Правовой институт договора аренды один из старейших и популярнейших в гражданском праве, присущий ему некоторый консерватизм и стабильность удивительным образом сочетаются с непрестанными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить новые экономические отношения.
В значительной степени эти качества объясняются значением самой аренды как одного из способов решения хозяйственных задач. Аренда естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений Ф собственности, в известной степени гармонизирует экономические
отношения в случаях, когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться производственными ресурсами. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Порядок Предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист, 2008, № 28, С. 37.

В юридическом аспекте арендные отношения опосредованы, прежде всего, нормами правового института договора аренды.
Тривиальность и простота аренды (как в экономическом, так и в юридическом плане) только кажущаяся. Представляется, в современных условиях договор аренды приобретает новое звучание, открываются новые возможности по его применению. Здесь достаточно сослаться на некоторые типичные для всего мирового сообщества усилия в поиске форм экономического сотрудничества, которые бы гармонизировали дисбаланс
между собственниками и несобственниками, между капиталом и энергией по его использованию, между богатством и нищетой. Форма договора аренды, как думается, выступает тем самым средством, которое и позволяет активно
действующим субъектам преодолеть изначальное экономическое неравенство.

Арендные отношения являются одной из самых эффективных форм использования земли в России. При этом в отсутствии развитого земельного рынка арендные отношения становятся главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования.

Аренда земли (от польск. аrenda), форма землепользования, при которой собственник земли передает свой земельный участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства за определенное вознаграждение (арендную плату).

Основными признаками аренды земель являются:

срочность: аренда - право, действующее на определенный период времени, определяемый в договоре аренды (в отличие от бессрочных прав, таких как собственность и постоянное (бессрочное) пользование;

платность, то есть возмездность арендных отношений (плата выплачивается арендатором арендодателю земли);

возвратность (арендованное имущество арендованный земельный участок должен быть возвращен арендодателю, то есть собственнику).

неизменность целевого назначения земельного участка (земля может быть предоставлена в пользование на условиях аренды под определенные цели использования).

Условия аренды определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре. Арендатор имеет преимущественное право возобновить договор по истечении его срока.

Арендный договор - основной документ, определяющий отношения арендодателя с арендатором. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон, подробно фиксирует их права и обязанности. Холл П. Городское и региональное планирование., М.: КолосС, 2000., 197 с. Наиболее общими из них являются следующие.

Арендатор вправе:

- использовать земельный участок по его целевому назначению;

- использовать для собственных нужд имеющиеся на арендованном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, если иное не предусмотрено договором;

- возводить, по согласованию с арендодателем и в установленном Законом порядке, необходимые постройки, производственные и непроизводственные сооружения;

- получить полную компенсацию убытков, а также равноценный участок при изъятии земли для общественных или государственных нужд либо в случае уменьшения объема своих прав при введении санитарно - защитных, охранных и иных зон.

Арендатор самостоятельно определяет направление своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом в соответствии с действующим законодательством и договором аренды.

Вмешательство арендодателя в хозяйственную деятельность арендатора, в том числе в использование арендованных земель, запрещается.

Арендатор обязан соблюдать условия договора, в том числе при использовании новых экономически существенных обстоятельств (пересмотр цен, тарифов, мелиорация за счет госбюджета или арендодателя и т.п.).

Арендодатель может потребовать изменить или расторгнуть договор, если арендатор своевременно не вносит арендную плату, ухудшает земельные угодья и так далее. В свою очередь, арендатор также может потребовать того же, если, например, часть арендованного земельного участка окажется излишней для нормального осуществления последним своей производственной деятельности либо иной определенной договором аренды задачи.

По соглашению сторон в договор аренды могут быть включены особые условия, расширяющие либо ограничивающие их права (в частности, право залога, сервитут и т.п.).

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, прошедший кадастровый учет в соответствии с положениями ЗК РФ и Федерального закона «О государственном земельном кадастре». Из данного признака следует, что объектом Договора может выступать только тот участок, который в установленном земельным законодательством порядке отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре земель.

