Правове регулювання орендних відносин у законодавстві України

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Правове регулювання орендних відносин у законодавстві України

Зміст

Вступ

I. Правова природа орендних договорів

1. Поняття договору оренди

2. Сторони та їх правовий статус

3. Законодавчі засади договорів оренди

II. Особливості укладення договорів оренди

1. Порядок укладення договорів оренди

2. Зміст, істотні умови договорів оренди

3. Способи забезпечення і особливості виконання договорів оренди

III. Правові наслідки невиконання або неналежного виконання договорів

Висновки

Література

.

Вступ

Актуальність дослідження. З давніх часів таке розпорядження майном, як здача його в оренду представляло певний інтерес, оскільки служило способом витягання вигоди з цього майна. Договір оренди з властивим йому консерватизмом і стабільністю є одним з класичних і популярних договорів в цивільному праві. Багатовіковий шлях розвитку інституту оренди з постійними внутрішніми змінами завжди супроводжувався спробами охопити все нові економічні відносини Цілком закономірно, що з розширенням сфери ринкових відносин, оренда увійшла до числа найбільш затребуваних цивільно-правових договорів

Оренда як тимчасове користування чужим майном активно застосовується в різних сферах економіки. З погляду орендодавця, оренда - один з найпростіших і ефективніших способів отримання доходу. Не володіючи достатніми грошовими коштами для придбання майна у власність, орендар має можливість користуватися чужим майном, при цьому не несе риски випадкової загибелі або псування цього майна, але, як титульний власник, володіє абсолютним захистом своїх прав. Плоди, продукція доходи, отримані орендарем в результаті користування орендованим майном, є його власністю.

В даний час для багатьох організацій оренда стала основним видом діяльності, чого раніше не було і, по суті, бути не могло. Створені останніми роками приватні організації потребують приміщень під офіси, виробничих і складських площах і так далі, у зв'язку з цим зараз поширений такий вид підприємницької діяльності, як оренда різного майна, особливо нежилих приміщень.

Отже, тема оренди актуальна не тільки у теоретичному, але і в практичному плані.

Мета і задачі дослідження. Метою являється дослідження комплексу основних правових проблем, пов'язаних з природою договору оренди.

Дослідження поставленої мети здійснювалось через вирішення наступних задач:

§ визначити правову природу орендних договорів

§ розглянути особливості укладення договорів оренди

§ виявити правові наслідки невиконання або неналежного виконання договорів оренди

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, оренда, що виникає по приводу.

Предметом дослідження - норми права, регулюючі оренду.

Методологія дослідження. Методологічну основу дослідження склали загальнонаукові діалектичні методи пізнання, включаючи принципи об'єктивності, системності, історизму, індукції, дедукції і ін. Разом із загальнонауковими методами пізнання застосовувалися методи: формально-юридичний, описовий, лінгвістичний, формально-логічний, історичний, системно-правовий, та інші Загальна логіка дослідження побудована на цілісному розумінні оренди як правового і економічного явища, службовця інструментом регулювання господарських зв'язків суб'єктів майнового обороту.

I. Правова природа орендних договорів

1. Поняття договору оренди

У господарському праві категорія договір використовується у загальному і спеціальному значеннях. Договір, який регулює ст. 153 Цивільного кодексу, у господарському праві означає будь-яку майнову угоду між двома або більше суб'єктами господарського права. Але з точки зору статутної діяльності господарського суб'єкта майнові договори різні.

Загальними функціями договору є:

§ ініціативна (договір як акт вияву ініціативи і узгодженої волі сторін врегулювати певні відносини);

§ програмно-координаційна (договір як програма поведінки сторін щодо здійснення господарських відносин і засіб узгодження, координації їхніх дій відповідно до економічних інтересів і намірів);

§ інформаційна (договір завдяки формальній визначеності його умов включає в себе інформацію про правове становище сторін у договорі, яка необхідна сторонам, у відповідних випадках - юрисдикційним органам, третім особам);

§ гарантійна (лише завдяки договору включаються в дію такі правові гарантії виконання договірних зобов'язань, як неустойка, завдаток, застава тощо);

§ правозахисна (договір є правовою формою відносин, тобто формою, в межах якої забезпечується примусове виконання зобов'язань сторін шляхом використання майнових санкцій, засобів оперативного впливу). Цивільне право України: Навч. посібник / Ю.В. Білоусов, С.В. Лозінська, С.Д. Русу та ін.. - За ред. Р.О. Стефанчука. - К.: Прецедент, 2005. c. 57

При укладанні ряду господарських договорів застосовують не довільні, а уніфіковані (стандартні) форми договірних документів, щодо яких діють спеціальні правила їх складання і які мають точно визначені офіційні назви. Зокрема, це стосується форми договорів перевезення вантажів.

Договором оренди визнається цивільно-правовий договір, в силу якого орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

Договору оренди властиві характерні лише йому риси, що дозволяють розглядати його як самостійний тип цивільно-правових договорів. Так, Вітрянський В.В. виділяє такі характерні риси договору оренди:

§ він належить до категорії цивільно-правових договорів про передачу майна у тимчасове володіння і користування, тобто передача майна, здійснювана орендодавцем, не супроводжується переходом права власності на це майно до орендаря; останній лише одержує його у володіння і (чи) користування.

