Аренда, её экономическая сущность

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Практически все предприниматели в своей повседневной хозяйственной деятельности сталкиваются с одной из самых распространенных форм договоров договорами аренды, выступая в них в качестве либо арендаторов, либо арендодателей.

Правовому регулированию различных видов арендных отношений посвящена глава 34 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 625 кодекса, к отдельным видам договорам аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ договор аренды относится к числу гражданско-правовых договоров, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Вместе с тем, проблематикой данного договора является то, что суды постоянно дают разъяснения по вопросам применения норм о договоре аренды в российском законодательстве. Отечественное законодательство, регулирующее арендные правоотношения, крайне запутано. Множество нормативных актов, противоречащих друг другу, только ухудшают сложившееся положение. Находясь лишь на пути к требуемому Арбитражным процессуальным кодексом РФ Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95ФЗ (ред. от 31.03.2005) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012, СЗ РФ от 04.04.2005, № 14, ст. 1210. единообразию, судебная практика подчас не может внести полную ясность в разрешение вопросов по аренде. Таким образом, большой груз проблем ложится на плечи законодателя, чье кардинальное вмешательство давно и обоснованно назрело.

1. Теоретическая часть

1.1 Первые арендные сделки

Аренда (лат. слова дать взаймы) - наем на определенный срок за устоновлинную сторонами плату имущества (земли, помещения, предприятия и т.д.) для самостоятельного использования. Договоров аренды (имущественного найма ) - это соглашение, в силу которого одна сторона арендодатель (нанимателе) имущества за плату во временное владение и пользование или пользование. Результатом этого договора является передача имущества не в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление), а только во владение и пользование или только пользование в течении определенного срока.

Первые известные науке арендные сделки заключались, как отмечают П. Балтус и Б. Майджер в книге "Школа европейского лизинга", еще в древнем государстве Шумер и датируются примерно 2000 годом до н. э. Так, глиняные таблички, обнаруженные в шумерском городе Ур, содержат сведения об аренде сельскохозяйственных орудий, земли, водных источников, волов и других животных местными фермерами у священников-арендодателей.

Английский историк Т. Кларк обнаружил несколько положений о лизинге в Законах Хаммурапи, принятых между 1775 1750 годами до н. э. Группа статей, касающихся собственности, самая большая в судебнике Хаммурапи. Статьи обстоятельно и скрупулезно рассматривали все случаи аренды и нормы арендной платы, условия залога имущества.

Другие древние цивилизации, включая греков, римлян, египтян, считали аренду привлекательным, доступным и порой единственно возможным способом приобретения оборудования, земли и домашнего скота.

Древние финикийцы практиковали аренду судов, которая по своей экономико-правовой сути очень схожа с классической формой современного лизинга оборудования. Множество краткосрочных договоров аренды обеспечивали получение судна и экипажа. В современных условиях эти сделки соответствуют операциям так называемого "мокрого" лизинга. Долговременные чартерные соглашения подписывались на срок, покрывавший весь расчетный период экономической жизни судов, и требовали от арендатора принятия на себя большей части обязательств, вытекающих из монопольного использования арендуемых средств.

Римскому праву также был известен комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью без права собственности. Эти отношения отражались как в договорном, так и в вещном праве. Император Юстиниан I (483 565 г. г.), осуществивший кодификацию римского права, отразил лизинговые отношения в известных Институциях.

Лизинг в древности не был ограничен арендой каких-либо конкретных объектов собственности. Фактически из истории известно, что арендовались не только различные типы сельскохозяйственной техники и ремесленного оборудования, но даже военная техника.

Первое документальное упоминание о практически проведенной лизинговой сделке относится к 1066 году, когда Вильгельм Завоеватель арендовал у нормандских судовладельцев корабли для вторжения на Британские острова.

В Венеции также в XI веке существовали сделки, схожие с лизинговыми операциями: венецианцы сдавали в аренду торговцам и владельцам торговых судов очень дорогие по тем временам якоря. По окончании плавания они возвращались владельцам, которые вновь сдавали их в аренду.

В средневековье арендная деятельность была несколько ограничена. В аренду сдавались в основном сельскохозяйственные орудия и лошади. Однако время от времени происходили события, порождавшие уникальные формы и предметы аренды. Так, в 1248 году была зарегистрирована лизинговая сделка, в соответствии с которой рыцарь Бонфис Манганелла Гаэта арендовал доспехи для участия в Седьмом Крестовом походе. Затем он выплачивал за них арендную плату, которая в конечном итоге значительно превысила первоначальную стоимость амуниции.

