94

ОГЛАВЛЕНИЕ

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
• 1.1 История правового регулирования договора найма жилых помещений
• 1.2 Договоры найма жилого помещения и смежные договоры
• ГЛАВА 2. ВИДЫ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 2.1 Правовая природа договора социального найма
• 2.2 Договор коммерческого найма жилого помещения
• ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
• 3.1 Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения
• 3.2 Заключение, изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения
• 3.3 Ответственность сторон по договору
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Вторая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, введенная в действие с 1 марта 1996 г., существенно изменила регулирование правовых отношений по договору найма и аренды жилых помещений.

По ГК РФ единый договор найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности, подразделяется на два вида: договор социального найма и договор коммерческого найма жилого помещения. Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах, заключают с собственником государственного и муниципального жилищного фонда (или с уполномоченным ими органом) договор социального или коммерческого найма.

Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пределах установленной нормы жилой площади в бессрочное пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания, своевременно вносить плату за пользование этим помещением и предоставляемые коммунальные услуги. Договор социального найма подписывается нанимателем и совершеннолетними членами его семьи.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Как можно видеть даже из краткого определения этих договоров, различия между ними весьма существенны, и распространяются они как на объект договоров, так и на порядок их заключения (расторжения), ответственность лиц за выполнение договорных обязательств и на ряд других положений.

Степень научной разработанности темы. Проблемами найма жилых помещений занимались такие ученые как Акчурин З.Х., Анненков К.Н., Басин Ю.Г., Белов В.К., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гетман Е.С., Глазов В.В., Дождев Д.В., Иоффе О.С., Касаткина Ю.О., Крашенинников П.В., Кудашкин А.В., Лаасик Э.Я., Литовкин В.Н., Макаров Г.П., Максимкина Е.А., Маслов В.Ф., Мокроусова Л.М., Седугин П.И., Сосипатрова Н.Е., Титов А.В., Титов А.А., Толстой Ю.К., Угренев А.Ю., Чигир В.Ф., Чиквашвили Ш.Д., Шершеневич Г.Ф., Юрченко Е.В. и другие.

Целями дипломного исследования является изучение и анализ вопросов связанных с заключением, исполнением и расторжением договора найма жилого помещения в современных экономических условиях.

Целевая направленность исследования обусловила необходимость решения следующих задач:

- изучение и анализ истории договора найма жилого помещения;

- изучение и анализ современного российского законодательства об договоре найма жилого помещения;

- рассмотрение договора социального и коммерческого найма;

- изучение материалов судебной практики.

Объектом исследования дипломной работы являются общественные отношения, возникающие в области заключения и исполнения договора найма жилых помещений.

В зависимости от объекта находится предмет исследования, который составляют:

- нормы Гражданского кодекса РФ и федеральных законов,

- материалы судебной практики применительно к проблеме исследования.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

Нормативную базу работы составили: Конституция РФ, гражданское законодательство РФ, материалы судебной практики.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка.

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 История правового регулирования договора найма жилых помещений

В Древнем Риме одним из трех видов найма (locatio conductio) был наем вещей (locatio conductio rei). Особенность последнего договора усматривалась в предоставлении вещи в пользование на определенный срок и за определенную плату. И если вначале в римском праве речь шла только о движимости, то на более поздних этапах был признан возможным и наем недвижимого имущества. Заключаемый по этому поводу договор относился к числу консенсуальных и предусматривал ответственность, среди других ее видов, за нарушение обязанности контрагента, выразившееся в непредоставлении вещи. Так, в частности, как и за всеми остальными нанимателями, за теми, кто получал внаем квартиру, признавалось противопоставляемое владению (possessio) право держания (ius detentio) Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М. Норма. 1997. - С. 525.. Причем на того, кто обладал этим правом, возлагалась ответственность за гибель или повреждение вещи при любой форме вины. Договоры, предметом которых были здания и квартиры в них, укладывались в рамки найма. Наниматель квартиры или доходного дома имел специальное наименование inquilinus, habitator ("поселившийся"). Наем квартир был рассчитан в основном на бедных людей Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. - М. 1900. - С. 361; Митюков К. Курс римского права. - Киев. 1902. - С. 281 - 283.. К их числу относились главным образом "вольноотпущенники, клиенты, поэты" Дернбург Г. Указ. соч. - С. 361.. Один из предметов такого найма представлял собой insula: отдельно стоящий, многоквартирный (обычно из нескольких этажей) дом для бедных семей Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. - М. Юрлитиздат. 1989. - С. 154..