§ зазвичай у Цивільному кодексі відображається прагнення законодавця забезпечити детальне і безпосереднє регулювання договору оренди, принаймні з тих питань, що є загальними для договору оренди.

§ виділення окремих видів договорів оренди (за винятком прокату, лізингу) зроблене в Цивільному кодексі залежно від виду майна, що здається в оренду. Йдеться про окремі види об'єктів, специфіка яких вимагає особливого правового регулювання (наприклад, передача в оренду земельної ділянки, будівлі чи іншої капітальної споруди, житла). ЦК проводить розмежування між видами договору оренди й орендою окремих видів майна. Види договорів оренди - це найбільш важливі соціально значимі випадки оренди Багинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание 2-е, завод 6-й (стереотипный). - М.: «Статут», 2003..

В нормативних актак і на практиці договір майнового найму часто називають "орендою" або "прокатом". З правової точки зору між цими термінами різниці немає.

Договір майнового найму вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов.

Проте, оскільки найм майна між організаціями, як правило, заздалегіть планується, то укладення договору майнового найму в цих випадках може мати місце лише на підставі адміністративного акту.

Адміністративний акт у відносинах між організаціями, там де він є обов'язковим має подвійне значення. Він є необхідною передумовою укладення договору (за відсутністю ттакого акту договір буде визнаний недійсним). Адміністративний акт, як правило, визначає основні умови договору організаціями. Умови договору, що не відповідають адміністративному акту, повинні бути визнані недійсними.

У відносинах між громадянами договір майнового найму може укладатись у письмовій або усній формі. Проте, договір на строк більше одного року, незалежно від суми і предмета, повинен укладатися в письмовій формі.

Договір оренди прийнято вважати консенсуальним, оплатним, двостороннім, строковим.

Консенсуальним, позаяк момент вступу договору в силу не пов'язується з передачею орендованого майна орендарю.

На відміну від подібних з ним цивільно-правових договорів купівлі-продажу, міни, дарування майновий найм представляє собою договір про надання індивідуально-визначеної речі у користування. При цьому у власність наймачеві річ не переходить і по закінченні строку користування повинна бути повернута власнику.

Відплатним, оскільки орендодавець на виконання своїх обов'язків із передачі майна у володіння і користування орендарю, одержує від останнього зустрічну дію у вигляді внесення орендної плати.

Двостороннім та зобов`язуючим, позаяк кожна зі сторін несе обов'язок на користь іншої сторони і вважається боржником іншої сторони в тому, що вона має зробити на її користь, і одночасно її кредитором, у тому, що має право від неї вимагати.

Строковий характер договору оренди полягає у часовому обмеженні користування взятим у найм майном, що підлягає по закінченні строку оренди поверненню орендодавцю. У випадку викупу орендарем нерухомого об'єкта орендні відносини припиняються і переходять у сферу купівлі-продажу Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Издание 2-е, завод 6-й (стереотипный). - М.: «Статут», 2003.

Положення ЦК України про оренду передбачають під час здачі майна в оренду його передачу у користування. Користування - це вилучення з речі корисних властивостей шляхом її продуктивного чи особистого споживання.

У ЦК України поняття договору оренди вживається одночасно з поняттям договором найма; це підтверджує те, що юридична природа оренди і найма є однаковою. Вживання терміна “найм” є традиційним для цивільних правовідносин, хоча термін “оренда” є більш вдалим з економічного погляду. Загалом вживання поняття “оренда” є новелою ЦК України, позаяк раніше ЦК цього поняття не давав і договір оренди розглядався як різновид договору майнового найму, що мав свій специфічний, конкретно визначений предмет - майно, яке перебуває у державній чи комунальній власності, житлові приміщення та земельні ділянки, письмову форму і в якому було визначено всі його умови, зокрема строк оренди

Предметом договору оренди може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч. 1 ст. 760 ЦК України). Практика договірних відносин свідчить, що це можуть бути земельні ділянки й інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будинки, споруди, устаткування, транспортні засоби й інші речі, що не втрачають своїх натуральних властивостей у процесі використання (неспоживані речі) - тобто об'єкти нерухомості і рухоме майно - наведений перелік об'єктів не є вичерпним. Предметом договору оренди можуть бути і майнові права (ч. 2 ст. 760 ЦК України).

2. Сторони та їх правовий статус

«Особи, що беруть участь в договорі, називаються договірними особами, договірними сторонами або контрагентами... Загальні визначення про участь осіб в юридичних операціях піддаються лише не багатьом змінам по відношенню до договорів» .

Стосовно договору оренди, в якому сторони називаються орендодавцем і орендарем, законодавець встановив спеціальну вимогу що пред'являється стороні, виступаючій орендодавцем.

Згідно ст. 761 ЦК України право здачі майна в оренду належить його власникові.

