Основы земельного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Принципы земельного права

Принципы земельного права как отрасли права представляют собой «микросхему» данной отрасли, отражают систему земельного права. В силу этого принципы земельного права можно классифицировать как общеправовые (конституционные), принципы Общей части земельного права и принципы его Особенной части.

К общеправовым принципам относятся: признание, соблюдение и зашита прав граждан, включая права на землю, как обязанность государства (ст. 2 Конституции РФ); юридическое равенство граждан в получении (приобретении) прав на землю (доступа к земле); принцип свободного выбора гражданами прав на землю и обязанности государства, органов местного самоуправления по обеспечению земельных прав граждан объединений; принцип гуманизма; принцип законности в земельных отношениях; принцип интернационализма, имеющий международную и национальную стороны; принцип стимулирования рационального использования земли ее пользователями; принцип субъективного вменения, т.е. применение земельно-правовой ответственности за виновные земельные правонарушения, др.

Отраслевые принципы земельного права обусловлены особым характером регулируемых общественных земельных отношений, которые в свою очередь определены спецификой регулируемого объекта земельного фонда Российской Федерации, состоящего из разных по своему правовому режиму отдельных категорий земель. Эта специфика породила принципы, которые можно разделить на две части: относящиеся к Общей части земельного права и относящиеся к Особенной части. В основу деления положены уникальные свойства, присущие земле как специфическому объекту.

Принципы, присущие Общей части земельного права:

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека.

2. Приоритет интересов народов, населяющих данную территорию, и защиты прав человека. Этот принцип выражается в том, что:

земля - основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ);

каждый житель России является «собственником» этого природного дара (ч. 1 ст. 36 Конституции РФ);

приобретение земельных участков в собственность осуществляется лишь в порядке, предусмотренном законом;

в интересах охраны здоровья человека устанавливается право каждого гражданина Российской Федерации на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ);

не допускается отказ в предоставлении в собственность гражданам юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства (п. 4 ст. 28 ЗК РФ);

участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю, означающее, что граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, которые установлены законодательством.

3. Целевое использования земель. Целевое назначение земель - установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) для конкретных целей в соответствии с категориями земель.

Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации.

Принцип целевого использования земель выражается в том, что:

земли России подразделяются на семь категорий по их целевому назначению;

внутри категорий земель происходит подразделение их по угодьям, (земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на пахотные, пастбищные, сенокосные и др.; земли поселений - на земли застройки, общего пользования, сельскохозяйственного использования и т.п., земли природоохранного назначения включают в себя земли заказников, земли лесов, выполняющих защитные функции, и т.п.;

земельная территория, ее организация обязательны для собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

устанавливаются дополнительные правила, возникающие из соседства режимов землепользователей. Законом устанавливаются разные сервитута, а также водоохранные зоны рек и водоемов, границы которых закрепляются на местности. Земельные участки в пределах зон у собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов не изымаются. Пользование этими земельными участками осуществляется с соблюдением установленного на них режима.

Категория земель указывается:

в постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель особо охраняемых территорий и земель иного назначения;

свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

документах государственного земельного кадастра;

документах государственной регистрации.

Реализация этого принципа обеспечивается ст. 27, 30-32, 79, 94, 101 ЗК РФ и специальным федеральным законом.

4. Устойчивость прав на землю. Право на землю всех пользователей землей является конституционным правом, защищается и гарантируется ст. 2 Конституции РФ.

Гарантии стабильности прав на землю выражаются в следующем:

гражданам гарантируется право на получение земельных участков и на судебное обжалование отказа в предоставлении этих участков;

в законе дан исчерпывающий перечень оснований изъятия земельных участков у собственника, землевладельца, землепользователя и арендатора;

свобода хозяйственной деятельности гарантируется определенным перечнем прав и обязанностей по хозяйственной эксплуатации земель, закреплением положений о недопустимости вмешательства государства и его органов в деятельность предприятия без законных оснований, под страхом возмещения убытков, причиненных таким вмешательством.