Применительно к такого рода найму постепенно складывался специальный режим в рамках того общего, который распространялся на имущественный наем как таковой. Конечная цель этого специального режима состояла в усилении защиты главным образом одной из сторон - нанимателя.

Несомненный интерес представляет, в частности, позиция римского права в вопросе о влиянии на юридическую силу договора найма последовавшей продажи собственником - наймодателем переданной внаем вещи. Из двух возможных вариантов, которые впоследствии в германской доктрине были сведены к альтернативе "Kauf bricht Miete" или, напротив, "Kauf bricht nicht Miete", господствовал при обычном найме первый. Имеется в виду, что при описанной ситуации "купля ломала аренду": последняя в этом случае прекращала свое действие. Между тем, применительно к договору, именуемому теперь договором коммерческого найма жилого помещения, Гай предлагал иное решение: если договор купли - продажи здания будет заключен, то наймодатель - продавец должен озаботиться тем, чтобы жильцу дали жить в этом доме. Иначе у него появится право на иск к наймодателю из договора найма Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. / Под ред. Перетерского И.С. - М. Наука. 1997. - С. 299.. В подтверждение указанной линии - защиты нанимателей зданий и квартир можно привести и некоторые другие примеры. Так, в книге седьмой Дигест титул VIII "О пользовании и проживании" содержал ряд специальных положений, относящихся к передаче внаем именно жилого помещения. Одно из них связывалось с поставленным, как подчеркивалось в источниках, еще древними вопросом: предоставляется ли жилье в пользование на год или пожизненно? Однозначный ответ сформулировали Рутилий и Цельс: пожизненно. Довольно подробно обсуждался и другой, сохранивший свое значение для современного права, вопрос - о наличии у нанимателя права вселять в жилое помещение супруга, родителей, детей и других лиц. Римское право было в этих случаях весьма либеральным. Достаточно указать на то, что признавалось право жены селиться и со свекром, при этом мотив такого решения, приведенный Павлом, сводился к следующему: "Она одно с мужем" Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. Перетерского И.С. - М. Наука. 1984. - С. 155.. За нанимателем безусловно признавалось право сдавать полученное жилое помещения в субнаем, но без права перенайма. В то же время интересам наймодателя служило правило, в силу которого ему предоставлялось залоговое право на все, что вносил в дом наниматель; притом указанное положение в равной мере распространяли и на имущество субнанимателя. Можно указать и на такое правило: в случае затемнения этажа дома, отданного внаем, наймодатель должен был нести за это ответственность. Имеется в виду возникновение у нанимателя права на расторжение по указанному основанию договора. Таким же должно было быть решение и тогда, когда наймодатель не исправлял сильно поврежденные двери и окна. Весьма интересный вопрос был поставлен перед Альфеном: "Должен ли оплатить арендную плату тот, кто оставлял нанятое им жилое помещение по причине возникшей для него опасности?". На это последовал такой ответ: "Если имелась причина, в силу которой наниматель боялся наступления опасности, хотя бы ее в действительности не было, он не обязан вносить за помещение плату" Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. Тютрюмов И.М. - СПб. Издание книжного магазина «Законоведение» 1911. - С. 1155; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. по изд. 1912. - М. Статут. 2004. - С. 521..

В Своде законов гражданских Российской империи имелась гл. II "О найме имуществ и отдаче оных в содержание". Предметом соответствующего договора могло служить как движимое, так и недвижимое имущество. Особо подчеркивалось при этом свободное усмотрение сторон применительно к определенным отношениям. В составе последних названы договоры, предметом которых служат жилые строения. В самом Своде имелось лишь два упоминания о "помещениях, нанятых для жилья и иных целей". В этих условиях к найму жилых помещений приспосабливались существовавшие нормы о найме имущества. Примером могли служить положения, в силу которых наниматель обязан был использовать полученную вещь исключительно по указанному в договоре назначению. Соответственно специально оговаривался запрет использования квартиры в качестве торгового заведения Анненков К.Н. Система русского гражданского права. Т. IV: Отдельные обязательства. - СПб. Издание книжного магазина «Законоведение» 1904. - С. 154..

