Размещено на http://allbest.ru/

Размещено на http://allbest.ru/

УНИВЕРСИТЕТ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ ОБРАЗОВАНИЯ

КРАСНОЯРСКИЙ ФИЛИАЛ

Юридический факультет

Кафедра правовых дисциплин

КУРСОВАЯ РАБОТА

Гражданское право

Тема Договор найма жилого помещения

Исполнитель: студент Васильева Анастасия Сергеевна

Научный руководитель: Машарова Ю.Ц.

КРАСНОЯРСК-2012



Содержание

Введение

1. Жилое помещение как объект договора

2. Договора найма жилого помещения, понятие и виды

2.1 Понятие договора найма жилого помещения

2.2 Виды договора найма жилого помещения

3. Расторжение договора найма жилого помещения

Заключение

Список литературы



Введение

Актуальность темы курсовой работы. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права.

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско - правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта - Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

В 1991 г. принимается Закон РСФСР «О внесении изменений и дополнений в жилищный кодекс РСФСР», на основании которого пользование жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г. (далее -ГК), разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма".

22 декабря 2004 года Государственной Думой был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года. Жилищный кодекс РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.

Предмет исследования составляет действующее законодательство, регулирующее отношения найма жилого помещения.

Объектом исследования является договор найма жилого помещения.

Целью исследования является проведение комплексного анализа отношений, возникающих при заключении, изменении, прекращении договора найма жилого помещения, их нормативно-правового регулирования с учетом нового жилищного законодательства.

Для достижения поставленной цели ставятся следующие задачи:

1. Дать определение понятию и классификации договора найма жилого помещения.

2. Рассмотреть элементы договора найма жилого помещения.

3. Показать ответственность сторон по договору найма жилого помещения.

4. Охарактеризовать основания прекращения договора.



1. Жилое помещение как объект договора

Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (с изменениями от 03 июня 2009г.). Система ГАРАНТ

Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей.

Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

- представлять собой изолированное помещение,

- являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ),

- быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Данный порядок установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 года N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации¹¹ Грудцына Л.Ю. Жилищная энциклопедия. - Система ГАРАНТ, 2009

Пределы использования жилого помещения всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее ЖК РФ) споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что новый ЖК РФ в условиях рыночной экономики принципиально изменил подход к правовому регулированию вопросов использования жилого помещения.

Как известно, жилое помещение имеет такое свойство, как целевое назначение, что и предполагает в конечном счете наличие многочисленных пределов его использования. Вместе с тем законодатель допускает расширение пределов использования жилого помещения, выходящих за рамки его назначения.

Безусловно, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан. Это его основная целевая характеристика. В связи с этим жилое помещение должно использоваться только для постоянного проживания граждан.

Однако законодательством не исключается возможность использования жилого помещения и для целей временного проживания (например, по договору найма специализированного жилого помещения, по договору коммерческого найма, по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании (ст.30 ЖК РФ)).

Полагаем, что данная возможность использования жилого помещения отвечает основным началам жилищного законодательства, а именно, что граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ст.1 ЖК РФ). Кроме того, обозначенный предел использования жилого помещения гарантирован конституционным правом на свободу передвижения, обладая которым граждане могут проживать в жилом помещении как постоянно, так и временно.

Другим примером расширения пределов использования жилого помещения является ч.2 ст. 17 Жилищного Кодекса Российской Федерации, согласно которой допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

При этом к допускаемой к осуществлению в жилом помещении профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности ряд авторов относит деятельность врачей, занимающихся частной практикой, учителей, писателей, научных работников, музыкантов, поэтов, фотографов, художников, аудиторов, юристов, портных и т.д.

В то же время осуществление таких видов деятельности имеет критерии: соблюдение прав и интересов соседей, выполнение требований по уровню шума, излучения и др. однако, как справедливо отмечается в литературе, подобные критерии имеют декларативный характер, и по этой причине в реальности новый порядок использования жилья создает почву для многочисленных нарушений прав и интересов граждан.