Важно отметить, что земельный участок как объект аренды должен быть четко определен (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря. Поэтому в качестве приложений к Договору оформляются планы (карты) земельных участков. Ранее это были документы, содержащие некую графическую информацию в отношении участка и оформленные различными организациями, включая БТИ. Такому «разнообразию» во многом способствовали отсутствие системы земельного кадастра и действовавшая до 9 сентября 2003 г. формулировка ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Согласно ей для регистрации Договора достаточно было приложенного к нему плана земельного участка. Содержание такого плана и требования к нему детально не раскрывались.

В связи с принятием ФЗ «О государственном земельном кадастре» порядок оформления планов изменился. С 9 сентября 2003 г. согласно новой редакции п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приложением к Договору, в котором конкретизируются существенные признаки земельного участка и которое должно предоставляться вместе с текстом Договора для его государственной регистрации, является кадастровый план земельного участка с указанием его части, подлежащей сдаче в аренду.

На кадастровой карте (плане) в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровый план земельного участка составляется органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по месту расположения участка.

Таким образом, во избежание проблем при заключении и регистрации Договора рекомендуется своевременно оформить кадастровый план и приложить его к Договору.

Закон специально подчеркивает отсутствие каких-либо ограничений в отношении максимальной площади земельных участков, одновременно арендуемых одним лицом на основании одного или нескольких Договоров (п. 3 ст. 9).

Местные администрации могут, в рамках предоставленных им полномочий, устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, уменьшения ставок арендной платы.

Арендная плата - это вознаграждение, взимаемое арендодателем за сданное временное пользование имущество, помещение или землю.

Арендная плата является практической формой существования земельной ренты, взимаемой собственниками земельного участка с арендаторов. А. Смит в своей работе «Исследование о природе и причине богатства народов» (1776г.) указывал, что земельная рента - это часть прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, которая переходит в руки собственника земли. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Порядок Предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист, 2008, № 28, С. 39.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключён в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 608 ГК РФ). Реализовывать право сдачи земли в аренду могут как граждане так и юридические лица. Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производительный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Источник земельной ренты - различия в степени плодородия и местоположения земельных участков, а также монополия землевладельцев на лучшие земли, возникающие вследствие их ограниченности. При этом привилегия собственника (арендатора) земли состоит не в возможности продавать производимую продукцию по более высокой цене, а производить более дешевый продукт.

Рентные отношения возникают не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства. Рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется для постройки зданий и сооружений, разработки ее недр и в других предпринимательских целях.

Аренда земельного участка понимается как плата собственнику за пользование принадлежащим ему имуществом, а предоставление земельного участка в аренду - как сделка по передаче права пользования этим земельным участком определенному лицу (лицам) за плату. При этом арендная плата за земельный участок представляет собой часть земельной ренты, изымаемой собственником у пользователя земельного участка. В случае когда арендодателем выступает государство, арендная плата изымается в государственный бюджет для обеспечения государственных и общественных нужд.

Существующие в мировой практике способы установления и взимания арендных платежей за землю могут различаться в зависимости от:

- показателей, взятых в качестве базы для начисления арендного платежа;

- способов определения значения ставок арендной платы;

- принципов определения различного рода субсидий и налоговых льгот;

- порядка и сроков взимания арендной платы.

При этом, как правило, размер арендной платы определяется либо, исходя из оценки рыночной стоимости земли, либо, исходя из определения величины приносимого ею дохода при передаче в аренду, то есть на основании установления рыночных ставок арендной платы.

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления денежных средств в бюджеты, особенно местные.

1.2 Нормативно-правовое регулирование процесса сдачи в аренду земельных участков

аренда земельный участок

Основой правового регулирования аренды земельных участков в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ. Он развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, в том числе нормы ГК РФ, регламентирующие аренду земельных участков.

Часть 2 ст. 9 Конституции РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, а ч. 1 ст. 36 установила право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ собственники земли осуществляют владение, пользование и распоряжение землей свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции РФ).