Из нормы об обязанности содержать полученное внаем имущество в надлежащем виде в литературе был сделан вывод о праве нанимателя жилого дома самому произвести необходимый ремонт помещения за счет наймодателя Анненков К.Н. Указ. соч. - С. 161.. Эта же норма послужила основанием и для вывода об ответственности нанимателя за пролитую из ванны воду не только перед наймодателем, но и нанимателем, проживающим на нижнем этапе.

Разумеется, в этих условиях приобретала большое значение сенатская практика по делам, связанным с наймом жилых помещений. Она охватывала самый широкий круг вопросов. Указанная практика глубоко анализировалась в литературе. В качестве примера можно сослаться на Г.Ф. Шершеневича. Им было подвергнуто критике сенатское решение, которым признавалось, что наниматель не вправе расторгать договор найма жилого помещения до истечения срока его действия при переводе по службе в другое место, притом даже в военное время. Реакция автора была такой: необходимо различать перевод по ходатайству самого нанимателя и по усмотрению начальства. Окончательный вывод звучал весьма резко: "Нельзя требовать от контрагента геройства ради сохранения договора" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 590.. А вот другой пример, когда тот же автор ставил перед собой задачу обосновать необходимость специального регулирования договора жилищного найма и для этой цели использовал решения по делам о последствиях, которые должна влечь для нанимателя продажа находящейся в найме вещи. Соображения Г.Ф. Шершеневича по этому поводу основывались на том, что в данном случае сталкивается вещное право покупателя с обязательственным правом нанимателя. А это означает, что по общим правилам последнее должно было бы отступить перед первым. Но тут же показана опасность приведенного решения именно для отношений жилищного найма. "Жизнь противится этому логическому заключению, - писал автор, - опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда... С договором найма соединяются и не имущественные интересы, которые не могут быть ограждены гражданским правом, так как не подлежат оценке. Таков интерес нанимателя, которому среди зимы предлагают оставить квартиру и искать себе новую" Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 592..

Книга пятая проекта Гражданского уложения включила регулирование найма жилых помещений в общую главу об имущественном найме (гл. V). В этой главе оказалось и определенное число статей, адресованных непосредственно рассматриваемому виду найма. Например, с явным учетом исходившей от Г.Ф. Шершеневича и других ученых критики была включена статья, закрепившая за нанимателем, находящемся на государственной службе, право расторгнуть договор при получении им нового назначения. Появились специальные основания расторжения договора жилищного найма по инициативе нанимателя.

В системе декретов первых послереволюционных лет, направленных на ликвидацию того, что признавалось частной собственностью, едва ли не наиболее радикальными были те, которые относились к такому виду имущества, как жилище. Так, один из актов, с которых начиналось советское законодательство, предусмотрел передачу жилищ в ведение городов утвержденное Постановлением Наркомата внутренних дел РСФСР от 29 октября 1917 г. "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса" Собрание узаконений РСФСР. - 1917. - № 1. - Ст. 14.. За этим актом последовал Декрет ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" Собрание узаконений РСФСР. - 1918. - № 62. - Ст. 674.. В результате большая часть жилых домов, а в их числе использованные гражданами для удовлетворения личных потребностей, перешла в собственность государства. Такие дома были либо национализированы (переданы в управление общегосударственным органам), либо муниципализированы (переданы в управление местным советам). Однако меры к исключению жилых объектов из оборота принимались еще ранее. Этой цели служил, в частности, Декрет ВЦИК от 29 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" Собрание узаконений РСФСР. - 1917. - № 10. - Ст. 154..

Первые же послереволюционные акты резко снизили роль договора в системе жилищных отношений. Четко проявлявшаяся тенденция к их "социологизации" прошла разные этапы. Вначале речь шла об облегчении бремени, связанного с оплатой жилья. Примером могло служить Постановление Народного комиссариата внутренних дел от 28 октября 1918 г. "О жилищном моратории" Собрание узаконений РСФСР. - 1919.- № 1. - Ст. 13., которым определялась отсрочка погашения долгов по квартирной плате. Продолжительность отсрочки должна была зависеть от размеров дохода нанимателя и его контрагента по договору - наймодателя. С учетом получаемых последним доходов ему могло производиться возмещение из бюджета.