5. Равенство всех форм земельной собственности и хозяйственной эксплуатации угодий выражается:

а) в отсутствии господства каких-либо форм собственности или хозяйствования над другими.

В Конституции РФ и федеральном законодательстве установлено разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований.

б) в выравнивании способов хозяйственной эксплуатации земель путем освобождения от платы за землю лиц, осваивающих ее или восстанавливающих нарушенные не по их вине угодья, установлении дифференцированных земельных налогов в зависимости от качества угодий.

6. Платное использование земель, являющийся обязательным условием их эффективной эксплуатации.

Формами платы являются: земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата и нормативная цена земли. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов, с которых взимается арендная плата) облагаются ежегодным земельным налогом. Нормативная цена земли устанавливается для обеспечения экономического регулирования отношений при передаче земли в собственность гражданам, определении общей долевой собственности на землю, передаче ее по наследству, дарении, путем получения банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 65 ЗК РФ. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от нее (ст. 66 ЗК РФ «Оценка земли»).

Оценка земельных ресурсов - определение кадастровой стоимости земельных участков на рентной основе с учетом плодородия почв, природных и экономических условий, местонахождения земельных участков в соответствии с зонированием и районированием земель.

Введение единого налога на недвижимость власти обосновывают тем, что это будет способствовать развитию рынка недвижимости и особенно земельного рынка, более эффективному использованию как зданий и помещений, так и земельных участков. Поэтому во всем мире этот налог считается наиболее собираемым и одним из самых стабильных.

Особенностью принципа платности использования земель является то, что платежи за землю направляются на финансирование мероприятий по охране и повышению плодородия земель, ведение государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель, территориального планирования и государственного контроля за использованием и охраной земель.

Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 №319 «О порядке определения нормативной цены земли» установлена нормативная цена земли. Она не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативная стоимость - это расчетная стоимость земельного участка определенного качества и местоположения, определяется исходя из потенциального дохода от использования земельного участка за расчетный срок окупаемости.

Кадастровая стоимость - стоимость земельного участка, установленная на основании государственной кадастровой оценки земель и используемая для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Порядок проведения кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Рыночная стоимость - стоимость земельного участка, устанавливаемая в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земли рассчитывается исходя из средней цены на продаваемые земельные участки за истекший год.

Арендная плата - плата за аренду земельного участка или земельной доли, устанавливаемая сторонами арендного договора.

Фиксированная арендная плата - арендная плата, устанавливаемая Правительством РФ, субъектом РФ или органом местного самоуправления за аренду соответственно государственных или муниципальных земель с учетом размера средней арендной платы и рыночной стоимости на земельные участки, сложившихся за истекший год.

7. Рациональное использование земель, выражающийся в их эффективной эксплуатации при одновременном повышении качества. Содержание данного принципа различно для различных категорий земель.

8. Комплексный подход в использовании земель обусловлен тем, что земля неразрывно связана со всеми другими объектами природы и человеческой деятельностью.

Этот принцип выражается в том, что:

при решении вопросов предоставления, передачи продажи) земли в собственность, землевладение, землепользование или в аренду: учитываются экологические, экономические и социальные последствия такого отвода, перспективы использования данной территории и ее недр;

деятельность всякого пользователя земли, нарушающая установленный законом режим природопользования, может быть приостановлена в порядке, определенном законодательством, до устранения допущенных нарушений.

9. Плановость в использовании земель. Соблюдение его необходимо для правильной организации хозяйственной эксплуатации земель и их охраны.

Планирование осуществляют:

а) органы местного самоуправления (местная администрация), которые обязаны планировать использование земли, разрабатывать программы по рациональному их использованию, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями;

б) землепользователи, землевладельцы, собственники и другие субъекты земельных правоотношений, ведущие хозяйствование на земле, поскольку каждое предприятие обязано планировать свою деятельность;

в) землеустроительные органы, обязанные разрабатывать программы и схемы использования и охраны земельных ресурсов и схемы землеустройства.

