Сделки с недвижимым имуществом

Сделки с пороками воли можно подразделить на:

а) сделки совершенные без внутренней воли на совершение сделки;

б) сделки, в которых внутренняя воля сформировалась неправильно.

Без внутренней воли совершаются сделки под влиянием насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 ГК), а также гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). Такие сделки признаются недействительными вследствие того, что воля самого лица на совершение сделки отсутствует, имеющее же место волеизъявление отражает не волю участника сделки, а волю какого-либо иного лица, оказывающего воздействие на участника сделки.

Насилие -- физическое воздействие (избиение, истязание) на участника сделки со стороны его контрагента или выгодоприобретателя по заключаемой сделке. Необязательно, чтобы контрагент сам оказывал это воздействие, необходимо чтобы он знал об этом и использовал это обстоятельство в своих интересах. Например, гражданин уговаривает другого подарить ему дом, собственник дома не соглашается. Спустя какое-то время собственник становится жертвой хулиганов; узнав об этом, гражданин приходит к собственнику, и требует заключения договора, утверждая, что хулиганы действовали по его поручению, хотя на самом деле он не имел к этому факту никакого отношения. Поскольку воля собственника в данном случае отсутствовала, то последующее оформление договора дарения может быть признано недействительным.

Угроза при признании сделок недействительными встречается более часто, чем, насилие. Она представляет собой психическое воздействие на участника сделки, что также приводит к волеизъявлению при отсутствии внутренней воли Гражданское право Часть первая: Учебник/Под. ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева.- М.: Юристъ, 2007. С. 186.. Не всякая угроза способна опорочить сделку, а лишь такая, которая объективно может воздействовать на участника сделки с целью понуждения его к ее заключению, т.е. существенная угроза. Для признания угрозы существенной обязательным условием является ее реальность, т.е. действительная возможность причинения значительного вреда участнику сделки либо его близким. Если угроза не существенна, то по этому основанию сделка не может признаваться недействительной. Не имеет значения, если участнику сделки угрожают правомерным действием, например, заявлением в милицию, сообщением в налоговую инспекцию. Притом, что это действие правомерно, использование его в качестве угрозы порочит действительность сделки. Единственным исключением является угроза правомерным действием, приводящим к тому же результату, что и сделка, совершаемая под влиянием угрозы. Например, требование участника общей собственности о выделе его доли, под угрозой предъявления иска о разделе общей собственности.

Злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной также относится к сделкам, имеющим лишь волеизъявление при отсутствии внутренней воли. В сделках, совершаемых через представителя, последний не выражает собственную волю, его задача состоит в том, чтобы донести до контрагента волю представляемого. Вследствие злонамеренного соглашения воля представляемого не доводится и подменяется волей представителя, что и служит основанием недействительности этих сделок. Злонамеренность соглашения предполагает умышленные действия представителя и контрагента, т.е. их сговор за счет представляемого.

Сделки, совершаемые гражданами, не способными понимать значение совершаемых ими действий или руководить ими, отличаются от сделок недееспособных граждан тем, что совершаются дееспособными лицами, однако вследствие заболевания, опьянения либо иного состояния психики эти лица не могут понимать, какую сделку они совершают. Наиболее часто по этому основанию признаются недействительными сделки лиц, которые впоследствии признаются недееспособными. Сделки, совершенные под влиянием обмана, заблуждения, кабальные сделки характеризуются наличием внешне выраженной, казалось бы, безупречной внутренней воли, однако сформировавшейся под воздействием обстоятельств, искажающих истинную волю лица.

Обман -- намеренное (умышленное) введение в заблуждение стороны в сделке другой стороной либо лицом, в интересах которого совершается сделка Гражданское право Часть первая: Учебник/Под. ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева.- М.: Юристъ, 2007. С. 186.. Обман может быть не только направлен на искаженное представление о самой сделке, ее элементах, выгодности и т.п., но и затрагивать обстоятельства, находящиеся за пределами сделки, например, мотив и цель. Действия недобросовестного контрагента могут выражаться как в активных действиях, например, сообщение ложных сведений, представление поддельной справки о стоимости или; ремонте вещи и т.п., так и в пассивных действиях (бездействии) -- умолчание подрядчиком о дефекте изделия, непредставление полной документации и т.п. Разумеется, обман должен затрагивать существенные моменты формирования внутренней воли, т.е. такие, при достоверном представлении, о которых сделка бы не состоялась. Так, гражданин, сбывающий краденую картину, убеждает покупателя в том, что назначенная им цена низка в связи с тем, что ему срочно нужны деньги для лечения. Если бы покупатель знал об истинных мотивах продавца (сбыт краденого), вероятнее всего сделка бы не состоялась.