Действительно, сложно себе представить, что ветеринар или музыкант, используя квартиру для осуществления профессиональной деятельности, не нарушит права и законные интересы соседей. В связи с этим получается, что положением ч.2 ст.17 Жилищного Кодекса Российской Федерации законодатель делает возможным на практике ситуации нарушения прав и интересов граждан.

Представляется, что наиболее целесообразным в решении данного вопроса является нормативное определение перечня видов профессиональной деятельности, для осуществления которых допускается использовать жилое помещение. К примеру, адвокат, нотариус, врач (окулист, невропатолог), художник, фотограф и другие, т.е. виды профессиональной деятельности, осуществление которых по свой природе не способно вызвать нарушение прав и законных интересов других граждан. При этом данный перечень разумно отразить в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006г. №25.

Следует заметить, что кроме профессиональной деятельности ч.2 ст.17 Жилищного Кодекса Российской Федерации в качестве допускаемой к осуществлению в жилом помещении относит также индивидуальную предпринимательскую деятельность. Вместе с тем использование жилого помещения в качестве офиса для размещения персонала юридического лица по-прежнему запрещено. Размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.¹ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ. п.3 ст.,288. // Справочная правовая система «Гарант».2009.

Практически при переводе в нежилое проводятся работы по переустройству и перепланировке жилого помещения, направленные, если это обусловлено предстоящими видами предпринимательской деятельности, на устранение вибраций стен, шумов, превышающих допустимые нормы, загрязнения воздуха вредными веществами, что в дальнейшем исключит возможные нарушения прав и законных интересов граждан. Кроме того, в ч.2 ст.22 Жилищного Кодекса Российской Федерации установлен ряд требований, которым должно соответствовать жилое помещение, чтобы его можно было перевести в состав нежилого фонда. Часть из них напрямую направлены на устранение предполагаемых нарушений прав и законных интересов граждан.¹ Макеев П.В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации/ Макеев П.В.// Юрист. -2009. -№2.

Говоря о жилом помещении и особенностях его использования необходимо также уделить внимание такому вопросу как безвозмездное пользование жилым помещением, поскольку данная тема широко освещена в действующем законодательстве Российской Федерации и крайне актуальна на сегодняшний день.

В условиях острой нужды в жилье, его высокой стоимости в сфере гражданско-правовых отношений действует институт безвозмездного пользования жилыми помещениями и родственными им объектами жилищной недвижимости. Причин появления такого права граждан и юридических лиц несколько.

В современных условиях наблюдается довольно интенсивное передвижение людей, что связано с переменой на длительный период их местожительства (работа в другом районе России, за границей, продолжительные командировки, переезд в другую местность по семейным обстоятельствам, вынужденное переселение с постоянного места жительства и т.п.).

Оставлять на длительное время своего отсутствия современную квартиру без присмотра недопустимо. Конечно, можно сдать квартиру, жилой дом, дачу с земельным участком по договору найма или в аренду и получить определенную выгоду. Однако многие граждане, надолго покидающие родные края, предпочитают сдавать свое жилище по договору безвозмездного временного пользования.

И дело вовсе не в бескорыстии собственников, а в обеспечении действительной гарантии сохранности своего дома и находящегося в нем имущества. Криминальная ситуация на жилищном рынке не без оснований настораживает граждан, опасающихся сдавать квартиру и имущество внаем незнакомым лицам, даже через риэлтерскую фирму, не подвергаясь риску утраты имущества или приведения его в непригодное состояние. Именно по этой причине отъезжающие граждане нередко сдают свое жилище доверенным людям, как правило родственникам или друзьям, на безвозмездной основе.

Предоставление жилых помещений на праве безвозмездного пользования гражданам группы риска стало вынужденной мерой защиты их жилья от всякого рода проходимцев и производится по их желанию. Дети и старики, получавшие жилье из социального фонда в постоянное пользование, чаще всего становились жертвой мошенников, которые, добившись его приватизации, впоследствии незаконно завладевали жилым помещением. Договор безвозмездного пользования жилым помещением лишает мошенников такой возможности, так как данный вид жилья нельзя приватизировать.

Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" установлено, что жилые помещения по договору безвозмездного пользования предоставляются следующим категориям граждан по их желанию (ст. 26):

1) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа достигших 18 лет по окончании пребывания в государственных и негосударственных образовательных учреждениях для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; в учреждениях социального обслуживания; в приемных семьях; в детских домах семейного типа; при нахождении на патронажном воспитании в случае прекращения попечительства; по окончании обучения в учреждениях профессионального образования; по окончании службы в Вооруженных Силах РФ; по возвращении из учреждений исполнения наказания в виде лишения свободы, если указанные граждане не имеют закрепленного за ними жилого помещения;

2) гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в стационарных учреждениях социального обслуживания, в случае отказа от услуг этого учреждения и освободившим помещение в этом учреждении, если им не может быть возвращено ранее занимавшееся ими жилое помещение, которое было передано в установленном порядке городу;

3) иным категориям жителей Москвы в порядке, установленном городскими жилищными программами.

Специально оборудованные жилые помещения предоставляются инвалидам с нарушенным опорно-двигательным аппаратом только по договору безвозмездного пользования жилым помещением.

Кроме того, по данному вопросу необходимо указать, что в соответствии с Законом Красноярского края от 23.05.2006 №18-4751 правом состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, предоставляемых по договорам социального найма, обладают граждане Российской Федерации, а также иностранные граждане и лица без гражданства, если это предусмотрено международным договором Российской Федерации, признанные малоимущими в порядке, определенном законом края и нуждающиеся в жилых помещениях по основаниям, установленным ч.1 ст.51 Жилищного кодекса Российской Федерации.¹ Закон Красноярского края 23.05.2006. №18-4751. «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма на территории края» (с изменениями от 06.03.2008.)// Справочная правовая система «Гарант», 2009.

Согласно ст. 80 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в данном жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временные жильцы).

Хотя разрешения наймодателя на поселение временных жильцов не требуется (необходимо только его уведомление), но он вправе возражать против вселения временных жильцов в случае, если при их вселении общая площадь соответствующего жилья на одного проживающего в условиях отдельной квартиры составит менее учетной нормы (ч. 4 ст. 50 ЖК РФ), а для коммунальных квартир менее нормы предоставления жилого помещения (ч. 1 ст. 50 ЖК РФ). При этом в ч. 2 ст. 80 ЖК указано, что срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Такие ограничения отсутствуют для граждан, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Тем не менее, временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно и без заключения какого-либо договора. В связи с этим в юридической литературе существует точка зрения, согласно которой по правовой природе вселение временных жильцов представляет собой заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением. Побудительными мотивами к заключению такого рода договора, основанными на безвозмездности отношений между гражданами, всегда служили обычные для человеческого общения чувства: особое отношение к родственникам, близким, друзьям, милосердие и др.

Право пользования жилым помещением прекращается у временных жильцов в случае:

- прекращения договора социального найма;

- истечения согласованного с ними срока проживания;

- требования нанимателя или другого вместе с ним проживающего члена семьи. Если срок проживания не был согласован, временные жильцы обязаны освободить жилое помещение не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования.

В случае спора выселение производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Временные жильцы не уплачивают какого-либо вознаграждения, не вносят плату за жилое помещение, однако расходы за коммунальные услуги они (или наниматель) должны оплачивать (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ).

Подводя итоги, можно констатировать, что правовой институт безвозмездного пользования имуществом охватывает широкий спектр отношений в сфере жилищной недвижимости, и прежде всего в гражданско-договорных отношениях по безвозмездному временному пользованию жилым помещением и функционально связанными с ним сооружениями и устройствами. Немаловажное место занимает право безвозмездного пользования в отношениях собственника жилого помещения с постоянными или временно проживающими гражданами, а также сохранение за ними права пользования данным жилым помещением со сменой его собственника.

