Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст.554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст.554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГКРФ.

Договор купли-продажи жилья:

1) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.

Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной.

Цена договора купли-продажи жилого помещения

Условие о цене, сформулированное в ст.555 ГК РФ, является общим для всех договоров продажи недвижимости. Каких либо изъятий из общих правил применительно к договору продажи жилого помещения ГК РФ не содержит. Соответственно, возможно рассмотреть данный вопрос в контексте договора продажи недвижимости.

Помимо предмета в договоре купли-продажи недвижимости обязательно должна быть предусмотрена цена отчуждаемой недвижимости. Цена данного договора является его существенным условием (п.1 ст.555 ГК РФ). Положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

Обязательное включение условия о цене имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются, исходя из продажной цены имущества.

Цена договора продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, может быть определена по соглашению сторон (п.1 ст.424 ГК РФ) самостоятельно либо с привлечением профессионального оценщика, действующего на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случаях, если недвижимое имущество находится в государственной или муниципальной собственности, его цена может определяться на основании нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов.

Так, распоряжением Мэра Москвы от 24.06.1996 г. № 15/1-РМ утверждена "Методика расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим и юридическим лицам по решениям Правительства Москвы, с учетом месторасположения дома". На территории муниципального образования "Город Архангельск" действует распоряжение мэра г. Архангельска от 31.10.1997 г. № 634р "О продаже жилых помещений в собственность граждан", согласно которому цена жилого помещения в коммунальных квартирах домов муниципального жилищного фонда, предложенного для приобретения в собственность гражданам, определяется в соответствии с п.2 ст.16 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" путем проведения независимыми оценщиками рыночной оценки этого имущества.

Также цена недвижимого имущества, находящегося как в частной, так и государственной (муниципальной) собственности, может быть определена по результату конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она также должна быть включена в договор.

Цена в договоре продажи недвижимости может быть установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, установленная им цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, включает и цену земельного участка или права на него (п.2 ст.555 ГК РФ). В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

Не следует путать цену договора с инвентаризационной оценкой недвижимости, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Цена в договоре продажи недвижимости обязательно должна быть выражена в рублях (п.1 ст.317 ГК РФ). Допустимо также определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (п.2 ст.317 ГК). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Следует заметить, иностранная валюта является объектом, ограниченным в обороте на территории Российской Федерации (ст.129 ГК РФ). Расчеты в иностранной валюте на территории Российской Федерации носят характер исключения из общего запрета и допускаются только по основаниям и в режиме, разрешенным Банком России.

В отношении сделок с недвижимым имуществом Федеральный закон от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" не предусматривает возможности использования иностранной валюты в качестве средства платежа, что говорит о действии общего правила запрета на валютные операции (согласно п.1 ст.9 этого Закона).

В случае, если договор продажи недвижимости предусматривает продажу в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ). В отсутствие этих сведений договор продажи недвижимости считается не заключенным. В случае, если иное не предусмотрено договором, с момента передачи недвижимого имущества и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п.5 ст.488 ГК РФ).

В данном параграфе можно также рассмотреть вопрос об изменении цены в договоре продажи недвижимости. Так, по общему правилу (ст.450 ГК РФ) изменение условий договора производится по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, либо в судебном порядке.

По соглашению сторон в добровольном порядке изменение цены возможно как до, так и после исполнения обязательства по оплате недвижимости. Так, согласно ст.557 ГК РФ, которая корреспондирует к ст.475 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о её качестве (недостатки не были оговорены продавцом), покупатель, в том числе, вправе требовать соразмерного уменьшения покупной цены. Также покупатель вправе требовать изменение цены в случае неисполнения обязанности продавца передать недвижимость по договору свободной от прав третьих лиц, если покупатель не согласился принять с этими правами (ст.460 ГК РФ). Причем эти требования покупатель должен первоначально предъявить продавцу, а, получив отказ, вправе требовать изменения цены в судебном порядке (п.2 ст.452 ГК РФ).

Продавец недвижимости не может требовать изменения цены после её установления в договоре и исполнения обязанности покупателя по оплате недвижимости. Такой вывод подтверждается судебной практикой. В рассмотренном деле продавец требовал изменения цены в связи с переоценкой основных фондов уже после исполнения покупателем обязанности по оплате и передаче имущества продавцом. В связи с этим суд пришел к выводу, что стороны исполнили обязательства надлежащим образом, они прекратились (ст.408 ГК РФ), и соответственно у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены.