Заблуждение также способствует искаженному формированию воли участника сделки, однако, в отличие от обмана, заблуждение не является результатом умышленных, целенаправленных действий другого участника сделки. Возникновению заблуждения может способствовать недоговоренность, отсутствие должной осмотрительности, подчас самоуверенность участника сделки либо действия третьих лиц. Однако не всякое заблуждение может иметь значение для признания сделки недействительной, а лишь признанное судом существенным. Закон (ст. 178 ГК) определяет, какое заблуждение признается существенным: “относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению”. Так, если гражданин желает приобрести письменный стол в точности такой же, как и у его соседа, а после доставки покупки к нему домой выясняется, что приобретенный им стол произведен не той фирмой и несколько отличается по оттенку, то такое заблуждение не может быть признано существенным, поскольку возможности использования письменного стола по назначению не снижаются столь значительно, как того требует закон.

Наиболее часто встречается заблуждение относительно мотивов сделки. Как уже говорилось, мотив и цель лежат за пределами сделки. Приобретаете ли вы вещь для собственного потребления, подарка либо иной цели, продавцу это абсолютно безразлично. Дальнейшее использование вещи (при условии, что она не имеет недостатков) -- для сделки юридически безразлично. Законом специально подчеркнуто, что заблуждение относительно мотивов не имеет существенного значения. Следует иметь в виду, что стороны могут договориться об учете мотива, однако в этом случае сделка не признается недействительной, она расторгается по соглашению сторон. В качестве примера можно привести ст. 23 Закона о защите прав потребителей, предоставляющую потребителю право отказаться от доброкачественной вещи, которая не подошла ему по фасону, расцветке или размеру. В этом случае явно имело место заблуждение со стороны потребителя, однако, в силу прямого указания закона, сделка не признается недействительной, а может быть либо изменена путем замены вещи, либо расторгнута.

Кабальные сделки, совершаемые вследствие стечения тяжелых обстоятельств, имеют порок воли, поскольку ее формирование протекает под воздействием таких обстоятельств, при которых практически исключается нормальное формирование воли, что побуждает заключать сделку на крайне невыгодных для себя условиях. В отличие от обмана, обстоятельства, влияющие на формирование воли, возникают независимо от другого участника сделки, однако он осознает их наличие, и пользуется этим для заключения выгодной для себя, но крайне невыгодной для контрагента сделки. Кроме того, сам потерпевший от такой сделки, как правило, осознает ее кабальный характер, но волею обстоятельств он вынужден совершить эту сделку. Для определения кабального характера заключаемой сделки следует установить, что гражданин находится в состоянии крайней нужды, что его контрагент понимает это и использует в своих интересах, что условия явно невыгодны для одного из контрагентов. Невыгодность проявляется в несоразмерности уплачиваемой цены и реальной стоимости продаваемой вещи. В условиях инфляционной нестабильности, переоценки стоимости многих вещей, ранее дотируемых государством, граждане подчас просто не могут адекватно определить стоимость вещи, что может создать у них представление о кабальном характере сделки. Чтобы избежать этого, следует применять правило п. 3 ст. 424 ГК: если будет установлено что в момент совершения сделки при сравнимых обстоятельствах, обычно взималась за аналогичную вещь более высокая цена, то можно предполагать невыгодность совершаемой сделки.

Недействительность сделок вследствие порока формы сделки зависит от того, какая форма законом или соглашением сторон для совершения той или иной сделки установлена. Естественно, что невозможно представить несоблюдение устной формы сделки. Закон связывает недействительность только с письменной формой сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально указанных в законе. Несоблюдение же требуемой законом нотариальной формы, а также государственной регистрации сделки всегда влечет ее недействительность.

Сделки с пороками содержания признаются недействительными вследствие расхождения условий сделки с требованиями закона и иных правовых актов. Среди отдельных составов недействительных сделок с пороками содержания следует назвать сделки, совершаемые с целью:

а) заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК),

б) также мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК).

Сделки, совершаемые с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, представляют собой квалифицированный состав недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона. Иными словами, к составу недействительной сделки с пороком содержания добавляется квалифицирующий субъективный момент -- цель. Следовательно, при установлении факта нарушения требований закона в условиях сделки, такая сделка признается недействительной, но если при этом сделка была совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, то наступают более жесткие последствия, предусмотренные законом -- взыскание всего полученного в доход государства. На первый взгляд, состав, предусмотренный ст. 169 ГК, имеет самостоятельный характер и не требует условия несоответствия сделки требованиям закона, достаточно лишь установить наличие противоправной цели и сделка недействительна со всеми вытекающими последствиями. Однако это не так. Гражданское право не имеет целью устанавливать меры ответственности за нарушение основ правопорядка и нравственных устоев общества. Это задачи иных отраслей права. В данном квалифицированном составе недействительных сделок довольно часто гражданский закон пересекается с составами различных уголовных преступлений и административных проступков.

