Сделки с недвижимым имуществом

Важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы. Закон устанавливает несколько форм арендной платы, которые могут использоваться как порознь, так и в сочетании. Арендной платой могут служить:

- периодические или единовременные платежи в твердой сумме;

- определенная доля продукции, плодов или доходов от использования арендуемого имущества;

- встречные услуги арендатора;

- передача им арендодателю другой вещи в собственность или аренду;

- возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Наряду с раздельными обязанностями закон устанавливает одну взаимную обязанность он, касающуюся содержания арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт лежит на обязанности арендодателя, а текущий -- арендатора Гражданское право. Учебник. Ч. II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: «Проспект», 2008. С. 162..

2.6 Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 1 ст. 164). Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разбить на три группы: сделки с отчуждением (влекущие переход права), сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость), дополнительные сделки к ранее зарегистрированным сделкам (акцессорные).

Сделки с отчуждением:

а) договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), в том числе соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

б) договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

в) договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

г) договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

д) договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

е) договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (п. 1 ст. 28 федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» (в ред. федерального закона от 23 июня 1999 г. № 116-ФЗ)), процедуры банкротства (ст. 86 федерального закона от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

При совершении сделок с отчуждением недвижимости необходимо произвести два регистрационных действия: регистрацию самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрацию права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

Сделки без отчуждения:

а) договоры аренды:

-- земельных участков, нежилых помещений, юридическими лицами жилых помещений -- независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

-- зданий, сооружений -- на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

-- предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

-- договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

б) договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

Для заключения этих договоров производится одно регистрационное действие -- регистрация сделки (подтверждением служит штамп на договоре). Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219, о котором говорилось выше, предусмотрено право арендатора и залогодержателя также получить Свидетельство о государственной регистрации, но в отличие от государственной регистрации права собственности, которая удостоверяется только Свидетельством, для подтверждения регистрации аренды или ипотеки достаточно штампа о регистрации сделки на договоре.

Отметим, что залог -- это сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения прав на него. Даже если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок с отчуждением), но не на основании договора о залоге.

Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

-- уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

-- перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

-- соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

-- соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

-- соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);

-- отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или договору дарения в будущем);

-- соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ).

Дополнительные сделки совершаются, как правило, в той же форме, что и основные. Например, если договор купли-продажи нотариально удостоверен, то соглашение о его расторжении или внесении изменений, уступка требования или перевод долга по этому договору тоже должны быть нотариально удостоверены.

2.7 Сделки с недвижимостью, не требующие государственной регистрации

Варианты возможных сделок с недвижимостью не ограничены сделками перечисленные в предыдущей главе, подлежащими государственной регистрации. В ГК РФ описано множество иных сделок, в том числе возможных с недвижимостью. Если эти сделки влекут отчуждение недвижимости, то на их основании должно быть зарегистрировано право. Если государственная регистрация сделок не предусмотрена законом, то они считаются заключенными и вступают в силу не с момента государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (или нотариального удостоверения в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон).

Приведем примеры сделок с недвижимостью, не требующих государственной регистрации:

1) договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения. В случае договора купли-продажи жилья требуется регистрация сделки и права собственности покупателя, а купли-продажи имущества нежилого назначения (гаражей, сооружений, нежилых зданий и помещений, земельных участков и пр.) -- только перехода права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ);

2) договоры мены объектов нежилого назначения. Поскольку на договоры мены распространяются статьи ГК РФ о купле-продаже, то для заключения этих договоров государственной регистрации также не требуется;

3) договоры аренды зданий и сооружений на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК РФ) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);

5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации по причине того, что они не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не саму недвижимость (например квартиру), а только объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. На момент их заключения недвижимости как таковой еще не существует, поэтому сделка не может быть зарегистрирована. Но исполнение договора, завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры делают возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;

6) предварительные договоры (ст. 429 ГК РФ). Данный вид договоров имеет предметом заключение в предусмотренный срок основного договора, например о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных предварительным договором, т.е. заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной договор;

7) различные соглашения между участниками общей собственности, например, об установлении (определении) долей в праве общей совместной собственности, изменении размера (перераспределении) долей в праве долевой собственности. Эти договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества сособственников не регистрируются как сделка (тем более, что это может быть мировое соглашение, утвержденное определением суда), но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения сособственников о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК РФ), поскольку они не влекут ни перехода прав на недвижимость, ни изменения размеров долей, а права пользования и владения не подлежат регистрации;

