Размещено на http://www.allbest.ru

Виды сделок с объектами недвижимости и их особенности

1. Сделки на рынке недвижимости и их особенности

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недвижимое имущество. При этом, заключение договора (многосторонней сделки) предполагает согласие всех сторон - участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей. Сделки с недвижимостью всегда совершаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), подписываемого сторонами сделки.

Положения договора должны быть сформулированы четко и ясно. В процессе обсуждения условий договора (до его подписания) стороны должны внести в договор все, что они хотели бы там видеть.

Независимо от конкретного вида сделки, совершаемой с недвижимостью, необходимо учитывать следующее:

1. должна быть соблюдена форма сделки с недвижимостью - простая письменная или нотариальная с государственной регистрацией. При несоблюдении формы сделка считается ничтожной и является недействительной;

2. сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении (без обмана, заблуждения и насилия);

3. стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т.е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т.е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении.

Отмеченные положения весьма существенны, так как практика показывает, что в целях снижения уплачиваемых налогов и по иным основаниям часто заключаются притворные сделки (вместо купли-продажи - доверенность с правом распоряжения имуществом либо дарение).

Если при таких сделках заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства.

Основная часть сделок на рынке недвижимости представлена сделками купли-продажи и аренды.

2. Купля-продажа недвижимого имущества

Среди сделок с недвижимостью основное место занимают сделки купли-продажи, предметом которых могут быть как земельный участок, так и здание или сооружение, иное недвижимое имущество.

Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Ее экономическое содержание - обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических актов, обеспечивающее их эффективное использование.

Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Цена объекта на рынке недвижимости носит индивидуальный характер и образуется в результате прямых переговоров между продавцов и покупателем. В ней находят отражение как характеристики объекта (физические, юридические, экономические), так и условия конкретной сделки.

Цена недвижимости - денежное выражение стоимости недвижимости, синтезирующее в себе денежную оценку стоимости объекта недвижимости и условия конкретной сделки.

Индивидуальность объекта сделки и условия ее совершения определяют индивидуальность цены договора.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого договора, поэтому его исполнение сторонами до этого момента не влечет, по законодательству, перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.

Важным условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороны убытков.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех правах третьих лиц на отчуждаемое имущество. Таким правом может быть, например, право проживания в данной квартире лица, не являющегося собственником.

Если продаваемое имущество имеет какие-либо существенные недостатки, то продавец должен сообщить об этих недостатках покупателю. Данное сообщение желательно зафиксировать в договоре или оформить отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если эти недостатки не были оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать расторжения договора, или уменьшения цены, или безвозмездного устранения недостатков.

3. Аренда

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности.

Стоимость имущества, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией с участием арендодателя и арендатора исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду. Оценка стоимости государственного имущества, которое передается в аренду, проводится в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь. Если договором аренды полное восстановление арендованного имущества возложено на арендатора и амортизационные отчисления на это имущество остаются в его распоряжении, то стоимость арендованного имущества в течение срока аренды изменяется только на основании переоценки этого имущества, проводимой с учетом инфляции в соответствии с законодательством Республики Беларусь. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно. При передаче амортизационных отчислений на арендованное имущество арендодателю остаточная стоимость этого имущества ежегодно уменьшается на сумму годовых амортизационных отчислений.

Арендная плата устанавливается договором как часть материальных затрат арендатора, включаемая в себестоимость продукции (работ, услуг), и как доход арендодателя. Арендная плата может устанавливаться на все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждому объекту. Отношения между сторонами по поводу амортизационных отчислений от стоимости арендованного имущества определяются в договоре аренды исходя из распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

В случаях, когда воспроизводство арендованного имущества полностью осуществляет арендатор, амортизационные отчисления не передаются арендодателю и принадлежат исключительно арендатору. В этом случае решение о восстановлении арендованного имущества арендатор принимает самостоятельно.

При аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений в состав арендной платы может включаться плата за землю и другие природные ресурсы.

