Основні відмінності договору найму від договору прокату

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Основні відмінності договору найму від договору прокату

Зміст

Вступ

Розділ 1. Теоретико-правові основи договору майнового найму

1.1 Поняття та елементи договору майнового найму

1.2 Окремі види договорів найму

Розділ 2. Основні відмінності договору найму від договору прокату

2.1 Особливості договору найму

2.2 Особливості договору прокату

Висновки

Список використаних джерел та літератури

Вступ

Договір найму належить до класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. В римському праві найм речей (lосаtio-conductio) визнавався окремим різновидом договору найму, до яких римські юристи відносили також договір найму послуг (location-conductio operarum) та договір найму робіт (location-conductio operis). В подальшому з розвитком права континентальної Європи змінювалися лише певні деталі правового регулювання оренди, а його основи залишилися незмінними до наших днів.

Предметом (об'єктом) договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України). Зокрема об'єктом договору найму (оренди) може виступати цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки та інші природні об'єкти, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути об'єктом договору найму (ч. 1 ст. 760). Так, не можуть здаватися в найм речі, вилучені із цивільного обігу.

Крім загальних положень про договір найму, ЦК України у §§ 2--5 глави 58 містить норми, що стосуються окремих, найбільш важливих та соціально значимих випадків найму. Поділ найму на види в ЦК не ґрунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним.

На відміну від ЦК УРСР, який виділяв лише один окремий вид договору найму -- договір побутового прокату, ЦК України спеціально врегулював п'ять видів договору найму: 1) прокат; 2) найм (оренда) земельних ділянок; 3) найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди; 4) найм (оренда) транспортного засобу; 5) лізинг.

Зважаючи на актуальність даної проблеми, ми обрали наступну тему курсового дослідження: "Основні відмінності договору найму від договору прокату".

У даній курсовій роботі висвітлюються основні правові інститути договору майнового найму. В роботі у стислій та доступній для сприймання формі розкрито особливості договору найму і договору прокату, а також їх відмінності.

Об'єкт дослідження - цивільне право України.

Предмет дослідження - відмінність договору прокату від договору найму.

Мета дослідження - дослідити загальні положення про договір найму, а також особливості та відмінності договору найму та прокату.

Згідно з метою і предметом дослідження було визначено такі завдання:

1) розглянути поняття та елементи договору майнового найму;

2) дослідити окремі види договорів найму;

3) охарактеризувати особливості договору найму;

4) проаналізувати особливості договору прокату;

5) розглянути основні відмінності договору прокату від договору найму.

Методи дослідження. Для розв'язування поставлених завдань використано такі методи наукового дослідження: теоретичний аналіз літературних джерел, синтез, узагальнення, порівняння, конкретизація.

Структура дослідження. Курсова робота складається із вступу, двох розділів, висновків, списку використаних джерел. Список використаних джерел включає 11 найменувань. Робота викладена на 36 сторінках друкованого тексту.

1. Теоретико-правові основи договору майнового найму

1.1 Поняття та елементи договору майнового найму

Договір майнового найму -- це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Новий Цивільний кодекс України дещо змінив регулювання відносин найму порівняно із ЦК УРСР. По-перше, по-іншому врегульовано деякі моменти щодо передачі речі у користування, якості речі, строку договору найму, прав та обов'язків сторін. По-друге, глава 58 нового ЦК України містить велику кількість статей, розташованих за таким принципом: спочатку визначаються загальні положення, які поширюються на всі види договорів найму, а потім -- спеціальні правила, які стосуються лише окремого різновиду договору найму (прокат, оренда транспортних засобів, найм будівлі або іншої капітальної споруди, лізинг). Зазначені окремі договори найму регулюються спеціальними нормами глави 58, загальні положення про найм застосовуються до них субсидіарно, якщо спеціальними правилами не встановлено інше. По-третє, ЦК України ввів деякі нові норми щодо врегулювання відносин найму. Так, наприклад, ст. 786 визначає спеціальні строки позовної давності, які застосовуються до вимог, що випливають із договору найму. Так, до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана наймачеві у користування, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі, застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача -- з моменту припинення договору найму [8, 456].