Мнимые и притворные сделки -- сделки с отсутствием основания, т.е. того типового юридического результата, который должен был иметь место в Действительной сделке. Мнимая сделка лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Подобные сделки, как правило, совершаются с целью создать видимость правовых последствий, не желая их наступления в действительности. Например, пытаясь избежать конфискации имущества, гражданин оформляет договор дарения на имя своего родственника. Гражданин действительного желания передать право собственности не имеет, он заинтересован в создании видимости перехода права собственности для следственных и судебных органов. Мнимые сделки ничтожны.

Несколько иначе выглядит притворная сделка. В ней также отсутствует основание -- стороны стремятся достигнуть отнюдь не того правового результата, который должен возникнуть из совершаемой сделки. В этой ситуации имеется две сделки: одна притворная, а другая та, которую стороны действительно имели в виду. Таким образом, притворная сделка как бы прикрывает своей формой истинную сделку. Поскольку притворная сделка не имеет основания, она недействительна. Однако притворные сделки не всегда возникают вследствие неблаговидных действий, нередко граждане просто не понимают, какую сделку им следовало бы совершить, либо не проводят различия, скажем, между куплей-продажей и имущественным наймом. Закон предоставляет возможность исправить подобные ошибки: признавая притворную сделку недействительной, предлагается применить к сделке, которую стороны действительно имели в виду, относящиеся к ней правила закона. Если прикрываемая сделка не противоречит требованиям закона и иных правовых актов, то она действительна и порождает соответствующие права и обязанности, если же имеется правонарушение, то она признается недействительной.

Порядок и последствия признания сделок недействительными. Совершение сделки, имеющей порок какого-либо из элементов ее состава, не может породить юридических последствий. Недействительные сделки различаются в зависимости от того:

а) требуется ли для ее признание недействительной решение суда - оспоримые,

б) либо сделка является недействительной независимо от такого решения - ничтожные (ст. 166 ГК).

К какой из групп отнести ту или иную недействительную сделку -- определяется законом. Так, ГК (ст. 168) установил, что все сделки по общему правилу являются ничтожными, а оспоримыми только в случаях, прямо предусмотренных законом. Оспоримость сделки означает доказывание какого-либо факта, имеющего значение для действительности сделки. В основном подлежат доказыванию вопросы, связанные с наличием воли и правильным ее отражением в волеизъявлении, либо наличие или отсутствие согласия опекуна или попечителя на совершение сделки. Оспоримой сделка может быть признана только судом, и до вынесения судебного решения никто, в том числе и никакой государственный орган не вправе объявлять оспоримую сделку недействительной. Если иск о признании оспоримой сделки не предъявлен в течение установленного законом срока исковой давности, то сделка считается действительной. Иной характер имеют ничтожные сделки. Ничтожная сделка недействительна изначально, ее порок настолько серьезен, что не требует установления этого факта судебным либо иным органом. Поэтому, при установлении порочности какого-либо из элементов ничтожной сделки, любой орган, гражданин или организация вправе потребовать применения последствий недействительности ничтожной сделки.

К числу оспоримых сделок законом отнесены:

- сделки юридического лица, выходящие за пределы его правоспособности (ст. 173 ГК);

- сделки, совершенные представителем или органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК);

- сделки несовершеннолетних старше 14 лет и граждан, ограниченных в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами, совершенные без согласия родителей или попечителей этих лиц (ст.ст. 175, 176 ГК);

- сделки граждан, не способных понимать значение совершаемых ими действий или руководить ими (ст. 177 ГК);

- также все сделки с пороками воли и волеизъявления, т.е. совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (ст.ст. 178, 179 ГК).

Все остальные недействительные сделки законом объявлены ничтожными, в частности, ничтожны:

- мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК);

- сделки недееспособных граждан (ст.ст. 171, 172ГК);

- сделки, не соответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК);

- сделки, совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК);

- сделки, заключенные без соблюдения требуемой законом нотариальной формы или государственной регистрации (ст. 165 ГК).