При аренде земли и других природных ресурсов амортизационные отчисления не производятся. Арендная плата за землю и другие природные ресурсы устанавливается по соглашению сторон в порядке и пределах, определяемых законодательством Республики Беларусь.

Условия, сроки внесения и счета перечисления арендной платы определяются договором.

Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Арендатор может требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно ухудшились имущество, земля и другие природные ресурсы и условия хозяйствования, предусмотренные договором.

Если арендодатель не предоставляет арендатору сданные в аренду имущество, землю и другие природные ресурсы, арендатор вправе истребовать их от него и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо отказаться от договора аренды и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

При недостаточности средств у государственного органа, сдавшего в аренду имущество государственного предприятия (структурной единицы, объединения) в целом, ответственность по обязательствам этого органа перед арендатором несет собственник соответствующего имущества.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество.

Продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

В собственности арендатора находятся также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, полученные и приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.

В размер арендной платы включаются амортизационные отчисления, налоги и платежи, уплачиваемые арендодателем в бюджет в соответствии с налоговым, бюджетным и иным законодательством, и не включаются соответствующие расходы по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

Суммы, уплаченные арендатором кроме арендной платы (амортизационные отчисления, расходы по эксплуатации и текущему ремонту, затраты на отопление и коммунальные услуги), не включаются у арендодателя в выручку и, соответственно, не являются объектом для исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений. Возмещаемые арендаторами суммы вышеуказанных расходов относятся у арендодателя на уменьшение соответствующих расходов.

Арендодатель на суммы арендной платы, которые являются его выручкой, платит в бюджет все другие налоги и неналоговые платежи: налог на добавленную стоимость, отчисления в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия, целевой сбор на финансирование расходов, связанных с содержанием и ремонтом жилищного фонда, бюджетный целевой фонд стабилизации экономики производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия, отчисления в дорожный фонд за пользование автомобильными дорогами, налог на прибыль.

Доходы, полученные арендодателем, согласно договора аренды за сдачу имущества в аренду, относятся не на внереализационные доходы, а включаются в выручку и являются объектом для исчисления и уплаты налогов, сборов и отчислений, установленных налоговым законодательством.

Исходя из вышеизложенного, арендодатель с 1 мая 1999 г. сумму арендной платы включает в выручку и производит исчисления и уплату в бюджет налога на добавленную стоимость, отчислений в целевые бюджетные фонды, налога на прибыль и других обязательных платежей.

Арендатор относит на себестоимость затраты по энергосбережению, коммунальным платежам и другие аналогичные расходы в том случае, если арендатором оформлены отдельные договора с энергоснабжающей организацией или организациями, оказывающими коммунальные услуги и другие услуги в соответствии с правилами, установленными статьями 510-518 Гражданского кодекса или арендодателем обеспечен раздельный учет потребленных арендаторами электроэнергии, теплоэнергии, воды, коммунальных услуг и других аналогичных услуг.

Согласно Основным положениям по составу затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), арендная плата включается в себестоимость продукции. Следовательно, все суммы, уплаченные арендатором, согласно договора аренды пропорционально занимаемой площади, относятся на себестоимость продукции.

4. Лизинг: сущность, правовое регулирование в республике беларусь

Лизинг представляет собой специфическую форму финансирования вложений на приобретение оборудования, потребительских товаров длительного пользования, недвижимого имущества, а также важный канал инвестиционного процесса.

В мировой практике термин "лизинг" используется для обозначения различного рода сделок, основанных на аренде основных фондов. В зависимости от срока, на который заключается договор аренды, различают три вида арендных операций:

· краткосрочная аренда (рентинг) - на срок от одного дня до одного года;

· среднесрочная аренда (хайринг) - от одного года до трех лет;

· долгосрочная аренда (лизинг) - от трех до 20 лет и более.