В то время операции, аналогичные современному лизингу, применялись и в Англии. Необходимо иметь в виду, что на протяжении столетий аренда движимого имущества согласно Английскому поземельному закону признавалась неправомочной. Однако долгосрочная аренда реальной собственности допускалась и во многих случаях была единственным доступным, из-за жесткой системы земельного законодательства, средством приобретения прав на использование земли. Поэтому предметом аренды чаще всего становились фермерское оборудование и лошади. В Великобритании одним из первых нормативных актов, регулирующих отношения, схожие с лизинговыми,

1.2 Понятие, функции и принципы аренды

В отечественном праве институт аренды традиционно регулировался в гражданских кодексах. При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора.

Аренда (от лат. arrendare отдавать внаем) предоставление имущества его хозяином во временное пользование другим лицам на договорных условиях, за плату. Современное легальное понятие аренды содержится в ст.606 Гражданского кодекса РФ .

В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть 2 ст.606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов. Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени.

Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд. Понятия аренда и имущественный наем в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) гражданам, и в аренду юридическим лицам (ст. 671688 ГК РФ).

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

1.3 Финансовая аренда

Финансовая аренда это не инвестиции. Аренда никогда инвестициями не считалась. Нужно понять простую мысль: получение имущества в пользование это не инвестиции потому, что вложений в активы у арендатора не происходит, а появляется только арендуемое имущество и задолженность по аренде. Если же рассматривать не только финансовую аренду, а всю лизинговую операцию (сделку), включая покупку имущества арендодателем, тогда это финансовая операция, имеющая место быть около инвестиционной деятельности.

Аренда называется финансовой не потому, что арендодатель такой аренды показывает инвестиции и тем более не потому, что сама "аренда инвестиционная", а потому, что финансовый мотив арендодателя в такой арендной сделке основной. Конкретнее так:

Приобретение дорогостоящего имущества в собственность не всем по плечу, и не всегда это является экономически оправданным. Поэтому договор аренды имущества весьма актуален как при ведении бизнеса, так и для регулирования взаимоотношений физических лиц.

Договор аренды является наиболее распространенным договором обязательств по передаче имущества в пользование. Это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменились.

Цель договора аренды обеспечить передачу имущества во временное пользование.

Объектом договора аренды является имущество, причем как движимое, так и недвижимое, за исключением имущества, изъятого из оборота. В соответствии с п.1ст.607ГКРФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Таким образом, в аренду можно сдавать только вещи многоразового использования, и нельзя сдавать, например, продукты питания, топливо и тому подобные вещи.

Стороны и предмет договора аренды. В соответствии со ст.608ГКРФ арендодателями по договору аренды могут выступать собственники имущества, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право сдавать имущество в аренду. Арендатор это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным (п.3ст.607ГКРФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3ст.607ГКРФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально определенная вещь.

Дополнительные условия договора аренды. Аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается? и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

Если срок аренды в договоре не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества (договор аренды здания/сооружения, договор аренды помещения) за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз.2п.2ст.610ГКРФ).

Договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

Имущество по договору аренды. По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде транспортных средств арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендаторам (п.2ст.606ГКРФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136ГКРФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Форма договора аренды. Форма договора аренды, заключенного на срок более одного года, должна быть письменной. Письменной она должна быть также в случае, когда одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока такого договора (п.1ст.609ГКРФ).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной регистрации

Арендное предприятие. Аренда представляет собой основанное на договореное возмездное владение и пользование землей, иными водными ресурсами, предприятиями (объединениями) имущественными комплексами, а также имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Арендные отношения, лежащие в основе деятельности арендных предприятий, выступают организационно-экономической формой, обеспечивающей непосредственную связь трудящихся со средствами производства. Перестройка трудовых, внутрипроизводственных отношений в условиях аренды позволяет преодолевать отчуждение государственной собственности на средства производства и продукт труда от непосредственных производителей. Это способствует повышению эффективности труда и производства.

Арендные отношения выступают в качестве гарантов реальной экономической самостоятельности предприятий, базирующейся на договорной основе, а также создают условия для реализации профессионального и творческого потенциала отдельных работников и трудовых коллективов на основе прямой их заинтересованности в росте производительности труда, улучшении ассортимента и качества производимой продукции (услуг). С юридической точки зрения аренда представляет собой договор о предоставлении имущества (средств производства) во временное пользование за определенную плату. Сторонами здесь выступают арендодатель (владелец имущества) и арендатор. Экономические отношения между ними регулируются арендной платой.