З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів договір найму є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним. Договір найму (оренди) є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору (наймодавець та наймач) несе обов'язки на користь іншої сторони. Відповідно до ст. 759 ЦК України договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і реальним, історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вважався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося у ЦК УРСР, таким же чином регулюється договір найму (оренди) цивільними кодексами країн СНД. Новий ЦК України пішов іншим шляхом, дозволивши учасникам цивільного обігу укладати як консенсуальні, так і реальні договори найму. Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у користування наймачеві повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір найму (оренди) належить до категорії цивільно-правових договорів про передачу майна у користування. Передача майна наймачеві не супроводжується переходом до нього права власності на це майно. Останній отримує лише право користування майном. Ця ознака відрізняє договір найму (оренди) від таких договорів, як купівля-продаж, міна, позика.

Елементи договору найму (оренди). Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). За загальним-правилом, наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо суб'єктного складу наймодавця (договір оренди державного та комунального майна, договір прокату). Наймодавцем речі за договором оренди може бути його власник або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 761 ЦК України). Ця норма ЦК ґрунтується на положенні про те, що здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу таким правом наділений власник майна або особа, яка має відповідні майнові права (право оперативного управління, повного господарського відання тощо). Крім того, виступати наймодавцем може особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору. Право передавати речі в оренду може виникнути, наприклад, у комісіонера за договором комісії або у управителя за договором довірчого управління майном.

Предметом (об'єктом) договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК України). Зокрема об'єктом договору найму (оренди) може виступати цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки та інші природні об'єкти, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути об'єктом договору найму (ч. 1 ст. 760). Так, не можуть здаватися в найм (оренду) речі, вилучені із цивільного обігу. Речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб'єктами, які мають відповідні повноваження на використання таких речей. ЦК України ввів новий об'єкт договору найму (оренди), який був невідомий ЦК УРСР, а також невідомий цивільному законодавству більшості країн СНД. Йдеться про майнові права. До майнових прав, що можуть передаватися в оренду, можна віднести майнові права автора та володільця об'єкта промислової власності, а також, права на чужі речі [8, 457].

На відміну від ЦК УРСР, який ставив в залежність форму договору найму від строку, на який він укладався (ст. 257 ЦК УРСР), новий ЦК України не містить якихось окремих положень щодо форми договору найму (оренди). У зв'язку з цим на відносини найму (оренди) поширюються загальні положення статей 205--210 щодо форми правочинів.

ЦК України визначає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 763 ЦК України), але при цьому допускається і укладення договору найму без зазначення в ньому строку оренди майна. В такому випадку і зговір найму вважатиметься укладеним на невизначений строк. Правові наслідки укладенню договору найму без зазначення строку полягають у тому, що кожна із сторін такого договору може відмовитися від нього у будь-який час, письмово попередивши про це іншу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна -- за три місяці (ч. 2 ст. 763 ЦК України).

Законом можуть бути передбачені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. В цьому випадку незалежно від того, чи вказали сторони будь-який строк у договорі, чи вирішили укласти його на невизначений строк, після спливу встановленого в законі максимального (граничного) строку договір найму вважатиметься припиненим (ч. 3 ст. 763).

В разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається продовженим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764). Зазначене положення значно відрізняється від статті 260 ЦК УРСР, якою також визначалася можливість продовження користування майном після закінчення строку договору. По-перше, ЦК УРСР не надавав наймодавцю якийсь строк, протягом якого йому треба висловити свої заперечення щодо продовження договору з наймачем. Новий ЦК України обмежує цей строк одним місяцем. По-друге, наслідком відсутності заперечень з боку наймодавця після закінчення строку договору було продовження договору найму на неозначений строк. Єдиною відмінністю такого договору від договору, який початково укладається на невизначений строк, було те, що кожна зі сторін у разі відмови від договору повинна була попередити іншу сторону за один місяць, а не за три, як це було визначено ст. 259 ЦК УРСР. Новий ЦК України на відміну в і ЦК УРСР, визначає, що в разі продовження користування майном після закінчення строку за відсутності заперечень наймодавця договір вважається продовженим на такий саме строк, на який був укладений попередній договір [8, 459].

Зміст договору найму (оренди). Зміст договору найму являє собою сукупність усіх його умов, що, зокрема, конкретизують права та обов'язки наймодавця та наймача, які вони приймають на себе за договором.

Обов'язки наймодавця. До основних умов договору, що передбачають обов'язки наймодавця, звичайно, відносять умови про майно (об'єкт оренди) та прo порядок і строки передачі його наймачеві. Коло обов'язків наймодавця залежить від того, чи є договір найму реальною чи консенсуальною угодою. Основним обов'язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов'язок передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений із договором найму (ст. 765 ЦК України). У разі невиконання зазначеного обов'язку наймодавцем наймач має право вимагати від наймодавця передачі майна та відшкодування збитків, завданих затримкою. Якщо в результаті несвоєчасної передачі майна наймач втратив інтерес до подальшого виконання договору, він має право відмовитися від договору найму та вимагати відшкодування завданих йому збитків. Реалізацію того чи іншого права ЦК залишає на вибір наймача (ст. 766 ЦК України).

Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК України). Тому наймодавець не нестиме відповідальності за ті чи інші недоліки речі, якщо вони були застережені ним під час укладення договору. Наймодавець також не відповідатиме і за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити справність речі у присутності наймодавця. В разі якщо наймач у момент передачі речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України).

До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, що передана в найм.

ЦК України містить нове порівняно із ЦК УРСР правило про можливість сторін домовлятися про надання наймодавцем гарантій якості речі. Такі гарантії можуть надаватися наймодавцем на весь строк користування річчю (ч. 1 ст. 768). Існування гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові права в разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору. В цьому разі наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 768 ЦК України) [8, 460]:

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Новий ЦК України не виключає-можливості передачі в оренду майна, яке обтяжене правами третіх осіб (право застави, сервітути тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору найму (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може негативно вплинути на інтереси наймача, ЦК зобов'язує наймодавця попередити наймача про всі права третіх осіб на майно, що передається в найм. В іншому випадку наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦК України).

Обов'язки наймодавця не вичерпуються періодом передачі речі наймачеві. Ряд обов'язків ЦК покладає на нього і в період дії договору найму. Так, відповідно до ч. 2 ст. 776 ЦК України наймодавець зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі, переданої у найм. Зазначене правило є диспозитивним; сторони в договорі можуть покласти обов'язок проведення капітального ремонту речі на наймача. Капітальний ремонт повинен проводитися наймодавцем у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт спричинений невідкладною потребою -- у розумний строк. У разі невиконання наймодавцем даного обов'язку, в разі якщо непроведення капітального ремонту речі перешкоджає її використанню відповідно де призначення та умов договору, капітальний ремонт може бути проведений наймачем, який має право зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. До того ж, якщо капітальний ремонт наймодавцем не проведено, наймач може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків [9, 245].

Обов'язки наймача. Виходячи з положень нового ЦК України можна виділити три основні обов'язки наймача, що випливають із договору оренди. По-перше, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору (ч. і ст. 773 ЦК України). В цьому разі законодавець робить акцент не на обов'язку користуватися річчю, оскільки не передбачає для наймодавця негативних наслідків на той випадок, якщо він не використовуватиме річ, а саме на обов'язку користуватися річчю відповідно до умов договору або її призначення. Як негативний наслідок невиконання цього обов'язку наймачем законодавець передбачив право наймодавця вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 773).

У процесі користування річчю наймач зобов'язаний утримувати її у належному стані та проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, якщо інше не встановлено в договорі (ч. 1 ст. 776 ЦК України).

Обов'язком, пов'язаним з користуванням річчю, є необхідність додержуватися встановлених законом або договором обмежень. Так деякі повноваження, що випливають із права володіння та користування річчю, наймач може реалізувати лише за згодою наймодавця. До таких повноважень належать, зокрема, право здавати річ у піднайм (суборенду); право передавати річ у безоплатне користування тощо.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 774 ЦК України передача наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не передбачено законом або договором. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. У зв'язку з цим у разі дострокового припинення (розірвання на вимогу однієї із сторін) договору найму договір піднайму також автоматично припиняється. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. У відносинах піднайму наймач отримує відносно піднаймача всі права та обов'язки наймодавця. В свою чергу піднаймач має права та обов'язки наймача. При цьому піднаймач не вступає в якісь відносини із наймодавцем. Перед останнім відповідальним за стан речі та внесення орендних платежів залишається наймач.

Договором або законом на наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок застрахувати річ, що передана у найм (ч. 2 ст. 771 ЦК України). Така умова найчастіше має місце у договорах лізингу і оренди державного та комунального майна [9, 246].

Якщо під час користування річчю, переданою в найм, була заподіяна шкода третім особам, вона має бути відшкодована наймачем на загальних підставах (ч. 1 ст. 780 ЦК України). Відшкодування шкоди покладатиметься на наймодавця лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 780-ЦК України).

Другий основний обов'язок наймача полягає у своєчасному внесенні плати за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦК України). Слід зазначити, що незважаючи на те, що розмір плати за користування річчю належить до істотних умов договору найму як і будь-якого іншого оплатного договору, невстановлення його в договорі не тягнутиме за собою визнання такого договору неукладеним. Це стало можливим у зв'язку з тим, що законодавець встановив правило визначення розміру орендної плати, якщо сторони не зробили цього в договорі. Відповідно до ч. 1 ст. 762 в такому разі розмір плати за користування річчю визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, що мають істотне значення.

