Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Жилищного кодекса РФ говорится о согласии "остальных членов семьи". Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица. Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает "параметрам" малоимущего, в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением. Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Так, решением Промышленного районного суда с Г. расторгнут договор найма жилого помещения, на паспортную службу возложена обязанность снять Г. с регистрационного учета по указанному адресу. Отменяя данное решение, Президиум Самарского областного суда указал следующее. При вынесении решений об удовлетворении исковых требований Х. судом неправильно применен закон, согласно которому договор найма жилого помещения может быть изменен только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Между тем, согласие Г. на изменение договора найма спорного жилого помещения получено не было. Возможность расторжения договора найма с членом семьи нанимателя без его согласия указанная норма не предусматривает. Между тем, в решении отсутствует указание на то, что суд пришел к выводу о выезде Г. на постоянное жительство в другое место. То обстоятельство, что ответчица в октябре 2000г. забрала носильные вещи, выехала из спорной квартиры, не оплачивает коммунальные услуги и расходы на содержание жилья, само по себе об этом не свидетельствует. В соответствии с п.9 постановления Пленума Верховного Суда СССР № 2 от 03.04.87 "О практике применения судами жилищного законодательства" при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Таким доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечение жильем по новому месту работы и др Бюллетень Верховного Суда СССР.- 1987.- № 5.- С.4.. Из жалобы Г. и приложенных документов следует, что в спорную квартиру она вселилась с сестрой в 1988г. в результате обмена принадлежащей ей на праве собственности двухкомнатной кооперативной квартиры и комнаты в коммунальной квартире, в которой проживала истица. После обмена она в спорную квартиру перевезла мебель, посуду. В поликлинике по указанному месту жительства ей постоянно оказывалась медицинская помощь. В ноябре 2000 она в связи с необходимостью лечения и проведения операции временно выехала в г. Химки к сестре, которая могла осуществить за ней уход. С истицей у нее отношения не сложились, однако от спорной квартиры она не отказывалась, с заявлением о снятии с регистрационного учета в жилищные органы она не обращалась, страховой полис на медицинское обслуживание не переоформляла, мебель, посуду, телевизор из квартиры не вывозила. Указанные обстоятельства, свидетельствующие о том, что Г. в указанном жилом помещении отсутствовала временно по уважительной причине, нуждаются в проверке и оценке судом. Судом не принято во внимание, что согласно ч.1 ст.27 Конституции РФ, Закона РФ "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ", постановлению Конституционного суда право гражданина свободно выбирать место пребывания и жительства не ограничено каким-либо сроком. Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда № 0706/88 от 06.02.03 года// Судебная практика. Самара.- 2004.- № 1.-С.9..

В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами. Прекращению договора социального найма посвящена ст. 83 Жилищного кодекса РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной (о понятии "существенное нарушение" говорилось выше). Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (ст. 451 ГК РФ). При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 1, 2 ст. 453 ГК РФ). В соответствии с рассматриваемой статьей расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:

а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор, может быть, расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (ч. 1 ст. 83 ЖК РФ);

б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ);

в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель. Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).

Рассматриваемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);

систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М. Азбуковник. 1997. - С. 719. нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования (ст. 17 ЖК РФ).

Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Так же как и по договору социального найма, наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но в отличие от Жилищного Гражданский кодекс обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за 3 месяца. Это требование чаще связывают с защитой наймодателя от потерь в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма также может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя - невнесение нанимателем платы за жилое помещение.

Другим основанием расторжения договора по требованию наймодателя является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма несколько иная.

Самовольное переустройство жилого помещения нанимателем может привести к расторжению договора коммерческого найма только в том случае, если это привело к разрушению или порче жилого помещения. По требованию наймодателя договор коммерческого найма расторгается с нанимателем также в том случае, если наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей. ГК РФ в отличие от ЖК РФ исходит из того, что и в этом случае недостаточно только предупреждения нанимателя о необходимости устранения нарушений. Виновному нанимателю может быть предоставлен срок (до 1 года) для устранения нарушений, а также отсрочено исполнение решения на этот же срок. Если выявленные нарушения продолжаются, договор коммерческого найма расторгается. Еще одно отличие от ЖК заключается в том, что расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается только по требованию наймодателя, но не по заявлению заинтересованных лиц (соседей и др.).

ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора найма жилого помещения в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания.

Последствием расторжения договора коммерческого найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, без предоставления другой жилой площади.

