вызывает правовое последствие для продавца только в случае выражения намерения сособственников купить долю. Извещение приведет к иному правовому результату, если участники долевой собственности никак не отреагируют на него или откажутся от покупки доли. Прямой отказ от приобретения доли сособственниками или пропуск сроков, установленных в законе (один месяц) открывает возможность для продавца продать свою долю постороннему лицу по цене и на условиях, сообщенных остальным участникам. В этом, как нам представляется, и состоит основное назначение права преимущественной покупки доли в праве общей собственности и особый механизм его реализации. Следует отметить и то, что преимущественное право покупки подчинено следующим императивным правилам:

1. При обращении с извещением к продавцу доли сособственники не вправе менять «цену и другие условия» (п. 2 ст. 250), о которых они были в письменной форме извещены. На практике встречаются случаи, когда субъекты права преимущественной покупки пытаются предложить иные условия договора. В качестве примера приведем следующий спор. Как следует из постановления ФАС Центрального округа, истец сообщил о своем принципиальном согласии на приобретение доли, однако одновременно выразил сомнение относительно соответствия предложенной цены объекта (доли) его рыночной стоимости. Истец также предлагал и другие условия со своей стороны, в том числе возможные условия платежа в пределах 6 месяцев и др. Данное обстоятельство рассматривается судом как основание, свидетельствующее об отсутствии намерения сособственника приобрести долю на предложенных условиях, поскольку он не реализовал в установленный законом месячный срок со дня получения извещения свое право приобрести долю. Доля продана постороннему лицу по той же цене, которая была предложена истцу. Как следует из постановления, не указание сроков оплаты, сроков передачи прав на земельный участок в извещении о намерении продать долю, не может быть расценено как несоблюдение требований п. 2 ст. 250 ГК к содержанию извещения, либо как продажа доли на иных, чем в извещении условиях.

2. Реализация преимущественного права покупки должна быть осуществлена участниками общей собственности в пределах сроков, установленных в п. 2 ст. 250 (один месяц для приобретения доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней на движимое имущество). Продавец доли обязан воздерживаться от заключения договора с посторонним лицом до тех пор, пока остальные сособственники не изъявят желание приобрести долю или откажутся от осуществления своего субъективного права.

Названные в п. 2 ст. 250 сроки являются пресекательными, т.е. такими «исключительными сроками, с истечением которых преграждается путь, пресекается существование субъективного гражданского права». Они начинают течь с того момента, когда участник долевой собственности был информирован о предполагаемой продаже доли постороннему лицу, т.е. с момента получения письменного извещения от продавца. Истечение сроков, установленных в п. 2 ст. 250 повлечет определенные правовые последствия для участников общей собственности в виде погашения самого права на покупку продаваемой доли. Итак, если сособственники не обратятся в течение указанных в законе сроков с предложением вступить в договорные отношения с продавцом доли, то их субъективное право утрачивается.

ГК РФ прямо предусмотрел возможность распространения правил ст. 250 к договору мены. Законодатель не уточнил, каким образом должна быть реализована норма п. 5 ст. 250 в случае возмездного отчуждения доли в праве общей собственности не за деньги, а в обмен на другую вещь. Известно, что договор купли-продажи и мены являются родственными, на что указывает п. 2 ст. 567 ГК. Следует ли из этого, что правило преимущественной покупки доли, действует абсолютно одинаково как при купле-продаже, так и при мене? Например, участник долевой собственности желает обменять свою долю на какую-либо конкретную вещь. Нельзя ограничивать право продавца доли приобрести эту вещь в обмен на долю. Вправе ли продавец заключить договор мены доли с любым лицом, не извещая остальных сособственников? Каким образом должна работать норма п. 5 ст. 250, совершенно непонятно. Предельно краткая и простая, на первый взгляд, формулировка п. 5 ст. 250 таит в себе определенные проблемы при ее применении [8].