Одновременно были сделаны шаги, направленные к замене свободного заключения договоров административным распределением. С этой целью городскому самоуправлению предоставлялось право секвестрирования пустующих годных помещений с целью вселения в них прежде всего бездомных граждан (согласно Постановлению НКВД от 29 октября 1917 г. "О правах городских самоуправлений в деле регулирования жилищного вопроса"). Декретом СНК РСФСР от 25 мая 1920 г. "О мерах правильного распределения жилья среди трудящегося населения" Собрание узаконений РСФСР. - 1920. - № 52. - Ст. 924. вводилось, в частности, нормирование размера предоставляемых жилых помещений (соответствующие нормы должны были устанавливаться местными исполкомами).

Вначале предполагалось, что государство окажется в состоянии принять на себя в полном объеме содержание всей массы поступившего в его собственность жилья. Соответственно с 1 января 1921 г. вообще отменялась квартирная плата. Однако вскоре обнаружилось, что имевшие место расчеты были ошибочны. И тогда уже с 1 мая 1922 г. ввели квартирную плату за пользование жилыми помещениями. Ее величину поставили в зависимость от социального положения нанимателя и размера его доходов (заработной платы). Одновременно осуществлялись меры по возврату маломерных домов прежнему собственнику либо их передаче в собственность фактическим владельцам. То и другое получило название демуниципализации. Так в рамках новой экономической политики создавались предпосылки для воскрешения в строго определенных рамках значения договоров в системе жилищных отношений (имеется в виду участие демуниципализированных домов в обороте). Естественно, что в результате возникла потребность в правовом регулировании складывающихся по этому поводу отношений. Важную роль здесь призван был сыграть Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. В нем договор жилищного найма выделен не был. А на соответствующие отношения распространялись положения статей главы "Имущественный наем". Вместе с тем названная глава включала помимо общих статей, охватывающих все виды договоров имущественного найма, также определенное число норм специальных, посвященных договору жилищного найма. В частности, это были нормы о минимальном времени, предоставленном для предупреждения о предстоящем расторжении договора, о предельных ставках платы за жилое помещение, об основаниях расторжения договора и др.

В ряде случаев Кодекс считал необходимым оградить интересы и наймодателя, допустив, в частности, возможность по его требованию выселения нанимателя без предоставления другого годного для жилья помещения по причине неплатежа в течение трех месяцев. В числе оснований для расторжения договора было упомянуто и такое, как создание нанимателем своим поведением невозможности совместного с ним проживания.

На основе ГК 1922 г. в период его действия был издан ряд актов, охватывающих различные вопросы, связанные с заключением и исполнением договоров найма жилых помещений.

Первой по времени кодификацией жилищного законодательства по сути стало Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" Собрание законов СССР. - 1937. - № 69. - Ст. 314.. Новеллы, внесенные этим актом, прежде всего коснулись жилищного фонда местных советов. Значительная его часть к тому времени была передана в ведение государственных учреждений и промышленных предприятий. Теперь эти жилые помещения в большинстве своем возвращались местным советам. В результате образовался консолидированный жилищный фонд, составивший основу всего жилищного фонда страны. Для управления им создавались специальные организации (управления домами, наделенные необходимой гражданской правоспособностью). Именно они выступали, как правило, контрагентами граждан - нанимателей жилых помещений. Наряду с ними такую же роль выполняли те государственные предприятия и учреждения, за которыми сочли необходимым сохранить ранее принадлежавшие им жилые помещения. В совокупности эти предназначенные для жилья помещения составили второй после фонда местных советов жилищный фонд - так называемый ведомственный.

Свободные жилые помещения распределялись применительно к фонду местных советов соответствующими их органами путем выдачи ордера с последующим заключением на его основе договора жилищного найма. В ведомственном фонде распределение осуществлялось только между своими работниками решением администрации предприятия, учреждения или, соответственно, организации с тем, что такое решение служило необходимым основанием для выдачи местным советом ордера.

Среди других основополагающих для регулирования жилищных отношений правил следует особо выделить определение Постановлением от 17 октября 1937 г. так называемых жилищно - санитарных норм (норм пользования жилыми помещениями). Жилая площадь, находящаяся в пользовании гражданина в размере, превышающем указанные нормы, признавалась "излишками жилой площади". Соответственно органам местных советов и администрации предприятий, учреждений и организаций предоставлялось право при определенных условиях изымать то, что составляло "излишки". В связи с этим было обращено внимание на права определенных категорий лиц на дополнительную жилую площадь.