Правовой основой арендных отношений служат следующие принципы: закрепление за коллективом на длительный срок арендуемых средств производства, т. е. передача во временное пользование права распоряжаться этими средствами; передача администрацией во временное пользование арендному коллективу комплекса организационно-распорядительных и планово-экономических полномочий с условием выполнения всего объема производственной программы в установленные сроки и при высоком качестве. Арендные отношения очень многообразны. Это связано прежде всего с тем, что на аренду переходят как самостоятельные предприятия со статусом юридического лица, так и их структурные подразделения, не имеющие такого статуса.

В последнем случае речь идет о внутрипроизводственной аренде, или об арендном подряде. На этом, нижнем иерархическом уровне арендных отношений остаются в силе основные требования к осуществлению арендных отношений, установленные общесоюзными нормативными актами для предприятий.

Вместе с тем здесь имеются и некоторые отличия. В частности, при арендном подряде администрация предприятия передает право использовать основные производственные фонды структурному подразделению. Одним из участников договора при этом является коллектив подразделения, не имеющий статуса юридического лица. Особенностью отношений арендного подряда является и то, что хозяйственная самостоятельность структурного подразделения, как правило, ограничена условиями подряда, заранее оговоренными объемами выполняемых работ, условиями оплаты и т. д.

Важными характерными чертами арендных отношений являются добровольность и самостоятельность договаривающихся сторон. Арендатор выступает как самостоятельный, обособленный хозяйствующий субъект, экономическая свобода которого ограничена лишь рамками добровольно взятых на себя обязательств по договору.

Одна из основных черт арендных отношений--сохранение за арендодателем права собственности. По окончании срока арендного договора арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Это обуславливает воспроизводство отношений господствующей формы собственности.

Как правило, договор об имущественном найме на срок заключается между собственником и несобственником. По окончании срока договора имущество возвращается арендодателю. Таким образом, неотъемлемым элементом арендных отношений является наличие двух субъектов: собственника и несобственника.

В условиях социалистического способа производства государственная собственность является собственностью той части общества, которая реально влияет на политическую и экономическую жизнь страны, и на этой основе получает все необходимые для себя блага через специфическую систему распределения. Речь идет о высшем эшелоне управленческого аппарата.

Главной чертой этого собственника средств производства является прежде всего наличие у него возможности распоряжаться государственной собственностью, осуществлять функцию управления ею. Фактическое отношение между реальным собственником средств производства--государством--в лице его органов и стоящих за ними лиц, с одной стороны, и трудовыми коллективами предприятий, лишенными собственности, с другой стороны, выражает существенное для аренды отношение "собственник--несобственник".

Наличие единого хозяйственного центра и высокомонополизированных отношений государственной собственности, видоизменяя классическое содержание арендных отношений, в определенной мере усложняет их, т.е. делает многоуровневыми (возникают различные уровни хозяйственной деятельности, вертикальная иерархическая структура субъектов производства).

В функции арендодателя от имени государства могут выступать различные органы--министерства, объединения, предприятия, организации и т. д. Сейчас на аренду переходят целые хозяйственные комплексы.

Арендаторами становятся большие трудовые коллективы, которые и ранее осуществляли здесь производство. Сдача основных производственных фондов в аренду не влечет за собой, как отмечено, передачу собственности на них. Однако если арендатор произвел за счет собственных средств и с разрешения арендодателя замену оборудования или его модернизацию, то он имеет право после прекращения договора аренды на возмещение затраченных средств. Кроме того, арендатор всегда стремится стать реальным владельцем собственности, выступает за право выкупа арендованных производственных фондов. Объективное противоречие между собственностью и арендой делает актуальной проблему выкупа арендованного имущества за счет заработанных коллективом средств.

В таком случае аренда служит ступенью к коллективной собственности, кооперативу, акционерному предприятию и т. д. Она выполняет роль одного из решающих средств разгосударствления собственности, создания множественности ее форм.

Сектор арендной экономики в нашей стране становится основной сферой развития рыночных отношений. В Ст. 10 "Основ законодательства... об аренде" предусматривается выкуп арендованного имущества. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды. После выкупа арендованного имущества арендное предприятие может быть преобразовано в коллективное предприятие, кооператив, акционерное общество или иной вид предприятия, действующего на основе коллективной собственности. Можно сказать, что главная роль аренды состоит именно в преобразовании отношений собственности, приближении ее к человеку, что неизбежно изменяет в позитивную сторону отношение людей к своему труду, радикально повышая его эффективность.

Однако осуществлению выкупа средств производства в нашей стране все еще препятствует ряд факторов производственного, экономического и правового характера. В частности, имеются отраслевые ограничения, нет еще достаточной четкости и в самом вопросе о порядке выкупа средств производства и т. д. В результате право владения средствами производства путем их выкупа реализуется далеко не полностью.