Специфика земельных участков как объектов права собственности и аренды обусловлена тем, что земля используется и охраняется в нашей стране как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). То есть земля - это пространственный (территориальный) базис, важнейший компонент (связующий элемент) природы и окружающей среды, природный ресурс и средство производства в сельском и лесном хозяйстве нашей страны, а также недвижимое имущество, объект права собственности и других прав на землю.

Как территориальный базис, ограниченный по площади границами государства (Российской Федерации), земля является незаменимым природным объектом и ресурсом - основой жизни, хозяйственной и иной деятельности людей.

Оборот земли осуществляется в той мере, в какой он допускается законами о земле (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 и п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Следовательно, земельные участки являются объектами гражданского, земельного и иных отраслей права.

Основные усилия в данной области должны быть направлены на решение следующих приоритетных задач:

- разработка и внедрение комплекса мер по совершенствованию системы государственного регулирования арендных отношений;

- установление порядка и условий предоставления земель в пользование на условиях аренды.

- разработка и утверждение единой методики определения арендной платы за землю.

Земельные участки в соответствии со ст. 128 ГК РФ - имущество, которое является в гражданском обороте объектом права собственности и иных вещных прав. См.: Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21 января 1996 г. закрепил в ст. 13, что нормы части второй Кодекса, касающиеся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. Таким образом, положения ГК РФ направлены на урегулирование общественных отношений, касающихся владения, пользования, распоряжения земельными участками, только вместе с соответствующими нормами Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Сейчас один из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками - аренда.

В ГК нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения гражданского законодательства содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.
Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии. См.: Земельный кодекс РФ: Федеральный Закон №136-ФЗ от 25.10.2001(ред. от 16.10.2006)\\ Российская газета 2001. 30 октября
Договор аренды земельных участков - консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий. Его стороны - арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель), которыми могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные и лица без гражданства, а также государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, муниципальные образования.

Предмет договора аренды - имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта аренды. Действующее законодательство (п. 3 ст. 607 ГК) требует четкого определения предмета в договоре аренды, поэтому договор аренды, предметом которого является земля, должен содержать полный набор данных, позволяющих однозначно идентифицировать земельный участок. Учитывая изложенное, понятие аренды земельного участка можно сформулировать так: предоставление арендодателем вынесенной на местности в обозначенных размерах и границах территории определенной категории земель, имеющей кадастровый номер и адресные ориентиры, на основании надлежаще оформленного волеизъявления собственника или лица, его представляющего, для возмездного и срочного владения и/или пользования в соответствии с целевым назначением, градостроительной, санитарной, экологической и иной документацией. См.: Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Порядок Предоставления земель и арендная плата // ЭЖ-Юрист, 2008, № 28, С. 36.

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК). Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Те же правила распространяются и на договоры субаренды земельных участков.
Правом сдачи земельного участка в аренду обладает прежде всего его собственник. При определенных обстоятельствах в качестве арендодателя может выступать и несобственник земельного участка. Согласно ст. 608 ГК лицо, не являющееся собственником имущества, должно иметь основанные на законе или специальном волеизъявлении собственника полномочия на сдачу имущества в аренду. Помимо собственника таким правом распоряжения земельным участком могут обладать родители несовершеннолетних, не достигших 14 лет, по правилам ст. 28 ГК; опекуны и попечители в силу ст. ст. 32, 33 ГК; владелец земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении в силу ст. 267 ГК; лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование в силу ст. 270 ГК. Не исключена возможность сдачи в аренду земельных участков и для комиссионера (ст. 990 ГК), агента (ст. 1005), доверительного управляющего (ст. 1012 ГК).