Основное назначение института преимущественного права покупки доли заключается в том, что участник долевой собственности может воспользоваться своим субъективным правом лишь в случае согласия с ценой и другими условиями, на которых продается доля постороннему лицу (п. 2 ст. 250). При реализации своего права распоряжения долей путем мены, а не продажи третьему лицу продавец также обязан будет известить сособственников об условиях мены, т.е. указать, какая вещь ему необходима в обмен на долю. О намерении произвести отчуждение своей доли постороннему лицу по договору мены, продавец доли должен указать конкретный предмет договора, предоставление которого взамен доли в общем имуществе может оказаться невозможным для других сособственников. Предположим, что по условиям договора мены с посторонним лицом предусматривается, что в обмен на долю в праве собственности передается какая-нибудь индивидуально-определенная вещь. В качестве последней может выступить объект недвижимости или уникальная вещь единственная в своем роде. Оригинальным является высказывание Е.В. Татаринцевой о том, что «предлагаемый предмет обмена должен быть не менее привлекательным, чем тот, который предоставлен посторонним субъектом - третьим лицом». Получается, что приобретатель доли из числа сособственников не сможет выполнить и такого рода условие, предлагаемое продавцу посторонним покупателем [10].

Таким образом, участнику долевой собственности формально предоставлено право преимущественной покупки доли по договору мены в соответствии с п. 5 ст. 250, но фактически реализовать это преимущественное право он не сможет.

что в последние годы появились новые споры, связанные с отчуждением доли в праве общей собственности в порядке отступного, которые представляют несомненный интерес. Участники долевой собственности, пользуясь диспозитивностыо предписания ст. 409 ГК, все чаще заключают соглашения об отступном, предметом которого является доля в праве общей собственности. Из смысла ст. 409 ГК следует, что отступное представляет собой замену исполнения обязательства и, совершая исполнение путем отступного, должник «откупается и от долга». Формулировка ст. 409 ГК позволяет сделать вывод, что в качестве отступного могут выступить любые действия, в том числе по уплате денег, передаче имущества и т.п. Отсюда следует, что не существует никаких ограничений относительно того, что может быть предложено должником для отступления от своего долга. При отсутствии прямого законодательного запрета участник общей собственности вправе предложить свою долю в качестве отступного: п. 2 ст. 246 ГК указывает на возможность участника общей собственности распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Распространение преимущественного права покупки согласно ст. 250 ГК на куплю-продажу и мену позволяет заключить, что при передаче сособственником своей доли в качестве отступного другим участникам долевой собственности он не ограничен правом преимущественной покупки других участников.

Известно, что новый Жилищный кодекс предусматривает правило, в соответствии с которым при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п. 6 ст. 42 ЖК) [3]. Появление данной нормы в ЖК следует признать положительным шагом, т.к. он направлен на ликвидацию не совсем удобных для проживания граждан жилых помещений - комнат в коммунальных квартирах.

Показательным является постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004, из которого следует, что А. обратилась к Б. (собственник комнаты) и М. (покупатель комнаты) о признании преимущественного права покупки комнаты в квартире коммунального заселения недействительной и о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя. Решением суда районного суда г. Москвы иск был удовлетворен, а последующими инстанциями данное решение было оставлено без изменения. Лишь Президиумом Верховного Суда РФ было указано, что судами всех инстанций при разрешении спора была ошибочно применена ст. 250 ГК, не приняты во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц. Отношений общей собственности на комнату в квартире коммунального заселения между собственниками отдельных изолированных жилых помещений не было, соответственно, продавец не должен был предупреждать соседей о намерении продать комнату, а мог свободно распорядиться ею на основании принципа свободы договора. Представляется, что механизм реализации рассматриваемого права аналогичен с преимущественным правом покупки доли (ст. 250 ГК). В связи с этим следует изменить редакцию п. 6 ст. 42 ЖК РФ на формулировку следующего содержания: «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ для продажи доли в праве общей собственности». Пункт 6 ст. 42 ЖК о преимущественной покупке комнаты в коммунальной квартире нельзя считать качественной нормой. Она дефектна в силу прямого ее расхождения с правилами, установленными как ГК РФ, так и самим ЖК РФ. Подобная внутренняя нестыковка одноотраслевых законов, как представляется, отрицательно скажется правоприменительной практике. На сегодняшний день пока отсутствуют судебные споры, вытекающие из реализации п. 6 ст. 42 ЖК РФ [19].

