Главная
Коллекция "Otherreferats"
Государство и право
Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество
Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество
Сделки как главное юридическое средство завязки и определения содержания отношений между субъектами. Юридические пределы свободы поведения. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, юридическое значение акта регистрации.
| Рубрика | Государство и право |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 06.04.2011 |
| Размер файла | 50,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Содержание
- Введение
- 1. Понятие сделок и их значение
- 2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- 3. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество
- Заключение
- Список использованной литературы
Введение
Социальное и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридико-правовыми свойствами.
Гражданское право служит регламентации товарно-денежных и иных отношений, участники которых выступают равными, самостоятельными и независимыми друг от друга.
Главным юридическим средством завязки и определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами являются сделки.
Именно сделки - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, т.е. юридические пределы свободы поведения.
Сделки играют в общественной жизни многогранную роль. Поэтому в гражданском праве действует принцип допустимости - действительности любых сделок, не запрещенных законом, т.е. срабатывает принцип свободы сделок (ст.3 Основ).
Многие сделки, даже будучи совершенными в надлежащей форме, сами по себе не порождают гражданские права и обязанности. Данные юридические последствия могут появиться только при соединении сделки с такими юридическими фактами, как государственная регистрация сделки или государственная регистрация прав на имущество. Поэтому в гражданском праве имеют место правила о том, что:
а) сделка, подлежащая государственной регистрации, порождает права и обязанности с момента ее государственной регистрации (см. ст.164 ГК);
б) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (см. п.2 ст.8 ГК).
1. Понятие сделок и их значение
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК).
Сделки - акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Это обнаруживается даже при совершении массовидных, обыденных действий. Например, предоставление денег взаймы влечет за собой возникновение у лица, давшего взаймы (заимодавца), права требовать возврата займа, а у лица, взявшего взаймы (заемщика), - обязанности возвратить деньги или вещи, взятые взаймы.
Сущность сделки составляют воля и волеизъявление сторон. Воля - детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели. Воля есть процесс психического регулирования поведения субъектов. Содержание воли субъектов сделки формируется под влиянием социально-экономических факторов: лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, заключают сделки, чтобы обеспечить изготовление и сбыт товаров, оказание услуг с целью получения прибыли; граждане посредством совершения сделок удовлетворяют материальные и духовные потребности и т.п.
Волеизъявление - выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц. Волеизъявление - важнейший элемент сделки, с которым, как правило, связываются юридические последствия. Именно волеизъявление как внешне выраженная (объективированная) воля может быть подвергнуто правовой оценке.
В некоторых случаях для того, чтобы сделка породила правовые последствия, необходимо не только волеизъявление, но и действие по передаче имущества. Например, сделка дарения вещи, не сформулированная как обещание подарить вещь в будущем, возникает из соответствующих волеизъявлений дарителя и одаряемого и действия по передаче одаряемому самой вещи.
Воля субъекта должна быть выражена (объективирована) каким-либо образом, чтобы быть ясной для окружающих. Способы выражения, закрепления или засвидетельствования воли субъектов, совершающих сделку, называются формами сделок. Воля может быть изъявлена устно, письменно, совершением конклюдентных действий, молчанием (бездействием). (Подробнее см. § 3 настоящей главы.)
Оценка формы сделки как способа выражения (объективирования) воли субъекта, совершающего сделку, делает извечным вопрос: чему следует придавать определяющее значение при определении действительных намерений и целей участников сделки - воле или волеизъявлению, сделанному в одной из вышеуказанных форм. Данная проблема из категории вечных. "Борьба между словом и волей стороны проходит через всю классическую юриспруденцию". В российской цивилистике проблема приоритета воли или волеизъявления в сделке исследовалась достаточно глубоко, в результате чего были сформулированы три позиции. Согласно первой - "при расхождении между волей и волеизъявлением (если все же воля распознаваема и сделка вообще может быть признана состоявшейся) предпочтение должно быть отдано воле, а не волеизъявлению". Согласно второй - сделка есть "действие и поэтому, как правило, юридические последствия связываются именно с волеизъявлением, благодаря чему и достигается устойчивость сделок и гражданского оборота в целом". Согласно третьей - воля и волеизъявление одинаково важны, ибо закон ориентирует на единство воли и волеизъявления как на обязательное условие действительности сделки.