Передача в аренду земельных участков согласно Земельный кодекс РФ может быть осуществлена только собственником земельного участка либо в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законными представителями на срок до достижения наследниками совершеннолетия (ст. 22). См.: Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

Эту норму Земельного кодекса РФ следует рассматривать как недочет юридико-технического характера. Представляется, что при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства.
Существенные отличия содержатся и в положениях ГК РФ и ЗК РФ, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам. По ГК арендатор только с согласия арендодателя вправе сдавать земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ЗК РФ (п. п. 5, 6 ст. 22) арендатор вправе осуществлять указанные выше права без согласия собственника земельного участка, а лишь при условии его уведомления. При этом в соответствии с п. 5 ст. 22 ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. См.: Земельный кодекс РФ: Федеральный Закон №136-ФЗ от 25.10.2001(ред. от 16.10.2006)\\ Российская газета 2001. 30 октября

На практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду. В связи с этим нельзя не согласиться с точкой зрения Н. Краснова, согласно которой «арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей. Это противоречит сущности арендных отношений»

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ в отличие от п. 2 ст. 615 ГК не предусматривает для арендатора возможности предоставления арендованного земельного участка в безвозмездное пользование.

Рассматривая особенности указанного вида аренды, необходимо отметить, что арендная плата относится к числу существенных условий договора аренды земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В случае если между сторонами договора аренды не будет достигнуто соглашения о размере арендной платы, договор аренды земельного участка будет считаться незаключенным (ст. 432 ГК). См.: Гражданский кодекс РФ: Федеральный Закон № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года // Российская газета. 1994. 8 декабря.

По общему правилу размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором, и согласно п. 1 ст. 450 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими федеральными законами или договором. Необходимо обратить внимание, что как раз иное предусмотрено п. 3 ст. 65 ЗК РФ и ст. 21 Закона РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. и касается земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с указанными нормами при аренде земель, находящихся в собственности Российской Федерации или ее субъектов, муниципальной собственности, соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления устанавливаются базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Иными словами, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять существенные условия договора аренды, и изменение размера арендной платы по договору вследствие изменения ставок арендной платы по категориям арендаторов считается правомерным.

Сроки в договоре аренды земельного участка существенными условиями договора не являются. Если срок в договоре аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Законодательством только в двух случаях установлены предельные сроки договора аренды земельных участков: при передаче земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ и при аренде земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В первом случае ЗК РФ (п. 7 ст. 22) определен срок не более чем один год. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. (п. 3 ст. 9) устанавливает, что договор аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор, заключенный на больший срок (в том числе договор аренды, заключенный до вступления в силу указанного Федерального закона), считается заключенным на срок, равный предельному.
На практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды. Под «прочими равными условиями» следует понимать готовность арендатора возобновить арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором безо всяких условий. Но в эпоху рыночных отношений это положение не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет заключить договор аренды на устраивающих его условиях.

При прекращении договора аренды земли арендатор обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если иное не предусмотрено договором, то по окончании срока аренды арендатор обязан не только освободить земельный участок, но и снести за свой счет все возведенные на нем строения. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На федеральном уровне до настоящего времени не создан механизм государственного регулирования арендных отношений. Отсутствует единая методика установления базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.

Пробелы федерального законодательства в части установления единого порядка предоставления земельных участков в аренду и определения арендной платы за землю породило обилие нормативно-правовых актов на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации не подлежат передаче в аренду земельные участки, изъятые из оборота, за исключением случаев, установленных федеральным законом. В соответствии с пунктом 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации из оборота изъяты земельные участки, занятые следующими объектами, находящимися в федеральной собственности:

- государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных статьей 95 настоящего Кодекса);

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, войска Пограничной службы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

- зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

- объектами организаций федеральной службы безопасности;

- объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

- объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

- объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно - территориальные образования;

- исправительно - трудовыми учреждениями и лечебно - трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции Российской Федерации и Министерства внутренних дел Российской Федерации;

- воинскими и гражданскими захоронениями;

- инженерно - техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Земельный участок может быть впервые предоставлен в аренду путем заключения договора аренды на торгах. На торгах также может быть продано право на заключение договора аренды земельного участка.

Договоры аренды или субаренды подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», за исключением случаев, когда такие договоры заключены на срок менее чем один год.

На практике могут применяться различные варианты моделей установления арендной платы, как на основе анализа рыночных ставок арендной платы, так и на основе прогнозирования ожидаемых доходов арендуемого земельного участка.