В случае, когда закон не указывает конкретно, является ли данная сделка ничтожной или оспоримой, а говорится лишь о недействительности сделки, следует обратить внимание на то, имеется ли указание закона на признание сделки недействительной судом. При отсутствии такого указания, сделка является ничтожной.

Независимо от того, является сделка ничтожной или оспоримой, и те и другие становятся предметом судебного разбирательства для решения вопроса не только об объявлении недействительной оспоримой сделки, но и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в случае ее исполнения.

Обращение в суд с требованием о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки (как оспоримой, так и ничтожной) может быть осуществлено в пределах срока исковой давности. Оспоримая сделка может быть признана судом недействительной в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности сделки. Для сделок, совершенных под "влиянием насилия или угрозы, закон устанавливает специальный порядок исчисления срока исковой давности, ее течение начинается со дня, когда прекратилось действие насилия или угрозы (п. 2 ст. 181 ГК). Понятна логика законодателя: поскольку насилие или угроза оказали столь сильное влияние, что привели к заключению сделки, то едва ли можно рассчитывать, что гражданин решится оспорить эту сделку в период, пока насилие или угроза продолжают свое действие. В пределах того же годичного срока может быть заявлено и требование о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

Поскольку ничтожная сделка недействительна и без признания этого факта судом, то закон устанавливает только срок исковой давности для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Это срок гораздо более продолжительный и превышает общий срок исковой давности, но равен десяти годам и исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Признание сделок недействительными связано с устранением тех имущественных последствий, которые возникли в результате их исполнения. Общим правилом является возврат сторон в то имущественное положение, которое имело место до исполнения недействительной сделки. Каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по недействительной сделке. Такой возврат сторон в первоначальное положение называется двусторонней реституцией. Если исполненное возвратить в натуре невозможно, как, например, в случае пользования вещью, выполнения работ, оказания услуг либо гибели или утраты вещи, то сторона обязана возместить стоимость утраченной вещи, работ, услуг или наемной платы, т.е. заменить исполнение в натуре денежной компенсацией (ст. 167).

В отдельных случаях закон предусматривает санкцию за совершение недействительной сделки в виде взыскания полученного в доход государства. Эта санкция касается только виновной стороны, умышленно совершающей недействительную сделку, потерпевшей же стороне возвращается всё полученное виновной стороной либо присуждается компенсация при невозможности возврата в натуре. Такая санкция предусмотрена в отношении виновной стороны за совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжелых обстоятельств (п. 2 ст. 179 ГК).

2.4 Участники отношений, возникающих при сделках с недвижимым имуществом

В отношения могут вступать как отдельные граждане, так и коллективные образования. К категории лиц законодательство относит собственников недвижимого имущества и обладателей иных подлежащих государственной регистрации прав на него. Уточняя это положение, Закон о регистрации дает перечень субъектов гражданско-правовых отношений, к которым относятся следующие:

а) граждане Российской Федерации;

б) иностранные граждане и лица без гражданства;

в) российские юридические лица;

г) международные организации;

д) иностранные государства;

е) Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Таким образом, Закон о регистрации опирается на статью 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая определяет круг участников (субъектов) Гражданское право. Учебник Часть 1./Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Теис. 2009. С.80 (автор главы - Н.Д. Егоров). гражданских правоотношений. Соответственно и субъекты, заинтересованные в регистрации своих прав на недвижимость, должны отвечать требованиям гражданского законодательства определяющим их статус.

В частности, гражданами (физические лица) Российской Федерации являются лица, которые приобрели гражданство России в соответствии с Законами Российской Федерации от 28.11.1991г. № 1948-1 «О гражданстве Российской Федерации». За всеми гражданами Российской Федерации признается в равной мере способность иметь гражданские права и обязанности (гражданская правоспособность) (ст. 17 ГК РФ). Гражданская правоспособность граждан охватывает, в частности, возможность иметь имущество на праве собственности, наследовать и завещать его, совершать любые, не противоречащие закону сделки, участвовать в обязательствах (ст. 18 ГК РФ). Статус гражданина характеризует, наряду с его правоспособностью, также и дееспособность. Последняя представляет собой способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность возникает у гражданина в полном объеме только с наступлением совершеннолетия, т. е. по достижении 18 лет, а в случаях, когда закон допускает вступление в брак до 18 лет, то со времени вступления в брак; в порядке, предусмотренном ст. 27 ГК РФ достигшие 16 лет несовершеннолетние, которые работают по трудовому договору (контракту) или занимаются предпринимательской деятельностью, могут быть признаны полностью дееспособными (эмансипация). Сделки от имени малолетних (те, кто достиг 14 лет) могут совершать вместо них их законные представители: родители, усыновители, опекуны.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Иностранным гражданином считается лицо, которое обладает гражданством иностранного государства и не имеет гражданства Российской Федерации, а лицом без гражданства - тот, кто не принадлежит к гражданству Российской Федерации и не имеет доказательств принадлежности к гражданству другого государства (ст. 11 Закона РФ “О граждане Российской Федерации”). Иностранным признается юридическое лиц учрежденное за пределами Российской Федерации. В соответствии с действующей до принятия части третьей ГК ст. 161 Основ гражданского законодательства 1991г. “гражданская правоспособность иностранных юридических лиц определяется по праву страны, где учреждено юридическое лицо. К тому же “при совершении сделок иностранное юридическое лицо не может ссылаться на ограничение полномочий его органа или представителя не известное праву страны, в которой орган или представитель иностранного юридического лица совершает сделку”.