Цель, преследуемая субъектами, совершающими сделку, всегда носит правовой характер - приобретение права собственности, права пользования определенной вещью и т.д. В силу этого не являются сделками морально-бытовые соглашения, не преследующие правовой цели, - соглашения о свидании, совершении прогулки и т.д. Типичная для данного вида сделок правовая цель, ради которой она совершается, называется основанием сделки (causa). Основание сделки должно быть законным и осуществимым.
Юридические последствия, возникающие у субъектов вследствие совершения сделки, представляют собой ее правовой результат. Виды правовых результатов сделок весьма разнообразны: приобретение права собственности, переход права требования от кредитора к третьему лицу, возникновение полномочий представителя и др. Для исполненной сделки характерно совпадение цели и правового результата.
Цель и правовой результат не могут совпасть, когда в виде сделки совершаются неправомерные действия. Если, совершая для вида дарение, т.е. осуществляя мнимую сделку, гражданин спасает от конфискации преступно нажитое имущество, то правовое последствие в виде перехода права собственности не наступит и имущество будет конфисковано. При совершении неправомерных действий в виде сделок наступают последствия, предусмотренные законом на случай неправомерного поведения, а не те последствия, наступление которых желают стороны. Правовой результат, к которому стремились субъекты сделки, может быть не достигнут, например, в случае ее неисполнения или недостижим, например, в случае гибели вещи, являвшейся предметом сделки.
Юридические цели (основания сделки) нельзя отождествлять с социально-экономическими целями субъектов сделки. Это важно по двум причинам: во-первых, одна и та же социально-экономическая цель может быть достигнута через реализацию различных правовых целей (например, социально-экономическая цель использования автомобиля может быть достигнута через реализацию таких правовых целей, как приобретение права собственности на автомобиль или приобретение права пользования в результате найма автомобиля); во-вторых, сам по себе факт заведомого противоречия социально-экономических целей субъектов основам правопорядка или нравственности служит основанием для признания неправомерности действия, совершенного в виде сделки.
Юридические цели сделки необходимо отличать от мотива, по которому она совершается. Мотив как осознанная потребность, осознанное побуждение - фундамент, на котором возникает цель. Поэтому мотивы лишь побуждают субъектов к совершению сделки и не служат ее правовым компонентом. Таковым является правовая цель - основание сделки. Ошибочность мотива не может повлиять на действительность сделки. Например, некто покупает мебельный гарнитур, надеясь, что в скором времени ему подарят квартиру. Но дарения не произошло. Ошибочный мотив (квартира не подарена) не может повлиять на действительность сделки по покупке мебельного гарнитура. Право собственности на мебельный гарнитур (в этом заключается цель договора купли-продажи) переходит к покупателю, и он не может отказаться от сделки. Учет мотивов подрывал бы устойчивость гражданского оборота.
Вместе с тем стороны по соглашению могут придать мотиву правовое значение. В этом случае мотив становится условием - элементом содержания сделок, совершенных под условием.
Сделкой может считаться только правомерное действие, совершенное в соответствии с требованиями закона. Правомерность сделки означает, что она обладает качествами юридического факта, порождающего те правовые последствия, наступления которых желают лица, вступающие в сделку, и которые определены законом для данной сделки. Поэтому сделка, совершенная в соответствии с требованиями закона, действительна, т.е. признается реально существующим юридическим фактом, породившим желаемый субъектами сделки правовой результат.
Признание в качестве сделки только правомерного действия преобладает в юридической литературе. Между тем применение в законодательстве понятия "недействительность сделки" (см. ст.29-36 ГК РСФСР 1922 г.; ст.48-60 ГК РСФСР 1964 г.; ст.162, 165, 166-181 ГК РФ) послужило поводом для суждений о том; что правомерность или неправомерность не является необходимым элементом сделки как юридического факта, а определяет лишь те или другие последствия сделки, и о том, что правомерность не является необходимым признаком сделки, поскольку могут существовать и недействительные сделки.
Представляется, что гражданское законодательство исходило и исходит из того, что сделки - это правомерные действия. Продажа краденного, мошенническое завладение чужим имуществом, совершенные как купля-продажа или заем, не порождают правового результата - перехода права собственности, поскольку эти действия неправомерны и только имеют вид сделок. Такие действия могут повлечь лишь последствия, предусмотренные законодателем на случай совершения неправомерных действий. Из этого следует, что, устанавливая в законе основания и последствия признания сделок недействительными, законодатель тем самым указывает на то, что в таких случаях в виде сделки совершены неправомерные действия.