3.3. Ответственность по договору

Невыполнение сторонами договора жилищного найма обязанностей по договору может привести к его расторжению. Статья 687 ГК определяет условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

- невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

- разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.

Эти основания находят свое отражение и в материалах судебной практики. Так Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, рассмотрел дело по иску АООТ "Фирма "Машстрой", г. Волгоград, к Управлению внутренних дел, г. Волгоград, Главному финансово-казначейскому управлению Администрации Волгоградской области, г. Волгоград, Департаменту финансов Администрации г. Волгограда, Министерству внутренних дел РФ, г. Москва, ГУВД Волгоградской области, г. Волгоград, Министерству финансов РФ в лице УФК по Волгоградской области, г. Волгоград, о взыскании 768203 руб. 81 коп.,

Из материалов дела следует, что 19.12.93 между АООТ "Фирма "Машстрой" (арендодатель) и Отдельным батальоном городской милиции (арендатор) заключен договор № 11 аренды жилого помещения в общежитии № 5 сроком до 01.01.95. Стороны договорились об использовании помещений за определенную плату.

В дальнейшем, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, договор был продлен на неопределенный срок.

Невыполнение ответчиком (после утраты Батальоном статуса юридического лица и вхождение в состав УВД г. Волгограда) обязанности по своевременной оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца 07.06.2002 в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом установлено, что задолженность по арендной плате УВД погашена по июль 1998 г., по истечении которого между сторонами была достигнута договоренность о расторжении договора № 11 от 10.12.93, о чем свидетельствует, в том числе, и письмо генерального директора истца от 31.10.98 № 138.

Кроме того, начиная с 1998 г. по 2002 г., истцом стали оформляться лицевые счета на проживающих в помещениях общежития лиц и приниматься оплата. Принятие от проживающих в общежитии сотрудников милиции платы за проживание и оформление лицевых счетов истец мотивирует тяжелым финансовым положением Предприятия.

Однако данный мотив не может являться основанием для признания вышеназванного договора аренды действующим после 1998 г.

Таким образом, открытие истцом лицевых счетов и взимание платы за проживание с физических лиц, там проживающих, также свидетельствует о фактическом расторжении договора аренды № 11 от 10.12.93.

Несвоевременная оплата физическими лицами своего пребывания в общежитии не может служить основанием для взыскания с ответчика стоимости их проживания. В иске было отказано Извлечение из постановления ФАС Поволжского округа от 19 августа 2003 года по делу №А 12-6314/02-С4/46// Вестник ВАС.-2004.№6.-С.78..

По договору социального найма жилого помещения, в отличие от договора коммерческого найма, расторжение договора за невнесение нанимателем платы за жилое помещение не предусмотрено.

Решением Волжского районного суда Самарской области по иску Чернореченской КЭЧ З. выселен из квартиры в пос. Рощинский с предоставлением другого жилого помещения в общежитии.

Президиум Самарского областного суда решение отменил, указав следующее.

Из материалов дела следует, что, удовлетворяя требования Чернореченской КЭЧ, суд исходил из того, что З. имеет задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг в сумме 7 165 руб. 37 коп. за 32 месяца и никаких мер к ее погашению не принимает.

Дело рассмотрено по существу в отсутствии З. по правилам, предусмотренным ст. 119 ГПК РФ. При этом суд сослался на письмо Рощинской поселковой администрации о невозможности вручения повестки ответчику в связи с тем, что он по месту регистрации не проживает, его место нахождения неизвестно. Между тем из надзорной жалобы З. и приложенных к ней копий квитанций следует, что он, выяснив размер своей задолженности, приступил к ее оплате. О внесении платежей сразу же сообщил специалисту Рощинской администрации. При этом сотрудники администрации, имея возможность, не известили его о времени и месте назначенного на следующий день судебного заседания.

По смыслу п.2 ст. 687 ГК РФ расторжение договора найма жилого помещения является крайней мерой. Указанная норма предусматривает право суда представить нанимателю срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению нанимателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения.

Кроме того, согласно ч. 6 ст. 15 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", на которую сослался суд, если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

Решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 0706/334 от 10.06.2004 года// Судебная практика.Самара.-2005.- № 2.- С.12..

Следует отметить, что в договоре коммерческого найма жилого помещения сделан значительный шаг вперед в вопросе судебной защиты прав нанимателей жилых помещений. В частности, в случае предъявления наймодателем иска в суде о расторжении с нанимателем договора найма жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение, разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей суд при рассмотрении иска наймодателя может в своем решении предоставить нанимателю срок (не более года) для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. И лишь в случае, если в течение этого срока наниматель не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок. По договору социального найма жилого помещения не предусмотрен такой двойной процесс обращения наймодателя в суд по вопросу расторжения с нанимателем договора найма.