Экономической основой арендных отношений является арендная плата. Этот пункт арендного договора, естественно, вызывает наибольшие споры между его участниками. В Основах законодательства, об аренде зафиксировано, что арендная плата состоит из двух составляющих: амортизационных отчислений и части прибыли, которая может быть получена от использования взятого в аренду имущества.

Последняя должна устанавливаться на уровне не ниже банковского процента. Такой порядок образования арендной платы предполагает, в частности, что восстановление техники, ее модернизацию должен осуществлять арендодатель в лице определенных хозяйственных органов. Жесткая централизация капиталовложений означает зависимость арендного коллектива от арендодателя в решении вопросов даже простого воспроизводства.

Включение в арендную плату, например, средств ремонтного фонда приводит к тому, что затраты на текущий ремонт необходимо просить у вышестоящего органа. Это нельзя признать нормальным. Если арендатор принимает на себя обязанность поддерживать фонды в работоспособном состоянии, то амортизационные отчисления на их капитальный ремонт должны оставаться у него, а не включаться в арендную плату. При определении размера арендной платы за основу нередко берут воспроизводственный подход. При этом различают верхнюю и нижнюю границу арендной платы.

Верхняя--определяет тот уровень, при котором арендный коллектив обеспечивает расширенное воспроизводство основных производственных фондов при среднеотраслевой рентабельности производства; нижняя--минимально возможный уровень отчислений на формирование централизованных фондов. Следует решить вопрос об установлении льготных условий арендной платы, вплоть до полного освобождения от нее для убыточных и низкорентабельных предприятий, а также объектов социальной сферы и арендаторов, производящих товары народного потребления (услуги). Развитие арендных отношений и их эффективность во многом зависят от сроков арендного договора. Как известно, аренда может быть как краткосрочной, так и долгосрочной.

В соответствии с "Основами законодательства ... об аренде" аренда должна, как правило, носить долгосрочный характер--от 5 лет и более. Такой подход предоставляет широкие возможности для действий арендатора. В то же время краткосрочная аренда (от 1 года до 5 лет) в промышленности, в частности, экономически невыгодна. Ведь только на мероприятия по техническому перевооружению (реконструкции) требуется, как правило, около 7 лет. Арендные коллективы, не будучи уверенными в завтрашнем дне, не заинтересованы вкладывать средства в развитие производства.

Важнейшим элементом арендных отношений, показателем свободы арендаторов, является безнормативный метод распределения хозрасчетного дохода. Арендный коллектив сам решает, какую часть дохода направить на производственное накопление, какую--на социальные нужды, какую--в фонд оплаты труда.

Основы аренды законодательно закрепили положение, согласно которому произведенная продукция, полученный доход находятся в собственности арендного предприятия (Ст.21). Как следствие, в законе признается, что остающаяся у арендного предприятия прибыль поступает в его полное распоряжение и оно самостоятельно определяет направления ее использования (Ст. 19, п. 2). Оговоренная в договоре об аренде часть вновь создаваемой, за счет собственных средств, ежегодной стоимости (суммы) прироста основных производственных фондов может зачисляться на специальный счет--долевой фонд членов организации арендаторов. Средства этого фонда распределяются между членами арендного коллектива и зачисляются на их личные счета.

Организация арендаторов--самостоятельное юридическое лицо с соответствующими правами и обязанностями-- имеет самостоятельный баланс, печать и счета в банках. Она осуществляет учет результатов своей деятельности, ведет бухгалтерскую и статистическую отчетность в порядке, установленном для кооперативов. Ее хозяйственная деятельность основана на принципах полного хозрасчета. Вмешательство в нее государственных органов не допускается. Имущество предприятия, переданное в аренду, остается собственностью государства. Продукция, выпущенная организацией арендаторов, является ее собственностью и реализуется по оптовым или договорным ценам в порядке, предусмотренном для государственных предприятий. На тех же условиях она приобретает сырье, материалы, комплектующие изделия, оборудование и другие материально-технические ресурсы.

Арендные отношения нацелены прежде всего на конечные результаты труда, оплата которого производится только за полностью выполненную работу. Они базируются на широком использовании нормативной базы. При этом нормативы заработной платы определяются исходя из действующих прогрессивных норм труда, сдельных расценок, а также тарифных ставок рабочих-повременщиков и должностных окладов руководителей и специалистов, отнесенных на единицу выпускаемой продукции. Арендные коллективы сами выбирают системы оплаты труда. Общеотраслевые нормативные документы, определяющие порядок реализации арендных отношений на предприятиях и в структурных подразделениях, устанавливают, что сумма средств, выделяемая на оплату труда, распределяется арендным коллективом самостоятельно, с учетом тарифных ставок рабочих, окладов специалистов и их конкретного вклада.