При выборе модели арендной платы необходимо учитывать степень развития рынка земли и недвижимости, в том числе рынка аренды. Следует иметь ввиду, что в отличие от западных стран, где сложился рынок аренды земли, в России можно говорить только о рынке недвижимости. Поэтому принимаемые модели установления арендной платы могут рассматриваться только как некоторое приближение к рыночной модели. Однако, в целом переход к механизму установления арендной платы на основе оценки рыночной стоимости земли позволит в перспективе реализовать рыночным моделям определения арендной платы за землю, в том числе и для государственных или муниципальных земель.

Серьезной проблемой при выборе адекватной модели арендной платы является наличие достоверной информации о предоставлении земельных участков в аренду, рыночных ставках арендной платы, реальных доходах арендаторов, в том числе при аренде земель, находящихся в частной собственности. Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит в ближайшем будущем решить проблему создания единого информационного пространства для построения рыночных моделей арендной платы на землю.

Анализ нормативных актов в части определения базовых размеров арендной платы за земли, предоставляемые в аренду органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, показал, что практически во всех случаях за основу исчисления этого показателя принимается ставка земельного налога. При этом расчет размера арендной платы производится путем умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка и на поправочные коэффициенты, устанавливаемые в зависимости от вида использования земель и категории арендаторов. Повышающие коэффициенты, как правило, применяются при расчете арендной платы для высокодоходных видов деятельности, занимающих небольшие по площади земельные участки. Использование понижающих коэффициентов направлено на поддержку социально-ориентированных видов использования земель поселений (земли, предназначенные для жилой застройки, земли, предоставленные для ведения садоводства и огородничества), а также приоритетных для поселений видов деятельности (категорий арендаторов), таких как хлебопекарни, больницы, аварийно-спасательные службы и т.п.).

Таким образом, система установления арендной платы за землю не отвечает принципу рыночной экономики, в соответствии с которым земельный участок должен приносить собственнику доход при использовании его надлежащим образом, а применяемый к установлению базовых размеров арендной платы нормативный подход не позволяет определять размер арендной платы в зависимости от изменяющейся конъюнктуры земельного рынка, что и противоречит экономической сущности арендных отношений на землю.

Основой существования рыночной экономики является свободная конкуренция разных видов деятельности. Существенная дифференциация арендных платежей в зависимости от вида использования земельного участка не позволяет создать равные условия для такой конкуренции. Стоимость земельного участка и, следовательно, арендный платеж за него не должны зависеть от вида использования участка, а определяются исключительно его местоположением и окружением. Большая разница в арендных платежах за два рядом расположенных участка, используемых разным образом, нарушает экономическую связь между размером арендой платы и их рыночной стоимостью.

Глава 2. Совершенствование деятельности Администрации Металлургического района г. Челябинска по сдаче в аренду земельных участков

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» №154-ФЗ от 28 августа 1995 г. «муниципальное образование - городское, сельское поселение, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения, иная населенная территория, предусмотренная настоящим Федеральным законом, в пределах которых осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления» .

Район в городе является внутригородской территорией административного управления и образуется в целях обеспечения эффективного управления городским хозяйством и социальной сферой соответствующих территорий. Территория района в городе может включать территории поселков, сельсоветов и территории внутрирайонного деления, управляемые администрацией района в городе, а также территории прямого городского управления.

Органом, осуществляющим исполнительно-распорядительные и контрольные функции в районе, является администрация

Администрация Металлургического района была создана в 1991 году путем преобразования из исполкома Металлургического района Челябинского городского Совета депутатов трудящихся. Администрация района является структурным подразделением администрации города, которому последняя делегирует права по управлению в районе.

Разграничение полномочий между Администрацией города и администрациями районов в городе производится Главой города.

Администрация Металлургического района, как орган местного самоуправления и структурное звено администрации города на районном уровне занимается решением вопросов местного самоуправления.

