Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

1.1 Стороны (субъекты) договора коммерческого найма жилого помещения

1.2 Объект договора коммерческого найма жилого помещения

Глава 2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Глава 3. Ответственность за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Заключение

Использованная литература

Введение

Развитие рыночных отношений в нашей стране неминуемо привело к существенным изменениям жилищных отношений, что выразилось в приватизации жилищного фонда с его передачей в частную собственность граждан и юридических лиц, демонополизации и развитии конкурентной среды в системе управления и обслуживания жилищной сферы, развитии новых форм жилищных правоотношений. Государство пошло по пути совершенствования системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечения государственного регулирования в вопросах содержания и использования жилищного фонда и объектов коммунального назначения, стимулирования создания товариществ собственников жилья и обеспечения стабильной социальной защиты населения в жилищных отношениях.

Основная ставка сделана на то, чтобы потребность граждан в жилье удовлетворялась не за счет общественных фондов потребления, а за счет собственных средств участников жилищных отношений, направленных на создание широкого социального слоя частных собственников жилья, рынка жилья и коммунальных услуг.

Немаловажным проблемным вопросом в жилищной сфере также является огромное количество законодательных и подзаконных нормативных правовых актов, принятых еще в доперестроечную эпоху и в большинстве своем морально устаревших и противоречащих действующему российскому законодательству.

Тема данной курсовой работы была выбрана мною не случайно и обосновывается: большой социальной значимостью жилищных вопросов, приоритетностью решения жилищных вопросов на государственном уровне, сложностью и многообразностью форм жилищных правоотношений, заинтересованностью широких масс населения в предоставлении квалифицированной юридической помощи по жилищным вопросам, перспективностью темы, специфичностью жилищного права как отрасли права.

Данная курсовая работа направлена на исследование вопросов пользования жилыми помещениями по договору коммерческого найма жилого помещения. В ней раскрываются понятие договора коммерческого найма жилого помещения, права и обязанности сторон договора, ответственность за неисполнение договора, порядок и условия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Глава 1. Понятие договора коммерческого найма жилых помещений

Договор коммерческого найма жилого помещения является гражданско-правовым договором, поэтому ему свойственны все принципы гражданского права.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Гражданский кодекс РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).

Коммерческий наем жилых помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и стояния в очереди на получение жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение и т. д.

По ранее действовавшему законодательству договор коммерческого найма именовался договором аренды (имущественного найма), но с принятием части второй ГК РФ законодатель выделил его в самостоятельный вид гражданско-правового обязательства.

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя носят взаимный характер, т.е. договор является двусторонним. Например, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора. В свою очередь наниматель обязан своевременно вносить плату за предоставленную жилую площадь.

Договор коммерческого найма жилого помещения является возмездным: основанием исполнения обязательства по передаче жилого помещения является получение встречного удовлетворения в виде арендной платы.

Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом или их части). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме предметом договора коммерческого найма жилого помещения, наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем, является также часть общего имущества собственников квартир.

Ценой в договоре коммерческого найма жилого помещения выступает плата за пользование жилым помещением, в том числе квартирная плата и плата за коммунальные услуги. Плата вносится нанимателем самостоятельно в сроки, предусмотренные в договоре. Если срок в договоре не определен, то наниматель вносит ее ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Как правило, размер платы устанавливается соглашением сторон, причем к коммерческому найму неприменимо правило о государственном регулировании размера платы за пользование жилым помещением. Закон лишь устанавливает максимальный размер платы. В интересах нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, в законе закреплено правило о недопустимости в одностороннем порядке изменения размера платы за жилое помещение.

Отсутствие данного правила могло бы существенно нарушить жилищные права нанимателя.

Как правило, при определении размера платы за жилое помещение стороны исходят из более или менее устойчивых норм оплаты жилья, сложившихся в данном населенном пункте, исходя из общей площади квартиры или комнаты с учетом повышающих или понижающих коэффициентов в зависимости от месторасположения жилья, его состояния, этажности, экологии района, транспортного сообщения и т. п. При этом обе стороны беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более высокой. Однако при таком способе ухода от налогов наймодатель может оказаться в положении обманувшего самого себя, так как если наниматель захочет платить ту сумму, которая зафиксирована в договоре, никто не вправе заставить увеличить ее до окончания срока действия договора.

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет срочный характер. В данном договоре должен быть указан срок. В случае если такого положения не содержится, то договор коммерческого найма считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен в договоре либо в законе.

