По договору социального найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю указанное помещение за плату в постоянное владение и пользование для проживания в нем, а наниматель - физическое лицо (гражданин) обязуется владеть и пользоваться предоставленным за плату для постоянного проживания жилым помещением в точном соответствии с прочими условиями договора социального найма. Принципиально важным является статус предмета договора, которым в данном случае является жилое помещение государственного (муниципального) фонда. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ предоставление по договору социального найма жилых помещений и заключение соответствующих договоров допускается с малоимущими гражданами, признанными нуждающимися в указанных помещениях (в пределах нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления). Учет таких граждан осуществляется органами местного самоуправления (по месту регистрации указанных граждан) в соответствии с порядком, предусмотренным ст. 52 ЖК РФ. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма и, соответственно, заключение указанных договоров с соответствующими гражданами производится в порядке очереди, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 57 ЖК РФ. По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания на условиях, установленных ЖК РФ и договором.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме, которая в общем случае должна соответствовать типовой форме указанного договора, установленной Правительством РФ. Особенностью заключения договора является необходимость предварительного принятия мотивированного решения о предоставлении жилого помещения соответствующим органом местного самоуправления.
Особенностью договора социального найма жилого помещения является его бессрочный характер, т.е. в договоре социального найма отсутствует условие о сроке его действия. Вместе с тем законодательством определены условия досрочного прекращения (расторжения) договора социального найма по инициативе каждой из его сторон. Как уже отмечалось, договор является бессрочным, "т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством". ^5. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. - 2007. - №7. - с.29. Предметом договора социального найма является изолированное жилое помещение. В связи с заключением договора и изменением режима пользования нанимаемым жилым помещением стороны договора принимают на себя соответствующие обязанности, которые, наряду с правами сторон, фиксируются в договоре.

Порядок изменения, расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения урегулирован ст. 82 и 83 ЖК РФ. Изменение договора социального найма может быть произведено следующих случаях:

1. если проживающие в одной коммунальной квартире граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, объединяются в одну семью (вступают в брак). В этом случае данные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Другой же, бывший ранее самостоятельным нанимателем отдельного жилого помещения, становится соответственно членом семьи нанимателя;

2. если один из дееспособных членов семьи нанимателя потребует признания его в качестве нового нанимателя жилого помещения по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Это право возникает у него только при согласии остальных членов его семьи и наймодателя;

3. в случае смерти нанимателя: в этом случае право стать новым нанимателем возникает у любого из дееспособных членов семьи умершего. Представляется, по конечный выбор кандидатуры будет про исходить внутри конкретной семьи.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора или независимо от их волеизъявления.

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. При этом договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда.

Согласно пункту 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель не внес плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет необходимых мер к их устранению, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

2.2 Договор коммерческого найма

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона-собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель)-обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки: достаточно достигнуть соглашения по всем существенным пунктам.

Объектом договора найма может быть жилое помещение, отвечающее ряду формальных требований. Оно должно соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарным нормам, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.

Особенности договора коммерческого найма жилого помещения:

· предметом договора может быть помещение, находившееся в частном жилищном фонде;

· размер оплаты за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. Односторонние изменения ее размера не допускаются;

· срок договора не может быть больше пяти лет;

граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, должны быть указаны в договоре;

· в жилое помещение могут быть вселены граждане для постоянного проживания, но с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей;

· по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель может быть заменен одним из граждан, постоянно проживающих с нанимателем;

· в случае смерти нанимателя или его выбытия договор продолжает действовать на тех же условиях, при этом один из граждан, постоянно проживающих в данном жилом помещении, становится нанимателем с согласия остальных граждан.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения. Что касается нанимателя, то им может быть только гражданин.

Договор найма жилого помещения является срочным договором. В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет.

Договор найма жилого помещения может быть, также расторгнут по инициативе любой из сторон, если санитарное и техническое состояние жилого помещения делают его непригодным для дальнейшего проживания. Решение расторгнуть договор найма жилого помещения должно быть принято всеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателем.

Договор найма жилого помещения, может быть, расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя также в случаях:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действие которых он не отвечает.

2.3 Отличия договоров коммерческого и социального найма

Следует отметить, что изучаемые институты имеют общие черты, но в основном я буду выявлять различия между ними.

По договору социального найма жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде (п.1 ст.672 ГК РФ, ст.49 ЖК РФ). В ГК РФ не содержится указания, из какого жилищного фонда предоставляются помещения по договору коммерческого найма.