8) недвижимость может быть предметом и семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или даже раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК РФ), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38), или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 102 СК РФ). Государственная регистрация таких сделок для их заключения не требуется (брачный договор и алиментное соглашение должны быть удостоверены нотариально), но регистрация возникших прав обязательна;

9) заключение договора доверительного управления, в том числе и имуществом подопечного (ст. 38 ГК РФ), влечет необходимость не государственной регистрации самого договора, а передачи недвижимости в доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ);

10) договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя (п. 1 ст. 700 ГК РФ) и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения) в Едином государственном реестре;

11) договоры простого товарищества (совместной деятельности) заключаются обычным способом без регистрации, а при внесении недвижимости в качестве вклада возможна регистрация прав долевой собственности простых товарищей на общее имущество (п. 1 ст. 1043 ГК РФ).

Естественно, что перечень сделок, государственная регистрация которых необязательна, не может быть исчерпывающим, поскольку участники гражданского оборота -- физические и юридические лица могут заключать сделки как предусмотренные законодательством, так и не предусмотренные им (свобода договора). Из приведенных примеров важно понять следующее: если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость, то только возникшее право и должно быть зарегистрировано (выдано Свидетельство).

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Формулировка п. 1 ст. 2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п.2 ст. 223 ГК РФ. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Таким образом, Гражданском кодексе РФ установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, правоустанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вывести из п. 1 ст. 2 Закона “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

По существу государственная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация - это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК РФ.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы правоустанавливающим документам; учет прав на недвижимость, учет сделок с недвижимостью. Характер функций обуславливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы правоустанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.

Статья 9 Закона о регистрации определяет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

3.1 Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Законодательство предусматривает, что в качестве объектов регистрации выступают (Приложение 2):

права на недвижимое имущество;

ограничения (обременения) права;

сделки с недвижимым имуществом.

Под правами на недвижимость понимается вся предусмотренная законодательством Российской Федерации совокупность прав на недвижимое имущество.

Закон говорит и об ограничениях (обременениях) прав на недвижимость, под которыми подразумеваются сервитут, ипотека (залог), доверительное управление, аренда, арест имущества на основании судебного решения, передача прав, обязательства по договору. Указанные правообременения также подлежат государственной регистрации в случаях установленных законом.

Под сделками с недвижимостью понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение либо прекращение прав на недвижимое имущество.

Права на недвижимое имущество как объект государственной регистрации.

Законодательством установлено, что государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество:

1. Право собственности (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения права собственности, однако понятие о содержании права собственности следует из нормы пункта1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации : собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

2. Право хозяйственного ведения (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под правом хозяйственного ведения, четкое определение которого также отсутствует в Гражданском кодексе Российской Федерации, понимается вещное право юридических лиц, не являющихся собственниками имущества, владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом в пределах, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации. Такие ограничения установлены как в отношении субъектов права хозяйственного ведения, которыми могут быть только государственные или муниципальные унитарные предприятия (статьи 113, 114 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в отношении прав по распоряжению и использованию имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения. В частности, такое предприятие не вправе продать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдать в аренду, отдать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или распоряжаться иным способом без согласия собственника (пункт 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. Право оперативного управления (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Под правом оперативного управления понимается право казенного предприятия, а также учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществлять в пределах, установленным законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

4. Право пожизненного наследуемого владения (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

5. Право постоянного пользования (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

6. Ипотека Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться также законом об ипотеке (пункт 5 статьи 29 Закона о регистрации). (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 29 Закона о регистрации).

7. Сервитуты (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации статьи 27 Закона о регистрации).

8. Право на долю в общей долевой собственности на недвижимое имущество (статья 251 Гражданского кодекса Российской Федерации; статья 24 Закона о регистрации).

9. Право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 24 Закона о регистрации).

10. Право аренды, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (статья 26 Закона о регистрации).

Следует отметить, что Закон о регистрации допускает несоответствие формулированной нормы положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующей вопросы аренды. В частности, в статьях 609 и 658 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о регистрации договоров аренды. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды с его регистрацией. Комментируемая же 26 статья Закона о регистрации подчеркивает, что государственной регистрации подлежит именно право аренды недвижимого имущества (пункт 1). Поскольку само право аренды воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно договор как носитель права аренды. Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из договора аренды, являются обязательствами, и, по ГК РФ, они не должны регистрироваться.

В этой же статье в пункте 3 говорится о том, что договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

11. Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом (статья 30 Закона о регистрации).

12. Иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

Сделки с недвижимым имуществом как объект государственной регистрации.