Поэтому под лизингом понимают долгосрочную аренду машин и оборудования, купленных арендодателей для арендатора с целью их производственного использования, при сохранении права собственности на них за арендодателем на весь срок договора. Кроме того, лизинг можно рассматривать как специфическую форму финансирования вложений в основные фонды при посредничестве специализированной (лизинговой) компании, которая приобретает для третьего лица имущество и отдает ему в аренду на долгосрочный период.

Таким образом, лизинговая компания фактически кредитует арендатора. Поэтому лизинг иногда называют "кредит-аренда". В отличие от договора купли-продажи, по которому право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, при лизинге собственность на предмет аренды сохранится за арендодателем, а лизингополучатель приобретет его лишь во временное пользование. По истечении срока лизингового договора лизингополучатель может приобрести объект сделки по согласованной цене, продлить лизинговый договор или вернуть оборудование владельцу.

С экономической точки зрения лизинг имеет сходство с кредитом. При кредите в основные фонды заемщик вносит в установленные сроки платежи в погашение долга; при этом банк для обеспечения возврата кредита сохраняет за собой право собственности на кредитуемый объект до полного погашения ссуды. При лизинге арендатор становится владельцем взятого в аренду имущества только по истечении срока договора и выплаты им полной стоимости арендованного имущества. Однако такое сходство характерно лишь для финансового лизинга.

В соответствии с Положением о лизинге на территории Республики Беларусь объектом лизинга является любое движимое и недвижимое имущество, относящееся по установленной классификации к основным фондам, а также программные средства и рабочие инструменты (стоимостью свыше десяти базовых заработных плат за единицу либо комплект независимо от срока службы или стоимостью до десяти минимальных заработных плат за единицу либо комплект со сроком службы свыше одного года), обеспечивающие функционирование переданных в лизинг основных фондов. Объект лизинга является собственностью лизингодателя в течение договора лизинга.

Объектом лизинга не может быть имущество, используемое для личных (семейных) или бытовых нужд, земельные участки, другие природные объекты, а также иное имущество в соответствии с законодательством.

Субъектами лизинговой сделки являются стороны, имеющие непосредственное отношение к объекту сделки. При этом их можно подразделить на прямых участников и косвенных.

К прямым участникам лизинговой сделки относятся:

· лизинговые фирмы и компании (лизингодатели или арендодатели);

· производственные (промышленные и сельскохозяйственные), торговые и транспортные предприятия и населения (лизингополучатели или арендаторы);

· поставщики объектов сделки - производственные (промышленные) и торговые компании.

Косвенными участниками лизинговой сделки являются коммерческие и инвестиционные банки, кредитующие лизингодателя и выступающие гарантами сделок, страховые компании, брокерские и другие посреднические фирмы.

Важно то, что лизинг облегчает проблему финансирования машин и оборудования недвижимости в условиях снижения прибылей, высоких и неустойчивых кредитных ставок. Кроме того, лизинг позволяет уменьшить потери от морального износа, дает выгоды от технического обслуживания арендуемых средств, предусмотренного контрактом, возможность выплаты арендной платы по частям в течение ее срока. Арендатор имеет право разорвать или возобновить контракт в изменяющихся обстоятельствах.

При классификации лизинговых операций и соответственно при выборе на практике нужного типа лизингового соглашения, необходимо учитывать двойственный характер лизинга:

· с одной стороны, организационно в его процедуре задействованы многие элементы аренды;

· с другой стороны, в его финансовом аспекте содержится большое сходство с заемными операциями.

В соответствии с законодательством Республики Беларусь различают финансовый и оперативный лизинг.

Финансовый лизинг характеризуется тем, что для лизингодателя срок, на который имущество передается во временное пользование, по продолжительности совпадает со сроком его полной амортизации. При этом весь объем обязанностей по страхованию, техническому обслуживанию и ремонту возлагается на пользователя имущества. В течение срока договора лизингодатель возмещает себе не менее 75% первоначальной стоимости имущества независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях.