ЦК України передбачає можливість визначення плати за користування майном за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому-в законодавстві немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користування майном. Так, сторони можуть визначити плату в якості платежів у твердій сумі; у вигляді частки від прибутку, який отримує наймач у результаті користування річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю якихось матеріальних благ або у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо.

Якщо інше не передбачено договором, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК України). ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користування майном (ч. З ст. 762). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти, рівня інфляції).

На вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути зменшений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України). Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України). При цьому слід зазначити, що такі обставини мають стосуватися самого майна, а не особи наймача. Так, наприклад, якщо можливість користуватися орендованою квартирою у наймача зменшилася у зв'язку з тим, що він був відправлений у відрядження в інше місто, це не слугуватиме підставою для зменшення плати за користування квартирою або звільнення наймача від плати [9, 247].

Ще одним основним обов'язком наймача є обов'язок повернути річ після закінчення строку найму або припинення договору найму за інших підстав. За ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно, повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зношування або у стані, який було обумовлено в договорі. В разі, якщо такий обов'язок не буде виконаний наймачем, він повинен сплатити наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Наймодавець, звичайно, має право вимагати повернення свого майна у примусовому порядку.

Із обов'язку наймача повернути річ у стані, в якому її було одержано з урахуванням нормального зношування, випливає передбачений ст. 779 ЦК України обов'язок наймача усунути всі погіршення речі, що сталися з його вини. В разі неможливості відновлення речі наймач повинен відшкодувати наймодавцеві завдані збитки. Підставами звільнення наймача від відповідальності є погіршення стану речі, переданої у найм внаслідок її нормального зношування або упущень наймодавця (ч. З ст. 779 ЦК України).

Крім зазначених обов'язків ЦК України наділяє наймача і певним комплексом прав. Так, наймач може робити поліпшення переданої йому у користування речі. Проте, виходячи із загального правила про те, що зміна стану речі може відбуватися лише за згодою наймодавця, а також спеціальної норми ст. 778, поліпшення орендованої речі наймач може робити лише за згодою наймодавця. В цьому разі наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості у рахунок плати за користування річчю (ч. З ст. 778). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач, замість відшкодування вартості поліпшень, може їх вилучити. ЦК України містить нову норму, що стосується поліпшення речі наймачем, якщо в результаті цього створюється нова річ. В цьому випадку наймач стає співвласником речі. Річ належитиме наймодавцеві та наймачеві на праві спільної часткової власності, в якій частка наймача відповідає вартості його витрат на поліпшення речі. Проте вказана норма є диспозитивною, і законом або договором може бути передбачений інший розподіл часток.

Стаття 777 надає наймачеві коло спеціальних переважних прав. Так наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Про намір укласти договір найму на новий строк наймач зобов'язаний повідомити наймодавця заздалегідь, до закінчення строку договору. Час, за який наймач повинен повідомити наймодавця про бажання продовжити строк найму, може бути визначений у договорі. Якщо в договорі строк не встановлений, повідомлення має відбутися у розумний строк. При цьому продовження договору найму на новий строк вважається новим договором, який може містити умови, що відрізняються від умов попереднього договору. І якщо наймач не погоджується з новими умовами, він втрачає переважне право на укладення такого договору, і наймодавець може передати майно у користування іншим особам.

У разі якщо наймодавець бажає продати річ, що є об'єктом найму, наймач, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Тобто лише в разі повної відмови наймача купити річ або відмови придбати її на умовах, запропонованих наймодавцем, останній може запропонувати річ іншим особам Але якщо немає бажаючих купити річ на умовах, запропонованих наймодавцем, і він погодитися продати її на умовах, які задовольняють наймача, останній знову має переважне право на її купівлю.

Припинення договору найму. Договір найму (оренди) припиняється як на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених ЦК України, так і у разі виникнення спеціальних підстав, зазначених у главі 58 цього кодексу.

Спеціальні підстави припинення договору найму можна поділити на дві групи:

а) об'єктивні, які не залежать від волі сторін;

б) суб'єктивні -- розірвання або відмова від договору однією із сторін або за згодою сторін.

Спеціальними об'єктивними підставами припинення договору найму за ст. 781 ЦК України є: смерть фізичної особи-наймача та ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. При цьому ліквідація юридичної особи завжди тягнутиме за собою припинення договору найму, незалежно від волі сторін. Що стосується смерті фізичної особи-наймача, то зазначена підстава є диспозитивною: закон або сторони в договорі можуть передбачити продовження дії договору найму і після смерті наймача [8, 463].