К предметам ведения городского самоуправления относятся следующие основные вопросы местного значения:

- принятие и изменение Устава города, контроль за его соблюдением;

- комплексное социально-экономическое развитие города и рациональное использование городских земель, контроль за использованием земель;

- владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью;

- местные финансы, установление местных налогов и сборов;

- жилищно-коммунальное хозяйство и благоустройство территории, муниципальное дорожное строительство и содержание муниципальных дорог;

- энерго-, газо-, тепло-, водоснабжение и канализация;

- организация, содержание и развитие муниципальных учреждений дошкольного, основного общего и профессионального образования;

- организация, содержание и развитие муниципальных учреждений здравоохранения, обеспечение санитарного благополучия населения;

- обеспечение населения услугами торговли, общественного питания, бытового обслуживания;

- создание условий для жилищного и социально-культурного строительства;

- градостроительство;

- охрана общественного порядка;

- организация утилизации и переработки бытовых отходов;

- обеспечение социальной поддержки и содействие занятости населения;

- организация ритуальных услуг, содержание мест захоронения;

- организация транспортного обслуживания населения и муниципальных учреждений, обеспечения населения услугами связи;

- сохранение памятников истории и культуры, находящихся в муниципальной собственности, создание условий для деятельности учреждений культуры, для организации зрелищных мероприятий;

- создание условий для развития физической культуры и спорта в городе;

- участие в охране окружающей среды на территории города;

- организация муниципальной информационной службы, создание условий для деятельности средств массовой информации;

- обеспечение противопожарной безопасности, организация муниципальной пожарной службы;

- организация и деятельность органов городского самоуправления по осуществлению опеки и попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей;

- иные вопросы, не отнесенные законодательством к ведению органов государственной власти.

Смысл существования администрации района заключается в управлении всеми аспектами функционирования общества в границах Металлургического района. Данная организация проводит политику государства и следит за ее эффективным внедрением в жизнь общества.

К сферам деятельности администрации района относятся: образование, здравоохранение, социально-правовая защита, экономика, жилищно-коммунальное хозяйство, экология и землепользование, культура и информация, физкультура и спорт, проблемы жилищного фонда и другое.

Подготовкой документов на аренду земельных участков занимается Отдел экологии и землепользования администрации района. Земельные участки района предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам под сады, огороды, овощные ямы, гаражи, летние кафе, павильоны, автостоянки и т.д.

Земельные участки предоставляются в краткосрочную (до 1 года) и долгосрочную (на 49 лет) аренду.

Для каждой категории арендаторов существуют свои условия аренды. По истечении срока аренды все документы необходимо переоформлять. Если речь идет об огородах, овощных ямах или частных домах, то переоформление - простая формальность. В случае с павильонами, особенно в составе торгово-остановочных комплексов, и летними кафе данная процедура имеет более серьезный характер.

Речь идет о поведении этой категории арендаторов в предыдущий срок аренды. Если ими выполнялись все условия договора аренды, и на них не было жалоб со стороны населения района, то, скорее всего, земельная комиссия даст согласие на повторное заключение договоров с ними. Недобросовестным же арендаторам будет отказано.

Также при заключении договоров аренды с предпринимателями или организациями могут быть выдвинуты дополнительные условия. Например, содержание и благоустройство прилегающей территории, оборудование остановочного комплекса и другое.

Аренда земельных участков осуществляется на условии платности. Ставки земельного налога устанавливаются Челябинской городской Думой и зависят от зоны градостроительной ценности, в которой находится тот или иной участок. Дифференцированные ставки земельного налога за последние три года приведены в таблице 1.

Таблица 1

Дифференцированные ставки земельного налога для города Челябинска за последние три года в руб/м2

Данные таблицы 1 показывают, что ставки земельного налога каждый год возрастают на 10%. Этот рост связан с инфляцией.

Несколько лет назад в работе отдела экологии и землепользования администрации Металлургического района произошли серьезные изменения.

Если раньше районные власти самостоятельно распоряжались земельными ресурсами района, то теперь Глава города делегировал им незначительную часть соответствующих прав. Например, теперь городские власти решают быть или не быть тому или иному летнему кафе на территории района. В этих условиях администрация района, как правило, занимается просто оформлением документов на аренду.

