Проблемы правого регулирования жилищных отношений

Размещено на http://allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Права бывших членов семьи на жилье

2. Временные жильцы

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Законодательство, регулирующее рынок недвижимости далеко от идеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема переросла в одну из самых глобальных на сегодняшний день. Факторами, определяющими актуальность данной проблемы, являются:

- развал экономики, снижение уровня жизни граждан, преступные посягательства на жилищные права граждан.

- появление категорий граждан, которые особо нуждаются в защите своих жилищных прав.

- Ограниченные возможности для населения в защите своих жилищных прав.

- Злоупотребления чиновников правовой не информированностью населения, низкий уровень правовой культуры.

- Разобщенность и противоречивость жилищного законодательства.

Права членов семьи собственника жилого помещения регулируются Жилищным, Гражданским Кодексами РФ. Например, статья 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации направлена на охрану прав и законных интересов тех членов семьи собственника жилого помещения, которые не обладают правом собственности на данное жилое помещение, но приобрели в установленном жилищным законодательством порядке право пользования этим помещением.

1. Права бывших членов семьи на жилье

Не секрет, что при расторжении брака один из больных вопросов - право на жилое помещение бывшего члена семьи, если он не является собственником помещения.

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если вселены им в качестве членов своей семьи. Супруги - лица, брак которых зарегистрирован в установленном законодательством порядке в органах ЗАГС.

Бывшими членами семьи являются:

1. Бывшие супруги, брак которых, расторгнут в предусмотренном законодательстве порядке. По мнению Верховного Суда РФ, несовершеннолетний ребенок может быть признан бывшим членом семьи собственника жилого помещения, если после расторжения брака его родители стали проживать раздельно и по соглашению родителей он остается проживать с тем из родителей, у которого в собственности жилья не имеется.

2. Родители, лишенные родительских прав в отношении ребенка, являющегося собственником жилого помещения. Днем прекращения права бывшего родителя пользоваться жилым помещением ребенка является день вступления в законную силу судебного решения о лишении родительских прав.

3. Иные лица. Из числа иных лиц родственники, вселенные в качестве членов семьи (братья, сестры, дедушки и бабушки, внуки, тетки и т. д.), бывшими членами семьи не становятся в силу природы родственных отношений. Таким образом, речь может идти только о лицах, связанных отношениями свойства, а также об иждивенцах, о так называемых гражданских супругах и других гражданах. Отношения свойства прекращаются в связи с расторжением брака, образовавшего их. При наличии брака правовое положение, например, снохи, проживающей в квартире, принадлежащей свекрови, относительно устойчиво. При необходимости первая всегда вправе обратиться в суд и потребовать признания ее права, доказав, что была вселена в качестве члена семьи. При разводе с сыном собственника жилого помещения право снохи пользоваться жилым помещением прекращается автоматически.

Бывший член семьи может не выселяться… до поры до времени. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. В случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. И если бывшие члены семьи отказываются выселиться в добровольном порядке, то собственник жилого помещения имеет право обратиться в суд с иском о выселении бывших членов семьи, включая несовершеннолетних детей, если они не остались проживать с собственником жилья. В настоящее время суды общей юрисдикции, придерживаясь позиции Верховного Суда, все чаще принимают решение о выселении несовершеннолетнего ребенка вместе с одним из родителей из жилого помещения, собственником которого является другой родитель. Вместе с тем право пользования жилым помещением бывшими членами семьи может быть продлено на основании судебного решения или соглашения с собственником. Данное соглашение должно быть оформлено в письменном виде с указанием срока, на который за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением. При желании сторон оно может быть удостоверено нотариально.

Сейчас такие соглашения очень редки: чаще всего собственник жилого помещения подает иск в суд о выселении бывшего члена семьи без сохранения за ним права пользования жилым помещением. Однако суд может сохранить право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, за бывшим членом семьи, если:

- у него нет оснований приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением;

- его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют обеспечить себя иным жилым помещением.

Следует заметить, что суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд исходит из обстоятельств по каждому конкретному делу.

Право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если:

- прекращено право собственности на данное жилое помещение;

- истек срок действия соглашения с собственником;

- истек срок, указанный в судебном решении;

ЖК РФ не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного решением суда срока, на который за бывшим членом семьи сохранено право пользования жилым помещением. Иными словами, при наличии обстоятельств, не позволяющих бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить указанный срок.

- решением суда прекращено право пользования в связи с тем, что отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права.

Необходимо учитывать, что нормы пункта 4 статьи 31 ЖК РФ действуют и в той ситуации, когда брак был расторгнут до введения в действие Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года. Так как жилищные правоотношения носят длящийся характер, по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время. Иначе говоря, применению подлежат положения Жилищного кодекса РФ независимо от того, когда были прекращены семейные отношения - до или после его введения в действие.

Неприкасаемый бывший.