В соответствии со ст. 62 Конституции РФ “иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев установленных федеральным законом или международным договором».

Российские юридические лица. К этой группе участников соответствующих отношений относятся юридические лица, учрежденные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством. ГК делит юридических лиц на коммерческие, для которых основной целью деятельности служит извлечение прибыли (хозяйственные общества и товарищества, государственные и муниципальные предприятия, производственные кооперативы), а также некоммерческие - те, которые не следуют цель извлечения прибыли и не распределяют ее между участниками (п. 1 ст. 50 ГК). Несоблюдение этого условия влечет отсутствие правосубъектности лица, совершающего сделку и, соответственно, недействительность сделки.

Международные организации. В соответствии со ст. 2 Федерально закона «О международных договорах Российской Федерации» международными признаются межгосударственные и межправительственные организации. Основанием для создания тех и других служит международных договор. Международные организации наделены, помимо публичной, гражданской правоспособностью.

Иностранное государство признается самостоятельным субъектом не только публичного, но и частного права.

Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Все они осуществляют свою основную деятельно в рамках публичного права и соответственно имеют целью удовлетворен публичных интересов. Однако для осуществления своих публичных функций они нуждаются в предоставлении им возможности выступать в качестве самостоятельных субъектов и в гражданском обороте (гл. 5 ГК РФ). Правовой режим участия указанных субъектов в гражданских правоотношениях не во всем совпадает. В качестве примера можно указать на ст. 212, из нее следует, что существуют определенные виды имущества, которые могут быть собственностью только Российской Федерации. Так, лесной фонд и расположенные на землях обороны леса могут находиться только в федеральной собственности (ст. 19 Лесного кодекса), а водные объекты - только в собственности Российской Федерации и субъектов Российской федерации (ст. 32 Водного кодекса). Казенное предприятие может быть учреждено только на базе имущества, находящегося в федеральной собственности (ст. 115 ГК). Правовые действия от имени указанных в гл. 5 ГК РФ субъектов осуществляют их органы: от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации - органы государственной власти, а муниципального образования -- органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус. В отдельных случаях в законе указан специальный орган, который вправе совершать соответствующие действия.

2.5 Общие положения о договорах - сделках с недвижимостью

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договоров регулируются как нормами гражданского права общими для различных договоров, так и нормами об отдельных классах, типах, видах и разновидностях договоров. Поскольку договоры являются видами сделок, к ним применяются также правила о двух- и многосторонних сделках (ст. 153-181 КГ). Кроме того, на обязательства, возникающие из договоров, распространяются рассмотренные общие положения об обязательствах (ст.307-419 ГК РФ).

Условия договора подчиняются общим принципам и конкретным нормам ГК и других законов, а также соглашению самих сторон. В силу принципа свободы договора (ст.1 и ст.421 ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Принуждение к заключению договора по общему правилу не допускается. Они сами определяют условия договора, кроме случаев, когда обязательные условия установлены императивными нормами закона (п. 1 ст.422 ГК РФ).

Поскольку большинство гражданско-правовых договоров являются возмездными, установлена презумпция возмездности любого договора, пока не доказано иное. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления, например вещи, работы и услуги.

Одновременно закон определяет правила установления цены договора. Исполнение договора оплачивается по цене, устанавливаемой соглашением сторон. Однако в предусмотренных законом случаях должны применяться цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые государством. Отсутствие в договоре цены не означает, что договор не заключен. Если цена в возмездном договоре не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Гражданско-правовые договоры подразделяются по различным критериям на многочисленные виды. Среди критериев имеются традиционные и новые. К числу традиционных относятся такие критерии как число сторон, форма, экономическое содержание договора, момент возникновения договорных прав и обязанностей. Договоры традиционно делятся на двух- и многосторонние, устные и письменные, возмездные и безвозмездные, консенсуальные (действующие с момента придания им надлежащей формы) и реальные (когда помимо надлежащего оформления необходимо совершить передачу товара или денежных сумм). Переход к рынку способствовал введению в оборот и законодательство ряда новых видов договоров, усилению роли судебного толкования условий договора, более подробной регламентации порядка его заключения, изменения и расторжения. Гражданский кодекс предусматривает такие виды договоров, как смешанный и публичный договоры, а также договор присоединения.