2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Если закон связывает действительность сделки с необходимостью ее государственной регистрации, то сама по себе сделка, даже будучи совершенной в надлежащей форме, никаких гражданско-правовых последствий не порождает. Несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность (п.1 ст.165 ГК). Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации, Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК) .
Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон требует не государственной регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме, а государственной регистрации права, вытекающего из сделки. Так, в соответствии со ст.550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п.1 ст.551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке. Одновременно в п.2 ст.551 ГК закреплено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Законодательное разрешение исполнения договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода прав на нее свидетельствует о том, что несмотря на то, что момент заключения договора продажи недвижимости не совпадает с моментом перехода права собственности на нее, такая сделка сама по себе порождает определенные гражданско-правовые последствия. С момента заключения договора продажи недвижимости продавец не может распоряжаться проданной недвижимостью. Покупатель же, получивший эту недвижимость во владение и пользование, не может ею распоряжаться в отношениях с третьими лицами (сдавать в аренду, в ссуду и т.д.). Поэтому если одна из сторон совершит до регистрации перехода права собственности действия по распоряжению проданным недвижимым имуществом, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - виндикационный или негаторный иск (ст.301-304 ГК).
государственная регистрация недвижимое имущество
В некоторых случаях для достижения своих целей участники сделки должны подвергнуть государственной регистрации не только саму сделку, но и переход права, вытекающего из нее. Так, сделка продажи предприятия считается заключенной с момента ее государственной регистрации (п.3. ст.560 ГК), а право собственности на предприятие переходит к покупателю только с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК). Сама сделка продажи предприятия, совершенная в надлежащей форме и подвергнутая в установленном порядке государственной регистрации, не порождает перехода права собственности на него, но создает иные гражданско-правовые последствия. Так, в соответствии с п.3 ст.564 ГК покупатель предприятия, которому оно передано до перехода права собственности, вправе до государственной регистрации этого права распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.
Таким образом, государственная регистрация сделок и государственная регистрация прав играют различную роль в юридических составах, которые необходимы для достижения правовой цели участниками сделки.
Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация:
а) прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
б) прав на отдельные виды движимого имущества и сделок с ними.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится в целях признания и подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения (ограничения) или прекращения прав на недвижимое имущество. Сделки с недвижимым имуществом, права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации в едином реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитута, а также иные права и обременения (например, арест имущества) в случаях, предусмотренных ГК, Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Факт государственной регистрации сделки или права подтверждается либо путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке, либо совершением надписи на документе, представленном на регистрацию (п.3 ст.131 ГК).
Сделки с движимым имуществом и права на них подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п.2 ст.164 ГК). К таким можно отнести следующие.
Особая социально-экономическая значимость результатов интеллектуальной деятельности и некоторых средств индивидуализации товаров и их производителей - изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, товарных знаков - предопределяет необходимость того, что договоры об уступке патента, об уступке товарного знака, лицензионные договоры на предоставление права пользования объектами патентного права, товарными знаками и им подобные подлежат государственной регистрации. Лишь после такой регистрации указанные договоры порождают гражданские права и обязанности у сторон. Органами государственной регистрации в указанных случаях является Патентное ведомство РФ.
Государственную регистрацию сделок и прав необходимо отличать от обязательной в силу предписания закона внегосударственной регистрации сделок и прав, необходимой для возникновения гражданских прав и обязанностей. Так, в соответствии со ст.29 Закона о рынке ценных бумаг право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае учета прав приобретателя на ценные бумаги у лица, осуществляющего депозитарную деятельность, с депонированием сертификата ценной бумаги у депозитария - с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя.
Государственную регистрацию сделок и прав, являющуюся необходимым элементом фактического состава, с наступлением которого связывается возникновение прав и обязанностей субъектов сделки, нельзя путать с государственным регистрационно-техническим учетом отдельных видов имущества, осуществляемым уполномоченными органами. Примером такого регистрационно-технического учета является учет автомототранспортных средств и других видов самоходной техники. Поэтому если субъект приобретет автомобиль по договору купли-продажи, но не поставит его на учет в органы ГАИ (т.е. не зарегистрирует), то это обстоятельство никоим образом не может опорочить право собственности субъекта на автомобиль, ибо отсутствие указанной регистрации не может повлечь недействительности договора купли-продажи автомобиля.
3. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество
Пятилетие, прошедшее с момента создания в России системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требует глубокого теоретического осмысления не только правовых норм, заложенных в Федеральный закон РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), но и практики их применения. Проект Закона о регистрации не подвергался широкому публичному обсуждению с участием юридической общественности и с этим, скорее всего, связана его невысокая техника; недостаточное качество законодательного текста подтверждается и высокой динамикой внесения изменений в этот Закон. Но даже и после этих изменений не был исправлен самый главный его недостаток - некоторая несогласованность норм Гражданского кодекса РФ о возникновении права на недвижимое имущество и норм Закона о регистрации. Вместе с тем, определенные претензии могут быть предъявлены и к положениям самого кодекса о государственной регистрации прав. Остановимся подробнее на этих проблемах.
Основные положения ГК РФ о возникновении субъективных прав на недвижимое имущество. Базовой нормой ГК РФ, посвященной возникновению права на недвижимость, является норма п.2 ст.8 ГК РФ - "Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". П.2 ст.223 кодекса развивает это законоположение: "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Кроме того, в ст.131 кодекса содержится следующее правило: "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции".
Первый же вопрос возникает в связи со ст.131 кодекса - непонятно, в чем состоит смысл выражения". права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежит регистрации"? Так что же является объектом регистрации - само субъективное право или различные стадии его "жизни"? В. А Белов справедливо отмечает, что ограничения субъективного права сами по себе также являются субъективными правами - к примеру, право залога, право аренды и т.д.
По мнению С.А. Бабкина, регистрировать для любых целей можно либо появление чего-либо, либо изменение чего-либо, либо прекращение чего-либо. Автор отмечает, что под "регистрацией права" как раз и следует понимать регистрацию возникновения, изменения и прекращения права. Видимо, следует признать, что регистрации подлежит все-таки не само субъективное право как длящееся явление, но то, что с этим правом происходит - то есть этапы "жизни" субъективного права. Однако при таком понимании объекта регистрации не следует приравнивать регистрацию возникновения права к регистрации правообразующего факта (см. об этом ниже). Таким образом, зарегистрировать право на недвижимую вещь и зарегистрировать "возникновение права" - это одно и то же. Несколько сложнее обстоит дело с регистрацией "перехода права".
Употребление термина "переход" применительно к движению субъективных прав до настоящего времени остается весьма спорным. Это связано, в основном, с отсутствием единого взгляда по следующему вопросу: как следует охарактеризовать субъективное право, возникающее у приобретателя - как перешедшее, "перетекшее" к приобретателю от отчуждателя, либо как прекратившееся у отчуждателя вследствие акта распоряжения и вновь возникшее у приобретателя.
По этому вопросу существуют две прямо противоположные позиции - ряд ученых придерживается того взгляда, что субъективное право в результате акта распоряжения прекращается, а у приобретателя возникает новое субъективное право. При этом идентичность возникшего права праву прекратившемуся обеспечивается предписаниями закона.
Точка зрения другой группы авторов (К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Б.Б. Черепахин, Д.М. Генкин, М.Я. Кириллова, О.С. Иоффе) заключается в том, что субъективное право переходит к новому субъекту, не прекращаясь.
В задачи настоящей работы не входит подробное изучение затронутой проблемы. Заметим лишь, что по нашему мнению термин "переход (передача) права" носит условный характер, он, видимо, является калькой с термина "передача вещи", но не идентичен ему. Скорее всего, следует согласиться с теми авторами, которые видят "переход права" в прекращении этого права у одного лица и возникновении точно такого же права у другого лица при одновременном преемстве в содержании права и в месте выбывающего лица в соответствующем правоотношении.
Итог же этого спора, хотя и имеющего теоретический характер, но весьма значимого для ответа на многие практические вопросы, пока неясен. Тем не менее, ответ на вопрос что же есть "переход права" и его регистрация необходимо дать уже сейчас. Думается, что порочность употребленного законодателем выражения "регистрация перехода права" можно доказать даже посредством только логических рассуждений, не прибегая к более серьезным, цивилистическим доводам, озвученным выше. Дело в том, что смысловая нагрузка термина "переход права" сама по себе несет следующее значение - право сначала принадлежало одному лицу, а затем оно стало принадлежать другому; другими словами, следствием "перехода права" всегда является возникновение права у приобретателя.