Организация арендаторов может самостоятельно осуществлять экспортно-импортные операции, создавая для этого внешнеторговые фирмы или поручая ведение таких операций другим организациям на договорной основе. Она может заключать с зарубежными фирмами договоры о научно-техническом сотрудничестве, кооперации, создании совместных предприятий. Внешнеэкономическая деятельность арендного предприятия осуществляется в порядке, установленном для государственных предприятий.

Арендное предприятие действует на основе устава, утверждённого общим собранием (конференцией) его трудового коллектива. Такое предприятие приобретает права юридического лица со дня его государственной регистрации в исполкоме местного Совета народных депутатов. В целях создания для всех предприятий равных исходных предпосылок эффективного хозяйствования государство должно всемерно способствовать развитию арендных отношений и переходу на аренду государственных предприятий.

Высшим органом управления коллективом арендного предприятия является общее собрание арендаторов, полномочия которого определяются уставом. Собрание избирает совет (правление) и его председателя. Совет разрабатывает договор о передаче имущества государственного предприятия в аренду организации арендаторов. Договор заключается с вышестоящей организацией на основе добровольности и равноправия сторон. Таким образом, работа организации арендаторов строится на принципах полного хозрасчета и самоуправления, широкой демократии, гласности, участия каждого члена трудового коллектива в решении всех вопросов его деятельности и регулируется ее уставом и договором об аренде.

Трудовые отношения между работниками арендного предприятия регулируются законодательством о труде с учетом особенностей деятельности арендного коллектива. Арендное предприятие самостоятельно определяет порядок найма и увольнения работников, форму и систему оплаты труда, распорядок рабочего дня, сменность работы, порядок предоставления выходных дней, продолжительность ежегодных оплачиваемых отпусков. Государство должно обеспечивать социальную защиту интересов трудящихся арендных предприятий в соответствии с действующим законодательством. Работникам, высвобождаемым в связи с передачей государственного предприятия в аренду, арендодателем и местным Советом народных депутатов должны гарантироваться права, предусмотренные действующим законодательством для работников, увольняемых при реорганизации или ликвидации предприятия.

На членов организации арендаторов распространяются все действующие на государственных предприятиях правила по организации работ, технике безопасности и дисциплине труда. Члены организации пользуются теми же социальными льготами, что и рабочие и служащие государственных предприятий. Кроме того, им предоставлено право быть обеспеченными дополнительными льготами в пределах заработанных средств.

1.3 Экономическая сущность финансовой аренды в рыночной экономике

Появление новой формы имущественных отношений финансовой аренды (лизинга) обусловлено переходом отечественной экономики на рыночные отношения. В экономической литературе понятие "рыночная экономика" определяется как социально-экономическая система, развивающаяся на основе частной собственности и товарно-денежных отношений, или как экономика, основанная на принципах свободного предпринимательства, многообразия форм собственности на средства производства, рыночного ценообразования, договорных отношений между хозяйствующими субъектами, ограниченного вмешательства государства в хозяйственную деятельность.

Такие определения раскрывают существо рыночной экономики, но не объясняют причины появления новых имущественных отношений. Мы полагаем, что эти объяснения мы можем найти в определении рыночной экономики, данном Людвигом фон Мезисом в книге "Человеческая деятельность": "Рыночная экономика есть общественная система разделения труда в условиях частной собственности на средства производства. Все ее участники выступают от своего имени; но действия каждого из них, наряду с удовлетворением своих собственных нужд, направлены на удовлетворение нужд других людей. Действуя, каждый оказывает услуги окружающим его людям. С другой стороны, каждому оказывают услуги окружающие его люди. Каждый сам по себе является и средством, и целью: конечной целью для себя и средством для других людей в их попытках добиться собственных целей".

Это (возможно, не совсем строгое) определение рыночной экономики раскрывает мотивы появления новых имущественных отношений и их развития: взаимное удовлетворение нужд участников отношений, разделение труда, поиск и свобода выбора эффективных форм отношений для достижения собственных целей. Оно раскрывает и содержание экономической сущности имущественного отношения.

Экономическую сущность любого имущественного отношения составляют цель и способ ее достижения. Цель отношения обеих сторон состоит в получении дохода. Способы получения дохода различаются. Для одной стороны это получение дохода от использования получаемого в наем имущества, а для другой, получение дохода от приобретения необходимого для первой стороны требуемой ей имущества и передаче его во временное владение и пользование за плату. Определяя экономическую сущность лизинга, отдельные авторы зачастую прибегают к попытке одностороннего рассмотрения отношения.