Орендодавцями державного та комунального майна(тобто органами та організаціями, що передають майно в оренду) є:

Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва -- щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, що є державною власністю;

органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та місцевими радами народних депутатів управляти майном, - щодо майна, яке перебуває відповідно у власності Автономної Республіки Крим або у комунальній власності; підприємства - щодо окремого індивідуально-визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців -- також щодо цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць) і нерухомого майна.

Орендодавцями можуть бути також особи, управомоченні законом або власником здавати майно в оренду. Звідси «здача майна в оренду є формою розпорядження цим майном».

Характеризуючи повноваження орендодавця, слід зазначити, що вони відрізняються у випадках, якщо майно йому належить на іншому речовому праві: господарського ведення і оперативного управління, що передбачають обмеження в розпорядженні майном. Так, підприємство не має права без згоди власника здавати в оренду нерухоме майно що належить йому на праві господарського ведення. До суб'єктів оперативного управління в особі казенних підприємств назване обмеження розповсюджується також на рухоме майно .

Діючий Кодекс закріпив основну спрямованість цивільного законодавства на визнання рівності учасників регульованих ним відносин, що, проте, не виключає різний об'єм тих прав, які ним належать. У формуванні ринкової економіки в Україні «значущим організаційним чинником служить впорядкування юридичних способів господарських відносин самими суб'єктами договірних відносин».

Відома самостійність суб'єктів в цьому відношенні виявляється в тому що ряд законодавчих і правових актів надає окремим установам право самостійне вступати у договірні відносини при здачі в оренду закріпленого за ними майна.

Наймодавцем може бути особа, уповноважена на укладання договору найму (ст. 761 ЦК України).

Орендарями (тобто юридичними і фізичними особами, яким майно передається в оренду) згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. Цивільне право України Підручник: У 2 кн. / О.В. Дзера (керівник авт. кол.), Д.В. Боброва, А.С. Довгерт та ін.; За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової. -- К.: Юрінком Інтер, 2002 с. 120

При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.

Особливістю цього закону є те, що він не передбачає створення організації орендарів як майбутнього орендодавця. Після прийняття рішення про оренду цілісного майнового комплексу члени трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу засновують відповідно до чинного законодавства господарське товариство.

3 Законодавчі засади договорів оренди

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України.

Відносини оренди, встановлені правилами Цивільного кодексу України, регулюються також спеціальним нормативним актом - Законом України "Про оренду державного майна" (1995 р.). Крім того, деякі питання оренди регулюються законами України "Про оренду землі" (1998 р.), "Про підприємства в Україні» (1991 р.), Земельним кодексом України (2002 р.) та іншими законодавчими актами, постановами і декретами Кабінету Міністрів України, рішенням Фонду державного майна України.

Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулює насамперед Закон України „Про оренду державного та комунального майна”. Його особливість полягає в регулюванні двох груп відносин: організаційних, пов'язаних з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнових між орендодавцями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Зазначений закон має універсальний характер, оскільки його положеннями може регулюватися оренда майна інших форм власності (приватної ті колективної).

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають й інші акти законодавства України: Цивільний кодекс (глава 25 „Майновий найом”); декрети Кабінету Міністрів України „Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг” від 29 грудня 1992р. №20-92, „Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається” від 31 грудня 1992 р. №26-92, „Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають в державній власності” від 11 січня 1993 р. №5-93, „Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду” від 20 травня 1993 р. №57-93; Закон України „Про приватизацію державного майна” від 4 березня 1992 р.; постанова Кабінету Міністрів України „Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів” від 10 серпня 1995 р. №629; Типові договори оренди, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. №1774, та ряд інших нормативних актів. Закон України „Про оренду державного та комунального майна” визначає, яке саме майно може бути об'єктом оренди. Насамперед, об'єктами оренди є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Оренда земельних ділянок регулюється спеціальним законом - Законом України «Про оренду землі» від 02.10.2003 р. №1211-IV.

Слід зазначити, що чинне українське законодавство виходить з того, що земля є специфічним об'єктом цивільних правовідносин, і у зв'язку з цим потребує спеціального регулювання.

У ст. 14 Закону зазначається договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі, за бажанням сторін або на вимогу однієї сторони він може бути посвідчений нотаріально.

Крім того ст.15 Закону України «Про оренду землі» встановлюються істотні умови такого договору. Відсутність хоча б однієї з цих умов є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки неукладеним.

Законодавство визначає наступні види земельних сервітутів:

§ право проходу або проїзду на велосипеді;

§ право проїзду на транспортному засобі при наявності дороги;

§ право прокласти та експлуатувати ЛЕП, трубопроводи та інші лінійні комунікації;

§ право прокласти на свою земельну ділянку водопровід;

§ право забору води з природного водоймища і право проходу до нього;

§ право напувати худобу на сусідній земельній ділянці і т.д. Пікалов Є., Юрченко А. Договір про встановлення сервітуту // Юридичний журнал. - № 5(11)2003 - с. 62

Право земельного сервітуту виникає на підставі договору або рішення суду і вступає в силу з моменту його реєстрації, аналогічній реєстрації самого договору оренди. Необхідно мати на увазі, що право земельного сервітуту зберігається і при переході права власності на земельну ділянку. Пікалов Є., Юрченко А. Договір про встановлення сервітуту // Юридичний журнал. - № 5(11)2003 - с. 63.