Можно также предположить, что противопоставление "возникновения права" и "перехода права" в кодексе допущено сознательно - тем самым законодатель, видимо, пожелал подчеркнуть различные ситуации обретения права - возникновение права имеет место в том случае, когда вещь является вновь созданной, а переход права - это обретение прав на вещи, уже существующие. Такое объяснение хотя бы снимает возникающие недоразумения. Однако с позиции отражения в реестре подобное разграничение этих двух ситуаций обретения субъективных прав следует признать терминологическим излишеством. И в случае возникновения права, и в случае перехода права сущность регистрационного действия не изменяется - право фиксируется за лицом, которое прежде этим правом не обладало.
Что же касается необходимости регистрации прекращения права, то она неизбежно вытекает из озвученных выше представлений об объекте регистрации как об отдельных этапах "жизни" права. Допустим, лицо отчуждает принадлежащую ему на праве собственности недвижимую вещь. Как следствие акта отчуждения имеет место динамика в субъективных правах - право отчуждателя прекращается, у приобретателя право возникает. С позиции ведения реестра следует совершить следующие действия - зафиксировать прекращение права собственности отчуждателя и внести в реестр запись о возникновении права собственности за приобретателем. С технической точки зрения такое прекращение записи осуществляется путем проставления штампа "погашено". Несмотря на то, что регистратор не совершает каких-либо отдельных специальных записей о прекращении права, следует говорить о том, что гашение записи также является своеобразной формой учета движения права.
Таким образом, приведенные рассуждения подталкивают нас к следующей мысли - государственной регистрации подлежит только возникновение и прекращение права на недвижимость, а также - арест недвижимого имущества. Объявленная же законодателем регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимость является бессмысленной, так как такие ограничения хотя и стесняют право собственника, но представляют собой субъективные права (залоговое право, сервитутное право, право хозяйственного ведения и оперативного управления и проч.). Включение же перехода права в число объектов регистрации также не имеет смысла, так как тот же правовой эффект достигается посредством регистрации возникновения и прекращения права.
Вопрос о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отличается дискуссионностью. Прежде всего, вызывает сомнение сама необходимость введения государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Такое решение законодателя, по объяснению С.А. Хохлова, связано с желанием исключить необходимость уплаты нотариальной пошлины в размере 1,5-2 процента от суммы сделки, а также устранить принудительное навязывание услуг одной из категорий юристов - а именно нотариусов - участникам гражданского оборота. Кроме того, по мнению автора, с функцией контроля за законностью сделки могут вполне справиться и учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Подобная аргументация вызывает удивление. Во-первых, для того, чтобы освободить участников оборота от чрезмерных, по мнению, разработчиков проекта ГК, нотариальных пошлин, вполне достаточно было просто предложить снизить их размер, например, до 0,5 процентов от суммы сделки. Создавать только ради этого целую систему правовых норм о регистрации сделок представляется сизифовым трудом.
Не менее странным является довод об устранении принудительного навязывания нотариальных услуг. Ведь тогда следовало бы вообще исключить обязательное нотариальное удостоверение сделок, а этого, как мы знаем, сделано не было. Кроме того, непонятно, почему вдруг нотариусы стали "одной из категорий юристов" - ведь публичная функция нотариусов (и государственных, и частных) действительно является общепризнанной.
Что же до контроля юридического "качества" сделок с недвижимостью, то собственно регистрация сделок тут, кажется, является излишеством. Дело в том, что в соответствии со сложившейся практикой регистрация сделки (если закон выдвигает требование о регистрации) и регистрация права, возникающего из такой сделки, осуществляются одновременно. Регистрируя возникновение права на недвижимую вещь, регистратор осуществляет предварительную правовую экспертизу основания такого права, в том числе и сделок-правооснований. Разве есть разница - будет ли итогом такой экспертизы решение о регистрации сделки и затем о регистрации права или же только регистрации права? Ведь если у регистратора возникнут сомнения в законности сделки, он может отказать в регистрации - как права, так и сделки. Поэтому этап регистрации сделки в учреждении юстиции представляется излишним.