Оба обязательства возникают из соглашения сторон, однако договор социального найма жилого помещения отягощен административным актом - решением органа местного самоуправления (части 3, 4 ст.57 ЖК РФ).

Возмездность предполагает наличие платы за пользование жилыми помещениями. В отношении коммерческого найма плата устанавливается по соглашению сторон, а при социальном найме плата детально регулируется статьями 154-156, 159, 160 ЖК РФ.

"Договору социального найма, в отличие от коммерческого, не свойственен принцип свободы договора. Кроме того, являясь публичным по своей юридической природе, договор социального найма относится к договорам присоединения. Это объясняется тем, что существование типовых договоров ведет к фактическому отсутствию согласования условий договоров между сторонами" Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. - 2007. - №7. - с.25..

Объектом договоров является жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодным для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч.2 ст.15 ЖК РФ). В договорах устанавливаются различные требования к их объектам, хотя общими являются изолированность и пригодность жилого помещения. Жилое помещение по договору социального найма должно соответствовать требованиям Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения". Жилые помещения предоставляются из разных жилищных фондов. Договор коммерческого найма может быть заключен в любом жилищном фонде, исключая фонд социального использования жилья.

Размер предоставляемого жилого помещения по договору коммерческого найма не ограничен, зависит от желания и финансовых возможностей нанимателя, а по договору социального найма помещение предоставляется в пределах определенной жилищным законодательством нормы.

Сторонами договоров выступают наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя по договору коммерческого найма ГК РФ называет собственника или управомоченное им лицо (п.1 ст.671 ГК РФ), нанимателем же может быть только физическое лицо. По договору социального найма наймодателем является собственник помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а именно действующие от его имени уполномоченные государственные органы, органы местного самоуправления либо иные лица (ст.60 ЖК РФ).

Права и обязанности наймодателя по договору социального найма во многом схожи с правами и обязанностями наймодателя по договору коммерческого найма (ст.65 ЖК РФ). Но в отличие от положений ст.676 ГК РФ в ст.65 ЖК РФ отсутствует обязанность наймодателя передать жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, предусматривается лишь требование о том, чтобы помещение было свободно от прав третьих лиц. Одной из важнейших обязанностей наймодателя по договору социального найма является капитальный ремонт жилого помещения.

Наймодатель по договору коммерческого найма в случае нарушения своих обязанностей несет гражданско-правовую ответственность, а по договору социального найма наймодатель несет как гражданско-правовую, так и административную ответственность. Права и обязанности нанимателя по договору социального найма установлены в статье 67 ЖК РФ, причем перечень их является открытым.

3. Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель

3.1 Права, обязанность и ответственность наймодателя

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества многоквартирного дома, где находится сданное внаем жилое помещение. Он должен проводить капитальный ремонт жилого помещения и обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наймодатель несет и иные обязательства, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Если наймодатель не исполняет или ненадлежащим образом исполняет обязанности по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, то наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных по вине наймодателя.

Если наймодатель не обеспечивает нанимателю необходимые коммунальные услуги надлежащего качества, то наниматель вправе потребовать уменьшения размеров оплаты за услуги и возмещение убытков. Если же данная обязанность не соблюдается по вине исполнителей услуг, то наниматель вправе предъявить требования наймодателю или исполнителю в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». Ответственность исполнителя определяется ГК, Законом РФ «О защите прав потребителей», постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994г. №1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов». Так, при обнаружении недостатков в качестве предоставляемых услуг потребитель вправе потребовать от исполнителя уменьшения оплаты услуг. За нарушение установленных договором сроков устранения недостатков или превышение допустимых перерывов в предоставлении услуг исполнитель обязан уплатить неустойку в размере 3% за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в днях, и 1% за каждый день просрочки, если срок или перерыв определен в часах. Исполнитель несет полную ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя, а также за моральный вред в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством РФ. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы. Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный частью 2 ст. 66 ЖК РФ, не исчерпывающий. Другие меры ответственности могут быть установлены договором социального найма жилого помещения.

Основной обязанностью наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения является предоставление нанимателю жилого помещения. Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма «наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении» (ч.2 ст.676 ГК РФ).

В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

3.2 Права, обязанность и ответственность нанимателя

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь и иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения, проводить его текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет и иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма. Если же он не исполняет обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, то несет ответственность, установленную законодательством.

Наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наделяется следующими правами:

Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию жилого помещения (ст. 678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными государственными органами.

Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

Проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;

Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно не изменит условия пользования жилым помещением;

Заключения договора найма на новый срок по истечении срока действия существующего договора найма жилого помещения. Такое право закон называет преимущественным (ст. 684 ГК РФ);

Расторжения договора (с согласия других граждан, постоянно проживающих с нанимателем) с обязательным письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

Замены нанимателя (при согласии наймодателя и граждан, постоянно проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с ним Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов/ - М. Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997. с.163.. Замена первоначального нанимателя при отказе наймодателя допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с признанием какого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, суд, руководствуясь ст. 686 ГК РФ, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если же такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих.

Внесение наемной платы - одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ).

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15 ГК РФ)

3.3 Права и обязанности членов семьи нанимателя

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг(а), дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, то за ним сохраняются такие же права, какие имеет наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст.70 ЖК РФ).

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение договора социального найма жилого помещения, поскольку в данном договоре необходимо указать нового члена семьи нанимателя.

Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст.71 ЖК РФ).

А в договоре коммерческого найма, совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще и не быть его родственником.

ГК РФ в п. 2 ст. 677 говорит о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Равенство прав этих лиц с правами нанимателя означает, что граждане, постоянно проживающие с нанимателем, так же как и наниматель, имеют право проживать в нанимаемом жилом помещении, хранить там свои вещи, пользоваться коммунальными услугами и общим имуществом многоквартирного дома.

ГК РФ закрепляет за постоянно проживающими гражданами не только право пользования жилым помещением, но и ряд распорядительных прав, а именно: право давать согласие на вселение в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих (ст. 679 ГК РФ); право давать согласие и разрешение на вселение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ); право на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК РФ); право давать согласие на расторжение договора найма по инициативе нанимателя (ст. 687 ГК РФ).

Одна из важнейших особенностей правового положения постоянно проживающих граждан заключается в том, что они не несут перед наймодателем никаких обязанностей и, как следствие - и ответственности за нарушение условий договора найма.

В договоре коммерческого найма наниматель возлагает на себя ответственность за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих

Заключение

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема.

Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Темой моего исследования являлся договор найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).

По договору найма, жилое помещение предоставляется нанимателю на срок не более пяти лет и за плату. Договор является возмездным, срочным, консенсуальным, двустороннеобязывающий.

Предметом договора может быть помещение, конструктивно предназначенное и пригодное по санитарному и техническому состоянию для постоянного проживания в нем людей.

В Гражданском кодексе РФ договор найма жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса РФ, регулирующими отношения по найму жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.

Договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах. Если для заключения договора социального - найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется.

Целью моей работы являлось раскрытие понятия и особенностей договора найма жилого помещения в сегодняшних условиях путем анализа действующего законодательства и научной литературы посвященной этому вопросу.

В ходе исследования, я в очередной раз убедилась в глубине жилищной проблемы, и одного из вариантов ее решения наймом жилого помещения. Проблема является не только актуальной, но и трудноразрешимой, поэтому изучение института найма жилого помещения является необходимостью, обусловленной самой жизнью.

Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью. А это еще раз подтверждает острую необходимость дальнейшего изучения этой проблемы и совершенствование жилищного и гражданского законодательства.

Список использованной литературы

1. Конституция РФ

2. Гражданский кодекс РФ ч.2

3. Жилищный кодекс РФ

4. Закон Российской Федерации от 7.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей»

5. Федеральный закон от 30.03.1999г. № 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

6. Постановление Правительства РФ от 26.09.1994г. №1099 «Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов».

7. Борисов А.Б. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М. Книжный мир, 2005

8. Гражданское право/под ред. С.С. Алексеева.- М. ВЕЛБИ, 2007

9. Гражданское право/ под ред. С.П. Гришаева.- М. Юристъ,2004

10. Гражданское право/под ред. А.И. Гомола.- М. Академия, 2005

11. Гуев А.Н. Постатейный комментарий Жилищного кодекса.- М.: Экзамен, 2006

12. Грудцына. Л. Ю. Жильё. - М. Эксмо. 2006

13. Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере Современное право. - 2007. - №7.

14. Седугин П.И. Жилищное право- М. Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

15. Стольникова М.В. Справочник адвоката по жилищным делам - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

Размещено на Allbest.ru