Так, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Жилищного кодекса).

В п. 4 ст. 687 ГК названы еще два основания расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке: когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо они систематически нарушают права и интересы соседей. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций. Нарушающими права и интересы соседей могут быть расценены любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, то есть носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма. И наконец, как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. По договору социального найма жилого помещения расторжение договора и выселение нанимателя в связи с аварийностью дома производится в административном порядке с санкции прокурора (ст. 90 Жилищного кодекса). Это вызвано необходимостью быстрого и оперативного решения вопроса о переселении нанимателя из аварийного дома в предоставляемое ему другое, благоустроенное жилое помещение. По договору коммерческого найма жилого помещения собственник аварийного дома не обязан предоставлять нанимателю другое жилое помещение, и потому вопрос о срочности выселения нанимателя в административном порядке с санкции прокурора отпадает. Расторжение договора найма и выселение нанимателя производится в судебном порядке. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.

Важной гарантией конституционного права граждан на жилище является указание в законе, что договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом, когда допускается выселение в административном порядке с санкции прокурора (ст. 89 Жилищного кодекса). По договору коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей. Статья 688 ГК устанавливает последствия расторжения договора найма жилого помещения: выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, то есть полное освобождение жилого помещения. Основания расторжения договора найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же (ст. 83 ЖК). Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Особенностью является и то, что в силу ст. 98 ЖК в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

Общим последствием невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств является возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК). Помимо возмещения убытков наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей и постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», разъяснившего, что Закон о защите прав потребителей распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма (аренды) (п. 2 постановления) Бюллетень Верховного Суда РФ.- 1994.-№ 10.-С.4.

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда наниматель или совершеннолетние члены его семьи, виновные в нарушении условий договора (например, систематическое нарушение правил общежития), несут индивидуальную ответственность вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения. Между тем по договору коммерческого найма жилого помещения ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора гражданами, проживающими совместно с нанимателем, несет сам наниматель. И это естественно, поскольку собственнику жилого помещения важно, чтобы наниматель обеспечил неуклонное соблюдение условий договора найма жилья независимо от того, кто конкретно из постоянно проживающих нарушает условия договора.

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

При солидарной ответственности (ст.ст. 322, 323 ГК) наймодатель вправе привлечь к ответственности за нарушение договора социального найма жилого помещения (например, за неуплату квартплаты) любого из совершеннолетних членов семьи нанимателя, как в полном объеме, так и в любой ее части. Солидарная ответственность совершеннолетних членов семьи нанимателя перед наймодателем предусмотрена в самом договоре социального найма жилого помещения. Что же касается договора коммерческого найма жилого помещения, то постоянно проживающие с нанимателем граждане, уведомив наймодателя, должны заключить с нанимателем договор о солидарной совместно с нанимателем ответственности перед наймодателем, после чего они становятся сонанимателями жилого помещения.

Общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (см. п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря, в нашем примере наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина. Наступление же ответственности при так называемом неполном составе правонарушения, т.е. при отсутствии вины, возможно лишь в случаях, предусмотренных договором или законом.

Таким образом законодательное регулирование договора социального и коммерческого найма жилья не лишено недостатков. Прежде всего это относиться к договору социального найма, порядок заключения которого требует внесения изменений в жилищное законодательство. Говоря о коммерческом найме нужно отметить, что его законодательная регламентация находится на достаточно высоком уровне. Вместе с тем следует обратить внимание на обеспечение прав собственника целесообразно предложить государственную регистрацию договора коммерческого найма как это предусмотрено для нежилых помещений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Несмотря на текстуальное законодательное уравнивание понятий имущественного найма и аренды, а также их принадлежность к одному виду обязательств, законодатель всегда обособлял наем жилого помещения в отдельную главу Гражданского кодекса, используя для этого различные основания, оставляя в тени главную причину - необходимость выполнения данным видом обязательства функции первоначальной точки отсчета для довольно развитого жилищного законодательства. Центральное место договора найма жилого помещения в жилищном законодательстве определяется кругом отношений, подлежащих регулированию данной отраслью законодательства (предоставление жилого помещения на основании договора найма, обеспечение сохранности и ремонта жилья в соответствии с обязанностями сторон по договору).