Основы гражданского законодательства 1961 г. впервые выделили наряду с имущественным наймом также "наем жилого помещения". Глава с таким названием содержала восемь статей. Принятый в соответствии с Основами гражданского законодательства Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. насчитывал в одноименной главе около 50 статей. Полноценная кодификация жилищного законодательства была осуществлена в начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик Ведомости Верховного Совета СССР. - 1981. - № 26. - Ст. 834., а 24 июня 1983 г. - Жилищный кодекс РСФСР Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1983. - № 26. - Ст. 883.. Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса России. В частности, глава 2 ЖК РСФСР закрепила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 г. складывались в рамках договора аренды на основании ст. 17 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - № 3. - Ст. 147..

С принятием второй части Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин "договор найма жилого помещения" дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату. Такой договор получил название "договор коммерческого найма". Понятие "договор коммерческого найма" используется, как правило, в научной литературе Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М. БЕК. 1996. - С. 49; Толстой Ю.К. Жилищное право. - М. Норма. 1996. - С. 21; Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - № 4. - С. 13-18; Седугин П.И. Жилищное право. - М. Инфра. 1998. - С. 156., в Гражданском кодексе оно не содержится.

Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1 - 3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК.

Вместе с тем ст. 672 ГК содержит правила, определяющие объект этого договора, - он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования.

Содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК определение договора найма жилого помещения (или, что то же самое, договора коммерческого найма) позволяет признать этот договор консенсуальным, возмездным и двусторонним. Консенсуальность выражается в имеющемся в легальном определении указании на то, что предоставление жилого помещения входит в содержание договора (это слова "обязуется предоставить..."). А в отношении возмездности также есть указание: "за плату". Эти же включенные в определение договора слова указывают на его двусторонность (взаимность). Речь идет о том, что предоставить жилое помещение обязуется один из контрагентов (наймодатель), а платить - другой (наниматель).

Определение договора социального найма в ГК отсутствует. К тому же, как уже отмечалось, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к договору социального найма, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК Толстой Ю.К. Указ. соч. - С. 30.. А это означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.

Полноценного определения договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, его мы находим в п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который ознаменовал наступление нового этапа развития жилищного законодательства, сменив устаревший Жилищный кодекс РСФСР.

Договоры коммерческого найма и найма социального несомненно имеют немало общего. Это общее предопределяется уже тем, что заключаются и те и другие договоры по поводу жилого помещения и направлены к одной и той же цели - передать жилое помещение во владение и пользование, притом непременно для проживания.

Все же наличие в рамках этого общего существенных особенностей каждого из указанных двух договоров предопределило необходимость создать для них разные правовые режимы.

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что он заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального назначения. Под этим фондом понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального назначения формируется с обеспечением его цельности из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

С учетом изложенного, на наш взгляд, следует признать возмездность непременным признаком лишь договора коммерческого найма и одновременно исходить из того, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется за плату, а в предусмотренных законом случаях - безвозмездно Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. - Алма-Ата. 1963. - С. 18; Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. Братуся С.Н., Флейшиц Е.А. - М. Юрлитиздат. 1962. - С. 236; Петрищева Г.И., Чубарова В.Г. Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилого фонда. - Свердловск. 1989. - С. 43.. Поскольку на нанимателя жилого помещения по договору социального найма возлагаются, помимо внесения платы, иные обязанности, которые по своему характеру также являются дебиторскими, а не кредиторскими (одна из дебиторских обязанностей выражается в необходимости обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии - ст. 678 ГК), такой договор должен считаться двусторонним (взаимным) независимо от того, является ли он возмездным или безвозмездным.

Наконец, следует особо отметить еще одну важнейшую особенность рассматриваемого договора, которая состоит в ограничении свободы договоров. Это находит свое проявление в особом способе заключения договоров, при котором вступление в договорные отношения является обязательным для одной из сторон и вместе с тем столь же обязательным оказывается широкий набор условий того же договора. Притом такие обязательства объединяет общая черта: по общему правилу они в конечном счете играют роль гарантий, предоставляемых нанимателю. Эти и другие особенности (признаки) рассматриваемого договора позволили создать для него специальный правовой режим, суть которого в конечном счете наиболее полно выражает само название договора. Имеется в виду его социальная направленность.

1.2 Договоры найма жилого помещения и смежные договоры

Договор коммерческого и договор социального найма относятся к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование. В одной с ними группе договоров находятся только договор аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договор безвозмездного пользования (гл. 36 ГК) Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право. - 2000. - № 3. - С. 24..

Основы гражданского законодательства 1961 г., а вслед за ними и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г., как уже отмечалось, впервые признали договор жилищного найма особым типом договора. При этом ГК РСФСР 1964 г. (ст. 295) в первоначальном варианте содержал определение договора найма жилого помещения, которое было впоследствии в значительной своей части воспроизведено в действующем ныне Гражданском кодексе Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 20.. Имеется в виду, что "по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату жилое помещение для проживания в нем". Одновременно та же статья содержала отсылку к восьми статьям главы ГК 1964 г. "Имущественный наем". Речь шла о статьях, которые предусматривали требования к передаваемому имуществу и ответственность наймодателя за недостатки этого имущества, последствия непредоставления его нанимателю, порядок пользования нанимателем полученным имуществом, обязанности сторон по содержанию переданного имущества, сохранение силы договора найма при переходе имущества к другим собственникам, порядок возврата имущества наймодателю и ответственность нанимателя за ухудшение имущества Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) - М. Статут. 2005. - С. 218..

Когда же в 1981 г. в связи с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик все статьи глав Основ гражданского законодательства 1961 г. и Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. "Наем жилого помещения" были сведены к одной статье, то в ней не оказалось ни определения договора найма жилого помещения, ни отсылки к отдельным статьям главы "Имущественный наем". Все же отмеченное нами не помешало появлению не только до изменения соответствующих глав, но и после этого высказываний в пользу признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом (видом) договоров Гетман Е.С. Наем жилого помещения // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 7. - С. 11..

Из двух типов договоров найма жилых помещений наиболее близок к договору аренды договор коммерческого найма. По этой причине соотношение между этим договором и договором аренды можно установить путем сопоставления определений, включенных в п. 1 ст. 671 ГК ("Договор найма жилого помещения") и ст. 606 ГК ("Договор аренды").

Оба определения содержат ряд совпадающих признаков. Такое совпадение не является неожиданным, поскольку оно-то и дало возможность включить их в одну группу. Имеется в виду, что по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различия в определениях того и другого договора следует прежде всего отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является "имущество". Между тем в силу п. 1 ст. 671 предметом договора найма жилого помещения служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. По этой причине, в частности, Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 в редакции Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г., имея в виду особенность споров об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда (в качестве примера указаны производственные помещения, сборно-разборные сооружения, вагончики), предусмотрело необходимость разрешения их, во-первых, судом и, во-вторых, с применением норм гражданского законодательства, регулирующих имущественный наем Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. - М. Спарк. 1994. - С. 133-134.. В легальном определении договора найма жилого помещения (т.е. договора коммерческого найма) отсутствует указание на временный его характер, но зато выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора только "для проживания в нем".

Отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения, на что уже обращалось внимание, представляет собой одну из разновидностей аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одних договоров охватывает применительно к имуществу "все", а у других - лишь "часть". Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения видом договора аренды, подобно тому как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, аренды предприятий, аренды зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно Советское гражданское право / Под ред. Грибанова В.П., Корнеева С.М. Т. 2. - М. Юрлитиздат.. 1980. - С. 126; Чигир В.Ф. Жилищное право. - М. Юридическая литература. 1986. - С. 68; Чиквашвили Ш.Д. Жилищное право: Комментарий к жилищному законодательству. - Тбилиси. 1989. - С. 92; Научно-практический комментарий Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик / Под ред. Братуся С.Н., Флейшиц Е.А. - М. Юрлитиздат. 1962. - С. 153; Советское гражданское право / Под ред. Смирнова В.Т., Толстого Ю.К., Юрченко А.К. Ч. 2. - Л. Изд-во ЛГУ. 1982. - С. 69; Советское гражданское право: Учебник / Под ред. Красавчикова О.А. Т. 2. - М. Высшая школа. 1985. - С. 132; Иоффе О.С. Обязательственное право. - М. Юридическая литература. 1975. - С. 324; Тархов В.А. Советское гражданское право. Ч. 2. - Саратов. 1979. - С. 49; Гражданское право: Учебник / Под ред. Суханова Е.А. Т. 2. - М. Юрайт. 1993. - С. 16; Советское гражданское право / Под ред. Маслова В.Ф., Пушкина А.А. Ч. 2. - Киев. 1983. - С. 135; Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск. Беларусь. 1988. - С. 68; Советское гражданское право / Отв. ред. Рясенцев В.А. Т. 2. - М. Юрлитиздат. 1976. - С. 115; Лаасик Э.Я. Советское гражданское право. Часть особенная. - Таллин. 1980. - С. 129; Маслов В.Ф. Право на жилище. - Харьков. 1986. - С. 20..

