Размещено на http://www.allbest.ru/

6

Министерство Образования Российской Федерации

Московский Юридический Институт при Министерстве Юстиции Российской Федерации

Реферат

на тему: "Гражданско-правовые отношения в сфере жилья"

Предмет: Гражданское право

Выполнил: студент Помещенков В.В.

Москва 2010

Оглавление

Введение

1. Реализация гражданами права на жилье

2. Заключение сделок в жилищной сфере, и их виды

2.1 Договор купли-продажи

2.2 Договор мены

2.3 Договор ренты

2.4 Договор о залоге

2.5 Дарение жилых помещений

2.6 Наследование жилых помещений

3. Предупреждение правонарушений при реализации права на жилье в форме сделок

Заключение

Введение

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОТНОШЕНИЯ -- отношения между гражданами и юридическими лицами, регулируемые гражданским законодательством (ГЗ), которое определяет:

- правовое положение участников гражданского оборота;

- основания возникновения и порядок осуществления права собственности и др. вещных прав, исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности);

- имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.

В отношениях, регулируемых ГЗ, могут участвовать также РФ, ее субъекты и муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ).

ГЗ регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве согласно закону.

1. Реализация гражданами права на жилье

Жилищным правоотношениям всегда уделялось внимание со стороны людей занимающихся научной, практической деятельностью. Важное место в исследовании жилищных правоотношений занимают работы правоведов: Анненковой Ю.С., Донцова С.Е., Чигиря В.Ф., Толстого Ю.К., Крашенинникова П.В. и многих других. Все же, выше перечисленные исследователи жилищных правоотношений не ставили задачи дать исчерпывающую характеристику жилищного законодательства и создания института социально-правовой защиты жилищных прав. Первыми в этом направлении стали исследования Журавлева В.Ф., Лазарева Л.И.

Жилищные отношения во все века были непростыми отношениями. Под ними следует понимать урегулированные жилищным законодательством общественные отношения, формирующиеся между нанимателем и наймодателем по поводу приобретения жилого помещения, его ремонта, отчуждения, оплаты. В жилищных отношениях в соответствии со ст. 54 ЖК РФ. Участвуют граждане-наниматели, собственники, члены их семей и др.

Правомочия субъектов закреплены в ст. 40 КРФ.

каждый гражданин имеет право на жилье;

никто не может быть произвольно лишен жилого помещения;

малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату из государственных, муниципальных фондов.

Из указанных статей следует, что право на жилье реализовать может не каждый. Права и обязанности сторон жилищных правоотношений закреплены в законе РФ» Об основах федеральной жилищной политики" ст. 2-6. Согласно ст. 2 граждане вправе приобрести жилье на: 1. условиях договора найма; 2. условиях аренды; 3. условиях приобретения либо строительства за свои средства. Другими словами посредством сделок. Ст. 4 этого закона предусматривает обязанности и ответственность субъектов за использование жилищного фонда. Запрещается: использование жилого помещения и оборудования, наносящих ущерб правам и интересам других лиц; нарушать установленные нормы, правила и тд. Возлагаются обязанности и на органы государственной власти.

Рассмотренные статьи законодательства, и практика их применения позволяют сделать выводы:

1. Жилищные права и интересы разнообразны.

2. Многие из провозглашенных жилищных прав слишком далеко от реализации.

3. Для успешных действии в жилищной сфере необходимо знать все особенности законодательства.

4. Жилищное законодательство не устоялось, постоянно изменяется, что вынуждает субъектов следить за изменениями и обращаться к юристам за помощью.

2. Заключение сделок, их виды

жилищный рента дарение сделка

Подробнее подвергну разбору действующее законодательство, порядок, условия, особенности реализации прав граждан в сфере жилищных правоотношений посредством различных сделок.

Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Действия должны быть правомерны. Волеизъявление участников сделки осуществляется в их действиях. Поэтому через правовую оценку волеизъявления осуществляется анализ полноценности воли.

Сделки бывают односторонними, когда для ее совершения необходимо или достаточно воли одной стороны. К таким сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество ст534ГК РФ; составление доверенности ст. 185 ГК РФ; завещание ст. 534 ГК РСФСР. В большинстве случаев право собственности на жилье возникает на основании договоров ст. 154 ГК РФ. В письменной форме сделки совершаются путем составления единого документа, подписанного сторонами. Стороны свободны в решении: заключать или не заключать договор и если заключать, то на каких условиях.