При необходимости своеобразного резервирования лицом приобретения товаров, выполнения работ или оказания услуг, оно может заключить предварительный договор, т.е. соглашение о заключении в будущем основного договора на условиях предварительного договора. В отличие от так называемого “протокола о намерениях”, не порождающего договорных прав и обязанностей, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. Кроме того, в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Одной из наиболее обширных является классификация договоров по их предмету. По данному критерию договоры делятся на четыре класса, три из которых уже стали традиционными, а четвертый интенсивно формируется в последние десятилетия.

Первый класс -- договоры о передаче имущества в собственность, иное вещное право (хозяйственное ведение, оперативное управление) или пользование (ст. 454-701 ГК РФ). Этот класс, по древнеримской терминологии, именуется “даре” (“dаге”). В него входят договоры купли-продажи, в том числе розничной купли-продажи, поставки (включая поставку товаров для государственных нужд), контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и продажи предприятия, а также договоры мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, проката (включая аренду транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий и лизинг), наем жилого помещения и безвозмездное пользование (ссуду).

Второй класс включает договоры о выполнении работ и именуется “фа-цере” (“faсеге”). Договоры данного класса регулируются ст.702-768 ГК. Этот класс охватывает договоры подряда (в том числе бытового и строительного подряда), договоры подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, государственные контракты на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Третий класс именуется договорами об оказании услуг или “престаре” (“prаestаre”) и состоит из регулируемых ст.769-1026 ГК договоров, главной отличительной чертой которых является то, что в результате их исполнения не создается новая вещь, а лишь выполняются многочисленные и весьма полезные действия по перемещению пассажиров, грузов и багажа (договоры перевозки), предоставлению займа и кредита (договоры займа и кредитные договоры, включая товарный и коммерческий кредиты), финансированию под уступку денежного требования (“факторинг”), оказанию банковских услуг (договоры банковского вклада и банковского счета), проведению безналичных расчетов, хранению, личному и имущественному страхованию, доверительному управлению имуществом, возмездному оказанию медицинских, аудиторских, консультационных, информационных, туристических и других услуг.

Четвертый класс включает договоры об использовании исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и ноу-хау, такие как: договоры о выполнении научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, авторские договоры о передаче исключительных и неисключительных прав, авторские договоры заказа, договоры с пользователями объектов смежных прав (ст.30-34, 37-141 Закона “Об авторском праве и смежных правах”), регистрируемые в Патентном ведомстве РФ договоры об уступке патентов и выдаче исключительных, неисключительных, полных, открытых, принудительных лицензий и сублицензий на право использования охраняемых патентами изобретений, полных моделей и промышленных образцов (ст. 10,13 Патентного закона РФ), договоры об уступке товарных знаков и фирменных наименований или о предоставлении лицензий на право использования товарного знака, в том числе по договору коммерческой концессии -- договору “франчайзинга” (ст. 1027-1040 ГК, ст.25-27 Закона “О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров”), договоры о передаче служебной и коммерческой тайны (ст. 139 ГК), а также иной неохраняемой конфиденциальной информации (ноу-хау).

Заключение любого договора должно осуществляться в соответствии с установленными правилами. Договор считается заключенным, если стороны в требуемой форме достигли соглашения по всем существенным его условиям, а в отношении реального договора -- когда одна из них также передала другой соответствующее имущество. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Существенными являются три вида условий договора:

условие о предмете договора;

условия, названные в законе или иных правовых актах с существенные или необходимые для договоров данного вида (например, ст. 942 ГК даже в названии содержит слова “существенные условия договора страхования”, а ст. 1016 ГК -- “существенные условия договора доверительного управления имуществом”);

все те условия, которые дополнительно предлагает согласовать одна из сторон.

Заключение договоров может осуществляться на торгах, проводимых в форме аукционов или конкурсов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Победителем на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу -- лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п.4 ст.447 ГК). В настоящее время применяются подрядные торги (тендеры) на строительство, а также конкурсы с инвестиционными условиями по продаже находящихся в федеральной собственности акций открытых акционерных обществ.