10. Подконтрольности государству использования и охраны земель:

- соблюдение земельного законодательства подконтрольно государству в отношении всех субъектов земельных правоотношений;

- установлена специальная процедура, в рамках которой осуществляется государственный земельный контроль;

- своевременное предоставление сведений о состоянии и использовании земель является обязанностью каждого собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя и арендатора;

- государству подконтрольна хозяйственная деятельность любого предприятия, в том числе и связанная с использованием земель.

11. Сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение земельным участком.

12. Разграничение норм гражданского законодательства и земельного законодательства при регулировании земельных отношений в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земель.

Принципы Особенной части земельного права.

Особенность принципов Особенной части земельного права состоит в специфике правового режима отдельных категорий земель, входящих в государственный земельный фонд России.

Земли сельскохозяйственного назначения имеют приоритет.

Земли поселений (городов, поселков городского типа - дачные, рабочие и курортные поселки и сельские поселения).

Земли специального назначения (промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и др.).

Земли особо охраняемых территорий и объектов (природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историков культурного назначения).

Земли лесного фонда представляют собой один из элементов экологической системы лесов, участвующих в природном функционировании всей экосистемы.

Земли запаса - резерв государства и др.

2. Право собственности на землю

Право собственности на землю как юридическая категория представляет собой закрепление нормами права экономических отношений земельной собственности, то есть отношений по присвоению и хозяйственному использованию земли.

В объективном значении - как правовой институт - право собственности на землю есть совокупность правовых норм, которые регулируют отношения по владению, пользованию и распоряжению землей как объектом хозяйственной эксплуатации.

Институт права собственности на землю является основополагающим земельно-правовым институтом, так как лежащие в его основе отношения земельной собственности определяют характер земельного строя. В тоже время отношения собственности на землю неотделимы от отношений собственности вообще - на другие природные объекты, движимые и недвижимые вещи.

Поэтому право собственности на землю формируется как комплексный правовой институт, за счет норм различных отраслей права - конституционного, административного, гражданского, земельного. Так, конституционные нормы (ст. 13 Конституции Республики Беларусь) определяют приоритет государственной собственности на землю. Нормы административного права (Закон Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении») устанавливают полномочия органов местного управления по распоряжению находящимися в их ведении землями.

Гражданское право определяет правовую природу права собственности на землю, пределы оборотоспособности земли, закрепляет множественность форм собственности на землю, содержание правомочий собственника и способы их защиты, то есть механизм рыночного оборота земли.

Земельное право закрепляет механизм регулирования отношений земельной собственности с учетом особенностей земли как природной и социальной ценности. Этот механизм предусматривает ограничения права собственности на землю в целях сохранения и рационального использования земли как национального достояния.

Право собственности на землю в субъективном смысле представляет собой закрепленную за собственником возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком в пределах, установленных законом. Содержание этого субъективного права зависит от состава участников соответствующего правоотношения земельной собственности.

3. Общая характеристика сделок с земельными участками

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др., с учетом того, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным. водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Особенностями совершаемых с земельными участками сделок являются:

- согласно с ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами, в той мере, какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах;

- возможность заключения сделок с земельными участками по результатам проведения торгов (конкурсов и аукционов) причем их проведения в ряде случаев соответствии с законодательством является обязательным (например, при продаже земельного участка для жилищного строительства);

- при совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами категории целевого назначения земельного участка или установленного особого режима использования участка (например, в охранных зонах);

- распоряжение с земельным участком не должно наносить ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов);

- особые требования к оформлению сделок (например, обязательная письменная форма).

Литература

земельный гарантия право стоимость

Земельный кодекс Российской Федерации.-М.: Юрист, 2002.

Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. Земельное и природоресурсное право: Учебное пособие для студентов средних

профессиональных учебных заведений. М.: Издательский центр «Академия», 2003,

Ерофеев Б.В. Земельное право России.-М.: Юрист, 2001.

Размещено на Allbest.ru