То обстоятельство, что в определении договора найма жилого помещения отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного признака, но уже по другой причине: соответствующий пробел в определении, если и считать его таковым, компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма Чеботарев М. ЖК постучится в каждую дверь // ЭЖ-Юрист. - 2005. - № 12. - С. 21.. В результате можно выделить один важнейший, породивший много других признак договоров найма жилого помещения: их потребительский характер Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. доктора юридических наук, профессора Суханова Е.А. - М. Волтерс Клувер. 2004. - С. 276.. Указанный признак (удовлетворение личных потребностей) сближает договоры найма жилого помещения с договорами розничной купли - продажи и бытового подряда. Так, определение первого из этих двух договоров называет предметом товар, "предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью" (п. 1 ст. 492 ГК), а определение второго включает указание на то, что подрядчик обязуется выполнить определенную работу, "предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика" (п. 1 ст. 730 ГК).

Выделение в ГК признаков таких "потребительских договоров" имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов - гражданину, который является в этом случае потребителем товаров, работ и услуг. Отмеченное сходство договоров найма жилого помещения, с одной стороны, и договоров розничной купли - продажи и бытового подряда, с другой, имеет свои границы.

Потребительский характер конкретного договора, т.е. направленность на удовлетворение бытовых и иных связанных с ними нужд, при купле - продаже и подряде служит обязательным условием применения к договору специальных норм о розничной купле - продаже или соответственно бытовом подряде. В противном случае за этими пределами к обоим названным потребительским договорам будут применены общие положения о купле - продаже или соответственно о подряде. Иное дело - договоры найма жилого помещения. Если гражданин заключает договор найма по поводу жилого помещения, но с целью использовать его под мастерскую или магазин, то в подобных случаях не возникает вопроса о субсидиарном применении норм о договоре аренды (имущественного найма), поскольку соответствующий договор будет изначально недействительным (ничтожным) Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) - М. Статут. 2005. - С. 241..

То, что только в отношении договоров найма жилого помещения потребительский характер посчитали достаточным для выделения их в качестве самостоятельных договорных типов, непосредственно связано с неоднократно отмечавшейся особой значимостью удовлетворения соответствующей потребности гражданина. По этой причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилых помещений, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда, подобно тому как это сделано относительно розничной купли - продажи или бытового подряда по отношению соответственно к купле - продаже и подряду. Существует, правда, и еще одно обстоятельство, носящее, помимо прочего, юридико-технический характер. Особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением удовлетворения потребностей граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилых помещений к типу договоров имущественного найма несомненно разрушило бы относительное единство, которое присуще тому, что именуется жилищным законодательством Максимкина Е.А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового жилищного кодекса // Право и политика. - 2005. - № 8. - С. 22..

Жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам по общему правилу за плату. Однако, как было уже отмечено, ст. 40 Конституции РФ допускает возможность предоставления жилища из жилищных фондов и безвозмездно.

Определенные соображения по поводу безвозмездного договора пользования жилым помещением высказал В.Н. Литовкин. Он полагает, что "безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы (имеется в виду гл. 35 ГК. - М.Б.) и переводит в регулирование гл. 36 ГК "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) /Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М-Норма. 1997. - С. 632.. Если учесть, что приведенному положению автора предшествует признание норм об оплате "общими для всех разновидностей договора найма жилого помещения" Там же., нетрудно определить суть изложенной позиции. Она сводится к тому, что не только договор коммерческого найма, но точно так же договор социального найма могут быть только возмездными. При этом для подчинения договора режиму, установленному гл. 36 ГК ("Безвозмездное пользование"), не имеет значения, заключен ли договор по поводу жилых помещений, входящих в состав государственного и муниципального фонда социального использования, или любых иных жилых помещений Белов В.К. «Сниму квартиру, оплату не гарантирую...» (О новых условиях получения денежной компенсации за наем (поднаем) жилого помещения) // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 10. - С. 19; Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. - 1998. - № 9. - С. 30.. На наш взгляд, с В.Н. Литовкиным можно согласиться лишь частично. В конечном счете определенные сомнения связаны с теми последствиями, которые повлечет за собой превращение гражданина из нанимателя жилого помещения по договору социального найма в ссудополучателя (сторону в договоре безвозмездного пользования). С применением гл. 36 связано, в частности, то, что в отличие от нанимателя по договору социального найма при применении договора безвозмездного пользования такое лицо окажется лишенным права требовать передачи жилого помещения (ст. 692 ГК), на него может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), будет расширен круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе второй стороны - той, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (наймодателя) в виде общего правила должна будет влечь прекращение договора (ст. 701 ГК). И, наконец, едва ли не самое важное - договорное отношение из постоянного, бессрочного превратится во временное.