Изменение и расторжение договора возможно в любое время, как правило, по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор расторгается судом только при существенном нарушении договора другой стороной или в случаях, предусмотренных законом или договором. Согласно п.2 ст.450 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Для расторжения договора необходимо установить, что:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Одновременный учет всех четырех условий, предполагает, во-первых, развитую конкурентно-рыночную модель экономики и, во-вторых, адекватную ей систему юридического обслуживания имущественных отношений. И то и другое имеет место в промышленно развитых странах. В российских условиях примером существенного изменения обстоятельств, диктующего необходимость изменения или расторжения многих договоров, может служить дефолт 17 августа 1998 г., повлекший почти трехкратное снижение курса рубля по отношению к доллару.

Рассмотрим по подробнее договора по передаче имущества в собственность, иное вещное право или в пользование (договоры класса «dаге»)

Эти обязательства осуществляются на основе договоров класса «даре» (dаге), включающих такие типы договоров, как договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, найма жилого помещения и безвозмездного пользования, т.е. ссуды.

Договора купли-продажи охватывают, такие виды договоров, как; договоры розничной купли-продажи, поставки товаров, контрактации, энергоснабжения, продажи недвижимости и продажи предприятия, а также купли-продажи ценных бумаг и валютных ценностей, комиссионной и биржевой купли-продажи.

А) Расширяются масштабы купли-продажи недвижимости. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другую недвижимость.

Закон предъявляет повышенные требования к оформлению данного договора.

Во-первых, он, под страхом недействительности, заключается в письменной форме только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Во-вторых, переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 131 ГК РФ и Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Российская газета. 2007. -- 30 июля; СЗ РФ. 1997. №30. Ст. 3594..

С введением в действие данного закона с 30 января 1998 г. отпала необходимость нотариального удостоверения всех сделок купли-продажи таких объектов недвижимости, как жилые дома и квартиры. Однако в некоторых случаях подключение нотариуса к оформлению сделок с недвижимостью является обязательным. Так, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению их обшей недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст.35 СК РФ).

Ряд особенностей договора связан с землепользованием. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на эту недвижимость передаются права собственности, аренды и т.п. на занятую ею часть земельного участка и на часть участка, необходимую для использования недвижимости. В случае продажи земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, и последняя не переходит к покупателю, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

С важными особенностями сопряжена и процедура заключения договора. В ней более строго соблюдается обычная формула п.1 ст.432 ГК, в силу которой договор считается заключенным, лишь если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе по предмету договора и его цене.

Договор продажи недвижимости считается незаключенным при отсутствии в нем исчерпывающих данных о недвижимом имуществе или согласованного сторонами в письменной форме условия о цене этого имущества. В частности, в договоре должны быть указаны данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке либо в составе другой недвижимости. Правила п. 3 ст.424 ГК о возможности оплаты имущества по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, к продаже недвижимости не применяются.

Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по сдаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство продавца считается исполненным после вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами передаточного акта.

Свои особенности имеет договор продажи жилого дома, квартиры или их части, в которых проживают лица, сохраняющие по закону право пользования этим жилым помещением. Существенным условием договора продажи такой недвижимости является перечень указанных лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Б) Разновидностью договора продажи недвижимости является договор продажи предприятия. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), кроме прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Например, при продаже государственного предприятия -- должника из составляющего его имущественного комплекса исключаются объекты социально-коммунальной сферы (жилищный фонд, детские дошкольные учреждения и т.п.) п. 9 Положения о порядке продажи государственных предприятий -- должников, утвержденного Указом Президента РФ от 2 июня 2007 г. № 1114 (РГ. -- 2007. -- 7 июня)..

Наряду с особенностями, присущими форме продажи любой недвижимости, при продаже предприятия необходимо документально удостоверить его состав и стоимость и до подписания договора составить и сообща рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, а также перечень всех долгов предприятия. Любая из сторон должна письменно уведомить о продаже всех кредиторов по обязательствам предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства с возмещением убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным. По долгам предприятия, переведенным на покупателя без согласия кредитора, продавец и покупатель после передачи предприятия несут солидарную ответственность.

Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания сторонами передаточного акта, а право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права. Обычно регистрация права производится после передачи предприятия.

По общему правилу при продаже предприятия к покупателю переходят права на фирменное именование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации. Естественно, переход некоторых из этих прав, а также иной промышленной собственности подлежит регистрации в Патентном ведомстве РФ. Вместе с тем, не переходят к покупателю права продавца, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. За неисполнение обязательств ввиду отсутствия у покупателя лицензии продавец и покупатель отвечают перед кредиторами солидарно.