Выбор законодателем видов договоров, которые подлежат регистрации (договор ренты, договор купли-продажи жилого помещения и т.д.), дает повод предположить, что необходимость регистрации введена для обеспечения социальной защиты интересов слабой стороны гражданских правоотношений - например, лиц, чьи недостаточные познания в области права заставляют законодателя позаботиться о сделках, совершаемых ими. Однако такое намерение законодателя совершенно не нашло отражения в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В частности, специалисты учреждений юстиции по регистрации прав не обязаны, в отличие от нотариусов, разъяснять участникам сделки правовые последствия совершаемых ими действий и т.д.
Кстати, искусственность "регистрации сделок" чувствуется и в терминологии Закона о государственной регистрации - так, законодатель применяет общий термин "регистрация прав" как к непосредственно самой регистрации прав, так и к регистрации сделок (ст.2 Закона).
4. О моменте возникновения права на недвижимое имущество. В ст.8 говорится о том, что права на недвижимость возникают только после регистрации их в реестре. В ст.131 сказано, что возникновение этих прав подлежит регистрации. Встает вопрос - что должно предшествовать - возникновение права регистрации или регистрация возникновению права. C позиции ст.8 кодекса - право возникнет только после регистрации, с позиции буквального прочтения ст.131 ГК - субъективное право возникает до регистрации и это возникновение должно быть зарегистрировано.
Такой же дефект (несоответствие значения государственной регистрации ст.8 ГК РФ) присущ и Закону о регистрации - его норма о том, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права - также подтверждает вывод, сделанный на основе ст.131 ГК РФ - право сначала возникает, а затем - регистрируется.
Так как же следует ответить на поставленный вопрос - возникает ли право на недвижимость ранее государственной регистрации либо оно возникнет только после таковой? Однозначно дать ответ на этот вопрос на базе нашего законодательства, скорее всего, невозможно. Видимо, следует предположить, что законодатель все-таки ориентировался на правообразующее действие регистрации возникновения и прекращения прав - если возникновение права зарегистрировано - оно есть, если же регистрация отсутствием - отсутствует и право.
На наш взгляд, законодатель придает излишнее, не всегда оправданное значение правовому эффекту регистрации права, регистрация приобретает характер обстоятельства, довлеющего над гражданским оборотом. Государственная регистрация того или иного объекта (юридических лиц, ценных бумаг, прав на недвижимость) - это очень мощный, но, вместе с тем, и несколько прямолинейный механизм. Поэтому законодатель должен быть достаточно гибким, чтобы, применяя этот механизм, не навредить интересам гражданского оборота. Регистрация (укрепление, оглашение прав) призвана этот оборот обслуживать, она должна способствовать его развитию. В нашем же случае регистрация зачастую тормозит, парализует его.
Например, стороны заключили договор аренды недвижимого имущества сроком на пять лет, но не зарегистрировали аренду недвижимости. Недвижимость была передана арендатору, он пользовался ею некоторое время, уплачивая платежи, предусмотренные договором аренды. Но затем арендатор прекратил арендные платежи. Если арендодатель обратится в суд с иском о взыскании суммы задолженности по арендной плате - ему будет отказано в связи с тем, что в силу действующего законодательства (ст.651 ГК РФ) такой договор будет считаться незаключенным, а права из него - не возникшими. Защищать свое право такой незадачливый арендодатель сможет лишь при помощи исков о неосновательном обогащении.
Тем не менее, существуют достаточно веские основания для того, чтобы возразить подобной законодательной логике. В самом деле, стороны совершили правомерные действия - заключили договор аренды, проявив тем самым свою волю и свой интерес. Стороны также приступили к выполнению договора - арендодатель передал арендатору предмет аренды, а арендатор уплачивал арендные платежи. Да, стороны не произвели государственную регистрацию аренды, хотя это и предусмотрено законодательством. Однако в приведенном примере это не вызвало никаких абсолютно отрицательных последствий, ничьи права не оказались нарушены или ущемлены отсутствием государственной регистрации, отношения по аренде не вышли за пределы системы "арендодатель - арендатор". Почему мы в этой ситуации должны отказать договору аренды в юридической силе? Лишь потому, что стороны не выполнили ряд формальных процедур?! На наш взгляд, в глазах цивилиста этот довод не может выглядеть убедительным.