Договір підлягає державній реєстрації. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073.

Указом Президента України „Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17 лютого 2003 р. на Державний комітет України покладено обов'язок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок.

Після засвідчення факту державної реєстрації, договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Декретом Кабінету Міністрів України від 31 грудня 1992 р. (зі змінами від 24 грудня 1998 р.) затверджено Перелік майнових комплексів державних підприємств, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається. До таких об'єктів належать:

* радіотелевізійні передавальні центри та об'єкти, що становлять загальнодержавну систему зв'язку;

* об'єкти, що забезпечують зв'язком органи законодавчої та виконавчої влади;

* магістральні лінії електропередач;

* магістральні трубопроводи;

* магістральні залізниці;

* автомобільні шляхи сполучення державного значення;

* метрополітени;

* гідро- і атомні електростанції;

* протирадіаційні споруди;

* психіатричні лікарні закритого типу;

* пенітенціарні заклади;

* цвинтарі та ін.

II. Особливості укладення договорів оренди

1. Порядок укладення договорів оренди

Чинне законодавство не передбачає спеціальних правил про порядок укладення договору оренди, що вимагає застосування загальних норм про порядок здійснення операцій і укладання договорів. Певна специфіка, звичайно ж, є але вона виражена в деталях, властивих всякому договірному інституту (наприклад, з питанням про укладення договору оренди зв'язане і питання про істотних умов ).

Договір оренди на термін більше року, а якщо хоч би одній із сторін є юридична особа - незалежно від терміну, повинен бути поміщений в письмовій формі . Немає сумнівів, що при порушенні вказаних вимог сам по собі договір є і ув'язненим, і дійсним.

Договір оренди нерухомого майна, що передбачає в подальшому перехід права власності на дане майно до орендареві, а рівна додаткова угода до договору про таке переході, підлягають оформленню по правилах для договорів купівлі-продажу В практиці орендних відносин широко застосовуються проформи договорів оренди, перш за все це стосується випадків, коли в оренду здається державне або муніципальне майно. Крім того , на регулювання відносин по здачі майна в оренду направлені і різні акти публічних утворень.

В зв'язку з цим істотне значення має оцінка даних актів з точки зору впливу передбачених в них правил на порядок укладання договорів оренди, а також на права і обов'язки сторін. Далеко не завжди подібні акти мають нормативний і (або) правовий характер. Наприклад, органи місцевого самоврядування (перш за все -- в крупних містах) зазвичай приймають ухвали про порядок і умови здачі в оренду нежилих приміщень, земельних ділянок і так далі. Проте, як відомо, в муніципальні утворення і органи місцевого самоврядування не мають права регулювати відношення договору оренди, ці питання знаходяться у винятковому веденні самої держави.

Отже, в цій сфері органи муніципальної освіти можуть або встановити правила, які не зачіпають товарно-грошові відносини, або правила, які слід вважати адресованими не іншій стороні за договором (орендареві), а власним підприємствам і організаціям. Так, до компетенції адміністрації муніципальної освіти слід віднести питання про той, хто саме з органів місцевого самоврядування і навіть муніципальних унітарних підприємств виступить як орендодавець; зокрема адміністрація може встановлювати порядок (процедуру) укладення таких договорів; адміністрація муніципальної освіти, а рівно адміністрація суб'єкта України, також може встановлювати порядок перерахування і витрачання засобів, що поступають; граничні розміри засобів, пов'язаних з виконання бюджету, а також зумовлювати інші аналогічні умови таких угод.

За загальним правилом повноваженнями по здачі майна в оренду від імені публічних утворень наділяються відповідні комітети (департаменти) з управління майном. Орендодавцем виступає той, хто володіє правом розпоряджатися відповідним майном . За відсутності такого права власника або уповноважену ним особу повинні дати згоду на здачу майна в оренду; наприклад, унітарні підприємства можуть здавати в оренду нерухоме майно тільки після отримання згоди від власника.

Акт згоди - цілком самостійний юридичний факт в складному юридичному складі («згода -- договір»). Необхідність його попереднього отримання ускладнює процедуру укладення договорів оренди, але об'єктивно потрібний для внесення ясності до об'єму прав орендодавця в умовах, коли він безпосередньо не здійснює акти розпорядження майном, що належить йому.

Спеціальне законодавство щодо оренди державного та комунального майна передбачає процедуру укладання договору оренди, а також визначає істотні умови, за відсутності яких договір оренди може бути визнано неукладеним. До таких ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносить:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Згідно з ч. 2 ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. Щодо державного майна Типовий договір оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства), Типовий договір оренди індивідуально визначеного майна (нерухомого або іншого), що належить до державної власності, та Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю були затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 р. № 1774.