Ссылка на то, что к договору безвозмездного пользования жильем, наряду со статьями гл. 36, будут применяться нормы жилищного законодательства, конечно, имеет определенное значение. Однако все же придется учесть, что в силу п. 2 ст. 3 ГК нормами жилищного законодательства можно будет руководствоваться лишь субсидиарно, при условии, если они не противоречат статьям гл. 36 ГК. Причина в том, что поставившая жилищное право впереди ГК ст. 672 ГК действует только, как в ней прямо указано, применительно к договору социального найма.

Ухудшение положения нанимателя, который заключил договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре аренды вполне объяснимо. Безвозмездная передача представляет собой отступление от одного из основных принципов гражданского права - эквивалентности отношений. В подобных случаях заведомо слабой стороной, нуждающейся в особой защите на уровне законодательства, является не тот, кто получает имущество без оплаты, а тот, кто передает его другому, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Все это и было причиной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), главы 36, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих по сути дела только двумя признаками - безвозмездностью и временностью передачи имущества. Однако отмеченные соображения не должны иметь значения применительно к безвозмездному предоставлению в установленном порядке жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. В подобных случаях применительно к нанимателю речь идет о реализации гражданами, отнесенными законом к определенной категории, своего конституционного права на жилище в особом порядке - без оплаты. По этой причине в принципе недопустимо устанавливать разные правовые режимы в зависимости от того, получает ли гражданин жилое помещение из фонда социального использования Российской Федерации, субъекта Федерации либо муниципального образования возмездно или безвозмездно (например, в соответствии со ст. 59 Жилищного кодекса). Такая нивелировка достигается, как уже было показано, признанием возможности существования безвозмездных договоров социального найма.

В результате оказывается, что договор безвозмездного пользования жилым помещением в режиме гл. 36 ГК возможен, но лишь в той области, которая конкурирует с договором не социального, а коммерческого найма.

ГЛАВА 2. ВИДЫ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 Правовая природа договора социального найма

Договор социального найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения. Полноценного определения договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, его мы находим в п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ): "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом" Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14..

Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма - жилищного Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 23..

Наличие специального правового режима для социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности.

Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы той социальной значимости, которую заложил законодатель Грудцына Л. Ответы на вопросы, касающиеся порядка и условий предоставления жилья по договору социального найма, обмена жилья, статуса временных жильцов // Адвокат. - 2006. - № 1. - С. 23.. Далее, договору социального найма не свойственен принцип свободы договора, раскрытый в ст. 421 ГК. Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что "право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер" Седугин П.И. Жилищное право. - М. Норма, 2003. - С. 114; Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - № 5. - С. 23-24.. В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера - она не предусмотрена. Как уже отмечалось, договор социального найма заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. Под этим фондом в пп. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом получить жилье возможно только в пределах нормы согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ.

Существенной особенностью договора социального найма является его бессрочность (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Это правило, несмотря на отсутствие его прямого законодательного закрепления, в отношении жилья социального назначения существовало всегда. Бессрочность действия данного вида договора найма обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. Следует учитывать, что жилые помещения в социальный наем предоставляются далеко не всем, а прежде всего малоимущим и иным, указанным в Законе, гражданам. Надеяться на быстрый и существенный рост материального положения большинства из них пока, по-видимому, бессмысленно. В связи с низким уровнем жизни населения представляются недостаточно продуманными высказывания о том, что "договоры социального найма в перспективе должны стать срочными", так как "введение учета материального положения" граждан "придет в противоречие с бессрочным характером" этого договора Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 2005 году // Российская газета. - 2005. - 27 июня.. Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем Жилищном кодексе РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 23..