Итак, предположим, что незарегистрированная аренда, установленная на срок более года, остается в силе, невзирая на отсутствие регистрации. Но как же быть с третьими лицами, которые, например, могут приобрести арендованную недвижимость у собственника, не имея возможности установить наличие обременений вещи в виде аренды - ведь собственник может и не сообщить будущему покупателю об установленной аренде? Решение может быть вполне предсказуемым - следует считать, что в отношении такого приобретателя аренды просто нет, она не считается возникшей.
Таким образом, суть нашего предложения сводится к следующему - следует установить, что ограниченные права на недвижимое имущество имеют силу в отношении третьих лиц лишь только при условии занесения их в реестр. В случае же если этого сделано не было, такие права имеют силу только в отношениях между участниками соответствующей сделки.
Все вышесказанное может быть легко спроецировано в отношении иных ограниченных прав - например, залогового права. Так, если установлена ипотека на какую-либо недвижимую вещь, но залоговое право не внесено в реестр, нет никакой необходимости отказывать залоговому кредитору в праве обращения взыскания на заложенное имущество только потому, что он не зарегистрировал ипотеку.
Как известно, государственная регистрация прав на недвижимость "выросла" из необходимости сделать гласными, общеизвестными залоговые права на недвижимые имущества. Скорее всего, этим и следует ограничить пределы действия регистрации прав - кругом третьих лиц. Для регулирования прав и обязанностей самих сторон существует договор. Совершенно устраняя договор из основания возникновения прав на недвижимость, мы, тем самым, значительно обесцениваем ценность и значение воли и интереса участников оборота.
Подобное предложение имеет некоторую схожесть с порядком регистрации прав на недвижимое имущество, установленным во Франции* (20) законом 23 марта 1855 года, декретами от 30 октября 1935 г. и 4 января 1955 г. Так, по неоглашенной сделке с недвижимостью или по неоглашенному судебному решению право собственности и иные права в отношении вещи имеют силу только между участниками сделки, "но ни сделка, ни судебное решение при указанном положении непротивопоставимы третьим лицам"* (21) .
Главная особенность французской системы, на наш взгляд, состоит в том, что объектом регистрации является не право, а сделка, порождающая право. Мы же принципиально отвергли саму возможность регистрации сделок с недвижимостью. Кстати, именно по этой причине французская система не делает различия между правом собственности и иными правами на недвижимые вещи. На наш взгляд, такое различие делать необходимо - хотя бы потому, что действие права собственности направлено исключительно на третьих лиц, а иные права на вещь (залог, аренды, узуфрукт, сервитуты) имеют более "персонифицированное" действие.
Другой упрек, который обычно выдвигается против французской модели, и который, кстати, может быть выдвинут и против нашего предложения, состоит в следующем. Так, К.П. Победоносцев отмечает, что вещное право не допускает двойственности; по его мнению, ситуация, когда одно и то же право признается совершенным в отношении одного лица и не совершенным в отношении другого лица, является обстоятельством, несообразным "с понятием о твердости и единстве права".
На наш взгляд, подобный упрек частично справедлив в отношении французской системы оглашения сделок с недвижимостью, предусматривающей в случае неоглашения ограниченное действие любых прав - в том числе и права собственности - в отношении третьих лиц.
В отношении же нашего предложения он может быть снят следующим объяснением.
Как известно, всякое вещное право является абсолютным по своей природе, то есть действующим против любых третьих лиц. Обязательственные же права по своему действию являются относительными, то есть персонализированными, действующими против одного конкретного лица. Устранение же из субъективного права свойства действовать против всех третьих лиц устраняет не само право, но его вещный эффект. По всей видимости, мы будем иметь дело уже не с вещным, а обязательственным правом.
На наш взгляд, нет никаких оснований для того, чтобы не признать возможность существования "обязательственного" залога, "обязательственного" сервитута, "обязательственной" аренды как личного обременения и т.д. Все такие права должны соответствовать своим вещным аналогам, за исключением только одного свойства - следования за вещью. Быть может, следует даже высказать более смелое предположение - руководствуясь ст.421 ГК РФ, на наш взгляд, вполне возможно заключение договоров об установлении таких обязательственных прав, которые прямо не предусмотрены законом - в частности, об установлении "обязательственных" залогов, сервитутов и т.д. Если же правообладатель захочет упрочить свое право, придать ему силу не только против контрагента, но и против третьих лиц, он может воспользоваться процедурами государственной регистрации.