В свете требований к субъектному составу договора аренды и найма жилого помещения особого внимания заслуживает замена института служебного жилья институтом арендованного жилья. В качестве особенности служебного жилья можно выделить то, что оно предназначено для проживания исключительно работников определенной организации.

Вместе с тем правовое регулирование найма жилых помещении не лишено проблем и недостатков:

1. Социальный наем жилых помещений не может быть основной формой удовлетворения жилищных потребностей граждан в условиях изменившихся отношений собственности. Государство должно оставить за собой обязанность обеспечить бесплатным, т.е. социальным, жильем строго определенные категории граждан.

2 Количество категорий граждан имеющих возможность заключить договор социального найма должно быть разумным, соответствовать бюджетным возможностям государства и определено непосредственно в Жилищном кодексе РФ в исчерпывающем перечне. Полагаем, что право на социальное жилье должны иметь: а) малоимущие граждане (т.е. те, кто по своим доходам не в состоянии накопить средства на самостоятельное приобретение жилья или улучшение жилищных условий); б) социальные группы, нуждающиеся в государственной поддержке: ветераны войны, участники боевых действий, многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами и др.; в) государственные служащие различных категорий.

3. Вместе с тем законодатель необоснованно лишает некоторых граждан возможности заключить договор социального найма Так в соответствии с п. 2 ст. 51 ЖК при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Нетрудно видеть, что п. 2 ст. 51 ЖК устанавливает зависимость между правом одного из членов семьи на предоставление ему жилого помещения по договору социального найма и имущественным положением других членов семьи.

4. Согласно п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права на имущество ребенка. Возможность проживания ребенка в квартире родителей, как и пользования иным имуществом родителей, обусловлена исключительно согласием родителей, поскольку СК не возлагает на родителей обязанность содержать совершеннолетних трудоспособных детей. Следует обратить внимание, что предусмотренные п. 2 ст. 51 ЖК последствия наступают независимо от того, ведет ли ребенок совместное с родителями хозяйство. Таким образом, наличие в собственности у родителей жилых помещений не влечет возникновение у ребенка каких-либо имущественных прав, но препятствует улучшению ребенком своих жилищных условий. Тем самым право ребенка на улучшение жилищных условий оказывается поставлено в зависимость от независящего от него обстоятельства - имущественного положения его родителей.

Такое положение противоречит ч. 2 ст. 19 Конституции РФ, согласно которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина (в том числе предусмотренного ст. 40 Конституции РФ права на жилище) независимо от пола, расы, национальности, языка, происхождения, имущественного и должностного положения, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности к общественным объединениям, а также других обстоятельств. Согласно ч. 1 ст. 15 Конституции РФ она имеет прямое действие на территории Российской Федерации. Представляется, что п. 2 ст. 51 ЖК должен быть признан противоречащим ст. 19, 40 Конституции РФ постольку, поскольку он ставит право одного из членов семьи на улучшение жилищных условий в зависимость от имущественного положения других членов семьи без учета его влияния на имущественное положение члена семьи, претендующего на признание его нуждающимся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма.

5.Следует отметить, что на стадии заключения договора коммерческого найма жилого помещения ведущее место отведено его собственнику. Он определяет юридическую судьбу жилья, возлагает на себя ответственность за его сохранность, принадлежность и прочие казусы, которые могут возникнуть в любой момент действия договора. Поэтому наряду с соблюдением письменной формы, установленной в качестве императивного правила для данного договора, было бы целесообразно предложить, чтобы законодатель в качестве дополнений к главе 35 ГК РФ закрепил норму, устанавливающую необходимость государственной регистрации договора или его нотариального удостоверения. Это позволит не только защитить интересы собственника и нанимателя, предотвратить совершение незаконных действий в отношении жилья, находящегося в собственности различных субъектов гражданского права, но и производить учет заключения подобных договоров.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - № 237. - 25.12.1993.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (в ред. от 03.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (ред. от 02.02.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (ред. от 03.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 49. - Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 27.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.

7. Федеральный закон РФ № 199-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» (с изм от 03.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 25.

8. Закон РФ № 1541-1 от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. от 15.06.2006 г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. - 1991. - № 28. - Ст. 959.

9. Указ Президента РФ № 431 от 29 марта 1996 г. «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище» // Собрание законодательства РФ. -1996. - № 14. -Ст. 1431.

10. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 (ред. от 31.12.2005 г.) «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы // Собрание законодательства РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770.