Финансовый лизинг - это лизинговые отношения, предусматривающие в течение периода своего действия выплату лизинговых платежей, покрывающих полную стоимость амортизации объекта лизинга (или большую его часть), дополнительные издержки и прибыль лизингодателя. К основным чертам финансового лизинга относятся: участие третьей стороны - производителя или поставщика объекта сделки, а иногда и банка; наличие более продолжительного по сравнению с другими видами лизинга периода лизингового соглашения, обычно близкого к сроку службы объекта сделки; высокая стоимость объекта; невозможность, как правило, расторжения договора в течение так называемого основного срока аренды, т.е. срока, необходимого для возмещения расходов арендодателя; обязательный выкуп объекта лизинга; несение арендатором риска капиталовложений, т.е. с правом использования к арендатору переходит опасность случайной гибели, потери, кражи, повреждения, разрушения, преждевременного износа имущества.

Оперативный лизинг характеризуется тем, что имущество передается лизингополучателю на срок меньший нормативного срока его службы. Этот вид лизинга обеспечивает возмещение лизингодателю стоимости объекта лизинга в размере менее 75% его первоначальной стоимости в течение договора лизинга. По истечении срока действия договора оперативного лизинга и выплаты лизингополучателем лизингодателю установленной суммы платежей за пользование имуществом объект лизинга, как правило, подлежит возврату лизингодателю. Оперативный лизинг - это лизинговые отношения, при которых расходы лизингодателя, связанные с приобретением и содержанием сдаваемого имущества, не покрываются лизинговыми платежами в течение одного лизингового контракта.

К характерным чертам оперативного лизинга относятся: лизингодатель вынужден сдавать имущество лизинга во временное пользование несколько раз, обычно разным пользователям, с тем, чтобы возместить все свои затраты по приобретению и содержанию объекта лизинга; договор заключается на меньший срок, меньший срок физического износа оборудования; риск порчи, утери объекта лизинга, быстрого морального старения лежит на лизингодателе, лизингодатель приобретает имущество, не зная конкретного лизингополучателя; объектом лизинга являются наиболее современные и популярные машины, оборудование. Лизинговые компании обычно сами страхуют имущество, обеспечивают его техническое обслуживание и ремонт; лизингодатель несет риск окупаемости капиталовложений. Часто его называют сервисным лизингом.

В экономической литературе встречаются другие виды лизинга. Так, например, при прямом лизинге собственник имущества самостоятельно сдает объект лизинга; при косвенном лизинге передача имуществ происходит через посредника (поставщик - лизингодатель - лизингополучатель). При крупных и сложных сделках число участников может увеличиваться. При стандартном лизинге изготовитель оборудования продает его лизинговой компании, которая сдает это оборудование в аренду потребителю. Между изготовителем и лизингополучателем нет правовых отношений по договору лизинга. Примером прямого лизинга может служить и возвратный лизинг, при котором фирма - собственник имущества продает его финансовой компании (в качестве последней могут выступать банк, страховая компания или лизинговая компания), затем берет его в лизинг, т.е. превращается в лизингополучателя. Эта форма лизинга используется в тех случаях, когда собственник имущества испытывает нужду в средствах. Такая сделка дает возможность предприятию получить денежные средства за счет продажи средств производства, не прекращая их эксплуатацию. Высвобождаемые денежные средства можно использовать для новых капитальных вложений. Выгодность указанной операции тем выше, чем больше доходы от новых инвестиций превышают суммы арендных платежей. Операции возвратного лизинга вызывают уменьшение баланса предприятия (повышают его ликвидность), поскольку приводят к изменению имущества.

"Чистый" лизинг предусматривает, что основные обязанности, связанные с эксплуатацией оборудования и других предметов лизинга, ложатся на лизингополучателя. Он платит все налоги, сборы, осуществляет страхование и несет все расходы, связанные с использованием имущества. Лизингополучатель обязан содержать оборудование в рабочем состоянии, обслуживать его тем, чтобы и после окончания срока аренды оно находилось в хорошем состоянии.

Лизинг с полным обслуживанием предусматривает полный набор услуг, оказываемых лизингодателем: обслуживание имуществ лизинга; исследования, предшествующие приобретению оборудования; поставка запчастей для предмета лизинга; консультации по эксплуатации.