Суб'єктивні підстави припинення відносин найму можна розділити на три основні форми:

1) розірвання договору за згодою сторін -- це загальна підстава припинення зобов'язання, яка стосується і договору найму;

2) відмова від договору;

3) розірвання договору на вимогу якоїсь із сторін.

Одностороння відмова від договору допускається, якщо це передбачено законом або угодою сторін. Так, у договорі найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк (ч. 2 ст. 763). Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч. 1 ст. 782). При припиненні договору найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не вимагається. Договір вважається припиненим з моменту повідомлення наймача про відмову від договору (ч. 2 ст. 782) або по збігу певного терміну після повідомлення сторони про відмову від договору (ч. 2 ст. 763).

При розірванні договору найму на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду. ЦК України (ст. 783) надає наймодавцеві право вимагати розірвання договору найму у таких випадках:

-- якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню майна,

-- якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

-- якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

-- якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

В свою чергу наймач має право розірвати договір найму у разі, якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, а також якщо наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).

1.2 Окремі види договорів найму

Крім загальних положень про договір найму (оренди), ЦК України у §§ 2--5 глави 58 містить норми, що стосуються окремих, найбільш важливих та соціально значимих випадків найму. Поділ найму на види в ЦК не ґрунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним. Так якщо найом земельних ділянок, транспортних засобів, будівель та інших капітальних споруд виділяється залежно від виду об'єкта найму, то прокат та лізинг -- виходячи із особливого характеру відносин, що складаються між сторонами цих договорів.

На відміну від ЦК УРСР, який виділяв лише один окремий вид договору найму -- договір побутового прокату, ЦК України спеціально врегулював п'ять видів договору найму: 1) прокат; 2) найм (оренда) земельних ділянок; 3) найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди; 4) найм (оренда) транспортного засобу; 5) лізинг [8, 464].

Прокат. За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 787 ЦК України). Прокат являє собою короткостроковий найм майна, при якому предмет прокату багаторазово використовується різними наймачами.

Договір прокату, як і інші види договорів найму, є оплатним, консенсуальним або реальним, двостороннім. Крім того, ч. 2 ст. 787 визначає договір прокату як договір приєднання. Тобто наймодавець самостійно визначає умови договору, а наймач може укласти договір прокату лише шляхом приєднання до запропонованих наймодавцем умов (ст. 634 ЦК). Однак норми договору прокату, визначені наймодавцем, не можуть погіршувати становище наймача порівняно з законом. Договір прокату є публічним договором (ст. 633).

У визначенні договору прокату та інших статтях, присвячених врегулюванню прокату, відображені такі його особливі риси.

По-перше, як наймодавці можуть виступати лише суб'єкти підприємницької діяльності, що здійснюють передачу речей у найм. Тобто прокатна діяльність повинна бути систематичною; разова угода про передачу в найм рухомого майна не буде регулюватися нормами про прокат. Новим ЦК України займатися діяльністю з передачі речей в прокат дозволяється будь-яким суб'єктам підприємницької діяльності: як громадянам, так і юридичним особам. ЦК УРСР визначав як наймодавців лише державні, кооперативні та громадські організації, тобто юридичних осіб. Що стосується суб'єктного складу наймачів, то відповідно до ЦК УРСР як наймачі за договором прокату могли виступати лише громадяни. Новий ЦК України не містить якихось обмежень щодо кола наймачів, хоч, як правило, на прокат речі беруть саме фізичні особи. В разі якщо наймачем за договором прокату виступає громадянин, на такі відносини поширюються норми Закону України "Про захист прав споживачів" [4, 120].

По-друге, об'єктом договору прокату може бути лише рухома річ (крім транспортних засобів, щодо яких ЦК містить окремі правила). Як правило, об'єкт договору прокату використовується для задоволення побутових невиробничих потреб. Проте в договорі сторони можуть передбачити й іншу мету використання речі (виробничі цілі) (ст. 788 ЦК України).

По-третє, особливістю договору прокату є дещо інші права та обов'язки, що мають сторони. Так на наймодавця покладений імперативний обов'язок з проведення капітального та поточного ремонту переданого в прокат майна (ч. З ст. 791). Він звільняться від цього обов'язку, лише якщо доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача. В такому разі на підставі загальної норми ст. 779 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, що сталися з його вини.