Особое значение имеет право безвозмездного пользования жилым помещением для достигших совершеннолетия детей-сирот, выходцев из образовательных учреждений социального обслуживания, детских домов и других, указанных выше, учреждений, а также для одиноких престарелых граждан и инвалидов. Порядок предоставления этим лицам жилых помещений на безвозмездной основе регулируется нормами законодательства о социальном обеспечении. Макаров Г.П. Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми помещениями/ Макаров Г.П.// «Гражданин и право», - 2010. -№ 4// Справочная правовая система «Гарант».

Возникновение в России новых политических и социально-экономических условий привело к изменению жизни граждан по многим аспектам. Кардинальные перемены произошли с введением частной собственности на землю и жилище, в результате чего обострились уже существующие, а также возникли новые проблемы, связанные с жилищным строительством. Неуклонное удорожание жилищного фонда, недостаточное количество земель поселений для возведения жилья обусловливают перераспределение земель сельскохозяйственного назначения с целью использования последних для малоэтажного жилищного строительства. В условиях проблем дефицита жилья, особенно характерной для крупных городов, вопрос о соотношении садово-дачной застройки и индивидуального жилищного строительства является весьма актуальным. В настоящее время, как в средствах массовой информации, так и в специализированной литературе встречается достаточное количество публикаций, касающихся малоэтажного строительства, но большинство из них освещает какую-либо одну сторону проблемы: либо правовую, либо социально-экономическую. Тогда как данный вопрос требует совокупного освещения правовых, социально-экономических, архитектурных и даже исторических аспектов.

Прежде всего, необходимо точное юридическое определение объектов, удовлетворяющих жилищные потребности людей. Действующее российское законодательство не дает определений большей части видов жилых и нежилых помещений. Кроме того, не только в обиходе, но и в сообщениях средств массовой информации, в изданиях правового характера происходит смешение, а часто и отождествление понятий "садовый дом", "дачный дом" и "индивидуальное жилищное строительство". Наряду с вышеперечисленными используют и такие термины, как "коттедж", "таунхаус", хотя легального определения они не имеют.

ЖК РФ в ч. 2 ст. 15 дает следующее определение жилого помещения: жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). То есть для того, чтобы строение на садовом участке из числа земель поселений было признано жилым, оно должно, согласно вышеназванному определению, отвечать следующим признакам.

1. Являться изолированным. Следует отметить, что понятие "изолированное помещение" не раскрывается ни ГК РФ, ни в ЖК РФ, поэтому на практике исходят из общеупотребительного значения термина "изолированный" - отдельный, обособленный от других объектов.

2. Являться недвижимым имуществом, а именно: иметь прочную связь с землей. Прочная связь с землей в ситуации с признанием жилым садовых строений подразумевает наличие фундамента. То есть сборные дома, так называемые "срубы" или облегченные конструкции признаваться жилыми не могут.

3. Быть пригодным для постоянного проживания граждан. Именно пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, а не только в летнее время отличает жилое помещение, скажем, от дачного. К жилому дому предъявляются санитарные и технические требования. Логически садовый дом для признания его пригодным для постоянного проживания должен обладать системой центрального либо автономного отопления, водоснабжения, а также электроэнергией и газоснабжением. Однако не во всех (особенно в отдаленных) регионах нашей страны объекты, включенные в жилой фонд, отвечают этим параметрам. Поэтому, говоря о признаке постоянной пригодности к проживанию садового дома, необходимо отталкиваться от условий населенного пункта, в котором данный дом расположен. Лебедева Н.Н. Садовые и дачные дома как жилые помещения./ Лебедева Н.Н.// «Адвокат». - 2009. -№1 // Справочная правовая система «Гарант».

