Договор найма (аренды)

Договор найма (аренды)

Найм (аренду) регулирует глава 58 ГК Украины. По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Договор найма (аренды) -- это договор, по которому одна сторона (наймодатель, арендодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю, арендатору) имущество в пользование за плату на определенный срок, а наниматель (арендатор) обязуется своевременно вносить плату и вернуть имущество после окончания срока договора.

Договор найма именуется также арендой. Каждая из разновидностей договора найма (аренда, прокат) имеет свои особенности. Отличие договора найма от других договоров:

наниматель получает имущество не в собственность, а во временное пользование. По этому признаку договор отличается от договора купли-продажи, по которому покупатель имущества становится его собственником. Поскольку наниматель является лишь временным пользователем имущества, по окончании срока договора или в случае его досрочного расторжения он обязан вернуть взятое внаем имущество наймодателю в исправном виде;

предметом договора найма могут быть только индивидуально-определенные, непотребляемые вещи (нежилые помещения, оборудование, машины и др.), не уничтожаемые в процессе их использования, ведь сданное внаем имущество подлежит возврату. По этому признаку этот договор отличается от договора займа, по которому заемщик приобретает имущество в собственность и обязан вернуть заимодавцу не то же, а такое же количество вещей того же рода и качества; 3) возмездный договор -- по этому признаку он отличается от договора ссуды. Характеристики договора найма -- двусторонний и возмездный. Согласно ГК этот договор может быть как консенсуальным, так и реальным.

К форме договора найма (аренды) применяются общие правила о форме сделок.

Стороны в договоре найма (аренды) -- наймодатель (арендодатель) и наниматель (арендатор). ГК не содержит специальных требований к сторонам договора найма (аренды) -- ими могут быть как юридические, так и физические лица. Наймодателями могут быть как собственники имущества, так и уполномоченные ими лица. Нанимателями могут быть как юридические лица различных организационно-правовых форм и форм собственности, так и дееспособные физические лица.

Круг имущества, которое может быть предметом договора найма, определен ст.760 ГК.

Предметом договора найма может быть вещь, определенная индивидуальными признаками и сохраняющая свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребляемая вещь). Законом могут быть установлены виды имущества, которые не могут быть предметом договора найма. Предметом договора найма могут быть также имущественные права.

Согласно ст. 763 ГК договор найма заключается на срок, установленный договором. Эта статья не устанавливает предельных сроков договора найма, что дает сторонам возможность заключать договор на любой срок, определяемый ими. Вместе с тем предусмотрено, что законом могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора найма отдельных видов имущества.

Если срок найма не установлен, договор найма считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон договора найма, заключенного на неопределенный срок, может отказаться от договора в любое время, письменно предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме недвижимого имущества -- за три месяца. Договором или законом может быть установлен иной срок для предупреждения об отказе от договора найма, заключенного на неопределенный срок.

Следовательно, обязательство по договору найма, заключенному на неопределенный срок, может быть прекращено по усмотрению наймодателя или нанимателя в любое время с предупреждением контрагента об отказе от договора за определенное время. Сторона, желающая отказаться от договора, обязана предупредить об этом другую сторону заблаговременно в целях предотвращения ущерба, который может возникнуть в связи с неожиданным расторжением договора.

Предупреждение о расторжении договора найма должно быть сделано в письменной форме, которая обеспечивает возможность доказывания в случае спора о том, было ли такое предупреждение сделано. Сроки предупреждения об отказе от договора найма исчисляются со дня соответствующего уведомления контрагента или со дня, когда он должен был об этом узнать.

Согласно ст.764 ГК, если наниматель продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

По смыслу этой нормы, продолжение пользования имуществом после истечения срока договора возможно без повторного его заключения, т.к. при отсутствии возражений наймодателя договор считается возобновленным на определенный срок. При возражении наймодателя против автоматического продления договора он обязан об этом уведомить нанимателя. Однако это не исключает права сторон впоследствии отказаться от такого договора по их усмотрению с предварительным предупреждением друг друга в сроки, предусмотренные законом.

Таким образом, основанием прекращения договора является истечение срока его действия при условии, что наймодатель потребует возврата ему имущества. При отсутствии такого требования договор не прекращается. Согласно Закону в данном случае происходит возобновление, т.е. продление на новый срок прежнего договора, а не заключение нового договора. Однако в договор могут быть внесены уточнения, например, о ремонте имущества, сроках внесения наемной платы и т.п.

Следовательно, согласно общим правилам, закрепленным в ГК, продолжение пользования имуществом после истечения срока договора связывается с отсутствием возражений со стороны наймодателя, возобновление договора происходит на определенный срок, а отказ одной из сторон от договора обусловлен предупреждением Другой стороны за один месяц (недвижимого имущества -- за три месяца).

Ст. 774 ГК содержит диспозитивное правило, предусматривая, что передача нанимателем вещи в пользование другому лицу (поднаем) возможна лишь с согласия наймодателя, если иное не установлено договором или законом.

Таким образом, исходя из смысла ГК, наниматель с согласия наймодателя может сдать нанятое им имущество другому лицу в поднаем, заключив с таким лицом договор поднайма.

В силу договора поднайма наниматель обязуется передать поднанимателю имущество в пользование за плату. Сторонами договора выступают наниматель и поднаниматель, причем наниматель выполняет функции наймодателя в договоре поднайма. Поднаниматель в правовых отношениях с наймодателем не состоит. Наймодатель имеет права и несет обязанности только по отношению к нанимателю. В свою очередь, наниматель отвечает перед наймодателем за исполнение всех обязанностей по договору, в том числе и за поднанимателя. Например, он обязан возместить убытки наймодателю в случае поломки или порчи имущества, если оно произошло по вине поднанимателя.

Отношения поднайма имеют производный, зависимый характер от отношений найма. Условия договора поднайма зависят от условий договора найма. Поэтому поднаниматель может пользоваться имуществом только в соответствии с назначением, определенным в договоре найма. Срок договора поднайма не должен превышать срока договора найма. Прекращение договора найма влечет прекращение договора поднайма.

Передача имущества в поднаем допускается лишь с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено договором или законом. Такое согласие может быть дано при заключении договора найма, и тогда отдельное согласие наймодателя на передачу имущества в поднаем не требуется.

В отличие от ранее действовавшего ГК, который не определял размер, формы платы за пользование имуществом, порядок ее внесения, новый ГК содержит детальные правила, регулирующие эту плату.

Согласно ст.762 ГК за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Плата за пользование имуществом может вноситься по выбору сторон в денежной или натуральной форме. Форма платы за пользование имуществом устанавливается договором найма.

Договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

Плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором.

Такими образом, договором может быть предусмотрено, что плата за пользование имуществом вносится ежеквартально, после окончания определенного времени и т.п.

Одно из правил относительно платы за пользование имуществом, содержащееся в ч.4 ст.762 ГК, касается возможности ее уменьшения -- наниматель имеет право потребовать уменьшения платы, если по обстоятельствам, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась.

Следовательно, право нанимателя требовать уменьшения платы за пользование имуществом возникает при условии ухудшения имущества, наступившего не по его вине, если такое ухудшение препятствует использованию имущества или затрудняет пользование им. Это возможно, например, в связи с износом имущества или повреждением его в результате стихийного бедствия.

ГК не содержит специальной статьи, содержащей перечень обязанностей наймодателя, однако их можно определить из смысла главы 58 ГК, регламентирующей наем.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю имущество в пользование незамедлительно или в срок, установленный договором найма (ст. 765 ГК). Передача имущества нанимателю должна быть осуществлена своевременно, то есть в срок, предусмотренный договором, а если в договоре срок не определен, то по первому требованию нанимателя.

Если наймодатель не передает нанимателю имущество, то наниматель вправе по своему выбору:

1) требовать от наймодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

2) отказаться от договора найма и взыскать причиненные ему убытки.

2. Передать нанимателю вещь в комплекте и в состоянии, соответствующем условиям договора найма и ее назначению (ст.767 ГК).

Например, железная дорога, сдавая вагоны в аренду, должна очистить вагоны от остатков груза, вагоны должны быть технически исправными.

Наймодатель не отвечает за недостатки имущества, которые были им оговорены при заключении договора.

Условие договора найма, закрепляющее обязанность наймодателя передать нанимателю вещь в состоянии, соответствующем договору и ее назначению, является существенным условием. Без него договор не может считаться заключенным. Передачей вещи считается не только ее передача в пользование нанимателю, но и допуск его к пользованию вещью.

Имущество должно быть предоставлено нанимателю в таком состоянии, чтобы это не препятствовало его использованию для тех целей, которые были обусловлены договором, а если такие цели не были оговорены, то для обычного использования в соответствии с назначением имущества. В противном случае наниматель вправе требовать передачи другого имущества, соответствующего условиям договора, или снижения платы за пользование имуществом, либо расторжения договора и взыскания убытков, причиненных ненадлежащим исполнением наймодателем обязательства.

При наличии недостатков в имуществе, не оговоренных наймодателем при заключении договора, наниматель вправе потребовать от него устранения их в соразмерный срок и за его счет либо замены имущества, или изменения платы за пользование имуществом. В случае невыполнения наймодателем обоснованных требований нанимателя, вытекающих из наличия недостатков в имуществе, последний вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных наймодателем.

Предупредить о правах третьих лиц на вещь, переданную в найм. Согласно ст.769 ГК передача вещи в найм не прекращает и не изменяет прав на нее третьих лиц, в частности, права залога. Поэтому при заключении договора найма наймодатель обязан уведомить нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в найм. Если наймодатель не уведомил нанимателя о всех правах третьих лиц на вещь, передаваемую в найм, наниматель имеет право требовать уменьшения размера платы за пользование вещью или расторжения договора и возмещения убытков.

Производить за свой счет капитальный ремонт вещи, переданной в найм, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 776 ГК).

Капитальный ремонт -- это ремонт, при котором производится замена или восстановление существенных деталей, конструкций и иных частей объекта. Он производится в срок, установленный договором. Если срок не установлен договором или ремонт вызван неотложной необходимостью, капитальный ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Таким образом, по общему правилу производство капитального ремонта имущества, переданного в найм, является обязанностью наймодателя. Это правило имеет диспозитивный характер, ибо такая обязанность в силу договора или закона может быть возложена на нанимателя.

В случае возникновения необходимости капитального ремонта по вине нанимателя ремонт осуществляется за его счет.

Если наймодатель не произвел капитального ремонта вещи, что препятствует ее использованию в соответствии с назначением и условиями договора, наниматель имеет право:

отремонтировать вещь, зачислив стоимость ремонта в счет платы за пользование вещью, или потребовать возмещения стоимости ремонта;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ч.З ст.776 ГК).

Обязанности нанимателя:

Своевременно вносить плату за пользование вещью. Если наниматель не вносит плату за пользование вещью в течение трех месяцев подряд, то наниматель имеет право отказаться от договора найма и потребовать возврата вещи (ч.1 ст.782 ГК).

Пользоваться вещью в соответствии с ее назначением и условиями договора (ч.1 ст.773 ГК) -- т.е. использовать ее в тех целях, для которых она предназначена.

Например, при аренде нежилого помещения наниматель не вправе переоборудовать его в жилое, поскольку при этом меняется назначение имущества.

3. Поддерживать вещь, являющуюся предметом договора найма, в исправном состоянии.

Это эксплуатация и хранение в условиях, обеспечивающих надлежащее техническое состояние, и сохранение вещью соответствия своему назначению с учетом нормального износа в процессе использования. В частности, эта обязанность включает сохранение вещи от преждевременного износа, устранение мелких повреждений и неисправностей, несение иных расходов по содержанию арендованного имущества (охрана, оплата коммунальных услуг).

4. Производить за свой счет текущий ремонт вещи, переданной в найм, если иное не установлено договором или законом (ч.1 ст.776 ГК).

Это, например, побелка, покраска, ремонт электропроводки и т.п.

На нанимателя может быть возложена обязанность капитального ремонта вещи в случаях, предусмотренных договором или законом.

5. При прекращении договора найма незамедлительно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре (ч.1 ст.785 ГК).

Состояние имущества определяется сторонами, исходя из существующих правил или технических норм, а при их отсутствии или в случае спора сторон -- путем производства экспертизы. Договором может быть предусмотрен и более повышенный, против обычного, износ имущества.

Срок возврата вещи может быть предусмотрен в договоре. Если наниматель не исполняет обязанности по возврату вещи, наймодатель имеет право потребовать от нанимателя уплаты неустойки в размере двойной платы за пользование вещью за время просрочки (ч.2 ст.785 ГК).

Если вещь не может быть возвращена в связи с ее гибелью или утратой по вине нанимателя, он обязан возместить наймодателю ее стоимость.

Наниматель несет ответственность за гибель или утрату вещи и в том случае, если наниматель должен был застраховать ее в силу договора или закона, но не сделал этого.

Поскольку предметом договора является индивидуально-определенная вещь, при его прекращении наниматель обязан возвратить наймодателю именно ту вещь, которая им была получена. В случае гибели или утраты вещи в период действия договора не по вине нанимателя, она не подлежит возврату наймодателю, так как последний несет риск случайной гибели или утраты этой вещи как ее собственник.

В случае допущения нанимателем ухудшения вещи, которые произошли по его вине, он обязан устранить ухудшения. При невозможности восстановления вещи наймодатель имеет право потребовать возмещения причиненных ему убытков. Наниматель не отвечает за ухудшение вещи, если это произошло вследствие нормального ее износа или упущений наймодателя.

Под убытками понимаются расходы наймодателя по восстановлению вещи и доходы, которые он мог бы получить от использования вещи за время ее восстановления.

Таким образом, за случайное ухудшение вещи или ухудшение ее по вине других лиц, за исключением поднанимателя и лиц, допущенных к пользованию ею, наниматель не несет ответственности. На нанимателя в этом случае возлагается обязанность доказывать отсутствие своей вины.

Невозможность восстановления вещи или устранения ухудшений в ней дает право наймодателю отказаться от принятия вещи и потребовать возмещения убытков.

Основания прекращения договора:

смерть физического лица -- нанимателя, если иное не установлено договором или законом, или ликвидация юридического лица, которое было нанимателем либо наймодателем;

истечение срока договора найма при условии, что наниматель не продолжает пользоваться вещью. Если наниматель продолжает пользоваться вещью после окончания срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение одного месяца, договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором;

гибель вещи, переданной в найм. Поскольку вещь определена индивидуальными признаками, исполнение условий договора в этом случае оказывается невозможным. Наниматель обязан возместить наймодателю стоимость погибшего имущества только в том случае, если это произошло по его вине или по вине лиц, за действия которых он отвечает. Риск случайной гибели имущества (по причинам, не зависящим от сторон), несет наймодатель как собственник имущества;

переход вещи в собственность нанимателя в результате продажи, дарения, поскольку здесь происходит совпадение должника и кредитора в одном лице.

Однако при переходе права собственности на переданную в найм вещь от наймодателя к другому лицу договор найма, как правило, сохраняет силу для нового собственника. При изменении собственника вещи, переданной в найм, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя. Следовательно, новый наймодатель приобретает только те права и обязанности, которые имел его предшественник. При переходе права собственности на сданную в найм вещь от наймодателя к другому лицу в порядке правопреемства это лицо становится наймодателем с возложением на него всех прав и обязанностей по договору найма.

Договор найма сохраняет силу и в том случае, если новый собственник вещи, к которому перешло право собственности, не знал о том, что вещь была передана в найм.

При переходе права собственности к лицу без правопреемства помимо воли наймодателя (например, при конфискации или реквизиции имущества) договор найма подлежит прекращению.

Новеллой ГК является норма, согласно которой стороны могут установить в договоре найма, что в случае отчуждения наймодателем вещи договор найма прекращается.

Прекращение договора также возможно в форме его расторжения, что возможно по соглашению сторон либо по требованию одной из них. Расторжение по инициативе наймодателя или нанимателя допускается, во-первых, лишь в случаях, предусмотренных законом, во-вторых, в судебном порядке, а не односторонним актом.

Наймодатель имеет право потребовать расторжения договора найма, если наниматель:

пользуется вещью вопреки договору или назначению вещи;

без разрешения наймодателя передал вещь в пользование другому лицу;

своим нерачительным поведением создает угрозу повреждения вещи;

4) не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя (ст. 783 ГК).

По смыслу ГК, договор найма по требованию наймодателя может быть расторгнут в судебном порядке только по основаниям, предусмотренным законом.

Досрочное расторжение договора может иметь место также по соглашению сторон.

Нарушение нанимателем своих обязанностей, дающее право требовать расторжения договора, является также основанием для взыскания с него убытков, причиненных наймодателю.

Однако если в договор найма (аренды) не внесены в установленном порядке изменения, касающиеся размера арендной платы, арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора аренды на том основании, что арендатор не вносит арендную плату в размере, требуемом арендодателем.

Так, в арбитражный суд области обратилось областное отделение Фонда социальной защиты инвалидов (далее -- Фонд) с заявлением о досрочном расторжении заключенного с фермерским хозяйством (далее - хозяйство) договора аренды трактора. Договор был заключен « 1993 г. сроком на 10 лет. По условиям договора хозяйство обязано вносить арендную плату в размере 300 тыс. крб. в год, что в переводе на гривны составляет 3 грн. Фонд, в свою очередь требует внесения арендной платы в размере 120 грн в месяц, с чем не согласно хозяйство.

Решением по делу арбитражный суд области удовлетворил требование Фонда, ссылаясь на то, что хозяйство не вносит арендную плату в требуемом арендодателем размере в течение 9 месяцев.

В заявлении о проверке решения в порядке надзора хозяйство просит отменить решение как не соответствующее материалам и обстоятельствам дела и противоречащее действующему законодательству, исходя из следующего:

Трактор был передан в аренду хозяйству с согласия Министерства социальной защиты населения сроком на 10 лет с последующим выкупом для создания двух рабочих мест для инвалидов. Кроме того, требуемый Фондом размер арендной плиты договором не предусмотрен.

Судебная коллегия по пересмотру решений, определений, постановлений, рассмотрев материалы дела, установила следующее:

Согласно договору аренды трактора, заключенного сторонами в 1993 году сроком на 10 лет, хозяйство приняло на себя обязательство оплачивать арендную плату в размере 300 тыс. крб. в год (3 гривны).

Фонд обратился в арбитражный суд области с иском о взыскании с хозяйства задолженности по арендной плате, исходя из ее размера -- 120 грн в месяц, который был удовлетворен арбитражным судом области. Постановлением по делу Высший арбитражный суд Украины отменил состоявшиеся по делу решения и в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказал, ссылаясь на то, что в договор аренды стороны не внесли соответствующие изменения в части размера арендной платы.

По этому же основанию не подлежат удовлетворению требования Фонда о досрочном расторжении договора аренды.

Судебная коллегия по пересмотру решений, определений и постановлений отменила решение и постановление арбитражного суда области по делу и в иске отказала..

Наниматель имеет право потребовать расторжения договора найма, если:

наймодатель передал в пользование вещь, качество которой не соответствует условиям договора и назначению вещи;

наймодатель не исполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта вещи.

Следовательно, договор найма может быть расторгнут по требованию нанимателя по основаниям, предусмотренным законом.

Неисполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта служит основанием дли расторжения договора по инициативе нанимателя только в том случае, если договором или законом обязанность производства капитального ремонта не возложена на нанимателя. Если производство капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью, наниматель вправе, при условии возложения этой обязанности на наймодателя, произвести капитальный ремонт за его счет.

В новом ГК более гибко, нежели в ранее действовавшем законодательстве, определены последствия улучшения нанимателем вещи, переданной ему в пользование. Ст.778 ГК определяет права и обязанности сторон договора найма в связи с улучшением вещи.

Согласно ч.1 ст.778 ГК наниматель может улучшить вещь, являющуюся предметом договора найма, лишь с согласии наймодатели. Следовательно, нанимателю разрешается вносить в вещь такие изменения, которые улучшают ее качество. Под улучшением вещи следует понимать внесение в нее дополнительных усовершенствований, материалов или оборудования, повышающих возможность ее использования и материальную ценность. Разрешение на внесение улучшений в имущество должно быть дано наймодателем в форме, соответствующей форме договора найма.

Если улучшения могут быть отделены от пещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие.

Вели улучшение вещи произведено с согласия наймодателя, наниматель имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование пещью.

Если в результате улучшения, произведенного с согласия наймодателя, создана новая вещь, наниматель становится се совладельцем. Доля нанимателя в нраве собственности соответствует стоимости его расходов на улучшение вещи, если иное не установлено договором или законом.

Если наниматель без согласия наймодателя произвел улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, он не Имеет права на возмещение их стоимости.

Исходя из смысла ст. 778 ГК, право на улучшение вещи, переданной в найм, зависит от двух обстоятельств -- характера улучшений и наличия предварительного согласия наймодателя на производство улучшений.

Так, решением арбитражного суда отказано в удовлетворении исковых требований отделения Государственного казначейства (далее -- арендатор) к закрытому акционерному обществу (далее -- арендодатель) о взыскании денежных средств, израсходованных на ремонт и переоборудование арендованного помещения со ссылкой ни следующее:

Согласно заключенному сторонами договору аренды аренда тору было передано в пользование нежилое помещение.

Поскольку арендованное помещение было непригодным для использования по назначению истец понес расходы в связи с проведением необходимых строительно-ремонтных работ и оснащением помещения охранной и противопожарной сигнализацией, его телефонизацией.

Решением арбитражного суда указанный договор аренды расторгнут.

По условиям договора арендодатель обязался в течение одной декады после прекращения действия договора или его расторжения компенсировать арендатору денежные средства, израсходованные на улучшение арендованного имущества с учетом его износа и уровня инфляции на момент расторжения договора.

Принимая решение, суд исходил из того, что улучшение арендованного имущества осуществлено истцом без согласования сметы соответствующих расходов и суду не представлено документальное подтверждение получения разрешения арендодателя на проведение этих работ. Письмо заместителя президента открытого акционерном общества - предыдущего собственника помещения не может рассматриваться как доказательство получения такого разрешения, поскольку решение вопроса о передаче имущества общества в аренду не отнесено к компетенции названного лица.

Постановлением надзорной инстанции решение по делу отменено, а иск удовлетворен со ссылкой на обязательство арендодателя в течение одной декады после прекращения действия договора или его расторжения компенсировать арендатору денежные средства, израсходованные на улучшение арендованного имущества. Это условие договора согласуется с требованиями ст. 272 Гражданского кодекса Украины, согласно которой в случае проведенного с разрешения наймодателя улучшения арендованного имущества наниматель имеет право на возмещение произведенных с этой целью необходимых расходов. Надзорная инстанция исходила из того, что условие договора о компенсации израсходованных денежных средств свидетельствует о предварительном согласии арендодателя на улучшение арендованного имущества.

В заявлении в Высший арбитражный суд Украины арендодатель, не соглашаясь с постановлением, просил его отменить, а решение оставить без изменения, ссылаясь на то, что улучшение объекта аренды осуществлено без соответствующего разрешения.

Проверив материалы дела, судебная коллегия Высшего арбитражного суда Украины по пересмотру решений, определений, постановлений установила следующее

Нежилое помещение -- объект аренды приобретено арендодателем по результатам публичных торгов. Актом проведения названных торгов помещение отнесено к объектам незавершенного строительства.

По договору аренды арендодатель обязался в течение одной декады после прекращения действия договора или его расторжения компенсировать арендатору денежные средства, израсходованные на улучшение арендованного имущества с учетом его износа и уровня инфляции на момент расторжения договора.

Таким образом, ссылка заявителя на отсутствие его согласия на улучшение арендованного имущества является неосновательной.

Факт улучшения имущества заявителем не оспаривался. К тому же материалы дела содержат составленный в связи с расторжением договора акт передачи арендованного помещения, согласно которому произведенные улучшения переданы в рабочем состоянии и в полной комплектности. Акт подписан уполномоченными представителями сторон без каких либо оговорок относительно улучшения имущества.

По смыслу статьи 272 Гражданского кодекса Украины в случае, если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные денежные средства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности постановления арбитражного суда и оставила его без изменения.