Закон України „Про оренду державного і комунального майна” містить примірний перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

- прийняття рішення компетентним органом про приватизацію цих об'єктів;

- включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

- відсутність згоди Антимонопольного комітету України на оренду;

- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відповідним майном, на виділення структурного підрозділу;

- інші підстави, передбачені законами;

- прийняття рішення орендодавцем про укладання договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією.

Пріоритетне право на укладення договору оренди закон надає створеному трудовим колективом підприємства господарському товариству, законодавство передбачає, що укладення договору оренди з іншими фізичними та юридичними особами можливе лише за умови відсутності заяви господарського товариства протягом 20 днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, структурного підрозділу.

Прийнятий у грудні 2006 року Закон України "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору найму будівлі" спростив процес укладання договорів оренди терміном дії до трьох років. Це сприяє виконанню Указу Президента України від 12 травня 2005 року № 779/2005 "Про лібералізацію підприємницької діяльності та державну підтримку підприємництва" та наказу ФДМУ від 29 червня 2005 року № 1821 "Про запровадження мінімального терміну дії договорів оренди державного майна" і надає змогу значно поліпшити умови підприємницької діяльності дрібних підприємців шляхом укладання з ними договорів оренди на тривалий термін.

Однак, окремі міністерства і надалі встановлюють терміни дії договорів оренди до одного року, що не дає змоги орендарям бути впевненими у "завтрашньому дні".

Законодавство про лізинг, на відміну, наприклад, від Закону України "Про оренду державного та комунального майна", не містить спеціальної процедури укладання договорів лізингу, тому потенційним сторонам необхідно керуватися загальними положеннями ЦК України щодо укладання договорів (гл. 53). Проте Закон України "Про фінансовий лізинг" визначає істотні умови відповідного договору, що можуть, за аналогією, бути застосовані і до відносин прямого лізингу. У випадках і в порядку, передбачених законодавством, предмет лізингу підлягає реєстрації

Спеціальними нормами глави 59 ЦКУ не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209 ЦКУ на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. «б» пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності. Таким чином, існує колізія між законодавчими актами, через що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору згідно ст. 220 ЦКУ такий договір є нікчемним (тобто визнання його недійсним судом не вимагається - його недійсність встановлена законом).

Особливості укладення договорів оренди транспортних засобів. До 1 січня 2004 р. орендні відносини транспортних засобів регулювалися статтями 256, 324 Цивільного кодексу УРСР. Для укладення таких договорів достатньо було викласти їх у письмовій формі та передбачити істотні умови договору. У зв'язку з набуттям чинності новим Цивільним кодексом України вимоги до змісту договору оренди транспортних засобів дещо змінилися.

Основною новацією в укладенні договорів оренди транспортних засобів, у яких однією зі сторін виступає фізична особа, є закріплений на законодавчому рівні обов'язок нотаріального посвідчення цієї категорії договорів.

2 Зміст, істотні умови договорів оренди

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору

Згідно зі ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними умовами договору є умови про його предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно із нормами ГК (ст. 283) істотними умовами договору оренди є:

§ об'єкт оренди

§ строк, на який укладається договір оренди;

§ орендна плата ;

§ порядок використання амортизаційних відрахувань;

§ виконання зобов'язань;

§ забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

§ порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

§ відповідальність сторін;

§ страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

§ обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна,

§ відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Цивільне право України: Навч. посібник / Ю.В. Білоусов, С.В. Лозінська, С.Д. Русу та ін.. - За ред. Р.О. Стефанчука. - К.: Прецедент, 2005.

Розглянемо зміст кожної з істотних умов Договору оренди окремо в розрізі норм чинного законодавства та практики.

Предметом договору оренди є конкретний об'єкт - земельна ділянка, будинок (споруда), частина площ, окреме приміщення чи інша нерухома річ.

Будинки використовуються як об'єкти орендних відносин лише після прийняття їх в експлуатацію як результат завершеного будівництва, технічної інвентаризації і державної реєстрації у встановленому порядку.

У договорі оренди земельної ділянки має бути вказаний його кадастровий номер у межах плану-схеми, що додається до договору, категорія відповідно до ст. 19 ЗК України, а також її цільове призначення - проектування, будівництво, обслуговування розташованих на ній будівель та споруд тощо.

У договорі про встановлення сервітуту сторони повинні чітко визначити предмет договору, тобто обсяг повноважень щодо користування майном, які надаються набувачеві сервітуту (вид користування, його кількісні та якісні характеристики та ін). У договорі про встановлення сервітуту може бути визначений строк, на який встановлюється сервітут, та розмір оплати за користування чужим майном, проте ці умови не є обов'язковими і їхня відсутність не впливає на дійсність договору.

Вартість об'єкта оренди в Договорі зазначається або балансова, або оціночна, яка зазначається за домовленістю сторін або згідно із експертним висновком, який складається відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р. № 2658-III. Цей пункт відіграє роль у випадку спричинення збитків об'єкту оренди, щоб сторони могли відштовховуватися від певних сум при розрахунку завданих збитків, а також для нарахування амортизаційних відрахувань. Зрозуміло, що у випадку судових спорів щодо спричинених збитків, у більшості випадків їх вартість уточнюється у висновках експертизи, яка призначається безпосередньо в судовому процесі.