Гражданское законодательство связывает с государственной регистрацией действительность следующих сделок:

1. Договор об ипотеке (пункт 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3. Договор продажи предприятия (пункт 3 статьи 560 Гражданского кодекса Российской Федерации).

4. Договор дарения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации).

5. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (статья 584 Гражданского кодекса Российской Федерации).

6. Договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

7. Договор аренды здания или сооружения (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судебно-арбитражная практика столкнулась с ситуациями, когда возникает вопрос о необходимости оценки договора аренды нежилых помещений с точки зрения требования об их государственной регистрации. В литературе подчеркивалось, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо социальные правила в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. М.: АО «Центр деловой информации». 2007. С. 59..

8. Договор аренды предприятия (пункт 2 статьи 658 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Представляется, что и иные действия, направленные на установление, изменение или прекращение правоотношений по поводу объектов недвижимости, подлежит государственной регистрации, указанная сделка подлежит, помимо обязательного нотариального удостоверения, и государственной регистрации.

3.2 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регламентирован главой 3 Закона о регистрации (Приложение 3). Процедура проведения регистрации состоит из пяти этапов:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающим требованиям законодательства, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа ил приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Прием документов.

Основанием приема документов на государственную регистрацию является заявление заинтересованных лиц, к которым относятся стороны регистрируемой сделки, правообладатели, либо их представители, полномочия которых оформлены надлежащим образом.

Законом установлена обязанность всех лиц, участвующих в сделке, подать заявление о государственной регистрации в том случае, если права возникают на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения (и это удостоверение не является обязательным для данного вида сделки). В случае уклонения одной из сторон от регистрации перехода права собственности, другая сторона вправе обратиться в суд, решение которого является основанием для государственной регистрации.

По сделкам, не требующим обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенным по заявлению сторон, заявление о государственной регистрации права может быть подано одной из сторон по сделке.

К правоустанавливающим документам относятся те документы, которые свидетельствуют о возникновении у лица права на объект недвижимости. Документы фиксируют определенные основания возникновения права. В частности, пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации, которые должны быть подтверждены соответствующими документами. Закон не предусматривает конкретного перечня документов, которые должны быть представлены на регистрацию, а должны быть подтверждены соответствующими документами.

Сформировавшаяся региональная практика регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью позволяет судить о том, какие это должны быть документы.

Документы, которые подтверждают факт существования объекта недвижимости:

план земельного участка, заверенный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;

инвентаризационные документы (технический паспорт) зданий, сооружений, помещений, заверенные соответствующим проектно-инвентаризационным бюро.

Документы, подтверждающие права на объекты недвижимости:

решение о предоставлении земельного участка;

акт отвода земельного участка;

копия решения суда оправах на земельный участок или иной объект недвижимости с отметкой о вступлении решения в законную силу;

договор купли-продажи земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

договор мены земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

договор дарения земельного участка или доли в праве собственности на земельный участок либо иной объект недвижимости;

передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости по договору купли-продажи, мены, дарения земельного участка или иного объекта недвижимости;

договор дарения жилого дома, оформленный в соответствии с требованиями законодательства, действующего на дату заключения договора;

свидетельство о праве на наследство земельного участка либо иной объект недвижимости;

документ, подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору приобретения земельного участка или иного объекта недвижимости, если это условие предусмотрено договором;

надлежащим образом заверенная копия нормативного акта соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в бессрочное пользование,

договор об установлении сервитута или иного обременения на земельный участок или иной объект недвижимости;

надлежащим образом заверенная копия решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок или иной объект недвижимости (например, при обеспечении прохода или проезда, прокладывании линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т.п.);

договор ренты;

договор аренды земельного участка или иного объекта недвижимости;

нотариально заверенный договор ипотеки (залога);

договор о внесении земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставной капитал (уставной фонд) с приложением перечня этого имущества;

акт или иной документ, подтверждающий внесение земельного участка или иного недвижимого имущества в качестве вклада в уставной капитал (уставной фонд);

договор хозяйственного владения земельным участком или иным объектом недвижимости, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

договор оперативного управления земельным участком или иным недвижимым имуществом, заключенный на основании решения собственника или уполномоченного им органа;

план приватизации предприятия, утвержденный соответствующим комитетом по управлению имуществом при регистрации прав на недвижимое имущество при приватизации в соответствии с действующим законодательством;

договор выкупа приватизируемого недвижимого имущества;

документ. Подтверждающий выполнение финансовых обязательств по договору выкупа при приватизации недвижимого имущества;

копия разрешения органа государственной власти или местного самоуправления о разрешении строительства здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

акт государственной приемки объекта, утвержденный собственником здания, строения или сооружения (при государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество);

договор купли- продажи предприятия с приложением акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия с перечнем всех долгов и передаточного акта (при государственной регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс).