В любом случае, если цена изменяется в добровольном порядке, соглашение о её изменении подлежит совершению в письменной форме (ст.452 ГК РФ) и государственной регистрации. Требование государственной регистрации такого соглашения основано на позиции судов, поскольку, по их мнению "соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды".

Перечень лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением

ГК РФ, исходя из функциональности жилого помещения (предназначенности для проживания), закрепляет еще одно существенное условие данного договора - необходимость указания перечня лиц, сохраняющих в соответствие с законом право пользования этим жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ). Наиболее полный системный анализ данного условия договора купли-продажи жилого помещения приведен в работах А.М Эрделевского.

Во-первых, А.М. Эрделевский считает, что в п.1 ст.558 ГК РФ речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст.432 ГК РФ, поскольку самостоятельное право третьих лиц на жилое помещение не может быть предметом соглашения между продавцом и покупателем, изменить своим соглашением перечень таких лиц они не могут. Например, право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него сохраняет гражданин, которому это право предоставлено по завещательному отказу (ст.33 ЖК РФ, п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, А.М. Эрделевский, анализируя данное условие договора, приходит к выводу, что, с учетом п.1 ст.460 ГК РФ, речь идет не собственно о перечне лиц, в соответствии с законом сохраняющих право пользования жилым помещением, как особом самостоятельном условии договора продажи жилого помещения, а о том, что в договоре продажи жилого помещения покупатель должен явно изъявить согласие принять от продавца жилое помещение, обремененное правами таких лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

Однако, А.М. Эрделевский, необоснованно приходит к выводу, что перечень третьих лиц, о котором идет речь в ст.558 ГК РФ, следует рассматривать в качестве необходимого элемента описания предмета такого договора наряду с другими элементами, указанными в ст.554 ГК РФ. Ведь законодатель ясно различает понятия вещей (имущества, предмета договора) и прав третьих лиц на это имущество. А.М. Эрделевский же смешивает эти понятия, хотя сделанные им выводы о том, что включение в договор перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, представляет собой реализацию обязанности продавца предупредить о наличии или отсутствии прав пользования жилым помещением, и волеизъявление покупателя принять жилое помещение с таким обременением, можно признать обоснованными.

В случае, если продавец не исполнит обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц, а покупатель не согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, то покупатель вправе в соответствие с п.1 ст.460 ГК РФ требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на продавце.

Для классификации лиц, которые в силу прямого указания закона сохраняют право пользования жилым помещением при его отчуждении, представляется возможным прибегнуть к историческому методу, поскольку позиция законодателя в отношении этих лиц менялась с течением времени.

Так, п.2 ст.292 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2005 г., содержал правило, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.ст.53,127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определялся аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Те члены семьи, которые непосредственно отнесены к таковым законом (супруг собственника квартиры, его дети и родители), имели право пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имело значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могли быть признаны членами его семьи.

С 1 марта 2005 г. круг членов семьи собственника определен в п.1 ст.31 ЖК РФ. Л.Ю. Михеева обращает внимание, что с введением нового правового регулирования данная категория лиц значительно сузилась. По мнению данного автора, установления такого критерия как совместное с собственником жилья ведение хозяйства теперь не является достаточным основанием для признания того или иного лица членом семьи собственника, необходимо устанавливать факт создания данными лицами в последующем семейных отношений. Иными словами, к членам семьи собственника в силу формулировки ст.31 ЖК РФ Л.Ю. Михеева склонна относить только супругов, их родителей и детей.

Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между собственником и вселяемым членом семьи. К такого рода соглашениям И. Исрафилов, Л.Ю. Михеева относят, в частности, брачный договор, заключаемый супругами в соответствии со ст. 42 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г. в порядке урегулирования их имущественных отношений. У бывших членов семьи нанимателя в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, члена жилищно-строительного кооператива это право возникает одновременно с приобретением право собственности на квартиру нанимателем (членами его семьи) и членом кооператива.

Л.Ю. Михеева справедливо отмечает, что под вселением в качестве члена семьи не может пониматься регистрация гражданина по месту жительства, поскольку в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан.

Вместе с тем, следует отметить, что при рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, суды оценивают данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), как одно из доказательств того, состоялось ли между собственником жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое им жилое помещение и на каких условиях.

Сохранение за членами семьи собственника права пользования жилым помещением при его отчуждении другим лицам составляло основное препятствие для реализации собственником жилого помещения права распоряжения им. Для создания максимальной привлекательности жилья на рынке недвижимости и снижение рисков ипотечного кредитования положения Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ" в ст.292 ГК РФ внесены изменения, согласно которым члены семьи собственника жилого помещения сохраняют право пользования этим помещением при его отчуждении другим лицам лишь в случаях, предусмотренных законом.