Так рассматривая лизинг с позиции лизингодателя, одни специалисты утверждают, что отношения лизинга по своей сути схожи с кредитными отношениями, так как и те, и другие базируются на принципах срочности, платности и возвратности.

Другие определяют лизинг как форму долгосрочного кредита в виде функционирующего капитала, признавая, что содержание любой лизинговой сделки кредитная (или финансовая) операция, уточняя при этом, что лизинг "не является банковской операцией в узком смысле слова". Третья группа авторов рассматривает лизинг как одну из форм кредитования приобретения оборудования, альтернативную традиционной банковской ссуде (внебанковский кредит). Четвертая считает, что по форме организации ссужаемой стоимости лизинг внешне схож с коммерческим кредитом, однако между ними имеются принципиальные отличия, которые состоят в том, что при коммерческом кредитовании, передавая во временное пользование товары, одновременно передается и право собственности на объект сделки, а при лизинге на протяжении всего срока договора право собственности на предмет лизинга остается у лизингодателя. Пятая что "лизинговая деятельность является предпринимательской с элементами финансовой, но все-таки коренным образом отличается от коммерческого кредитования".

По мнению В.Д. Газмана, результаты исследования лизинга указывают на то, что лизинг действительно имеет сходство с кредитом, предоставленным на покупку оборудования. Однако такое сходство лишь поверхностно: если рассматривать лизинг как имущественные отношения на основе предоставления кредита лизинговой компанией лизингополучателю, то такое представление о лизинге характеризует эту сложную экономическую категорию лишь с одно стороны.

Другая же основная характеристика лизинга базируется на отношениях собственности. Сторонники этой концепции считают, что суть лизинга как экономической категории заключается в том, что при лизинге происходит разделение функций собственности, т.е. происходит отделение капитала функции от капитала собственности, "отделение права пользования имуществом от права владения им". Экономические отношения предопределяют принадлежность объекта лизинговой сделки в различных формах одновременно как собственность лизингодателю, и как функция капитала лизингополучателю".

Высказывается также мнение, что для предприятия важно не право собственности на средства производства, а право их использования для извлечения дохода, прибыли такова экономическая логика лизинговой операции, из которой вытекают все главные преимущества этой формы финансирования развития предприятия.

Отдельные авторы отмечают, что зачастую на практике весь смысл отношений между участниками лизинговой операции сводится к тому, чтобы найти организатора в самом общем смысле этого слова, который бы выделил или нашел необходимые средства для приобретения необходимого оборудования, организовал покупку такого имущества у поставщика на выгодных не только для пользователя, но и для всех остальных участников операции условиях, надлежащим образом оформил отношения между всеми участниками операции и т.д. Все это требует от лизингодателя не только финансовых средств, на чем в основном акцентируют внимание многие исследователи, но и специальных знаний, управленческих навыков.

По мнению В.М. Джухи, лизинг следует рассматривать как арендные отношения, оболочкой которых, однако, является инвестиционный процесс, но "в более широком смысле лизинг является организационной формой предпринимательской деятельности, выражающей особые отношения собственности, особую систему хозяйствования, на них основанную". Это говорит о том, что лизинговая деятельность рассматривается не столько как деятельность инвестиционная, но в большей мере как деятельность управленческая.

Таким образом, в литературе под лизингом понимают и один из видов предпринимательской деятельности, и особую форму инвестирования или кредитования, и совокупность всех отношений (комплекс отношений), связанных с лизинговыми операциями, включая отношения, складывающиеся при выдаче займов лизингодателю и обеспечении исполнения последним заемных обязательств.

Г.Л. Землякова считает, что "различные определения экономической сущности лизинга учитывают те или иные формы проявления этого явления. Но попытки определить лизинг и дать соответствующую формулировку с точки зрения одного из участников лизинговой операции приводят к подмене понятия лизинга как такового конкретной формой его применения. Суть лизинга в реальной жизни выражается в тех экономических отношениях, которые возникают между поставщиком имущества, лизинговой компанией и лизингополучателем".

Мы разделяем это мнение, и полагаем, что суть лизинга в реальной жизни выражается в тех экономических отношениях, которые возникают между поставщиком имущества, лизинговой компанией и лизингополучателем, что рассмотрение лизинга как кредита не отражает его экономической сущности, поскольку лизингополучатель, взявший кредит, приобретает имущество в собственность, что противоречит сущности лизинга, что способность собственности в форме капитала к разделению функций владения и пользования принадлежит всякому капиталу, используемому в предпринимательских целях, в том числе и в лизинге. Мы считаем, что в предпринимательской деятельности элемент управленческой деятельности зависит не от формы отношения, а от масштаба этой деятельности. Конечно, характер такой деятельности имеет свою специфику, но мы полагаем, что не это является особенностью лизинга, как отношения. Что же представляет собой экономическая сущность лизинга?