Постановление Конституционного Суда от 14 апреля 2008 г. в аспекте признания садового дома пригодным для постоянного проживания затронуло немаловажный вопрос о целевом назначении земельного участка, на котором расположен садовый дом, указав на то, что зарегистрироваться можно только в доме, который расположен на землях поселений. В постановлении указано, что "возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные дома". Таким образом, в этом постановлении впервые за многие десятилетия существования садовой, дачной и индивидуальной застройки произошло первое легальное отождествление данных понятий. Однако такое отождествление закономерно поставлено в зависимость от правового режима земельного участка, предоставленного для вышеозначенных нужд. Но в настоящее время существует возможность практического решения данного вопроса и в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Так, если целевое назначение земельного участка обозначено как земля сельскохозяйственного назначения и разрешенное использование - сельскохозяйственное, то существует несложный механизм изменения разрешенного использования - на дачное строительство. Последнее, в свою очередь, позволяет построить жилой дом с правом зарегистрироваться в нем.

Безусловно, постепенное стирание правовых границ между садовой, дачной и индивидуальной жилой застройками неминуемо приведет к различным социально-экономическим и правовым последствиям. Необходимо распространить на эти строения правовое регулирование отношений собственности на жилые помещения, которое более детализировано в сравнении с правовым регулированием отношений собственности на дачи и садовые домики.

Встречаются мнения, что дачная недвижимость - это самый настоящий рудимент того времени, когда все было общее и недвижимость невозможно было приобрести в собственность. Дачная недвижимость в определенной степени была исключением - дача подлежала покупке, продаже, но все равно эти сделки носили бутафорский характер, так как приватизировать дачный участок было невозможно. По всей видимости, проводимые реформы призваны решить две задачи для "полярных" слоев населения.

1. Обеспечение доступным жильем малообеспеченных граждан, для которых садовый дом подчас является единственным местом жительства, что позволит им реализовывать их социальные права на медицинское обслуживание, пенсионное обеспечение, образование.

2. Легализация элитной дачной и садовой недвижимости для обеспеченных слоев населения, тем более что предельных строительных нормативов ни по этажности, ни по площади действующие нормы не содержат. Аполлонов А.О. О правилах пользования жилым помещением./ А.О. Аполлонов.// Жилищное право. 2010. №5.

Кроме того, на основе проводимых реформ появилась возможность преобразовать садоводческие и дачные объединения в поселения. Сторонники этой позиции (Союз садоводов России и Фонд развития садоводческого движения России) готовят новый закон о садоводстве в соответствии с данной тенденцией. Безусловно, необходимо отметить положительный аспект решения жилищной проблемы за счет садовых домов, однако каждое решение, принимаемое в связи с этим, должно предусматривать отдаленные последствия и дополнительно изучаться с учетом мнения населения, поскольку это потребует дорогостоящего социального обеспечения граждан, предусмотренного Конституцией РФ, именно по месту нахождения поселения. Лебедева Н.Н. Указ.соч.

договор правовой законодательство жилой



2. Договора найма жилого помещения

2.1 Понятие договора найма жилого помещения

Распространенной формой возникновения права на проживание является временный наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения - это сделка, в результате которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Необходимость снимать квартиру может быть вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами. Предложения подобного рода на рынке услуг появились довольно давно. Чаще всего такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами квартиры. В настоящее время все больше людей обращаются в риэлтерские агентства для поиска возможных вариантов найма жилых помещений и оформляют рассматриваемые отношения надлежащим образом.

Правовые характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению. Аполлонов А.О. О правилах пользования жилым помещением./ А.О. Аполлонов.// Жилищное право. 2010. №5.

Жилое помещение является собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника он может распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и через уполномоченное лицо.

Социальный найм жилого помещения регулируется ст. 672 ГК РФ, где установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Управление внутренних дел по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре обратилось в суд с иском к Майданюку Е.Ю. о расторжении договора найма жилого помещения и выселении, в обоснование исковых требований указав, что спорная квартира была предоставлена Управлению внутренних дел по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре Департаментом муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска во временное пользование на основании договора аренды от 11 августа 2005 г. Срок аренды истек 1 января 2010 г. Майданюку Е.Ю. спорное жилое помещение предоставлено на основании договора найма жилого помещения от 19 августа 2005 г. на срок до 1 января 2009 г. Срок действия договора найма истек, кроме того, Майданюк Е.Ю. уволен из органов внутренних дел по выслуге срока службы на основании приказа от 1 декабря 2008 г., однако в добровольном порядке освобождать спорное жилое помещение ответчик отказывается.