1.1 Стороны (субъекты) договора коммерческого найма

Чаще всего коммерческий наем применяется в индивидуальном жилищном фонде: сторонами договора в этих случаях являются наймодатель - собственник жилого помещения и гражданин, выступающий в качестве нанимателя.

Гражданин-наймодатель - собственник жилого помещения вправе вселять в дом других граждан, а также сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наем жилого помещения в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое помещение, не может использовать его под свой офис, а вправе лишь сдать это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому назначению, а именно для проживания граждан. Граждане - собственники жилых помещений при сдаче жилых помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Нанимателем в договоре коммерческого найма выступает гражданин. Нанимателем может быть только совершеннолетнее дееспособное физическое лицо. От имени несовершеннолетних или недееспособных граждан договор заключается их законными представителями - родителями, усыновителями или опекунами (попечителями).

ГК РФ определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица, в числе которых, кроме членов семьи нанимателя, могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением.

Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями. Поэтому в случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жилье и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

1.2 Объект договора коммерческого найма

Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Неизолированное жилое помещение не может быть объектом (предметом) договора найма.

В отличие от договора социального найма, в отношении которого жилищное законодательство устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.

Соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может быть определено и благоустроенное жилое помещение, что чаще всего и бывает на практике.

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.

В многоквартирном доме объектом договора коммерческого найма наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем по договору, является также часть общего имущества собственников квартир, причитающаяся собственнику сдаваемого внаем жилого помещения. В Гражданском кодексе РФ предусматривается сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение.

Гражданский кодекс в ст. 675 содержит важную гарантию сохранения стабильности договора найма жилого. Переход права собственности, говорится в ст. 675 ГК РФ, на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Цель данного положения заключается в защите прав нанимателя и проживающих с ним граждан при смене собственника занимаемого по договору коммерческого найма жилого помещения. При смене собственника жилого помещения, в том числе и при переходе жилого помещения из государственной или муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан договор коммерческого найма жилого помещения не может быть изменен.

В данном случае происходит лишь замена стороны в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действие на указанных в нем условиях.

Глава 2. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. В договоре коммерческого найма права и обязанности сторон, как правило, определяются соглашением сторон. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.

Обязанности наймодателя носят длящийся характер. Как и наймодатель жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма в период действия договора, найма обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя предусмотрены ст. 678 Кодекса. В них входят:

использование жилого помещения только для проживания;

обеспечение сохранности жилого помещения;

своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.

Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя. Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Статья 616 ГК определяет также последствия нарушения наймодателем этой своей обязанности. Наниматель вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков. Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя, а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением.

Наниматель вправе предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам на условиях временного проживания или договора поднайма. Общим является то, что как временные жильцы, так и поднаниматели не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, а также то, что для вселения, как временных жильцов, так и поднанимателей необходимо согласие всех постоянно проживающих в жилом помещении граждан. Наряду с этим ГК устанавливает разный правовой режим для регулирования тех и других отношений.

Временное проживание - это безвозмездное пользование жилой площадью, оно ограничено сроком, конкретная часть жилого помещения в пользование не выделяется.

Временные жильцы могут быть вселены на срок не более шести месяцев. Для этого не требуется согласия наймодателя. Наниматель обязан лишь уведомить наймодателя о вселении временных жильцов. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов лишь в одном случае: если не соблюдено требование о норме жилой площади. Временное пользование прекращается по истечении согласованного срока проживания. Если срок в договоре не установлен, наниматель либо каждый постоянно проживающий на этой жилой площади гражданин в любое время до истечения шести месяцев вправе потребовать выселения временных жильцов. Не позднее семи дней после предъявления требования о выселении временный жилец обязан освободить помещение. При отказе от этого выселение производится в судебном порядке.

Договор поднайма жилого помещения - это возмездный договор. Его предельный срок ограничен сроком действия самого договора найма. Однако если договор найма заключается на новый срок, это не влечет за собой автоматически продления срока договора поднайма. Заключить договор поднайма можно только с согласия наймодателя. Предметом договора поднайма может быть либо все помещение, либо его часть. Вне зависимости от этого ответственным по договору найма перед наймодателем всегда остается наниматель. Для заключения договора поднайма обязательно соблюдение требования о норме жилой площади. Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 Гражданского кодекса РФ. Договор найма может быть расторгнут в случаях: невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Такое основание для расторжения договора найма или договора социального найма, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение в течение шести месяцев, было впервые предусмотрено Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 15, 18);

Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что влечет за собой изменение договора. Назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма "наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении" (ч. 2 ст. 676 ГК РФ). В ГК РФ воспроизведены нормы ранее действовавшего законодательства о распределении обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения).