Правовая экспертиза документов.

Правовая экспертиза должна проходить по двум направлениям: установление подлинности представленных на регистрацию правоустанавливающих документов и проверка соответствия представленных документов действующему законодательству.

Проверка соответствия законодательству представленных документов.

Общей целью правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, является проверка их соответствия законодательству.

Проверка подлинности документов.

Проверка подлинности представляемых на регистрацию документов является одним из способов проверки их законности. В этой связи законодатель установил, что наличие каких-либо дефектов в документах, не позволяющих однозначно истолковывать их содержание, является основанием для отказа в приеме документов.

Установление отсутствия оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Данный этап процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью является подведением итогов первых двух этапов. С учетом результатов анализа представленных документов регистратор прав устанавливает наличие или отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на регистрируемый объект недвижимости. В том случае, если такие противоречия будут установлены, то принимается решение о приостановлении либо отказе в государственной регистрации.

Закон предусматривает перечень оснований, когда может быть приостановлена государственная регистрация прав ( статья 19 Закона о регистрации), либо в ней может быть отказано (статья 20 Закона о регистрации). Установленный перечень носит исчерпывающий характер и не подлежит расширительному толкованию.

Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Общим условием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество является отсутствие противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановлении государственной регистрации прав.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Совершение надписей на право устанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации прав.

Закон устанавливает две формы, в которой производится удостоверение государственной регистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

3.3 Проблемы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

К сожалению, для Закона о регистрации прав на недвижимость в целом характерно некоторое игнорирование самостоятельного значения государственной регистрации сделок с недвижимостью. В нем отсутствует ясный ответ на вопрос: каким конкретно образом следует осуществлять регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В какой части Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует осуществлять фиксацию сделок с недвижимым имуществом?

Рассмотрим серьезность данной проблемы.

Общей основой создаваемой системы государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимость является совмещение двух систем регистрации - регистрация прав и регистрация сделок. Мировая практика дает две достаточно автономных системы регистрации - «англо-саксонскую», в основе которой лежит принцип регистрации сделок и «континентальную», базисом которой является регистрация прав.

Понятия «регистрация прав» и «регистрация сделок» - это понятия не тождественные. Может быть, государственная регистрация сделок, связанных с возникновением, переходом и (или) прекращением прав (обременений прав) на недвижимость, неразрывно связана с государственной регистрацией соответственно возникновения, перехода и (или) прекращения прав (обременения прав) на нее?

В ГК РФ введено значительное число норм, предусматривающих особую раздельную государственную регистрацию как сделок с недвижимостью, с одной стороны, так и порождаемых ими прав (обременений прав) на нее, с другой стороны.

В случае, когда в государственной регистрации нуждается как гражданско-правовой договор сам по себе, так и возникающее на основании данного договора субъективное право, ГК РФ данное обстоятельство всегда специально оговаривает, ибо не все гражданско-правовые договоры, на основании которых возникают подлежащие государственной регистрации субъективные права (обременения), подлежат регистрации сами по себе, как сделки с недвижимым имуществом.

Например, согласно статье 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, то есть согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ, право на недвижимость у нового собственника возникает только с момента регистрации данного права. Основанием перехода права собственности служат сделки: договор купли продажи, договор мены, договор дарения, договор ренты, договор аренды с правом выкупа, многосторонняя сделка, односторонняя сделка- завещание.

Среди названых договоров отдельной регистрации подлежат: договор дарения недвижимого имущества (статья 574 ГК РФ), договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (статья 584 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения с правом выкупа заключенный на срок не менее одного года (пункт 2 статьи 609, статьи 655, 651 ГК РФ).

Пример: государственной регистрации подлежат как ипотека в качестве обременения права залогодателя, так и сам по себе договор об ипотеке (как сделка) - это прямо следует из норм пункта 1 статьи 131 и пункта 3 статьи 339 ГК РФ.

Следует иметь ввиду, что предусмотрев регистрацию договора аренды недвижимого имущества, в случаях, если иное не установлено законом (пункт 2 статья 609, пункт 2 статья 651, пункт 2 статья 658 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает регистрацию аренды как обременение, возникающее на основании данного договора, однако регистрация аренды недвижимого имущества как обременение права арендодателя предусмотрена Законом о регистрации прав на недвижимость (статьи 1, 4, 26).