Спорными представляются условия и практика риэлторских фирм, заключающих "эксклюзивные" договоры на продажу квартир. Когда риэлторские фирмы диктуют свои условия, а их клиенты, не зная закона, попадают под указанный диктат. Типовой договор отчуждения недвижимости содержит сведения о сторонах договора, сведения о документах, подтверждающих право собственности. Правоустанавливающими документами являются: договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность; договора купли-продажи, мены; документы, подтверждающие факт приобретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК; свидетельство о праве на наследство. С указанием номера документа, даты заключения и даты и номера государственной регистрации. Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации ст. 551 ГК РФ. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности. В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса, требования о нотариально удостоверенном согласии одного из супругов на совершение сделки с недвижимостью необходимо только при распоряжении этим имуществом. При переходе права на жилое помещение по сделкам договора мены или купли-продажи право пользования приобретенным помещением должно быть оговорено в договоре. Обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере является определение предмета отчуждаемого или приобретаемого имущества. Общая и жилая площадь этого предмета. Указанный перечень не является исчерпывающим, но перегружать договоры отчуждения имущества нецелесообразно. Остальные данные фиксируются в акте передачи либо в другом документе ст. 556 ГК РФ. Покупатель и нотариус должны быть убеждены в правомерности сделки, они могут проверить, кто там зарегистрирован и с чьей стороны могут возникнуть претензии. Следует иметь в виду, что право собственности и право прописки не увязаны между собой. На жилой площади могут проживать и быть зарегистрированы лица, не являющиеся ее собственниками. Покупатель фирма-посредник вправе потребовать у продавца, чтобы он обеспечил выписку этих граждан. Отчуждение квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо согласовать с районным отделом народного образования.

2.1 Договор купли-продажи

Наиболее распространенным основанием приобретения недвижимости на возмездной основе является договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 454ГК РФ "по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его".

Обязательным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи, подписанным сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта приводит к ненадлежащему исполнению договора ст. 556 ГК. При подписании акта продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю всю техническую документацию ст. 456 ГК РФ. Покупатель может в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, предусмотренного договором, потребовать от продавца уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья. Продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему жилья ст476 ГК РФ. Еще одним существенным условием договора продажи жилых помещений, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем ст. 558 ГК РФ. Важным, но не обязательным, является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его прав. Обобщая сведения, можно представить таблицу договора купли-продажи недвижимого имущества.

2.2 Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое ст.567 ГК РФ.

К договору мены применяются правила купли-продажи. Если договором мены не предусмотрено иное, то цена обмениваемого имущества признается равной. Если после осуществления мены у одной из сторон по решению суда изымается жилье, то другая сторона обязана возвратить полученное жилье и (или) возместить ущерб. В содержание включается указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости; указание на сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости. Необходимо отметить, что право преимущественной покупки действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Основные элементы договора мены можно представить так:

2.3 Договор ренты

Где одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренты в денежной форме, либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ).

Возможна как бессрочная, так и пожизненная рента.

Договор ренты предусматривает нотариальное удостоверение и государственную регистрация.

Плательщик ренты вправе до смерти получателя, с его согласия обменять переданное ему жилище (ст.604 ГК).

При этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты.

Отчуждение объекта ренты возможно только после смерти продавца, либо с его согласия.

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров.

По первому осуществляется передача права собственности на жилье, как возмездно, так и безвозмездно. Вторым договором является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимость.

Ранее действовавший ГК предусматривал аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца.

2.4 Договор о залоге

В силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Существенными условиями договора о залоге являются его предмет, его оценка, существо, размер и сроки исполнения, а также условие о том, у какой из сторон находиться заложенное имущество. Если не достигнуто соглашение, хотя бы по одному из названных условий, договор считается незаключенным. Согласно ст. 339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке.

Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда, либо по нотариально удостоверенному соглашению между сторонами.

На практике, вследствие несовершенства законодательства, договор залога подменяется договором купли-продажи в пользу заимодателя. Другая проблема связана с не возвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние.