Экономическую сущность любого отношения можно раскрыть только через цель и способ ее достижения. Целью с позиций основного принципа экономики является достижение наилучших результатов при минимальной затрате средств. Отношения могут установиться только в том случае, если сохраняется этот принцип для обеих сторон отношения. Оказывая друг другу услуги с целью удовлетворения своих нужд, люди вступают в отношения. Одним из известных способов получения прибыли, исходя из имеющихся средств, является установление отношений в форме аренды. На ранних этапах развития общества аренда являлась эффективным способом извлечения прибыли от аренды имеющегося имущества. Перечень имущества был ограничен и представлен собственностью в виде земли, простейших орудий труда, тягловых животных и помещений.

Расширение потребностей в ассортименте и качестве товаров стимулировало совершенствование производства, способного отвечать новым требованиям, а следовательно, и возникновение потребности в широком спектре новых видов оборудования, которое можно взять в аренду. Развитию таких отношений препятствовал ограниченный набор имеющегося у собственника имущества, необходимого арендатору. Однако расширять набор имущества без гарантии его сдачи в аренду было невыгодно, поскольку не все имущество находило спрос. Как выход из этого положения, появилось предложение предпринимателей предоставить в аренду то имущество, которое необходимо данному потребителю (арендатору), а отсюда возможность экономить на отказе от приобретения невостребованного оборудования. Появилась форма аренды, где фактически в "аренду" сдавался овеществленный капитал, то есть капитал в виде денежных или иных средств, но переведенный в имущество, необходимое арендатору. Такая более гибкая, более совершенная по сравнению с обычной арендой в форме имущественного найма форма аренды, получила название "финансовая аренда (лизинг)".

Наличие элемента перевода собственного капитала в форме денежных средств в имущество (средства производства), необходимое арендатору, путем его приобретения, становится основным признаком новой формы аренды и основным отличием от ранее существующей обычной аренды.

Таким образом, с экономической точки зрения финансовая аренда (лизинг) представляет собой получение прибыли участниками имущественного отношения, при котором одно лицо приобретает в собственность для передачи в пользование на определенный срок, за определенную плату имущество, необходимое другому лицу, с сохранением права собственности на переданное в аренду имущество, а другое лицо, используя имущество в предпринимательских целях, предоставляет плату за пользование этим имуществом.

Экономическая сущность отношения не зависит от законодательства, а определяется экономическими интересами его участников. В условиях рыночной экономики, с ее характерным разделением труда, в новой форме аренды нашли себе место производители оборудования, которые могли произвести его на заказ; продавцы и поставщики оборудования; предприниматели, оказывающие услуги по поддержанию оборудования в рабочем состоянии; страховщики, страхующие риски, связанные с хранением и эксплуатацией оборудования, и государство, поощряющее новую форму аренды для подъема экономики (поддержание или развитие отдельных приоритетных отраслей производства) и решения социальных задач (сохранение или расширение производства в целях сохранения или увеличения рабочих мест). В качестве арендодателя выступают финансовые институты, использующие имеющиеся средства для получения прибыли, компании производители оборудования, через созданные ими лизинговые компании, и государство, через участие в лизинговых компаниях.

Таким образом, реализация экономических интересов через отношения финансовой аренды осуществляется определенными действами ее участников:

- арендатор определяет, какое имущество и с какими свойствами и качеством ему необходимо;

- арендодатель приобретает любым доступным ему законным способом в собственность необходимое арендатору имущество, которое и передает ему во временное владение и пользование за плату;

- арендатор принимает это имущество, применяет его и за счет полученных средств осуществляет арендные платежи, обеспечивая арендодателю возвращение вложенных средств и прибыль на вложенные в имущество средства, а по окончанию срока аренды, исходя из договоренности, возвращает имуществу арендодателю или выкупает его, оплатив его остаточную стоимость.