В настоящее время таким законом является Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Статья 19 названного федерального закона предусматривает, что действие положений п.3 ст.31 ЖК РФ (также содержащей правило о прекращении права пользования жилым помещением членов семьи собственника при его отчуждении) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Разъясняя положения данной нормы, Верховный Суд РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2005 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ 1 марта 2006 г., указал следующее. Применительно к положениям Закона о приватизации жилищного фонда согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст.40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Следует также отменить, что в целях развития рынка жилья изменения претерпели и положения гражданского законодательства, регулирующие вопросы отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника. Если в соответствии с первоначальной редакцией п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение собственником жилых помещений в таких ситуациях производилось с предварительного согласия органов опеки и попечительства, а несоблюдение данного требования влекло ничтожность договора купли-продажи, то согласно изменениям, внесенным Федеральным законом 15.05.2001 № 54-ФЗ, обязанность получать такое согласие возникала лишь в случае, если при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, затрагиваются права и охраняемые законом интересы данных лиц. С 1 января 2005 г. действует новая редакция названной нормы, в соответствии с которой получать согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения необходимо лишь в тех случаях, когда в этом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Вместе с тем, следует с сожалением отметить, что пока произведенные законодателем изменения в процедуре отчуждения жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, не работают на практике. В интервью корреспонденту ИА REGNUM председатель Гильдии риэлтеров Архангельска Д. Мошков посетовал, что государственные регистраторы продолжают требовать от родителей, являющихся собственниками жилья, согласия органов опеки и попечительства на отчуждение помещения.

Представляется, что для того, чтобы соответствующие положения закона стали реально применяться на практике, следует на ведомственном уровне разработать и принять методику координации действий органов опеки и попечительства и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Ко второй категории граждан, которые имеют право пользования жилым помещением и сохраняют это право на срок, указанный в договоре, можно отнести нанимателей и постоянно проживающих с ним граждан по договору найма жилого помещения (ст.ст.675, 677 ГК РФ), а также ссудополучателей (ст.700 ГК РФ).

Право пользования жилым помещением у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, ссудополучателей возникают на основании соответствующего договора (найма жилья или безвозмездного пользования соответственно) и носят срочный характер, так как прекращаются с истечением срока действия договора. При этом наниматель жилого помещения вправе по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ), тогда как ссудополучателю такое право законодатель не предоставил.

К третьей группе лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, относятся получатели ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением, чья потребность в жилище обеспечивается проживанием в данном помещении (ст.ст.586,602 ГК РФ). При этом следует обратить внимание на то обстоятельство, что названная категория лиц наряду с правом пользования жилым помещением (если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрено, что содержание предоставляется за счет данного жилого помещения) также, в обеспечение исполнения рентных обязательств, приобретает право залога на это имущество (ст.587 ГК РФ). Причем при заключении договора пожизненного содержания с иждивением государственной регистрации подлежат ограничение (обременение) рентой и залогом права собственности на помещение, переданное под выплату пожизненного содержания (ст.ст.586,587 ГК РФ). Также отдельно гражданин, которому в пользование по этому договору предоставлено жилое помещение, может потребовать регистрации права пользования этим помещением (ст.34 ЖК РФ).

Следует обратить внимание на то, что получатель ренты вправе пользоваться жилым помещением до прекращения обязательства плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).

Если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, гражданин, проживающий в жилом помещении на основании такого договора, пользуется жилым помещением на условиях, аналогичных установленным для отказополучателей, права которых на жилое помещение будут рассмотрены ниже.

К четвертой категории лиц, которые сохраняют права пользования жилым помещением при его отчуждении, относятся отказополучатели (абзац 3 п.2 ст.1137 ГК РФ).

В настоящее время положения, регулирующие правоотношения, связанные с предоставлением права пользования жилым помещением по завещательному отказу, содержатся как в ГК РФ (ст.ст.1137,1138), так и в ЖК РФ (ст.33).

Согласно п.1 ст.1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Предметом завещательного отказа может быть, среди прочего, передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением или его частью.

Вместе с тем, обязанности наследника предоставить отказополучателю право пользования жилыми помещением корреспондирует право отказополучателя на получение такого завещательного отказа (п.4 ст.1137 ГК РФ). Такое право может быть реализовано отказополучателем в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит другим лицам, за исключением случаев подназначения в завещании другого отказополучателя.