В свете вышеизложенного становится ясно, что современное законодательство еще не достаточно совершенно и нуждается в дальнейшей доработке.

Заключение

История возникновения и развития преимущественного право покупки долевой собственности имеет достаточно долгий временной промежуток, и в в нашей стране эти правоотношения прошли многоэтапную эволюцию прежде чем достигли современного уровня. Этот путь начался от Уложения царя Алексея Михайловича 1649 до Свода Законов гражданских 1900г, и второй этап развития от ГК 1922 в котором долевая собственность была затронута в пяти статьях, до ныне действующего Гражданского кодекса. Современное законодательство наиболее всесторонне рассматривает преимущественное право покупки за всю историю формирования указанного права.

В курсовой работе рассмотрены различные точки зрения на правовую природу преимущественного права покупки:

1) точка зрения определяющая преимущественное право покупки как категорию обязательного права;

2) точка зрения относящая преимущественное право покупки к категории вещных прав;

3) третья точка зрения, согласно которой право преимущественной покупки доли не относится ни к вещным, ни к обязательственным правам.

И наконец объединяющее эти точки зрения - позиция Л.В. Кузнецовой: по ее мнению данное право может быть как абсолютным, так и относительным, вещным и обязательственным, а также корпоративным.

Несмотря на то, что действующее законодательство, на первый взгляд, всесторонне охватывает вопросы долевой собственности, и практика располагает достаточно обширным материалом по порядку судебного применения норм содержащихся в ст.250 ГК, тем не менее в настоящее время, существуют некоторые противоречия и недоработки действующего законодательства.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Федеральный закон принят 30.11.1994 г., № 51-ФЗ//Справочно-правовая система Консультант.

2. Гражданский кодекс РСФСР: Закон утвержден ВС РСФСР 11.06.1964// Справочно-правовая система Консультант

3. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г.// Справочно-правовая система Консультант

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г.// Справочно-правовая система Консультант.

5. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ//Справочно-правовая система Консультант.

6. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ//Справочно-правовая система Консультант.

7. Методические рекомендации по совершению нотариальных действий по передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам: Методические рекомендации утв. Решением Правления ФНП от 23-25.06.2008г.// Справочно-правовая система Консультант

8. Барсегян В.Х. Возможность продать или очередной пробел правового регулирования института общей долевой собственности/В.Х. Барсегян//Налоги. - 2009. - №33. - Справочно-правовая система Консультант.

9. Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав/В.П. Грибанов.- Справочно-правовая система Консультант.

10. Зинченко С.А., Тютюник П.Н. Общая долевая собственность в Гражданском законодательстве России: проблемы, решения /С.А, Зинченко, П.Н. Тютюник // Северо-Кавказский юридический вестник № 1 - 2004. - С. 11.

11. Комментарии к Федеральному закону от 11.11.03. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»/А.А. Батяев.- Справочно-правовая система Консультант.

12. Комментарии к Гражданскому кодексу/ Коллектив авторов под руководством О.Н. Садикова

13. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа /Л.В. Кузнецова// Журнал российского права.- N 10,- 2004.- Справочно-правовая система Консультант.

14. Мейер Д.И. Русское гражданское право./ Д.И. Мейер.- М.- Статут, 2000. - 425 с.

15. Момотов В.В. Формирование русского средневекового права в IX-XIV вв./В.В. Мамонтов.- М., Зерцало, 2003. - 456 с.

16. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права Ч.1/ К.П, Победоносцев// Справочно- правовая система Консультант.

17. Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К. Скловский, М. Смирнова// Хозяйство и право. - 2003. - № 10. - С. 98

18. Постановление Верховного Суда РФ от 17.11.2004 г. № 19ПВ-04/ Справочно-правовая система Консультант

19. Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2002 г. № Л-54-1480/01-С 17 / Справочно-правовая система Консультант.

Размещено на Allbest.ru