На наш взгляд, наше законодательство о регистрации прав на недвижимость нуждается не просто в некоторой косметической корректировке, но в глубокой, коренной реформе, требуется изменить сам взгляд на систему регистрации прав на недвижимость. На наш взгляд, первостепенным шагом в этом направлении должно стать полное устранение из закона требования о государственной регистрации сделок с недвижимостью. Другим изменением, которое может оказаться полезным для гражданского, и особенно - предпринимательского оборота, может стать некоторое ослабление юридического значения акта государственной регистрации права на недвижимость. В частности, полезным может оказаться следующее законоположение - отсутствие государственной регистрации ограниченного права на недвижимость порождает невозможность противопоставить это право третьему лицу, которое не знало и не могло знать об установленном праве. В отношениях же между собственником и правообладателем такое незарегистрированное право должно оставаться в силе и без регистрации.
Заключение
Таким образом, несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность - абсолютную недействительность (п.1 ст.165 ГК).
Вместе с тем само совершение сделки, требующей государственной регистрации, порождает у сторон право требовать друг от друга исполнения обязанности по ее государственной регистрации,
Поэтому если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п.3 ст.165 ГК). При этом сторона, уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК) .
Качественно иная правовая ситуация возникает тогда, когда закон требует не государственной регистрации сделки, заключенной в надлежащей форме, а государственной регистрации права, вытекающего из сделки.
Так, в соответствии со ст.550 ГК договор продажи недвижимости считается заключенным с момента составления сторонами одного документа, подписанного сторонами, а в соответствии с п.1 ст.551 ГК государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, т.е. право, оговоренное в сделке.
Список использованной литературы
1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
2. Герасимова Е. Проблема заключения договора купли-продажи недвижимости в арбитражной практике // Юридический мир. 2004. № 8 - 9. С.96-98.
3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Сборник методических материалов / Сост. Т.Н. Ганина и др. Оренбург: Газпромпечать, 2003.
4. Кузнецова О. Регистрация с препятствиями // ДА. 2003. № 7. С.10-11.
5. Лобанов Г.А. Парадокс регистрации // Юрист. 2004. № 2. С.59-60.
6. Наумова Л.И. К вопросу о "парадоксе регистрации" // Юрист. 2004. № 4. С.56-57.
7. Новак Д.В. Новое в законодательном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Право и экономика. 2003. № // Право и экономика. 2003. № 10. С.9-12.
8. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью и судебно-арбитражная практика. М, 1998.
9. Скловский К. Защита владения, полученного по недействительной сделке // Хозяйство и право. 1998. № 12.
10. Слыщенков В.А. О ничтожности договора купли-продажи чужой вещи // Государство и право. 2004. № 1. С.106-112.
11. Фоков А.П. Судебная практик и регистрация прав на недвижимость // Российский судья. 2004. № 1.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Понятие и виды недвижимого имущества по законодательству Республики Беларусь. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема правильной квалификации договоров. Юридическое признание акта недействительным.
курсовая работа [39,6 K], добавлен 12.11.2014Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
реферат [17,9 K], добавлен 12.10.2011Государственная регистрация прав на недвижимость: исторический анализ законодательства России, международная практика. Понятие, значение и правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 09.12.2002Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
дипломная работа [164,6 K], добавлен 20.04.2012Сущность, значение, задачи и процедура государственной регистрации сделок на недвижимое имущество в Российской Федерации. Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Особенности государственной регистрации ипотеки.
курсовая работа [39,5 K], добавлен 17.10.2012История развития института регистрации прав на недвижимое имущество. Процесс и условия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ, регулирование отношений, возникающих в данной сфере; совершенствование законодательства.
научная работа [1,5 M], добавлен 31.01.2014Понятие и содержание недвижимого имущества, отражение его нормативно-правового регулирования в современном законодательстве. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
контрольная работа [21,8 K], добавлен 22.12.2011История создания Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, основные задачи и полномочия. Этапы проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема защиты добросовестного приобретателя.
дипломная работа [140,5 K], добавлен 28.05.2014Понятие и правовая природа, порядок и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, история правового регулирования оборота недвижимости в России. Место объектов недвижимости в системе объектов гражданского права.
дипломная работа [101,9 K], добавлен 19.07.2010Основные этапы формирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проблема регистрации воздушных, морских, речных судов. Функции Федеральной регистрационной службы. Введение Единого государственного реестра прав.
дипломная работа [65,2 K], добавлен 15.12.2009