Право пользования жилым помещением, несмотря на наличие в завещании соответствующего распоряжения о завещательном отказе, может не возникнуть в случае применения к отказополучателю в соответствии с п.5 ст.1117 ГК РФ правил о недостойных наследниках.

Таким образом, право отказополучателя пользоваться жилым помещением возникает из следующего юридического состава: установление наследодателем в завещании завещательного отказа, смерти наследодателя и открытия наследства, выражение отказополучателем волеизъявления на получение завещательного отказа. Представляется, что такое волеизъявление может выражаться, в числе прочего, в фактическом вселении отказополучателя в жилое помещение, право пользование которым установлено завещательным отказом, а также в заключении с наследником соглашения об условиях пользования жилым помещением.

Документом, подтверждающим право пользования жилым помещением, предоставляемым по завещательному отказу, является свидетельство о праве на наследство. В соответствии с приказом Минюста России от 10 апреля 2002 г. № 99 "Об утверждении форм реестров для регистрации нотариальных действий, нотариальных свидетельств и удостоверительных надписей на сделках и свидетельствуемых документах" при наличии завещательного отказа, обременяющего права, удостоверяемые свидетельством о праве на наследство, факт обременения отражается в дополнительном абзаце свидетельства путем максимально точного изложения соответствующего раздела текста завещания.

По общему правилу отказополучатель обладает равными с наследником правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением (п.2 ст.33 ЖК РФ). Вместе с тем положения ЖК РФ допускают возможность заключения между собственником помещения и отказополучателем соглашения, предусматривающего иной порядок ответственности по обязательствам, а также иной порядок пользования помещением.

Право пользования жилым помещением (его частью) предоставляется на период жизни отказополучателя или на иной срок (п.2 ст.1137 ГК РФ). Если завещательный отказ установлен на определенный срок, по его истечении право отказополучателя пользоваться жилым помещением прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина не возникло на ином законном основании. Следует согласиться с мнением В.Н. Литовкина о том, что таким основанием относится, в частности, "членство в семье собственника", например, когда отказополучатель вступает в брак с наследником или усыновляется им.

При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу (п.2 ст.1137 ГК РФ). Следует не согласиться с мнением О.Ю. Шилохвоста о том, что данное правило не распространяется на отказополучателей в силу отсутствия в ЖК РФ прямого указания на сохранение за отказополучателем права пользования жилым помещением при его отчуждении. Так, п.1 ст.7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм в жилищном законодательстве отсылает к соответствующим нормам гражданского закона, в связи с чем отсутствие в ЖК РФ нормы о сохранении за отказополучателем право пользования жилым помещением при его отчуждении позволяет в данном случае применить положения п.2 ст.1137 ГК РФ. Аналогичной позиции придерживаются также П.В. Крашенинников и И.Е. Манылов, Е.С. Таратышкина. недвижимость купля продажа договор

Пункт 3 ст.33 ЖК РФ предоставляет отказополучателю право требовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Данная норма служит дополнительной гарантией прав отказополучателя на пользование жилым помещением.

Подытоживая вышесказанное, хотелось бы отметить следующее. Во-первых, в соответствии с действующим законодательством, права пользования жилым помещением сохраняют:

1. Члены семьи собственника в случаях, прямо предусмотренных законом (например, Федеральным законом от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

2. Наниматели и постоянно проживающие с ним граждане по договору найма на предусмотренный в этом договоре срок (ст.ст.675,677 ГК РФ) и ссудополучатели по договору безвозмездного пользования, на предусмотренный в этом договоре срок (ст.700 ГК РФ).

3. Получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (если содержание предоставляется за счет жилого помещения) (ст.ст.586,602 ГК РФ), до прекращения обязательства плательщика ренты, которое прекращается смертью получателя (ст.605 ГК РФ), если не предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением выплатой периодических платежей (ст.603 ГК РФ).

4. Отказополучатели - пожизненно, если иной срок не установлен завещательным отказом и по истечении этого срока эти лица не приобрели право пользования жилым помещением по иным основаниям (п.2 ст.1137 ГК РФ).

Во-вторых, требование закона об обязательном включении в текст договора продажи перечня лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением, необходимо рассматривать не как особое самостоятельное условие договора продажи жилого помещения, а выражение согласия покупателя принять от продавца жилое помещение, обремененное правами третьих лиц (что одновременно означает необходимость обязательного предупреждения покупателя о таких правах).

Размещено на Allbest.ru