Наймач за договором прокату має право відмовитися від договору та повернути річ наймодавцеві в будь-який час (ст. 790). При цьому плата за прокат, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю. Тобто при достроковому поверненні наймачем узятого на прокат майна наймодавець зобов'язаний повернути йому відповідну частину отриманої орендної плати, вирахувавши її від дня, наступного за пнем фактичного повернення майна.

Наймач не має права здавати в піднайм майно, надане йому за договором прокату. Даний обов'язок є імперативним та не може бути змінений угодою сторін. Крім того, в разі якщо наймодавець протягом дії договору прокату вирішить продати майно, наймач, на відміну від загального договору найму, не має переважного права на купівлю цього майна (ст. 791).

Решта прав та обов'язків сторін, передбачених загальними положеннями про договір найму, зберігаються для договору прокату в повному обсязі.

Найм (оренда) земельної ділянки. ЦК України передбачає окрему норму, що стосується найму (оренди) земельної ділянки. Стаття 792 визначає, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Частина 2 ст. 792 має відсильний характер, вона відсилає до спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини щодо оренди земельних ділянок. На сьогодні такими нормативними актами є новий Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 p., а також Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. зі змінами та доповненнями.

Орендодавцем земельної ділянки є їх власники або уповноважені особи (ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу). Закон України "Про оренду землі" уточнює, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів АР Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень [4, 122].

Що стосується орендарів земельних ділянок, то Закон визначає обмежений суб'єктний склад лише щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Орендарями таких земельних ділянок можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи у сільському господарстві (ч. 3 ст. 6.Закону України "Про оренду землі"). Решта земельних ділянок допускається до передачі в оренду будь-яким суб'єктам цивільних правовідносин.

Об'єктами оренди є земельні ділянки. Земельна ділянка може передаватися у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Земельний кодекс України визначає два види оренди землі залежно від строку договору: короткострокова оренда -- на строк до 5 років та довгострокова оренда -- не більше 50 років. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Договір оренди земельної ділянки на строк понад 50 років обов'язково посвідчується нотаріально. Договір оренди на строк до п'яти років може бути нотаріально посвідчений за бажанням сторін (ч. З ст. 13 Закону України "Про оренду землі"). Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації (ст. 18 Закону України "Про оренду землі").

Особливістю договору оренди земельної ділянки є визначений законом перелік істотних умов договору. Так відповідно до ч. 2 ст. 14 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди; термін договору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін [4, 123].

Стосовно прав та обов'язків договору оренди землі, то до особливих обов'язків орендаря можна віднести обов'язок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором оренди; додержання екологічної безпеки землекористування та забезпечення родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів тощо.

Найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди. Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди виділено у самостійний вид, виходячи з його об'єкта. Об'єктом договору є будівлі та капітальні споруди. Будівлі та споруди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розміщуються. Саме ця обставина і зумовила виділення договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди в окремий вид договору найму Цивільний кодекс не дає нормативною визначення будівлі та капітальної споруди. В цивільному обігу будівля слугує для постійного перебування в них людей з метою роботи або проживання; споруда призначається для технічних цілей, люди там перебувають лише тимчасово. Проте юридичного значення з точки зору особливостей правового регулювання поділ об'єктів нерухомості на будівлі та споруди не має.

ЦК України (ст. 793) встановлює обов'язкову письмову форму договору найму будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо договір найму укладається на строк на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Зміст договору найму будівель та споруд (порівняно зі змістом звичайного договору найму) не набув якихось особливих змін. Переважна частина прав та обов'язків сторін є тими самими, як і в будь-яких договорах найму. В § 4 главі 58 ЦК України конкретизовано лише способи виконання деяких обов'язків.

1. Стосовно договору найму будівель та споруд ЦК розширив зміст обов'язку Наймодавця передати об'єкт найму наймачеві. Відповідно до ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони заходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Частина 2 ст. 796 встановлює, що за загальним правилом, якщо інше не визначено договором, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Проте сторони в договорі можуть встановити, що наймачеві передається лише та земельна ділянка, яка функціонально обслуговує будівлю або споруду.

2. Виконання наймодавцем права передати будівлю або споруду у найм оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору (ч. 1. ст. 795 ЦК України). Якщо інше не передбачено умовами договору, передача будівлі, споруди або їх окремої частини вважається виконаною, якщо об'єкт передано у натурі і до того ж підписано акт приймання-передачі або інший документ, що посвідчує передачу. Непідписання акта вважається неналежним виконанням обов'язку передати будівлю (споруду) та тягне за собою покладення на винну сторону відповідальності у формі та розмірі, встановлених у договорі або угоді сторін.

3. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) складається з плати за користування нею і платила користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою) (ст. 797 ЦК України). Таким чином, при наймі будівлі (споруди) додаткова плата за земельну ділянку не повинна стягуватися.

Найм (оренда) транспортного засобу. Найом транспортних засобів виділяється в окремий різновид договору найму, виходячи із особливостей його об'єкта, яким є повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо (ч. 1 ст. 798 ЦК України).

Наймодавцем транспортного засобу можуть бути будь-який його власник або особа, уповноважена передавати транспортний засіб у найм. Як правило, це є спеціалізована транспортна організація, яка володіє парком транспортних засобів Але не заборонено здавати транспорт у найм і фізичним особам. Перелік наймачів транспортних засобів законом не обмежений, у зв'язку з чим можна зробити висновок, що наймачами транспортних засобів можуть бути будь-які особи.

Перелік транспортних засобів, які можуть бути передані в оренду, визначається видами транспорту: морського, наземного, річкового, повітряного. Перелік, встановлений ст. 798, не є вичерпним, з появою нових видів транспорту він може бути розширений. Крім передачі самого транспортного засобу в найм, сторони можуть передбачити надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу (ч. 3 ст. 798). Ця норма розрахована на відносини за участю на стороні наймодавця спеціалізованої транспортної організації, яка може надавати наймачеві додаткові послуги, пов'язані із зберіганням, технічним обслуговуванням, ремонтом тощо транспортного засобу [4, 124].

Договір найму транспортного засобу має бути укладений у письмовій формі, незалежно від його строку та вартості майна (ч. 1 ст. 799). Договір найму за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню, причому немає значення, на стороні кого фізична особа виступає -- наймодавця чи наймача. Договір найму транспортного засобу не підлягає державній реєстрації, причому, навіть якщо сам транспортний засіб (автомобіль) і реєструється у відповідних державних органах, така реєстрація стосується самої речі та права власності на неї і не потрібна, якщо не відбувається зміни власника, тобто не стосується відносин оренди транспортного засобу.

Зміст договору найму транспортного засобу дещо змінений порівняно Із загальними правилами про найом у бік розширення прав та обов'язків наймача. Так, на доповнення до звичайних обов'язків наймач повинен:

1) підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані (ч. 1 ст. 801). Відповідно протягом дії договору найму наймач повинен проводити і капітальний, і поточний ремонт. Наймодавець на цей строк повністю позбавлений обов'язку утримувати транспортний засіб. Проте це не означає, що на наймодавця не покладається обов'язок передавати транспортний засіб наймачеві у належному стані. На підставі загальних норм наймодавець повинен передати об'єкт найму наймачеві у стані, що відповідає умовам договору або призначенню майна;

2) нести витрати, пов'язані з використанням транспортного засобу, в тому числі зі сплатою податків та інших платежів. До таких витрат можуть належати витрати на найм екіпажу для керування транспортним засобом, витрати на зберігання транспортного засобу та підготовка його для використання; забезпечення транспортного засобу паливно-мастильними матеріалами тощо. Договором на наймача може бути покладений обов'язок страхування транспортного засобу, хоч, як правило, страхування здійснює наймодавець.

Наймач має право самостійно використовувати транспортний засіб у своїй діяльності та самостійно без згоди наймодавця укладати договори перевезення, а також інші договори відповідно до призначення транспортного засобу (ст. 800).

Відповідальність сторін договору найму транспортного засобу одна перед одною будується на загальних нормах договірного права. Так наймач зобов'язаний відшкодувати збитки, завдані у зв'язку із втратою або пошкодженням транспортного засобу, якщо не доведе, що це сталося не з його вини (ст. 803). Відповідальність перед третіми особами за шкоду, заподіяну у зв'язку з використанням транспортного засобу, несе наймач як його володілець за нормами деліктного права.

ЦК України (ч. 2 ст. 798) допускає укладення договору найму транспортного засобу з екіпажем, який його обслуговує ЦК не містить визначення такого договору. Виходячи із загальної теорії цивільного права під договором найму транспортного засобу з екіпажем треба розуміти договір, за яким наймодавець передає наймачеві транспортний засіб у тимчасове користування, а також надає наймачеві послуги з керування транспортним засобом та його технічної експлуатації.