Конечным документом, подтверждающим факт аренды того или иного земельного участка, является Договор аренды земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах г. Челябинска. Стандартный Договор аренды земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах г. Челябинска включает в себя следующие разделы: общая часть, предмет договора, платежи и расчеты по договору, условия предоставления и ограничения по использованию земельного участка, права и обязанности арендатора, права и обязанности арендодателя, ответственность сторон, особые условия, заключительные положения. Подробнее рассмотрим некоторые из перечисленных разделов на примере Договора № Ч-М-00624-2004, выданного Скоморовской Ф.А.:

а) Общие положения:

Администрация Металлургического района, именуемая в дальнейшем Арендодатель, в лице Главы администрации района Никитина Сергея Михайловича, действующего на основании Постановления Главы города Челябинска от 06.05.2006г. № 740-П с одной стороны, и Скоморовская Фаина Александровна, адрес: 454000 г.Челябинск, Б. Хмельницкого, 35 - 36, именуемая в дальнейшем Арендатор, с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем:

б) Предмет договора:

1) Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду на условиях настоящего Договора земельный участок из временно не застраиваемых земель площадью 577,00 (пятьсот семьдесят семь) м2 расположенный по адресу: Металлургический район, Увельская, 1-я, д. 5 для огородничества

2) Настоящий договор заключен на основании Постановления Главы администрации района № 609 от 26.05.2006 г.

3) Настоящий договор заключен на срок 11 мес.

в) Платежи и расчеты по договору:

1) Размер и сроки внесения платежей за аренду земельным участком определяются в расчете платы за аренду земли (Форма № 2), являющимся неотъемлемой частью Договора.

2) Плата за аренду земли перечисляется Арендатором равными долями поквартально в течение календарного года до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом, если иное не предусмотрено настоящим договором по реквизитам, указанным в Форме №2.

3) Размер платы за аренду земли может быть изменен в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с изменением дифференцированных ставок земельного налога применяемых при расчете платы за аренду земли или действующего порядка расчета.

4) Новый размер платы за аренду земли принимается Арендатором в обязательном порядке к исполнению с момента ее введения. Перерасчет платы за временное пользование землей по новым ставкам производится с начала календарного года, если Постановлением Главы города Челябинска не предусмотрено иное.

5) Стороны настоящего Договора рассматривают условия п.п. 2.2, 2.3, в качестве соглашения, предусматривающего в случае отказа Пользователя выполнить требования данных пунктов, расторжения договора в одностороннем порядке на основании п.3 ст. 450 ГК РФ

г) Условия предоставления и ограничения по использованию земельного участка:

1) Условия предоставления земельного участка:

- ежегодно заключать договор аренды земли с администрацией района;

- запрет на изменение разрешенного использования без согласования в установленном порядке;

- беспрепятственный доступ для осуществления ремонта существующих объектов инженерной инфраструктуры или строительство новых.

2) Земельный участок передается:

- для возведения и эксплуатации временных (не капитальных) строений и сооружений облегченного типа, которые должны быть убраны по истечении срока действия настоящего Договора;

- без права выкупа, с правом сдачи в субаренду при условии письменного согласия Арендодателя по заявлению Арендатора

д) Права и обязанности арендатора:

1) Арендатор имеет право в течение срока действия постановления Главы района о предоставлении Арендатору земельного участка на ежегодное перезаключение Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия Договора.

2) Арендатор обязан:

2.1) Использовать предоставленный ему земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования для арендуемого земельного участка и условиями его предоставления в соответствии с разделами I, II и III настоящего Договора.

2.2) Своевременно и полностью вносить платежи по Договору, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

2.3) По требованию Арендодателя проводить ежеквартальную сверку оплаты и выполнения условий Договора.

2.4) Обеспечить соблюдение норм и требований, определенных землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, природоохранными и санитарными органами.

2.5) Обеспечить представителям Администрации района, по первому требованию, беспрепятственный доступ на используемый земельный участок.

2.6) В случаях предусмотренных действующим законодательством и органами местного самоуправления возместить Арендодателю убытки и упущенную выгоду, ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности.