Приватизация жилых помещений

28

Введение

Интерес к исследованию темы «Приватизация жилых помещений» закономерен. Жилищная проблема остается одной из наиболее острых социально-экономических проблем современной России.

Приватизация жилых помещений - одна из тем гражданского права. Изучение этой темы является целью данной курсовой работы.

Основные задачи работы: изучение нормативных актов, регламентирующих процесс приватизации; характеристика общественных отношений в сфере приватизации жилья, прав граждан при приватизации и реализации этих прав.

В основной части работа содержит три главы:

Первая глава дает описание предпосылок появления Закона о приватизации жилищного фонда в России, его связи с действующим жилищным законодательством, отражает основные условия и принципы принятого закона, правовое положение граждан в ходе преобразований отношений собственности в жилищной сфере и развития рынка жилья

Вторая глава основной части охватывает круг вопросов, связанных с раскрытием содержания темы. В ней освещены вопросы: понятие приватизации, принципы и условия перехода жилых помещений в частную собственность; лица, имеющие право на приватизацию и не имеющие такового, порядок приватизации.

В третьей главе раскрываются права собственников приватизированных жилых помещений.

В заключительной части подведены итоги исследования, определившие значение процесса приватизации в общественной жизни, его достоинства и некоторые недостатки.

В настоящее время законодательная база, регламентирующая процесс приватизации и на которой основана настоящая работа, представлена: Конституцией Российской Федерации, Гражданским Кодексом Российской Федерации 01.03.2002г. с изменениями, внесенными Федеральным законам от 11.11.2003г., Жилищным Кодексом Российской Федерации от 01.03.2005г., Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в дальнейшем Закон о приватизации) от 23.12.1992г. № 4199-1 с изменениями, внесенными Федеральными законами от 11.08.1994г. № 26-ФЗ, от 28.03.1998г. № 50-ФЗ, от 01.05.1999г. № 88-ФЗ, от 15.05.2001г. № 54-ФЗ, от 20.05.2002г. № 55-ФЗ, от 26.11.2002г. № 153-ФЗ, от 29.06.2004г. № 58-ФЗ, от 22.08.2004г. № 122-ФЗ, от 29.12.2004г. № 189-ФЗ, Постановлениями конституционного Суда РФ, «Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 18 ноября 1993 года.

Новеллой нового Гражданского Кодекса РФ, в отличии от ГК РСФСР 1964 г., являются нормы реализации конституционного права каждого на жилище (глава 18 ГК о праве собственности и других вещных правах, а в данном случае ст. 217 ГК РФ). Впервые установлено, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользуясь квартирами и их общим имуществом, образуют товарищества собственников жилья.

Принципы Гражданского Кодекса РФ и Закона о приватизации имеют в своей основе фундаментальные права человека. Взятые в совокупности они являются юридическим стержнем свободного рыночного хозяйствования, правовым базисом свободы. Эти законы воплощают начала частного права как одного из наивысших достижений демократии, которое закрепляет автономию субъектов гражданских правоотношений, свободу их волеизъявления, запрет необоснованного вмешательства публичной власти в частные правовые интересы, многообразие форм собственности, всемерную охрану неприкосновенности собственности, юридическое равенство субъектов гражданских правоотношений, приобретение гражданами прав своей волей и в своем интересе, судебную защиту нарушенных прав.



Глава I. Предпосылки приватизации как части жилищной реформы

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 23.12.1992г. начинается с преамбулы, объясняющей цели и принципы приватизации государственного и муниципального жилищных фондов:

«Настоящий закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории РСФСР, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилье дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем».

Экономической основой системы удовлетворения потребностей граждан в жилье до переходного периода была государственная собственность на жилье, которая преобладала над другими формами собственности. Государство брало на себя социальную функцию и юридическую обязанность обеспечивать жилыми помещениями граждан, нуждающихся в жилье или его улучшении, на условиях найма.

Невысокая плата за пользование квартирой и коммунальными услугами позволяла малоимущем слоям населения иметь благоустроенное жилье, качество которого не зависело от материального положения семьи, но такие благоприятные условия поддерживались многомиллиардными затратами Советского государства на их содержание.

Система удовлетворения потребности граждан в жилье преимущественно из жилищного фонда, принадлежащего государству, функционировала как затратный механизм. Она финансировалась из государственного бюджета и за счет средств хозяйствующих субъектов, отражаясь на себестоимости производимых ими продукции, работах, услугах. Государство само определило для себя монопольную роль инвестора, подрядчика и собственника в жилищном строительстве и эксплуатируемом жилищном фонде.

В решении жилищной проблемы негосударственным структурам - кооперативному и индивидуальному строительству жилых домов и таким же разновидностям жилищных фондов - отводилось незначительное место по сравнению с государственным и общественным секторами экономики.

Впервые возможность приобретения гражданином права собственности на отдельную квартиру в многоквартирном жилом доме была предусмотрена в Положении о жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1959 года. Гражданам разрешалось объединяться по месту их работы или постоянного жительства в жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков для совместного строительства своими силами на началах трудовой взаимопомощи многоквартирных жилых домов. Каждый из них получал право собственности на одну отдельную квартиру в выстроенном доме. Места общего пользования, инженерное оборудование всего дома передавалось в общую совместную собственность. Однако, в связи с прекращением отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в большинстве городов (в соответствии с постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 01.06.1962 года «Об индивидуальном и кооперативном строительстве») такая форма собственности на жилье не получила распространения.

Правовое регулирование, связанное с осуществлением этого права собственности, в то время осталось неразработанным. Советское государство, юридически приняв на себя обязанность оказывать гражданам содействие в строительстве жилья на свои средства, по сути, начиная с 1962 года, сдерживало объемы такого строительства.

Средства, которые государство выделяло на жилищное строительство, создавались за счет низкой оплаты труда граждан. По подсчетам экономистов, в 70-х годах стоимость площади 2-х комнатной квартиры окупалась работой одного члена семьи в течение 4,4 года. Герасимов Н.В. «Совершенствование соцобеспечения семьи, здравоохранения, распределения и оплаты жилья», Минск, 1981 год, стр. 107

Одним словом, уровень материального положения граждан не позволял им активно участвовать в строительстве жилья на свои средства. Большая часть трудящихся социально были привязаны в решении жилищной проблемы к государству, его хозяйственным и некоммерческим организациям, что использовалось работодателями в своих целях.

Из года в год росла задолженность государства перед семьями, признанным по самым низким критериям нуждающимися в жилье. Сроки ожидания для многих очередников переваливали за 10 - 15 лет.

Предпринятая в годы перестройки попытка решения жилищной проблемы лишь приостановила неуклонное сползание вниз по социальной лестнице. Были повторены строительные показатели 60-х годов. К структуре традиционно нуждающихся в улучшении жилищных условий добавилось огромное число тех, кто вообще не имеет жилплощади: военнослужащие и члены их семей, уволенные с военной службы в запас или отставку, в связи с выводом Вооруженных Сил из дальнего и ближнего зарубежья, вынужденные переселенцы, беженцы и т. д.

Надо констатировать, что государство не справилось с решением задачи массового жилищного строительства, и хотя было немало достигнуто, но жилищная проблема осталась острой. Система, построенная по благородному замыслу - освободить тружеников от забот о жилье, переложив их на государство, требует колоссальных затрат на строительство и содержание жилых домов и поэтому не соответствует экономическим законам, по которым начала развиваться Россия. Планово-распорядительная система стала вообще не способна быстро откликаться на нужды граждан в жилье. Постоянный дефицит свободной жилплощади, низкий уровень обеспеченности жильем, содержанием жилищного фонда и обслуживания проживающих - спутники этой системы.

Одной из причин такого положения экономисты называют гипертрофированное развитие государственной собственности на жилье. Среди дефектов, присущих данной системе, совмещение в ведомственном жилищном фонде в одном лице - администрации, работодателя и домовладельца, что негативно влияет на мотивы труда. Администрация наделялась правом выселять из ведомственных домов рабочих и служащих, прекративших по уважительным причинам трудовые отношения с предприятиями важнейших отраслей экономики, без предоставления другого жилья, а с 1982 года - в жилые помещения, условия которых отвечали самому минимуму санитарных и технических требований. Такой режим - один из способов внеэкономического принуждения рабочих и служащих к низкооплачиваемому труду.

Признание неэффективности действующей системы удовлетворения жилищных потребностей граждан привело к осознанию необходимости перехода на рынок жилья. Этот переход принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства: оно постепенно перестанет быть главным инструментом в решении жилищной проблемы.

Цель перехода - сбалансировать спрос на жилье и его предложение, уйти от хронического дефицита свободного жилья, нехватки средств на эксплуатацию и ремонт домов, выйти на более высокий уровень технического и санитарного обслуживания проживающих.

В конце 80-х годов вновь возникла проблема регулирования отношений в связи с необходимостью формирования рынка жилья в рамках проводимых экономических реформ, для чего потребовалась индивидуализация как государственного, общественного и муниципального жилищного фонда (его приватизация) так и фонда жилищно-строительных кооперативов (передача его в собственность членов кооперативов).

Без вовлечения этих фондов, составляющих значительную часть всего жилищного фонда, состоящего в основном из многоквартирных жилых домов, в рыночный оборот невозможно осуществить жилищную реформу.

Переход к рынку жилья, объем которого в прошлом юридически и экономически ограничивался по идеологическим соображениям, связан с разгосударствлением жилищного фонда, его демонополизацией, а также трансформацией кооперативной собственности в частную. Эти меры должны уменьшить в общей структуре жилищного фонда объем государственного и муниципального фондов и тем самым увеличить объем площади, находящейся в частной собственности граждан. Соответственно и изменение структуры жилищных прав. Сфера действия права гражданина на получение жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов будет постепенно сокращаться до необходимого минимума с учетом реальной обстановки, а на приобретение жилья - соответственно расширяться (приватизация, купля-продажа, дарение, наследство и т.д.)

На переходный период, безусловно, требуется принять меры, гарантирующие социальную и правовую защищенность граждан, которые могут пострадать от принципиальной перемены курса государственной жилищной политики. Поэтому полное расформирование государственного и муниципального жилищных фондов не обосновано.

Зарубежный опыт показывает, что требуется не только оставить часть площадей этих фондов, но и продолжать строить жилье за счет бюджетных ассигнований, причем с таким расчетом, чтобы это была немалая часть в общей структуре жилищного фонда. Этот обязательный минимум, предназначенный в основном для социально незащищенного населения, видимо можно рассчитывать на каждый период. Он будет безусловно меняться, но послужат противовесом рынку жилья, окажет положительное влияние на его конъюнктуру, станет одной из экономических основ новой системы удовлетворения жилищных потребностей.

Непременным условием функционирования такой системы является рост доходов работающего человека, который покрывал бы все его затраты. Средства граждан, находящееся в их личном распоряжении, должны решающим образом влиять на удовлетворение потребностей в жилье. Доходы населения должны позволять не только приобретать жилье, но и содержать его, что требует больших затрат. Если этого не будет, то и новая структура жилищных прав может породить обнищание широких слоев населения, стать фактором дестабилизации, напряжения в обществе.

Переход к принципиально новой системе решения жилищных вопросов нуждался в юридическом закреплении. Первым шагом на пути осуществления жилищной реформы стал Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», принятый 04.07.1991 года, цель которого декларирована в его тексте: «…Создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда», но эта цель не может быть достигнута на основе использования только этого Закона, так как все его содержание направлено на решение лишь части проблем, связанных с осуществлением жилищной реформы.

Его основная задача - заменить нанимателя жилого помещения на собственника, что позволит гражданам иметь больше правовых возможностей для решения своих личных жилищных вопросов. Правда, только от того, что квартира перейдет в собственность, жилищная проблема не решится (физическая переуплотненность проживания как была, так и останется, равно как и недостатки жилого помещения), зато изменится правовой статус проживающих, что само по себе немаловажно. Хотя характер и объем жилищных прав нанимателя не равен характеру и объему прав собственника, однако последний в отличие от первого наделен правом отчуждения, что значительно расширяет его правовые возможности удовлетворять по своему усмотрению не только свои потребности в жилье, но и что важно, других лиц.

Глава 2.

2.1 Понятие, принципы и условия приватизации жилого помещения

Рынок жилья создают собственники жилья. Приватизация - один из путей возникновения множества таких собственников. Статья 1 Закона о приватизации дает определение понятия приватизации: «бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения - по месту бронирования жилых помещений».

Изначально предполагалась бесплатная передача жилья по всей территории России в размере 18 кв. м. обшей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м. на семью, а площадь квартиры, превышающая бесплатную норму, подлежала оплате. Для ускорения процесса приватизации 23.12.1992 года в Закон о приватизации были внесены изменения, которыми была введена равная для всех бесплатная приватизация, независимо от размеров и потребительских качеств жилых помещений. Суммы, ранее выплаченные гражданами за излишки площади подлежат возврату.

Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующей с 1993 года.

Другой принцип, положенный в основу Закона, не менялся, и его суть в ненасильственности. Приватизация осуществляется исключительно добровольно, при взаимной согласованности всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Следует отметить и демократичность этого принципа, ведь желание освободиться от обременительной для государства обузы могло подтолкнуть к введению принудительной приватизации, однако добровольность сохранена в Законе как обязательное условие.

Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).

Гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Определение понятия приватизации важно для того, чтобы не смешивать ее с продажей свободных квартир в домах тех же жилых фондов.

Закон характеризует приватизацию жилья как передачу в собственность граждан только занимаемых ими жилых помещений в домах двух видов жилищного фонда: государственном и муниципальном.

К государственному жилищному фонду относится жилищный фонд, находящийся в федеральной собственности и в собственности субъектов РФ (ст. 214 ГК РФ). Он может находиться в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий, учреждений. Жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности городским и сельским поселениям, относится к муниципальному жилищному фонду (ст. 215 ГК РФ).

Жилищный кодекс РФ к жилым помещениям относит:

- жилой дом, часть жилого дома - индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд,

- квартиру, часть квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а так же помещений предназначенных для удовлетворения бытовых нужд,

- комнату - часть жилого дома или квартиры, место непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Ст. 16 Жилищного Кодекса РФ от 01.03.2005г.

Согласно статьи 4 жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения - не подлежат приватизации. Данная статья предоставляет собственнику жилищного фонда или уполномоченному им органу право принимать решение о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 15.06.2006г. № 6-П положение ч. 1 ст. 4 , а именно запрет на приватизацию жилья, полученного после 1 марта 2005 года, признано нарушающим права лиц, получивших жилье в указанный срок. В связи с этим, на законодателя была наложена обязанность внести соответствующие изменения в закон. Правительство РФ подготовило законопроект, который был принят Государственной Думой РФ в первом чтении 16.04.2008г. Демьян В. Приватизация жилья: ограничения скоро снимут// Экономика и жизнь.-2008.-№16.-с. 39

Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания и аварийным осуществляется в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006г. № 47. Титов А.А. Жилищное право РФ// учебник. с. 190

Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в ст. 94 ЖК РФ и Примерном положении об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988г. № 328. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст. 105 ЖК РФ предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы, службы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

До недавнего времени Законом о приватизации были установлены особенности приватизации коммунальных квартир, т.е. квартир, занятых несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). Жилые помещения в коммунальных квартирах были включены в перечень объектов, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в Законе говорилось, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно. Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утв. решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству 18.11.1993г., было установлено, что приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире и с согласия совершеннолетних я несовершеннолетних от 14 до 18 лет членов их семей. На практике под этим также подразумевалась одновременная приватизация всех комнат в квартире.

В связи с этим Конституционный Суд РФ принял постановление от 03.11.1998г. № 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 23.12.1992г. в связи с запросом Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова», в котором признал ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, не соответствующей Конституции (ст. 19, 46 и 55). Указанное постановление по данному вопросу является окончательным, не подлежит обжалованию и вступило в силу немедленно после его провозглашения и действует непосредственно. Иными словами, начиная с 3 ноября 1998 года в отношении коммунальных квартир действует общий порядок приватизации жилых помещений, без каких-либо ограничений. В связи с этим из ст. 4 Закона о приватизации были исключены слова «коммунальные квартиры». Титов А.А. Жилищное право РФ// учебник. с. 191

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14.07.1992г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Закону о статусе военнослужащих к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена.

Служебные жилые помещения предназначаются для проживания граждан либо в связи с характером их трудовых отношений, либо в связи с прохождением службы, либо в связи с назначением на государственную должность, либо в связи с избранием на выборные данности в органы государственной власти или органы местного самоуправления. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование. В настоящее время действуют более 15 законов и других нормативных актов, которыми предусмотрено предоставление служебного жилья. В частности, согласно Закону о статусе военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим.

Установленный Законом о приватизации перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим. Так, ФЗ от 14.03.1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» установлено, что не подлежат приватизации земельные участки в границах национальных парков, а также находящиеся на них здания, сооружения, помещения.

2.2 Субъекты приватизации

Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя жилого помещения на условиях социального найма и членов его семьи.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или оран местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, т.е. он является бессрочным (ст. 60 ЖК РФ).

Граждане вправе приватизировать всю занимаемую площадь, при этом не имеет значения, какая площадь приходится на каждого человека на момент приватизации жилья. Изъятие излишков жилой площади или какое-либо иное перераспределение площади в таких случаях законодательством не предусмотрено.

К членам семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (ст. 31 ЖК РФ). Они могут быть, и не указаны в ордере на занимаемое помещение. После заселения семьи в установленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режима регистрации, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних лиц, проживающих в данном жилом помещении.

Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но все ли они могут быть ее участниками?

Лица, не оформившее в свое время регистрацию в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять регистрацию «на всякий случай» по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает у другого супруга. Если он не решит вопрос о регистрации по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней регистрации.

По закону (ст. 31 ЖК РФ) все члены семьи нанимателя и лица, прекратившие семейные связи с ним, но продолжающее проживать в нанятом жилом помещении, обладают равными жилищными правами независимо от их возраста и дееспособности.

Сохраняют все свои жилищные права временно отсутствующие (ст. 71 ЖК РФ) наниматель и члены его семьи.

Право на приватизацию жилья связано с местом постоянного проживания. Поэтому, временно отсутствующие, в том числе и лица, оформившие бронь на жилое помещение, приватизируют только то жилое помещение, на которое они сохраняют свое право.

По желанию граждан жилые помещения передаются им, в порядке приватизации, в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую площадь должны выразить свое отношение к приватизации. При этом следует иметь в виду, что длительное отсутствие человека в месте постоянного жительства, не означает, что он автоматически утратил право на занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть осуществлено лишь двумя путями - по его собственному желанию (заявлению), либо по решению суда.

Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим право на жилую площадь, суд не ограничивается констатацией факта истечения общего или специального срока временного отсутствия лица в месте его постоянного жительства. Принимая решение, суд первостепенное значение предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины уважительные, суд, как правило, отказывает в иске о признании ответчика утратившим право на жилую площадь. Например, невозможность продолжения совместного проживания разведенных супругов вынуждает кого-то из них оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к родителям, или к новому супругу (сожителю и т.д.), но без отказа от права на оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту прежнего жительства. В силу этого, его согласие на приватизацию обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев.

Если при рассмотрении дела будет установлено, что кто-то из пользователей возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказа от получения жилья в собственность, поскольку в силу установленного в Законе о приватизации принципа добровольности, иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах.

Таким образом, приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей (если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние), органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних обязаны в течение трех месяцев оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, указанные договоры оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов.

Иностранным гражданам не предоставляются жилые помещения по договору социального найма (п. 5 ст. 49 ЖК РФ). Однако такое право им может быть предоставлено на основании международного договора РФ. Поэтому иностранные граждане, а также лица без гражданства, не могут стать собственниками в результате приватизации жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. При этом не имеет значения, в каком качестве они проживают в жилом помещении: как наниматели, члены его семьи или бывшие члены семьи.

2.3 Процедура приватизации жилого помещения

Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

- соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

- предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

- учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

- заявление на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

- справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

- документ органов опеки и попечительства, в случае, проживания в жилом помещении несовершеннолетнего отказ от включения его в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке.

Глава 3. Сделки с приватизированным жильем

Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению. Они вправе продавать помещения, завещать их, сдавать в аренду, а также совершать с помещениями иные сделки, не противоречащие законодательству. При этом осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и интересов других лиц.

Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью осуществляется с согласия всех ее участников. В случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников. Если один из участников общей долевой собственности намерен продать принадлежащую ему долю постороннему лицу, то он может это сделать при условии, что остальные собственники отказались реализовать право преимущественной покупки этой доли.

Собственник жилого помещения вправе обменять это жилое помещение на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государствённого, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

Важно помнить, что при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации, ранее занимаемого помещения.

Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

Прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается. Исключение составляют случаи обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника в порядке, предусмотренном законодательными актами, а также случаи принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, и иные случаи, прямо предусмотренные законодательством.

Участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, может быть выделена, принадлежащая ему доля только в том случае, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Для совершения сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами, попечителями, администрацией детских или иных воспитательных учреждений соответствующего назначения на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении сберегательного банка.

Согласно ст. 9.1 Закона о приватизации, граждане, приватизировавшие жилые помещения, могут отказаться от права на приватизацию жилья, если он предпочтет пользоваться жилым помещением на условиях договора социального найма.

Иначе говоря, речь идет о так называемой деприватизации жилья, т.е. возврате гражданином приватизированного жилого помещения прежнему собственнику (наймодателю) с условием заключения с ним договора социального найма на занимаемое жилье.

Органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ, законодательством субъектов РФ и правовыми актами органов местного самоуправления.

Деприватизация жилого помещения возможна при наличии двух условий:

1) помещение является для гражданина единственным местом жительства;

2) оно должно быть свободным от обязательств (например, не передано в залог).

На практике данные нормы вызывают сложности, поскольку неясен правовой механизм передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Данная статья также не дает ответа на вопрос, сможет ли в дальнейшем гражданин, который стал нанимателем жилого помещения, повторно воспользоваться правом на приватизацию занимаемого жилья.



Заключение

Суммируя изложенное, можно сделать вывод, что задачи, поставленные при написании работы, выполнены. Изучены основные нормативно-правовые акты, регламентирующие процесс приватизации жилого фонда. Освещены основные вопросы приватизации - понятие, принципы и условия перехода жилых помещений в частную собственность; права субъектов приватизации, в том числе несовершеннолетних граждан, порядок приватизации, права собственников приватизированного жилья.

Процесс приватизации жилищных фондов продиктован политикой нашего государства, и это стало поистине немаловажным событием для наших граждан.

Впервые в русской истории смена собственности произошла не с оружием в руках, а путем принятия закона, разработчики которого вооружались авторучками, профессионализмом и перспективой создания цивилизованного общества, с развитой системой, свободной, независимой от административной власти частной собственности.

Передел государственной собственности жилищной сферы в частную, имеет два несомненных достоинства:

главное, что переход государственного жилищного фонда в частный осуществлен на практике;

происходит свободная купля-продажа приватизированного жилья, что создает насыщение рынка.

Но при всех достоинствах приватизации жилищного фонда, существуют нюансы, которые заставляют задуматься и искать пути их разрешения. Законом не достаточно регламентированы некоторые стороны процесса приватизации жилья.

Проблемы могут возникнуть, если в муниципальном доме будет приватизирована лишь часть квартир, и встанет вопрос об ответственности за эксплуатацию инженерного оборудования и мест общего пользования - выделить доли собственности каждому из общего имущества невозможно, а неопределенная ответственность может провести к разрушению дома.

Многие дома подлежат капитальному ремонту, а средств в бюджете, на его проведение нет.

А если предположить, что очень давно выработали свой срок эксплуатации так называемые «хрущевки» и начнут разваливаться - нетрудно представить целую армию населения без крыши над головой. И в такой критической ситуации государство будет вынуждено прибегнуть к старому испытанному способу - подселить этих людей в сохранившиеся квартиры, превратив их в коммуналки.

При подобном развитии событий у собственника гораздо больше правовых оснований для сохранения своей квартиры в неприкосновенности.

Проблемы могут возникнуть и в том случае, если весь дом перейдет в собственность граждан. Одинаковых людей не бывает, одни захотят нормально содержать жилье, другие не захотят, третьи просто не могут - в результате конфликты, беспорядки, судебные споры.

Кроме того, категория пьющих собственников осуществляет и будет осуществлять свое право собственности в сиюминутных интересах, а как следствие - неуправляемый процесс скупки жилья для его использования в целях спекуляции и наживы, увеличение числа бездомных, что, в свою очередь, породит еще одну проблему - создания ночлежек для лиц, лишившихся жилья, и усугубит криминальную обстановку.

Кроме того, необходимо наиболее детально проработать правовой механизм передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность.

Государство, путем введения обновленных, прогрессивных законов, стремится разрешить возникшие проблемы. И только после окончательного формирования и воплощения законодательной базы рынка жилья можно будет делать выводы о действительных позитивных или негативных сторонах этого процесса.

Список источников и литературы:

1. Нормативно правовые акты:

1.1 Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993г.

1.2 Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 21.10.1994г, с изменен. от 29.12.2006г. № 258 - ФЗ.

1.3 Жилищный Кодекс Российской Федерации от 01.03.2005г., с изменениями от 23.07.2008г. № 160-ФЗ.

1.4 Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 23.12.1992г. № 4199-1 с изменениями, от 29.12.2004г. № 189-ФЗ.

1.5 «Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда Российской Федерации» утверждено решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 18 ноября 1993 года.

1.6 ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.1995г. № 33-ФЗ.

1.7 Закон РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.1992г. № 3297-1.

2. Специальная литаратура:

2.1 Калачева С.А. Справочник по жилищному законодательству. - М.: Приор, 2001.

2.2 Егоров Е.В. Экономика жилищного хозяйства России. Учебное пособие. МГУ, Экономич. фак. - М.: ТЕИС, 2002.

2.3 Тито А.А. Жилищное право Российской Федерации. Учебник для вузов.- М.: Юрайт-Издат, 2007.

2.4 Стефанова А.В. Жилье: как грамотно распорядиться.- СПб.: БХВ-Петербург, 2005.

2.5 Астахов П.А. Жилье - юридическая помощь с вершины адвокатского профессионализма. - М.: Эксмо, 2007.

2.6 Герасимов Н.В. «Совершенствование соцобеспечения семьи, здравоохранения, распределения и оплаты жилья». Минск, 1981 г.

2.7 Демьян В. Приватизация жилья: ограничения скоро снимут// Экономика и жизнь. - 2008. - № 16.

2.8 Прозорова С.А. Жилищное законодательство. Жилищная реформа. - М.: Экзамен, 2003.

2.9 Пчелинцева Л.М. Жилищные права и льготы граждан в России. Комментарии законодательства и практики. - М.: Норма, 2001.