Экономическую сущность финансовой аренды от экономической сущности обычной аренды отличают несколько признаков:

1) в качестве капитала в финансовой аренде используется не имущество, находящееся в собственности владельца, а "универсальный" капитал денежные средства, на которые можно приобрести необходимое арендатору имущество;

2) она исключает убытки, связанные с продажей имущества, которое может оказаться невостребованным, или с потерей свойств этого имущества при хранении;

3) возможность арендатора взять в аренду имущество со свойствами, полностью отвечающими предъявляемым к нему требованиям;

4) возможность арендодателя отстранится от участия в передаче арендованного имущества, а, следовательно, и возможных претензий к его свойствам;

5) возможность приобретения арендатором арендованного имущества в собственность по окончанию срока аренды.

Правовое регулирование лизингового отношения, наложило отпечаток на экономическую сущность лизинга. Стремление государства привлечь владельцев капитала к участию в предпринимательской деятельности в форме финансовой аренды привело к тому, что приоритет был отдан финансовой стороне отношений, вопросам привлечения инвесторов, отношениям приобретения имущества в форме купли-продажи. Рассмотрение экономической сущности лизинга только как инвестиционного процесса, что просматривается в преамбуле и ст.2 Закона о лизинге, в значительной степени сужает область применения лизинга в отечественной экономике, особенно в реализации продукции отечественной промышленности. Это, в свою очередь, приводит к ограничениям в использовании лизинга предприятиями выпускающими дорогостоящую продукцию: воздушные и морские суда, строительные машины и оборудование, технологические линии и т.д.

1.4 Пути и методы повышения эффективности арендных отношений

Действующие в настоящее время законодательные и правовые акты непрерывно дополняются, что требует необходимости их регулярного анализа.

С учетом проведенного анализа назревает необходимость внесения изменений в формулировки пунктов договора аренды, методику расчета арендной платы. Это во многом влияет как на увеличение поступления средств от аренды федерального недвижимого имущества, так и на повышение эффективности арендных отношений в целом.

Примером этому может служить применение при расчете арендной платы распоряжения Минимущества России от № 671р.

Большой уровень инфляции в экономике России после кризиса 1998 года явился основной причиной появления данного распоряжения.

Однако в настоящее время при сдаче в аренду федерального недвижимого имущества применение данного распоряжения вызывает все большее недовольство как арендаторов так и самих балансодержателей федерального недвижимого имущества. Ведь переведение арендной платы сначала в так называемые условные единицы (у. е.) при расчете, а затем обратно в рубли при осуществлении проплат за аренду простым организациям-арендаторам уже трудно понять.

В связи с этим в новой более совершенной методике предлагается уйти от пересчета в условные единицы введя обычный инфляционный коэффициент, величину которого по мере изменения темпов инфляции, централизованно можно было бы менять.

Следует также отметить, что требует пересмотра плата за право аренды нежилых помещений в ЦАО г. Москвы. Не секрет, что это самый престижный и дорогой район города и поэтому здесь целесообразно будет установить более высокую минимальную ставку арендной платы за пользование 1 кв. м. общей нежилой площади.

Корректировки требует и пункт типового договора аренды, касающийся страхования арендаторами арендуемых помещений.

Согласно существующей формулировке арендатор страхует арендуемое помещение и при наступлении страхового случая вся компенсация страховой компании выплачивается ему. При том, что собственником является государство.

Предлагается все здание страховать балансодержателю, а арендатор будет выплачивать страховой взнос за фактически занимаемую площадь.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью.

В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В связи с этим перед осуществлением сделок с недвижимым имуществом следует активнее привлекать независимых оценщиков для оценки объектов федеральной собственности.

Как уже говорилось ранее, в распоряжении Минимущества России от № 110р предусматривается осуществление зачета в счет арендной платы величины затрат за, проведенный арендатором капитальный ремонт или реконструкцию арендуемых помещений. Однако до настоящего времени для оценки производимых арендатором ремонтных или реставрационных работ слабо привлекаются независимые оценщики.

Кроме того, в существующей методике требуют пересмотра некоторые коэффициенты, влияющие на размер арендной платы.

Постоянной корректировки требует коэффициент типа деятельности арендатора (Ктд). К примеру, организации тип деятельности, которых подпадает под раздел «Иные организации» (Ктд = 1.0) не указанные в методике занимаются деятельностью, доходы от которой порой превышают доходы организаций с более высоким Ктд.

В качестве примера можно привести организации осуществляющие свою деятельность в сфере высоких технологий.

Нуждаются в изменении некоторые юридические аспекты договора аренды. Изложенные в договорах аренды формулировки пунктов порой не позволяют государству, как собственнику оперативно реагировать на быстро изменяющиеся рыночные условия. И прежде всего, это касается повышения арендных платежей в договорах, заключенных на длительный срок.

1.5 Понятие и основные признаки договора аренды

Законодательство об аренде. Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров*(124).

В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора. Вопервых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель. Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу куплипродажи. В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).