Строк, на який укладається Договір оренди, погоджується сторонами (ст. 284 ГК). Статтею 284 ГК також зазначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

При укладанні Договору оренди треба пам'ятати про той факт, що договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), строком дії від трьох років підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (статті 793, 794 ЦК). Державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України (статті 210, 794) шляхом внесення нотаріусом відповідної інформації до Державного реєстру правочинів відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671.

Орендна плата з урахуванням її індексації. Ця умова на практиці виявляється найбільш «істотною» та цікавою. Розмір орендної плати у Договорі визначається за домовленістю сторін, виплата орендної плати повинна здійснюватися виключно у гривнях. Вперше процес індексації орендної плати був запроваджений при оренді державного та комунального майна (Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року № 2269-XII, далі - Закон про оренду, Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786, далі - Методика). З прийняттям ГК ця умова була розповсюджена на оренду приватного майна. Згідно із чинним законодавством розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць, що оприлюднюється Державним комітетом статистики України (ст. 284 ГК, п. 13 Методики. Зазначене коригування розміру орендної плати і є індексацією. За домовленістю сторін індексація орендної плати може здійснюватися за певний період дії Договору оренди.

Якщо Сторони Договору оренди - резиденти бажають отримувати орендну плату у валюті, для такої операції потрібна індивідуальна ліцензія Національного банку України, що передбачено Декретом Кабінету Міністрів України «Про систему валютного регулювання і валютного контролю» № 15-93 від 19 лютого 1993 р. . Та навпаки, як Декретом передбачено, якщо орендар є нерезидентом, орендну плату він повинен сплачувати в валюті, а при бажанні сплати орендної плати у гривнях - треба отримувати індивідуальну ліцензію НБУ. Однак на практиці отримання індивідуальної ліцензії для розрахунку в зазначених випадках доволі проблематично.

Прив'язка до іноземної валюти дозволяє уникнути індексації орендної плати. Вона фактично присутня, якщо курс валюти по відношенню до гривні буде змінюватися.

Питання збільшення розміру орендної плати може вирішуватися між сторонами так:

у Договорі фіксуються умови, при настанні яких розмір орендної плати може збільшуватися. До таких умов сторони можуть віднести збільшення орендної плати за один квадратний метр орендної площі на ринку оренди нежитлової нерухомості місцевості за місцезнаходженням об'єкта оренди. Звичайно, таке збільшення повинно бути якось підтверджене. Як докази підтвердження збільшення орендної плати можуть виступити висновки експертів, маркетологів, агенцій нерухомості тощо, які обираються за домовленістю сторін Договору. Як умови, при настанні якої орендна плата може збільшуватися, може виступити збільшення курсу гривні до курсу валюти, якщо у Договорі розмір орендної плати зазначено у гривнях.

Порядок використання амортизаційних відрахувань. Вперше умова щодо порядку використання амортизаційних відрахувань була закріплена в Законі про оренду. З прийняттям ГК ця умова стала обов'язковою для оренди приватного майна. Стосовно цієї умови ніяких імперативних норм немає, сторони самі встановлюють той порядок використання амортизаційних відрахувань, який їх задовольняє. Однак ця умова формулюється так: амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів.

Відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. ГК процедура відновлення орендованого майна не врегульована. Тоді як ЦК (ст. 778) встановлює такі вимоги:

відновлення (поліпшення) Об'єкта оренди можливе лише за згодою орендодавця;

орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю за наявності згоди орендодавця на відновлення (поліпшення) Об'єкта оренди;

орендар стає співвласником нової речі, створеної ним за згодою орендодавця.

договір оренда правовий укладення

3 Способи забезпечення і особливості виконання договорів оренди

Під способами забезпечення виконання зобов'язань розуміють додаткові забезпечувальні заходи, які мають спеціальний (додатковий) характер і дають можливість досягнути виконання незалежно від того, чи заподіяні кредиторові збитки і чи є у боржника майно, на яке можна звернути стягнення за виконавчими документами.

Відповідно до ст. 178 ЦК до способів забезпечення належать:

§ неустойка;

§ застава;

§ порука;

§ гарантія;

§ завдаток. Цивільне право України: Навч. посібник / Ю.В. Білоусов, С.В. Лозінська, С.Д. Русу та ін.. - За ред. Р.О. Стефанчука. - К.: Прецедент, 2005.

Такий перелік є вичерпним, інші механізми, формально до способів забезпечення не належать.

В ст. 570 ЦК України передбачається, що виконання зобов'язання може забезпечуватися не тільки тими способами, які прямо передбачені ЦК, іншими правовими актами, а й тими, які встановили сторони в самому договорі.