Не предусматривает ГК РФ и регистрацию договора доверительного управления недвижимым имуществом - данным законодательным актом (пункт 2 статья 1017 ГК РФ) предусмотрено только, что договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества: форма договора доверительного управления должна быть письменной, договор должен составляться в виде одного документа, подписываемого сторонами. В то же время, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).

Таким образом, совершенно очевидно, что государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом есть самостоятельное, отдельное от государственной регистрации прав (обременение прав) юридически значимое обстоятельство, с которым юридическая норма связывает самостоятельные правовые последствия.

С введением в действие Гражданского кодекса РФ и Закона о регистрации прав на недвижимость обязательное нотариальное удостоверение сделок сохранено для ипотеки, ренты-продажи имущества с правом пожизненного проживания (ст. 339 и 584 ГК РФ) и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов (cт. 35 и 41 СК РФ). Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и дарения недвижимости (ст. 550, 560, 574, ГК РФ) заимствованное из англо-саксонской правовой системы без учета и создания соответствующих механизмов:

- участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой компании;

- обязательного заключения договора страхования права собственности на недвижимость;

- защита прав добросовестного приобретения в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

Полагают, что нотариус не в состоянии обеспечить надлежащие гарантии интересов сторон, так как он не обладает всей документацией по предыдущим сделкам с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сфер нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

- увеличить опасность для граждан и их прав на имущество стать объектами незаконного посягательства путем инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи в доверенности, договоре купли-продажи или дарения;

- сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при совершении сделок с недвижимостью без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

- исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно в присутствии нотариуса, который обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям закона;

- увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершаемые до регистрации договора;

- расширить поле для недобросовестного продавца недвижимости, который может после заключения договора и его государственной регистрации еще несколько раз подписать другие договора и получить деньги за одно и то же имущество;

- увеличить государственные расходы на создание новой системы регулирования отношений граждан и юридических лиц на рынке недвижимости.

Сделки с недвижимым имуществом являются особо значимыми в отношениях, как граждан, так и юридических лиц, следовательно, было бы целесообразней сохранить нотариальное удостоверение с последующей государственной регистрацией таких сделок для обеспечения их наибольшей безопасности и чистоты.

Еще один из спорных вопросов - проблема юридического признания ране возникших прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 4 Закона требование обязательной государственной регистрации предъявляется только к правам на такое недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое (договоры, свидетельства о наследстве, судебные решения и т.д.) оформлены после введения в действие Закона. Ранее возникшие права признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, установленной Законом.

Вместе с тем в п. 2 ст. 6 Закона сказано: “Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества, требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального Закона”. Во всех остальных случаях, в том числе при отчуждении недвижимого имущества по сделке, не требующей государственной регистрации, необходимость предварительно регистрировать первоначальные права не возникает.

Соблюдение строгих формальностей, связанных с регистрацией сделки должно быть основано на формально подтвержденном и определенным образом зафиксированном вещном праве, подлежащем изменению или прекращению в соответствии с условиями сделки. Регистрация определенных договоренностей по поводу изменения, ограничения или прекращения гражданских прав оказалось бы невозможной при отсутствии четкого формального описания первоначального состояния самих этих прав. Вещное право лица возникает в результате совершения договора, по этой причине регистрация права объективно необходима для государственной регистрации сделки, определяющей дальнейшую судьбу этого права.

Согласно п.1. ст.6 Закона - все законные права владения, пользования и распоряжения имуществом могут быть свободно реализованы правообладателем на основании документов о состоявшейся ранее в субъекте РФ или муниципальном образовании - юридически действительной государственной регистрации, то есть без совершения каких-либо дополнительных регистрационных действий.

Таким образом, следует дополнить положения законодательства правилами об обязательной регистрации и ранее возникших прав не недвижимое имущество зарегистрированное до введения Закона о регистрации прав на недвижимость при дальнейшем участии такого имущества в гражданском обороте.

Заключение

Обобщая проведенный анализ темы «Сделки с недвижимым имуществом» можно сделать следующие выводы.

Во-первых, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом -- это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, объектами которых являются - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Во-вторых, к наиболее распространенным сделкам с недвижимым имуществом относятся:

- сделки с отчуждением (влекущие переход права): договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; договоры мены жилых домов, квартир и их частей; договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения); договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением; договоры аренды с выкупом; договоры продажи предприятия как имущественного комплекса;

- сделки без отчуждения (не влекущие перехода прав на недвижимость): договоры аренды земельных участков, нежилых помещений, зданий, сооружений, предприятия как имущественного комплекса, договоры субаренды; договоры о залоге недвижимости (ипотека).