Но не всех бывших членов семьи можно выселить. Так, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Данная норма действует в ситуации, когда жилое помещение было приватизировано только одним из супругов, в то время как оба супруга имели на тот период одинаковые права пользования им. И согласно статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» при разводе супруг, не воспользовавшийся своим правом на приватизацию данного жилого помещения, сохраняет право пользования им. Собственник жилья в таком случае даже в судебном порядке на основании пункта 4 статьи 31 ЖК РФ не сможет выселить бывшего члена семьи.

Продается квартира с нагрузкой.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу (например, при продаже, дарении) является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но только не для бывших членов семьи, отказавшихся участвовать в приватизации в тот момент, когда они имели равные права пользования приватизируемым помещением.

На момент приватизации бывший член семьи, отказываясь от нее и дав согласие на приватизацию другому члену семьи, исходил из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер. Значит, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации. В соответствии с ней каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают. Отсюда вытекает, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право проживающих в нем лиц на пользование данным жилым помещением. В ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Следовательно, собственник, решивший продать квартиру (жилой дом) с гражданами, имеющими право бессрочного пользования этим жилым помещением, обязан перечислить их в договоре купли-продажи (мены, дарения и т. д.). Граждане, не являющиеся собственниками жилого помещения, но проживающие в нем как члены семьи, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п.1 ст.292 ГК РФ).

При этом эти граждане несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ст.31 ЖК РФ).

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении , его супруг, ,а также дети и родители данного собственника (ст.31 ЖК РФ).

Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

У бывших членов семьи собственника не сохраняется право на жилое помещение

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ст.31 ЖК РФ).

Исключение

Это положение не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (ст.19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). .

Право пользования может быть сохранено на определенный срок по решению суда

Право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда (ст.31 ЖК РФ), если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении установленного решением суда срока пользования жилым помещением соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Права и обязанности бывших членов семьи собственника

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, не урезан в правах - он имеет те же права, несет те же обязанности и ответственность, что и член семьи собственника (ст.31 ЖК РФ).

Однако если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить его о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если предупреждение не помогло, по требованию собственника жилого помещения он подлежит выселению на основании решения суда (ст.35 ЖК РФ).

Права и обязанности граждан, живущих на основании соглашения с собственником

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ст.31 ЖК РФ).

2. Временные жильцы

собственник жилой помещение вселение

Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;2) предварительное уведомление наймодателя об этом;3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- не менее нормы предоставления.

Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели, опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства. Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.

К сожалению, жилищно-правовой режим опекунов, попечителей, подопечных и иных приравненных к ним указанных категорий граждан не определен. Видимо, законодатель исходит из того, что отношения названных лиц с нанимателями, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет смысла подвергать строгому правовому регулированию. Вместе с тем нет оснований относить всех перечисленных лиц к временным жильцам и распространить на них жилищно-правовые нормы, определяющие правовое положение временных жильцов. Решение этого вопроса всецело отдано на усмотрение титульных владельцев жилищ и лиц, вселяющихся в жилое помещение этих титульных владельцев. С точки зрения прав и обязанностей указанных заинтересованных лиц, они могут заключать договоры безвозмездного или возмездного пользования жилыми помещениями. При такой ситуации следует руководствоваться соответствующими нормами законодательства.

Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:

1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;

2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов [2];

3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Например, норма постановки на учет в г. Москве устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в г. Москве соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 10 названного Закона);

4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению;

5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;

6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении жилищных правоотношений они подлежат выселению по решению суда в принудительном порядке без предоставления другого жилья.

Заключение

Одной из проблем правого регулирования жилищных отношений является проблема защиты прав граждан, являющихся членами семьи собственника жилого помещения. Права членов семьи собственника жилого помещения на пользование этим помещением регламентируется не только Жилищным, но и Гражданским кодексом РФ.

1 января 2005 года вступил в силу переработанный Жилищный Кодекс РФ. Он установил новое правило: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. При этом Жилищный кодекс РФ не уточняет, кого следует считать бывшим членом семьи собственника жилого помещения. Жилищный кодекс РФ также использует понятие «член семьи», однако его не раскрывает. Вместе с тем определяется понятие «член семьи собственника жилого помещения».

К сожалению, Семейный кодекс РФ не устанавливает чётких критериев, по которым можно было бы признавать то или иное лицо членом семьи. Отсутствует в семейном законодательстве и определение семьи. А между тем понятие «член семьи» встречается в различных нормативных правовых актах. При этом понимается оно не всегда одинаково.

Таким образом, от интерпретации члена семьи зависит и определение его прав как члена семьи собственника жилого помещения. Анализируя ст. 292 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ, автор пришел к мнению, что они взаимно дополняют друг друга. Так члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Данные положения отмечены в двух кодексах.

Но из проведенного нами анализа следует, что действующее законодательство защищает в большей степени интересы собственников жилых помещений. Между тем представляется, что должен быть соблюден баланс интересов как собственников, так и пользователей жилых помещений.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) (с изм. и доп. на июль 2005 г.) // СПС Гарант.

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. 188-ФЗ //

3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая. / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина - М.: Юрайт-Издат, 2004

4. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 г.

5. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2003.

6. www.dom-i-zakon.ru

7. www.advo-help.ru

Размещено на Allbest.ru