В сучасній юридичній літературі до таких додаткових способів забезпечення виконання зобов'язання відносять способи, передбачені законом, але не названі у відповідній главі ЦК України. До таких способів, зокрема, належать:

§ правила про зустрічне виконання зобов'язань,

§ положення про субсидіарну відповідальність учасників повного товариства, а також повних товаришів у командитному товаристві за зобов'язаннями товариства при недостатності його майна;

§ власника за зобов'язаннями належного йому підприємства або установи;

§ права кредитора, який виконав угоду, у разі ухилення іншої сторони від її нотаріального посвідчення вимагати по суду визнання її дійсною;

§ право кредитора вимагати реєстрації угоди у разі ухилення іншої сторони від її реєстрації;

§ про відповідальність, що її поряд з боржником несуть треті особи, на яких покладено виконання зобов'язання, та деякі інші Луць В.В. Окремі види договірних зобов'язань.-Л.-2001. с. 25

Що стосується додаткових способів забезпечення, які сторони можуть передбачати в самому договорі, то до них належать і випадки виконання боржником зобов'язання, пов'язаного із внесенням певної грошової суми на депозит третьої особи, а також використання в договорі можливостей, що закладені диспозитивними нормами ЦК України.

Так, нормою передбачено, що ризик випадкової загибелі речі або випадкового пошкодження майна несе його власник, якщо інше не передбачено законом або договором. У зв'язку з цим власник має право передбачити в договорі покладення ризику випадкової загибелі або випадкового пошкодження майна на контрагента.

Аналогічно може бути розв'язано питання щодо витрат, які пов'язані з утриманням майна.

Класифікація способів забезпечення виконання зобов'язання проводиться за різними ознаками.

Враховуючи юридичну конструкцію способів забезпечення виконання зобов'язання, їх поділяють на:

§ такі, що пов'язані з попереднім виділенням майна для можливої примусової реалізації обов'язку порушника (застава та завдаток);

§ такі, що не пов'язані з попереднім виділенням майна для можливої примусової реалізації обов'язку порушника.

За правовою природою способи поділяються на:

§ такі, що є засобами юридичної відповідальності (неустойка та завдаток);

§ такі, які не є засобами юридичної відповідальності (застава та порука).

За сферою дії розрізняють способи забезпечення, що можуть застосовуватися:

§ у відносинах між будь-якими суб'єктами (неустойка, застава, порука),

§ у зобов'язаннях тільки за участю фізичних осіб (завдаток)

§ у відносинах виключно між юридичними особами (гарантія). Луць В.В. Окремі види договірних зобов'язань.-Л.-2001. с. 29

Відповідно до ст. 179 ЦК неустойкою визнається певна грошова сума, визначена законом або договором, яку боржник зобов'язаний сплатити кредиторові у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання, зокрема у випадку прострочення виконання зобов'язання.

Переваги (значення) неустойки:

§ сума, на яку може претендувати кредитор, у разі невиконання зобов'язання боржником, визначена заздалегідь;

§ стягнення неустойки не пов'язується з необхідністю доводити розмір заподіяних збитків, а також причинний зв'язок між збитками, які можуть виникнути у кредитора, і порушенням зобов'язання з боку боржника;

§ стягнення неустойки не перешкоджає можливому відшкодуванню збитків, якщо кредитор доводив наявність цих збитків, їх розмір і причинний зв'язок з правопорушенням;

§ неустойка є засобом оперативного впливу на недбайливого боржника, оскільки дає можливість відразу після порушення зобов'язання швидко стягнути передбачену законом або договором грошову суму, яку боржник мав би сплатити незалежно від того, були якісь інші негативні наслідки в майновій сфері кредитора, чи ні.

Різновид неустойки виступають штрафи та пеня.

Штрафом називається визначена договором грошова сума, яку боржник зобов'язується сплатити кредитору у наперед визначеному розмірі або в процентному відношенні до суми боргу або всього предмету виконання (суми договору).

Пенею називається визначена договором грошова сума, яку боржник зобов'язується сплатити кредитору у процентному відношенні до суми простроченого платежу за кожний день або інший період прострочення.

Завдатком визнається грошова сума, що її видає одна з договірних сторін у рахунок належних з неї за договором платежів другій стороні на підтвердження укладення договору і на забезпечення його виконання (ст. 195)

Завдаток виконує кілька функцій:

§ платіжна функція - оскільки завдаток видається в рахунок належних платежів, він виступає передусім засобом платежу.

§ факт передачі завдатку від однієї до іншої договірної сторони підтверджує, що між сторонами укладено угоду, що й закріплюється передачею завдатку;

§ завдаток виступає як спосіб забезпечення виконання зобов'язання.

Якщо за невиконання договору відповідальною є сторона, яка передала завдаток, він залишається у другої сторони.

Якщо за невиконання договору відповідальною є сторона, яка одержала завдаток, вона повинна сплатити іншій стороні подвійну суму завдатку.

Види неустойки.

Залежно від джерела встановлення неустойка поділяється на:

§ законну, тобто встановлену в нормативному порядку -- в законі або іншому правовому акті;

§ договірну, яка встановлюється безпосередньо в нормах договору (угоди), укладеного між сторонами.