Решением Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16 марта 2010 г. исковые требования Управления внутренних дел по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре удовлетворены.

Определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 4 мая 2010 г. решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16 марта 2010 г. оставлено без изменения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2010 г. отказано в передаче надзорной жалобы Майданюка Е.Ю. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 24 января 2011 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2010 г. отменено, надзорная жалоба Майданюка Е.Ю. передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив истребованное дело, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные статьей 387 ГПК Российской Федерации, для отмены вынесенных по делу судебных постановлений.

В соответствии со статьей 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и кассационной инстанций, что выразилось в следующем.

Судом установлено, что квартира N <...> дома N <...> по ул. <...> находится в муниципальной собственности муниципального образования город <...>.

Распоряжением мэра города от 25 июля 2005 г. N 364-р на Департамент муниципальной собственности администрации муниципального образования город Ханты-Мансийск возложена обязанность заключить с Управлением внутренних дел Ханты-Мансийского автономного округа договор аренды квартиры N <...> дома N <...> на срок до 01 января 2009 г. (л.д. 11).

11 августа 2005 г. между Департаментом муниципальной собственности администрации муниципального образования город Ханты-Мансийск (арендодатель) и Управлением внутренних дел по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (арендатор) заключен договор аренды N 489-33105 квартиры N <...> дома N <...> (л.д. 7 - 9).

По условиям договора аренды жилое помещение, по поводу которого возник спор, предоставлено арендатору во временное пользование и владение для проживания сотрудников (работников) арендатора. Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен до 01 января 2009 г.

19 августа 2005 г. между Управлением внутренних дел по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (наймодатель) и Майданюк Е.Ю. (наниматель) заключен договор найма спорного жилого помещения (л.д. 13 - 15).

В соответствии с пунктом 1.2 договора найма жилого помещения данный договор заключен сроком до 01 января 2009 г. при условии прохождения службы нанимателя в Управлении внутренних дел ХМАО.

Пунктом 2.2.7 договора найма жилого помещения установлена обязанность нанимателя по истечении срока действия договора в течение 10 дней передать наймодателю занимаемое жилое помещение.

Из материалов дела видно, что на основании приказа Управления внутренних дел от 1 декабря 2008 г. N 385 л/с по личному составу Майданюк Е.Ю. уволен из органов внутренних дел по пункту "в" статьи 19 *** (по выслуге срока службы 24 года 1 месяц 13 дней, дающего право на пенсию).

Департамент муниципальной собственности администрации города Ханты-Мансийска 19 сентября 2008 г. уведомил истца об обязанности возвратить спорное жилое помещение 31 декабря 2008 г. (л.д. 16).

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования суд, пришел к выводу о том, что поскольку срок действия договора найма истек, то требования о выселении Майданюка Е.Ю. без предоставления другого жилого помещения обоснованны.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры указала, что порядок безвозмездного закрепления жилых помещений за сотрудниками, уволенными из органов внутренних дел с правом на пенсию по основаниям, предусмотренным пунктами "б", "в", "е" - "з" части первой статьи 58 Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации, утвержденного Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4202-1, и имеющим выслугу 20 лет и более (в календарном исчислении) Правительством Российской Федерации не определен.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что состоявшиеся по делу судебные постановления вынесены с существенным нарушением норм материального права.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище (часть 1); органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище (часть 2); малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (часть 3). Приведенные конституционные положения не определяют конкретные формы, условия и порядок предоставления гражданам жилья, а также основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, - решение этих вопросов отнесено к компетенции федерального законодателя, который в рамках своей дискреции вправе устанавливать специальные правила обеспечения жильем отдельных категорий граждан.