В) Самостоятельным типом договоров класса «daгe» служит договор мены, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Экономически мена представляет собой своеобразную куплю-продажу, где вместо денег эквивалентом служит другая вещь. Каждая из сторон является фактически продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Поэтому к договору мены применяются многие правила о купле-продаже. Гражданский Кодекс содержит основные правила о договоре мены: цене и расходах, встречном исполнении обязательств сторон, переходе права собственности на обмениваемые товары и др. В случае неравноценности обмениваемых товаров разницу в цене оплачивает сторона, передающая менее ценный товар.

Г) В условиях рынка расширяются границы применения и предмет договора дарения. В форме дарения нередко отчуждаются, к примеру, приватизированные квартиры В подарок -- квартира//Экономика и жизнь, 2006. № 4. с.6.. Договор дарения давно известен отечественному праву Зенина Е.И. Договор дарения. М., 2005.. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения -- простой и безвозмездный. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства сделка не признается дарением. Она может быть признана притворной и в силу п.2 ст. 170 ГК является ничтожной. Ничтожным является также абстрактное обещание подарить все или часть своего имущества или передать дар после смерти дарителя. Договор дарения с передачей дара является реальным, а с обещанием дарения-- консенсуальным. Договор дарения недвижимости совершается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Передачей признается как фактическое, так и символическое вручение дара (передача ключей), а также вручение правоустанавливающих документов Гражданско-правовые договоры/Под ред. М.Ю. Тихомиров. М.: Юринформцентр. 2009. С. 55..

Д) По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты -- гражданин передает принадлежащие ему жилую недвижимость (дом, квартиру), земельный участок или другое недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица или лиц. Поскольку данная рента является разновидностью пожизненной ренты, к ней субсидиарно применяются нормы статей 596-600 ГК РФ о пожизненной ренте.

Содержание с иждивением обычно включает обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, а также оплату ритуальных услуг. Стоимость общего объема содержания в месяц не может, быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. По договору предоставление содержания с иждивением в натуре может быть заменено выплатой гражданину в течение всей жизни периодических денежных платежей.

Е) Одним из наиболее распространенных типов договоров класса «dаге» (не считая купли-продажи) является договор аренды (или имущественного найма). По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Полученные арендатором в процессе использования объекта аренды плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.

Аренда как договорной тип регулируется ГК по той же схеме, что и купля-продажа. Разновидности договоров аренды: прокат, аренда транспортных средств с экипажем и без экипажа, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий и финансовая аренда (лизинг).

Общие положения ГК об аренде определяют стороны договора, его условия, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон, включая их взаимную ответственность. Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в частности, субъект права хозяйственного ведения, оперативного управления либо управляющие по договору доверительного управления. Договор аренды -- двусторонний (взаимный), возмездный и консенсуальный.

Предметом договора является предоставление арендодателем имущества во временное владение и пользование или временное пользование за плату арендатору. Объектами аренды служат не потребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать передаваемое в аренду имущество. В противном случае договор не считается заключенным. Во временное пользование (без владения) может быть передано, к примеру, эфирное время, т.е. пользование радио- или телевизионной установкой, с помощью которой, не владея ею физически, можно распространять несущие программы сигналы.

Существенным является условие о сроке договора аренды, определяемом сторонами. Если срок аренды в договоре не определен, последний считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости -- за 3 месяца. Если законом установлен предельный срок аренды, то договор, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный предельному.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из его сторон является юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации. Если же договор предусматривает в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, т.е. выкуп имущества, то он должен заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Исходной обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, со всеми его принадлежностями, техническим паспортом, сертификатом качества и другими документами. Арендодатель отвечает за недостатки (в том числе скрытые) сданного в аренду имущества. При их обнаружении арендатор, пользуясь правом оперативного воздействия на арендодателя, может по своему выбору альтернативно потребовать от последнего, в частности, либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Арендатор вправе также, уведомив арендодателя, удержать сумму расходов из арендной платы или потребовать досрочного расторжения договора. Извещенный о требованиях и намерениях арендатора арендодатель может без промедления заменить имущество либо безвозмездно устранить его недостатки. В любом случае арендатор сохраняет право на возмещение своих убытков в полном объеме.

Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и (или) назначением имущества. С согласия арендодателя он вправе сдавать имущество в субаренду (поднаем), перенаем или безвозмездное пользование, а арендные права -- в залог или в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ либо паевого взноса в производственный кооператив. Во всех случаях (кроме перенайма) ответственным перед арендодателем остается арендатор.