2.5 Дарение жилых помещений

Особо остановлюсь на содержании договора дарения, как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилье.

Получение недвижимости в дар осуществляется на основании договора которому одна сторона - даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне - одариваемому, вещь в собственность или имущественное право к себе или к третьему лицу.

Должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации. Обязательно указание имен участников сделки, их регистрация, правоустанавливающий документ.

Описание объекта недвижимости, ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников. Дарение не допускает встречной передачи вещи, передачу дара одаряемому после смерти дарителя.

2.6 Наследование жилых помещений

Важное место занимает проблема наследования жилых помещений.

Вступление в права наступает по правилам наследования. По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя и в течение шести месяцев по ГК РФ. Если между наследниками нет разногласий, то документ о вступлении в собственность выдает нотариус. Указанный срок по уважительным причинам может быть продлен на три месяца. Каждый гражданин, может завещать свое имущество или часть его. Завещатель, согласно своей воле, может лишить права наследования наследников по закону. Но, нетрудоспособные дети, иждивенцы наследуют независимо от завещания не менее двух третей всей доли. Предметы обычной домашней обстановки переходят по закону к наследникам, совместно проживающим с наследодателем до его смерти. Завещание составляется письменно с указанием места и времени его составления собственноручно подписано и нотариально удостоверено. Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения. Основанием призвания к наследству является родство или очередность наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении. При получении свидетельства о праве на наследство наследники должны уплатить налог и произвести государственную регистрацию права собственности.

3. Предупреждение правонарушений, при реализации права на жилье в форме сделок

В силу несовершенства законов, незнания их содержания, появились фирмы готовые решить "любую" проблему.

Появилось большое число обманутых, оставшихся без жилья и денег граждан. В целях предупреждения предлагаю воспользоваться следующими советами.

Обращаться только в специально зарегистрированные фирмы, не давать объявления в газету. Проверять паспорта у продавцов, покупателей. Настаивать на встрече с самим собственником. Проверять дееспособность собственника. Узнать, кто еще прописан в жилом помещении. Требовать выписки из квартиры всех проживающих. Ни в коем случае не покупать квартиру с прописанным в ней человеком, так как его потом не выписать. Помнить, что договор составленный нотариусом, подлежит обязательной регистрации. Продавать квартиры только лично. Решив все вопросы, о которых говорилось выше, направляясь к нотариусу, возьмите с собой сопровождающего. Внимательно прочтите договор, прежде чем его подписать Необходимо, знать, что после сделки купли-продажи квартиры у покупателя на руках остается: зарегистрированный договор купли-продажи; справки, подтверждающие психическую и наркологическую полноценность продавца; расписка продавца в получении денег за квартиру; письменное обязательство продавца выписаться из квартиры, подписанное другими совершеннолетними членами семьи. Это только часть проблем. Для успешного разрешения всех проблем каждому необходимо знать весь порядок разрешения подобных нюансов, порядок заключения сделок в рамках установленных гражданским законодательством.

Заключение

Проведенное автором исследование видов сделок с недвижимостью, вариантов заключения, содержания и сущности сделок в сфере жилищных правоотношений позволяет сделать следующие выводы. Заключение сделок всецело зависит от знания их сути, содержания, знания механизма заключения сделок, ответственности должностных лиц, овладение способами защиты нарушенных прав.

Период времени последних десяти лет выдвинул новые проблемы в жилищной сфере. Появились новые формы заключения сделок. Появляется необходимость создавать новые способы защиты прав граждан в этой сфере, усовершенствовать старые, заполнять существующие пробелы в действующем жилищном и гражданском законодательстве. В жилищных правоотношениях последних лет просматривается изменение соотношения прав и обязанностей их участников в пользу располагающих значительными денежными средствами, что обязывает органы, организации и физических лиц, помнить о возможных последствиях несоблюдения надлежащей формы сделок, правопредписаний действующего законодательства.

Итак, реализация жилищных прав граждан, заключение сделок, предопределяются экономическим состоянием общества, наличием стабильного жилищного законодательства, контроля за его исполнением. Остается надеяться, что грядущие изменения внесут полезный вклад в дело развития гражданско-правовых отношений

Размещено на Allbest.ru