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем (жилищно-эксплуатационной конторой и т.п.) за свой счет. Если наймодатель не выполняет своих обязанностей по проведению капитального ремонта, то он несет ответственность согласно действующего гражданского и жилищного законодательства РФ.

Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан постоянно проживавших с прежним нанимателем, по общему согласию между ними.

Закон предусматривает случаи, когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения не было достигнуто соглашение о том, кто из них становится нанимателем: если такое соглашение не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями; в этих случаях возникающие споры разрешаются в судебном порядке.

Глава 3. Ответственность за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

договор наем жилое помещение

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать требования гражданского и жилищного законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма жилого помещения его условий в определенных законом или договором случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция за правонарушение, вызывающая для нарушителя отрицательные последствия в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст. 401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;

самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения - в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);

систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения ;

отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом - в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;

причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках - в виде возмещения причиненного ущерба.

ГК РФ содержит положения, в которых устанавливаются основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Эти положения относятся к коммерческому найму, они могут применяться к социальному найму, если иное не установлено жилищным законодательством.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Наймодатель может также потребовать расторжения договора найма в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Важной новеллой является правило п. 2 ст. 687 ГК РФ о возможности отсрочки судом принятия решения о расторжении договора найма и предоставлении нанимателю срока не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении может отсрочить его исполнение на срок не более одного года.

Закон предусматривает случаи, когда договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В этом случае наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым п. 2 ст. 688 ГК РФ, т.е. по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, а если договор расторгнут после истечения этого срока, то по просьбе нанимателя суд в своем решении может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

В ГК РФ (ст. 688) определяются последствия расторжения договора найма жилого помещения: в случае расторжения договора найма наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Заключение

Ранее российское законодательство, регулирующее жилищное отношение, не знало понятие договора коммерческого найма жилого помещения.

По сути своей договор коммерческого найма жилого помещения является разновидностью договора имущественного найма (аренды). Но особая социальная значимость жилья и обусловленная ей жилищная политика государства привели к тому, что в российском законодательстве появляется новый институт «договор коммерческого найма жилого помещения».

Развитие рыночных отношений, новых форм и методов осуществления жилищной политики и увеличение числа частных собственников недвижимости в жилищной сфере приведут к дальнейшему развитию отношений коммерческого найма.

Коммерческий найм жилых помещений был и будет одной из распространенных форм удовлетворения потребности граждан в жилье, обеспечивающих длительное и устойчивое право пользование жилыми помещениями.

Я считаю, что в данной курсовой работе должным образом раскрыла актуальность данной темы и основные понятия договора коммерческого найма жилого помещения, субъекты и объекты договора коммерческого найма жилого помещения, права и обязанности сторон договора, ответственность за нарушение положений договора и неисполнение обязательств, порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Использованная литература

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая, вторая и третья. - М.: Омега - Л, 2004.- (Б-ка российского законодательства).

Жилищный кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2005.

Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (в редакции от 28 марта 1998 г.) (с изм. и доп. от 25 июля 2002 г.).

Жилищный кодекс РСФСР. Официальный текст по состоянию на 15 октября 1998 г. Вступительная статья доктора юрид. н. П.В. Крашенинникова. - М.: Изд. группа НОРМА - ИНФРА М., 1998.

Комментарий к ГК РФ, части первой (постатейный). Под редакцией д.ю.н. О.Н. Садиков - М.,"ИНФРА-М"-2001 г.

Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный). Под редакцией д.ю.н. О.Н. Садиков - М.,"ИНФРА - М" - 2000 г.

Федеральный Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г.).

Постановление Правительства РФ от 17 ноября 2001 г. N 797 "О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы".

Постановление Правительства РФ от 20 ноября 2001 г. N 810 "О Межведомственном совете по вопросам взаимодействия учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Гражданское право. Том 1. Учебник. Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого - М., «Проспект»- 2000 г.

Гражданское право. Том 2. Учебник. Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого - М., «Проспект» - 2001 г.

Гражданское право. Том 1. Учебник. Под Е.А. Суханова - М.. "БЭК" - 2002 г.

Гражданское право. Том 2, полутом 1 Учебник. Под Е.А. Суханова - М., "БЭК" - 2001 г.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право России. Книга 1, Общие положения: изд. 2 -М. "Статут" 2000 г.

Кашанина Т.В., Кашанин А.В. Основы российского права, учебник для вузов - М., Издательство НОРМА-ИНФРА*М, 2000 г.

Максимов Г.В. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 1997, № 4. С. 161.

Размещено на Allbest.ru