Договір найму транспортного засобу з екіпажем поєднує в собі риси найму та надання послуг, оскільки наймодавець не лише передає наймачеві транспортний засіб у користування, а й надає йому послуги з керування та технічної експлуатації транспортного засобу. Мета договору -- забезпечити орендареві можливість експлуатувати транспортний засіб, технічне обслуговування якого здійснює наймодавець, який, як правило, є спеціалізованою організацією. При цьому слід зазначити, що наймодавець транспортного засобу надає наймачеві послуги лише щодо технічної, а не комерційної експлуатації транспортного засобу. Наприклад, наймодавець відповідає за можливість експлуатації автомобіля та перевезення на ньому того чи іншого вантажу, але не відповідає за рентабельність такого перевезення.

За ст. 805 ЦК України управління та технічну експлуатацію транспортного засобу здійснює його екіпаж. Витрати на технічну експлуатацію (вартість запчастин, паливно-мастильних матеріалів тощо), як правило, покладаються на наймача. Проте не заборонено в договорі передбачити покладення цих витрат на наймодавця з включенням суми витрат в орендну плату [5, 5].

Щодо витрат на утримання екіпажу, то вони покладаються на наймодавця, оскільки екіпаж транспортного засобу перебуває у трудових (або підрядних) відносинах саме з наймодавцем і при здаванні транспорту в найм не припиняє цих відносин. Таким чином, екіпаж транспортного засобу перебуває у так званому подвійному господарському підпорядкуванні. З одного боку, члени екіпажу є працівниками наймодавця та підпорядковуються його правилам внутрішнього трудового розпорядку, з другого -- вони повинні виконувати вказівка наймача стосовно комерційної експлуатації транспортного засобу (напряму перевезення тощо).

Екіпаж транспортного засобу зобов'язаний відмовитися від виконання розпоряджень наймача, якщо вони суперечать умовам договору найму, умовам використання транспортного засобу, а також якщо вони можуть бути небезпечними для екіпажу, транспортного засобу, прав інших осіб (ч. 2 ст. 805).

Склад екіпажу транспортного засобу та його кваліфікація мають бути обумовлені сторонами в договорі. Якщо в договорі сторони не визначили таких умов, діють вимоги, встановлені загальними умовами практики експлуатації транспортного засобу. Так, наприклад, водій автомобіля повинен мати посвідчення-водія, навіть якщо умови про це немає в договорі. Крім того, сторони можуть передбачити наявність у нього досвіду роботи на такому транспортному засобі або досвіду транспортування вантажів на великі відстані тощо.

Законом можуть встановлюватися також інші-особливості договору найму транспортного засобу з екіпажем. Так, наприклад, норми, присвячені найму судна з екіпажем (тайм-чартер), містяться у розділі VI Кодексу торговельного мореплавства України.

Лізинг. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості з лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (ст. 806 ЦК).

З огляду на особливості окремих видів і форм лізингу було прийнято спеціальний Закон України «Про фінансовий лізинг» від 16 грудня 1997 р зі змінами від 11 грудня 2003 р. Зокрема скасовано поділ лізингу на оперативний і фінансовий. Разом з тим лізинг не вважається підприємницькою діяльністю однак лізннгодавцем може бути лише юридична особа Законом передбачено також право сублізингу та скорочено перелік суттєвих умов договору лізингу [5, 5].

У ст. 292 Господарського кодексу України лізинг визначається як господарська діяльність а також наводяться види лізингу та його предмет.

Найм (оренда) житла. За договором найму (оренди) житла одна сторона -- власник житла (наймодавець) -- передає або зобов'язується передати другій стороні -- наймачеві -- житло для проживання В ньому на певний строк за плату. Підстави умови та порядок укладення договору найму житла в державному та комунальному житлових фонд їх визначаються житловим законодавством України. Договір найму укладається в письмовій формі (ст. 81 ЦК України)

Сторонами договору найму житла є наймодавець і наймач. Згідно зі ст. 813 ЦК України сторонами в договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Істотними умовами договору найму житла с його предмет ціна і строк Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатне для постійного проживання в ньому. Наймач житла в багатоквартирному житловому будинку має право користуватися майном що обслуговує будинок.

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму житла Якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом то встановлена в договорі плата не повинна перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом забороняється якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором наймач вносить її щомісяця.

Договір найму житла укладається на строк встановлений договором Якщо в договорі строк не встановлений договір вважається укладеним на її п'ять років.

Піднайм житла (ст. 823 ЦК України) Згідно з цим до говором наймач за згодою наймодавця передає на певній строк частину або все найняте ним помешкання в користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла оплатний. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором піднайму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно Припиняється договір піднайму.

2. Основні відмінності договору найму від договору прокату