В-третьих, в настоящее время большинство сделок с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации, которая регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним». В соответствии с п. 1 ст. 2 данного закона под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Объектами государственной регистрации являются: права на недвижимое имущество, ограничения (обременения) права, сделки с недвижимым имуществом.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок и ним» был принят 21.07.1997г., учреждение юстиции, на которое возложена в настоящее время государственная регистрация, было образовано не сразу, например, в г. Волгодонске только в ноябре 1999 года.

Таким образом, на сегодняшний день опыт работы составляет около трех лет. Рынок недвижимости в нашей стране так же существует весьма непродолжительное время - около 10 лет.

Поэтому вполне естественно существование многочисленных проблем в данной области - экономическая нестабильность в стране, неразвитость и незрелость рынка недвижимости. Но наиболее значимой является проблема несовершенства законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. Это выражается в многочисленных проблемах в регулировании, отставания законодательного процесса от реального развития рынка, противоречивость федерального и местного законодательства.

Эти проблемы требуют скорейшего разрешения, так как в последнее в нашей стране наблюдается производственный рост, аккумулируются капиталы, которые должны вкладываться и вкладываются чаще всего в недвижимое имущество, что приводит к развитию и расширению рынка недвижимого имущества. В жизни, как государства, так и граждан недвижимое имущество играет огромную роль, поэтому государству следует обратить особое внимание на скорейшее разрешение проблем существующих на данном этапе в этой сфере.

Список использованной литературы

1. Конституция Российской Федерации. М.: Норма - Инфра. 2009.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 1.//Полный сборник кодексов Российской Федерации. М.: Джониор, 2009г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации Ч. 2.//Полный сборник кодексов Российской Федерации. М.: Джониор, 2010г.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации//Полный сборник кодексов Российской Федерации. М.: Джониор, 2007г.

5. Земельный кодекс Российской Федерации//Полный сборник кодексов Российской Федерации. М.: Джониор, 2009г.

6. Семейный кодекс Российской Федерации//Полный сборник кодексов Российской Федерации. М.: Джониор, 2005г.

7. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 08.07.2009).

8. Федеральный закон РФ “О государственной регистрации прав на недвижимость имущества и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 2011 г.).

9. Федеральный закон РФ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 №102-ФЗ.

10. Федеральный закон РФ “О землеустройстве” от 18.06.2001 № 78-ФЗ.

11. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. Верховным Советом РФ 11.02.1993 № 4462-1).

12. Постановление Правительства Российской Федерации т 01.11.1997 № 1378 “О мерах по реализации Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

13. Положения о порядке продажи государственных предприятий -- должников, утвержденного Указом Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114.

14. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды, безвозмездного пользования, перевозки, транспортной экспедиции. Расчеты. Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ. М.: АО «Центр деловой информации». 2006.

15. В подарок -- квартира//Экономика и жизнь.- 2008.-№ 4.

16. Гражданское право. Ч. I. Учебник/Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. М.: ТЕИС. 2007.

17. Гражданское право. Учебник. Ч. II/Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 2008.

18. Гражданское право. Часть первая. Учебник/Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. М.: Юристъ. 2007.

19. Гражданское право. Учебник/Под ред. С.П. Гришаева. М.: Юристъ. 2009.

20. Гражданско-правовые договоры/Под ред. М.Ю. Тихомиров. М.: Юринформцентр. 2009.

21. Зенина Е.И. Договор дарения. М.: Норма-М. 2005.

22. Исаев И.А. История государства и права России. Учебник. М.: Юристъ. 2008.

23. Киндеева Е.А. Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М.: Юрайт-М. 2006.

24. Киселев С. Учет недвижимого имущества в России. История и современность//Сборник статей и материалов к 75-летию деятельности организаций технической инвентаризации. М.: Б.И. 2007.

25. Кирсанов А. Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. М.: БЕК. 2004.

26. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1. М.: ИНФРА-М. 2007.

27. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 2. М.: ИНФРА-М. 2007.

28. Ожегов С.И. Словарь русого языка/Под ред. Н.Ю. Шведовой. М.: Рус. яз. 2006.

29. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/Под общ. ред. П.В. Крашенниникова. М.: Спарк. 2006.

30. Советское гражданское право: Учебник. В 2 т. М.: Норма. 2005.

Приложение 1

Приложение 2

Приложение 3

Размещено на Allbest.ru