Залежно від можливого стягнення збитків неустойка згідно із ст.204 ЦК поділяється на чотири види;

§ залікова;

§ штрафна;

§ виключна;

§ альтернативна. Щербіна В.С. Господарське право України: Навч. посібник. - 3-є вид., перероб. і доп. - К.: Юрінком Інтер, 2002.- с. 120

Заліковою називається неустойка, що передбачає можливість стягнення як неустойки, так і збитків, але в тій частині, яка не покрита сумою неустойки.

Штрафною, або кумулятивною, визнається неустойка, яка підлягає сплаті понад розмір збитків, які заподіяні невиконанням або неналежним виконанням зобов'язання.

Виключна неустойка обмежує відповідальність за невиконання або неналежне виконання зобов'язань тільки сплатою неустойки і взагалі виключає можливість стягнення збитків.

Альтернативна неустойка передбачає можливість стягнення або неустойки, або збитків; але в цьому випадку кредитор повинен зробити вибір ще до того, як буде допущено порушення зобов'язання і встановлено розмір збитків.

Що стосується розміру неустойки, то відповідно до ст.3 Закону України “Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань” від 22 листопада 1996 року він обчислюється від суми простроченого платежу, та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Для стягнення неустойки ст.72 ЦК встановлено скорочений строк - 6 місяців.

Відмінність завдатку від авансу. Тобто, якщо сторона, що одержала аванс не виконала своїх зобов'язань за договором, інша сторона має право вимагати лише повернення авансу, а не сплати його подвійної суми. Аналогічно, якщо у разі невиконання зобов'язання відповідальною буде сторона, яка передала аванс, вона незалежно від невиконання цього зобов'язання має право вимагати повернення авансу.

Таким чином, можемо зробити висновок, що аванс не виконує забезпечувальну функцію і тому не є способом забезпечення виконання зобов'язання, він обмежується виключно платіжною і засвідчувальною функціями. При цьому, практика виходить з того, що передана в рахунок майбутніх платежів грошова сума презюмується як аванс, поки не буде доведено, що ця сума передавалася з метою забезпечити в майбутньому виконання зобов'язання.

У разі невиконання договору, забезпеченого завдатком, сторона, відповідальна за невиконання договору, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки, але з зарахуванням суми завдатку, якщо в договорі не передбачено інше (ч.3 ст.195 ЦК).

У ЦК України відповідно до ст. 571 угода щодо встановлення способу забезпечення виконання зобов'язання має бути укладена в письмовій формі незалежно від форми основного зобов'язання. Недодержання письмової форми спричинює недійсність угоди щодо встановлення способів забезпечення виконання.

В силу застави кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов'язання одержати задоволення з вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами.

Предметом застави може бути майно, яке відповідно до українського законодавства заставодавець може відчужувати та на яке може бути звернуто стягнення.

У випадках передбачених договором предметом застави може бути майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави, в тому числі продукція, плоди та інші прибутки (майбутній урожай, приплід худоби тощо).

Предметом застави може бути і майно, яке перебуває на праві спільної власності. Майно, яке перебуває у спільній власності, може бути предметом застави лише за згодою всіх співвласників. За ст. 6 Закону України "Про заставу", майно, яке перебуває у спільній частковій власності (частки, паї), може бути самостійним предметом застави за умови виділення його в натурі.

Щодо застави вимог, то предметом застави може бути лише відчужувана вимога. До невідчужуваних, невіддільних від особи вимог, які з цих причин не можуть бути предметом застави, належать, наприклад, вимоги потерпілого від каліцтва до особи, яка спричинила каліцтво, про відшкодування шкоди; вимоги, що виникають із спадкових прав.

Відповідно до ст. 4 Закону України "Про заставу" предметом застави можуть бути майнові права.

Заміна предмета застави може здійснюватися тільки за згодою заставодержателя.

Не можуть бути предметом застави:

§ національні культурні та історичні цінності, що перебувають у державній власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання.

§ вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом.

§ об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться у процесі корпоратизації;

§ за чинним законодавством, предметом застави не може бути майно громадян, на яке не можна звернути стягнення за виконавчими документами. Перелік його поданий у додатку № 1 до ст. 379 Цивільно-процесуального кодексу України;

§ згідно із ст. 5 ЗУ "Про приватизаційні папери" заборонено використовувати приватизаційні папери як заставу для забезпечення платежів або кредитів. Цивільно-правові засоби захисту права власності в Україні. - К.Юрінком, 2001.

Види застави:

іпотеку застава землі, нерухомого майна, при якій земля та (або) майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи;

заставу товарів в обороті або у переробці (предметом застави товарів в обороті або у переробці можуть бути сировина, напівфабрикати, комплектуючі вироби, готова продукція тощо);

§ заклад - застава рухомого майна, при якій майно, що складає предмет застави, передається заставодавцем у володіння заставодержателя;

§ заставу майнових прав;

§ заставу цінних паперів.

Відповідно до ст.12 ЗУ "Про заставу" у договорі застави має бути вказано найменування (прізвище, ім'я та по батькові), місцезнаходження (місце проживання) сторін, суть забезпеченої заставою вимоги, її розмір та строк виконання забезпеченого зобов'язання, опис предмета застави.