Лизинг с частичным набором услуг предполагает, что на лизингодателя возлагаются лишь отдельные функции по обслуживанию арендуемого имущества ("мокрый лизинг"). Обычно такой лизинг используется в отношении высокоточного, новейшего оборудования, сложных машин и механизмов.

В зависимости от особенностей сдаваемого имущества в лизинг различают лизинг движимого и недвижимого имущества. Лизинг движимого имущества наиболее распространен. Он охватывает такие объекты как транспортные средства, производственное оборудование, механизмы, приборы, вычислительную технику и т.д. Объектами лизинга недвижимости выступают административные и производственные здания, крупные магазины и т.д. В лизинг может сдаваться имущество, бывшее в эксплуатации, но не по первоначальной стоимости, а по оценочной. Это выгодно как поставщику, так и пользователю. Поставщик получает доход от имущества еще годного, но простаивающего в настоящее время; пользователя может привлечь его относительно невысокая стоимость.

В зависимости от сектора рынка, в котором проводятся лизинговые операции, различают внутренний и внешний лизинг. Внутренний лизинг - финансовая сделка, при которой субъекты лизинга находятся на территории одного государства, международный лизинг - договор аренды на международные ценности, имущество между субъектами лизинга, находящимися в разных странах. Внешний (международный) лизинг существует в двух формах: прямой зарубежный лизинг, сделка заключается между юридическими лицами различных стран, косвенный зарубежный лизинг, при котором сторонами договора являются юридические лица одной страны, но в капитале лизингодателя участвуют иностранные компании.

Лизинговый договор состоит из следующих основных разделов:

· Определение и предмет договора;

· Права и обязанности сторон;

· Порядок расчетов;

· Порядок расторжения лизингового договора;

· Срок действия.

1. Определение и предмет договора. Предмет лизингового соглашения определяется либо индивидуальными признаками (тип, модель, марка и т.д.), либо технической документацией. Эти данные содержатся в спецификации, являющейся обязательной частью контракта. Здесь же указываются наименование поставщика и срок, к которому последний обязуется поставить объект сделки лизингополучателю.

2. Права и обязанности сторон. Этот раздел договора предусматривает подробный перечень обязанностей лизингодателя на подготовительном этапе сделки и его права в период действия договора, в частности, лизингодатель на подготовительном этапе обязан:

· заключить договор купли - продажи с поставщиком на согласованных между поставщиком и лизингополучателем коммерческих условиях;

· направить поставщику наряд на поставку объекта сделки на согласованных заранее условиях.

Лизингодатель на правах владельца имуществом имеет право осмотреть и проверить комплектность. После ввода объекта в эксплуатацию, лизингодатель обязан подписать протокол приемки объекта. Если протокол приемки содержит перечень недостатков, обнаруженных при приемке, лизингодатель должен поручить поставщику устранение их в течение определенного срока. Лизингодатель имеет право систематически проверять состояние сдаваемого в наем оборудования и правильность его эксплуатации.

При организации лизинговой операции лизингополучатель принимает следующие обязанности:

· произвести приемку объекта сделки непосредственно при поставке, обеспечить все необходимые технические и правовые условия приемки;

· осуществить монтаж и ввод объекта в эксплуатацию, если это не входит в обязанности поставщика;

· подтвердить комплектность поставки, качество работы оборудования и достижение проектной мощности;

· при обнаружении недостатков, их перечень указать в протоколе приемки и сообщить лизингодателю.

Лизингополучатель также обязан предоставить лизингодателю необходимые гарантии, перечень которых указывается в договоре.

З. Порядок расчетов. В этом разделе договора определяются форма, размер, вид и способ платежа по лизинговой сделке. Виды лизинговых платежей могут быть различными. Чаще всего используются:

· фиксированная сумма лизингового платежа, согласованная сторонами и выплачиваемая в порядке, установленном в договоре. Обычно составляется график платежей;

· платеж с авансом. Лизингополучатель предоставляет лизингодателю аванс или взнос в размере 15-20% покупной стоимости объекта сделки при подписании договора, а остальную сумму уплачивает на протяжении срока договора;

· неопределенная лизинговая плата. Устанавливается не фиксированная сумма, а в процентах от объема реализации, индекса цен и других условий.