11. Постановление Правительства РФ № 378 от 16 июня 2006 г. «Об утверждении перечьня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 25. - Ст. 2736.

12. Закон Самарской области № 139-ГД от 7 июля 2005 г. «О жилище» // Волжская коммуна. - № 124. - 07.07.2005 г.

13. Закон РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. 22.08.2004 г.)// Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99.

14. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. // Собрание узаконений РСФСР. - 1926. - № 77. - Ст. 579.

15. Постановление ВЦИК и СНК от 14 мая 1928 г. «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» // СУ РСФСР. - 1928. - № 53. - С.402.

Научная и специальная литература

16. Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 12. - С. 24.

17. Бартошек М. Римское право: Понятие. Термины. Определения. - М. Наука. 1989. - 368 с.

18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2000. - 684 с.

19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М. Статут. 2001. - 746 с.

20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) - М. Статут. 2002. - 692 с.

21. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. - Ростов-на-Дону, Феникс. 1995. - 820 с.

22. Гетман Е.С. Наем жилого помещения. // ЭЖ-Юрист. - 2006. - № 7. - С. 11.

23. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (постатейный) - М. ЗАО Юстицинформ. 2005. - 122 с.

24. Гражданское право: Учебник / Авт. Орловский П.Е., Агарков М.М. и др. - М. Госюриздат. 1939. Ч.2. - 586 с.

25. Гражданское право России: Курс лекций / Отв. ред. Садиков О.Н. Ч.2. Обязательственное право. - М. Норма. 1997. - 526 с.

26. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. Садикова О.Н. - М. Юристъ. 2004. - 462 с.

27. Гражданское право. Часть вторая: учебник. / Отв. ред. Мозолин В.П. - М. Юристъ. 2004. - 562 с.

28. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. - 2005. - № 11. - С. 32-33.

29. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М. Дело. 2005. - 328 с.

30. Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. - М. 1900. - 548 с.

31. Дигесты Юстиниана: Избранные фрагменты в пер. и с примеч. И.С. Перетерского. - М. Наука. 1984. - 486 с.

32. Дождев Д.В. Римское частное право: Учебник для вузов. - М. Бек. 1997. - 682 с.

33. Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 2000 году // Российская газета. - 2001. - 27 июня.

34. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2004. - № 46. - С. 14.

35. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. - 1997. - № 3. - С. 106.

36. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С. 21.

37. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н. - М. Инфра-М. 2003. - 624 с.

38. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2004. - 584 с.

39. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. - М. Юрайт. 2004. - 578 с.

40. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - 562 с.

41. Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) - М. Статут. 2005. - 524 с.

42. Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М. Бек. 1996. - 482 с.

43. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) - М. Статут. 2005. - 364 с.

44. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. - 2005. - № 10. - С. 31.

45. Литовкин В.Н. Кодификация жилищного законодательства // Социалистическая законность. - 1984. - № 4. - С. 25.

46. Литовкин В.Н. Функции ордера и договора найма жилого помещения // Советское государство и право. - 1977. - № 4. - С.125.

47. Макаров Г.П. Законодательство о договорах найма и аренды жилых помещений // Гражданин и право.- 2003. - № 3. - С. 31.

48. Митюков К. Курс римского права. - Киев. 1902. - 452 с.

49. Новицкая Т.Е. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. История создания, общая характеристика, текст, приложения. - М. Статут. 2002. - 586 с.

50. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. - М. Норма. 2001. - 648 с.

51. Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка: 80000 слов и фразеологических выражений / Российская академия наук. Институт русского языка им. В.В. Виноградова. - 4-е изд., дополненное. - М. Азбуковник. 1997. - 906 с.

52. Памятники римского права: Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. - М. Наука. 1997. - 624 с.

53. Пергамент А.И. Совершенствование норм о договоре найма жилого помещения // Правоведение. - 1972. - № 4. - С.45.

54. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. - М. Статут. 2005. - 328 с.

55. Прокопченко И.П. Современный этап развития жилищного законодательства в СССР. Правовое регулирование отношений в сфере обслуживания граждан. - М. Юридическая литература. 1983. - 368 с.

56. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - №5. - С. 23-24.

57. Седугин П.И. Жилищное право. - М. Инфра. 1998. - 524 с.

58. Седугин П.И. Жилищное право. - М. Норма. 2003. - 642 с.

59. Советское гражданское право: Учебник / Авт. Безрук Н.А., Брагинский М.И., Ведерников В.Г. и др. - М. Юрлитиздат. 1976. Т.2. - 486 с.

60. Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. - 1997. - №4. - С. 13-18.

61. Тихомирова Л.В. Жилое помещение и коммунальные услуги: новые правила оплаты. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2006. - 146 с.

62. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: Новые правила - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - 482 с

63. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. - 184 с.

64. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М. Норма. 1996. - 562 с.

65. Тютрюмов И.М. Законы гражданские (Свод законов. Т.Х. Ч.1. Изд. 1914 г.): С разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов, извлеченными из научных трудов по гражданскому праву и судопроизводству (по 1 февраля 1915 г.). Т.2. - Пг. 1915.

66. Хитев В.К. Источники Советского гражданского права: Учебное пособие. Т.2. - М. Госполитиздат. 1938. - 326 с.

67. Хитев В.К. Советское жилищное законодательство - М. Юрлитиздат. 1945. - 324 с.

68. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция.- 2004. - № 7. - 25.

69. Чигирь В.Ф. Советское жилищное право. - Минск. 1968. - 462 с.

70. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М. Статут. 1995. - 568 с.

71. Юрченко Е.В. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения. // Российский судья. - 2005. - № 9. - С. 21.

Материалы юридической практики

72. Постановление Конституционного Суда РФ № 8-П от 23.06.1995 года// Собрание законодательства РФ.-1995.- № 27.-ст. 2622.

73. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6/8 от 01.07.1996. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - № 9.-С.4.

74. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (ред. от 10.10.2001)// Бюллетень Верховного Суда РФ.- 1994.-№ 10.-С.4

75. Извлечение из определения Президиума Самарского областного суда № 0706/334 от 10.06.2004 года// Судебная практика. Самара.-2005.- № 2.- С.12.

76. Извлечение из постановления Президиума Самарского областного суда № 0706/88 от 06.02.03 года// Судебная практика. Самара.- 2004.- № 1.-С.9.

77. Извлечение из постановления ФАС Поволжского округа от 19 августа 2003 года по делу №А 12-6314/02-С4/46// Вестник ВАС.-2004.№6.-С.78.

ПРИЛОЖЕНИЕ

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 мая 2005 г. N 315

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ТИПОВОГО ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Во исполнение статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемый Типовой договор социального найма жилого помещения.

2. Установить, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу настоящего Постановления, переоформлению не подлежат.

3. Признать утратившими силу:

пункт 1 Постановления Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР" (СП РСФСР, 1986, N 2, ст. 10) в части, касающейся утверждения Типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, и подпункт "б" пункта 2 этого Постановления;

подпункт "д" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 18 января 1992 г. N 34 "О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений" (СП РФ, 1992, N 6, ст. 31);

пункт 4 приложения N 2 к Постановлению Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г. N 726 "О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 31, ст. 2860).

Председатель Правительства

Российской Федерации

М.ФРАДКОВ

Утвержден

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 21 мая 2005 г. N 315

ТИПОВОЙ ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

N ________________

____________________________ "__" _______________ 200_ г.

(наименование муниципального (дата, месяц, год) образования)

_____________________________________________________________

(наименование уполномоченного органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица)

действующий от имени собственника жилого помещения _____указать собственника: Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) а основании ________________________ от "__" __________ г. N ___,

(наименование уполномочивающего документа) менуемый в дальнейшем Наймодатель, с одной стороны, и гражданин(ка) ___________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

именуемый в дальнейшем Наниматель, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 200_ г.

N _____________ заключили настоящий договор о нижеследующем.

I. Предмет договора

1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, аходящееся в ____________________________________________________

(государственной, муниципальной - нужное указать) собственности, состоящее из ___ комнат(ы) в ______________________квартире (доме) общей площадью _____ кв. метров, в том числе жилой _____ кв. метров, по адресу: _____________________________________ дом N ______, корпус N _____________, квартира N ____________, для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг: ______________________________________________

(электроснабжение, газоснабжение, в том числе

_____________________________________________________________

газ в баллонах, холодное водоснабжение, водоотведение

_____________________________________________________________

(канализация), горячее водоснабжение и теплоснабжение (отопление),

_____________________________________________________________

в том числе приобретение и доставка твердого топлива при наличии

_____________________________________________________________

печного отопления, - нужное указать)

2. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, указана в техническом паспорте жилого помещения.

3. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются следующие члены семьи:

1) ______________________________________________________________;

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

2) ______________________________________________________________;

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

3) ______________________________________________________________.

(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с Нанимателем)

II. Обязанности сторон

4. Наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;