Служба в органах внутренних дел, по смыслу статей 32 (часть 4), 72 (пункт "б" части 1) и 114 (пункт "е" части 1) Конституции Российской Федерации, относится к особому виду государственной службы - правоохранительной службе, осуществляемой в публичных интересах, что предопределяет наличие у сотрудников, проходящих службу в органах внутренних дел, специального правового статуса, обусловленного выполнением ими конституционно значимых функций по обеспечению правопорядка и общественной безопасности.

Федеральный законодатель, определяя специальный правовой статус сотрудников органов внутренних дел, вправе устанавливать для них дополнительные социальные гарантии, которые могут предоставляться как в период прохождения службы, так и после увольнения из органов внутренних дел.

В соответствии со статьей 64 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 4202-1 "Об утверждении Положения о службе в органах внутренних дел Российской Федерации и текста Присяги сотрудника органов внутренних дел Российской Федерации" сотрудникам, уволенным из органов внутренних дел с правом на пенсию по основаниям, предусмотренным пунктами "б", "в", "е" - "з" части первой статьи 58 настоящего Положения, и имеющим выслугу 20 лет и более (в календарном исчислении), а также семьям сотрудников, погибших или умерших вследствие ранения, контузии, увечья и заболевания, связанных с исполнением законных служебных обязанностей, сохраняется право на безвозмездное закрепление жилых помещений в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту "в" статьи 58 вышеуказанного Постановления Верховного Совета Российской Федерации сотрудники органов внутренних дел могут быть уволены со службы по выслуге срока службы, дающего право на пенсию.

Вышеназванные нормы устанавливают социальные гарантии в сфере обеспечения жильем, предоставляемые сотрудникам органов внутренних дел, а также лицам, уволенным со службы по отдельным основаниям.

Реализация права на безвозмездное закрепление занимаемого жилого помещения не может ставиться в зависимость от сроков определения Правительством Российской Федерации такого порядка и служить основанием для отказа в его безвозмездном закреплении.

Отсутствие до настоящего времени утвержденного Правительством Российской Федерации порядка на безвозмездное закрепление жилых помещений имеет правовое значение лишь для исполнения решения о безвозмездном закреплении жилого помещения, а не указывает на наличие такого права. Аполлонов А.О. О правилах пользования жилым помещением./ А.О. Аполлонов.// Жилищное право. 2010. №5.

Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для принятия решения о выселении Майданюка Е.Ю. из квартиры N <...> дома N <...> по ул. <...> без предоставления другого жилого помещения.

Допущенное судами первой и кассационной инстанций нарушение норм материального права является существенным и непреодолимым, в связи с чем может быть исправлено только посредством отмены вынесенных по делу судебных постановлений.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16 марта 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 4 мая 2010 г. подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 16 марта 2010 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 4 мая 2010 г. отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении указанного требования сделка является недействительной. В договоре указывается срок его действия, но не более пяти лет. Если такой срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Положения о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Временные жильцы - все иные граждане, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно только при соблюдении следующих условий: взаимного согласия (единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; предварительного уведомления наймодателя. При этом целесообразно осуществлять уведомление наймодателя в письменной форме, т.к. в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

Новеллой по сравнению с ЖК РФ 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Также введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). Ранее предельный срок не предусматривался, существовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РФ 1983 г.).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Отметим, что от платы за коммунальные услуги наниматели не освобождаются. Отношения нанимателя и временных жильцов могут быть урегулированы в договорном порядке (договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с ЖК РФ с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Этот вид договора найма регулируется ст. 671, 673-688 ГК РФ.

Вторая разновидность договора - это договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

От объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

1) договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

2) договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);

3) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

4) договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Также государственной регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с указами Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) (п. 3) и от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5) (в настоящее время оба указа утратили силу).

Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:

1) государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

2) казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК РФ);

3) учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);

4) образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" или ученого совета высшего образовательного учреждения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании");

5) лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику). Макаров Г.П. Законодательство о безвозмездном пользовании жилыми помещениями/ Макаров Г.П.// «Гражданин и право», - 2010. -№ 4// Справочная правовая система «Гарант».