Способы платежа могут быть единовременными и периодическими. Единовременные платежи производятся обычно после подписания сторонами протокола приемки и предусматривают финансирование сделки только в период выполнения поставщиком договора купли - продажи или наряда на поставку (оплата производственных, транспортных, страховых расходов и т.д.). Периодические платежи осуществляются на протяжении всего срока действия договора. Они могут быть:

· равными по суммам в течение всего срока договора;

· с увеличивающимися суммами платежей;

· с уменьшающимися суммами платежей;

· с определенным первоначальным взносом;

· с ускоренными платежами.

4. Порядок расторжения лизингового договора.

Лизинговый договор может быть досрочно расторгнут при следующих условиях, если:

· лизингополучатель не обеспечил необходимых условий приемки объекта сделки;

· не произвел монтаж и ввод оборудования в эксплуатацию в установленный договором срок;

· несвоевременно осуществляет платежи по арендной плате;

· лизингополучатель не выполняет другие условия договора;

· возникли форс-мажорные (непредвиденные) обстоятельства;

· согласен лизингодатель;

· лизингополучатель заключил новый контракт на те или иные объекты с этим же лизингодателем.

При досрочном расторжении договора лизингополучатель обязан вернуть объект сделки и возместить убытки лизингодателю. В лизинговом контракте также предусматривается, что все уведомления и другие контракты осуществляются в письменной форме. Все изменения, вносимые в договор, оформляются только в письменной форме. Условия договора могут быть изменены или аннулированы только с согласия сторон.

5. Срок действия лизингового договора. Сроки лизинга, как правило, определяются с учетом сроков амортизации или с использованием метода ускоренной амортизации. Применение ускоренной амортизации экономически выгодно и лизингодателю, и арендатору. Лизингодатель в более короткий срок возвращает ресурсы, арендатор имеет возможность сократить сумму подоходного налога на прибыль и приблизить срок получения имущества в свою собственность, если это предусмотрено в договоре.

Арендодатель может передать имущество в аренду на более короткий срок, чем период амортизации, при условии, что по окончании его арендатор оплатит данное имущество по остаточной стоимости. В этом случае возрастает риск арендодателя по возмещению высокой остаточной стоимости предмета лизинга, срок лизинга должен составлять не менее 50% амортизационного периода.

В договоре лизинга целесообразно предусмотреть, что арендатор не может отказаться от лизинга до истечения срока договора (соглашения) и в случае его расторжения должен оплатить арендодателю компенсацию, равную сумме остающихся взносов за наем. Кроме того, в договоре с арендатором возможно предусмотреть обязательство арендодателя по просьбе арендатора до окончания срока лизинга решить вопрос о продаже предмета лизинга или продлении срока договора.

Лизинговый договор вступает в силу, как правило, с даты ввода объекта сделки в эксплуатацию и действует в течение установленного срока. Нередко в практике лизинговых сделок устанавливается так называемый "беспрерывный период" - срок, в течение которого договор не подлежит расторжению при отсутствии нарушения его условий сторонами договора.

В договор лизинга по соглашению сторон могут быть включены и другие условия, предусматривающие в том числе:

· сведения о страховании объекта лизинга и рисков сделки;

· сведения о залоге по сделке, задатке, гарантиях и других способах обеспечения и исполнения обязательств;

· форс-мажорные обстоятельства.

Цена договора лизинга устанавливается лизингодателем по согласованию с лизингополучателем при заключении договора лизинга из суммы инвестиционных расходов лизингодателя, связанных с изменением данного договора, и суммы его вознаграждения (дохода) либо совокупности лизинговых платежей и выкупной стоимости, если по условиям договора предусмотрен выкуп объекта лизинга.

Размещено на Allbest.ru